商務(wù)視角：漢口寫(xiě)字樓區(qū)域主要由四大板塊組成，建設(shè)大道“金融一條街”占漢口地區(qū)高級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫(xiě)字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域板

塊板塊特征代表性項(xiàng)目主要客戶建設(shè)大道至新華路沿線

“金融一條街”，寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市寫(xiě)字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)高級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫(xiě)字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域廣發(fā)銀行大廈、浦發(fā)銀行大廈、國(guó)貿(mào)中心、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈以金融機(jī)構(gòu)占大多數(shù)，以及外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu)解放大道至武勝路聚集了漢口地區(qū)主要的早期中高檔寫(xiě)字樓，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫(xiě)字樓、富商大廈、中原大廈外地駐漢機(jī)構(gòu)/知名品牌代理公司及合資企業(yè)

取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū)，中檔寫(xiě)字樓良友大廈、凱盟大廈、登月大廈中小私營(yíng)企業(yè)沿江大道及江漢路步行街純寫(xiě)字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈銷(xiāo)售代理/廣告策劃1商務(wù)視角：建設(shè)大道歷經(jīng)15年的發(fā)展，聚集了200多家金融機(jī)構(gòu)，目前已由市場(chǎng)自發(fā)形成向新華路延伸的趨勢(shì)，本項(xiàng)目位于“黃金十字”交匯點(diǎn)，商務(wù)價(jià)值十分卓越金融街：5家全國(guó)金融機(jī)構(gòu)總部：漢口銀行、長(zhǎng)江證券、合眾人壽、交銀國(guó)際信托、武漢農(nóng)村商業(yè)銀行；14家中外資銀行區(qū)域總部：中行、建行、交行、招行、匯豐、東亞等；19家證券公司區(qū)域總部：國(guó)信證券、招商證券等；15家保險(xiǎn)公司區(qū)域總部：太平洋保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)等。還有投資擔(dān)保、顧問(wèn)咨詢等非銀行類(lèi)金融企業(yè)也在這里聚集。A招銀大廈B建銀大廈C廣發(fā)銀行大廈D武銀大廈E中信銀行大廈F農(nóng)銀大廈G交銀大廈（瑞通廣場(chǎng)）H中國(guó)中華城I浙商國(guó)際大廈J漢口銀行大廈K新世界國(guó)貿(mào)大廈L民生大廈M良友大廈N國(guó)際金融廣場(chǎng)O浦發(fā)大廈P福星惠譽(yù)大廈Q本項(xiàng)目（中建中英）abmpldefgcoihnkqj2建設(shè)大道新華路武漢經(jīng)濟(jì)金三角漢口----武漢CBD漢陽(yáng)----漢陽(yáng)現(xiàn)代制造業(yè)中心武昌----武漢中國(guó)光谷商務(wù)視角：從政府規(guī)劃層面來(lái)看，未來(lái)將崛起的王家墩CBD商務(wù)區(qū)將成為漢口商務(wù)新中心，定位金融、貿(mào)易、咨詢、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可能替代建設(shè)大道的商務(wù)核心地位作為國(guó)內(nèi)首個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作的中央商務(wù)區(qū)，武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)將與漢陽(yáng)現(xiàn)代制造業(yè)中心、武漢中國(guó)光谷互動(dòng)，構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)“金三角”?！錆h市市長(zhǎng)李憲生

3商務(wù)視角：王家墩CBD建設(shè)的三個(gè)特點(diǎn)：企業(yè)主導(dǎo)、住宅先行、實(shí)施緩慢，基于這三點(diǎn)，世聯(lián)并不看好此CBD未來(lái)的發(fā)展前景，建設(shè)大道商務(wù)中心地位至少10年之內(nèi)難以被撼動(dòng)階段時(shí)間進(jìn)度第一階段2006年－2008年啟動(dòng)武漢CBD，完成部分主干道路及湖面景觀的建設(shè)，充分挖掘啟動(dòng)區(qū)的商業(yè)價(jià)值，展現(xiàn)CBD的良好形象。第二階段2009年－2012年建設(shè)CBD的道路骨架及主體建筑設(shè)施，提升城市空間品質(zhì)，拓展顯著的商務(wù)空間和居住空間，擴(kuò)大CBD景觀面，為全面建設(shè)奠定基礎(chǔ)。第三階段2013年－2016年完成城市主體道路網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面建設(shè)商務(wù)中心區(qū)，基本形成CBD商務(wù)“金十字”軸格局。第四階段2017年－2020年全面建成商務(wù)區(qū)，形成經(jīng)濟(jì)聚集、商務(wù)匯聚、活力四射的“華中之中，武漢之心”。

規(guī)模投資

武漢CBD建筑總規(guī)模約1300萬(wàn)平方米，建設(shè)周期為15-20年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃吸引投資總額約人民幣1000億元；泛海城市廣場(chǎng)

