項目部

設(shè)備類制度

目錄

設(shè)備運維部工作職能.................................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部主管崗位職責(zé).............................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部內(nèi)勤崗位職責(zé).............................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部運營領(lǐng)班崗位職責(zé).........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部維修領(lǐng)班崗位職責(zé).........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部維修電工崗位職責(zé).........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部空調(diào)工崗位職責(zé)...........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部三行工崗位職責(zé)...........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部弱電維修工崗位職責(zé).......................錯誤！未定義書簽。

設(shè)備運維部安全生產(chǎn)管理制度.........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部工具管理制度.............................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部清潔衛(wèi)生制度.............................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部設(shè)備機房管理制度.........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部節(jié)能制度.................................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部交接班管理制度...........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部變配電室巡視檢驗制度......................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部變配電室設(shè)備缺陷管理制度..................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部變配電室設(shè)備維護保養(yǎng)制度..................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部變配電室停電管理制度......................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部變配電室安全保衛(wèi)制度......................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部電梯巡視檢驗制度..........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部電梯維護保養(yǎng)制度..........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部電梯機房、井道管理制度....................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部生活供水管理制度..........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部水泵房管理制度.............................錯誤！未定義書簽。

設(shè)備運維部安全運營管理制度..........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部報修工作制度...............................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部正常供電、限電、停電審批權(quán)限要求..........錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部臨時用電管理措施..........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部事故處理程序...............................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部設(shè)備維護保養(yǎng)程序..........................錯誤!未定義書簽。

設(shè)備運維部工作職能

1.工作職責(zé)

經(jīng)過明確工程部管理職能和崗位職責(zé)規(guī)程，做到各盡其職、各負其責(zé)，使

管理制度化、工作原則化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化

2.主要內(nèi)容

2.1工程部主管負責(zé)制定部門工作人員崗位職責(zé)，并做好職責(zé)溝通工作

2.2負責(zé)管轄項目設(shè)施設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施巡檢工作，發(fā)覺問題及時處理，確保

設(shè)備正常運營

2.3負責(zé)管轄項目設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)，使設(shè)備處于良好運營狀態(tài)

2.4負責(zé)物業(yè)項目工程前期介入、物業(yè)接管驗收、配合有關(guān)部門做好其他工

作

2.5負責(zé)管轄區(qū)域外委施工及房屋二裝管理，對施工現(xiàn)場進行監(jiān)督，加強外

委單位管理，做好施工過程中的安全管理，建立明確日勺安全責(zé)任，落實有效日勺

安全政策

2.6負責(zé)項目施工前的手續(xù)辦理和施工準備工作，參加項目日勺可行性研究及

施工方案擬定，施工圖紙會審等

2.7指導(dǎo)項目口勺實施，監(jiān)督檢驗項目的施工進度和質(zhì)量，加強對技術(shù)人員培

訓(xùn)，處理好施工現(xiàn)場技術(shù)變更和技術(shù)難題

2.9幫助好工程施工過程中與外部各部門、各單位口勺聯(lián)絡(luò)，合理配置資源,

提升工作效益

2.10做好工程的竣工驗收工作，工程資料和圖紙的搜集整頓工作，確保工

程檔案日勺完整性

設(shè)備運維部主管崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全方面負責(zé)設(shè)備運維部的管理工作，制定工程設(shè)備

年度維修保養(yǎng)計劃，落實物業(yè)服務(wù)中心質(zhì)量體系中有關(guān)工程設(shè)備管理的各項程

序和質(zhì)量要求，確保大廈設(shè)施設(shè)備正常運營，為物業(yè)使用人發(fā)明良好日勺生活和

辦公環(huán)境。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1根據(jù)項目經(jīng)理的要求，制定并帶領(lǐng)本部門員工自覺遵守各項規(guī)章制度,

仔細推行崗位職責(zé)，嚴格按工作規(guī)范操作。

2.2負責(zé)制定設(shè)備運維部日勺年度維修保養(yǎng)計劃，提出設(shè)備更新日勺可行性方案

和預(yù)算報告，做好設(shè)備、物資的請購工作。

2.3熟悉大廈各主要設(shè)備日勺性能，抓好設(shè)備維修、保養(yǎng)和土建、裝飾工程日勺

管理工作，確保大廈全部設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。

2.4負責(zé)處理客戶對工程維修的投訴，經(jīng)常檢驗報修工作的完畢情況，及時

組織突發(fā)性設(shè)備故障日勺搶修。

2.5加強管理，科學(xué)安排部門各項工作，做好部門管理分工并進一步現(xiàn)場檢

驗員工工作質(zhì)量與服務(wù)情況，嚴格按崗位責(zé)任制實施獎懲。

2.6進一步調(diào)查研究，從實際出發(fā)，制定節(jié)能措施，降低能源消耗，提升經(jīng)

濟效益。

2.7及時聽取部門班長意見，根據(jù)工作需要提出部門員工的增減意見，并參

加新員工招聘面試工作和業(yè)務(wù)技術(shù)考核。

2.8抓好人才培養(yǎng)工作，幫助行政部門做好對員工日勺業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)和考核工

作，提升部門人員的整體素質(zhì)。

2.9協(xié)調(diào)好部門內(nèi)部以及與其他各部門W、J關(guān)系，負責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政

配套主管部門的協(xié)調(diào)工作。

2.10負責(zé)房屋二次裝修管理工作，并抓好有關(guān)裝修要求口勺落實。

2.11帶領(lǐng)部門員工，按時完畢上級交辦的其他工作任務(wù)。

設(shè)備運維部內(nèi)勤崗位職責(zé)

L工作內(nèi)容

落實執(zhí)行部門責(zé)任人下達W、J各項管理工作指令，幫助部門責(zé)任人完畢部門

日勺各項考核指標，做好部門責(zé)任人的助手。負責(zé)部門日常工作的安排及調(diào)度,

并及時向責(zé)任人報告。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1負責(zé)收發(fā)、登記、傳閱和保管本部門多種文件、協(xié)議、告知、報表、報

刊、圖紙、信息等資料；負責(zé)部門各類文件、報表W、J文字工作。

2.2負責(zé)部門的檔案和技術(shù)資料、圖紙的管理工作。

2.3負責(zé)部門內(nèi)會議統(tǒng)計、文件傳送等內(nèi)務(wù)工作。

2.4努力完畢部門責(zé)任人交辦的各項事務(wù)，對企業(yè)的告知、文件要做到及時

上傳下達。

2.5負責(zé)有關(guān)資料、文件日勺收發(fā)和分類歸檔，精確無誤地填制多種報表和表

格。

2.6傳達責(zé)任人的有關(guān)工作安排，并將落實情況及時報告。

2.7參加會議，并做好會議統(tǒng)計、整頓工作。

2.8負責(zé)搜集、整頓工程資料、設(shè)備設(shè)施資料以及部門內(nèi)多種文件、統(tǒng)計等

并按要求分類歸檔，做到隨時可提供查閱。

2.9負責(zé)把各系統(tǒng)的設(shè)備檔案有關(guān)故障情況、維修項目、更換零件或更新等

內(nèi)容填入部門的設(shè)備檔案內(nèi)。

設(shè)備運維部運營領(lǐng)班崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

幫助主管作好年度各項工作計劃、維保計劃、培訓(xùn)計劃等；幫助主管制定

和完善設(shè)備運維部各類管理文件、技術(shù)文件；奐責(zé)對部門員工進行有關(guān)專業(yè)的

培訓(xùn)；在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)大廈變配電室、電梯機房、水泵房、中央空調(diào)主

機房、通風(fēng)（防排煙）機房、燃氣鍋爐房等及其設(shè)備的日常運營、巡視檢驗、

一般故障排除和清潔保養(yǎng)工作，使設(shè)備在運營過程中一直保持良好日勺狀態(tài)。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1編制大廈各類設(shè)備的年度維修保養(yǎng)計劃，涉及計劃日勺詳細日勺內(nèi)容和材

料預(yù)算報主管審批；負責(zé)（經(jīng)同意）計劃的落實和實施。每月向部門主管提交計

劃的完畢情況和質(zhì)量情況報告。

2.2配合部門主管完善大廈內(nèi)多種強、弱電、中央空調(diào)、給排水、電梯、消

防及其他控制設(shè)備的各項管理制度、保養(yǎng)制度、操作規(guī)程、工作原則、巡查表

格及應(yīng)急措施等報經(jīng)理同意實施。

2.3負責(zé)配合工程主管做好各類系統(tǒng)設(shè)備圖紙、操作闡明等技術(shù)資料日勺建

立、修正和歸檔工作，建立各設(shè)備系統(tǒng)H勺設(shè)備臺帳。隨時檢驗設(shè)備的使用、維

護和保養(yǎng)情況，并負責(zé)處理有關(guān)技術(shù)問題。組織分析設(shè)備易發(fā)事故并落實預(yù)防

措施，預(yù)防和降低設(shè)備事故的發(fā)生，禁止設(shè)備帶病運營。

2.4堅持預(yù)防為主的方針，負責(zé)落實各類設(shè)備的絕緣測試、接地測試、防雷

測試、預(yù)防性試驗、操作工具、測量儀表校驗、水質(zhì)化驗等工作，確保所管設(shè)

