2025西安秦達物業(yè)管理有限責任公司招聘（13人）筆試歷年參考題庫附帶答案詳解一、選擇題（共100題）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項目前，應當與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。下列關(guān)于承接查驗的說法中，正確的是：【選項】A.承接查驗工作應在業(yè)主大會成立后進行B.承接查驗可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面完成，無需建設(shè)單位參與C.承接查驗應當形成書面記錄，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認D.承接查驗僅適用于住宅類物業(yè)，不適用于商業(yè)辦公類物業(yè)【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十八條及《物業(yè)承接查驗辦法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)前，必須與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并形成書面記錄，雙方簽字確認，作為后續(xù)責任劃分的重要依據(jù)。選項A錯誤，承接查驗發(fā)生在物業(yè)交付使用前，通常早于業(yè)主大會成立；選項B錯誤，承接查驗需建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與，非單方行為；選項D錯誤，承接查驗適用于所有實行物業(yè)管理的新建物業(yè)項目，包括住宅、商業(yè)、辦公等類型。因此，C項表述準確，符合法規(guī)要求。2.在物業(yè)管理服務(wù)中，關(guān)于業(yè)主大會的召開條件和程序，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會組織召開，首次業(yè)主大會由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導成立籌備組組織召開B.業(yè)主大會只需半數(shù)以上業(yè)主同意即可作出決定，無需考慮專有部分面積占比C.業(yè)主大會會議必須采用現(xiàn)場會議形式，不得采用書面征求意見方式D.業(yè)主委員會成員可不經(jīng)業(yè)主大會選舉直接由開發(fā)商指定【參考答案】A【解析】依據(jù)《物業(yè)管理條例》第十條及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，首次業(yè)主大會由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責指導成立籌備組，并組織召開；后續(xù)業(yè)主大會由業(yè)主委員會組織。選項B錯誤，業(yè)主大會作出重大決定（如選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用維修資金等）需“雙過半”（即專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）；選項C錯誤，業(yè)主大會可采用集體討論、書面征求意見等多種形式；選項D錯誤，業(yè)主委員會成員必須由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，開發(fā)商無權(quán)指定。因此，A項正確。3.物業(yè)服務(wù)合同到期后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)，但業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，此時原合同的法律狀態(tài)應如何認定？【選項】A.原合同自動終止，物業(yè)服務(wù)關(guān)系無效B.原合同繼續(xù)有效，服務(wù)期限視為不定期，任何一方可隨時解除C.必須重新簽訂書面合同，否則視為無合同關(guān)系D.業(yè)主可拒絕支付物業(yè)服務(wù)費，因合同已到期【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十八條及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主未提出異議的，原合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限轉(zhuǎn)為不定期，當事人可以隨時解除合同，但應提前合理期限通知對方。選項A錯誤，合同并非自動終止；選項C錯誤，法律認可事實服務(wù)關(guān)系，無需立即重新簽約；選項D錯誤，只要服務(wù)實際存在且業(yè)主未明確拒絕，仍應支付相應費用。因此，B項符合法律規(guī)定。4.關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列情形中，無需經(jīng)業(yè)主大會“雙過半”同意即可直接申請使用的緊急情況是：【選項】A.小區(qū)綠化帶需要補種新樹苗B.電梯突發(fā)故障停運，嚴重影響業(yè)主正常出行C.物業(yè)辦公室墻面需要重新粉刷D.增設(shè)小區(qū)健身器材【參考答案】B【解析】根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條及各地實施細則，電梯故障、消防設(shè)施失效、屋面或外墻嚴重滲漏、供水供電設(shè)施突發(fā)故障等危及房屋安全或嚴重影響業(yè)主基本生活的緊急情形，可按應急程序申請使用維修資金，無需經(jīng)業(yè)主大會“雙過半”表決，但需經(jīng)相關(guān)主管部門或街道辦審核確認。選項A、C、D均屬于日常維護或改善性項目，不屬于緊急維修范疇，必須履行正常表決程序。因此，B項正確。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理中發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自將住宅改為經(jīng)營性用房（如開設(shè)民宿、培訓機構(gòu)等），下列處理方式中符合法律規(guī)定的是：【選項】A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)直接斷水斷電，強制業(yè)主恢復原狀B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門，同時可依據(jù)管理規(guī)約要求其改正C.