在建中的泛海城市廣場(chǎng)，用地面積40300平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，是集國(guó)際五星級(jí)酒店、5A級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓和高檔購(gòu)物中心于一體的新生態(tài)都市綜合體。寫(xiě)字樓概況其中國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓約4萬(wàn)平方米，建筑高度100米左右，與酒店、購(gòu)物中心一起形成城市領(lǐng)航性地標(biāo)建筑，計(jì)劃2013年后投入使用。4酒店視角：武漢市優(yōu)質(zhì)酒店主要集中在漢口，而建設(shè)大道則為武漢優(yōu)質(zhì)酒店聚集度最高的區(qū)域武漢市優(yōu)質(zhì)酒店主要集中在漢口，這與武漢市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、商業(yè)的聚集區(qū)是一致的；中心城區(qū)中，建設(shè)大道與漢口沿江區(qū)域以5星級(jí)酒店為主，而洪山廣場(chǎng)與航空路區(qū)域則主要以4星級(jí)酒店為主。5王家墩濱江商務(wù)區(qū)建設(shè)大道中南路酒店視角：大量聚集的商務(wù)辦公人流帶來(lái)了對(duì)酒店的大量需求，區(qū)域同時(shí)成為星級(jí)酒店聚集地，酒店經(jīng)營(yíng)狀況較好建設(shè)大道上有4家五星級(jí)酒店，3家4星級(jí)酒店，還有一些經(jīng)濟(jì)型酒店（錦江之星、兆瑞國(guó)際大酒店等）未來(lái)綜合體項(xiàng)目均有高星級(jí)酒店配套建設(shè)大道沿線所有高端酒店，旺季每天入住率均達(dá)到了80%以上新華路建設(shè)大道錦江國(guó)際大酒店香格里拉大酒店中原國(guó)際酒店新華諾富特大酒店禧邦可大酒店高雄大酒店紐賓凱大酒店6商業(yè)視角：漢口目前已經(jīng)形成武廣商圈和江漢路商圈兩大市級(jí)商圈，區(qū)位集中且吸引力強(qiáng)大，輻射范圍廣至武漢三鎮(zhèn)甚至周邊城市7商業(yè)視角：齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)、較高的檔次定位使所在商圈成為輻射華中區(qū)域的城市級(jí)商圈新世界百貨國(guó)貿(mào)店建設(shè)大道新華路武廣商圈本項(xiàng)目屬武廣商圈，為漢口最成熟的商業(yè)區(qū)緊挨項(xiàng)目的新世界百貨國(guó)貿(mào)店，商業(yè)氣氛也十分火爆；未來(lái)建設(shè)大道以及新華路上會(huì)有大體量的集中式商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)更加齊全、檔次進(jìn)一步提高8住宅視角：本項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)中心區(qū)，從目前武漢住宅市場(chǎng)價(jià)值分布規(guī)律來(lái)看，屬于居住價(jià)值最高的區(qū)域之一第一圈層：傳統(tǒng)中心區(qū)以二環(huán)線為核心的區(qū)域，地段優(yōu)勢(shì)不容質(zhì)疑，如城市中心、交通方便、配套齊全等，是武漢的經(jīng)濟(jì)中心，開(kāi)發(fā)程度高，用地量有限，未來(lái)該片區(qū)商品房供給會(huì)越來(lái)越稀缺，并且供給的產(chǎn)品偏向于商務(wù)、商業(yè)。第二圈層：新興發(fā)展區(qū)三環(huán)線區(qū)域及三大國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)是城市拓展的產(chǎn)物，依靠市政配套設(shè)施的落實(shí)，發(fā)展程度差異較大，有大量待開(kāi)發(fā)土地，前景可觀，也是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的熱點(diǎn)。武漢住宅市場(chǎng)圈層分布武漢住宅市場(chǎng)均價(jià)溫差融科天城萬(wàn)豪國(guó)際9住宅視角：由于未來(lái)供應(yīng)量較小，稀缺的城市價(jià)值受到居住及投資者的青睞，城市中心區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格一直處于高位融科天城18000中央榮御16000三陽(yáng)金城15000漢口中心城區(qū)土地供應(yīng)量(j截止到9月份）時(shí)間性質(zhì)地址容積率建筑面積2010.4.30居住江岸區(qū)發(fā)展大道371號(hào)2.30103502010.4.30商住江漢區(qū)唐家墩街天門(mén)墩路4.20436802010.7.29商住江漢區(qū)鯇子湖村6.04542747.892010.9.16商業(yè)金融業(yè)硚口區(qū)解放大道308號(hào)8.00484002010.9.20居住、商業(yè)金融業(yè)江漢區(qū)航空路4.5176940總計(jì)822117.9漢口中心區(qū)成交均價(jià)自2011年1月以來(lái)，一直保持在15000元/平米以上，價(jià)格上升態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，一直處于高位。漢口中心區(qū)——市場(chǎng)主流項(xiàng)目尾盤(pán)或少量貨量，新政后采取高價(jià)換取高占位，犧牲速度，兌換城市稀缺地段價(jià)值按現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，漢口中心城區(qū)未來(lái)一到兩年內(nèi)總體供應(yīng)量不過(guò)百萬(wàn)方，土地供應(yīng)量較小，必然促成后期客戶外溢。漢口中心區(qū)項(xiàng)目以寶利金中央榮御、融科天城、三陽(yáng)金城、創(chuàng)世紀(jì)為主，但均屬于尾盤(pán)保價(jià)階段新政后，以高價(jià)換取高占位，對(duì)速度要求低；片區(qū)商業(yè)、生活、交通配套齊全，屬于漢口傳統(tǒng)金融商業(yè)中心，無(wú)可比擬的地段優(yōu)勢(shì)足以支撐片區(qū)價(jià)格，但后期發(fā)展空間有限，外溢現(xiàn)象明顯。10中山公園噴泉公園北湖第十二中學(xué)新世界百貨國(guó)貿(mào)店建設(shè)大道新華路武廣商圈協(xié)和醫(yī)院從項(xiàng)目所處區(qū)域配套而言，購(gòu)物、公園、教育、醫(yī)療一應(yīng)俱全，城市資源環(huán)繞，居住價(jià)值卓越景觀資源：北湖、噴泉公園、中山公園配套：第十二中學(xué)協(xié)和醫(yī)院新世界百貨國(guó)貿(mào)店11總結(jié)：本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值挖掘——從區(qū)域價(jià)值層面上來(lái)看，項(xiàng)目存在多種發(fā)展方向建設(shè)大道作為漢口金融商務(wù)中心的地位至少在未來(lái)10年之內(nèi)難以撼動(dòng)所屬區(qū)域具備規(guī)模、檔次、成熟和品牌優(yōu)勢(shì)，商業(yè)聚集，價(jià)值平臺(tái)高寫(xiě)字樓聚集帶來(lái)商務(wù)人流，建設(shè)大道為武漢優(yōu)質(zhì)酒店聚集度最高的區(qū)域中心區(qū)土地供應(yīng)枯竭帶來(lái)城市核心區(qū)住宅日益稀缺，居住價(jià)值同樣不可輕視商務(wù)視角：商業(yè)視角：酒店視角：住宅視角：1213寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析13武漢經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好，定位中部中心城市武漢為中部六省中唯一一個(gè)GDP破5000億元的城市；國(guó)務(wù)院明確將武漢定位為“我國(guó)中部地區(qū)的中心城市”，標(biāo)志著武漢的發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略武漢十二五規(guī)劃，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展溫床武漢總部經(jīng)濟(jì)位列全國(guó)十強(qiáng)世界500強(qiáng)已經(jīng)把武漢作為華中區(qū)域的戰(zhàn)略重點(diǎn)城市05年至今，來(lái)武漢投資的世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)有81家從城市層面看，隨著武漢城市地位的提升，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)擁有良好的發(fā)展前景武漢第三產(chǎn)業(yè)比重超過(guò)50%，形成三二一產(chǎn)業(yè)體系；受“中部崛起”的影響，武漢第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，比例大幅增加武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)擁有良好發(fā)展前景寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)14從產(chǎn)業(yè)層面來(lái)看，根據(jù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，武漢未來(lái)寫(xiě)字樓容量將出現(xiàn)較大程度增幅第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(億元)寫(xiě)字樓整體容量>5000高等2000～5000中等<2000低等寫(xiě)字樓發(fā)展水平評(píng)估模型成都2004－2009年三產(chǎn)產(chǎn)值、辦公用房年均成交量對(duì)比年份20042006-20082009三產(chǎn)產(chǎn)值11181584-23362233年均辦公成交面積24.556.668.1階段年均面積增幅--40%81%武漢未來(lái)十年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與寫(xiě)字樓市場(chǎng)容量預(yù)期發(fā)展情況主要階段第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2015-20195387-94222010－20142678-4684產(chǎn)值單位：億元面積單位：萬(wàn)平米按照年增幅15％的保守增速預(yù)估未來(lái)十年武漢的三產(chǎn)產(chǎn)值，根據(jù)寫(xiě)字樓發(fā)展水平評(píng)估模型，推測(cè)武漢寫(xiě)字樓容量將在未來(lái)10年內(nèi)從中等容量上升到高等容量模型來(lái)源：世聯(lián)模型年份2000-20022003-20052006-2007三產(chǎn)產(chǎn)值472-620710-11181318-1584年均辦公成交面積13.424.531.5階段年均面積增幅--83%28%南京2000－2007年三產(chǎn)產(chǎn)值、辦公用房年均成交量對(duì)比中等容量高等容量武漢市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值發(fā)展?fàn)顩r寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)1516從區(qū)域角度來(lái)看，武漢商辦物業(yè)價(jià)值鏈由北向南呈三級(jí)遞減梯隊(duì)，本項(xiàng)目所在區(qū)域位于價(jià)值鏈?zhǔn)锥?，處于價(jià)格第一梯隊(duì)，商務(wù)氛圍濃厚武廣商務(wù)區(qū)40-70元/㎡·月