備經(jīng)常處于良好的運營狀態(tài)。

2.5參加各類設(shè)備年度保養(yǎng)；中修、大修計劃制定及實施，提出各機房及設(shè)

備改善日勺合理化提議，并對經(jīng)同意日勺提議實施主動跟進。

2.6配合主管編制員工培訓(xùn)計劃；負責(zé)各系統(tǒng)技術(shù)指導(dǎo)文件；對員工進行專

業(yè)W、J培訓(xùn)和理論、操作考核，不斷提升員工H勺業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

2.7落實落實崗位責(zé)任制，督促下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程和《員工手

則》。嚴厲處理多種違章、違紀行為。進一步現(xiàn)場檢驗員工日勺工作和服務(wù)質(zhì)量,

按考核原則對員工實施月度、年度考核。

2.8負責(zé)大廈水、電、氣費測算及實際物料消耗的統(tǒng)計及分析工作。

2.9負責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政對口主管部門的協(xié)調(diào)工作。

2.10抓好班組建設(shè)，關(guān)心員工生活，提升員工的主觀能動性帶領(lǐng)班組員工，按

時完畢上級交辦H勺其他任務(wù)。

設(shè)備運維部維修領(lǐng)班崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

1.1幫助主管做好房屋設(shè)施時日常巡視檢驗、維修、客戶報修及二次裝修管

理工作；負責(zé)大廈變配電室、電梯機房、水泵房、中央空調(diào)主機房、通風(fēng)（防

排煙）機房、燃氣鍋爐房等及其設(shè)備的日常巡視、檢驗、一般故障排除和清潔

保養(yǎng)工作，使設(shè)備在維修、保養(yǎng)后一直保持良好W、J運營狀態(tài)。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1負責(zé)大廈設(shè)施設(shè)備日勺日常巡視、檢驗及維修工作，對巡視中發(fā)覺的問題

及時填寫在統(tǒng)計表上，根據(jù)工作內(nèi)容合理安排人員進行維修。

2.2負責(zé)及時處理大廈多種報修，科學(xué)安排各項工作，派發(fā)和落實有關(guān)維修

工作單；對主要設(shè)備的報修或故障搶修必須親臨現(xiàn)場組織實施。

2.3大廈內(nèi)裝（外裝）、各類機電設(shè)備/系統(tǒng)發(fā)生無法自行修復(fù)，需維保單位

處理的問題應(yīng)及時采用合理措施，聯(lián)絡(luò)維保單位盡快修復(fù)和處理；負責(zé)監(jiān)督全

部維保協(xié)議執(zhí)行情況，作好專題統(tǒng)計。

2.4負責(zé)部門報修工作的實施，檢驗《報修單》的完畢情況，執(zhí)行服務(wù)質(zhì)

量回訪，做好客戶日勺協(xié)調(diào)、回訪工作。

2.5負責(zé)提出各項日常維修材料計劃、維修工具、材料、備品備件的貯備種

類、數(shù)量及采購計劃。

2.6負責(zé)提出或搜集合理化提議，盡量降低設(shè)備日勺能耗。節(jié)省設(shè)備的維修材

料，杜絕設(shè)備運營中的跑、冒、滴、漏及多種揮霍現(xiàn)象。

2.7堅持預(yù)防為主日勺方針，切實做好各類機械設(shè)備口勺清潔潤滑、連接件緊

固、易損件更換、、防腐防銹及管道、減壓、區(qū)壓閥調(diào)整等工作。

2.8負責(zé)大廈二次裝修管理工作，主動配合裝修單位，使裝修工作於J順利開

展，按國家有關(guān)條規(guī)對裝修設(shè)計進行審議，糾正、阻止裝修過程中的違章、違

規(guī)操作。

2.9幫助部門主管與有關(guān)部門以及專業(yè)維保單位日勺詳細聯(lián)絡(luò)工作，遇搶修或

重大事故報修，應(yīng)親臨現(xiàn)場組織人員采用應(yīng)急措施，確保緊急報修、搶修渠道

H勺通暢。

2.10協(xié)調(diào)好部門各專業(yè)之間的關(guān)系，負責(zé)處埋業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與市政配套H勺主

管部門的協(xié)調(diào)工作。

2.11抓好班組建設(shè)，關(guān)心員工生活，提升員工日勺主觀能動性。帶領(lǐng)班組員

工，按時完畢上級交辦的其他任務(wù)。

設(shè)備運維部維修電工崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

L1嚴格執(zhí)行各項制度、操作規(guī)程，主動仔細地進行各類設(shè)施設(shè)備的日常巡

視檢驗、維修保養(yǎng)和有關(guān)報修工作；做好責(zé)任區(qū)域管井巡視、清潔保養(yǎng)；完畢

大廈設(shè)施設(shè)備的計劃保養(yǎng)及處理突發(fā)事件等工作，確保大廈各設(shè)施設(shè)備安全、

有序、可靠的運營。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1遵守項目中心的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，持證上崗，安全作

業(yè)。

2.2每天對分管設(shè)施設(shè)備、責(zé)任區(qū)域管井進行仔細H勺巡視檢驗，發(fā)覺問題,

及時檢修。非經(jīng)主管同意，不得隨意更改原接線方式和工作原理、不得破壞裝

飾風(fēng)格。

2.3嚴格執(zhí)行工程報修制度、報修程序和作業(yè)規(guī)范，主動、及時、優(yōu)質(zhì)地完

畢工程報修，做好維修統(tǒng)計。

2.4定時打掃責(zé)任區(qū)域、豎井及工作場合，保持管井和工作場合整齊。

2.5設(shè)備發(fā)生嚴重故障時，最快時間響應(yīng)領(lǐng)班及主管的工作安排，在確保安

全前提下，采用緊急措施排除故障，預(yù)防造成嚴重后果。

2.6在領(lǐng)班口勺安排下，按時完畢本部門計劃保養(yǎng)、定時測試及處理突發(fā)故障

等工作，確保大廈設(shè)施設(shè)備正常，不帶病運營。

2.7掌握大廈綜合布線系統(tǒng)，幫助班組完畢裝接、維修等工作。

2.8掌握一般給排水維修技術(shù)，幫助班組完畢給排水未端日勺維修工作。

2.9團隊合作，做好其別人員登高、帶電等作業(yè)的監(jiān)護、配合工作。

2.10遵守各項規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性，仔細完畢上級交辦的其他工

作。

設(shè)備運維部空調(diào)工崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容：

1.1按照設(shè)備運維部領(lǐng)班的工作安排，仔細、主動地進行水暖設(shè)備口勺運營

操作、巡視、檢驗和維修保養(yǎng)工作，確保水暖設(shè)備一直處于最佳運營狀態(tài)。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1熟悉大廈W、J空調(diào)（鍋爐）設(shè)備、給排水、消防設(shè)備H勺管道布置和走向,

及其控制系統(tǒng)，掌握操作程序和規(guī)范，確保設(shè)備口勺正常運營。

2.2服從工作安排，完畢空調(diào)設(shè)備、給排水、空調(diào)鍋爐本體及一切附屬設(shè)

備的運營操作，巡視、保養(yǎng)、維修等工作。

2.3主動處理和排除常見故障，及時處理客戶的報修和投訴。

2.4保持全部設(shè)備房、水泵房、控制室的整齊、潔凈。

2.5根據(jù)季節(jié)、氣候的變化，及時調(diào)整空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備口勺運營，滿足客戶

H勺需要。

2.6親密監(jiān)視鍋爐壓力、溫度、負荷、調(diào)整燃燒工況，確保空調(diào)鍋爐安

全、正常、經(jīng)濟運營。

2.7嚴格執(zhí)行空調(diào)鍋爐安全運營規(guī)程，仔細做好空調(diào)鍋爐運營統(tǒng)計及交接班

統(tǒng)計，掌握空調(diào)鍋爐在運營中的一切數(shù)據(jù)及情況，發(fā)覺異常及時調(diào)整排除，并

向領(lǐng)班報告。

2.8定時對大廈水箱進行消毒、打掃、沖洗，確保用水清潔。

2.9遵守物業(yè)項目服務(wù)中心的各項規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性，仔細完畢

上級交辦口勺其他工作。

設(shè)備運維部三行工崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

1.1負責(zé)大廈內(nèi)建筑、裝潢及公共設(shè)施的小修工作，確保大廈設(shè)施常用常

新；同步，在顧客需要時提供室內(nèi)裝潢和辦公家具的小修服務(wù)。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1服從領(lǐng)班n勺工作安排，每天巡視檢驗大廈建筑內(nèi)外裝修、公共設(shè)施和公