只要其他業(yè)主未投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可不予干預D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可自行對業(yè)主處以罰款【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十九條及《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主不得擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；確需改變的，除遵守法律、法規(guī)外，還應經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無行政執(zhí)法權(quán)，不能采取斷水斷電、罰款等強制措施（排除A、D）；其職責是勸阻、制止，并及時向規(guī)劃、住建、市場監(jiān)管等主管部門報告，同時可依據(jù)依法制定的管理規(guī)約要求業(yè)主改正。即使無業(yè)主投訴，該行為仍屬違規(guī)，物業(yè)有義務(wù)管理（排除C）。因此，B項處理方式合法合規(guī)。6.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，只需業(yè)主委員會全體成員一致同意即可生效【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第278條（原《物業(yè)管理條例》相關(guān)內(nèi)容已整合），選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般事項，需“雙過半”（即專有部分面積占比過半且業(yè)主人數(shù)過半）同意，但此處表述雖看似正確，但需注意2021年《民法典》實施后，該類事項已調(diào)整為“參與表決的專有部分面積過半且參與表決的業(yè)主人數(shù)過半”，而非全體業(yè)主“雙過半”，故A項表述不嚴謹，易產(chǎn)生誤導。B項正確：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，《民法典》第278條規(guī)定，此類事項需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決業(yè)主人數(shù)四分之三以上同意；但若按原《物業(yè)管理條例》及部分地方性法規(guī)理解，仍常表述為“總面積和總?cè)藬?shù)三分之二以上”，在多數(shù)地方考試中仍沿用此標準，且題干未限定法律版本，結(jié)合歷年真題慣例，B項為最符合考試要求的正確答案。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于重大事項，需“雙四分之三”同意，而非僅面積四分之三。D項錯誤：管理規(guī)約的制定和修改必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，不能僅由業(yè)主委員會決定。7.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)，業(yè)主有權(quán)采取的合法措施是：【選項】A.拒絕繳納全部物業(yè)費直至服務(wù)達標B.向街道辦事處申請強制更換物業(yè)公司C.請求業(yè)主委員會督促整改，必要時可依法提起訴訟D.自行組織人員接管小區(qū)公共設(shè)施管理【參考答案】C【解析】本題考查業(yè)主在物業(yè)服務(wù)違約情形下的合法維權(quán)途徑。A項錯誤：業(yè)主不得以服務(wù)質(zhì)量瑕疵為由拒繳全部物業(yè)費。根據(jù)《民法典》第944條，即使物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主仍應支付物業(yè)費，但可就違約部分主張減免或賠償，而非全部拒繳。B項錯誤：街道辦事處無權(quán)強制更換物業(yè)公司，更換需經(jīng)業(yè)主大會依法表決決定。C項正確：業(yè)主可通過業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)溝通督促整改；若協(xié)商無果，可依據(jù)合同約定或法律規(guī)定向人民法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失，屬于合法維權(quán)路徑。D項錯誤：業(yè)主無權(quán)擅自接管公共設(shè)施，此類行為可能構(gòu)成侵權(quán)或擾亂公共秩序，違反《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定。8.下列關(guān)于住宅專項維修資金使用的說法，符合現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定的是：【選項】A.業(yè)主委員會可直接決定使用維修資金，無需業(yè)主大會表決B.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，可按照應急程序使用維修資金C.維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理開支D.未交存維修資金的業(yè)主，在使用時可免除分攤費用【參考答案】B【解析】本題考查住宅專項維修資金的使用規(guī)則。A項錯誤：維修資金的使用屬于重大事項，原則上須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有提議權(quán)和執(zhí)行權(quán)，無決定權(quán)。B項正確：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第18條，發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施損壞、屋面外墻滲漏等危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，可啟動應急使用程序，簡化表決流程，由相關(guān)主體（如業(yè)主委員會、居委會等）組織維修后補辦手續(xù)。C項錯誤：維修資金專用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務(wù)支出。D項錯誤：未交存維修資金的業(yè)主，在使用時仍應按其專有部分面積比例分攤費用，否則將損害其他業(yè)主權(quán)益，違反公平原則。9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設(shè)單位共同進行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗，該過程稱為：【選項】A.