建設(shè)大道商務(wù)區(qū)60—110元/㎡·月中南中北路45—60元/㎡·月光谷片區(qū)25-55元/㎡·月鐘家村、沌口38—45元/㎡·月寫(xiě)字樓租戶建設(shè)大道中南中北光谷寫(xiě)字樓租金典型項(xiàng)目招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)中商廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、中建工行廣場(chǎng)慧谷時(shí)空、光谷國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)際企業(yè)中心通用、諾基亞、微軟、匯豐銀行等國(guó)際知名企業(yè)中建三局、中煤國(guó)際、愛(ài)普生等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)主要為高科技中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)60-110元/平方米*月45-60元/平方米*月25-55元/平方米*月商辦物業(yè)的集聚效應(yīng)導(dǎo)致成熟商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)租金抬升，并進(jìn)一步導(dǎo)致商辦物業(yè)的升級(jí)提檔。本項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，商辦物業(yè)價(jià)值極高。寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓出租率普遍超過(guò)95%，高于武漢整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)84.45%的出租率水平，租賃市場(chǎng)極度繁榮，凸顯出本區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展的巨大機(jī)會(huì)區(qū)域

項(xiàng)目

租金（元/月·㎡）管理費(fèi)出租率漢口建設(shè)大道至新華路沿線浦發(fā)銀行大廈三年前租金75元/月/平米，售價(jià)在1萬(wàn)/平米左右；

目前有一家900平米的業(yè)主，轉(zhuǎn)租金為：150元/平米/月；一家270平米的轉(zhuǎn)售，價(jià)格在550萬(wàn)；18元包空調(diào)費(fèi)還剩2、3戶，其余滿租民生銀行大廈均價(jià)101元/平米/月；朝向不同，價(jià)格區(qū)間有所不同：108元/月/平米-118元/平米/月；22元包空調(diào)費(fèi)最近開(kāi)始招租，截止本月底招租率達(dá)到30%，未來(lái)有安永等大型企業(yè)入駐新世界國(guó)貿(mào)中心均價(jià)72元/平米/月，根據(jù)朝向不同，價(jià)格不同，最高均價(jià)：100元/平米/月23元包空調(diào)費(fèi)

