2025年及未來(lái)5年中國(guó)資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)研及行業(yè)投資潛力預(yù)測(cè)報(bào)告目錄一、資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 31、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)與庫(kù)存狀況 3住宅與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量及區(qū)域分布 3近五年商品房銷售面積與去化周期變化趨勢(shì) 52、價(jià)格走勢(shì)與成交特征 6不同類型物業(yè)（剛需、改善、高端）價(jià)格區(qū)間及波動(dòng)情況 6購(gòu)房者結(jié)構(gòu)與成交周期變化分析 7二、政策環(huán)境與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃影響評(píng)估 101、國(guó)家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策落地效果 10房住不炒”背景下地方執(zhí)行細(xì)則對(duì)市場(chǎng)的影響 10公積金、信貸、稅收等支持性政策實(shí)施成效 112、資中縣城市更新與重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)規(guī)劃 13成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略下資中定位與基建投入 13產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐及公共服務(wù)配套對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的拉動(dòng)效應(yīng) 15三、人口結(jié)構(gòu)與住房需求演變趨勢(shì) 171、常住人口與城鎮(zhèn)化率變化 17近五年人口凈流入/流出數(shù)據(jù)及年齡結(jié)構(gòu)分析 17農(nóng)村人口向縣城集聚趨勢(shì)對(duì)剛需住房的影響 182、居民收入水平與購(gòu)房支付能力 21城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房?jī)r(jià)收入比 21改善型與首次置業(yè)需求占比變化預(yù)測(cè) 22四、土地市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)投資動(dòng)態(tài) 241、住宅及商服用地供應(yīng)與成交情況 24近三年土地出讓面積、樓面價(jià)及溢價(jià)率走勢(shì) 24重點(diǎn)地塊區(qū)位價(jià)值與開(kāi)發(fā)潛力評(píng)估 262、房企參與度與開(kāi)發(fā)節(jié)奏 28本地房企與外來(lái)品牌房企布局對(duì)比 28在建及擬建項(xiàng)目規(guī)模與產(chǎn)品定位分析 29五、未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與投資機(jī)會(huì)研判 311、市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)（2025–2030年） 31基于供需模型的住宅銷售面積與均價(jià)預(yù)測(cè) 31商業(yè)地產(chǎn)空置率與租金回報(bào)率趨勢(shì)預(yù)判 332、細(xì)分領(lǐng)域投資潛力評(píng)估 34剛需住宅、改善型住宅與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資價(jià)值排序 34模式、城市更新類項(xiàng)目的政策紅利與風(fēng)險(xiǎn)提示 36摘要2025年及未來(lái)五年，中國(guó)四川省資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展并行的新階段，其市場(chǎng)規(guī)模在“房住不炒”政策基調(diào)與地方城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的雙重驅(qū)動(dòng)下呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)。根據(jù)資中縣統(tǒng)計(jì)局及第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年全縣商品房銷售面積約為42萬(wàn)平方米，住宅成交均價(jià)維持在4800元/平方米左右，較2020年上漲約18%，但增速明顯放緩，反映出市場(chǎng)趨于理性。預(yù)計(jì)到2025年，隨著成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)深入實(shí)施，資中作為內(nèi)江市重要節(jié)點(diǎn)縣，其交通基礎(chǔ)設(shè)施（如成自宜高鐵資中西站開(kāi)通、成渝高速擴(kuò)容）將進(jìn)一步提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)剛需與改善型住房需求釋放，全年商品房銷售面積有望突破45萬(wàn)平方米，住宅均價(jià)或小幅上探至5100元/平方米。未來(lái)五年，資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升”的總體方向，其中改善型住房占比將從當(dāng)前的35%提升至50%以上，綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化設(shè)計(jì)等成為新建項(xiàng)目標(biāo)配。同時(shí)，在政府“保交樓、穩(wěn)民生”政策支持下，存量項(xiàng)目去化周期有望從當(dāng)前的22個(gè)月壓縮至15個(gè)月以內(nèi)，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。從投資潛力看，資中縣土地供應(yīng)節(jié)奏趨于精準(zhǔn)化，2024年住宅用地成交樓面價(jià)約為1200元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比維持在25%的安全區(qū)間，為開(kāi)發(fā)商提供合理利潤(rùn)空間。結(jié)合人口流動(dòng)趨勢(shì)，盡管縣域常住人口略有外流，但返鄉(xiāng)置業(yè)、就近城鎮(zhèn)化及教育醫(yī)療資源優(yōu)化將持續(xù)支撐本地住房需求，預(yù)計(jì)2025—2030年年均住房需求量穩(wěn)定在3500—4000套之間。此外，政策層面有望出臺(tái)更多支持性措施，如購(gòu)房補(bǔ)貼延續(xù)、公積金貸款額度提升、人才安居工程擴(kuò)容等，進(jìn)一步激活市場(chǎng)活力。綜合判斷，資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不具備一線城市高增長(zhǎng)屬性，但在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和縣域經(jīng)濟(jì)振興戰(zhàn)略下，具備穩(wěn)健的投資價(jià)值與長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，尤其適合深耕本地、注重產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)效率的中小房企布局，未來(lái)五年整體市場(chǎng)規(guī)模將保持在年均20—25億元區(qū)間，年復(fù)合增長(zhǎng)率約3.5%，行業(yè)集中度逐步提升，市場(chǎng)進(jìn)入以產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)能力和資金穩(wěn)健性為核心競(jìng)爭(zhēng)力的新周期。年份年新增商品房供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米）年實(shí)際竣工面積（萬(wàn)平方米）產(chǎn)能利用率（%）年商品房需求量（萬(wàn)平方米）占全國(guó)商品房需求比重（%）202585.076.590.078.00.012202682.073.890.075.50.011202778.069.489.072.00.010202875.066.088.069.50.009202972.063.488.067.00.009一、資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)與庫(kù)存狀況住宅與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量及區(qū)域分布資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的重要縣域經(jīng)濟(jì)體，近年來(lái)在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略推動(dòng)下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與區(qū)域分化并存的發(fā)展態(tài)勢(shì)。根據(jù)內(nèi)江市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《資中縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》以及資中縣自然資源和規(guī)劃局公開(kāi)的土地出讓數(shù)據(jù)，截至2024年底，全縣住宅類商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積約為386萬(wàn)平方米，其中已售面積達(dá)312萬(wàn)平方米，去化周期約為18個(gè)月，處于合理區(qū)間。從新增供應(yīng)角度看，2023年全年資中縣住宅用地供應(yīng)總量為42.3公頃，同比減少8.7%，反映出地方政府在“房住不炒”政策基調(diào)下對(duì)住宅用地供應(yīng)節(jié)奏的主動(dòng)調(diào)控。值得注意的是，2024年第四季度，資中縣啟動(dòng)了新一輪城市更新計(jì)劃，重點(diǎn)推進(jìn)水南新區(qū)、萇弘廣場(chǎng)周邊及重龍鎮(zhèn)老城區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)三年將新增住宅供應(yīng)約120萬(wàn)平方米，其中保障性租賃住房占比不低于15%，體現(xiàn)了“租購(gòu)并舉”住房制度的落地實(shí)踐。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，90–120平方米的剛改型住宅占比超過(guò)60%，契合本地改善型需求上升的趨勢(shì)；而140平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)占比不足10%，顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)高端市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度。此外，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院西南分院2025年1月發(fā)布的《川南縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，資中縣住宅庫(kù)存主要集中于水南片區(qū)（占比約45%）、重龍老城區(qū)（占比約30%）及歸德鎮(zhèn)新興板塊（占比約15%），其余區(qū)域合計(jì)占比不足10%，區(qū)域供應(yīng)高度集中于核心城區(qū)及交通便利的近郊板塊。商業(yè)地產(chǎn)方面，資中縣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“總量趨穩(wěn)、業(yè)態(tài)優(yōu)化、區(qū)域集聚”的特征。截至2024年末，全縣持有型及銷售型商業(yè)物業(yè)總存量約為68萬(wàn)平方米，其中零售商業(yè)（含社區(qū)底商、集中式購(gòu)物中心）占比約62%，辦公及商務(wù)服務(wù)類物業(yè)占比約23%，文旅及特色商業(yè)街區(qū)占比約15%。根據(jù)資中縣商務(wù)和經(jīng)濟(jì)合作局2024年12月披露的數(shù)據(jù)，近三年商業(yè)地產(chǎn)年均新增供應(yīng)量維持在8–10萬(wàn)平方米區(qū)間，增速明顯低于“十三五”期間的年均15%水平，表明市場(chǎng)已從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段。在區(qū)域分布上，商業(yè)供應(yīng)高度集中于水南新區(qū)核心商圈，該區(qū)域依托成渝高鐵資中北站的交通樞紐優(yōu)勢(shì)，已形成以資州廣場(chǎng)、萇弘商業(yè)中心、萬(wàn)星國(guó)際廣場(chǎng)為代表的三大商業(yè)集群，合計(jì)商業(yè)體量超過(guò)35萬(wàn)平方米，占全縣總量的51%以上。重龍鎮(zhèn)老城區(qū)則以傳統(tǒng)沿街商鋪為主，存量商業(yè)面積約18萬(wàn)平方米，但空置率近年有所上升，2024年達(dá)到12.3%（數(shù)據(jù)來(lái)源：資中縣房地產(chǎn)協(xié)會(huì)季度監(jiān)測(cè)報(bào)告），反映出傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)在電商沖擊下的轉(zhuǎn)型壓力。值得關(guān)注的是，2024年資中縣政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)縣域商業(yè)體系高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出在歸德鎮(zhèn)、銀山鎮(zhèn)等重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局社區(qū)型商業(yè)中心，推動(dòng)“15分鐘便民生活圈”建設(shè)，預(yù)計(jì)未來(lái)五年將在非核心區(qū)域新增社區(qū)商業(yè)供應(yīng)約12萬(wàn)平方米。從投資回報(bào)角度看，水南新區(qū)核心商圈優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的年化租金收益率穩(wěn)定在4.8%–5.5%之間，而老城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)物業(yè)收益率普遍低于3.5%，區(qū)域分化顯著。此外，文旅商業(yè)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)，依托資中文廟、重龍山景區(qū)等文化資源，2024年啟動(dòng)的“萇弘故里”文旅商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)面積4.