物業(yè)交接B.物業(yè)承接查驗C.物業(yè)驗收D.物業(yè)移交【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)管理專業(yè)術(shù)語的準確含義。A項“物業(yè)交接”泛指物業(yè)相關(guān)資料、場地等的移交過程，但非法定專業(yè)術(shù)語。B項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號），物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)前，應與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，該程序法定名稱為“物業(yè)承接查驗”，是保障后續(xù)管理責任劃分的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。C項“物業(yè)驗收”通常指建設(shè)單位組織的竣工驗收，屬于工程驗收范疇，非物業(yè)管理階段的專業(yè)術(shù)語。D項“物業(yè)移交”側(cè)重于資料、鑰匙等實物的交付，未涵蓋查驗共用設(shè)施設(shè)備的核心內(nèi)容。10.根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主權(quán)利與義務(wù)的表述，錯誤的是：【選項】A.業(yè)主對專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利B.業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)C.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓D.業(yè)主可自行決定將住宅改為經(jīng)營性用房，無需征得其他業(yè)主同意【參考答案】D【解析】本題綜合考查業(yè)主權(quán)利義務(wù)的邊界。A項正確：《民法典》第272條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。B項正確：《民法典》第273條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利（如不使用電梯、不參與小區(qū)活動）為由拒絕履行繳納物業(yè)費、分攤維修資金等義務(wù)。C項正確：《民法典》第271條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓，即“權(quán)利隨房走”。D項錯誤：《民法典》第279條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。因此，不能自行決定，必須履行法定程序。11.在物業(yè)管理服務(wù)中，關(guān)于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主共同決定，無需達到特定比例即可召開B.業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加C.只要三分之一以上業(yè)主提議，即可隨時召開業(yè)主大會臨時會議D.業(yè)主委員會可自行決定召開業(yè)主大會，無需征得業(yè)主同意【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條和第十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方可召開并形成有效決議。選項A錯誤，因業(yè)主大會召開需滿足“雙過半”條件；選項C表述不準確，雖然業(yè)主可提議召開臨時會議，但需經(jīng)20%以上業(yè)主提議，且仍需滿足法定參會條件；選項D錯誤，業(yè)主委員會無權(quán)擅自決定召開業(yè)主大會，其職責是組織召集，但須依法依規(guī)進行。因此，B項為唯一正確選項。12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項目前，應當與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗工作。關(guān)于物業(yè)承接查驗，以下說法錯誤的是：【選項】A.承接查驗應當形成書面記錄，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認B.物業(yè)承接查驗的內(nèi)容包括共用設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域、物業(yè)檔案資料等C.若建設(shè)單位未移交完整資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可拒絕承接，但不得以此為由停止提供物業(yè)服務(wù)D.承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的，建設(shè)單位應當在約定時間內(nèi)予以整改【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)前，有權(quán)要求建設(shè)單位移交完整資料。若資料不全或存在重大缺陷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可拒絕承接，且在正式承接前并無提供物業(yè)服務(wù)的法定義務(wù)。因此，C項中“不得以此為由停止提供物業(yè)服務(wù)”的說法錯誤，因尚未正式承接，不存在“停止服務(wù)”一說。A、B、D三項均符合《物業(yè)承接查驗辦法》的具體要求，表述正確。故本題選C。13.某小區(qū)業(yè)主張某將其住宅改為經(jīng)營性用房開設(shè)咖啡館，未征得相關(guān)業(yè)主同意。根據(jù)現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主對其專有部分享有完全處分權(quán)，無需征得他人同意B.將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.只需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報備即可合法經(jīng)營D.經(jīng)業(yè)主委員會批準后即可改變房屋用途【參考答案】B【解析】《民法典》第二百七十九條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意?！贝颂帯坝欣﹃P(guān)系的業(yè)主”通常指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，以及可能受經(jīng)營行為影響的相鄰業(yè)主。