滿租建行大廈90元/月/平米20元包空調(diào)費(fèi)一半用來(lái)自己辦公，其余滿租瑞通廣場(chǎng)租金均價(jià)在60元/平米/月——滿租福星國(guó)際商會(huì)大廈均價(jià)在50-55元/平米/月6元/月/平米滿租武廣片區(qū)寫(xiě)字樓國(guó)貿(mào)大廈均價(jià)60元/平米/月，樓層，朝向?qū)е伦饨鹕舷赂?dòng)，但差距不額大14.5元/月·㎡還剩4、5間100平米以下的，其它滿租武廣寫(xiě)字樓租金均價(jià)在40元/㎡/月13元/㎡/月還剩幾家60-100平米的小戶型，其余滿租寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀17從未來(lái)供應(yīng)角度來(lái)看，未來(lái)3-5年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓放量較大，建設(shè)大道板塊尤為集中寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)研判未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)18從未來(lái)區(qū)域內(nèi)及漢口其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況來(lái)看，建筑高、檔次高、體量偏大是未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)的一大趨勢(shì)，本項(xiàng)目如選擇寫(xiě)字樓需制定差異化競(jìng)爭(zhēng)策略寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)研判未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)19城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為寫(xiě)字樓發(fā)展提高良好契機(jī)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的日益擴(kuò)大使商務(wù)辦公市場(chǎng)容量與日俱增未來(lái)區(qū)域內(nèi)新增寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，如選擇寫(xiě)字樓方向必須制定差異化競(jìng)爭(zhēng)策略區(qū)域商務(wù)價(jià)值高，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓出租率極高，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)研判總結(jié)：綜合城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)因素及市場(chǎng)狀況，寫(xiě)字樓具備市場(chǎng)可行性，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)較好寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)研判總結(jié)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)具備市場(chǎng)可行性，開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)較好2021酒店市場(chǎng)分析21從城市發(fā)展角度看，武漢已經(jīng)發(fā)展成為全國(guó)重要空港門(mén)戶之一，會(huì)展業(yè)和金融商務(wù)行業(yè)快速發(fā)展，為酒店的大規(guī)模發(fā)展提供良好契機(jī)旅游人群逐年遞增會(huì)展等行業(yè)發(fā)展帶來(lái)商務(wù)人流酒店開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)22武漢區(qū)域高星級(jí)酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展勢(shì)頭好，二、三星級(jí)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)不佳五星級(jí)酒店能夠直接起到拉動(dòng)物業(yè)品質(zhì)、提升物業(yè)價(jià)值，并且?guī)?dòng)周邊地產(chǎn)升值——武昌區(qū)某開(kāi)發(fā)商其實(shí)武漢的酒店并不算多，特別是五星級(jí)酒店，尤其是4月份櫻花節(jié)的時(shí)候，很多從廣東來(lái)的旅客根本訂不到五星級(jí)酒店——春秋國(guó)旅導(dǎo)肖女士目前武漢酒店呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)：高星級(jí)以及經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展勢(shì)頭良好，而二至三星級(jí)酒店正同時(shí)受到來(lái)自上下兩端的擠壓，正逐漸退出主流市場(chǎng)武漢酒店市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅速，并呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢(shì)，高星級(jí)以及經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展勢(shì)頭良好；23酒店開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)23未來(lái)武漢酒店向高端化、集中化趨勢(shì)發(fā)展，本項(xiàng)目在優(yōu)質(zhì)酒店集中區(qū)域，優(yōu)勢(shì)明顯王家墩濱江商務(wù)區(qū)建設(shè)大道中南路未來(lái)高端酒店集中區(qū)域目前高端酒店集中區(qū)域建設(shè)大道酒店數(shù)量占到了20%,份額較大。建設(shè)大道為武漢市優(yōu)質(zhì)酒店最集中的區(qū)域酒店開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)24建設(shè)大道共有4家五星級(jí)酒店，3家四星級(jí)酒店建設(shè)大道五星級(jí)酒店分布:a錦江國(guó)際大酒店b香格里拉大飯店c禧邦可大酒店d新華諾富特大酒店建設(shè)大道四星級(jí)酒店分布：e紐賓凱國(guó)際大酒店f高雄大酒店g中原國(guó)際大酒店decabfg新華路建設(shè)大道從區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有酒店水平來(lái)看，建設(shè)大道上酒店自身設(shè)施較陳舊，存在可超越空間，區(qū)域內(nèi)生性競(jìng)爭(zhēng)壓力不大建設(shè)大道酒店現(xiàn)狀市場(chǎng)概況?該區(qū)域酒店主要以高端及中高端商務(wù)客為主；?為了適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本區(qū)域酒店進(jìn)行過(guò)不同程度的設(shè)備更新或酒店擴(kuò)建工程；?近年來(lái)區(qū)域內(nèi)酒店入住率和房?jī)r(jià)漲幅不大；?部分酒店所在物業(yè)為綜合體，有零售、寫(xiě)字樓等配套；優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：?位于城市中心，交通便捷，配套齊全；?武漢金融街核心區(qū)位，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓林立，市場(chǎng)有效需求旺盛；?傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)酒店聚集區(qū)，當(dāng)?shù)仄放浦容^高，具備豐富的酒店管理經(jīng)驗(yàn)；?酒店溢價(jià)能力強(qiáng)；劣勢(shì)：?上下班高峰期間，交通較為擁堵；?酒店設(shè)施相對(duì)沉舊，房間面積較??；香格里拉大酒店酒店開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀25區(qū)域檔次項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總客房數(shù)均價(jià)平均入住率建設(shè)大道五星級(jí)酒店香格里拉大酒店建設(shè)大道與香港路交接路口442個(gè)950元/間85%以上新華諾國(guó)際大酒店建設(shè)大道558號(hào)303個(gè)650元/間90%以上錦江國(guó)際大酒店建設(shè)大道與新華路交接路口407個(gè)750元/間85%以上禧邦可大酒店建設(shè)大道933號(hào)140個(gè)550元/間85%以上四星級(jí)酒店高雄大酒店建設(shè)大道907號(hào)138430元/間85%以上紐賓凱國(guó)際大酒店新華路151號(hào)285400元/間95%以上中原大酒店黃浦大街27號(hào)103450元/間85%以上本項(xiàng)目周邊的優(yōu)質(zhì)酒店有7家，酒店需求極大，所有酒店平均入住率都達(dá)到了85%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于武漢市高星級(jí)酒店平均水平這邊除了淡季，每天入住的客人都很多，入住率極高，畢竟在金融街上，周邊有很多的寫(xiě)字樓，商務(wù)人士會(huì)很多；如果能有機(jī)會(huì)在周邊拿地做酒店，一定不錯(cuò)——新華諾富特國(guó)際大酒店漢口金融街上的高星級(jí)酒店共七家，除春節(jié)和7-8月份的旺季，每天入住基本滿員，入住率極高，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)從市場(chǎng)調(diào)查以及業(yè)內(nèi)人士訪談中得出：入住客戶來(lái)源主要以商務(wù)客戶為主，這得益于周邊的寫(xiě)字樓集中，聚集了大量的商旅人員酒店開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀262014年前武漢四、五星級(jí)酒店新增供應(yīng)將達(dá)到12家，其中6家位于漢口，但本區(qū)域僅新增一家酒店供應(yīng)，本項(xiàng)目發(fā)展酒店面臨競(jìng)爭(zhēng)不大區(qū)域項(xiàng)目名稱房間數(shù)預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間物業(yè)管理公司漢口嘉裕CBD酒店7萬(wàn)平方米N/A超白金五星級(jí)酒店及高檔商業(yè)廣場(chǎng)王家墩CBD泛海城市廣場(chǎng)3502014超五星級(jí)凱悅酒店，64-84層漢口解放大道三陽(yáng)金城酒店部分4082011楓丹白露漢口永清街武漢天地商務(wù)中心含五星級(jí)酒店漢口金銀湖東方馬城酒店3502013N/A漢口建設(shè)大道中國(guó)中華城2013年將建成7星級(jí)酒店酒店開(kāi)發(fā)研判未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)27城市發(fā)展支撐酒店發(fā)展結(jié)合各檔次酒店市場(chǎng)表現(xiàn)和本項(xiàng)目樹(shù)品牌開(kāi)發(fā)目標(biāo)，如開(kāi)發(fā)酒店宜為高星級(jí)酒店未來(lái)區(qū)域內(nèi)新增酒店供應(yīng)量不大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小酒店具備市場(chǎng)可行性，但需要沉淀大量資金且回收時(shí)間較長(zhǎng)，酒店開(kāi)發(fā)更多的是企業(yè)行為而不是市場(chǎng)行為區(qū)域內(nèi)高星級(jí)酒店入住率極高，存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)酒店總結(jié)：綜合酒店發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)因素，酒店具備市場(chǎng)可行性，酒店開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)較好區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有酒店設(shè)施老舊，存在可超越空間酒店開(kāi)發(fā)研判總結(jié)2829商業(yè)市場(chǎng)分析29從武漢整體商業(yè)發(fā)展格局來(lái)看，武漢將形成市級(jí)商業(yè)中心為主導(dǎo)，市級(jí)商業(yè)副中心為輔，社區(qū)商業(yè)遍布全城的商業(yè)主干網(wǎng)武漢商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃目標(biāo)：2010年,使武漢中心城區(qū)人均擁有零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1-1.1平方米；培養(yǎng)建成30個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心(市級(jí)商業(yè)副中心指在居民稠密區(qū)、歷史商業(yè)集中路段、公共交通集散地、新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心)：徐東路、解放路、水果湖、魯巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、紅鋼城、后湖、永清、二七、新華下路、常青花園、西北湖、寶豐、古田、十升路、四新、沌口、吳家山、前川、邾城、紙坊、蔡甸、紗帽、陽(yáng)邏、金口、盤(pán)龍承擔(dān)此功能。商業(yè)開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)30武漢市新商圈特征比較序號(hào)商圈業(yè)態(tài)特征主要消費(fèi)群典型商業(yè)體8王家墩商圈以零售、餐飲為主CBD辦公人群為主新世界百貨、三五醇、武商量販9永清街商圈購(gòu)物、休閑、會(huì)展全市客戶及周邊學(xué)校、企業(yè)、寫(xiě)字樓辦公人群瑞安武漢天地10王家灣商圈購(gòu)物、餐飲漢陽(yáng)居住人群及郊區(qū)人群家樂(lè)福、好美家、國(guó)美電器11沌口商圈購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、餐飲入駐企業(yè)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)人群中百倉(cāng)儲(chǔ)、湘隆時(shí)代中心、金凱購(gòu)物中心12紅鋼城商圈服裝、餐飲、家電武鋼職工及周邊居住人群青山商場(chǎng)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、工貿(mào)家電13光谷商圈百貨、家電、休閑娛樂(lè)為主高新科技企業(yè)員工、高校教職工及學(xué)生魯巷廣場(chǎng)、大洋百貨、群光廣場(chǎng)、光谷步行街14江夏商圈百姓生活基本配套為主區(qū)域日常居家消費(fèi)人群中百倉(cāng)儲(chǔ)、中百百貨、國(guó)美電器15徐東商圈多種業(yè)態(tài)并存，包括百貨商場(chǎng)、超市、shoppingmall等武昌北、青山消費(fèi)者占主銷(xiāo)品茂、徐東平價(jià)廣場(chǎng)、麥德龍武漢市老商圈特征比較序號(hào)商圈業(yè)態(tài)特征主要消費(fèi)群典型商業(yè)體1武廣商圈以大型百貨商場(chǎng)為主周邊居住及工作人口、流動(dòng)人口武漢廣場(chǎng)、世界貿(mào)易中心、新世界百貨、SOGO等2漢正街商圈以專業(yè)市場(chǎng)（小商品批發(fā)）為主省內(nèi)中小型城市經(jīng)營(yíng)戶、市內(nèi)中低端消費(fèi)者多為批發(fā)商城和企業(yè)，較少大商場(chǎng)3江漢路商圈以眾多專業(yè)店、專賣(mài)店為主的商業(yè)街全市及部分周邊地區(qū)客戶王府井百貨、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大洋百貨、新世界百貨4鐘家村商圈多種業(yè)態(tài)混合，包括百貨商場(chǎng)、專賣(mài)店、專業(yè)市場(chǎng)主要以漢陽(yáng)區(qū)居民為主，少量外來(lái)消費(fèi)者漢陽(yáng)商場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)、新世界百貨、萬(wàn)順廣場(chǎng)等5中南商圈以大型百貨為主主要為武昌及武昌周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)者，少量江北人口中南商場(chǎng)、中南商業(yè)廣場(chǎng)、銀泰百貨、亞貿(mào)廣場(chǎng)等6司門(mén)口商圈以百貨為主武昌南消費(fèi)者，以司門(mén)口周邊居住人群為主多為中小型百貨7街道口商圈以IT產(chǎn)品及中高檔百貨為主武昌及武昌周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)者，高校學(xué)生比重較大新世界百貨、群光廣場(chǎng)、廣埠屯資訊廣場(chǎng)歷年的發(fā)展，武漢市經(jīng)濟(jì)依附的傳統(tǒng)商圈具有較高的成熟度趨勢(shì)一：新的商圈在城市擴(kuò)張中找到了機(jī)會(huì)，從而讓城市商業(yè)圈從原來(lái)的重點(diǎn)區(qū)域點(diǎn)狀排列，發(fā)展到現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域星狀分布隨著城市擴(kuò)張、城市格局演變，商業(yè)形態(tài)逐漸豐富，商業(yè)由集聚走向擴(kuò)散階段，散點(diǎn)化發(fā)展態(tài)勢(shì)趨顯，武漢多商圈時(shí)代來(lái)臨1234567123105674981112151413新商圈老商圈商業(yè)開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)31趨勢(shì)二：社區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)的蓬勃發(fā)展，不斷削弱中心商業(yè)區(qū)對(duì)漢口非中心版塊消費(fèi)者的捕獲力調(diào)研區(qū)域漢口中心區(qū)二七后湖金銀湖及常青盤(pán)龍城居民消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)武廣商圈、江漢路商圈航天雙城15萬(wàn)方商業(yè)百步亭花園大道社區(qū)商業(yè)、漢口花園等底商金銀湖區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，基本依賴各社區(qū)少量基礎(chǔ)社區(qū)商業(yè)，基本由常青片區(qū)商業(yè)盤(pán)龍城區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，基本依賴各社區(qū)少量基礎(chǔ)社區(qū)商業(yè)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)南國(guó)中心中森華15萬(wàn)方商業(yè)武漢天地南國(guó)10萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目；摩爾城5.5萬(wàn)方商業(yè)；百步亭新春村8萬(wàn)方商業(yè)；星科項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)裕亞金銀湖4萬(wàn)方集中商業(yè)；福星城3萬(wàn)方商業(yè)街；福星姑嫂樹(shù)14萬(wàn)方商業(yè)；南國(guó)北都7萬(wàn)方商業(yè)奧特萊斯從不同區(qū)域居民消費(fèi)首選目的地可見(jiàn)，商業(yè)基礎(chǔ)越薄弱的區(qū)域，對(duì)核心商圈依賴性越高，隨著未來(lái)區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展，中心商業(yè)區(qū)對(duì)非中心版塊輻射力將下降商業(yè)開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)32商業(yè)格局趨勢(shì)判斷：武廣商圈發(fā)展中的馬太效應(yīng)有可能減弱甚至終止多商圈趨勢(shì)沖擊區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)沖擊外圍客群分流嚴(yán)重，武廣商圈短期內(nèi)雖無(wú)明顯業(yè)績(jī)下滑，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看必將受到影響商業(yè)開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)33商業(yè)開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況呈現(xiàn)“一超多強(qiáng)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)序號(hào)商場(chǎng)名稱檔次百貨性質(zhì)2009年?duì)I業(yè)額（萬(wàn)元）2010年?duì)I業(yè)額（萬(wàn)元）坪效（萬(wàn)元/平米*年）建筑面積（平米）1武漢廣場(chǎng)中高檔內(nèi)資1835002072672.5908375800002世貿(mào)廣場(chǎng)中檔內(nèi)資80000837601.047800003武漢國(guó)際廣場(chǎng)高檔內(nèi)資50000523500.95181818550004新世界百貨中心店高檔外資40000418800.99714286420005新世界百貨國(guó)貿(mào)店高檔外資50000523501.24642857420006莊勝崇光百貨中高檔外資45000471151.3980712233700現(xiàn)有項(xiàng)目：1新世界中心2世貿(mào)廣場(chǎng)3武漢廣場(chǎng)4武漢國(guó)際廣場(chǎng)5漢商新武展購(gòu)物中心6武漢莊勝崇光百貨7新世界國(guó)貿(mào)大廈未來(lái)項(xiàng)目：