共器具日勺使用情況，發(fā)覺破損及時統(tǒng)計并列入維修計劃。

2.2按計劃對大廈內(nèi)建筑裝潢及公共設(shè)施、公用器具的破損部位和破損部件

進行修理，并做好修理統(tǒng)計。

2.3合理估計維修所需的多種建筑、裝潢材料，常用材料。每月一次填寫

《物品申購單》交領(lǐng)班審核；非常用材料即需即購，申購手續(xù)必須完備。

2.4.建筑裝潢材料只限于大廈維修之用，禁止挪作它用。

2.5在為顧客提供室內(nèi)小修服務(wù)時，嚴格執(zhí)行作業(yè)規(guī)范，主動、及時地完

畢維修工作，注意禮節(jié)禮貌，態(tài)度誠懇，講究效率，提升服務(wù)質(zhì)量，努力使顧

客滿意。

2.6每次施工結(jié)束須及時清理現(xiàn)場，做到工完料盡場地清，不留施工痕

跡。

2.7仔細保管各項維修工具，每月點檢一次，如有遺失應(yīng)及時查找，并向

主管闡明情況。

2.8發(fā)揚團隊精神，主動主動地配合其他同志完畢部門工作任務(wù)。

2.9遵守物業(yè)項目服務(wù)中心日勺各項規(guī)章制度，發(fā)揮工作主動性，仔細完畢上級交

辦的其他工作。

設(shè)備運維部弱電維修工崗位職責(zé)

1.工作內(nèi)容

1.1負責(zé)大廈弱電設(shè)備口勺巡視、檢驗、維修、保養(yǎng)工作，嚴格執(zhí)行各項規(guī)

程、制度，確保大廈弱電系統(tǒng)安全、有序、可靠的運營。

2.職責(zé)與權(quán)限

2.1負責(zé)大廈監(jiān)控、門禁、停車場、消防電系統(tǒng)、BA控制等系統(tǒng)出J運營管

理。

2.2切實執(zhí)行檢驗制度，定時巡視、檢驗弱電設(shè)備，精確填寫各項巡視統(tǒng)

計。

2.3親密注意弱電設(shè)備的多種異常情況，每次巡視檢驗發(fā)覺有問題，應(yīng)及

時處理和統(tǒng)計。

2.4屬外委維護保養(yǎng)的項目，負責(zé)告知維護保養(yǎng)單位及時到場維修，并對

維修成果進行跟進，在維修統(tǒng)計上簽字確認。

2.5負責(zé)大廈網(wǎng)絡(luò)、、監(jiān)控等數(shù)據(jù)線的布線、跳線及維護工作，

2.6掌握大廈各類照明、動力的供配電系統(tǒng)及全部設(shè)備電氣控制的一般原理

及維修技術(shù)，安全操作規(guī)程，配合其他維修人員完畢大坡強電方面的報修。

2.7做好弱電設(shè)備口勺清潔維護工作，保持設(shè)備的整齊。

2.8完畢上級交辦W、J其他各項任務(wù)。

設(shè)備運維部安全生產(chǎn)管理制度

1.堅決落實“安全第一”的指導(dǎo)思想，當(dāng)生產(chǎn)與安全發(fā)生矛盾時，生產(chǎn)必

須服從安全。

2.新進設(shè)備運維部口勺工作人員必須經(jīng)過三級安全教育。

3.嚴格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，變配電、電梯、空調(diào)、電焊工等特殊工種必須

持證上崗，杜絕無證作業(yè)。

4.工作時間必須按要求做好勞動安全保護。

5,倒閘操作必須持有操作票。

6.危險設(shè)備必須配置安全保護網(wǎng)罩并懸掛醒目警示標志。

7.凡登高作業(yè)必須戴好保險帶并有人監(jiān)護，井下作業(yè)應(yīng)有專人監(jiān)護。

8.凡動用明火，必須辦理動火審批手續(xù)，并設(shè)有安全措施，如機房需動用

明火，應(yīng)按“機房設(shè)備'動火'管理制度”操作。

9.處理事故原則：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任者和員工沒有受到

教育不放過；沒有防范措施不放過。

10.定時對本部員工進行安全生產(chǎn)教育，組織好各類安全活動及演示

設(shè)備運維部工具管理制度

1.設(shè)備運維部員工每人領(lǐng)用一套個人常用工具并填寫工具卡。

2.各班組需用專用和公用工具，由各班組領(lǐng)班統(tǒng)一領(lǐng)出集中保管°

3.屬寶貴而又不常用日勺儀器、儀表及特殊工具，由設(shè)備運維部統(tǒng)一保管并

確保完好，用時填寫借用證明，由部門主管簽訂后才可使用。

4.工具一律不準帶出大廈，特殊情況由設(shè)備運維部主管同意辦理出入手續(xù),

若因私造成損壞者，全額補償。

5.個人工具若在正常工作過程中損壞，原則以舊換新，填寫報廢單后才干申領(lǐng),

因保管不善遺失者，按折舊率補償。

6.調(diào)離設(shè)備運維部，工具如數(shù)償還，不償還者從工資中扣除。

7.設(shè)備運維部不定時對各班組H勺專用、公用工具及個人工具進行抽查、核對，

如有缺損，由部門酌情處理。

設(shè)備運維部清潔衛(wèi)生制度

1.領(lǐng)班負責(zé)落實衛(wèi)生包干責(zé)任人區(qū)域，設(shè)備運維部主管監(jiān)督執(zhí)行。

2.各班組需做好設(shè)備和環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作，保持機房及設(shè)備H勺整齊。

3.工作完畢后需立即作現(xiàn)場打掃工作。

4.衛(wèi)生包干地域地面不準有積水、雜物，不準隨處亂丟雜物、煙頭、亂倒

茶水。

5.機房和控制室的工具、用具、茶杯、材料等要整齊擺放，不準亂放。

6.每班隨時都應(yīng)進行設(shè)備衛(wèi)生清潔工作，及時擦去油污積垢，用作清潔機械W、J

柴油、廢油等及時倒放在要求地方，注意不要將雜物、砂石倒進排水溝和積水

坑。

7.員工工作制服要穿著整齊，佩戴工號牌，儀容整齊。

設(shè)備運維部設(shè)備機房管理制度

1.未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，員工不得私自引領(lǐng)外單位人員在機房內(nèi)參觀。

2.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意到機房參觀者，進出機房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則不允許拍

照和攝像，除非經(jīng)項目經(jīng)理同意方能進行。

3.要嚴格按照設(shè)備點檢有關(guān)要求，抄錄設(shè)備各運營數(shù)據(jù)，仔細做好統(tǒng)計并

填表。

4.在巡檢中發(fā)覺問題要及時處理，處理不了出J及時上報。

5.值班人員必須嚴格遵守部門有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將與工作無

關(guān)的物品帶入機房。

6.禁止在機房內(nèi)吃任何食品。

7.在機房內(nèi)不允許接用臨時電器設(shè)備。

8.在機房內(nèi)不允許隨意挪動消防器材。

9.未經(jīng)同意不允許在機房內(nèi)使用電焊、氣焊。

10.在機房內(nèi)禁止吸煙。

1L保持機房整齊，確保機房及設(shè)備無塵，搞好文明生產(chǎn)。

設(shè)備運維部節(jié)能制度

1.設(shè)備運維部節(jié)能降耗工作的指導(dǎo)思想是上下一心、全員參加、從嚴管

理、措施扎實、重在實效，以節(jié)能、合理用能和降低消耗為要點。

2.設(shè)備運維部主管負責(zé)節(jié)能降耗管理，主管負責(zé)制定本年度H勺節(jié)能計劃與

實施方案。

3.每月搞好能源統(tǒng)計工作，保存好能源消耗原始統(tǒng)計和統(tǒng)計資料。

4.加強設(shè)備、設(shè)施的維保工作，發(fā)覺跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時處理。

5.定時召開節(jié)能降耗工作會議及時落實國家有關(guān)節(jié)能法規(guī)、政策和條例，研究

和布署設(shè)備運維部節(jié)能計劃和實施方案。

6.定時組織節(jié)能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要涉及：能源、法規(guī)教育、用能現(xiàn)狀、節(jié)能

