中裕冠項(xiàng)目整體定位報(bào)告惠州中原事業(yè)一部Huizhou2011.7【報(bào)告結(jié)構(gòu)】PARTⅠ

市場(chǎng)篇【項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析】項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定區(qū)域宏觀政策區(qū)域樓市利好區(qū)域樓市分析PARTⅡ策略篇【項(xiàng)目定位研究報(bào)告】項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位區(qū)域樓市預(yù)判競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析區(qū)域宏觀政策市場(chǎng)篇Step1：區(qū)域宏觀政策2007200820102009政策平穩(wěn)過(guò)渡政策先緊后松政策持續(xù)收緊政策先松后緊停止核準(zhǔn)用于購(gòu)買(mǎi)土地等用途的房企IPO；提高土地增值稅預(yù)征稅率；打擊假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等行為；減免住房交易稅；支持住房消費(fèi)；下調(diào)資本金比例；取消稅收優(yōu)惠；收緊房貸政策；加強(qiáng)土地監(jiān)管出臺(tái)限購(gòu)令；【歷年房地產(chǎn)政策】07年至今，樓市調(diào)控政策不斷，09年一線城市量?jī)r(jià)齊飛，導(dǎo)致2010年以來(lái)樓市政策逐步收緊2010年可謂政策調(diào)控年，從年初劍指高房?jī)r(jià)的“國(guó)十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國(guó)十條”，再到年末鞏固調(diào)控成果的“國(guó)五條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金2010.4.14國(guó)十條表述2010.9.29調(diào)控措施表述首套房首付比例要求對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房建筑面積在90㎡以上的，貸款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。第二套及以上住房貸款在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。非本地居民購(gòu)房非本地居民住房貸款未做明確限制。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。限購(gòu)只有后來(lái)北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購(gòu)措施，要求同一家庭在北京只能購(gòu)買(mǎi)一套住房。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。問(wèn)責(zé)停留于空泛?jiǎn)栘?zé)。明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要完善?！菊呋仡櫋?.14：二套房首付比例不低于50%，90㎡首付不低于30%；9.29：首付30%，停止第3套房貸?！龆资赘?成，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，停止三套房以上按揭貸款：對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；停止三套房以上按揭貸款。市場(chǎng)反應(yīng)及預(yù)測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)：本次調(diào)整，被業(yè)界認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，針對(duì)投資市場(chǎng)基本是一刀切的做法，完全抑制市場(chǎng)投資需求，同時(shí)波及自住需求，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。市場(chǎng)預(yù)測(cè)：短期內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)大幅度震蕩，觀望情緒嚴(yán)重，市場(chǎng)成交量將會(huì)出現(xiàn)急速下滑，隨著時(shí)間推移將會(huì)出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。后市預(yù)判：仍將可能出現(xiàn)其他調(diào)控政策?！龇潜镜鼐用褓J款買(mǎi)方受限：擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。【政策回顧】1.26國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再出重拳，房地產(chǎn)調(diào)控上升到政治層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。1234■個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅：調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策?！雒鞔_問(wèn)責(zé)機(jī)制：對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍?！菊呋仡櫋渴蹸PI過(guò)快上漲影響，銀行存款準(zhǔn)備金率將會(huì)持續(xù)上調(diào)，按揭放款壓力加大將造成部分客戶流失。2011年至今已經(jīng)上調(diào)4次存款準(zhǔn)備金率，調(diào)整后已達(dá)到20.50%，目前多數(shù)銀行對(duì)于發(fā)展商放款困難；目前通貨膨脹依然嚴(yán)重，3月份CPI漲幅超過(guò)5%，近期可能會(huì)進(jìn)一步提高存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于按揭銀行放款壓力持續(xù)加大。2011年至今已經(jīng)上調(diào)2次貸款利率，已造成部分按揭客戶產(chǎn)生觀望心態(tài)，對(duì)樓市成交有一定抑制作用；政府為控制CPI過(guò)快增長(zhǎng)，下階段仍可能會(huì)提高利率?！菊呋仡櫋渴蹸PI過(guò)快上漲影響，銀行貸款利率年內(nèi)已經(jīng)上調(diào)2次，并且有繼續(xù)上漲可能性，將加大客戶供款壓力而造成觀望9月29日“國(guó)五條”對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款4月17日“新國(guó)十條”對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90㎡以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平暫停三套房貸提高首付比例嚴(yán)控二套房貸1月10日“國(guó)十一條”金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)全方位收緊2007月9月27日“新國(guó)八條”嚴(yán)控銀行貸款，購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付需4成，利率上調(diào)10%限外令出臺(tái)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)讓征房款全額5%的營(yíng)業(yè)稅；【政策回顧】近年政府調(diào)控政策出臺(tái)多在臨近5.1及10.1黃金周，重點(diǎn)打壓樓市旺銷(xiāo)期，從而達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。樓市調(diào)控多在傳統(tǒng)旺銷(xiāo)期，并且政策力度大，對(duì)樓市產(chǎn)生抑制作用明顯，不排除下半年將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)新政抑制房?jī)r(jià)；區(qū)域樓市對(duì)政策敏感性略有滯后，但隨著調(diào)控頻率增加，滯后時(shí)間已急劇縮短?！菊呋仡櫋空畣?wèn)責(zé)制規(guī)定出臺(tái)，導(dǎo)致后續(xù)政策走勢(shì)依然不容樂(lè)觀，將會(huì)持續(xù)加強(qiáng)，以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。觀點(diǎn)：2012年政府領(lǐng)導(dǎo)換屆，基于創(chuàng)造政績(jī)的考慮，政府對(duì)于樓市調(diào)控將會(huì)不遺余力，因此后續(xù)樓市政策走向更趨于嚴(yán)厲。部委動(dòng)態(tài)問(wèn)責(zé)制漸趨成型三部委：明確問(wèn)責(zé)制1國(guó)土部：首度問(wèn)責(zé)地方2住建部：?jiǎn)栘?zé)制已成型39月29日，三部委要求各地立即研究制定“新國(guó)十條”的實(shí)施細(xì)則加大各項(xiàng)政策措施的落實(shí)力度，嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。12月16日，國(guó)土部約談地方政府12名負(fù)責(zé)人，就土地違法問(wèn)題進(jìn)行通報(bào)，要求被約談地方政府積極整改。對(duì)地方違法違規(guī)土地面積達(dá)到當(dāng)年新增建設(shè)用地面積15%以上的，其行政首長(zhǎng)要被問(wèn)責(zé)。12月29日，住建部部長(zhǎng)姜偉新明確表示將對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不力的地方政府進(jìn)行處罰，對(duì)于不能完成保障性住房任務(wù)的地方政府處罰機(jī)制的文件，已經(jīng)基本編制完成。重點(diǎn)政策表現(xiàn)關(guān)鍵點(diǎn)常規(guī)方法其他解決方式首套房90㎡以上戶型，首付款比例30%以上首付款上調(diào)1、發(fā)展商墊付首期款（風(fēng)險(xiǎn)較大，資金壓力受影響）2、多樣化客戶付款方式，延長(zhǎng)客戶分期付款期限；1、聯(lián)合小額貸款公司合作，發(fā)展商貼補(bǔ)管理費(fèi)2、客戶辦理銀行VIP卡，可適當(dāng)降低首付款3、客戶辦理信用卡，分期支付首期款二套房首付款比例60%以上，貸款利率大幅上調(diào)三套房停止第三套及以上住房按揭貸款地域限制不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。提供當(dāng)?shù)鼐幼∽C明在當(dāng)?shù)叵螺d租賃合同，填寫(xiě)一年以上租約，屬于當(dāng)?shù)爻Ｗ【用?，辦理假證蓋章獲取證明跨區(qū)域?qū)ふ液献縻y行，深圳客戶在深圳銀行做按揭，本地客戶在本地銀行做按揭，且本地銀行多家化【政策回顧】近期政策規(guī)避措施Step2：區(qū)域樓市分析市場(chǎng)篇比較項(xiàng)硬件資源軟件資源客戶特征歸納片區(qū)發(fā)展瓶頸片區(qū)發(fā)展興奮點(diǎn)片區(qū)發(fā)展預(yù)測(cè)【板塊競(jìng)爭(zhēng)格局】整體區(qū)域形成四大板塊，各具特色，其中惠陽(yáng)分為中心區(qū)及三和開(kāi)發(fā)區(qū)，大亞灣則形成中心區(qū)及西區(qū)。1、城市景觀資源2、生活配套齊全1、居住氛圍良好2、客戶認(rèn)可度高惠陽(yáng)本地居民、公務(wù)員；大亞灣企業(yè)客地塊規(guī)模有限、道路規(guī)劃落后市政廣場(chǎng)為中心的新中心區(qū)逐漸完善生活配套完善，深惠客戶置業(yè)熱點(diǎn)自然資源豐富品牌發(fā)展商提升價(jià)值深圳企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員配套非常缺乏大型高質(zhì)素樓盤(pán)品牌發(fā)展商帶動(dòng)片區(qū)發(fā)展大型別墅樓盤(pán)集中地配套相對(duì)完善中心區(qū)受客戶青睞大亞灣企業(yè)客、自住客、公務(wù)員配套不足沿海高速通車(chē)?yán)鼉傻仃P(guān)系企業(yè)客戶聚集之地1、距離深圳最近2、交通配套完善深圳客戶認(rèn)知度高私企業(yè)主、高管人員、公務(wù)員及深圳投資客道路規(guī)劃及生活配套落后主流生活區(qū)定位；兩地?cái)囝^路通車(chē)，地鐵三號(hào)線深圳后花園，大量深圳客戶置業(yè)比較項(xiàng)惠陽(yáng)中心區(qū)三和開(kāi)發(fā)區(qū)大亞灣中心區(qū)大亞灣西區(qū)城市化最成熟惠陽(yáng)中心區(qū)板塊三和開(kāi)發(fā)區(qū)板塊大亞灣中心區(qū)板塊大亞灣西區(qū)板塊城市中心地帶，配套完善區(qū)域房地產(chǎn)最成熟區(qū)域交通規(guī)劃前景優(yōu)，沿海高速、廈深鐵路通車(chē)均為山水資源大盤(pán)，有品牌及規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)劃交通、配套滯后，且樓盤(pán)較少，孤掌難鳴行政中心區(qū)，配套相對(duì)齊全沿海高速，使東海岸沿線版圖擴(kuò)大，兩地真正一體化，樓市受利首當(dāng)其沖借助兩地通關(guān)的地緣優(yōu)勢(shì)，成為深圳東進(jìn)的首個(gè)直接受益者；未來(lái)發(fā)展前景大工業(yè)園生活區(qū)定位優(yōu)質(zhì)景觀資源投資空間廣闊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯【四大板塊各具特點(diǎn)】大亞灣高起點(diǎn)規(guī)劃，惠陽(yáng)新中心區(qū)最為成熟，直接對(duì)接深圳，居住氛圍最佳?！景鍓K競(jìng)爭(zhēng)凸顯】隨著龍崗逐漸成為深圳東部中心，區(qū)域樓市由大盤(pán)時(shí)代過(guò)渡到百花齊放，惠陽(yáng)中心區(qū)板塊優(yōu)勢(shì)尤為突出。振業(yè)城半島1號(hào)碧桂園山河城東方新城棕櫚島翡翠山城熊貓國(guó)際東部項(xiàng)目珠江東岸