A水游城B協(xié)和廣場(chǎng)地塊C武漢國(guó)際金融廣場(chǎng)D銀泰百貨E中國(guó)中華城F武商MALL城34商業(yè)開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀結(jié)合各百貨扣點(diǎn)情況來(lái)看，武廣商圈集中商業(yè)實(shí)際租金水平（折算）為200-560元/平米*月，商業(yè)價(jià)值高35商場(chǎng)名稱坪效（萬(wàn)元/平米*年）武漢廣場(chǎng)2.5908375世貿(mào)廣場(chǎng)1.047武漢國(guó)際廣場(chǎng)0.951818182新世界百貨中心店0.997142857新世界百貨國(guó)貿(mào)店1.246428571莊勝崇光百貨1.398071217武廣商圈百貨坪效武廣商圈百貨扣點(diǎn)情況建設(shè)大道解放大道商品種類(lèi)新世界百貨武漢廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)莊勝崇光化妝品25-28%25-28%27.6%25-28%女裝25-27%25-27%25.6%25-27%男裝25-27%25-27%25.6%25-27%按照平均扣點(diǎn)26%計(jì)算，折算租金水平商場(chǎng)名稱實(shí)際租金水平（元/平米*月）武漢廣場(chǎng)561.348125世貿(mào)廣場(chǎng)226.85武漢國(guó)際廣場(chǎng)206.2272727新世界百貨中心店216.047619新世界百貨國(guó)貿(mào)店270.0595238莊勝崇光百貨302.9154303商圈名稱形式商業(yè)規(guī)模A水游城綜合體9.6/24.8B協(xié)和廣場(chǎng)地塊不詳C武漢國(guó)際金融廣場(chǎng)綜合體3/18D銀泰百貨最大單體百貨15/15E中國(guó)中華城綜合體5/31.56F武商MALL城9層的購(gòu)物中心，3萬(wàn)平方米餐飲娛樂(lè)，9萬(wàn)平方米停車(chē)18/27總計(jì)50.6萬(wàn)方以上商圈名稱形式商業(yè)規(guī)模1新世界中心單體百貨42,0002世貿(mào)廣場(chǎng)單體百貨80,0003武漢廣場(chǎng)單體百貨80,0004武漢國(guó)際廣場(chǎng)單體百貨55,0005漢商新武展購(gòu)物中心單體百貨不詳6武漢莊勝崇光百貨單體百貨33,7007新世界國(guó)貿(mào)大廈單體百貨42,000總計(jì)33.27萬(wàn)方以上現(xiàn)有項(xiàng)目：1新世界中心2世貿(mào)廣場(chǎng)3武漢廣場(chǎng)4武漢國(guó)際廣場(chǎng)5漢商新武展購(gòu)物中心6武漢莊勝崇光百貨7新世界國(guó)貿(mào)大廈未來(lái)項(xiàng)目：