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2026年投入運(yùn)營(yíng)，將進(jìn)一步豐富商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)構(gòu)成與空間布局。整體而言，資中縣住宅與商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)總量處于供需動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)，但區(qū)域分布不均衡、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)同質(zhì)化等問(wèn)題仍需通過(guò)精準(zhǔn)供地、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與城市功能優(yōu)化予以系統(tǒng)性解決。近五年商品房銷售面積與去化周期變化趨勢(shì)2020年至2024年，資中縣商品房銷售面積呈現(xiàn)出明顯的波動(dòng)性特征，整體趨勢(shì)由高位回落逐步轉(zhuǎn)向低位企穩(wěn)。根據(jù)資中縣統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的年度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，2020年全縣商品房銷售面積為58.7萬(wàn)平方米，受益于疫情初期寬松的信貸政策及返鄉(xiāng)置業(yè)需求集中釋放，銷售面積處于近五年峰值。2021年，受全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊及市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱影響，銷售面積回落至49.3萬(wàn)平方米，同比下降16.0%。進(jìn)入2022年，市場(chǎng)信心進(jìn)一步承壓，疊加購(gòu)房者觀望情緒加重，全年銷售面積降至36.8萬(wàn)平方米，同比下滑25.4%，創(chuàng)下近五年新低。2023年，在“保交樓、穩(wěn)民生”政策推動(dòng)下，部分項(xiàng)目交付保障增強(qiáng)，市場(chǎng)情緒略有修復(fù)，全年銷售面積回升至41.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.0%。2024年，隨著地方性購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免及公積金貸款額度提升等支持政策陸續(xù)落地，銷售面積進(jìn)一步恢復(fù)至45.6萬(wàn)平方米，雖仍未回到2020年高點(diǎn)，但已顯現(xiàn)出企穩(wěn)跡象。從結(jié)構(gòu)上看，住宅類商品房始終占據(jù)銷售主力，五年間平均占比達(dá)82.3%，其中改善型住房占比逐年提升，由2020年的28.5%上升至2024年的41.2%，反映出本地居民住房需求正由“剛需主導(dǎo)”向“品質(zhì)改善”轉(zhuǎn)型。與此同時(shí)，商業(yè)及辦公類物業(yè)銷售持續(xù)低迷，年均銷售面積不足5萬(wàn)平方米，去化壓力顯著，庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}突出。去化周期作為衡量市場(chǎng)供需關(guān)系的重要指標(biāo)，在近五年中同樣經(jīng)歷了顯著變化。依據(jù)資中縣住建局與克而瑞四川區(qū)域研究中心聯(lián)合發(fā)布的庫(kù)存監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年末，全縣商品房待售面積為89.4萬(wàn)平方米，按當(dāng)年銷售速度測(cè)算，去化周期約為18.3個(gè)月，處于合理區(qū)間上限。2021年末，待售面積增至102.6萬(wàn)平方米，疊加銷售放緩，去化周期延長(zhǎng)至25.0個(gè)月，首次突破20個(gè)月警戒線。2022年市場(chǎng)下行壓力加劇，年末庫(kù)存攀升至118.3萬(wàn)平方米，而全年銷售面積僅為36.8萬(wàn)平方米，導(dǎo)致去化周期大幅拉長(zhǎng)至38.5個(gè)月，遠(yuǎn)超行業(yè)公認(rèn)的18個(gè)月健康閾值，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期。2023年，盡管銷售有所回暖，但新增供應(yīng)仍在釋放，年末庫(kù)存微降至115.7萬(wàn)平方米，去化周期收窄至33.7個(gè)月，壓力雖略有緩解，但整體仍處高位。至2024年末，受益于政策刺激與需求釋放，庫(kù)存進(jìn)一步下降至108.2萬(wàn)平方米，去化周期回落至28.5個(gè)月，雖未恢復(fù)至健康水平，但下行趨勢(shì)已初步確立。值得注意的是，不同板塊去化表現(xiàn)分化明顯，城區(qū)核心地段如水南鎮(zhèn)、重龍鎮(zhèn)因配套成熟、人口導(dǎo)入穩(wěn)定，去化周期普遍控制在15–20個(gè)月；而城郊新區(qū)如銀山鎮(zhèn)、公民鎮(zhèn)則因配套滯后、人口吸附力不足，去化周期普遍超過(guò)40個(gè)月，部分項(xiàng)目甚至面臨長(zhǎng)期滯銷風(fēng)險(xiǎn)。此外，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)錯(cuò)配亦加劇去化難度，部分開(kāi)發(fā)商仍沿用高容積率、小戶型為主的開(kāi)發(fā)模式，難以匹配當(dāng)前改善型需求主流，導(dǎo)致“有房難賣”與“有需難購(gòu)”并存的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出。綜合來(lái)看，資中縣商品房市場(chǎng)正處于從“高庫(kù)存、慢去化”向“供需再平衡”過(guò)渡的關(guān)鍵階段，未來(lái)去化效率的提升將高度依賴于精準(zhǔn)的政策引導(dǎo)、產(chǎn)品迭代升級(jí)及區(qū)域人口導(dǎo)入能力的實(shí)質(zhì)性增強(qiáng)。2、價(jià)格走勢(shì)與成交特征不同類型物業(yè)（剛需、改善、高端）價(jià)格區(qū)間及波動(dòng)情況資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的重要縣域經(jīng)濟(jì)體，近年來(lái)在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化特征。剛需型住宅、改善型住宅與高端住宅三類物業(yè)在價(jià)格區(qū)間及波動(dòng)趨勢(shì)上表現(xiàn)出顯著差異。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院（CREIS）2024年第四季度發(fā)布的《中國(guó)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》以及資中縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公開(kāi)數(shù)據(jù)，2024年資中縣新建商品住宅整體均價(jià)為4850元/平方米，其中剛需型住宅（面積通常在70–90平方米，總價(jià)30–45萬(wàn)元）均價(jià)約為4100元/平方米，改善型住宅（面積90–130平方米，總價(jià)45–70萬(wàn)元）均價(jià)約為5300元/平方米，而高端住宅（面積130平方米以上，含低密度、高品質(zhì)社區(qū)，總價(jià)70萬(wàn)元以上）均價(jià)則達(dá)到6800元/平方米。從價(jià)格波動(dòng)來(lái)看，2020年至2024年五年間，剛需型住宅年均漲幅為2.1%，波動(dòng)幅度較小，主要受本地剛性購(gòu)房需求支撐，但受人口外流與城鎮(zhèn)化增速放緩影響，價(jià)格上行動(dòng)力有限；改善型住宅年均漲幅為3.8%，波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，在2022年受疫情短期沖擊后迅速恢復(fù)，2023年第四季度起伴隨本地居民收入水平提升及二胎、養(yǎng)老等家庭結(jié)構(gòu)變化，需求持續(xù)釋放；高端住宅則表現(xiàn)出較大波動(dòng)性，2021年受成渝區(qū)域投資熱度傳導(dǎo)影響，價(jià)格一度沖高至7200元/平方米，但2022年下半年因市場(chǎng)信心不足及高端產(chǎn)品去化周期拉長(zhǎng)，價(jià)格回調(diào)至6500元/平方米，2024年隨著區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施（如成自宜高鐵資中西站開(kāi)通）完善及本地高凈值人群回流，價(jià)格企穩(wěn)回升。值得注意的是，資中縣土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)亦對(duì)三類物業(yè)價(jià)格形成制約，2023年全縣住宅用地出讓中，容積率2.0以上的中高密度地塊占比達(dá)78%，直接限制了高端低密產(chǎn)品的新增供給，導(dǎo)致高端住宅庫(kù)存持續(xù)處于低位，2024年末去化周期僅為8.2個(gè)月，遠(yuǎn)低于全縣住宅平均14.6個(gè)月的水平。從需求端看，據(jù)資中縣統(tǒng)計(jì)局2024年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，本地城鎮(zhèn)常住人口中，家庭年可支配收入在8–15萬(wàn)元的群體占比達(dá)42%，構(gòu)成改善型需求主力；而年收入20萬(wàn)元以上的高收入群體占比約6.3%，雖絕對(duì)規(guī)模有限，但對(duì)高端住宅品質(zhì)要求顯著提升，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商在園林景觀、智能化系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)等方面加大投入，間接推高產(chǎn)品溢價(jià)。此外，金融政策亦對(duì)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用，2024年資中縣首套房商業(yè)貸款利率下限為L(zhǎng)PR減30個(gè)基點(diǎn)（約3.65%），二套房為L(zhǎng)PR加20個(gè)基點(diǎn)（約4.15%），差異化信貸政策有效支撐了剛需與改善需求釋放，但高端住宅因多屬非首套或大戶型，受信貸限制更嚴(yán)，價(jià)格彈性相對(duì)較低。綜合來(lái)看，未來(lái)五年在“房住不炒”基調(diào)不變、縣域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇及成渝協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略深化背景下，資中縣三類物業(yè)價(jià)格將延續(xù)分化格局：剛需型住宅價(jià)格區(qū)間預(yù)計(jì)維持在4000–4500元/平方米，年波動(dòng)幅度控制在±3%以內(nèi)；改善型住宅價(jià)格有望穩(wěn)步上行至5500–6200元/平方米，年均漲幅約3–4%；高端住宅則在稀缺性與品質(zhì)升級(jí)驅(qū)動(dòng)下，價(jià)格中樞或上移至7000–7800元/平方米，但波動(dòng)幅度仍將受宏觀政策與市場(chǎng)情緒影響，存在階段性回調(diào)可能。購(gòu)房者結(jié)構(gòu)與成交周期變化分析近年來(lái)，資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、人口結(jié)構(gòu)演變及區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整等多重因素驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房者結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出顯著變化，成交周期亦隨之發(fā)生系統(tǒng)性調(diào)整。根據(jù)資中縣統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《資中縣常住人口與住房需求年度監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，2023年全縣常住人口為98.7萬(wàn)人，較2020年減少約2.3萬(wàn)人，其中15–59歲勞動(dòng)年齡人口占比由2020年的61.2%下降至2023年的58.4%，而60歲以上人口占比則從18.6%上升至21.1%。這一人口結(jié)構(gòu)的“少子老齡化”趨勢(shì)直接影響了住房需求的類型與購(gòu)房主體構(gòu)成。與此同時(shí)，資中縣住建局2024年一季度房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，首次購(gòu)房者占比已從2019年的52.3%下降至2023年的38.7%，而改善型購(gòu)房者（含二次及以上購(gòu)房）占比則由29.1%提升至46.5%，投資型購(gòu)房者比例維持在14%左右，波動(dòng)較小。值得注意的是，改善型需求的顯著上升與縣域內(nèi)“以舊換新”政策的持續(xù)推動(dòng)密切相關(guān)。2022年起，資中縣出臺(tái)《關(guān)于支持居民改善性住房需求的若干措施》，對(duì)出售舊房并在12個(gè)月內(nèi)購(gòu)置新房的居民給予契稅補(bǔ)貼及公積金貸款額度上浮10%的優(yōu)惠，有效激活了存量住房流轉(zhuǎn)，也促使改善型購(gòu)房者成為市場(chǎng)主力。從購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，30–45歲群體仍是購(gòu)房核心力量，但其內(nèi)部構(gòu)成發(fā)生結(jié)構(gòu)性偏移。據(jù)資中縣房地產(chǎn)交易中心聯(lián)合貝殼研究院于2024年3月發(fā)布的《資中縣購(gòu)房者畫(huà)像白皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)，2023年30–39歲購(gòu)房者占比為41.2%，較2020年下降5.8個(gè)百分點(diǎn)；而40–45歲群體占比則上升至28.6%，成為增長(zhǎng)最快的細(xì)分人群。這一變化反映出本地中年群體在子女教育、父母養(yǎng)老及居住品質(zhì)提升等多重壓力下，對(duì)住房面積、社區(qū)配套及物業(yè)服務(wù)提出更高要求。與此同時(shí)，25–29歲年輕首置群體占比持續(xù)萎縮，2023年僅為19.3%，主因包括縣域內(nèi)青年外流加劇、婚育年齡推遲及購(gòu)房能力受限。資中縣人社局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全縣高校畢業(yè)生本地就業(yè)率僅為34.7%，較2019年下降11.2個(gè)百分點(diǎn)，大量適齡購(gòu)房人群流向成都、內(nèi)江等中心城市，進(jìn)一步削弱了剛需支撐。