任務(wù)、能源計量管理及統(tǒng)計、節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。

設(shè)備運維部交接班管理制度

1.接班人必須提前15分鐘接班，交班人員在接班人員未到場，或未完畢

接班檢驗工作前不得私自離去。

2.交班人員應(yīng)將本班情況及遺留工作作詳細統(tǒng)計，并向接班人員如實反

應(yīng)。

3.接班人員應(yīng)仔細閱讀值班統(tǒng)計，了解上一班的工作情況，如接班人員休

假后上班，應(yīng)同步閱讀休假期間H勺工作統(tǒng)計，了解整個工作運營情況。

4.交班人員應(yīng)明確回復(fù)接班人員提出的問題，并和接班人共同核實、檢驗

設(shè)備的運營情況及運營參數(shù)，涉及各安全附件、運營設(shè)備、工具、鑰匙、環(huán)境

和設(shè)備衛(wèi)生等。

5.接班人員發(fā)覺交班人員未仔細完畢有關(guān)工作及已檢驗中發(fā)覺問題，應(yīng)向

交班人員提出，如交班人員不能予以明確日勺回復(fù)或不加以改善，接班人員可拒

絕接班，并報上級領(lǐng)導(dǎo)處理。

6.在處理設(shè)備及附屬設(shè)備事故時，不得進行接班，交班人員應(yīng)堅守崗位,

繼續(xù)進行事故處理，并有權(quán)指揮接班人員配合工作，在此情況下交班人員應(yīng)經(jīng)

上級主管同意方可進行交班工作。

7.當(dāng)接班檢驗工作完畢，而且接班人員無其他疑問后，方可進行交接班署

名工作。

8.交接班工作一旦完畢，接班人員則負責(zé)全系統(tǒng)的安全運營操作。

9.調(diào)休、事假、公休應(yīng)提前告知主管。

設(shè)備運維部變配電室巡視檢驗制度

1.變配電室設(shè)備巡視檢驗工作，應(yīng)遵守如下要求。

1.1仔細按統(tǒng)計表要求進行巡視檢驗，特殊巡視檢驗根據(jù)領(lǐng)班的布置。

1.2擔(dān)任正式操作的值班人員可單獨巡視檢驗低壓配電裝置，新進人員不可

單獨進行巡視檢驗。

1.3巡視人員進行巡查，應(yīng)隨帶手電筒和統(tǒng)計本，按要求路線巡視檢驗，預(yù)

防漏查設(shè)備。

1.4值班人員在巡視檢驗中發(fā)覺的設(shè)備缺陷和異常運營情況，應(yīng)詳細統(tǒng)計在

值班統(tǒng)計簿和缺陷簿上；對緊急缺陷及嚴重異常情況應(yīng)立即報告上級和主管，

主管應(yīng)到現(xiàn)場進行復(fù)查。

1.5巡視檢驗中遇有嚴重威脅人身和設(shè)備安全日勺情況，應(yīng)按事故處理的有關(guān)

要求處理，并向上級報告。

2.巡視檢驗周期

2.1值班人員每天對低壓配電室不低壓2次巡視、檢驗。

2.2運營領(lǐng)班每月對低壓配電室不低壓8次巡視、檢驗。

2.3主管每月對低壓配電室不低壓4次巡視、檢驗。

2.4每七天關(guān)燈夜巡一次。

2.5季節(jié)性特巡。

3.巡查檢驗口勺基本措施

3.1設(shè)備巡視檢驗要仔細仔細,集中思想,利用“五官”進行,勤看，細聽和嗅

覺以及對外殼不帶電部分用手摸,并分析設(shè)備運營是否正常。

3.2采用先進技術(shù)，目前用紅外線測溫儀進行定時測試,將測試日勺成果進行分

析。

3.3高溫高峰時要點檢驗設(shè)備是否發(fā)燒。

3.4設(shè)備經(jīng)過操作后要點檢驗，尤其是斷路器跳閘后的檢驗。

3.5氣候忽然變熱或變冷,檢驗各壓接點是否正常。

3.6根據(jù)歷次W、J設(shè)備事故進行要點檢驗。

3.7新設(shè)備投入運營，增長一次巡視。

4.多種設(shè)備的巡視內(nèi)容，應(yīng)嚴格按規(guī)范和統(tǒng)計表要求進行。

設(shè)備運維部變配電室設(shè)備缺陷管理制度

1.巡視人員須全方面掌握變配電室設(shè)備正常運營情況，及時發(fā)覺設(shè)備缺陷,

仔細分析缺陷產(chǎn)生原因，采用主動措施盡快消除設(shè)備隱患。

2.發(fā)覺缺陷，應(yīng)根據(jù)詳細情況，判斷缺陷類型。

2.1緊急缺陷：將可能造成人身傷亡、設(shè)備損壞及停電事故。因情況危急,

須立即處理。

2.2主要缺陷：已影響設(shè)備效率，不能滿足系統(tǒng)正常運營日勺需要，或短期內(nèi)

將會發(fā)生事故威脅安全運營。因情況緊急，必須及時處理。

2.3一般缺陷：對安全運營造成局部影響，使設(shè)備帶病工作，將會造成故障

發(fā)生，必須盡快處理。

3.發(fā)覺缺陷后的報告和處理要求。

3.1嚴重缺陷：巡視人員發(fā)覺嚴重缺陷后，應(yīng)立即報告領(lǐng)班和主管，并由部

門主管立即組織搶修。

3.2主要缺陷：巡視人員發(fā)覺主要缺陷后，應(yīng)立即向領(lǐng)班和主管報告，并在領(lǐng)班

組織下及時搶修。

3.3一般缺陷：巡視人員及時向領(lǐng)班報告，并在領(lǐng)班主持下盡快處理。

4.嚴重和主要缺陷在未修復(fù)前，應(yīng)加強監(jiān)視并采用主動有效措施，控制事態(tài)的

發(fā)展。全部缺陷均由領(lǐng)班負責(zé)記入缺陷統(tǒng)計簿，作為主要技術(shù)資料存檔。

設(shè)備運維部變配電室設(shè)備維護保養(yǎng)制度

1.變配電室設(shè)備由當(dāng)班巡視人員每天清潔保養(yǎng)一次，責(zé)任制度上墻公布,

明確責(zé)任人。

2,低壓設(shè)備每季度停電清潔保養(yǎng)一次，每年停電全方面保養(yǎng)一次。

3.當(dāng)班巡視人員如發(fā)覺各開關(guān)柜指示燈損壞，應(yīng)立即調(diào)換以確保開關(guān)狀態(tài)

正常反應(yīng)，調(diào)換情況登記在巡視統(tǒng)計表上。

4.變配電室內(nèi)不亮出J照明燈應(yīng)及時調(diào)換，原則上要求當(dāng)班巡視人員發(fā)覺，當(dāng)班

巡視人員調(diào)換，調(diào)換情況登記在巡視統(tǒng)計表上.

5.各類工具和安全用具由當(dāng)班人員負責(zé)清點、就位。

6.變配電室值班室要隨時保持整齊，交班前全方面打掃一次。

設(shè)備運維部變配電室停電管理制度

1.為了確保大廈日勺正常運營及客戶時正常辦公，對臨時停電作如下要求:

1.1大廈內(nèi)因供電設(shè)施、設(shè)備檢修工作需要停電時，應(yīng)提前三天由部門提出

停電檢修申請報告，經(jīng)項目經(jīng)理同意后，由客戶服務(wù)中心告知大廈客戶。

1.2大廈內(nèi)因為施工等原因需要臨時停電需要到設(shè)備運維部填寫臨時停電

申請單并經(jīng)同意后由大廈內(nèi)電工憑單執(zhí)行。

2.供電部門的電網(wǎng)線路臨時停電分兩種情況來管理

2.1事先接到停電告知，應(yīng)報告項目經(jīng)理，由客戶服務(wù)中心書面告知大廈有關(guān)客

戶并闡明原因，同步與成都地鐵電控中心聯(lián)絡(luò)，做好供電準備工作。

2.2供電網(wǎng)絡(luò)忽然停電則立即上報項目經(jīng)理，由客戶服務(wù)中心告知大廈內(nèi)有關(guān)客

戶并闡明情況，同步立即與成都地鐵電控中心聯(lián)絡(luò)，切換電網(wǎng)向大廈供電。

設(shè)備運維部變配電室安全保衛(wèi)制度

1.設(shè)備運維部所屬變配電室屬主要危險場合，非部門主管和當(dāng)班巡視人員

一律不得私自入內(nèi)。

2.凡本單位有關(guān)員工因工作需要進入上述場地，須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意方可進