A水游城B協(xié)和廣場(chǎng)地塊C武漢國(guó)際金融廣場(chǎng)D銀泰百貨E中國(guó)中華城F武商MALL城所在商圈現(xiàn)有商業(yè)體量約為33萬(wàn)方，未來(lái)新增供應(yīng)將達(dá)到51萬(wàn)方以上，并多以綜合體形式出現(xiàn)，來(lái)自內(nèi)部的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈武廣商圈現(xiàn)有商業(yè)體量狀況：武廣商圈未來(lái)商業(yè)體量供應(yīng)狀況：商業(yè)開(kāi)發(fā)研判未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)36從更大范圍的商業(yè)供應(yīng)情況來(lái)看，未來(lái)3-5年武漢全市集中商業(yè)供應(yīng)量約為496萬(wàn)方，幾乎為現(xiàn)有集中商業(yè)的兩倍，集中商業(yè)的爆發(fā)式供應(yīng)催生了商業(yè)開(kāi)發(fā)的極大不確定性商業(yè)開(kāi)發(fā)研判未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)“一窩蜂”地做商業(yè)可能引發(fā)商業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)37從用地條件來(lái)看，本項(xiàng)目商業(yè)體量很難超過(guò)2萬(wàn)方，規(guī)模成為項(xiàng)目發(fā)展集中商業(yè)最大的劣勢(shì)商圈名稱商業(yè)規(guī)模