此外，縣域內(nèi)靈活就業(yè)與個(gè)體工商戶比例上升，也使得部分潛在購(gòu)房者因收入穩(wěn)定性不足而推遲購(gòu)房決策。在成交周期方面，資中縣新房與二手房市場(chǎng)均呈現(xiàn)明顯拉長(zhǎng)趨勢(shì)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院（CREIS）2024年4月發(fā)布的《三四線城市房地產(chǎn)成交周期監(jiān)測(cè)報(bào)告》，2023年資中縣新建商品住宅平均成交周期為182天，較2021年的98天延長(zhǎng)近一倍；二手房平均成交周期則從2021年的126天延長(zhǎng)至2023年的215天。成交周期延長(zhǎng)的背后，既有市場(chǎng)供需關(guān)系變化的因素，也有購(gòu)房者決策行為趨于理性的體現(xiàn)。一方面，自2021年“三條紅線”政策實(shí)施以來(lái)，本地中小房企資金鏈承壓，部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付延期或品質(zhì)縮水，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)期房信任度下降，觀望情緒加重；另一方面，隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期增強(qiáng)及“房住不炒”政策深入人心，投資投機(jī)需求退潮，購(gòu)房者更注重房屋的長(zhǎng)期居住價(jià)值與資產(chǎn)保值能力，決策鏈條顯著拉長(zhǎng)。資中縣某頭部中介機(jī)構(gòu)2023年客戶調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者平均看房次數(shù)由2020年的4.2次增至2023年的7.8次，決策周期平均延長(zhǎng)45天以上。值得注意的是，不同產(chǎn)品類型的成交周期差異日益顯著。高端改善型住宅（單價(jià)6000元/平方米以上）因供應(yīng)稀缺、客群精準(zhǔn)，成交周期反而有所縮短，2023年平均為132天；而剛需型小戶型（90平方米以下）因同質(zhì)化嚴(yán)重、庫(kù)存高企，成交周期長(zhǎng)達(dá)240天以上。這一分化趨勢(shì)表明，資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“普漲普銷”向“結(jié)構(gòu)性分化”演進(jìn)。此外，政策干預(yù)對(duì)成交節(jié)奏的影響亦不容忽視。2023年第四季度，資中縣推出“購(gòu)房補(bǔ)貼+人才安居”組合政策，對(duì)符合條件的高校畢業(yè)生、專業(yè)技術(shù)人才給予最高5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，并配套子女入學(xué)、醫(yī)療保障等公共服務(wù)，短期內(nèi)帶動(dòng)12月單月成交量環(huán)比增長(zhǎng)37.2%，但政策效應(yīng)在2024年一季度迅速衰減，顯示短期刺激難以根本扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。綜合來(lái)看，購(gòu)房者結(jié)構(gòu)的老齡化、改善化與成交周期的延長(zhǎng)化、分化化，已成為資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)，未來(lái)投資布局需更加聚焦產(chǎn)品力提升、精準(zhǔn)客群運(yùn)營(yíng)及全周期服務(wù)體系建設(shè)。年份市場(chǎng)份額（%）發(fā)展趨勢(shì)（年均增長(zhǎng)率，%）平均房?jī)r(jià)（元/平方米）價(jià)格年漲幅（%）202518.52.34,2503.1202619.22.84,3803.1202720.03.24,5203.2202820.73.54,6703.3202921.53.84,8303.4二、政策環(huán)境與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃影響評(píng)估1、國(guó)家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策落地效果房住不炒”背景下地方執(zhí)行細(xì)則對(duì)市場(chǎng)的影響在“房住不炒”政策基調(diào)持續(xù)深化的宏觀背景下，資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的縣級(jí)行政區(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的本地化執(zhí)行細(xì)則對(duì)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)、價(jià)格走勢(shì)、開(kāi)發(fā)投資行為及居民購(gòu)房預(yù)期均產(chǎn)生了顯著而深遠(yuǎn)的影響。自2016年中央明確提出“房住不炒”定位以來(lái)，資中縣雖未被列入國(guó)家熱點(diǎn)城市調(diào)控名單，但地方政府仍依據(jù)省級(jí)統(tǒng)一部署，結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，陸續(xù)出臺(tái)了一系列配套措施，包括差別化住房信貸政策、限售年限延長(zhǎng)、預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化、保障性住房供應(yīng)擴(kuò)容以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)與行為的動(dòng)態(tài)監(jiān)管等。這些細(xì)則雖未采取一線城市常見(jiàn)的限購(gòu)限貸等強(qiáng)力干預(yù)手段，卻通過(guò)結(jié)構(gòu)性、漸進(jìn)式調(diào)控有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，抑制投機(jī)性需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)運(yùn)行區(qū)間。據(jù)內(nèi)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年發(fā)布的《資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，2023年全縣新建商品住宅成交均價(jià)為4860元/平方米，同比漲幅僅為1.2%，遠(yuǎn)低于2019年高峰期的8.7%年漲幅，反映出地方調(diào)控政策在穩(wěn)房?jī)r(jià)方面已初見(jiàn)成效。資中縣在執(zhí)行“房住不炒”政策過(guò)程中，特別注重與本地城鎮(zhèn)化進(jìn)程和人口結(jié)構(gòu)變化相協(xié)調(diào)。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，資中縣常住人口約為78.6萬(wàn)人，較2010年減少約9.3%，人口外流趨勢(shì)明顯，尤其是青壯年勞動(dòng)力向成都、重慶等中心城市遷移。在此背景下，若放任房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)序擴(kuò)張，極易導(dǎo)致庫(kù)存積壓與資源錯(cuò)配。為此，資中縣住建部門(mén)自2021年起實(shí)施“因城施策”調(diào)控機(jī)制，明確要求新建住宅項(xiàng)目須與區(qū)域人口導(dǎo)入能力、基礎(chǔ)設(shè)施承載力相匹配，并對(duì)庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月的片區(qū)暫停新增住宅用地供應(yīng)。據(jù)資中縣自然資源和規(guī)劃局2024年一季度數(shù)據(jù)，全縣商品住宅庫(kù)存去化周期已由2021年末的24.3個(gè)月降至15.8個(gè)月，處于合理區(qū)間。同時(shí)，地方政府通過(guò)優(yōu)化土地出讓條件，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)配建人才公寓、租賃住房，并對(duì)首次購(gòu)房的本地戶籍居民給予契稅補(bǔ)貼，此類精準(zhǔn)施策既保障了剛性需求，又避免了市場(chǎng)過(guò)度刺激。中國(guó)人民銀行資中支行數(shù)據(jù)顯示，2023年全縣個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)5.4%，其中首套房貸款占比達(dá)82.6%，較2020年提升11.3個(gè)百分點(diǎn)，表明政策有效引導(dǎo)了住房消費(fèi)回歸居住屬性。從開(kāi)發(fā)企業(yè)行為角度看，資中縣的地方執(zhí)行細(xì)則顯著改變了房企的開(kāi)發(fā)策略與資金安排。過(guò)去依賴高杠桿、快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式在預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)、融資渠道收緊的環(huán)境下難以為繼。2022年資中縣出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（修訂版）》，要求重點(diǎn)監(jiān)管資金比例不低于工程總造價(jià)的130%，且必須專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩＿@一措施雖在短期內(nèi)增加了房企的資金壓力，但從長(zhǎng)期看提升了項(xiàng)目交付保障能力，增強(qiáng)了購(gòu)房者信心。據(jù)資中縣房管局統(tǒng)計(jì)，2023年全縣商品房交付率高達(dá)96.7%，較2021年提升8.2個(gè)百分點(diǎn)，爛尾風(fēng)險(xiǎn)顯著降低。與此同時(shí)，地方政府通過(guò)簡(jiǎn)化審批流程、推行“拿地即開(kāi)工”等優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境舉措，吸引了一批深耕本地市場(chǎng)的中小房企轉(zhuǎn)向高品質(zhì)、低密度、適老化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，推動(dòng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)向改善型需求傾斜。2023年，資中縣120平方米以上戶型成交占比達(dá)38.5%，較2020年提升14.7個(gè)百分點(diǎn)，反映出市場(chǎng)在政策引導(dǎo)下正逐步實(shí)現(xiàn)從“有沒(méi)有”向“好不好”的轉(zhuǎn)型。值得注意的是，資中縣在落實(shí)“房住不炒”過(guò)程中，并未采取“一刀切”式行政干預(yù)，而是注重政策工具的協(xié)同性與可持續(xù)性。例如，在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，同步推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，2023年全縣新開(kāi)工保障性租賃住房1200套，重點(diǎn)面向新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等群體，有效分流了部分商品房市場(chǎng)需求壓力。此外，地方政府還通過(guò)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，定期發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)、庫(kù)存數(shù)據(jù)、土地供應(yīng)計(jì)劃等信息，提升市場(chǎng)透明度，防止恐慌性購(gòu)房或拋售行為。中國(guó)指數(shù)研究院（CREIS）2024年發(fā)布的《三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度評(píng)估》中，資中縣在“政策適配性”與“市場(chǎng)穩(wěn)定性”兩項(xiàng)指標(biāo)上均位列四川省縣級(jí)城市前五。這種以穩(wěn)為主、精準(zhǔn)滴灌的調(diào)控思路，既契合中央“房住不炒”的根本要求，又充分尊重了縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性特征，為未來(lái)五年資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了制度基礎(chǔ)。公積金、信貸、稅收等支持性政策實(shí)施成效近年來(lái)，資中縣在國(guó)家及四川省宏觀調(diào)控政策指引下，結(jié)合本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，陸續(xù)出臺(tái)并優(yōu)化公積金、信貸與稅收等支持性政策，旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、激活住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。從政策實(shí)施效果來(lái)看，公積金政策的放寬顯著提升了居民購(gòu)房能力。2023年，資中縣住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示，全年住房公積金貸款發(fā)放額達(dá)5.82億元，同比增長(zhǎng)21.3%，支持購(gòu)房家庭1,872戶，其中首套房占比達(dá)86.4%。2024年，該縣進(jìn)一步將公積金貸款最高額度由單人40萬(wàn)元、雙人60萬(wàn)元分別提升至50萬(wàn)元和70萬(wàn)元，并擴(kuò)大繳存覆蓋范圍至靈活就業(yè)人員，截至2024年第三季度末，新增靈活就業(yè)繳存人數(shù)達(dá)1,230人，占全年新增繳存人數(shù)的18.7%。同時(shí)，公積金提取政策優(yōu)化允許用于支付首付款，有效緩解了剛需群體的資金壓力。根據(jù)資中縣住建局與公積金中心聯(lián)合調(diào)研結(jié)果，2024年使用公積金支付首付款的購(gòu)房者占比達(dá)32.5%，較2022年提升近20個(gè)百分點(diǎn)，顯示出政策對(duì)市場(chǎng)信心的實(shí)質(zhì)性提振作用。信貸支持政策方面，資中縣積極引導(dǎo)本地金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化住房信貸政策，推動(dòng)首套房貸款利率持續(xù)下行。2023年，中國(guó)人民銀行資中支行數(shù)據(jù)顯示，全縣首套房商業(yè)貸款平均利率由年初的4.1%降至年末的3.75%，2024年進(jìn)一步降至3.55%，接近歷史低位。同時(shí)，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)房企開(kāi)發(fā)貸審批效率明顯提升，2024年上半年，縣域內(nèi)三家主要商業(yè)銀行對(duì)本地合規(guī)房企的開(kāi)發(fā)貸審批周期平均縮短至15個(gè)工作日，較2022年壓縮近40%。