入，并辦理登記手續(xù)。

3.外單位人員聯(lián)絡(luò)工作或參觀，須經(jīng)設(shè)備運維部主管同意，并由設(shè)備運維

部安排陪同人員，方可進入上述場地，來者還須辦理登記手續(xù)。

4,非工程專業(yè)人員進入上述場地，不得隨意亂動設(shè)備及自動裝置，不得私

自抄錄有關(guān)資料和進行拍攝。

5.進出設(shè)備機房，必須隨手關(guān)門，嚴防小動物進入。

6.凡進入上述場地內(nèi)外來人員，違反上述要求，值班人員有權(quán)采用必要時

措施，并及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告。

7.上述場地內(nèi)不準使用明火和吸煙。

8.配電室涉及“動火”或“塘錫”等可能引起火災(zāi)報警的施工，必須按

“機房設(shè)備'動火'管理制度”要求實施。

設(shè)備運維部電梯巡視檢驗制度

1.隔日至少一次對機房內(nèi)全部設(shè)備（電梯電源柜、電梯控制柜、曳引機、

空調(diào)、排風(fēng)扇等）進行巡查，及時發(fā)覺和排除多種不正常現(xiàn)象。

2.每日早上8點前對電梯轎廂（照明、內(nèi)選內(nèi)顯、裝飾、排風(fēng)、運營舒適

感、開關(guān)門性能、到站平層等）進行巡查，及時發(fā)覺和排除多種不正?，F(xiàn)象。

3.每日試乘8臺直行梯，對試乘電梯日勺層顯、外呼、照明及廳門進行巡查

并排除故障。

4?保持轎廂門、廳門滑槽的清潔，清除轎廂門、廳門滑槽內(nèi)落入日勺雜物以

免影響轎廂門、廳門的正常開啟和關(guān)閉。

5.遇到技術(shù)上、備品原因本身無法排除的故障，試乘人員應(yīng)及時報告領(lǐng)班

和主管，同步告知電梯專業(yè)企業(yè)派人來處理。

6.發(fā)覺重大問題及危及安全H勺故障隱患須立即停機，上報部門領(lǐng)班和主管,

并告知電梯專業(yè)維修企業(yè)處理、排除；并確認處理成果。

7.凡電梯專業(yè)維修企業(yè)前來維修，設(shè)備運維部電梯安全管理員必須配合并全程

跟進。

8.維修保養(yǎng)嚴格執(zhí)行“電梯維護保養(yǎng)安全操作規(guī)程工

9.全部巡檢、維修或保養(yǎng)，電梯安全管理員必須做好多種統(tǒng)計交設(shè)備運維部按

月歸類存檔備案。

設(shè)備運維部電梯維護保養(yǎng)制度

1.根據(jù)政府主管部門要求，物業(yè)企業(yè)必須與注冊資職的電梯專業(yè)維保企業(yè)

簽訂電梯維保協(xié)議。

2.部門明確專門管理人員一主管、電梯安全管理員。

3.對電梯專業(yè)維保企業(yè)日勺維護保養(yǎng)要進行配合、監(jiān)督。

4.每月檢驗并督促電梯專業(yè)維保企業(yè)完畢維保計劃。

5.凡維修保養(yǎng)電梯應(yīng)嚴格按操作規(guī)程和項目中心其他要求執(zhí)行。

6.每年在年檢前一種月，以專業(yè)維保企業(yè)為主，完畢對全部電梯的檢驗和

特例保養(yǎng)。

7.在年檢前10天，由部門主管組織人員和專業(yè)維保企業(yè)人員相應(yīng)檢電梯

進行一次全方面性技術(shù)自查。

8.由部門主管組織我方人員會同電梯專業(yè)維保企業(yè)配合安檢人員相應(yīng)檢電梯進

行年檢；并督促電梯企業(yè)完畢整改內(nèi)容，確認年檢報告及整改報告，存檔備

案。

9.當(dāng)電梯停用較長時間后，需由我方人員和電梯專業(yè)維保企業(yè)進行全方面性日勺

詳細檢驗后才干投入使用。

10.電梯維護保養(yǎng)統(tǒng)計由專業(yè)電梯保養(yǎng)單位印制填寫，設(shè)備運維部電梯安全管

理員根據(jù)跟進情況如實填寫核對意見，最終報領(lǐng)班或主管署名確認。

設(shè)備運維部電梯機房、井道管理制度

1.保持機房整齊，確保機房環(huán)境及設(shè)備無塵，搞好文明生產(chǎn)；每七天必須

對電梯轎頂及井道底坑進行打掃，確保轎頂及底坑清潔無雜物。

2.根據(jù)電梯機房溫度開啟排氣扇降溫，必要時開啟空調(diào)降溫除濕。確保機

房溫度控制在合適范圍內(nèi)，以確保電梯控制設(shè)備的穩(wěn)定可靠工作。

3.緊急救人盤車手輪應(yīng)在機房電梯曳引機旁墻上規(guī)范掛置。

4.每七大必須檢驗鋼絲繩平層標識是否完好，對掉漆時要及時補漆；平層

標識對照表應(yīng)貼在本電梯曳引機旁墻壁上，便于盤車救人時查看對照。

5.機房內(nèi)各電梯檢修掛鉤應(yīng)定時檢驗是否牢固，有無安全隱患。

6.電梯控制柜上與電梯轎廂口勺對講不用時應(yīng)拔出放在本電梯控制柜上,

以便于緊急情況救人時與轎箱內(nèi)通話。內(nèi)線不準聊天。

7.進出電梯機房應(yīng)隨手關(guān)門，無人值守時關(guān)好電梯窗戶，預(yù)防小動物進

入。

8.定時檢驗機房內(nèi)消防報警系統(tǒng)是否正常，機房內(nèi)配置的手提滅火器應(yīng)放

置規(guī)范，便于緊急情況時使用，禁止隨意挪動消防器材。

9.未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，員工不得私自引領(lǐng)外單位人員在機房內(nèi)參觀。

10.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意來機房參觀者，進出機房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則不允許

拍照和攝像，除非經(jīng)物業(yè)項目服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)同意方能進行。

11.值班人員必須嚴格遵守設(shè)備運維部有關(guān)設(shè)備設(shè)施的管理制度，不得將

與工作無關(guān)的物品帶入機房、做與工作無關(guān)的事，禁止在機房內(nèi)吃食、吸煙。

12.禁止在機房內(nèi)聊天、瞌睡，不允許接用臨時電器設(shè)備。

13.未經(jīng)同意嚴在機房內(nèi)使用電焊、氣焊。

14.在進入井道或轎頂進檢修作業(yè)時，應(yīng)在本層開啟口勺廳門外放置警示標

志牌，并有專人在廳門外值守，以防物件墜落井道及人員傷亡。

15.每七天應(yīng)定時檢驗井道及轎頂照明，確保照明完好，便于檢修時使

用。

設(shè)備運維部生活供水管理制度

1.水箱清洗人員上崗前必須進行健康檢驗，合格后方能上崗。

2.飲用水水箱必須做好衛(wèi)生、安全工作。

3.水箱必須有蓋，室外必須上鎖，由專人負責(zé)保管鑰匙，確保水箱的密閉

性和安全性，水箱溢流管出口處應(yīng)安裝網(wǎng)罩。

4.地下室水箱、水泵房內(nèi)不得堆放有毒、有害及揮發(fā)性物質(zhì)。

5,地下室水箱、屋頂水箱每年必須清洗一次，確保水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫部門

要求。清洗水箱必須嚴格執(zhí)行“生活水箱清洗操作規(guī)程二

6.每日由指定專業(yè)人員兩次巡檢生活給水系統(tǒng)，排除異常，做好巡檢統(tǒng)

計。

7.定時檢驗水箱的水位控制儀表和高、低水位設(shè)定值，確保大廈正常供

水。

8.水箱維護材料、涂料必須無毒、無異味，其材料有衛(wèi)生部門同意使用日勺

鑒定報告O

9.在負責(zé)運營人員交接班時必須對水泵房檢驗，并在交接班內(nèi)容中做統(tǒng)

i+o

設(shè)備運維部水泵房管理制度

1.除設(shè)備維護人員巡檢、維修保養(yǎng)外，一股不得私自進入水泵房

2.外單位人員聯(lián)絡(luò)工作或參觀，須經(jīng)設(shè)備運維部主管同意，并由設(shè)備運維

部安排陪同人員，方可進入水泵房，來者還須辦理登記手續(xù)。

3.水泵房設(shè)備維保單位進行維保作業(yè)需進入水泵房必須辦理施工單，由水

泵房責(zé)任人陪同全程跟進，并進行出入登記。

4.水泵房巡檢每天一次。

5.任何人員不得隨意開啟消防泵、噴淋泵，如要開啟消防水泵、噴淋泵,

須經(jīng)設(shè)備運維部主管同意，方可操作。

6.對消防水泵例行檢驗，嚴格執(zhí)行“消防水泵例行檢驗操作規(guī)程”。

7?水泵房多種設(shè)備、閥門必須掛有運營標識；管道標有流向指示，

8.生活水箱必須上鎖，鑰匙由指定人員保管。

9.不能隨意更改數(shù)字液位測控儀上的數(shù)字，及有關(guān)系統(tǒng)閥門。

10.發(fā)覺設(shè)備故障及時修理并做好統(tǒng)計。

11.水泵房內(nèi)禁止打鬧，吸煙，做與工作無關(guān)的事。

12.進出水泵房要隨手關(guān)門。

設(shè)備運維部安全運營管理制度

1.根據(jù)市勞動局有關(guān)要求，定時組織特殊工種工人涉及電工、電梯工、電

（氣）焊工、空調(diào)工等，進行技術(shù)考核，待考核合格持有操作證后，才干上

LU

鹵。

2.設(shè)備運維部和各班組均應(yīng)有專人兼任安全員，負責(zé)監(jiān)督檢驗各班組安全

操作情況。

3.根據(jù)勞動安全規(guī)程，指定各工種維修操作規(guī)程和安全檢驗制度，

4.加強對設(shè)備運維部員工日勺安全教育，在進行有危險性設(shè)備檢修時，領(lǐng)班

或主管應(yīng)到現(xiàn)場檢驗安全措施落實情況。

5.對電工、電梯、空調(diào)和壓力容器操作證必須由市勞動局或技術(shù)監(jiān)督局進

行檢驗。

6.對中央空調(diào)、變配電設(shè)備上日勺各類儀表，保險閥等，須定時送有關(guān)單位

進行校驗。

7.主要機房如變配電房，空調(diào)機房、電梯機房、鍋爐房等應(yīng)設(shè)警戒標牌,

禁止非工作人員入內(nèi)。

8、水箱、蓄水池、機房、技術(shù)設(shè)備層、配電房等操作柜均應(yīng)上鎖，鑰匙應(yīng)