A項忽視了法律對住宅用途的限制；C、D項均未體現(xiàn)“有利害關(guān)系業(yè)主一致同意”這一法定前提，故錯誤。只有B項準確反映了法律規(guī)定，為正確答案。14.關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列情形中不符合規(guī)定的是：【選項】A.用于電梯、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的更新改造B.經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過后，用于小區(qū)外墻滲水維修C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接申請使用維修資金支付日常保潔費用D.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，可按照應急程序使用維修資金【參考答案】C【解析】住宅專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務(wù)支出。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三條和第二十二條，日常保潔屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，應由物業(yè)服務(wù)費支付，不得動用維修資金。A、B、D三項均屬于維修資金的合法使用范圍，其中D項對應應急使用程序，符合相關(guān)規(guī)定。C項混淆了維修資金與物業(yè)服務(wù)費的用途界限，屬于典型錯誤用法，故為正確答案。15.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，若業(yè)主無正當理由拖欠物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取的合法措施是：【選項】A.直接對欠費業(yè)主采取停水、停電等強制措施B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.公開張貼欠費業(yè)主姓名及房號以示警示D.拒絕為該業(yè)主提供一切物業(yè)服務(wù)直至費用結(jié)清【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十四條及《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交無效的，可依法向人民法院提起訴訟或申請支付令。A項錯誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)采取停水、停電等措施，此類行為侵犯業(yè)主基本生活權(quán)益；C項侵犯業(yè)主隱私權(quán)，違反個人信息保護相關(guān)法規(guī)；D項錯誤，物業(yè)服務(wù)具有公共性和持續(xù)性，即使個別業(yè)主欠費，企業(yè)仍須提供基本服務(wù)，不得中斷。因此，唯有B項為合法維權(quán)途徑，是正確答案。16.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意D.業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意【參考答案】D【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：-制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等一般事項，需“雙過半”（即專有部分面積過半且業(yè)主人數(shù)過半）同意，故A項正確描述了一般事項，但題干要求選擇“正確”的唯一選項，需結(jié)合其他選項判斷；-籌集專項維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于重大事項，須經(jīng)“雙三分之二”以上業(yè)主參與表決，且參與表決中“雙四分之三”以上同意（即實際需達到總面積和總?cè)藬?shù)的二分之一以上同意），但傳統(tǒng)表述中常簡化為“雙三分之二以上同意”，在本題語境下D項符合《物業(yè)管理條例》原條文精神；-B項錯誤：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般事項，只需“雙過半”，而非“雙三分之二”；-C項錯誤：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，應適用更高比例，而非“雙過半”；-D項正確：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施確屬重大事項，《物業(yè)管理條例》第十一條第六款明確規(guī)定需“雙三分之二以上”業(yè)主同意。因此，D為最符合法規(guī)原文的正確選項。17.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，若業(yè)主無正當理由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.直接對業(yè)主采取停水、停電、停氣等強制措施B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.擅自進入業(yè)主房屋進行催繳D.在小區(qū)公告欄公開業(yè)主姓名及欠費金額以施加壓力【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主欠費情況下的合法維權(quán)途徑。根據(jù)《民法典》第九百四十四條及《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定：-業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費；-物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，故A項違法；-擅自進入業(yè)主房屋侵犯住宅安寧權(quán)，屬于違法行為，C項錯誤；-公開業(yè)主個人信息及欠費情況可能構(gòu)成對隱私權(quán)的侵犯，違反《個人信息保護法》，D項錯誤；-物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過協(xié)商、催告、向法院提起訴訟或依法申請支付令等方式主張權(quán)利，B項符合法律規(guī)定，是唯一合法途徑。18.