新世界中心4.2世貿(mào)廣場(chǎng)8

武漢廣場(chǎng)8武漢國(guó)際廣場(chǎng)5.5武漢莊勝崇光百貨3.37新世界國(guó)貿(mào)大廈4.2水游城9.6武漢國(guó)際金融廣場(chǎng)3銀泰百貨15中國(guó)中華城5武商MALL城18本項(xiàng)目概況：總建面：不大于62665平方米規(guī)劃用地面積：10460平方米建筑密度：不大于35%容積率：5.99經(jīng)與天虹百貨、茂業(yè)百貨等百貨商家接觸：百貨商家接受的極限是5層，單層面積在6000平米左右，總體量在3萬(wàn)方以上；本項(xiàng)目：3661平米*5層=18，305萬(wàn)方，與其條件相違背項(xiàng)目單層最大建面：3661平米38商業(yè)開(kāi)發(fā)研判用地條件多重沖擊下，項(xiàng)目所在武廣商圈馬太效應(yīng)有可能放緩甚至中止所在商圈未來(lái)供應(yīng)量進(jìn)一步放大，且定位雷同，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大用地條件決定本項(xiàng)目本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模難以做大商業(yè)價(jià)值較高，但本項(xiàng)目以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)的做法存在較大風(fēng)險(xiǎn)，需要權(quán)衡未來(lái)3-5年全市集中商業(yè)呈井噴式供應(yīng)，市場(chǎng)不容樂(lè)觀39區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值很高，但本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模難以做大，發(fā)展受限，有較大風(fēng)險(xiǎn)，需要權(quán)衡商業(yè)開(kāi)發(fā)研判總結(jié)所在區(qū)域商業(yè)價(jià)值高，運(yùn)營(yíng)狀況良好40住宅市場(chǎng)分析40武漢豪宅發(fā)展處于資源豪宅階段，市場(chǎng)上的豪宅項(xiàng)目無(wú)一不依賴先天景觀資源優(yōu)勢(shì)，資源成為客戶判斷豪宅等級(jí)的第一標(biāo)準(zhǔn)，客戶對(duì)城市豪宅的認(rèn)知度較低項(xiàng)目先天資源武漢天地一線江景萬(wàn)達(dá)公館一線江景長(zhǎng)島別墅湯遜湖納帕溪谷湯遜湖+高爾夫錦繡長(zhǎng)江一線江景東湖華僑城東湖湯遜湖一號(hào)別墅湯遜湖國(guó)際金融廣場(chǎng)：216米，擋住了湖景視線民生銀行大廈：206米，視線只能延伸到到噴泉公園的周邊，且所看到的湖不完整豪宅是個(gè)不錯(cuò)的投資選擇，但是我更愿意選擇去湯遜湖或者其他能有資源景觀的地方?！錆h天地購(gòu)房者王女士住宅開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)4142住宅開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀武漢天地、萬(wàn)達(dá)公館等豪宅項(xiàng)目在限購(gòu)政策出臺(tái)后，采取捂盤(pán)或轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)公寓等方式尋求出路武漢天地萬(wàn)達(dá)公館萬(wàn)達(dá)公館2011年1月10日開(kāi)盤(pán)，

推出240㎡-340㎡產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)22000-26000元/㎡，銷(xiāo)售率100%；1月15日限購(gòu)令出臺(tái)后轉(zhuǎn)向精裝SOHO產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和推售武漢天地2011年1月5日開(kāi)盤(pán)，推出臨江260-380㎡產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)32000元/㎡，銷(xiāo)售率95%；1月15日限購(gòu)令出臺(tái)后采取捂盤(pán)策略，無(wú)新產(chǎn)品加推世聯(lián)研究認(rèn)為，限購(gòu)令將成為未來(lái)2-3年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)性的政策背景，限購(gòu)環(huán)境下，首置首改型產(chǎn)品受到市場(chǎng)追捧，高端產(chǎn)品銷(xiāo)售障礙較大項(xiàng)目客戶主要來(lái)源職業(yè)置業(yè)次數(shù)目前主力銷(xiāo)售戶型單價(jià)（元/㎡）總價(jià)成交量敏感點(diǎn)華潤(rùn)橡樹(shù)灣青山事業(yè)單位國(guó)企、公務(wù)員首置

52%首改

30%120㎡3房11000約140萬(wàn)30套/月品牌、地段、升值潛力社區(qū)園林萬(wàn)科高爾夫漢口私營(yíng)業(yè)主事業(yè)單位首置

40%首改

55%90㎡2房、2改310000約100萬(wàn)60~70套/月環(huán)境、品牌、物業(yè)服務(wù)華潤(rùn)中央公園漢口個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主首置

40%首改

60%90~120㎡3房12000約110萬(wàn)50套/月環(huán)境、品牌地段百步亭現(xiàn)代城百步亭內(nèi)部二七、漢口中心為主、少量武昌、青山、武漢市外各種職業(yè)均有首置、首改為主80㎡兩房，94-122三房840065~110萬(wàn)2011年3月1日開(kāi)盤(pán)，推盤(pán)170套，現(xiàn)已基本售完社區(qū)氛圍，教育配套航天雙城二七片、百步亭事業(yè)單位(二炮、長(zhǎng)委、中交二航局)私營(yíng)業(yè)主(鋼材市場(chǎng))首置、首改客戶為主90㎡兩房，140㎡三房12700110~170萬(wàn)90㎡，推51套，成交29套140㎡，推102套，成交43套小區(qū)環(huán)境、地段、配套融科天城漢口生意人、泛公務(wù)員、金融行業(yè)人員首置客戶為主71㎡89㎡130㎡15000135萬(wàn)推量較少，最近成交10套，從47到130都有，其中89*4，71*2地段、配套目前市場(chǎng)環(huán)境下，如果本項(xiàng)目走城市豪宅路線，2-3年內(nèi)都不適合啟動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀4344從未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，隨著中心區(qū)土地供應(yīng)的日益枯竭，住宅方面面臨的后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自中心區(qū)豪宅項(xiàng)目剩余貨量供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大44從2010年土地出讓信息可以看出，中心區(qū)土地出讓數(shù)量占比較少，漢口中心區(qū)年內(nèi)共出讓8宗低塊，面積占比僅為全市的8.8%；永清商圈王家墩CBD后湖板塊古田板塊常青板塊漢口中心板塊古田板塊常青板塊后湖板塊2010年1-12月初武漢市土地成交情況——環(huán)線分布

宗數(shù)占地建筑面積建面占比1環(huán)內(nèi)17797118.13250895.48.8%1—2環(huán)2420884328551338.523.1%2-3環(huán)3528229701100035829.7%3環(huán)外主城區(qū)4432200286202423.716.8%遠(yuǎn)城區(qū)5431922827980294.421.6%合計(jì)1741212083036985310100.0%44住宅開(kāi)發(fā)研判未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)住宅方向有可能性但目前市場(chǎng)行情不適合開(kāi)發(fā)城市豪宅，市場(chǎng)不確定性較大，且土地轉(zhuǎn)性增加與政府的公關(guān)成本總結(jié)：住宅路線增大企業(yè)公關(guān)成本、且市場(chǎng)接受度不確定武漢豪宅市場(chǎng)尚處于資源導(dǎo)向階段，對(duì)城市豪宅接受度低限購(gòu)令將持續(xù)2-3年，高端產(chǎn)品銷(xiāo)售遇到障礙土地轉(zhuǎn)性增加與政府的公關(guān)成本45住宅開(kāi)發(fā)研判總結(jié)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大46公寓市場(chǎng)分析46建設(shè)大道武廣商圈