放在固定點并由專人保管。

9.定時對員工進行急救及消防知識口勺教育和考核。

10.對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書，在施工

中進行檢驗監(jiān)督，預(yù)防事故的發(fā)生。

11.對高空外墻清洗W、J吊架、吊籃等設(shè)備，設(shè)備運維部要定時進行維修保

養(yǎng)，并按有關(guān)要求進行年檢。

12.避雷裝置必須在每年雨季邁進行測試檢驗，并仔細做好統(tǒng)計，對銹蝕部分

要定時敲鏟油漆。

13.對各類接地設(shè)施，每年要檢驗保養(yǎng)一次。其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。

14.本物業(yè)內(nèi)進行電、轉(zhuǎn)焊，必須先辦理動火證，由秩序維護部和設(shè)備運維部

主管簽字蓋章并落實監(jiān)護措施后方可施工。

設(shè)備運維部報修工作制度

1.目的

1.1對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的故障，在接到報告或緊急告知后，應(yīng)迅速排除

故障，確保設(shè)備、設(shè)施正常運營。

2.范圍

2.1報修實施二十四小時工作制度，合用于物業(yè)內(nèi)全部設(shè)備、設(shè)施報修、急

修過程。

3.職責(zé)

3.1項目中心主任監(jiān)督本制度的執(zhí)行。

3.2項目中心設(shè)備運維部負責(zé)詳細實施，秩序維護部、客戶服務(wù)部配合。

4.報修、急修程序

4.1填寫報修統(tǒng)計，安排修理。

4.2物業(yè)人員發(fā)覺設(shè)備、設(shè)施故障，及時用或其他方式告知客戶服務(wù)部

前臺客服助理，由客服助理填寫“派工單”，告知設(shè)備運維部安排修理。

4.3顧客報修其房內(nèi)設(shè)施故障，應(yīng)闡明報修內(nèi)容，設(shè)備運維部報人員指派專

業(yè)員工在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。遇特殊情況未能在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場者，應(yīng)及

時向客戶闡明，求得諒解。

4.4如遇維修人員無法立即完畢該項修理工作時，應(yīng)向領(lǐng)班報告，設(shè)備運維

部領(lǐng)班應(yīng)立即赴現(xiàn)場檢驗，擬定維修方案，決定進一步處理的方案。

4.5如報修內(nèi)容影響客戶正常工作，應(yīng)向客戶闡明，求得諒解。

4.6重大事故搶修立即報告設(shè)備運維部主管，由設(shè)備運維部主管報項目經(jīng)理,

并通報有關(guān)專業(yè)企業(yè)采用應(yīng)急措施，進行搶修。

4.7情況尤其嚴重W、J事故報修應(yīng)立即報告物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理，并報告業(yè)主或客

戶。

4.8事故如涉及已保險項目應(yīng)立即與保險企業(yè)理賠人員取得聯(lián)絡(luò)。

4.9急修處理結(jié)束，接修人員應(yīng)在《報修統(tǒng)計》上注明維修內(nèi)容并簽字。

4.10報修處理結(jié)束后，請客戶進行確認后在《派工單》上簽字，設(shè)備運維

部保存統(tǒng)計。如需收費，告知客戶服務(wù)部。

4.11設(shè)備運維部主管對報修項目定時抽檢，抽檢質(zhì)量做好統(tǒng)計。

4.12客戶服務(wù)部對客戶報修內(nèi)容進行回訪征詢意見，并在《顧客回訪統(tǒng)

計》中注明。

設(shè)備運維部正常供電、限電、停電審批權(quán)限要求

1.計劃停電、臨時檢修、保養(yǎng)變配電設(shè)施設(shè)備等特殊情況，由項目經(jīng)理針

對大廈不同用電性質(zhì)和負荷等級采用相應(yīng)限、停電措施，以保障大廈消防、監(jiān)

控機房及其他主要用電負荷穩(wěn)定、安全的電力供給。

2,正常供電的情況下，某一臺變壓器故障或某一回路因短路、過負荷運營

造成開關(guān)和線路損壞時，由設(shè)備運維部主管根據(jù)設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案審批供電方

案。

3.臨時用電由設(shè)備運維部主管根據(jù)用電負荷大小、用電時間等情況，審批

送電申請，決定供電方案，操作程序按臨時用電管理措施執(zhí)行。

4.變配電室任何停、送電必須經(jīng)設(shè)備運維部運營領(lǐng)班簽字同意后，操作人

員方可執(zhí)行操作任務(wù)。

5.操作人員接到停、送電申請單后，要對停、送電設(shè)備名稱、回路代號、

配電柜代號進行核對，無誤后，經(jīng)設(shè)備運維部運營領(lǐng)班同意同意后，按照停、

送電程序進行操作。

6.供電、限電、停電經(jīng)審批后，單一回路停、送電必須填寫停、送電申請

單；多回路停、送電必須填寫操作票，以擬定操作人員操作程序，確保用電安

全。

設(shè)備運維部臨時用電管理措施

1.凡屬臨時性用電，大廈用電單位應(yīng)向地鐵大廈物業(yè)服務(wù)中心提交書面用

電申請，用電申請書應(yīng)寫明：用電設(shè)備清單，用電地點、電力用途、用電性

質(zhì)、用電負荷、用電時間等。

2,設(shè)備運維部主管負責(zé)組織有關(guān)技術(shù)人員進行臨時用電客戶受電范圍口勺現(xiàn)

場查勘并制定供電方案。

3.臨時供電方案經(jīng)項目經(jīng)理審批后，2個工作日以內(nèi)，書面形式回復(fù)客戶臨

時供電時間和方案；若因用電單位提交的用電資料不清或其他原因無法按

期回復(fù)供電方案時，在3個工作日以內(nèi)向客戶闡明延期回復(fù)供電方案的原

因。

4.臨時用電線路安裝之前，用電客戶必須與地鐵大廈物業(yè)服務(wù)中心簽訂臨

時用電協(xié)議、安全協(xié)議及預(yù)繳電費；安裝和手續(xù)辦理完畢后，由設(shè)備運維部按

照供電方案進行臨時供電并現(xiàn)場雙方抄表確認，方可投用。

5.使用臨時電源的顧客不得向外轉(zhuǎn)供電，使用時間一般不得超出2個月，設(shè)備

運維部在臨時用電期間巡視發(fā)覺有影響用電安全或客戶到期七天前到現(xiàn)場下發(fā)

用電檢驗告知單，明確告知其臨時用電違規(guī)行為或即將到期，客戶應(yīng)及時整改

或到地鐵大廈物業(yè)服務(wù)中心辦理延期供電手續(xù)，不然將終止供電。

6.客戶撤消臨時供電，應(yīng)提前1個工作日書面對地鐵大廈物業(yè)服務(wù)中心申請，

在物業(yè)服務(wù)中心結(jié)清電費，經(jīng)雙方簽字確認后，終止臨時供電協(xié)議。

設(shè)備運維部事故處理程序

1.在事故發(fā)生時，值班人員、專業(yè)主管應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進行事故處理C

2.事故發(fā)生后，首先應(yīng)切斷有可能擴大事故的有關(guān)口勺電源、煤氣、水源、

察看有無人員傷亡。

3.當(dāng)事故發(fā)生與供配電系統(tǒng)有關(guān)時，事故處理人員可不持操作票、工作票,

但必須擬定拉閘開關(guān)是與事故有關(guān)的。當(dāng)事故造成跳閘或事后拉閘后，在沒有

擬定事故日勺原因、位置，沒有經(jīng)過嚴格檢驗、沒有地鐵電控中心和運維主管的

指令，操作人員絕不能合閘。

4.事故處理時不得進行交接班，應(yīng)由交班人員負責(zé)處理，接班人員幫助處

理，事故處理后方可交接班。

5.事故發(fā)生后，全部員工必須聽從在場最高職務(wù)領(lǐng)導(dǎo)人的統(tǒng)一指揮，協(xié)調(diào)