光耀城卓越項(xiàng)目卓越東部蔚藍(lán)海岸龍光東部曦城美都健風(fēng)樂(lè)安居大愛(ài)城星河項(xiàng)目合生濱海城惠陽(yáng)中心區(qū)版塊三和版塊西區(qū)版塊澳頭中心區(qū)版塊金海岸項(xiàng)目霞涌片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新興區(qū)域盈泰森項(xiàng)目裕冠項(xiàng)目【2011年惠陽(yáng)市場(chǎng)】惠陽(yáng)區(qū)2011年供應(yīng)量預(yù)計(jì)在102萬(wàn)㎡，其中普通高層住宅眾多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；片區(qū)項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)供應(yīng)（㎡)片區(qū)項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)供應(yīng)(㎡）片區(qū)項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)供應(yīng)（㎡）惠陽(yáng)半島一號(hào)100萬(wàn)130000惠陽(yáng)龍林上觀70萬(wàn)20000惠陽(yáng)新城國(guó)際4.7萬(wàn)30000陽(yáng)光地帶4萬(wàn)10000中財(cái)項(xiàng)目3萬(wàn)30000雙城世紀(jì)10.5萬(wàn)10000東岸公館10萬(wàn)40000振業(yè)城91萬(wàn)60000景躍御瓏名苑4.7萬(wàn)20000光耀MARK13萬(wàn)70000太東高地19萬(wàn)70000香山美墅23萬(wàn)30000花樣年·別樣城70萬(wàn)50000萬(wàn)城70萬(wàn)50000惠陽(yáng)星河丹堤154萬(wàn)40000半島河畔20萬(wàn)40000光耀城100萬(wàn)120000金莎花園6.7萬(wàn)10000碧桂園130萬(wàn)100000富麗達(dá)6萬(wàn)30000保利項(xiàng)目100萬(wàn)50000國(guó)鴻項(xiàng)目11萬(wàn)50000東方新城24萬(wàn)10000中央國(guó)墅園8萬(wàn)40000片區(qū)項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)供應(yīng)片區(qū)項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)供應(yīng)片區(qū)項(xiàng)目建筑面積預(yù)計(jì)供應(yīng)大亞灣濱海星城22萬(wàn)50000大亞灣溪山秀6萬(wàn)30000大亞灣千禧嘉園9萬(wàn)20000大江新都匯4萬(wàn)30000納威人的幸福7萬(wàn)10000秋谷月半彎12萬(wàn)70000合生濱海城800萬(wàn)50000新華聯(lián)廣場(chǎng)130萬(wàn)30000仁和WE城15萬(wàn)40000藍(lán)灣半島9萬(wàn)10000中元合泰25萬(wàn)30000大愛(ài)城67萬(wàn)60000四洲蜜方8.5萬(wàn)30000珠江東岸106萬(wàn)90000首郡5萬(wàn)30000DADA草地24萬(wàn)100000愛(ài)頓第3季15萬(wàn)30000太陽(yáng)灣42萬(wàn)60000燦邦國(guó)際廣場(chǎng)24萬(wàn)40000愛(ài)琴海22萬(wàn)50000秋谷康城28萬(wàn)60000翠堤尚園10萬(wàn)30000德州城52萬(wàn)80000新園華府15萬(wàn)30000皇庭波西塔諾60萬(wàn)50000東部蔚藍(lán)海岸219萬(wàn)70000御璽山27萬(wàn)50000藍(lán)灣星宸8萬(wàn)40000翡翠山120萬(wàn)50000中萃花城灣27萬(wàn)60000天禧東方6萬(wàn)10000海灣首府8萬(wàn)30000陽(yáng)光圣菲20萬(wàn)40000星河半島12萬(wàn)20000明華花園10萬(wàn)40000長(zhǎng)通項(xiàng)目5萬(wàn)20000楓丹白鷺園5萬(wàn)40000晶地可樂(lè)6.5萬(wàn)20000龍光項(xiàng)目500萬(wàn)100000【2011年惠陽(yáng)市場(chǎng)】惠陽(yáng)區(qū)2011年供應(yīng)量預(yù)計(jì)在102萬(wàn)㎡，其中普通高層住宅眾多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；【未來(lái)供應(yīng)量】隨著多數(shù)大盤(pán)釋放高層為主，區(qū)域內(nèi)高層供應(yīng)量將呈現(xiàn)一個(gè)急劇增長(zhǎng)的趨勢(shì)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。潛在供應(yīng)2012201320142015別墅供應(yīng)50454035高層供應(yīng)300335380445供應(yīng)總量350380420480隨著2011年起多數(shù)大盤(pán)啟動(dòng)別墅并逐步消化，2012年多數(shù)大盤(pán)還將進(jìn)一步釋放高層單位，屆時(shí)高層體量將逐步加大，競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈2012年-2015年間高層供應(yīng)量呈現(xiàn)急劇增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2015年將達(dá)到峰值?；蓐?yáng)區(qū)歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖(單位:元/㎡)2010年惠陽(yáng)區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)到5791元/㎡，同比上漲35.5%。（含別墅成交價(jià)格）【價(jià)格走勢(shì)】2010年惠陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)5791元/㎡，同比增長(zhǎng)13.7%，大亞灣成交均價(jià)4748元/㎡，同比上漲35.5%。大亞灣區(qū)歷年成交均價(jià)走勢(shì)圖(單位:元/㎡)2010年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)到4748元/㎡，同比上漲21.1%?！究蛻魜?lái)源】78%客戶來(lái)源于深圳，惠灣客戶比例有所上升，其中龍崗客戶占總比例29%，深圳其他區(qū)客戶分布均勻；深圳客戶來(lái)源深圳客戶占總比例78%客戶來(lái)源：78%客戶來(lái)源于深圳，他們的經(jīng)濟(jì)收入能力較強(qiáng)，消費(fèi)觀念較為超前，有較強(qiáng)投資意識(shí)，惠陽(yáng)及大亞灣客戶比例為13%。深圳客戶：主要以龍崗為主，占總比例29%，各區(qū)分布均勻，隨著沿海高速建成通車(chē)，羅湖及布吉客戶明顯增加?？蛻袈殬I(yè)：企業(yè)職員為主，占總量33%；其次為技術(shù)人員及私營(yíng)企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員等年富力強(qiáng)階層；另外部分為事業(yè)單位員工?！究蛻袈殬I(yè)/置業(yè)目的】主要為私企業(yè)主，技術(shù)人員及白領(lǐng)，置業(yè)最為關(guān)注產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目帶來(lái)的升值潛力；企業(yè)職員技術(shù)人員事業(yè)單位員工私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)管理層其他置業(yè)目的：模糊，明確表示自住客戶比例為21%，投資兼自住客戶比例為43%，明確表示投資客戶比例為36%，短期投資，長(zhǎng)期自住購(gòu)房意愿明顯，可見(jiàn)多為投資型和改善型客戶?！灸挲g結(jié)構(gòu)】多以中青年為主，多數(shù)在31-40歲之間，占總比例38%；另外三口之家占總比例47%。年齡結(jié)構(gòu)：31-40歲置業(yè)客戶占總比例48%其次為26-30歲客戶占總比例25%；可見(jiàn)，客戶多以中青年為主，年輕化趨勢(shì)非常明顯。31-40歲客戶比例為48%家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家為主，占總量47%，單身客戶購(gòu)買(mǎi)力略弱，因此僅占3%。另外二人世界及三代同堂分別占16%和26%?！局脴I(yè)關(guān)注點(diǎn)】多為投資或改善型需求，二次及以上置業(yè)比例高達(dá)77%，戶型、價(jià)格是其置業(yè)主要關(guān)注點(diǎn)。置業(yè)因素：首先考量的戶型，贈(zèng)送面積是否多，其次是價(jià)格、區(qū)位、配套，因此可見(jiàn)價(jià)格仍是最主要因素之一。隱性影響購(gòu)買(mǎi)因素：投資前景。置業(yè)次數(shù)：置業(yè)主流客戶群體基本上以二次置業(yè)為主，占據(jù)總量51%；首次置業(yè)客戶僅占23%，可見(jiàn)客戶多為改善型或投資型?！緟^(qū)域樓市分析——小結(jié)】小結(jié)板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況形成惠陽(yáng)中心區(qū)、三和片區(qū)、大亞灣中心區(qū)及西區(qū)四大競(jìng)爭(zhēng)板塊，中心區(qū)投資空間最廣闊?？蛻艮D(zhuǎn)變客戶特點(diǎn)片區(qū)成交及價(jià)格均受深圳波動(dòng)而波動(dòng)，整體幅度小于深圳。隨著眾多利好提出，鄰近區(qū)域的坑梓坪山投資、自住客戶增加。深圳客戶占絕對(duì)主力，以福田、南山為主，隱形購(gòu)買(mǎi)因素為投資前景。Step3：區(qū)域樓市利好市場(chǎng)篇【深莞惠一體化】大深圳圈的構(gòu)建提升了三個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，隨著區(qū)域的融合，一體化眾多利好逐漸向銜接板塊輻射。深圳、惠州、東莞,作為珠江三角洲一體化的重點(diǎn)區(qū)域.根據(jù)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，深圳將著力打造的產(chǎn)業(yè)方向?yàn)橥ㄓ嵲O(shè)備、生物工程、新材料、新能源汽車(chē)等先進(jìn)制造業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。深圳、惠州、東莞地處珠江口東岸.《珠三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》三市間路網(wǎng)、城市公交等交通一體化。>全長(zhǎng)97公里的廣深沿江高速公路，計(jì)劃2011年建成；長(zhǎng)達(dá)93公里的深圳外環(huán)高速公路，計(jì)劃2015年建成；>全長(zhǎng)48公里的惠深沿海高速公路，2010年4月已通車(chē)>珠江三角洲城際軌道交通東莞至惠州項(xiàng)目開(kāi)工，全長(zhǎng)96.96公里，工程總投資253.45億元。