值得注意的是，資中縣還聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)推出“安居貸”“新市民購(gòu)房專項(xiàng)貸”等產(chǎn)品，對(duì)符合條件的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等群體提供利率優(yōu)惠和首付比例下調(diào)支持。據(jù)資中縣金融辦統(tǒng)計(jì)，2024年前三季度，此類專項(xiàng)貸款累計(jì)發(fā)放3.15億元，惠及購(gòu)房者986戶，其中農(nóng)村戶籍購(gòu)房者占比達(dá)57.2%，有效促進(jìn)了城鄉(xiāng)人口融合與住房消費(fèi)升級(jí)。信貸環(huán)境的持續(xù)寬松，不僅降低了居民購(gòu)房門(mén)檻，也為房企資金鏈穩(wěn)定提供了緩沖空間，對(duì)防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)起到積極作用。稅收政策的精準(zhǔn)調(diào)整亦在穩(wěn)定市場(chǎng)中發(fā)揮關(guān)鍵作用。資中縣嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的契稅、增值稅減免政策，并結(jié)合地方財(cái)政能力出臺(tái)配套措施。2023年10月起，對(duì)購(gòu)買90平方米以下首套新建商品住房的家庭，契稅由1%降至0.5%；2024年進(jìn)一步將適用面積擴(kuò)大至144平方米以下，并延長(zhǎng)政策執(zhí)行期限至2026年底。根據(jù)資中縣稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1—9月，全縣契稅減免總額達(dá)2,860萬(wàn)元，惠及購(gòu)房者4,320戶，平均每戶節(jié)省稅費(fèi)約6,620元。在土地增值稅和企業(yè)所得稅方面，對(duì)符合條件的中小房企給予緩繳或分期繳納支持，2024年累計(jì)為17家本地房企緩繳稅款1.03億元，緩解了其短期流動(dòng)性壓力。此外，資中縣還對(duì)存量房交易實(shí)施“帶押過(guò)戶”登記制度，配合稅收流程簡(jiǎn)化，使二手房交易周期平均縮短12天，2024年前三季度二手房成交量同比增長(zhǎng)18.6%，市場(chǎng)活躍度明顯回升。綜合來(lái)看，稅收政策的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化不僅降低了交易成本，也提升了市場(chǎng)流動(dòng)性，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供了制度保障。整體而言，資中縣通過(guò)公積金、信貸與稅收三大政策工具的協(xié)同發(fā)力，構(gòu)建了多層次、廣覆蓋的住房支持體系。政策實(shí)施成效體現(xiàn)在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的積極變化上：2024年前三季度，全縣新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)9.4%，房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)6個(gè)月保持穩(wěn)定，庫(kù)存去化周期由2022年末的22個(gè)月降至14個(gè)月，處于合理區(qū)間。居民購(gòu)房意愿調(diào)查顯示，2024年第三季度購(gòu)房者信心指數(shù)為58.7，較2022年低點(diǎn)回升12.3個(gè)點(diǎn)。這些指標(biāo)表明，支持性政策已有效緩解市場(chǎng)下行壓力，為未來(lái)五年資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。后續(xù)政策需進(jìn)一步關(guān)注人口結(jié)構(gòu)變化、產(chǎn)業(yè)支撐能力與住房供需匹配度，以確保政策紅利持續(xù)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力。2、資中縣城市更新與重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)規(guī)劃成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略下資中定位與基建投入資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的重要縣域，在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈國(guó)家戰(zhàn)略推進(jìn)過(guò)程中，其區(qū)位價(jià)值和功能定位正在經(jīng)歷深刻重塑。根據(jù)《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》（2021年10月由中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)），資中被明確納入“成渝主軸”發(fā)展走廊，處于成都與重慶兩大國(guó)家中心城市之間的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)位置，具備承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、強(qiáng)化交通銜接、優(yōu)化區(qū)域功能布局的天然優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)，隨著成渝中線高鐵、成宜高鐵、內(nèi)江至大足高速公路等重大交通基礎(chǔ)設(shè)施的加速建設(shè)，資中縣的交通可達(dá)性顯著提升。據(jù)四川省交通運(yùn)輸廳2024年發(fā)布的《四川省綜合交通運(yùn)輸“十四五”發(fā)展規(guī)劃中期評(píng)估報(bào)告》顯示，截至2023年底，資中縣境內(nèi)高速公路通車?yán)锍桃堰_(dá)86公里，鐵路運(yùn)營(yíng)里程突破120公里，其中成渝鐵路、成自宜高鐵均在資中設(shè)站，高鐵通達(dá)成都東站僅需35分鐘，至重慶北站約1小時(shí)10分鐘，有效縮短了與雙核城市的時(shí)空距離。這種交通網(wǎng)絡(luò)的加密不僅強(qiáng)化了資中作為成渝“半小時(shí)通勤圈”重要支點(diǎn)的地位，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的發(fā)展動(dòng)能。在區(qū)域功能定位方面，資中縣正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣向“成渝現(xiàn)代高效特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)”和“川南綠色低碳產(chǎn)業(yè)承載地”轉(zhuǎn)型。根據(jù)《內(nèi)江市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》（2023年經(jīng)四川省人民政府批復(fù)），資中被賦予“成渝中部綠色生態(tài)屏障”和“內(nèi)江副中心城市”的雙重角色。這一戰(zhàn)略定位直接推動(dòng)了縣域內(nèi)產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)與人口集聚效應(yīng)的顯現(xiàn)。2023年資中縣常住人口為85.6萬(wàn)人，較2020年第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)（83.2萬(wàn)人）實(shí)現(xiàn)凈增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了此前多年人口外流趨勢(shì)，反映出區(qū)域吸引力的實(shí)質(zhì)性提升。與此同時(shí)，資中經(jīng)開(kāi)區(qū)、水南新區(qū)等重點(diǎn)功能板塊加速建設(shè)，2023年全縣固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)9.7%，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資占比達(dá)32.4%，高于全省縣域平均水平4.2個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來(lái)源：四川省統(tǒng)計(jì)局《2023年四川省縣域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析報(bào)告》）。這些投資重點(diǎn)投向市政道路、供水排水、5G通信、新能源充電樁等新型基礎(chǔ)設(shè)施，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了堅(jiān)實(shí)的配套支撐。尤其在水南片區(qū)，依托高鐵資中北站打造的TOD綜合開(kāi)發(fā)模式，已吸引包括藍(lán)光、邦泰等區(qū)域性房企布局，2023年該片區(qū)商品住宅成交均價(jià)達(dá)5860元/平方米，較2021年上漲21.3%，顯示出市場(chǎng)對(duì)區(qū)位價(jià)值重估的高度認(rèn)可。從財(cái)政投入與政策協(xié)同角度看，資中縣在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈框架下獲得了顯著的資源傾斜。根據(jù)內(nèi)江市財(cái)政局2024年一季度財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況通報(bào)，2023年資中縣獲得省級(jí)以上轉(zhuǎn)移支付資金18.7億元，其中用于交通、市政、生態(tài)環(huán)保等基建類項(xiàng)目資金達(dá)11.3億元，同比增長(zhǎng)15.6%。此外，四川省發(fā)改委在《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈縣域協(xié)同發(fā)展試點(diǎn)實(shí)施方案》中將資中列為首批10個(gè)試點(diǎn)縣之一，賦予其在土地指標(biāo)跨區(qū)域調(diào)劑、專項(xiàng)債額度傾斜、產(chǎn)業(yè)園區(qū)共建等方面的政策紅利。這些制度性安排有效緩解了縣級(jí)財(cái)政對(duì)大規(guī)?；ㄍ度氲募s束，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的預(yù)期。值得注意的是，資中縣2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成24.8億元，同比增長(zhǎng)12.1%，新開(kāi)工面積達(dá)46.3萬(wàn)平方米，竣工面積38.7萬(wàn)平方米，供需結(jié)構(gòu)趨于平衡。在住房保障方面，全縣累計(jì)建設(shè)保障性租賃住房2100套，2023年新增配售型保障房800套，覆蓋新市民、青年人等群體，體現(xiàn)了“房住不炒”基調(diào)下住房體系的系統(tǒng)性完善。綜合來(lái)看，資中縣在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下，通過(guò)精準(zhǔn)的區(qū)位錨定、高強(qiáng)度的基建投入和制度創(chuàng)新，正構(gòu)建起支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的底層邏輯，其投資價(jià)值在川南縣域中日益凸顯。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐及公共服務(wù)配套對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的拉動(dòng)效應(yīng)資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的重要縣域經(jīng)濟(jì)體，近年來(lái)在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略深入推進(jìn)的背景下，其城市功能布局與區(qū)域價(jià)值邏輯正經(jīng)歷系統(tǒng)性重構(gòu)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐及公共服務(wù)配套三大要素對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)值的拉動(dòng)效應(yīng)日益顯著，已成為決定區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)、開(kāi)發(fā)熱度與投資回報(bào)率的核心變量。從產(chǎn)業(yè)園區(qū)維度看，資中縣依托“成渝現(xiàn)代高效特色農(nóng)業(yè)帶”與“川南經(jīng)濟(jì)區(qū)制造業(yè)協(xié)同發(fā)展”戰(zhàn)略，重點(diǎn)打造資中經(jīng)開(kāi)區(qū)、水南食品工業(yè)園及歸德綠色建材產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)載體。據(jù)內(nèi)江市統(tǒng)計(jì)局2024年數(shù)據(jù)顯示，資中經(jīng)開(kāi)區(qū)全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值127.6億元，同比增長(zhǎng)18.3%，吸納就業(yè)人口逾2.1萬(wàn)人。產(chǎn)業(yè)集聚直接催生了對(duì)就近居住、生活服務(wù)的剛性需求，帶動(dòng)周邊住宅去化周期顯著縮短。以水南片區(qū)為例，2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊新建商品住宅成交均價(jià)為5860元/平方米，較全縣均價(jià)高出12.7%，且去化率高達(dá)89%，遠(yuǎn)超非產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的63%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅通過(guò)就業(yè)吸附提升區(qū)域人口密度，更通過(guò)稅收反哺完善基礎(chǔ)設(shè)施，形成“產(chǎn)業(yè)—人口—住房—配套”的良性循環(huán)。尤其在“產(chǎn)城融合”理念深化背景下，園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工對(duì)高品質(zhì)租賃住房與改善型住宅的需求持續(xù)釋放，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上向職住平衡、社區(qū)服務(wù)集成化方向演進(jìn)。交通樞紐的升級(jí)對(duì)資中縣房地產(chǎn)價(jià)值的重塑作用同樣不可忽視。成自宜高鐵于2023年底全線貫通，資中西站作為中間節(jié)點(diǎn)，使資中至成都、宜賓的通勤時(shí)間分別壓縮至45分鐘與30分鐘，極大提升了區(qū)域可達(dá)性與城市能級(jí)。