工作。

6.事故發(fā)生后，應(yīng)及時向上級報告。并做好《事故分析報告》。闡明事故

發(fā)生的時間、地點、現(xiàn)象、受損情況以及處理措施，事后分析日勺事故原因、責(zé)

任，今后采用的防范措施等。對于設(shè)備事故，事后應(yīng)在設(shè)備臺賬及設(shè)備維修保

養(yǎng)統(tǒng)計中作統(tǒng)計。

7.凡遇重大事故不能處理出J應(yīng)立即報部門主管、項目經(jīng)理直至總經(jīng)理，當(dāng)

班人員應(yīng)堅守崗位，維護好現(xiàn)場。

8.事故原因是因為工作人員口勺責(zé)任或管理不善引起口勺，應(yīng)追究有關(guān)人員的

責(zé)任。

設(shè)備運維部設(shè)備維護保養(yǎng)程序

1.設(shè)備運維部領(lǐng)班結(jié)合本專業(yè)設(shè)備的實際情況，于每年12月中旬提出下

一年度設(shè)備維護保養(yǎng)計劃。部門主管根據(jù)領(lǐng)班上報計劃編制《工程設(shè)備維護保

養(yǎng)年度計劃》。計劃內(nèi)容涉及維護保養(yǎng)設(shè)備的名稱、內(nèi)容、費用預(yù)算、周期、時

間等，計劃在每年12月底報項目經(jīng)理審核。

2.設(shè)備維護保養(yǎng)原則上立足自行保養(yǎng)，構(gòu)造復(fù)雜、技術(shù)要求高、保養(yǎng)設(shè)

備昂貴，超出設(shè)備運維部技術(shù)、設(shè)備能力的項目，可請有資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)維護

保養(yǎng)。

3.設(shè)備運維部主管根據(jù)年度計劃和實際需要編制《設(shè)備運維部月度工作

計劃》，領(lǐng)班應(yīng)編制《設(shè)備維修保養(yǎng)實施方案》，以確保設(shè)備保養(yǎng)的詳細內(nèi)

容、要求、技術(shù)原則。

4.設(shè)備維護保養(yǎng)時間應(yīng)盡量不影響客戶的正常使用，當(dāng)無法預(yù)防時，應(yīng)

經(jīng)過客戶服務(wù)部發(fā)出書面告知及時告之客戶，并做好解釋工作，取得客戶的諒

解。

5.在設(shè)備維護保養(yǎng)中，設(shè)備運維部主管應(yīng)經(jīng)常赴現(xiàn)場督導(dǎo)，專業(yè)領(lǐng)班應(yīng)

參加維護保養(yǎng)全過程，及時指導(dǎo)維護保養(yǎng)工作出J進行。

6.專業(yè)企業(yè)進行設(shè)備維護保養(yǎng)口寸，專業(yè)領(lǐng)班應(yīng)做好協(xié)調(diào)工作，進行督導(dǎo),

把好質(zhì)量關(guān)。

7.設(shè)備維護保養(yǎng)后，由領(lǐng)班進行質(zhì)量驗收，重大設(shè)備維護保養(yǎng)時，由設(shè)

備運維部組織專業(yè)人員進行驗收、測試、驗收后應(yīng)填寫《設(shè)備維護保養(yǎng)驗收統(tǒng)

計》、專業(yè)企業(yè)維修保養(yǎng)H勺應(yīng)出具技術(shù)報告。

8.經(jīng)過驗收后，專業(yè)領(lǐng)班將設(shè)備維護保養(yǎng)過程的有關(guān)資料匯總歸檔并根

據(jù)資料及時精確填寫設(shè)備臺帳卡。

設(shè)備運維部變配電倒閘操作規(guī)程

1.倒閘操作是一項復(fù)雜日勺工作，同步也是值班人員的一件主要工作，為了預(yù)

防操作中發(fā)生錯誤,值班人員必須嚴格執(zhí)行本規(guī)程。

2.變配電室全部電氣倒閘操作必須做到如下七條

2.1要有經(jīng)考試合格并獲供電部門或政府有關(guān)部門頒發(fā)的"10KV高壓進網(wǎng)

證”及本單位領(lǐng)導(dǎo)同意公布的操作人和監(jiān)護人，倒閘操作必須由兩人執(zhí)行。

2.2現(xiàn)場一次、二次設(shè)備要有明顯標志，涉及命名、編號、銘牌、轉(zhuǎn)動方

向、切換位置的指示及區(qū)別電氣相色的漆色。

2.3要有現(xiàn)場設(shè)備標志和運營方式符合的一次系統(tǒng)圖及二次回路原理和接

線圖。

2.4除緊急事故處理外操作應(yīng)有確切的調(diào)度命令和合格的操作票，必須使

用原則格式的操作票及符合現(xiàn)場設(shè)備實際的經(jīng)典操作票。

2.5要有統(tǒng)一的操作術(shù)語。

2.6要有合格KJ操作工具、安全用具和設(shè)施。

2.7操作接發(fā)令時應(yīng)使用錄音設(shè)備。

3.變配電室內(nèi)的倒閘操作主要范圍涉及下列各項：

3.1開關(guān)、刀閘及熔絲的合上或拉開。

3.2交直流操作回路的合上或拉開。

3.3繼電保護、自動裝置的用上或停用。

3.4臨時接地線日勺拆除或掛上（涉及驗電、放電）。

3.5變壓器分接頭的調(diào)整。

3.6核相、核相序及用搖表測絕緣。

3.7保安鎖的掛上或取下。

4.操作票制度基本的執(zhí)行程序為

4.1預(yù)發(fā)和接受操作任務(wù)。

4.2填寫操作票。

4.3審票。

4.4考問和預(yù)想。

4.5正式公布操作命令。

4.6模擬圖預(yù)演。

4.7安全措施。

4.8實際操作。

4.9操作任務(wù)完畢報告。

4.10統(tǒng)計與簽銷。

5.在正常情況下，操作人員進行實際操作時必須嚴格遵守下列環(huán)節(jié)

5.1進入現(xiàn)場、立正地位;

5.2核對設(shè)備銘牌和狀態(tài)；

5.3高聲唱票；

5.4高聲復(fù)誦，手示配合；

5.5允許正式操作；

5.6實際操作;

5.7逐項勾票，記時間；

5.8檢驗設(shè)備、退出現(xiàn)場。

設(shè)備運維部電梯維護保養(yǎng)安全操作規(guī)程

1.電梯的維護保養(yǎng)工作必須要有經(jīng)過勞動部門或技術(shù)監(jiān)督局專門培訓(xùn)并經(jīng)

過考試合格的兩個及以上員工才干進行。

2.機房設(shè)備的維護保養(yǎng)一般必須拉開本機電源方可進行，特殊情況下不能

斷開電源時應(yīng)做好安全措施。

3.電梯因檢修或保養(yǎng)而需停機時，確認轎箱內(nèi)無乘客后方能操作，并在基

站上貼上標志。

4.在維護保養(yǎng)工作中，必須注意工作日勺協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行

機、停機前都必須用對講機聯(lián)絡(luò)，在得到對方應(yīng)答后方能進行操作。

5.在轎頂做檢修工作時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止行快車。工作

時必須戴好安全帽。

6,下井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口應(yīng)設(shè)遮欄并有人監(jiān)視，預(yù)防無關(guān)