現(xiàn)代物流業(yè)定為本地區(qū)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一深圳市憑借其與港毗鄰的橋頭堡地位，依托于廣袤的珠三角經(jīng)濟(jì)腹地，通過(guò)加大對(duì)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)力度，使得地區(qū)物流業(yè)發(fā)展迅猛，該地區(qū)也正朝著“有影響力的物流樞紐城市”目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)東部新城中心服務(wù)組團(tuán)東部新城兩大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)東部新城【坪山新城掛牌成立】產(chǎn)業(yè)及行政居住需求增加，坪山地產(chǎn)迎來(lái)契機(jī)，惠灣區(qū)憑借地緣優(yōu)勢(shì)將直接受此利好影響?；轂硡^(qū)域【深惠交通大躍進(jìn)】?jī)蓷l高速、一條快線、多條城市道路，兩條城市軌道將全面對(duì)接深圳，半小時(shí)生活圈成為置業(yè)的最大動(dòng)因。深汕高速—在淡水均有出口，距離項(xiàng)目10KM沿海高速—2010年4月通車(chē)，深圳與大亞灣僅約半個(gè)小時(shí)車(chē)程新橫坪快速——三期將建設(shè)龍崗區(qū)的橫崗、坪山、大工業(yè)區(qū)段，至大亞灣與石化大道連接，直通澳頭鎮(zhèn)

廈深鐵路—2012年初通車(chē)，促進(jìn)東部沿海城市經(jīng)濟(jì)合作惠陽(yáng)中心區(qū)大亞灣中心區(qū)大亞灣西區(qū)深汕公路—連接深圳惠灣城市快速干道即將通行地鐵3號(hào)線規(guī)劃，直通深圳鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)石化區(qū)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目非石化區(qū)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目油化工中下游產(chǎn)品加工、精細(xì)化工等；港口、碼頭、道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；電子信息、精密機(jī)械、汽車(chē)及其零配件、船舶、機(jī)電等；沿海、島嶼、山林等旅游資源開(kāi)發(fā)、旅游景點(diǎn)建設(shè)等；以高級(jí)工業(yè)廠房和高尚住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與大工業(yè)相配套的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。中海殼牌南海石化項(xiàng)目，投資42億美元；廣東LNG惠州電廠項(xiàng)目，總投資約為85億元人民幣；1200萬(wàn)噸南海煉油項(xiàng)目，投資193億元；惠州大亞灣華德石化有限公司，已投入近20億元，建有15萬(wàn)噸級(jí)原油碼頭1座，輸油管道181.2公里和容量為5萬(wàn)立方米的儲(chǔ)油罐12個(gè)；同時(shí)投資36億元人民幣的120萬(wàn)立方米原油庫(kù)項(xiàng)目正在推進(jìn)中?；葜莞郏葜莞蹌?wù)局已與香港和記黃埔合作，在惠州港建設(shè)兩個(gè)5萬(wàn)噸的碼頭；馬鞭洲30萬(wàn)噸級(jí)原油碼頭試運(yùn)行；西區(qū)汽車(chē)城：東風(fēng)本田汽車(chē)零部件有限公司、廣東永昶集團(tuán)有限公司、惠州合正電子科技有限公司、智恩電子（大亞灣）有限公司、鼎富電子（惠州）有限公司、惠州東風(fēng)眾科有限公司、惠州東風(fēng)易進(jìn)工業(yè)有限公司。已形成以石化為龍頭，港口、物流、電子、汽配等多種產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)格局。預(yù)計(jì)整個(gè)石化工業(yè)區(qū)項(xiàng)目總投資額將達(dá)到1000億元人民幣，年產(chǎn)值將達(dá)到1600億元人民幣?！井a(chǎn)業(yè)利好】隨著惠灣區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)提速，惠灣房地產(chǎn)高速發(fā)展勢(shì)不可擋。政府人口發(fā)展規(guī)劃人口增長(zhǎng)興奮點(diǎn)惠陽(yáng)大亞灣坪山新城年份2005年2011年2020年戶籍人口19.32540人口自然增長(zhǎng)率4.976以內(nèi)