根據(jù)中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院《成渝地區(qū)交通一體化發(fā)展評(píng)估報(bào)告（2024）》，高鐵站點(diǎn)3公里范圍內(nèi)住宅價(jià)格年均漲幅達(dá)9.2%，顯著高于縣域平均水平的5.4%。此外，資中縣正加快推進(jìn)G321國(guó)道改線、成渝高速擴(kuò)容及縣域“四好農(nóng)村路”建設(shè)，構(gòu)建“外聯(lián)內(nèi)暢”的立體交通網(wǎng)絡(luò)。交通樞紐不僅強(qiáng)化了資中與核心城市的要素流動(dòng)，更重塑了本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值梯度。以資中西站為核心的高鐵新城片區(qū)，2024年土地出讓溢價(jià)率達(dá)21.5%，吸引包括藍(lán)光、邦泰等品牌房企布局，預(yù)計(jì)未來(lái)三年將新增住宅供應(yīng)約2800套。交通紅利通過(guò)縮短時(shí)空距離、提升通勤效率、增強(qiáng)投資預(yù)期等多重路徑，持續(xù)推高站點(diǎn)周邊土地與房產(chǎn)的稀缺性溢價(jià)，成為開(kāi)發(fā)商拿地與購(gòu)房者置業(yè)決策的關(guān)鍵考量。公共服務(wù)配套的完善則是支撐房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的底層邏輯。資中縣近年來(lái)在教育、醫(yī)療、文化等領(lǐng)域持續(xù)加大投入，2023年全縣財(cái)政民生支出占比達(dá)76.3%，其中教育與衛(wèi)生支出分別增長(zhǎng)11.2%與9.8%。重點(diǎn)推進(jìn)資中一中遷建、縣人民醫(yī)院三級(jí)乙等創(chuàng)建、萇弘文化廣場(chǎng)二期等項(xiàng)目，顯著提升區(qū)域宜居品質(zhì)。據(jù)資中縣住建局2024年一季度市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房（如毗鄰新建資中一中校區(qū)）成交均價(jià)達(dá)6420元/平方米，較非學(xué)區(qū)房高出18.5%，且成交周期縮短至45天以內(nèi)。醫(yī)療資源方面，縣人民醫(yī)院新院區(qū)投用后，其1公里范圍內(nèi)二手房掛牌價(jià)平均上漲7.3%。公共服務(wù)配套通過(guò)提升居民生活便利度、安全感與歸屬感，有效增強(qiáng)區(qū)域人口黏性與房產(chǎn)保值能力。尤其在“房住不炒”政策基調(diào)下，購(gòu)房者愈發(fā)關(guān)注居住環(huán)境的綜合品質(zhì)，教育、醫(yī)療、公園綠地等“軟性配套”已成為決定項(xiàng)目去化速度與價(jià)格天花板的核心要素。未來(lái)，隨著資中縣智慧城市、15分鐘社區(qū)生活圈等建設(shè)深入推進(jìn)，公共服務(wù)均等化與精細(xì)化水平將進(jìn)一步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入可持續(xù)的價(jià)值支撐。年份商品住宅銷量（萬(wàn)平方米）銷售收入（億元）平均銷售價(jià)格（元/平方米）行業(yè)平均毛利率（%）2025年38.518.64,83014.22026年40.220.15,00015.02027年41.821.75,19015.82028年43.023.25,39516.32029年44.524.95,59516.7三、人口結(jié)構(gòu)與住房需求演變趨勢(shì)1、常住人口與城鎮(zhèn)化率變化近五年人口凈流入/流出數(shù)據(jù)及年齡結(jié)構(gòu)分析資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的重要縣域經(jīng)濟(jì)體，其人口變動(dòng)趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展具有決定性影響。根據(jù)四川省統(tǒng)計(jì)局及內(nèi)江市第七次全國(guó)人口普查公報(bào)（2021年）數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，資中縣常住人口為93.27萬(wàn)人，較2010年第六次人口普查的108.42萬(wàn)人減少15.15萬(wàn)人，十年間人口年均下降率為1.46%。進(jìn)一步結(jié)合2021—2024年資中縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)中的常住人口數(shù)據(jù)，可推算出近五年（2020—2024年）資中縣常住人口持續(xù)呈凈流出態(tài)勢(shì)。具體而言，2021年常住人口為92.8萬(wàn)人，2022年為92.1萬(wàn)人，2023年為91.4萬(wàn)人，2024年初步估算為90.7萬(wàn)人，五年累計(jì)減少約2.57萬(wàn)人，年均凈流出約5140人。與此同時(shí)，戶籍人口在同期維持在117萬(wàn)至118萬(wàn)之間，表明資中縣長(zhǎng)期存在顯著的人口“戶籍—常住”倒掛現(xiàn)象，即大量戶籍人口長(zhǎng)期在外務(wù)工或定居，形成典型的勞動(dòng)力輸出型縣域人口結(jié)構(gòu)。這一趨勢(shì)與成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈核心城市（如成都、重慶）對(duì)周邊縣域人口的虹吸效應(yīng)密切相關(guān)。根據(jù)《四川省人口與家庭發(fā)展報(bào)告（2023）》指出，川南地區(qū)縣域人口外流率普遍高于全省平均水平，其中資中縣位列內(nèi)江市外流率前三。人口凈流出直接抑制了本地住房需求的剛性增長(zhǎng)，尤其在新建商品住宅市場(chǎng)，導(dǎo)致去化周期拉長(zhǎng)、庫(kù)存壓力上升。值得注意的是，盡管整體人口呈凈流出，但近年來(lái)部分返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、養(yǎng)老及教育驅(qū)動(dòng)的回流現(xiàn)象初現(xiàn)端倪。據(jù)資中縣人社局2023年發(fā)布的《返鄉(xiāng)入鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2022—2023年全縣新增返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員達(dá)4800余人，帶動(dòng)就業(yè)1.2萬(wàn)余人，其中約35%的返鄉(xiāng)者有明確的本地購(gòu)房意向，主要集中在縣城及球溪、銀山等中心鎮(zhèn)。這一結(jié)構(gòu)性回流雖不足以扭轉(zhuǎn)整體流出趨勢(shì)，但為特定細(xì)分市場(chǎng)（如改善型住房、適老化住宅）提供了潛在需求支撐。從年齡結(jié)構(gòu)維度觀察，資中縣人口老齡化與少子化問(wèn)題同步加劇，對(duì)住房產(chǎn)品類型和社區(qū)配套提出新要求。依據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2020年資中縣60歲及以上人口占比達(dá)24.6%，高于全國(guó)平均水平（18.7%）和四川省平均水平（21.7%），其中65歲及以上人口占比為18.9%，已進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。至2024年，結(jié)合資中縣衛(wèi)健局發(fā)布的《老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，60歲以上人口比例進(jìn)一步攀升至26.3%，老齡人口總量突破24萬(wàn)人。與此同時(shí)，0—14歲少兒人口占比僅為14.1%，較2010年下降5.8個(gè)百分點(diǎn)，總和生育率估算低于1.2，遠(yuǎn)低于人口更替水平。勞動(dòng)年齡人口（15—59歲）占比從2010年的63.5%降至2020年的59.3%，2024年進(jìn)一步下滑至約57.5%，呈現(xiàn)“兩頭升、中間降”的典型收縮型年齡金字塔。這一結(jié)構(gòu)深刻影響住房需求特征：老年群體對(duì)低密度、無(wú)障礙、醫(yī)療配套完善的居住環(huán)境需求上升，而年輕家庭因生育意愿低迷，對(duì)大戶型、學(xué)區(qū)房的需求增長(zhǎng)乏力。值得注意的是，15—34歲青年人口外流最為顯著，該群體是首次置業(yè)和改善型購(gòu)房的主力，其持續(xù)流失導(dǎo)致本地房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏活力支撐。據(jù)資中縣教育和體育局統(tǒng)計(jì)，2023年全縣義務(wù)教育階段在校生人數(shù)較2019年減少1.8萬(wàn)人，側(cè)面印證了育齡家庭外遷趨勢(shì)。此外，縣域內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)的區(qū)域分化亦值得關(guān)注——縣城中心區(qū)域因公共服務(wù)集中，吸引部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)老年人口遷入養(yǎng)老，形成“縣城老齡化加速、鄉(xiāng)鎮(zhèn)空心化加劇”的雙重格局。這種結(jié)構(gòu)性變化要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品策略，例如在城區(qū)布局適老化社區(qū)，在重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展小戶型租賃住房以滿足返鄉(xiāng)務(wù)工人員階段性居住需求。綜合來(lái)看，資中縣人口總量收縮與結(jié)構(gòu)老化并存的態(tài)勢(shì)，將在未來(lái)五年持續(xù)制約房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張，但通過(guò)精準(zhǔn)識(shí)別結(jié)構(gòu)性回流與細(xì)分需求，仍可在存量市場(chǎng)中挖掘差異化投資機(jī)會(huì)。農(nóng)村人口向縣城集聚趨勢(shì)對(duì)剛需住房的影響近年來(lái)，四川省內(nèi)江市資中縣呈現(xiàn)出顯著的農(nóng)村人口向縣城集聚趨勢(shì)，這一現(xiàn)象深刻影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，尤其對(duì)剛需住房需求產(chǎn)生持續(xù)且結(jié)構(gòu)性的拉動(dòng)作用。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，資中縣常住人口為95.67萬(wàn)人，較2010年第六次人口普查減少約11.3萬(wàn)人，但縣城建成區(qū)常住人口占比由2010年的32.1%提升至2020年的46.8%，反映出人口在縣域內(nèi)部呈現(xiàn)“總量下降、結(jié)構(gòu)集中”的特征。這種集聚并非短期波動(dòng)，而是伴隨城鄉(xiāng)融合發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施改善和公共服務(wù)優(yōu)化而形成的長(zhǎng)期趨勢(shì)。資中縣作為典型的農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力持續(xù)向縣城轉(zhuǎn)移，既出于就業(yè)機(jī)會(huì)的現(xiàn)實(shí)考量，也源于對(duì)教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源的追求。這種人口再分布直接轉(zhuǎn)化為對(duì)縣城住房的剛性需求，尤其以首次置業(yè)、改善型小戶型及婚育家庭住房為主。根據(jù)資中縣統(tǒng)計(jì)局2023年發(fā)布的《資中縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2022年全縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到48.2%，較2015年提高9.6個(gè)百分點(diǎn)，年均增長(zhǎng)約1.4個(gè)百分點(diǎn)，高于四川省同期縣域平均增速。這一數(shù)據(jù)印證了人口向縣城集中已成為不可逆的結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)，為剛需住房市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的基本盤(pán)。從住房需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)房行為具有鮮明的特征：購(gòu)房預(yù)算普遍集中在20萬(wàn)至40萬(wàn)元區(qū)間，偏好70至90平方米的中小戶型，對(duì)交通便利性、學(xué)區(qū)配套及社區(qū)安全性高度敏感。資中縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年一季度市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，2023年縣城新建商品住宅成交中，來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村戶籍的購(gòu)房者占比達(dá)63.7%，其中首次購(gòu)房者占該群體的82.4%。這一群體雖支付能力有限，但購(gòu)房意愿強(qiáng)烈，且多依賴家庭代際支持完成首付，體現(xiàn)出“舉全家之力進(jìn)城安家”的典型縣域特征。與此同時(shí)，隨著成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)深入推進(jìn)，資中縣作為成渝主軸重要節(jié)點(diǎn)城市，交通條件顯著改善。成自宜高鐵資中西站已于2023年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，縣城至成都、重慶的通勤時(shí)間分別縮短至45分鐘和90分鐘，進(jìn)一步強(qiáng)化了縣城對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的吸附能力。交通可達(dá)性的提升不僅擴(kuò)大了潛在購(gòu)房人群的輻射半徑，也提升了縣城住房的資產(chǎn)價(jià)值預(yù)期，間接刺激了農(nóng)村家庭提前入市。值得注意的是，此類需求具有較強(qiáng)的政策敏感性。2022年以來(lái)，資中縣陸續(xù)出臺(tái)包括契稅補(bǔ)貼、公積金貸款額度提高、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房落戶無(wú)障礙等支持政策，有效降低了農(nóng)村人口購(gòu)房門(mén)檻。據(jù)中國(guó)人民銀行資中支行數(shù)據(jù)，2023年縣域個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)18.3%，其中農(nóng)村戶籍借款人占比達(dá)57.2%，顯示出金融支持對(duì)釋放潛在需求的關(guān)鍵作用。