養(yǎng)老機構(gòu)公建民營合同管理指南引言隨著我國養(yǎng)老服務(wù)體系改革的不斷深化，“公建民營”模式憑借其在盤活存量養(yǎng)老資源、提升運營效率與服務(wù)質(zhì)量方面的獨特優(yōu)勢，已成為推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要路徑。在此模式下，政府通過出讓或委托運營權(quán)，引入社會力量參與養(yǎng)老機構(gòu)的運營管理，而合同則是界定雙方權(quán)利義務(wù)、規(guī)范合作行為、保障服務(wù)質(zhì)量、防范運營風(fēng)險的核心法律文件。本指南旨在結(jié)合公建民營模式的特點與實踐經(jīng)驗，為相關(guān)方提供一套系統(tǒng)、務(wù)實的合同管理思路與操作要點，以期促進養(yǎng)老機構(gòu)公建民營項目的健康、可持續(xù)發(fā)展。一、合同簽訂前的準備與策劃公建民營合同的復(fù)雜性和長期性，決定了合同簽訂前的充分準備與周密策劃是確保項目成功的基石。此階段的工作質(zhì)量直接影響后續(xù)合同的履行效果及合作雙方的權(quán)益平衡。（一）明確合作目標與核心訴求政府方應(yīng)首先清晰界定項目的公共服務(wù)目標，例如，是側(cè)重于保障特定老年群體（如特困老人、低保老人）的基本養(yǎng)老需求，還是致力于提升區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)的整體水平與多元化供給能力。同時，需明確在資產(chǎn)保值增值、服務(wù)收費標準、運營年限、社會效益等方面的核心關(guān)切。運營方則需評估自身在資金、管理、專業(yè)服務(wù)團隊等方面的優(yōu)勢與短板，明確在投資回報、品牌建設(shè)、運營自主權(quán)等方面的合理期望。雙方應(yīng)在前期溝通中充分交換意見，尋求目標交集，為后續(xù)合同談判奠定基礎(chǔ)。（二）深入的盡職調(diào)查1.政府方對意向運營方的考察：政府方應(yīng)通過公開招標、競爭性談判等規(guī)范方式選擇運營方，重點考察其從業(yè)資質(zhì)、過往運營業(yè)績（特別是類似公建民營項目經(jīng)驗）、財務(wù)狀況、管理團隊專業(yè)背景、服務(wù)質(zhì)量口碑、風(fēng)險應(yīng)對能力及社會責(zé)任感。避免僅以價格因素作為唯一選擇標準。2.運營方對養(yǎng)老機構(gòu)的實地勘察與評估：運營方需對擬接管的養(yǎng)老機構(gòu)進行全面細致的實地考察，包括建筑物狀況、設(shè)施設(shè)備配置與完好程度、消防與安全設(shè)施是否達標、土地及房產(chǎn)的權(quán)屬證明是否清晰、周邊環(huán)境與交通便利性等。同時，應(yīng)對當?shù)乩夏耆丝诮Y(jié)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)市場需求、政策支持力度等進行調(diào)研，以便對項目的可行性與運營成本做出準確預(yù)判。（三）合同框架與主要條款的初步擬定在明確目標與完成盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，政府方可牽頭或雙方共同參與，根據(jù)項目具體情況，初步擬定合同框架與主要條款。這有助于提高后續(xù)談判的效率，確保核心內(nèi)容不被遺漏。初步擬定的條款應(yīng)至少涵蓋合作范圍、運營期限、雙方權(quán)利義務(wù)、服務(wù)標準、收費機制、資產(chǎn)維護與管理、收益分配與風(fēng)險承擔(dān)、績效考核、合同變更、終止與退出機制、違約責(zé)任等關(guān)鍵要素。二、合同核心條款的談判與擬定合同核心條款的談判與擬定是合同管理的核心環(huán)節(jié)，需要雙方秉持公平、公正、互利共贏的原則，進行充分協(xié)商與細致打磨。（一）合作范圍與運營期限明確約定合作的具體內(nèi)容，是整體接管還是部分區(qū)域的運營；是僅提供基本養(yǎng)老服務(wù)，還是包含醫(yī)療、康復(fù)、文化娛樂等延伸服務(wù)。運營期限的設(shè)定應(yīng)綜合考慮項目改造升級所需時間、運營方的投資回報周期以及政府對公共資源的調(diào)控需求，不宜過短或過長。通常建議設(shè)置合理的初始運營期，并可根據(jù)績效考核結(jié)果約定是否續(xù)簽及續(xù)簽條件。（二）雙方權(quán)利與義務(wù)1.