人口規(guī)模（含常住與流動(dòng)人口）68120220興奮點(diǎn)1：根據(jù)惠陽(yáng)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)2011年人口將達(dá)120左右，2020年將人口郭默將達(dá)到220萬(wàn)【產(chǎn)業(yè)人口帶動(dòng)】惠陽(yáng)、大亞灣及坪山新區(qū)產(chǎn)業(yè)人口增長(zhǎng)迅速，將帶來(lái)大量新增置業(yè)人群，剛性需求激發(fā)。年份2011年2016年2020年自然增長(zhǎng)率5.5‰5.5‰5.5‰機(jī)械增長(zhǎng)率24‰22‰18‰暫住人口比例22%20%18%常住人口比例78%80%82%人口預(yù)測(cè)(萬(wàn)人)243445興奮點(diǎn)2：大亞灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展將來(lái)帶大量居住人群，預(yù)計(jì)2011年人口達(dá)到24萬(wàn)，2020年將達(dá)到45萬(wàn)，將會(huì)帶動(dòng)片區(qū)住房剛性需求。興奮點(diǎn)3：坪山新城人口東移，大亞灣為工業(yè)生活配套區(qū)，將最大限度吸納產(chǎn)業(yè)人群及新增中高端客戶群體?！救丝诎l(fā)展利好】深圳在未來(lái)10年內(nèi)削減至800萬(wàn)人口，其中200萬(wàn)人將轉(zhuǎn)移至惠陽(yáng)-大亞灣。深圳市委書(shū)記王榮明確表示了未來(lái)三到五年深圳將消減人口至1000萬(wàn)以內(nèi)，這多余的500萬(wàn)人口則要轉(zhuǎn)移到周邊城市，其中惠灣區(qū)則需要接納深圳至少200萬(wàn)深圳居民，深圳市政府將全力配合惠州市政府優(yōu)先做好惠灣區(qū)同深圳一體化工作，爭(zhēng)取在交通體系，醫(yī)療保險(xiǎn)等方面率先推動(dòng)一體化工程。原文出自【中國(guó)時(shí)刻】：/a/news/sz/2010/0926/65483.shtml【深惠兩地價(jià)格洼地】相比深圳，惠-灣房?jī)r(jià)有明顯優(yōu)勢(shì)，維持在1/3比例，這是深圳客戶外溢的主因?！緮?shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心】小結(jié)一體化交通利好深莞惠一體化的貫徹落實(shí)，交通、經(jīng)濟(jì)合作加強(qiáng)，同城生活呼之欲出。人口增長(zhǎng)價(jià)格洼地沿海高速、廈深鐵路、斷頭路、地鐵3號(hào)線等城際線通車(chē)在即，片區(qū)價(jià)值激增。深圳產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移、區(qū)域人口增長(zhǎng)將帶來(lái)大量剛性需求，將不再過(guò)度依賴深圳投資客。相比深圳，惠灣區(qū)價(jià)格有明顯的價(jià)格洼地，價(jià)格僅相當(dāng)于深圳的1/4，龍崗的1/3?！緟^(qū)域樓市利好——小結(jié)】Step4：區(qū)域樓市預(yù)判市場(chǎng)篇價(jià)格驅(qū)動(dòng)短期投資投資+自住客戶主要集中在龍崗中心城；價(jià)格剪刀差是投資+自住客戶置業(yè)主要驅(qū)動(dòng)因素；交通、配套及片區(qū)成熟度延長(zhǎng)了其入住時(shí)間；片區(qū)發(fā)展情況決定了其在惠灣區(qū)置業(yè)的最終目的。投資+自住客戶有著改善居住品質(zhì)的要求，目前短期內(nèi)不會(huì)入住惠陽(yáng)-大亞灣，但他們未來(lái)極有可能轉(zhuǎn)化成為純自住客戶。龍崗中心城普通白領(lǐng)在價(jià)格擠壓的背景下，未來(lái)將成為龍崗自住客置業(yè)惠陽(yáng)-大亞灣的重要組成部分。自住都市融合城市配套完善居住氛圍成熟交通路網(wǎng)完善龍崗中心城客戶多數(shù)經(jīng)濟(jì)承受能力一般大部分溢出的置業(yè)白領(lǐng)月均收入在4000-6000元/㎡之間；溢出的白領(lǐng)客戶是龍崗自住客戶的重要組成部分受深圳大勢(shì)的影響，龍崗中心城高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)有明顯改變；溢出白領(lǐng)的數(shù)量較大，剛性需求較強(qiáng)?！就顿Y客戶向龍崗自住客戶轉(zhuǎn)變】受城市規(guī)劃、地緣優(yōu)勢(shì)及配套逐漸完善利好，深圳投資客戶正逐漸向以龍崗自住客戶轉(zhuǎn)變?！净轂呈袌?chǎng)政策走勢(shì)】：

中央出臺(tái)政策對(duì)市場(chǎng)影響周期平均約9-14個(gè)月，預(yù)測(cè)本次調(diào)控回落期將在2011年12月-2012年4月。2011-2012年惠灣區(qū)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)10-0410-0710-1011-01量?jī)r(jià)齊跌價(jià)漲量跌11-0411-0711-1012-01量漲價(jià)跌量?jī)r(jià)齊升8個(gè)月7個(gè)月8個(gè)月12-04政策打壓2011年5-6月房地產(chǎn)市場(chǎng)主要體現(xiàn)為量跌價(jià)穩(wěn)，7-11月呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌；2012年市場(chǎng)于第二季度逐漸回暖，首先會(huì)體現(xiàn)在成交量上，價(jià)格走勢(shì)仍比較低迷；2012年第四季度有可能通過(guò)市場(chǎng)成交量上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從而重現(xiàn)2010年下半年量?jī)r(jià)齊升局面。規(guī)劃利好、政策引導(dǎo)經(jīng)歷過(guò)2008-2009年的起伏，目前買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)更加成熟。2008年房?jī)r(jià)一路下滑，但從2009年3月到12月，僅10個(gè)月的時(shí)間，很多樓盤(pán)價(jià)格創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)的“V”型走勢(shì)使得開(kāi)發(fā)商及業(yè)主對(duì)短期房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力增強(qiáng)。【政策效應(yīng)分析】客戶心態(tài)更加成熟，自住兼投資的、總價(jià)較低的緊湊型產(chǎn)品相對(duì)順?shù)N，高總價(jià)及純投資公寓銷(xiāo)售受阻?！緟^(qū)域樓市發(fā)展預(yù)測(cè)】短期區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)量?jī)r(jià)將維持平穩(wěn)狀態(tài)，龍崗自住客增多，緊湊產(chǎn)品相對(duì)順?shù)N。樓市預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)激烈龍崗自住客增多政策偏緊量?jī)r(jià)平穩(wěn)緊湊產(chǎn)品相對(duì)順?shù)N受城市規(guī)劃、地緣優(yōu)勢(shì)及配套逐漸完善利好，深圳投資客戶正逐漸向龍崗自住客戶承接。2011年上半年，樓市調(diào)控整體偏緊的導(dǎo)向不會(huì)改變，但預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將維持量?jī)r(jià)平穩(wěn)。片區(qū)大盤(pán)眾多，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)整體供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。客戶心態(tài)更加成熟，總價(jià)較低的緊湊實(shí)用型產(chǎn)品相對(duì)順?shù)N，較快去化的現(xiàn)狀將持續(xù)。Step5：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析市場(chǎng)篇開(kāi)發(fā)商惠州市粵華發(fā)展公司規(guī)模占地：14124㎡，總建面101746㎡產(chǎn)品類型32層，1046戶戶型配比26-128平方米的公寓至三房

價(jià)格均價(jià)4500元/㎡客戶深圳客戶占7成，本地客戶占1成戶型面積區(qū)間(㎡)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)比小公寓30486%大公寓40-4239248%1房1廳（?。?0-5216420%1房1廳（大）64.8-799612%兩房76607%三房124-128607%合計(jì)—820100%項(xiàng)目10年9月11日開(kāi)盤(pán)，推出1、2、5、6號(hào)樓，當(dāng)天共成交110余套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天均價(jià)4300元/㎡，起價(jià)3800元/㎡，截止到2011年6月，銷(xiāo)售率為50%，小公寓及小2房最為暢銷(xiāo)?！緰|岸公館】惠陽(yáng)唯一小戶型帶花園社區(qū)，區(qū)位相同，戶型面積段與項(xiàng)目相近，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)戶型面積區(qū)間(㎡)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)比公寓40.4830030%1房1廳50.63-58.0841642%兩房69.89-87.528028%合計(jì)—996100%開(kāi)發(fā)商大亞灣光麗發(fā)展有限公司規(guī)模占地：10000㎡，總建面65677㎡產(chǎn)品類型30層，996戶

戶型配比39-89平方米的公寓至三房

價(jià)格均價(jià)4600元/㎡客戶龍崗、坑梓、坪山客戶較多【晶地可樂(lè)】位于惠陽(yáng)海關(guān)旁，緊鄰龍崗，通過(guò)年輕化的項(xiàng)目定位，吸引大量深圳客戶在此置業(yè)。項(xiàng)目由兩棟30層高層組成，10年9月份入市，推出第2棟樓，沒(méi)有集中開(kāi)盤(pán)，入市均價(jià)4200元/㎡，起價(jià)3900元/㎡，截止到2011年6月，銷(xiāo)售率為75%，剩余單位多為單房及1房，2房最為暢銷(xiāo)。項(xiàng)目概要開(kāi)發(fā)商：錦江地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率8.1，綠化率40%占地3000m2，建筑2.4萬(wàn)m2，總戶數(shù)：304物業(yè)類型高層、公寓、住宅主力戶型46-76價(jià)格區(qū)間5600-6000元/m2

（帶裝修）1200元/m2

賣(mài)點(diǎn)行政中心板塊房型面積供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比1房40-6610930%2房60-8520060%3房110-1283510%合計(jì)344100%【錦江鉆石】緊鄰惠陽(yáng)區(qū)政府，戶型結(jié)構(gòu)差，造成市場(chǎng)接受度不高，處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性小。項(xiàng)目于10年12月推出，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交不是很理想，6月份至今憑借針對(duì)性的銷(xiāo)售策略，周成交7-10套；【盛世翡翠】位于惠陽(yáng)新中心區(qū)，天虹商場(chǎng)對(duì)面，復(fù)式產(chǎn)品市場(chǎng)接受度低，造成銷(xiāo)售速度較慢，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性小。項(xiàng)目概要開(kāi)發(fā)商：富基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率9.17占地4316m2，建筑39590m2，總戶數(shù)：442物業(yè)類型高層、公寓、住宅主力戶型52-72價(jià)格區(qū)間6000-8000元/m2

（復(fù)式）賣(mài)點(diǎn)行政中心板塊房型面積供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比1房40-6610930%2房60-8520060%3房110-1283510%合計(jì)344100%盛世翡翠位于惠陽(yáng)區(qū)淡水金惠大道8號(hào),是一幢21層高商住兩用住宅樓,,其1-3層為商業(yè),4-21層為QQ復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅.面積52-79之間,最少可做2房至5房，項(xiàng)目于4月23日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交62套，可見(jiàn)復(fù)式產(chǎn)品市場(chǎng)接受度不高，開(kāi)盤(pán)均價(jià)6800元/平米。開(kāi)發(fā)商惠州大亞灣裕隆置業(yè)有限公司