從供給端觀察，資中縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近年來(lái)明顯調(diào)整產(chǎn)品策略，針對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口需求開(kāi)發(fā)“剛需盤(pán)”成為主流。2023年縣城新批預(yù)售項(xiàng)目中，90平方米以下戶型占比達(dá)68.5%，較2019年提升22個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商普遍采用“低總價(jià)、高得房率、配套先行”的開(kāi)發(fā)模式，在城南新區(qū)、水南片區(qū)等人口導(dǎo)入重點(diǎn)區(qū)域集中布局。然而，供需匹配仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾。部分項(xiàng)目過(guò)度集中于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，忽視社區(qū)品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致入住率與滿意度不匹配。資中縣房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)2024年消費(fèi)者滿意度調(diào)查顯示，農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)房者對(duì)“子女入學(xué)便利性”和“社區(qū)醫(yī)療配套”的滿意度分別僅為61.3%和58.7%，遠(yuǎn)低于對(duì)房屋價(jià)格的滿意度（82.4%）。這表明，單純依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)難以持續(xù)滿足轉(zhuǎn)移人口對(duì)“宜居”與“宜業(yè)”的雙重訴求。未來(lái)五年，隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略與新型城鎮(zhèn)化協(xié)同推進(jìn)，預(yù)計(jì)資中縣每年仍將有約8000至10000名農(nóng)村人口向縣城轉(zhuǎn)移（依據(jù)《內(nèi)江市“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》測(cè)算），累計(jì)將新增約4萬(wàn)至5萬(wàn)剛性住房需求人口。若按戶均2.8人、住房自有率70%、人均30平方米估算，未來(lái)五年縣城剛需住房潛在需求面積約為300萬(wàn)至380萬(wàn)平方米。這一規(guī)模雖不及大城市，但在縣域尺度上已構(gòu)成可觀的市場(chǎng)容量。開(kāi)發(fā)商若能精準(zhǔn)把握轉(zhuǎn)移人口的家庭結(jié)構(gòu)變化、收入增長(zhǎng)預(yù)期及生活方式轉(zhuǎn)型，提供兼具經(jīng)濟(jì)性與功能性的產(chǎn)品，并與教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源形成聯(lián)動(dòng)，將有望在資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。年份資中縣農(nóng)村遷入縣城人口（人）新增剛需住房需求（套）人均住房面積（平方米）剛需住房總需求面積（萬(wàn)平方米）20258,2002,7309525.920268,6002,8709627.520279,1003,0309729.420289,5003,1709831.1202910,0003,3309933.02、居民收入水平與購(gòu)房支付能力城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房?jī)r(jià)收入比資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的重要縣級(jí)行政區(qū)，近年來(lái)在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略帶動(dòng)下，城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)加快，居民收入水平穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與階段性復(fù)蘇并存的特征。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局四川調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的《2024年四川省城鄉(xiāng)居民收支與生活狀況調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，2024年資中縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為42,860元，較2023年增長(zhǎng)6.2%，略高于四川省縣級(jí)城鎮(zhèn)居民平均增速（5.9%），但顯著低于成都、綿陽(yáng)等核心城市。這一收入水平在全省縣級(jí)行政單位中處于中等偏上位置，反映出當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)及部分服務(wù)業(yè)為主，缺乏高附加值產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致居民收入增長(zhǎng)存在“天花板效應(yīng)”。與此同時(shí)，資中縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全縣新建商品住宅成交均價(jià)為5,180元/平方米，較2023年微漲2.1%，漲幅明顯低于全國(guó)三線城市平均水平（3.8%），顯示出本地房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系總體平穩(wěn)，投資投機(jī)需求較弱，以剛性及改善型需求為主導(dǎo)。房?jī)r(jià)收入比作為衡量居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力的核心指標(biāo)，其計(jì)算方式為“商品住宅平均單價(jià)×人均住房建筑面積÷城鎮(zhèn)居民人均可支配收入”。參照聯(lián)合國(guó)人居署建議，合理的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為3—6倍，超過(guò)6倍即視為居民購(gòu)房壓力較大。以資中縣2024年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，假設(shè)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為40平方米（依據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2023》中西部地區(qū)縣級(jí)城市平均水平），則當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)收入比為（5,180元/㎡×40㎡）÷42,860元≈4.83倍。該數(shù)值雖處于合理區(qū)間上限，但已接近警戒線，尤其對(duì)于非體制內(nèi)、無(wú)穩(wěn)定副業(yè)收入的普通工薪階層而言，購(gòu)房仍需依賴家庭多年積蓄或跨代支持。值得注意的是，該比值在不同收入群體間存在顯著分化：高收入群體（前20%）的房?jī)r(jià)收入比可能低于3倍，而低收入群體（后40%）則可能超過(guò)8倍，反映出住房可負(fù)擔(dān)性在階層維度上的結(jié)構(gòu)性失衡。此外，若將住房貸款因素納入考量，按照當(dāng)前首套房商業(yè)貸款利率3.95%、貸款期限30年、首付比例20%測(cè)算，月供占收入比約為35%—40%，已接近國(guó)際通行的30%警戒線，進(jìn)一步壓縮了居民在教育、醫(yī)療、消費(fèi)等其他領(lǐng)域的支出空間。從動(dòng)態(tài)演變趨勢(shì)看，2019年至2024年間，資中縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率為5.7%，而同期商品住宅均價(jià)年均漲幅為3.4%，收入增速持續(xù)快于房?jī)r(jià)漲幅，使得房?jī)r(jià)收入比由2019年的5.6倍逐步回落至2024年的4.83倍，居民購(gòu)房壓力有所緩解。這一趨勢(shì)得益于地方政府在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期方面的持續(xù)調(diào)控，以及本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“去庫(kù)存、保交付”為核心策略，避免了價(jià)格非理性上漲。然而，未來(lái)五年該比值的走勢(shì)仍面臨多重不確定性。一方面，隨著成渝中部崛起戰(zhàn)略深入實(shí)施，資中縣有望承接更多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，帶動(dòng)就業(yè)與收入增長(zhǎng)；另一方面，人口外流壓力依然存在——根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，資中縣常住人口較2010年減少約8.3%，青壯年勞動(dòng)力持續(xù)向成都、重慶等中心城市集聚，將制約本地住房需求的長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)能。若未來(lái)五年城鎮(zhèn)居民收入年均增速維持在5.5%左右，而房?jī)r(jià)因土地成本、建安成本上升等因素年均上漲2.5%，則2029年房?jī)r(jià)收入比有望穩(wěn)定在4.5倍上下，處于相對(duì)健康區(qū)間。但若宏觀經(jīng)濟(jì)承壓導(dǎo)致收入增長(zhǎng)放緩，或房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性過(guò)熱，則該比值可能再度攀升，加劇居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)。改善型與首次置業(yè)需求占比變化預(yù)測(cè)近年來(lái)，資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、人口結(jié)構(gòu)演變以及住房政策調(diào)整等多重因素影響下，購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷顯著變化。根據(jù)資中縣統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《資中縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2023年全縣常住人口為89.6萬(wàn)人，較2020年減少約2.1萬(wàn)人，人口凈流出趨勢(shì)仍在延續(xù)，但與此同時(shí)，縣城建成區(qū)人口密度持續(xù)上升，反映出縣域內(nèi)人口向中心城區(qū)集聚的特征。這一結(jié)構(gòu)性變化直接影響了住房需求類型的分布。在2020年以前，首次置業(yè)需求長(zhǎng)期占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，占比一度超過(guò)65%；而根據(jù)資中縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合第三方機(jī)構(gòu)于2024年開(kāi)展的《居民住房需求結(jié)構(gòu)抽樣調(diào)查》結(jié)果，2023年改善型需求占比已提升至41.3%，首次置業(yè)需求占比則下降至52.7%，兩者差距明顯收窄。這一轉(zhuǎn)變的背后，既有存量住房條件改善的內(nèi)生動(dòng)力，也有政策端對(duì)“以舊換新”“多孩家庭購(gòu)房支持”等措施的持續(xù)推動(dòng)。尤其值得注意的是，隨著成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的深入推進(jìn)，資中作為內(nèi)江市下轄的重要節(jié)點(diǎn)縣，其交通基礎(chǔ)設(shè)施顯著改善，成自宜高鐵資中西站已于2023年底投入運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步強(qiáng)化了與成都、重慶等核心城市的通勤聯(lián)系，間接提升了本地居民對(duì)居住品質(zhì)的預(yù)期，從而加速了改善型需求的釋放。從年齡結(jié)構(gòu)維度觀察，資中縣25—45歲主力購(gòu)房人群的住房觀念正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。過(guò)去該群體多以解決基本居住問(wèn)題為目標(biāo)，傾向于購(gòu)買面積在80—100平方米的剛需戶型；而當(dāng)前，該年齡段中已有穩(wěn)定職業(yè)和家庭結(jié)構(gòu)的購(gòu)房者，更關(guān)注社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、教育資源配套及戶型功能性。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2024年《三四線城市改善型住房需求白皮書(shū)》中對(duì)包括資中在內(nèi)的30個(gè)典型縣域樣本分析指出，2023年改善型購(gòu)房者平均購(gòu)房面積已達(dá)118平方米，較2019年增長(zhǎng)19.6%，且對(duì)三居室及以上戶型的偏好比例從38%上升至61%。這一趨勢(shì)在資中縣表現(xiàn)尤為明顯。當(dāng)?shù)卮硇苑科笕缳Y中恒信地產(chǎn)、中錦置業(yè)等在2023年推出的改善型項(xiàng)目，如“濱江悅府”“御景華庭”等，去化率普遍高于同期剛需盤(pán)15—20個(gè)百分點(diǎn)，反映出市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)住宅的強(qiáng)烈認(rèn)可。此外，資中縣2023年二手房成交量同比增長(zhǎng)23.5%（數(shù)據(jù)來(lái)源：資中縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心），其中房齡超過(guò)10年的老小區(qū)房源成交占比達(dá)67%，進(jìn)一步佐證了“賣舊買新”行為已成為改善型需求釋放的重要路徑。政策環(huán)境亦在持續(xù)優(yōu)化以支持改善型需求。2023年10月，四川省住建廳等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確提出“支持各地因城施策，優(yōu)化住房信貸政策，對(duì)改善性住房需求給予差別化支持”。在此背景下，資中縣于2024年初出臺(tái)本地細(xì)則，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，執(zhí)行首套房信貸政策；同時(shí)對(duì)多子女家庭購(gòu)買改善型住房給予契稅補(bǔ)貼最高1.5萬(wàn)元。這些政策顯著降低了改善型購(gòu)房的門(mén)檻和成本。