政府方權(quán)利義務(wù)：*權(quán)利：對運營方的運營管理行為進行指導(dǎo)、監(jiān)督與考核；按照合同約定獲取資產(chǎn)占用費或收益分成（若有）；在特定條件下（如運營方嚴重違約）單方解除合同等。*義務(wù)：按合同約定移交符合標準的養(yǎng)老機構(gòu)資產(chǎn)；提供必要的政策支持與協(xié)助（如協(xié)助辦理相關(guān)證照）；保障運營方的合法運營自主權(quán)，不隨意干預(yù)其日常管理；按時支付約定的補貼（若有）。2.運營方權(quán)利義務(wù)：*權(quán)利：在合同授權(quán)范圍內(nèi)自主開展運營管理活動；按合同約定收取服務(wù)費用；獲得合理的運營收益；在政府方違約時尋求救濟等。*義務(wù)：嚴格遵守國家及地方關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)的法律法規(guī)與行業(yè)標準；投入必要的運營資金，確保服務(wù)設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)與維護；配備合格的管理和服務(wù)人員；提供符合約定標準的養(yǎng)老服務(wù)；保障入住老人的人身與財產(chǎn)安全；定期向政府方報送運營情況、財務(wù)報表等信息；接受政府方的監(jiān)督與考核；承擔(dān)運營期間的相關(guān)稅費及運營風(fēng)險。（三）服務(wù)標準與質(zhì)量保障服務(wù)標準是衡量公建民營項目成敗的關(guān)鍵指標，必須在合同中予以明確和細化。內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：*入住評估與服務(wù)計劃制定流程；*生活照料服務(wù)（如飲食、起居、個人衛(wèi)生等）的具體要求；*醫(yī)療護理服務(wù)（如健康監(jiān)測、用藥管理、康復(fù)護理等）的規(guī)范；*文化娛樂、心理慰藉、精神關(guān)愛等服務(wù)的提供頻次與質(zhì)量；*安全管理（消防安全、食品安全、突發(fā)事件應(yīng)急處置等）的具體措施與責(zé)任；*服務(wù)人員與入住老人的配比要求；*老人滿意度測評機制。建議參考國家或地方發(fā)布的養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量標準，并結(jié)合項目特點進行補充和完善，力求可量化、可考核。（四）收費機制與財政補貼合同應(yīng)明確養(yǎng)老服務(wù)的收費項目、收費標準、調(diào)價機制以及收費對象。對于政府保障對象（如特困供養(yǎng)人員），其費用支付方式（如政府購買服務(wù)標準、結(jié)算周期）應(yīng)清晰約定。若政府方提供運營補貼，需明確補貼的條件、標準、申請流程、支付周期及監(jiān)管要求，確保補貼資金?？顚Ｓ?，真正用于提升服務(wù)質(zhì)量。（五）資產(chǎn)的使用、維護與管理公建民營項目中，養(yǎng)老機構(gòu)的資產(chǎn)（尤其是不動產(chǎn)）所有權(quán)通常歸政府所有，運營方享有使用權(quán)和管理權(quán)。合同中需詳細約定：*資產(chǎn)移交清單（應(yīng)作為合同附件），明確資產(chǎn)的數(shù)量、狀況、權(quán)屬證明等；*運營方對資產(chǎn)的使用范圍與限制，不得擅自改變資產(chǎn)用途或進行違規(guī)處置；*日常維護保養(yǎng)責(zé)任與費用承擔(dān)方，區(qū)分自然損耗與人為損壞的責(zé)任；*重大維修改造項目的審批流程、資金來源及實施方式；*合同終止或解除時資產(chǎn)的返還條件、驗收標準及補償機制。（六）績效考核與評估建立科學(xué)合理的績效考核體系是確保公建民營項目服務(wù)質(zhì)量、實現(xiàn)公共利益目標的重要保障。合同中應(yīng)明確：*績效考核的主體、周期（如季度、年度）；*績效考核指標體系，應(yīng)涵蓋服務(wù)質(zhì)量、安全管理、運營效率、老人滿意度、社會效益、資產(chǎn)維護等多個維度；*考核方式與程序，確保公開、公平、公正；*考核結(jié)果的應(yīng)用，如與財政補貼、運營期限續(xù)簽、獎懲措施直接掛鉤。對于連續(xù)考核不合格的運營方，應(yīng)有相應(yīng)的整改、警告直至終止合同的條款。（七）退出機制與違約責(zé)任1.