規(guī)模占地5180㎡

，建筑76755㎡

產(chǎn)品類型5棟21層高層，總戶數(shù)476戶主力戶型69-145㎡的二至四房?jī)r(jià)格區(qū)間5500客戶深圳客戶60%，本地30%，其他10%房型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比兩房69-8810221%小三房101-11222146%大三房118-12911925%四房145347%合計(jì)——476100%項(xiàng)目臨金惠大道，毗鄰天虹商場(chǎng)，由5棟21層高層圍合布局，1-3層為15000㎡的集中商業(yè)，規(guī)劃有空中花園，3月26日開(kāi)始認(rèn)籌，5月15日開(kāi)盤(pán)，推出256套單位，當(dāng)天銷(xiāo)售212套，均價(jià)5500元/平米；【新城國(guó)際】緊臨區(qū)政府、天虹商場(chǎng)，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自來(lái)客戶量相對(duì)較多；戶型面積與本項(xiàng)目錯(cuò)開(kāi)，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性小?！揪败S·YOYO水岸】緊臨坪山河，東面具有一定淡水河景觀，產(chǎn)品面積與本項(xiàng)目錯(cuò)開(kāi)，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性小。開(kāi)發(fā)商惠州市景躍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模占地17463㎡

，建筑60996㎡

產(chǎn)品類型4棟26層高層，總戶數(shù)480戶主力戶型76-120㎡的兩三房為主價(jià)格區(qū)間——客戶——房型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比一房45-505010%兩房76-8519641%三房111-12018438%四房130-1365010%合計(jì)——480100%項(xiàng)目緊臨淡水河，享有一線淡水河景，分一期開(kāi)發(fā)建設(shè)。主入口設(shè)計(jì)為雙扶手電梯，目前已建至8層，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)已開(kāi)放，誠(chéng)意登記中，計(jì)劃于2011年9月推出。【中央國(guó)墅園】預(yù)計(jì)9月推出首批住宅，產(chǎn)品面積與本項(xiàng)目錯(cuò)開(kāi)，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)小。開(kāi)發(fā)商惠州國(guó)墅園地產(chǎn)有限公司規(guī)模占地13000㎡

，建筑82500㎡

產(chǎn)品類型6棟25-31層高層，總戶數(shù)620戶主力戶型60-110㎡的兩三房為主價(jià)格區(qū)間-——客戶-——房型面積(㎡)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比小兩房60-7015825%大兩房75-8532052%三房100-1108313%四房1355910%合計(jì)——620100%項(xiàng)目臨金惠大道，分一期開(kāi)發(fā)建設(shè)，規(guī)劃有28000㎡商業(yè)，目前已建至5層，目前在項(xiàng)目對(duì)面的新京源酒店設(shè)有臨時(shí)咨詢處，規(guī)劃商場(chǎng)具有豪華休閑中廳，有觀光電梯、自動(dòng)扶梯，預(yù)計(jì)打造為建材家居綜合商業(yè)，住宅一批單位預(yù)計(jì)于2011年9月推出。【光耀馬克住區(qū)】項(xiàng)目位于惠陽(yáng)區(qū)淡水金惠大道，淡水河旁，產(chǎn)品面積與本項(xiàng)目接近，對(duì)項(xiàng)目借鑒意義較大。戶型面積區(qū)間(㎡)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)比一房536825%兩房796825%小三房836825%大三房1066825%合計(jì)—272100%開(kāi)發(fā)商光耀集團(tuán)有限公司規(guī)模占地：38461㎡，總建面164615㎡產(chǎn)品類型18-32層，1600戶

主力戶型53-106㎡的兩三房

價(jià)格6000（帶裝修）客戶深圳客戶70%，本地20%，其他項(xiàng)目由2棟18層、6棟32層共8棟高層組成，全部單位帶精裝修。2011年7月9日開(kāi)盤(pán)，推出1、2棟樓共272套單位，當(dāng)天銷(xiāo)售237套，銷(xiāo)售率87%，項(xiàng)目自身有魚(yú)缸泳池、空中球場(chǎng)、天空農(nóng)場(chǎng)、藝術(shù)沙地公園等藝術(shù)配套設(shè)施。【競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案解析】6月起至年底，惠陽(yáng)中心區(qū)入市項(xiàng)目多為緊湊實(shí)用產(chǎn)品項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)激烈。花樣年別樣城YOYO水岸光耀MARK中央國(guó)墅園新城國(guó)際晶地可樂(lè)東岸公館50-66一房/30-45公寓70-87兩房/40-58一房80-105三房/60-80兩房145四房/101-129三房/69-88兩房135四房/75-110三房/60-70兩房83-106三房/79兩房/53一房130-136四房/111-120三房/76-85兩房/45-50一房60㎡30㎡90㎡120㎡【市場(chǎng)總結(jié)】宏觀背景惠州經(jīng)濟(jì)實(shí)力正在不斷提升，城市地位也正在不斷提升，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)房地產(chǎn)政策近年來(lái)國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，新政前后房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)也不一，未來(lái)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一系列的調(diào)控，在市場(chǎng)不明朗的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，做到以客戶為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，不斷創(chuàng)新去迎合客戶的需求區(qū)域樓市特征目前區(qū)域樓市形成惠陽(yáng)中心區(qū)、三和片區(qū)、大亞灣中心區(qū)及西區(qū)四大競(jìng)爭(zhēng)板塊，中心區(qū)投資空間最廣闊。深圳客戶占絕對(duì)主力，以福田、南山為主，隱形購(gòu)買(mǎi)因素為投資前景。樓市利好因素深莞惠一體化的貫徹落實(shí)、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，促進(jìn)了區(qū)域的成熟，人口的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)、帶來(lái)了眾多的客戶人群，價(jià)格的洼地吸引了眾多的客戶置業(yè)樓市發(fā)展預(yù)判短期區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈且政策調(diào)控依然偏緊，但全年市場(chǎng)量?jī)r(jià)將維持平穩(wěn)狀態(tài)，龍崗自住客增多，品質(zhì)樓盤(pán)相對(duì)順?shù)N，中小戶型能快速走量周邊競(jìng)爭(zhēng)周邊項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，以2房居多，核心賣(mài)點(diǎn)是配套和區(qū)位，面積大小是小戶型的核心競(jìng)爭(zhēng)力，客戶以深圳為主，均價(jià)在4500-6000元/㎡【報(bào)告結(jié)構(gòu)】PARTⅠ