關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列說法正確的是：【選項】A.住宅專項維修資金可用于日常物業(yè)服務(wù)支出B.維修資金的使用方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面決定C.使用維修資金應當經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會依法決定D.業(yè)主個人可直接申請動用維修資金用于自家房屋維修【參考答案】C【解析】本題考查住宅專項維修資金的使用規(guī)則。依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定：-住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用，故A項錯誤（日常物業(yè)服務(wù)支出由物業(yè)費承擔）；-維修資金的使用需制定使用方案，并經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會依法表決通過，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅可提出建議或協(xié)助實施，無權(quán)單方?jīng)Q定，B項錯誤；-C項正確：使用維修資金必須經(jīng)過業(yè)主共同決定程序，通常由業(yè)主委員會組織業(yè)主表決，符合法定程序；-D項錯誤：維修資金用于共有部分，業(yè)主個人房屋專有部分的維修費用由業(yè)主自行承擔，不得動用維修資金。19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設(shè)單位共同完成的工作是：【選項】A.簽訂物業(yè)服務(wù)合同并立即開始收費B.辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)C.直接接管小區(qū)全部設(shè)施設(shè)備并對外公示收費標準D.組織召開首次業(yè)主大會會議【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)承接查驗的法定程序。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》及《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定：-建設(shè)單位應當在物業(yè)交付使用前與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，并簽訂承接查驗協(xié)議，B項正確；-A項錯誤：物業(yè)服務(wù)合同雖可提前簽訂，但收費應自合同約定的服務(wù)起始日起算，且需完成承接查驗后方可正式提供服務(wù)；-C項錯誤：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在未完成查驗和交接的情況下擅自接管設(shè)施設(shè)備，且收費標準需經(jīng)政府指導價或業(yè)主同意，不能單方公示即生效；-D項錯誤：首次業(yè)主大會由建設(shè)單位或街道辦事處組織召開，非物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責。因此，B為唯一符合法規(guī)要求的選項。20.下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔民事責任的是：【選項】A.因業(yè)主私自在陽臺外安裝防盜網(wǎng)導致墜落傷人B.小區(qū)公共區(qū)域照明設(shè)施損壞未及時維修，導致業(yè)主夜間摔倒受傷C.業(yè)主家中財物被盜，但小區(qū)門禁系統(tǒng)正常運行且保安已按合同巡邏D.第三方施工車輛在小區(qū)內(nèi)作業(yè)時壓壞路面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已及時制止但未果【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)及責任邊界。依據(jù)《民法典》第一千一百九十八條及相關(guān)司法解釋：-物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備負有維護、管理義務(wù)，若因未及時維修公共照明導致業(yè)主受傷，屬于未盡到安全保障義務(wù)，應承擔相應責任，B項正確；-A項中業(yè)主私自安裝防盜網(wǎng)屬個人行為，后果由其自行承擔，物業(yè)若已勸阻或無管理權(quán)限，則不擔責；-C項中若物業(yè)已按合同履行安保義務(wù)（如門禁正常、巡邏到位），則對業(yè)主專有部分內(nèi)的盜竊不承擔責任；-D項中損害由第三方直接造成，物業(yè)已盡制止義務(wù)，責任應由施工方承擔，物業(yè)無過錯則不擔責。綜上，僅B項符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔責任的情形。21.在物業(yè)管理服務(wù)中，關(guān)于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主共同決定，且必須有三分之二以上的業(yè)主參加方可召開B.業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式，但應當有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加C.業(yè)主大會只需物業(yè)使用人同意即可召開，無需業(yè)主參與D.業(yè)主委員會可自行決定召開業(yè)主大會，無需滿足任何業(yè)主比例要求【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及第十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，即“雙過半”原則。選項A錯誤，因并非要求三分之二以上業(yè)主參加，而是“雙過半”；選項C錯誤，物業(yè)使用人無權(quán)代替業(yè)主行使業(yè)主大會表決權(quán)；選項D錯誤，業(yè)主委員會雖可組織召開業(yè)主大會，但仍須滿足法定參會比例要求。因此，B項表述準確，符合法規(guī)規(guī)定。22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項目時，應當進行承接查驗。關(guān)于承接查驗的主體和責任，下列說法正確的是：【選項】A.承接查驗由建設(shè)單位單方面完成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無需參與B.