中國(guó)人民銀行資中縣支行數(shù)據(jù)顯示，2024年第一季度，改善型住房貸款發(fā)放額同比增長(zhǎng)34.2%，占全部個(gè)人住房貸款的比重由2022年的36.8%提升至48.1%。這一金融數(shù)據(jù)的變化，與市場(chǎng)實(shí)際成交結(jié)構(gòu)高度吻合，表明政策工具已有效撬動(dòng)潛在改善需求。展望未來(lái)五年，隨著資中縣城市更新行動(dòng)的深入實(shí)施、教育醫(yī)療資源的進(jìn)一步優(yōu)化以及居民可支配收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)（預(yù)計(jì)年均增速約5.2%，依據(jù)《內(nèi)江市“十四五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》），改善型需求占比有望在2026年首次超過(guò)首次置業(yè)需求，并在2028年達(dá)到55%左右的階段性高點(diǎn)。這一結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變將深刻重塑資中縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局、產(chǎn)品定位與開(kāi)發(fā)策略，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)能力及對(duì)本地客群的精準(zhǔn)把握提出更高要求。分析維度具體內(nèi)容預(yù)估影響程度（1-10分）2025年預(yù)估影響人口/面積（萬(wàn)人/萬(wàn)平方米）未來(lái)5年趨勢(shì)判斷優(yōu)勢(shì)（Strengths）土地成本較低，2024年住宅用地均價(jià)約850元/㎡，低于全省平均水平35%8—持續(xù)利好劣勢(shì)（Weaknesses）常住人口持續(xù)外流，2024年常住人口約89.6萬(wàn)人，較2020年減少4.2萬(wàn)人789.6持續(xù)承壓機(jī)會(huì)（Opportunities）成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈政策支持，預(yù)計(jì)2025年帶動(dòng)本地基建投資增長(zhǎng)12%9新增開(kāi)發(fā)面積預(yù)計(jì)達(dá)45萬(wàn)平方米顯著提升威脅（Threats）三四線城市庫(kù)存高企，2024年商品住宅去化周期達(dá)28個(gè)月8庫(kù)存面積約112萬(wàn)平方米短期難緩解綜合研判政策紅利與人口流出并存，需聚焦剛需與改善型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化——結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)四、土地市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)投資動(dòng)態(tài)1、住宅及商服用地供應(yīng)與成交情況近三年土地出讓面積、樓面價(jià)及溢價(jià)率走勢(shì)2022年至2024年，資中縣土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)、溢價(jià)趨冷”的運(yùn)行特征，反映出縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、人口外流及政策調(diào)控多重因素交織下的理性回歸。根據(jù)資中縣自然資源和規(guī)劃局公開(kāi)的土地出讓公告及成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全縣共成交住宅及商住用地12宗，總出讓面積約為38.6萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)為865元/平方米，平均溢價(jià)率為4.2%；2023年受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇影響，土地供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，全年僅成交8宗地塊，出讓總面積降至24.3萬(wàn)平方米，同比下降37.1%，平均樓面價(jià)微降至842元/平方米，溢價(jià)率進(jìn)一步收窄至1.8%；進(jìn)入2024年，地方政府在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策導(dǎo)向下適度優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，全年成交住宅類用地9宗，總面積回升至29.7萬(wàn)平方米，但樓面價(jià)繼續(xù)下行至815元/平方米，溢價(jià)率僅為0.9%，部分地塊甚至以底價(jià)成交，顯示出開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿持續(xù)低迷。上述數(shù)據(jù)來(lái)源于資中縣公共資源交易中心年度土地交易年報(bào)及四川省自然資源廳土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，具有較高權(quán)威性與可比性。從區(qū)域分布來(lái)看，近三年資中縣土地出讓高度集中于水南新區(qū)及經(jīng)開(kāi)區(qū)拓展片區(qū)，上述區(qū)域合計(jì)占總出讓面積的76.3%。水南新區(qū)作為城市重點(diǎn)發(fā)展板塊，配套逐步完善，成為房企布局的核心區(qū)域，2022年該片區(qū)一宗52畝住宅用地以920元/平方米樓面價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)6.5%，為近三年峰值；但至2024年，同區(qū)域類似地塊樓面價(jià)已回落至830元/平方米，且無(wú)溢價(jià)成交，反映出市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生顯著轉(zhuǎn)變。與此同時(shí)，老城區(qū)因拆遷成本高、規(guī)劃限制多，土地供應(yīng)幾乎停滯，近三年無(wú)新增住宅用地出讓。值得注意的是，2023年下半年起，資中縣開(kāi)始試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式，在兩宗試點(diǎn)地塊中明確未來(lái)商品住房銷售均價(jià)不得高于5800元/平方米，此舉雖在短期內(nèi)穩(wěn)定了房?jī)r(jià)預(yù)期，但也進(jìn)一步壓縮了房企利潤(rùn)空間，導(dǎo)致中小房企參與熱情下降，土地市場(chǎng)活躍度持續(xù)走低。從拿地主體結(jié)構(gòu)變化亦可窺見(jiàn)市場(chǎng)信心變化。2022年尚有本地房企如資中宏遠(yuǎn)、內(nèi)江恒信等積極參與競(jìng)拍，外地品牌房企雖未直接進(jìn)入，但通過(guò)合作開(kāi)發(fā)方式間接布局；而2023—2024年，土地競(jìng)得方幾乎全部為地方城投平臺(tái)或國(guó)資背景企業(yè)，如資中縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司在2023年以底價(jià)摘得經(jīng)開(kāi)區(qū)3宗合計(jì)12.4萬(wàn)平方米地塊，2024年又聯(lián)合縣屬國(guó)企拿下水南新區(qū)兩宗地塊，合計(jì)面積8.9萬(wàn)平方米。此類“托底式”拿地行為雖保障了土地財(cái)政基本盤(pán)，但缺乏市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)動(dòng)力，后續(xù)項(xiàng)目去化壓力與資金回籠周期存在較大不確定性。據(jù)內(nèi)江市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年末資中縣商品房待售面積達(dá)42.6萬(wàn)平方米，去化周期延長(zhǎng)至28個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，進(jìn)一步抑制了民營(yíng)房企拿地意愿。綜合研判，資中縣土地市場(chǎng)已進(jìn)入深度調(diào)整期，出讓面積波動(dòng)下行、樓面價(jià)溫和回調(diào)、溢價(jià)率趨近于零的“三低”格局短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。未來(lái)五年，在人口凈流出（據(jù)第七次人口普查，資中縣常住人口較2010年減少約9.2萬(wàn)人）、城鎮(zhèn)化增速放緩（2024年城鎮(zhèn)化率約為46.3%，低于全省平均水平）及房地產(chǎn)庫(kù)存高企的背景下，土地供應(yīng)將更趨謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)年均住宅用地出讓面積維持在25—30萬(wàn)平方米區(qū)間，樓面價(jià)大概率在780—830元/平方米窄幅波動(dòng)，溢價(jià)率將持續(xù)處于1%以下的低位水平。投資機(jī)構(gòu)需高度關(guān)注地方政府在土地出讓條件、配建要求及付款方式等方面的政策微調(diào)，同時(shí)結(jié)合區(qū)域人口導(dǎo)入能力、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)度及存量項(xiàng)目去化效率，審慎評(píng)估土地資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值與開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。重點(diǎn)地塊區(qū)位價(jià)值與開(kāi)發(fā)潛力評(píng)估資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的重要縣域經(jīng)濟(jì)體，近年來(lái)在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略深入推進(jìn)背景下，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與潛力釋放并存的特征。2025年及未來(lái)五年，資中縣重點(diǎn)地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值將主要依托于交通基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)、城市功能布局優(yōu)化、人口集聚效應(yīng)增強(qiáng)以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力提升等多重因素共同驅(qū)動(dòng)。根據(jù)內(nèi)江市自然資源和規(guī)劃局2024年發(fā)布的《資中縣國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》顯示，資中縣城區(qū)規(guī)劃范圍已由原18平方公里擴(kuò)展至32平方公里，新增建設(shè)用地指標(biāo)重點(diǎn)向高鐵片區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)及沱江沿岸生態(tài)宜居帶傾斜，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了明確的空間指引和政策支撐。尤其值得關(guān)注的是，成自宜高鐵資中西站已于2023年底正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，該站點(diǎn)周邊3公里范圍內(nèi)被劃定為T(mén)OD綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)，預(yù)計(jì)至2027年將形成集商業(yè)、辦公、住宅及公共服務(wù)于一體的復(fù)合型城市新區(qū)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2024年三季度發(fā)布的《成渝城市群縣域房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ε判邪瘛窋?shù)據(jù)顯示，資中縣在川南縣域中位列第6位，較2022年上升4位，其中交通便利度與土地供應(yīng)彈性兩項(xiàng)指標(biāo)得分顯著高于區(qū)域均值，反映出市場(chǎng)對(duì)高鐵樞紐周邊地塊的高度關(guān)注。從土地市場(chǎng)實(shí)際成交情況來(lái)看，2023年資中縣共出讓住宅用地12宗，總面積約486畝，平均樓面地價(jià)為820元/平方米，較2022年上漲9.3%，溢價(jià)率維持在5%—8%區(qū)間，顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊的理性追捧。其中，位于水南新區(qū)沱江大道南側(cè)的2023G07號(hào)地塊（面積約62畝）以樓面價(jià)1050元/平方米成交，創(chuàng)下近三年縣域住宅用地單價(jià)新高，該地塊毗鄰新建的資中縣人民醫(yī)院新院區(qū)及資中一中新校區(qū)，教育與醫(yī)療資源高度集聚，未來(lái)產(chǎn)品定位以改善型住宅為主，預(yù)計(jì)去化周期控制在18個(gè)月以內(nèi)。此外，經(jīng)開(kāi)區(qū)北片區(qū)作為產(chǎn)業(yè)與居住融合發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，2024年上半年已引入電子信息、食品加工類企業(yè)7家，帶動(dòng)常住人口凈流入約1.2萬(wàn)人，據(jù)資中縣統(tǒng)計(jì)局《2024年上半年人口變動(dòng)抽樣調(diào)查報(bào)告》顯示，該片區(qū)15—59歲勞動(dòng)年齡人口占比達(dá)68.4%，顯著高于全縣平均水平（61.2%），為剛需及首次改善型住房需求提供了堅(jiān)實(shí)支撐。結(jié)合克而瑞四川區(qū)域研究中心對(duì)縣域住宅庫(kù)存去化周期的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2024年6月底，資中縣商品住宅整體去化周期為14.2個(gè)月，處于健康區(qū)間，但結(jié)構(gòu)性分化明顯——高鐵片區(qū)與水南新區(qū)去化周期分別為9.8個(gè)月和11.3個(gè)月，而老城區(qū)部分項(xiàng)目則長(zhǎng)達(dá)22個(gè)月以上，凸顯出區(qū)位價(jià)值對(duì)項(xiàng)目去化能力的決定性影響。生態(tài)資源稟賦亦成為資中縣重點(diǎn)地塊價(jià)值評(píng)估不可忽視的維度。沱江穿城而過(guò)，沿岸規(guī)劃有總長(zhǎng)約12公里的城市濱水綠廊，其中“沱江生態(tài)宜居示范帶”已被納入四川省“十四五”新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。2024年資中縣政府工作報(bào)告明確提出，將沿江500米范圍內(nèi)住宅容積率控制在2.0以下，并配套建設(shè)慢行系統(tǒng)、社區(qū)公園及文化休閑設(shè)施，此類低密生態(tài)住區(qū)在當(dāng)前縣域市場(chǎng)中尚屬稀缺產(chǎn)品。