市場(chǎng)篇【項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析】項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定區(qū)域宏觀政策區(qū)域樓市利好區(qū)域樓市分析PARTⅡ策略篇【項(xiàng)目定位研究報(bào)告】項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位區(qū)域樓市預(yù)判競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析區(qū)域宏觀政策Step1：項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析策略篇【城市價(jià)值】惠陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)近年加速發(fā)展，將表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期800美元4000美元8000美元人均GDP惠陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展曲線■減緩發(fā)展期2010200920082003201020072005200620042002200920082003200720052006200420022010【區(qū)域價(jià)值】位于惠陽(yáng)新中心區(qū)，行政文化中心，配套齊全，生活便利。中心區(qū)概況：包括以行政辦公為主的行政片區(qū)、以商貿(mào)為主的泅水片區(qū)、以文化娛樂(lè)為主的蘇屋片區(qū)、以居住為主的土湖片區(qū)和以高爾夫球娛樂(lè)為主的高爾夫球場(chǎng)片區(qū)組成的多種職能的綜合性中心區(qū)。惠陽(yáng)概況：區(qū)域總面積915.54平方公里，全區(qū)常住人口55.80萬(wàn)人，戶籍人口35.33萬(wàn)人，包括淡水、秋長(zhǎng)2個(gè)街道辦，新墟、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭等6個(gè)鎮(zhèn)和惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，【規(guī)劃價(jià)值】新中心區(qū)的“三心、五片”高起點(diǎn)規(guī)劃，未來(lái)土湖片區(qū)將成為高檔居住板塊?！叭摹保褐行牡貐^(qū)內(nèi)包括全市的行政中心、商貿(mào)中心和康體娛樂(lè)中心。“五片”：規(guī)劃區(qū)由淡水河及區(qū)內(nèi)水系與深汕高速公路、東華南路及東華北路劃分為五個(gè)片區(qū)，包括泗水片區(qū)、蘇屋片區(qū)、土湖片區(qū)、行政片區(qū)。土湖片區(qū)規(guī)劃為高檔住宅板塊：該區(qū)是在原有工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上改造而成的居住區(qū)，區(qū)內(nèi)配有兩個(gè)中學(xué)，位于該區(qū)的東西兩端，增添幼兒園和小學(xué)，按服務(wù)半徑分組團(tuán)集中設(shè)置，完善原有的惠陽(yáng)市第一人民醫(yī)院【區(qū)位價(jià)值】位于深圳、惠陽(yáng)、大亞灣三城交界處，享三城配套，緊臨規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線坑梓站，升值潛力無(wú)限；深汕高速?gòu)B深高鐵惠深沿海高速地鐵三號(hào)線及延長(zhǎng)線坪山新城發(fā)展區(qū)惠陽(yáng)中心居住區(qū)大亞灣城市發(fā)展區(qū)中裕冠【交通價(jià)值】區(qū)域交通四通八達(dá)，可由白云二路，直達(dá)規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線坑梓站臺(tái)，實(shí)現(xiàn)深惠同城生活。大亞灣中心區(qū)20分鐘黃金海岸旅游區(qū)30分鐘福田中心區(qū)45分鐘珠三角城市圈2小時(shí)2345由白云二路-人民路-大亞灣大道，直達(dá)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)-大亞灣中心區(qū)，澳頭港?？山?jīng)由廣汕高速，廣惠高速往返珠三角各城市。2011年底廈深高鐵開(kāi)通，屆時(shí)到達(dá)廈門(mén)等海峽西安城市亦十分便捷。可經(jīng)由白云二路直達(dá)深汕公路，到達(dá)龍崗中心區(qū)，距離深汕高速淡水出口3分鐘車(chē)程范圍內(nèi)。大亞灣黃金海岸旅游區(qū)包括霞涌、辣甲島、三門(mén)島、五洲島和筆架山五大景區(qū)，是政府規(guī)劃繼深圳大小梅沙之后，又一高標(biāo)準(zhǔn)海景旅游區(qū)。惠陽(yáng)中心區(qū)3分鐘11公里步行范圍可直達(dá)惠陽(yáng)中心區(qū)，3公里范圍內(nèi)，即可享受惠陽(yáng)所有城市配套【配套價(jià)值】零交通成本生活圈，盡在1.5公里范圍內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療、金融等配套。休閑：市政廣場(chǎng)、半島文化體育公園、棕櫚島高爾夫、體育會(huì)展中心、惠陽(yáng)大劇院購(gòu)物：土湖商場(chǎng)、天虹商場(chǎng)、人人樂(lè)、萬(wàn)聯(lián)廣場(chǎng)餐飲：世紀(jì)花園大飯店、新美味、麗景花園酒店、半島籌建中的五星級(jí)酒店本項(xiàng)目教育：惠陽(yáng)一中、中山中學(xué)、白云小學(xué)、惠陽(yáng)淡水第八小學(xué)、圖書(shū)館、青少年宮城市配套齊全醫(yī)療：三和醫(yī)院、惠陽(yáng)中醫(yī)院【小結(jié)】依托原有良好的商業(yè)基礎(chǔ)，高檔生活居住區(qū)的規(guī)劃定位，使得本項(xiàng)目具有很大的發(fā)展空間。三、城市的發(fā)展一二三一、高起點(diǎn)規(guī)劃定位二、原有商業(yè)氛圍惠陽(yáng)新中心板塊是深圳龍崗進(jìn)入惠州的門(mén)戶，片區(qū)定位為高檔住宅板塊，未來(lái)高品質(zhì)住宅將會(huì)有很大空間。未來(lái)隨著地鐵三號(hào)線的開(kāi)通，光耀等品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，項(xiàng)目片區(qū)因?yàn)榕徤钲诘鼐壱蛩兀蔀榉康禺a(chǎn)主流區(qū)域。片區(qū)位于惠陽(yáng)土湖商圈和新中心商圈副中心位置，土湖商圈商業(yè)氛圍濃厚，但檔次太低，已滿足不了片區(qū)發(fā)展，未來(lái)j精品住宅有著較大的發(fā)展空間。商務(wù)價(jià)值策略篇Step2：項(xiàng)目屬性界定地塊形狀不規(guī)則，面積偏小，東面為城市道路，西面為農(nóng)用地，其余兩面均是原有建筑地塊形狀不規(guī)則容積率5.6住宅比例97%，典型住宅項(xiàng)目用地面積8000㎡計(jì)容積率建筑面積44800㎡容積率5.6商業(yè)面積1300㎡住宅面積43500㎡停車(chē)位435其中地面163-1層133-2層139【地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃限制條件】地塊形狀不規(guī)則，容積率高，不利于產(chǎn)品規(guī)劃。興湖路【地塊四至】單面臨路，不利于商業(yè)規(guī)劃，交警大隊(duì)及幼兒園對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利好，項(xiàng)目以西為待開(kāi)發(fā)用地。■東向臨興湖路，南北走向，非城市主流干道，與白云路接駁。本項(xiàng)目■南向群星幼兒園，完善項(xiàng)目教育配套，無(wú)道路。■西向臨農(nóng)用地，具備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)潛質(zhì)，隔河可觀惠陽(yáng)區(qū)置業(yè)技術(shù)學(xué)院。■北向臨貨運(yùn)車(chē)站，隔路可觀惠陽(yáng)區(qū)交警中隊(duì)，畫(huà)面中小區(qū)3房月租700月?！九涮讞l件】項(xiàng)目周邊城市配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚，但整體檔次偏低。交警大隊(duì)生活配套蘇屋診所萬(wàn)豪酒店百富家具城土湖市場(chǎng)零售惠陽(yáng)中山中學(xué)【屬性界定】城區(qū)邊緣，具備良好的片區(qū)發(fā)展前景，規(guī)模小，商業(yè)氛圍濃厚，發(fā)展?jié)摿薮蟮淖≌?xiàng)目。因素項(xiàng)目條件界定規(guī)模占地8000平方米，建筑面積44800平方米小規(guī)模區(qū)位白云二路與興湖路交匯處以南非城市中心交通周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通進(jìn)入性強(qiáng)，但公交系統(tǒng)較弱潛力大資源無(wú)明顯景觀資源，具備一定城市資源資源一般配套生活，商業(yè)，酒店配套齊全，但檔次低低端配套SWOT分析W政策因素：房地產(chǎn)調(diào)控走勢(shì)不明朗配套落實(shí)：市政配套建設(shè)效率低市場(chǎng)認(rèn)知度：目前區(qū)域內(nèi)尚不成熟，住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)認(rèn)可度低交通規(guī)劃：規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線，坑梓站臺(tái)距離項(xiàng)目?jī)H10分鐘車(chē)程清泉城市廣場(chǎng)綜合體規(guī)劃，將極大提升片區(qū)形象SOT形象低：周邊爛尾樓、農(nóng)民房低劣形象配套缺：周邊生活基礎(chǔ)配套及商業(yè)較低檔區(qū)位優(yōu)勢(shì)：到深圳只需10分鐘交通優(yōu)勢(shì)：白云二路直達(dá)深圳龍崗資源優(yōu)勢(shì)：擁有相對(duì)完善的城市配套資源規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃為惠陽(yáng)高檔居住區(qū)【項(xiàng)目SWOT分析】?jī)?yōu)勢(shì)分析白云二路直達(dá)深圳，距龍崗10分鐘擁有相對(duì)完善的城市配套片區(qū)規(guī)劃定位惠陽(yáng)高檔住宅區(qū)123SWOT分析SWOT策略突出項(xiàng)目位于惠陽(yáng)中心區(qū)，充分利用相對(duì)完善的城市配套資源，快速建立市場(chǎng)影響力。12344劣勢(shì)分析機(jī)會(huì)分析威脅分析優(yōu)勢(shì)提升劣勢(shì)弱化機(jī)會(huì)利用威脅規(guī)避片區(qū)農(nóng)民房形象低周邊配套低檔重點(diǎn)描述片區(qū)為規(guī)劃中的高檔居住區(qū)，同時(shí)借助項(xiàng)目周邊高檔樓盤(pán)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，提升片區(qū)檔次。交通逐步完善拉近深圳與惠陽(yáng)距離深惠房?jī)r(jià)剪刀差，更多的深圳人口迫于房?jī)r(jià)壓力，選擇來(lái)惠陽(yáng)置業(yè)在推廣時(shí)將片區(qū)納入深圳規(guī)劃范疇，同時(shí)凸顯來(lái)往深圳便捷，強(qiáng)化城市高端配套，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。政策不確定性因素片區(qū)開(kāi)發(fā)不成熟，市場(chǎng)認(rèn)知度低，孤掌難鳴小戶型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略，建立差異化競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，吸引市場(chǎng)關(guān)注；借助清泉城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目，重點(diǎn)描繪未來(lái)發(fā)展前景。【SWOT提升策略】Step3：項(xiàng)目整體定位策略篇思考

客戶認(rèn)為是相關(guān)連的或可以相互代替的一類項(xiàng)目歸為一個(gè)品類。觀點(diǎn)將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為若干個(gè)品類進(jìn)行細(xì)分，通過(guò)對(duì)地塊屬性和價(jià)值的判斷，及可類比項(xiàng)目的分析，為項(xiàng)目定位。策略依據(jù)品類劃分不同的土地屬性，再將其所代表的客戶置業(yè)及需求特征進(jìn)行分析，從而進(jìn)行科學(xué)的物業(yè)定位。2方向依據(jù)品類屬性確物業(yè)方向，從而進(jìn)行產(chǎn)品定位。【定位策略】-定位思考模型-品類定位策略134定位模型