中南中北商圈鐘家村沌口福星水岸國(guó)際——40萬(wàn)平米綜合體項(xiàng)目；38~106㎡soho公寓約460套，LOFT公寓42~84㎡約300套；萬(wàn)達(dá)菱角湖廣場(chǎng)——51萬(wàn)平米綜合體項(xiàng)目；A1、A3公寓922套；新華名典——1.5萬(wàn)平米住宅單體樓項(xiàng)目；25-45平米公寓，60-93平米普通住宅住宅項(xiàng)目；萬(wàn)達(dá)中心——12#、13#兩棟為soho公寓，共500~600套戶型面積為38、47、57㎡人信漢商銀座——13.5萬(wàn)平米綜合體項(xiàng)目；酒店式公寓260套，45-65平米；武漢公寓主要分布在市區(qū)核心地帶，多為商業(yè)指標(biāo)難以消化后進(jìn)行轉(zhuǎn)化的產(chǎn)物，形象不高，難以承載品牌形象提升使命位置——公寓位置全部處于城市商業(yè)或商務(wù)中心，緊鄰城市主要交通線，交通便利而暢通；設(shè)置——單獨(dú)存在的純公寓項(xiàng)目較少，基本與商住或綜合體項(xiàng)目伴生，成為其中的一部分，多為商業(yè)指標(biāo)難以消化后進(jìn)行轉(zhuǎn)化的產(chǎn)物，形象不高；47公寓開(kāi)發(fā)研判宏觀趨勢(shì)4812000（王家墩CBD）11000（武廣商務(wù)圈）10000（鐘家村、中南商務(wù)圈）9000-9500（徐東、光谷商務(wù)圈）在售的公寓中，酒店式或有居住功能的高檔公寓平均售價(jià)為9,000元/平方米以上，而商住兩用普通公寓的平均售價(jià)僅為8,500元/平方米，主要原因是其各方面品質(zhì)遠(yuǎn)不如酒店式或居住類(lèi)的高檔公寓，在房屋裝修和樓體公共區(qū)域的檔次上都比較簡(jiǎn)陋，在服務(wù)理念上也稍遜一籌。公寓產(chǎn)品客戶以投資客為主，投資回報(bào)率為其關(guān)注的核心要素，公寓價(jià)格突破天花板效應(yīng)明顯，武漢整體公寓價(jià)格水平不高武漢公寓市場(chǎng)各版塊成交均價(jià)典型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目主力業(yè)主項(xiàng)目終端客戶萬(wàn)景國(guó)際公寓漢口私營(yíng)業(yè)主CBD核心商務(wù)區(qū)內(nèi)工作的高層管理人員，高級(jí)技術(shù)人員，以及企業(yè)中高層管理人員等澳門(mén)銀座ME公寓年輕白領(lǐng)、外地投資客位于香港路、澳門(mén)路沿線，客戶為在周邊區(qū)域的企業(yè)管理人員，高級(jí)白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)主，附近重點(diǎn)中小學(xué)的學(xué)生家屬等匯金國(guó)際公寓投資客、自用在本項(xiàng)目或周邊寫(xiě)字辦公的高級(jí)白領(lǐng)，或商住一體的寫(xiě)字間等。世界城SOHO尚都年輕白領(lǐng)、投資客靠近光谷商業(yè)、文化中心，目標(biāo)客戶為商住兩用的寫(xiě)字間，或商業(yè)、文化中心帶來(lái)的商務(wù)客流，以及高級(jí)白領(lǐng)等普提金國(guó)際公寓私營(yíng)業(yè)主、外來(lái)投資客地鐵入口位于項(xiàng)目樓體的底層，客戶為商住兩用的寫(xiě)字間，或附近工作的高級(jí)白領(lǐng)等客戶購(gòu)買(mǎi)性質(zhì)分析萬(wàn)達(dá)公館公寓成交客戶分析（439批）48公寓開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱新華名典開(kāi)發(fā)商武漢勞業(yè)瑞星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置新華路與銀松路交匯處總占地面積/總建筑面積2430平方米/15140平方米容積率6.23

總戶數(shù)131戶停車(chē)位4-9層空中停車(chē)場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型住宅、普通住宅（配套有商品房）物業(yè)管理費(fèi)1.50元/平方米·月均價(jià)13000元/平米公寓在旺盛需求的拉動(dòng)下，具有較快的去化速度新華名典本項(xiàng)目建設(shè)大道新華路新華名典從緊鄰本項(xiàng)目的新華名典公寓銷(xiāo)售均價(jià)（13000元/平米，LOFT戶型）來(lái)看，公寓的價(jià)格實(shí)現(xiàn)水平不高49公寓開(kāi)發(fā)研判市場(chǎng)現(xiàn)狀從競(jìng)爭(zhēng)角度看，未來(lái)1-2年漢口中心區(qū)新增公寓供應(yīng)項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)，供應(yīng)量近80萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大50公寓開(kāi)發(fā)研判未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)2011年5月18日，北京的政策明確，嚴(yán)格按照規(guī)劃，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)機(jī)構(gòu)審定的圖紙對(duì)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪，禁止擅自進(jìn)行房屋分割測(cè)繪。主管部門(mén)根據(jù)已備案的測(cè)繪成果辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案手續(xù)。

同時(shí)，嚴(yán)格登記管理。商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目要以界限固定、可獨(dú)立使用、并有明確唯一編號(hào)的房屋作為登記基本單元。禁止以虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。而在領(lǐng)取房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)時(shí)，要以原先的商業(yè)、辦公類(lèi)的界限和面積來(lái)登記基本單元，如果開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售證后才分割成住宅套型，這樣分割的“住宅”是不能辦房產(chǎn)證的。也就是說(shuō)，北京的政策首先從規(guī)劃開(kāi)始就禁止“商改住”，如果開(kāi)發(fā)商不按規(guī)劃要求私自改成住宅，那么預(yù)售和發(fā)房產(chǎn)證兩環(huán)節(jié)也是無(wú)法通過(guò)的。

從政策層面看，北京6月將叫停“商改住”，公寓產(chǎn)品面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和不確定性增大受限購(gòu)令影響反而走俏的公寓，也將逐漸受到政策的限制，這為公寓產(chǎn)品的發(fā)展前景增加了政策風(fēng)險(xiǎn)和不確定性51公寓開(kāi)發(fā)研判政策導(dǎo)向公寓總結(jié)：無(wú)論是從品牌提升還是價(jià)值最大化考慮，都不建議本項(xiàng)目做公寓產(chǎn)品公寓多為商業(yè)指標(biāo)轉(zhuǎn)換產(chǎn)物，一般作為回現(xiàn)產(chǎn)品，形象不高價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力弱政策風(fēng)險(xiǎn)大政策風(fēng)險(xiǎn)大、品牌和價(jià)值提升弱，不建議