退出機制：應(yīng)預(yù)先設(shè)計多種可能的退出情形及相應(yīng)的處理程序，包括：*合同正常到期終止；*雙方協(xié)商一致提前終止；*因一方嚴重違約導(dǎo)致另一方單方解除合同；*因不可抗力或政策調(diào)整導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行；*運營方因自身原因（如財務(wù)危機）申請?zhí)崆巴顺觥Ｍ顺鰴C制應(yīng)重點關(guān)注入住老人的妥善安置方案、資產(chǎn)的清點與返還、債權(quán)債務(wù)的處理等問題，確保平穩(wěn)過渡，避免對老人權(quán)益造成損害。2.違約責(zé)任：合同中應(yīng)明確約定雙方在各種違約情形下應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，如支付違約金、賠償損失、繼續(xù)履行、采取補救措施等。違約金的設(shè)定應(yīng)合理，既要具有懲戒性，又要避免過高或過低。對于涉及服務(wù)質(zhì)量、老人安全等核心義務(wù)的違約行為，應(yīng)設(shè)定更為嚴厲的違約責(zé)任。三、合同的履行與監(jiān)控合同的簽訂并不意味著合同管理工作的結(jié)束，而是進入更為關(guān)鍵的履行與動態(tài)監(jiān)控階段。（一）合同交底與內(nèi)部培訓(xùn)合同簽訂后，合作雙方應(yīng)組織相關(guān)管理人員和執(zhí)行人員進行合同交底與內(nèi)部培訓(xùn)，確保各方人員充分理解合同條款，明確自身職責(zé)與工作要求，知曉合同風(fēng)險點及應(yīng)對措施。（二）建立常態(tài)化溝通協(xié)調(diào)機制雙方應(yīng)建立定期（如月度、季度）的溝通協(xié)調(diào)機制，就合同履行過程中的進展、問題、需求等進行及時溝通與協(xié)商解決。對于出現(xiàn)的爭議，應(yīng)首先嘗試通過友好協(xié)商的方式化解。（三）運營過程的動態(tài)監(jiān)管與數(shù)據(jù)共享政府方應(yīng)依據(jù)合同約定，對運營方的日常運營管理、服務(wù)質(zhì)量、安全狀況、財務(wù)狀況（在合理范圍內(nèi)）、資產(chǎn)維護等情況進行必要的監(jiān)督檢查，但應(yīng)避免過度干預(yù)運營方的自主經(jīng)營權(quán)。運營方應(yīng)按照合同要求，定期向政府方報送運營報表、財務(wù)數(shù)據(jù)、服務(wù)記錄、安全檢查報告等信息，確保信息的真實性與透明度。（四）績效考核的嚴格執(zhí)行嚴格按照合同約定的績效考核指標和程序，定期對運營方進行考核評估?？己诉^程應(yīng)客觀公正，考核結(jié)果應(yīng)及時反饋給運營方。對于考核中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)要求運營方限期整改，并跟蹤整改效果。（五）合同變更管理在合同履行過程中，因政策調(diào)整、市場變化、不可抗力或雙方協(xié)商一致等原因，可能需要對原合同條款進行變更。任何變更都應(yīng)遵循法定或約定的程序，簽訂書面的補充協(xié)議，并作為原合同不可分割的組成部分。嚴禁口頭變更或單方擅自變更合同內(nèi)容。四、合同的變更、終止與后評估（一）合同變更的審慎處理如確需變更合同，雙方應(yīng)就變更的原因、內(nèi)容、范圍、影響及補償方案等進行充分協(xié)商，達成一致意見后，簽訂正式的變更協(xié)議。變更協(xié)議的簽訂程序應(yīng)與原合同保持一致，確保合法有效。（二）合同終止的有序?qū)嵤┊敽贤K止條件成就時，雙方應(yīng)嚴格按照合同約定的退出機制，有序開展各項工作：1.入住老人的安置：這是首要任務(wù)。運營方應(yīng)在政府方的指導(dǎo)和協(xié)助下，制定詳細的老人安置方案，提前與老人及其家屬溝通，確保每一位老人都能得到妥善安置。2.資產(chǎn)清查與移交：按照合同簽訂時的資產(chǎn)移交清單，對養(yǎng)老機構(gòu)的資產(chǎn)、設(shè)施設(shè)備、檔案資料等進行全面清查、盤點和登記，確保資產(chǎn)完好、資料齊全地移交給政府方或新的運營方。3.債權(quán)債務(wù)的清理：及時清理運營期間產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，明確責(zé)任歸屬。4.人員安置：對于運營方聘用的員工，應(yīng)按照國家勞動法律法規(guī)及勞動合同的約定妥善處理。（三）合同后評估合同終止后，政府方可組織對整個公建民營項目的實施過程、合同履行情況、服務(wù)成效、經(jīng)驗教訓(xùn)等進行全面的后評估。評估結(jié)果不僅可為后續(xù)類似項目的合同管理提供寶貴經(jīng)驗，也有助于改進政府監(jiān)