人員接近。

7.進入井底時，首先開亮井底照明，按下井底安全開關(guān)，必須戴安全帽。

8.維護保養(yǎng)工作完畢后，必須仔細清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留

并做好清潔工作。

9.機房、井道需動用明火時，必須遵守物業(yè)動火要求，辦理動火證。指定

專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。

10.在維護保養(yǎng)電梯時，必須對檢修的電梯設(shè)置，“檢修停用”或類似字樣

日勺標示牌。

11.在做檢修運營時，禁止載客、載貨。

12.維護檢修電梯作業(yè)過程中，禁止在門開啟狀態(tài)下運營。

設(shè)備運維部生活水箱清洗操作規(guī)程

1.工作內(nèi)容

1.1根據(jù)《成城市飲用水二次供水衛(wèi)生管理措施》，每六個月對物業(yè)水箱、

蓄水池清洗一次，使水箱出水水質(zhì)達成國家衛(wèi)生防疫要求。

2.工作要求

2.1作業(yè)前

2.1.1操作人員必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。

2.1.2檢驗有關(guān)閥門是否處于清洗工作要求日勺狀態(tài)。

2.1.3水箱清洗應(yīng)盡量避開用水高峰，以不影響物業(yè)內(nèi)顧客正常辦公為前提,

并應(yīng)提前二十四小時告知物業(yè)內(nèi)顧客。

2.1.4檢驗工作器具、清洗潔具、臨時水源、通風(fēng)設(shè)備是否到位，并打開水

箱進水蓋。

2.2作業(yè)中

2.2.1開啟放水閥門，放水。

2.2.2清洗人員進入水箱底部，用百潔布等專用工具和水龍頭對水箱四壁和

底部進行清洗和沖刷，然后用符合《生活飲用水衛(wèi)生原則》H勺消毒液，對箱壁

表面進行噴霧、涂刷。

2.2.3清洗水箱必須二人以上方可操作，頂上要有一名監(jiān)護人員，負責(zé)向水

箱內(nèi)送新風(fēng)，預(yù)防清洗人員余氯中毒。

2.3作業(yè)后

2.3.1清洗結(jié)束后，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進水閥開始蓄水。

2.3.2對水箱加蓋、加鎖，收好清潔工具，整頓場地。

2.3.3對水箱出水取樣，送市防疫站化驗。

2.3.4對水箱清洗過程仔細統(tǒng)計，并建立水箱檔案，保存成城市衛(wèi)生防疫部

門的水質(zhì)化驗報告。

設(shè)備運維部生活水泵操作規(guī)程

1.開泵前日勺檢驗和準備

1.1檢驗指示燈、壓力表、電子液位儀是否正常，可靠。

1.2檢驗電機接地情況，電氣部分應(yīng)良好可靠。

1.3檢驗水泵進、出閥門是否打開。

1.4運營及停運水泵、閥門應(yīng)掛牌。

1.5主、備泵輪番開啟。

2.自動運.

2.1確保水泵及管道進出水閥門在開啟狀態(tài)。

2.2正常情況下水泵變頻控制柜轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)置于“自動狀態(tài)”，水泵會根

據(jù)供水管中壓力傳感器所傳出的壓力信號來控制水泵的運營及停止，不必人工

操作。

3.手動運營

3.1確保水泵及管道進出水閥門在開啟狀態(tài)。

3.2把水泵變頻控制柜轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動狀態(tài)”，打開控制柜門，從柜門

上選擇相相應(yīng)水泵的控制按鈕置丁?“起動”此時水泵在無保護狀態(tài)下起動運

營。當(dāng)供水管壓力達成設(shè)定值時應(yīng)立即停止水泵運營預(yù)防供水管中的壓力過大

造成管道爆裂。

3.3無特殊情況下生活水泵轉(zhuǎn)換開關(guān)不得置于“手動狀態(tài)”，手動運營方式

只用于調(diào)試及應(yīng)急補充供水管道壓力時使用。

4.排除水泵空氣

4.1當(dāng)供水箱缺水低于吸水口及列行水箱清洗完畢之后，都要對每臺水泵先

進行排空氣處理，然后再開啟水泵運營。

4.2起動水泵前用活動板手擰開電機上帶有排氣孔的螺絲，此時排氣孔會有空

氣排出，直到空氣排完擰緊螺絲即可。

4.3水泵正常工作后操作人員不得立即離開，應(yīng)對水泵房全方面檢驗一次查看有

無異常。

設(shè)備運維部消防水泵例行檢驗安全操作規(guī)程

1.檢驗前必須告知消控中心。

2.為確保消防水泵處于常備狀態(tài)，定于每月底由秩序維護部與設(shè)備運維部

和維保單位共同完畢消防水泵的例行檢驗工作。

3.打開消防泵出水至回水管之間的閥。

4.將運營方式選擇為手動，檢驗電壓是否在正常范圍，開啟水泵。

5,開啟水泵后，慢慢關(guān)閉回水閥門。觀察水泵出水壓力及泄壓閥是否動

作。

6.統(tǒng)計并觀察開啟電流是否在正常范圍及水泵出水壓力是否在1.2Mpao

7.觀察降壓開啟出J切換時間是否在10''—20''之間

8.統(tǒng)計運營時電流、水壓參數(shù)及電機和水泵的運營聲音是否正常。

9.運營5分鐘后停泵，將消防泵的閥門恢復(fù)及選擇開關(guān)恢復(fù)到自動狀態(tài),

并做好檢驗統(tǒng)計。

10.將運營方式選擇自動方式后，在樓層上選擇一種手報報警裝置后，立即

與消控中心聯(lián)絡(luò)隨時取消聲音報警。

11.按下報警裝置后，觀察消防水泵是否自動起動、泄壓閥是否動作。

12.運營12分鐘后停泵。將運營方式恢復(fù)到手動狀態(tài)，并做好統(tǒng)計。

13.安排人員巡查各樓層消防水閥有無漏水現(xiàn)象、并統(tǒng)計及維修。

設(shè)備運維部中央空調(diào)熱水鍋爐運營操作規(guī)程

1,開機前檢驗工作

1.1檢驗軟水器工作是否正常。

1.2補水箱W、J水位是否正常。

1.3檢驗市政供電，供水是否正常。

L4檢驗供水壓力表，確認鍋爐水已注滿。

1.5檢驗水泵和管道各閥門應(yīng)處于正常狀態(tài)。

1.6排煙管道閥門應(yīng)處于開啟狀態(tài)。

2.開機程序

2.1合上鍋爐動力開關(guān)。

2.2打開鍋爐進口管道閥門。確認壓力達成4kpa.

2.3開啟燃燒機上日勺電源開關(guān)。

2.4將面板上的控制開關(guān)打到（1）自動位置。設(shè)備進入自檢，預(yù)熱狀態(tài)

（大約3分鐘）。此過程中能聽到氣壓調(diào)整閥有開啟的聲音。

2.5鍋爐點火并進入自動運營（小火狀態(tài)）。將LOAD開關(guān)打到大火位置。鍋

爐正常運營。

2.6待鍋爐出水溫度達成60攝氏度時，先開一次側(cè)水泵，再開二次側(cè)水

泵。供熱系統(tǒng)進入正常運營。

3.關(guān)機程序

3.1將LOAD開關(guān)打到自動（小火）位置。

3.2關(guān)掉燃燒機電源開關(guān)。

3.3將面板上控制開關(guān)打到（0）關(guān)機位置，鍋爐系統(tǒng)停機。

3.4關(guān)閉管道燃氣閥

3.5待一次側(cè)進水溫度降至50攝氏度時，關(guān)閉一次側(cè)水泵。

3.610分鐘后關(guān)閉二次側(cè)水泵。

3.7關(guān)閉鍋爐，水泵動力電源。

設(shè)備運維部中央空調(diào)主機運營操作規(guī)程

1.開機前檢驗

L1檢驗各設(shè)備電壓是否正常，，閥門、水泵、主機是否自動狀態(tài)、冷凍油是

否預(yù)熱12小時以上，管網(wǎng)是否為滿水狀態(tài)。

1.2打開主機面板，檢驗中央空調(diào)主機平衡狀態(tài)下各參數(shù)是否正常。

1.3查看上一班運營統(tǒng)計，了解主機運營情況，如故障停機，需排除故障,

解除報警后才干開機c

L4測量室外溫度，根據(jù)溫度變化，合理調(diào)整主機運營模式。

2.開機操作

2.1每天運營前日勺檢驗

2.2首先查看電源是否接通，電壓是在375~420V之間。

2.3查看上一班次的運營統(tǒng)計，了解主機情況。

2.4根據(jù)氣象條件和顧客情況擬定運營方案。

2.5檢驗冷凍水和冷卻水系統(tǒng)壓力是否正常，管路系統(tǒng)閥門開閉狀態(tài)是否正

常。

2.6檢驗冷水機組油箱油位是否正常，潤滑油溫度是否正常。

2.7檢驗冷凍水溫度日勺設(shè)定值和電流限定值是否正常。

3.每天開機及運營操作

3.1首先開啟冷凍泵。

3.2然后開啟冷卻泵。

3.3開啟冷卻塔的風(fēng)機。如室外溫度很低，也可開啟一臺或不開啟，但要

確保冷卻效果。

3.4水系統(tǒng)開啟后，注意觀察電流、電壓、水量、水壓、泵和電機運轉(zhuǎn)有

無異常，如有異常，立即停機檢驗。

3.5確認主機無異常情況，開啟主機自動開機程序，電腦控制中心自檢完

畢后，機組輕載起動，起動時，查看油壓差是否正常。

3.6開啟后觀察各項參數(shù)是否正常，運轉(zhuǎn)聲音有無異常。

3.7整個系統(tǒng)開啟后來要全方面巡視一遍。

3.8根據(jù)冷凝器出水溫度調(diào)整冷卻塔風(fēng)機運營數(shù)量。

4.每天停機操作

4.1先開啟主機自動停機程序，關(guān)閉主機.

4.2主機停止15分鐘后，關(guān)閉冷凍水泵、冷卻水泵和冷卻塔風(fēng)機并做好相

應(yīng)關(guān)機后檢