不同屬性的土地打造出不同的產(chǎn)品催生不同屬性的住宅吸引著不同類型的客戶【定位策略】定位思考模型土地屬性產(chǎn)品類型購(gòu)買(mǎi)人群【定位策略】土地屬性：本片區(qū)為城市發(fā)展區(qū)向城市完善區(qū)過(guò)渡——城市發(fā)展新區(qū)。即位居城市中心區(qū)現(xiàn)代化生活配套十分完備，生活十分便利，享有一個(gè)城市的現(xiàn)代文明。為一個(gè)城市的城區(qū)概念板塊即位于城市的新興發(fā)展區(qū)域，片區(qū)城市形象已成形，但不具備城市所有功能，并作為一個(gè)城市發(fā)展新區(qū)域，正在迅速掘起，它屬于都市的范疇，但只是規(guī)劃，現(xiàn)狀有待提升。一般位于一個(gè)城市的郊區(qū)，片區(qū)農(nóng)村形象鮮明，沒(méi)有一個(gè)城市的基本配套，多以中低端物業(yè)現(xiàn)狀為主，居住人口多以城市中低務(wù)工者為主。土地屬性分類城市完善區(qū)城市發(fā)展區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)結(jié)論：本片區(qū)為城市新興發(fā)展區(qū)域，有一定程度的城市形象，配套等規(guī)劃尚需完善，因此為城市發(fā)展區(qū)與完善區(qū)過(guò)渡區(qū)域，“出則繁華，入則自然”，稱之為城市發(fā)展新區(qū)。項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞城市發(fā)展區(qū)交通規(guī)劃相對(duì)便利市政配套逐步完善規(guī)劃社區(qū)本項(xiàng)目土地分類：新城市發(fā)展區(qū)【定位策略】土地屬性：本項(xiàng)目土地歸屬于新城市發(fā)展區(qū)。【定位策略】根據(jù)前面地塊分析可以得出，本項(xiàng)目屬性定位為主流住區(qū)。高端住區(qū)主流住區(qū)住宅總體分類傳統(tǒng)的別墅、類別墅、高尚住宅為主；資源稀缺型物業(yè)。如：深圳圣莫麗斯、星河丹堤，惠陽(yáng)的光耀城等。社會(huì)主流居住人群的第一居所，無(wú)論是其為了投資目的，還是居住目的，其使用價(jià)值的體現(xiàn)途徑均以社會(huì)主流居家為主。如：東岸公館、晶地可樂(lè)等不同屬性住宅的土地屬性遞歸【定位策略】主流住區(qū)分類、歸納主流住區(qū)城市完善區(qū)GORDEN系列城市發(fā)展CITY系列城市發(fā)展TOWM系列G1型小戶商務(wù)型G2型居住型G3型價(jià)格敏感型C型城市邊緣/新城區(qū)政府規(guī)劃低密度舒適型T1型城鄉(xiāng)結(jié)合、遠(yuǎn)郊、經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)T2型享受型、遠(yuǎn)郊、聯(lián)排土地屬性的產(chǎn)品遞歸【定位策略】區(qū)位及資源分析引導(dǎo)出項(xiàng)目為C型城市發(fā)展系列，主打G2型城市改善型產(chǎn)品。G2型G2型+C型C型城市改善型從項(xiàng)目本身的區(qū)位及質(zhì)素來(lái)看，本項(xiàng)目處于C型城市發(fā)展區(qū)，適合打造G2型改善型產(chǎn)品以配合城市發(fā)展。城市邊緣/新城區(qū)政府規(guī)劃低密度舒適型？定位—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者領(lǐng)導(dǎo)者補(bǔ)缺者在功能上如何占位？【市場(chǎng)占位】從本項(xiàng)目受地塊限制較大，但可以通過(guò)創(chuàng)新、精細(xì)規(guī)劃定位來(lái)實(shí)現(xiàn)補(bǔ)缺者地位，從而最大化獲取開(kāi)發(fā)價(jià)值。半島1號(hào)振業(yè)城星河彩虹城太陽(yáng)灣萬(wàn)城……東方新城江南豪苑……海立方……

深圳東·親地鐵·活力社區(qū)【項(xiàng)目定位】定位釋義：深圳東：將項(xiàng)目歸屬為深圳東部范疇，拉近項(xiàng)目與目標(biāo)客戶之間的心理距離；親地鐵：突出本項(xiàng)目親近地鐵站這一核心賣(mài)點(diǎn)，贏得投資客戶青睞?；盍ι鐓^(qū)：體現(xiàn)項(xiàng)目是一個(gè)富于時(shí)尚、動(dòng)感、個(gè)性十足的社區(qū)?！拘蜗蠖ㄎ弧縎mart1、Smart：精靈、聰慧、年輕人；2、“Smart”享受都市生活樂(lè)趣的品牌理念契合了本項(xiàng)目的客戶群的精神需求——追求個(gè)性、自由、張揚(yáng)、時(shí)尚、潮流；1、有自己的經(jīng)濟(jì)或社會(huì)觀點(diǎn)并生活在一起的團(tuán)體。2、居住在這里的是一群有同樣的情感需求的潮流人。公社S:small——小,寓意本項(xiàng)目為小戶型，小戶型對(duì)應(yīng)是年輕人；M:mind——主意、思想，引申為個(gè)性、創(chuàng)意Art:art——藝術(shù)，引申為時(shí)尚、潮流SmartSmart人:他們具備敏銳的時(shí)尚嗅覺(jué)，引領(lǐng)時(shí)尚潮流，勇于打破常規(guī)，大膽創(chuàng)新，走在時(shí)代的前沿。Smart生活：個(gè)性、潮流、時(shí)尚、張揚(yáng)、自我、享受生活、品味精彩人生。生活態(tài)度一、對(duì)夢(mèng)想的攀登、朋友間的歡樂(lè)分享！生活態(tài)度二、對(duì)事業(yè)的執(zhí)著追求超越！生活態(tài)度三、對(duì)愛(ài)情的甜蜜浪漫！生活態(tài)度四、對(duì)生活的恬淡悠閑！不強(qiáng)調(diào)房子，強(qiáng)調(diào)日子！強(qiáng)調(diào)一種潮流時(shí)尚個(gè)性的生活態(tài)度!Smart生活你，找到你的組織了嗎？還記得年少時(shí)的夢(mèng)嗎！你懂“Smart”生活嗎！【廣告語(yǔ)】在Smart公社里，我很快樂(lè)！