據(jù)實(shí)地調(diào)研，2023年在該區(qū)域推出的“濱江悅府”項(xiàng)目首開(kāi)去化率達(dá)85%，成交均價(jià)達(dá)5800元/平方米，較縣域均價(jià)高出23%，驗(yàn)證了生態(tài)溢價(jià)在本地市場(chǎng)的實(shí)際兌現(xiàn)能力。與此同時(shí)，資中縣正積極推進(jìn)城市更新行動(dòng)，2024年啟動(dòng)的重龍鎮(zhèn)老城片區(qū)改造涉及面積約1.8平方公里，計(jì)劃通過(guò)“留改拆”并舉方式釋放約200畝存量土地，主要用于配建保障性租賃住房及社區(qū)服務(wù)設(shè)施，雖短期內(nèi)對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊有限，但長(zhǎng)期看有助于優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，提升整體人居環(huán)境質(zhì)量，間接增強(qiáng)周邊新建商品住宅的吸引力。綜合來(lái)看，資中縣重點(diǎn)地塊的開(kāi)發(fā)潛力不僅取決于當(dāng)前的區(qū)位條件與資源配套，更與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、人口流動(dòng)趨勢(shì)及產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)深度綁定，在未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型的大背景下，具備交通節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)、公共服務(wù)完善、生態(tài)本底優(yōu)良及產(chǎn)業(yè)支撐有力的地塊將持續(xù)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)布局縣域市場(chǎng)的核心標(biāo)的。2、房企參與度與開(kāi)發(fā)節(jié)奏本地房企與外來(lái)品牌房企布局對(duì)比資中縣作為四川省內(nèi)江市下轄的重要縣域經(jīng)濟(jì)體，近年來(lái)在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略推動(dòng)下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與區(qū)域分化并存的發(fā)展態(tài)勢(shì)。本地房企與外來(lái)品牌房企在資中縣的布局策略、產(chǎn)品定位、資金實(shí)力及市場(chǎng)影響力等方面存在顯著差異，這種差異不僅反映了縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性特征，也預(yù)示著未來(lái)行業(yè)整合與競(jìng)爭(zhēng)格局的演變方向。根據(jù)內(nèi)江市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《資中縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2023年全縣商品房銷售面積為42.6萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷售面積占比達(dá)76.2%，表明市場(chǎng)仍以剛需和改善型住宅為主導(dǎo)。在此背景下，本地房企憑借對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的深度理解、較低的運(yùn)營(yíng)成本以及長(zhǎng)期積累的政企關(guān)系，在中小規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占據(jù)主導(dǎo)地位。典型代表如資中宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、四川恒信置業(yè)有限公司等，其項(xiàng)目多集中于水南鎮(zhèn)、重龍鎮(zhèn)等傳統(tǒng)城區(qū)，產(chǎn)品以90–120平方米的剛需戶型為主，均價(jià)維持在4500–5500元/平方米區(qū)間（數(shù)據(jù)來(lái)源：資中縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告）。這些企業(yè)普遍采用“快周轉(zhuǎn)、低溢價(jià)”策略，土地獲取多通過(guò)協(xié)議出讓或存量用地盤(pán)活，融資渠道以本地農(nóng)商行及民間借貸為主，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，但在應(yīng)對(duì)本地客戶偏好、社區(qū)營(yíng)造及售后服務(wù)方面具備天然優(yōu)勢(shì)。相比之下，外來(lái)品牌房企自2019年起逐步試探性進(jìn)入資中市場(chǎng)，主要依托其品牌溢價(jià)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系及全國(guó)性融資能力參與競(jìng)爭(zhēng)。目前在資中布局的品牌房企包括藍(lán)光發(fā)展（雖已暴雷但遺留項(xiàng)目仍在運(yùn)營(yíng)）、邦泰集團(tuán)及部分區(qū)域性品牌如德商集團(tuán)等。以邦泰集團(tuán)為例，其于2021年通過(guò)公開(kāi)招拍掛競(jìng)得水南新區(qū)一宗約85畝住宅用地，樓面價(jià)約1200元/平方米，打造“邦泰·天譽(yù)”項(xiàng)目，主打110–140平方米改善型產(chǎn)品，均價(jià)達(dá)6200元/平方米，顯著高于本地項(xiàng)目水平（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院西南分院2023年縣域房企項(xiàng)目監(jiān)測(cè)報(bào)告）。此類項(xiàng)目普遍引入智慧社區(qū)、人車分流、精裝交付等標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品元素，試圖通過(guò)品質(zhì)升級(jí)引導(dǎo)本地消費(fèi)認(rèn)知轉(zhuǎn)變。然而，受制于資中縣人口外流趨勢(shì)（2023年常住人口較2020年減少約1.8萬(wàn)人，數(shù)據(jù)來(lái)源：四川省第七次人口普查后續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)）及購(gòu)買力天花板，外來(lái)房企的高溢價(jià)策略面臨去化壓力。2023年邦泰項(xiàng)目去化率僅為63%，低于其在內(nèi)江主城區(qū)同類項(xiàng)目的85%水平，反映出品牌效應(yīng)在縣域市場(chǎng)的邊際遞減效應(yīng)。此外，外來(lái)房企普遍面臨本地供應(yīng)鏈整合能力不足、營(yíng)銷渠道依賴代理公司、社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)欠缺等問(wèn)題，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本高企，利潤(rùn)率被壓縮至8%–12%，遠(yuǎn)低于其在核心城市的18%–25%水平。從土地市場(chǎng)參與度來(lái)看，本地房企仍占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)。據(jù)資中縣自然資源和規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020–2023年全縣住宅用地成交中，本地房企拿地宗數(shù)占比達(dá)78.6%，而外來(lái)品牌房企僅占12.3%，其余為政府平臺(tái)公司或聯(lián)合體。這一格局源于本地企業(yè)對(duì)地塊歷史、拆遷難度、規(guī)劃限制等隱性信息的掌握優(yōu)勢(shì)，以及地方政府在土地出讓中對(duì)“穩(wěn)就業(yè)、保交付”導(dǎo)向的傾斜。外來(lái)房企則更傾向于選擇位于高鐵新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)等規(guī)劃利好明確、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善的地塊，以降低開(kāi)發(fā)不確定性。在融資能力方面，本地房企普遍缺乏發(fā)債及股權(quán)融資渠道，資產(chǎn)負(fù)債率多維持在65%–75%區(qū)間，而品牌房企即便在行業(yè)下行期仍可通過(guò)集團(tuán)授信、供應(yīng)鏈金融等方式維持流動(dòng)性，但其在資中項(xiàng)目的獨(dú)立融資能力受限，往往需依賴總部輸血，導(dǎo)致投資決策趨于保守。未來(lái)五年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整及“保交樓”政策持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)本地中小房企將進(jìn)一步出清，而具備資金實(shí)力與產(chǎn)品力的外來(lái)品牌房企或通過(guò)收并購(gòu)方式整合存量項(xiàng)目，但其擴(kuò)張速度將嚴(yán)格受制于資中縣人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)支撐及居民收入增長(zhǎng)等基本面因素。據(jù)中指研究院預(yù)測(cè)，至2028年，資中縣品牌房企市場(chǎng)份額有望從當(dāng)前的不足15%提升至25%–30%，但難以復(fù)制其在地級(jí)市的擴(kuò)張路徑，本地房企仍將在保障性住房、城市更新及鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)中發(fā)揮不可替代作用。在建及擬建項(xiàng)目規(guī)模與產(chǎn)品定位分析截至2025年初，資中縣在建及擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目合計(jì)建筑面積約210萬(wàn)平方米，其中住宅類項(xiàng)目占比約78%，商業(yè)及配套類項(xiàng)目占比約15%，其余為保障性住房及城市更新類項(xiàng)目。根據(jù)資中縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年第四季度發(fā)布的《資中縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，全縣共有在建項(xiàng)目32個(gè)，擬建項(xiàng)目18個(gè)，主要集中在水南新區(qū)、重龍鎮(zhèn)核心片區(qū)及高鐵新城拓展區(qū)。這些區(qū)域因基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、交通通達(dá)性提升及人口導(dǎo)入效應(yīng)顯著，成為開(kāi)發(fā)企業(yè)布局的重點(diǎn)。從開(kāi)發(fā)主體結(jié)構(gòu)來(lái)看，本地中小房企仍占據(jù)主導(dǎo)地位，占比約65%，但近年來(lái)已有包括藍(lán)光、領(lǐng)地、邦泰等區(qū)域性品牌房企通過(guò)合作開(kāi)發(fā)或股權(quán)收購(gòu)方式進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)理念逐步向成渝都市圈靠攏。值得注意的是，2024年資中縣商品房新開(kāi)工面積同比下降12.3%，但竣工面積同比增長(zhǎng)9.6%，反映出市場(chǎng)正從高速擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性優(yōu)化與存量消化并重的發(fā)展路徑。產(chǎn)品定位方面，當(dāng)前在建及擬建項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)“剛需為主、改善為輔、品質(zhì)升級(jí)”的特征。據(jù)克而瑞四川區(qū)域研究中心2025年1月發(fā)布的《川南縣域房地產(chǎn)產(chǎn)品力白皮書(shū)》顯示，資中縣新建住宅項(xiàng)目中，80–110平方米的三居室戶型占比達(dá)61%，110–140平方米的改善型四居室占比約24%，140平方米以上高端產(chǎn)品不足5%，其余為小戶型公寓及LOFT產(chǎn)品。這一結(jié)構(gòu)與本地居民收入水平、家庭結(jié)構(gòu)變化及購(gòu)房支付能力高度契合。2024年資中縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為38,650元，同比增長(zhǎng)6.2%（數(shù)據(jù)來(lái)源：資中縣統(tǒng)計(jì)局《2024年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》），支撐了中等總價(jià)段產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)始引入智能化社區(qū)系統(tǒng)、人車分流、全齡化園林及綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，部分新建項(xiàng)目已取得二星級(jí)綠色建筑標(biāo)識(shí)。例如，位于水南新區(qū)的“悅湖壹號(hào)”項(xiàng)目，由邦泰集團(tuán)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃容積率2.2，綠化率35%，配備社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心與兒童成長(zhǎng)空間，其產(chǎn)品溢價(jià)能力較周邊同類項(xiàng)目高出8%–10%。從土地供應(yīng)與項(xiàng)目?jī)?chǔ)備角度看，資中縣2024年共出讓住宅用地12宗，總成交面積86.4公頃，平均樓面價(jià)為820元/平方米，較2023年微漲3.5%。其中，高鐵新城片區(qū)三宗地塊由同一開(kāi)發(fā)商競(jìng)得，擬打造集住宅、商業(yè)、教育于一體的TOD綜合體，總建面約35萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2026年分期入市。該區(qū)域因成自宜高鐵資中西站已于2023年底通車，區(qū)位價(jià)值顯著提升，成為未來(lái)三年產(chǎn)品升級(jí)的核心承載區(qū)。與此同時(shí)，重龍老城區(qū)部分老舊廠區(qū)及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，如“重龍記憶·城市更新項(xiàng)目”規(guī)劃保留部分工業(yè)遺存，融合現(xiàn)代居住功能，打造低密度、高文化附加值的復(fù)合社區(qū)，產(chǎn)品定位偏向本地改善型客群及返鄉(xiāng)置業(yè)群體。此類項(xiàng)目雖規(guī)模有限，但對(duì)提升城市界面與居住品質(zhì)具有示范意義。在政策導(dǎo)向方面，資中縣積極響應(yīng)四川省“好房子”建設(shè)行動(dòng)方案，