我秀、我Smart，我快樂(lè)！你呢？Step5：項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略篇【產(chǎn)品定位思路】自身?xiàng)l件客戶需求市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品市場(chǎng)主流產(chǎn)品政策影響產(chǎn)品定位【主流產(chǎn)品】中小戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)以兩房居多，單房及一房?jī)蓮d戶型比例平衡。戶型面積（㎡）數(shù)量比例單房30-4264626%一房50-6470729%二房64-8290837%三房99-1371817%公寓物業(yè)戶型中：?jiǎn)畏棵娣e主要集中在30-42㎡一房面積主要集中在50-58㎡二房面積主要集中在64-76㎡三房面積主要集中在90-130㎡公寓物業(yè)戶型中：供應(yīng)戶型比例中，以兩房戶型居多，單房及一房?jī)蓮d戶型比例較平衡【熱銷(xiāo)產(chǎn)品】中小戶型中以1房及2房去化速度較快，單房去化速度慢。戶型面積（㎡）總套數(shù)去化套數(shù)去化比例去化套數(shù)/供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)/總體去化套數(shù)單房30-4164618729%17%一房50-6470728640%26%二房64-8290852257%47%三10%從單項(xiàng)戶型去化比例看，二房、三房戶型去化速度相對(duì)單房及一房快；從總體去化套數(shù)情況看,二房戶型去化情況較好，單房及一房去化較慢，三房戶型由于總量供應(yīng)較少，所占比例較低東岸公館單房例外，由于總面積小，深受購(gòu)房入戶客戶及投資客戶喜歡，30㎡單房已售罄當(dāng)前區(qū)域置業(yè)客戶多為投資客戶，偏好緊湊型兩房及公寓，須控制總價(jià)；區(qū)域內(nèi)自住客戶多為深圳中低產(chǎn)階層，對(duì)總價(jià)較為敏感，因此中大戶型購(gòu)買(mǎi)力較低。Step2：客戶需求產(chǎn)品Step1：項(xiàng)目自身質(zhì)素項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模較小，自身缺乏配套，面對(duì)的客戶群體為中端階層；Step3：政策風(fēng)險(xiǎn)控制【戶型定位考慮因素】結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素、客戶需求分析、及政策風(fēng)險(xiǎn)考慮，精準(zhǔn)定位本項(xiàng)目戶型。由于目前政府對(duì)90平米以上戶型有諸多控制，建議前期開(kāi)發(fā)商犧牲部分利潤(rùn)走高附加值路線，高贈(zèng)送，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象，建立標(biāo)桿?！颈卷?xiàng)目產(chǎn)品定位】綜合各因素分析，項(xiàng)目以緊湊型的兩房及1房為主力戶型。2房產(chǎn)品思考要點(diǎn)公寓1房123項(xiàng)目主力戶型；是項(xiàng)目重要的現(xiàn)金流產(chǎn)品；項(xiàng)目補(bǔ)充型產(chǎn)品；在面積上走中小型路線，控制總珈。主力戶型，是項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品；面積上分為緊湊型，提供給予一定贈(zèng)送面積，以提高性價(jià)比戶型公寓1房2房面積(㎡)30-3550-6060-80比例10%45%45%思考要點(diǎn)Step6：客戶定位策略篇【客戶分析】目前區(qū)域客戶主要為投資群體、產(chǎn)業(yè)客戶和惠陽(yáng)本地客戶。客戶分類純投資客戶內(nèi)生產(chǎn)業(yè)客戶外溢產(chǎn)業(yè)客戶投資群體產(chǎn)業(yè)客戶未來(lái)自住投資客戶本地客戶目標(biāo)客戶關(guān)內(nèi)投資客龍崗?fù)顿Y客地緣因素交通利好外地投資客【投資群體】純投資客——以深圳投資客為主，具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)能力，為目前區(qū)域主力客群投資客分類區(qū)域深圳投資客遍布深圳香港投資客香港其他投資客江浙一帶及東北投資客置業(yè)動(dòng)機(jī)：1購(gòu)買(mǎi)力分析2產(chǎn)品喜好3購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)4純投資客戶特征具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，目前仍以散客為主。部分職業(yè)投資客手下房產(chǎn)眾多，有規(guī)避政策限制的渠道。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)純粹為投資，看重區(qū)域的發(fā)展前景，以資產(chǎn)的保值及增值為購(gòu)買(mǎi)前提以方便出租和轉(zhuǎn)手的公寓為主及緊湊型產(chǎn)品為主對(duì)政策及利好措施敏感。會(huì)一次性購(gòu)進(jìn)多間物業(yè)、但注重投資的延續(xù)性和分散性，較少一次性付款【純投資客戶特征】【投資群體】未來(lái)自住投資客——考慮到區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及前景，主要是短期投資，長(zhǎng)期自住。置業(yè)需求客戶來(lái)源投資+剛性自住1投資+養(yǎng)老2投資+子女教育3龍崗客戶體現(xiàn)出近區(qū)購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)，深圳其他區(qū)客戶體現(xiàn)在全區(qū)置業(yè)特點(diǎn)全深圳、片區(qū)內(nèi)有該類需求的產(chǎn)業(yè)人口全深圳、片區(qū)內(nèi)有該類需求的產(chǎn)業(yè)人口客戶屬性受到深圳高房?jī)r(jià)擠壓的外溢置業(yè)人群。但在當(dāng)前表現(xiàn)為可以轉(zhuǎn)變的投資行為年輕客戶作為父母養(yǎng)老居所，中年客戶作為自己養(yǎng)老居所。整體戶型需求較為舒適為子女尋找優(yōu)質(zhì)教育資源為前提，追求更純粹教育環(huán)境。或與之前養(yǎng)老需求相結(jié)合【未來(lái)自住投資客戶特征】置業(yè)動(dòng)機(jī)趨勢(shì)研判購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)區(qū)域前期啟動(dòng)、配套不成熟階段時(shí)，主要是投資性購(gòu)房目的。待后期配套逐漸落地后，轉(zhuǎn)為居住需求其置業(yè)帶有一定的不確定性，有可能作為純投資用途。對(duì)著片區(qū)內(nèi)配套的不斷完善，后期該類客戶占比加大帶有一定目的置業(yè)需求，不會(huì)大量購(gòu)進(jìn)物業(yè)，購(gòu)買(mǎi)較為謹(jǐn)慎，會(huì)選擇規(guī)劃配套相對(duì)較好的單位未來(lái)自住投資客戶特征【投資群體置業(yè)動(dòng)因

】綜合上述客戶的分析，惠灣的主要驅(qū)動(dòng)因素是價(jià)格剪刀差、區(qū)域發(fā)展前景和公共交通。成交客戶語(yǔ)錄：“深圳發(fā)展速度很快，未來(lái)置業(yè)惠灣會(huì)是一種趨勢(shì)，也覺(jué)得未來(lái)惠灣發(fā)展前景應(yīng)該不錯(cuò)。”“價(jià)格比深圳便宜多了，在深圳這些錢(qián)頂多能買(mǎi)一房，在這邊買(mǎi)套兩房或者三房住很舒服。”“深莞惠一體化的逐步實(shí)現(xiàn)，深惠兩地電話區(qū)號(hào)相通、公交互通、社保無(wú)障礙轉(zhuǎn)移等措施也在逐漸完善，置業(yè)惠灣非常有信心。置業(yè)惠灣價(jià)格剪刀差三大驅(qū)動(dòng)因素區(qū)域發(fā)展前景公共配套設(shè)施【產(chǎn)業(yè)客戶】外溢性產(chǎn)業(yè)客戶龍崗自住客戶主要來(lái)自于中心城和坑梓、坪山大工業(yè)區(qū)龍崗中心城主流人群白領(lǐng)置業(yè)形成跨區(qū)域之勢(shì)

龍崗中心城的核心置業(yè)人群是具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力的個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)主、以公務(wù)員為代表的行政事業(yè)單位人員；而處于主流人群的普通企業(yè)中層管理者和職員、小私營(yíng)企業(yè)主等置業(yè)范圍逐步被價(jià)格擠壓到惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域。坪山、坑梓產(chǎn)業(yè)人群成為跨區(qū)域置業(yè)的主流受到價(jià)格的擠壓和供應(yīng)短缺驅(qū)趕到周邊惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域置業(yè)。深圳高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的外溢性的產(chǎn)業(yè)客戶剛性置業(yè)需求，將是惠灣的主流置業(yè)趨勢(shì)。坑梓中心城中心城價(jià)格驅(qū)趕價(jià)梯級(jí)110000-12000元/㎡坪山價(jià)梯級(jí)28000-10000元/㎡坪山坑梓價(jià)格、供應(yīng)驅(qū)趕惠陽(yáng)大亞灣100未來(lái)產(chǎn)業(yè)移民可能成為惠灣本地購(gòu)房的主力，產(chǎn)業(yè)移民中以工業(yè)企業(yè)的中高層管理者和技術(shù)骨干為主；承受能力一般，多數(shù)僅能滿足首置需求；產(chǎn)業(yè)移民人口規(guī)劃數(shù)量較大，預(yù)計(jì)隨著新產(chǎn)業(yè)的遷入和建設(shè)產(chǎn)業(yè)的投產(chǎn)，未來(lái)人口增長(zhǎng)迅速，置業(yè)需求將會(huì)逐步增強(qiáng)。進(jìn)駐企業(yè)就業(yè)人口進(jìn)入企業(yè)日本三菱麗陽(yáng)0.5萬(wàn)日本三菱麗陽(yáng)東風(fēng)汽車(chē)城0.8萬(wàn)園區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田、東風(fēng)易進(jìn)、東風(fēng)眾科、東風(fēng)（惠州）、惠州東風(fēng)、住成電裝、住金鍛造等企業(yè)落戶，響水河工業(yè)2萬(wàn)目前已有永昶、寶興、合正等15家企業(yè)入園富士康項(xiàng)目20萬(wàn)員工總數(shù)可達(dá)20萬(wàn)人。比亞迪6萬(wàn)人廠房建設(shè)的高峰期，廠區(qū)建筑面積已超過(guò)80萬(wàn)平方米，部分廠房即將進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試階段。西三電子信息產(chǎn)業(yè)帶2萬(wàn)——合計(jì)32萬(wàn)人投資額1000萬(wàn)美元以上的企業(yè)21家【產(chǎn)業(yè)客戶】?jī)?nèi)生性產(chǎn)業(yè)客戶【產(chǎn)業(yè)群體置業(yè)動(dòng)因

】綜合上述客戶的分析，產(chǎn)業(yè)客戶置業(yè)惠灣的主要驅(qū)動(dòng)因素有價(jià)格差和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。成交客戶語(yǔ)錄：“深圳價(jià)格是惠灣價(jià)格幾倍，買(mǎi)惠灣的房子很優(yōu)惠?！薄拔覀儚S已經(jīng)搬到惠灣了，在這里買(mǎi)房離我們廠區(qū)距離很近，上班方便?！敝脴I(yè)惠灣價(jià)格差兩大驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分類具體來(lái)源原因教師當(dāng)?shù)亟處熑后w購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)/福利醫(yī)生公立醫(yī)院群體總價(jià)承受有限，還貸能力有限，動(dòng)用多年積蓄公務(wù)員惠陽(yáng)周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶群體購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)/福利市區(qū)國(guó)企中層管理人員和外企管理人員供電、供水、移動(dòng)、聯(lián)通等事業(yè)單位中高層管理人員和外企管理人員購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，追求舒適原住民與私營(yíng)企業(yè)主本地原住民與私營(yíng)企業(yè)主購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，追求舒適，喜好大戶型白領(lǐng)和周邊居民大中型企業(yè)的普通員工有一定購(gòu)買(mǎi)力，換房需求本地客戶的構(gòu)成：本地客戶以公務(wù)員群體、企業(yè)白領(lǐng)和私營(yíng)老板為主，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)【本地客戶】本地客戶以公務(wù)員群體、企業(yè)白領(lǐng)和私營(yíng)老板為主。【本地客戶】——以非剛性需求為主，屬于市場(chǎng)上慢熱的“跟隨者”群體，比例較小。置業(yè)動(dòng)機(jī)1購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)2產(chǎn)品喜好3趨