承接查驗應由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位共同進行，并形成書面記錄C.承接查驗僅需物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部驗收，無需與建設(shè)單位對接D.承接查驗可由業(yè)主委員會代替物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成【參考答案】B【解析】依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)時，應當與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并形成書面查驗記錄，雙方簽字確認。該過程是明確交接責任、界定后續(xù)維修責任的重要環(huán)節(jié)。選項A錯誤，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須參與；選項C錯誤，單方面驗收不符合法定程序；選項D錯誤，業(yè)主委員會不具備承接查驗的法定主體資格。因此，B項正確。23.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，若業(yè)主無正當理由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.立即停止對該業(yè)主提供全部物業(yè)服務(wù)B.對該業(yè)主采取斷水、斷電等強制措施C.向人民法院提起訴訟或申請支付令D.公開張貼該業(yè)主欠費信息以示警告【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十四條及《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，亦不得隨意停止服務(wù)或公開業(yè)主個人信息。合法途徑包括通過協(xié)商、調(diào)解、向人民法院提起訴訟或依法申請支付令。選項A、B、D均屬于違法行為，侵犯業(yè)主合法權(quán)益。因此，C項為唯一合法措施。24.關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列情形中符合法定使用條件的是：【選項】A.用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常辦公費用B.用于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護支出C.用于電梯、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的更新改造D.用于支付業(yè)主大會籌備組成員的勞務(wù)報酬【參考答案】C【解析】住宅專項維修資金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三條，其使用范圍明確限定于共用部位（如屋頂、外墻）和共用設(shè)施設(shè)備（如電梯、消防系統(tǒng)、水泵等）的維修、更新和改造。選項A、B屬于日常物業(yè)服務(wù)成本，應由物業(yè)費支出；選項D屬于組織運作費用，亦不得動用維修資金。只有C項符合法定用途，故為正確答案。25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，應當采取的正確做法是：【選項】A.自行對違規(guī)人員進行罰款處理B.立即制止并及時向有關(guān)行政主管部門報告C.要求業(yè)主委員會直接處理，企業(yè)無需介入D.僅做記錄，不采取任何行動【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。對違反治安、環(huán)保、消防等法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時制止，并向有關(guān)行政主管部門（如公安、消防、城管等）報告，由相關(guān)職能部門依法處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無行政執(zhí)法權(quán)，不得自行罰款（A錯誤）；也不能推諉責任（C、D錯誤）。因此，B項為法定職責要求，表述準確。26.根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會職責的表述中，正確的是：【選項】A.業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但需經(jīng)全體業(yè)主一致同意B.業(yè)主大會可以決定專項維修資金的使用和續(xù)籌方案，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.業(yè)主大會無權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，該職責由街道辦事處承擔D.業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，只需過半數(shù)業(yè)主同意即可【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條和第十二條的規(guī)定，業(yè)主大會的職責包括選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、決定專項維修資金的使用與續(xù)籌、改建或重建建筑物及其附屬設(shè)施等重大事項。其中，對于專項維修資金的使用和續(xù)籌，以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項，屬于“雙三分之二”表決事項，即須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。選項A錯誤，因選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于“雙過半”事項，即面積和人數(shù)均過半即可，無需全體一致；選項C錯誤，業(yè)主大會有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會；選項D錯誤，改建、重建屬于“雙三分之二”事項，而非簡單過半。因此，B項表述準確，符合法規(guī)要求。27.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)，業(yè)主有權(quán)采取的合法措施是：【選項】A.單方面終止合同并拒絕支付任何物業(yè)費用B.向業(yè)主委員會或街道辦事處投訴，要求協(xié)調(diào)處理C.直接向人民法院提起刑事訴訟D.組織其他業(yè)主集體拒繳物業(yè)費以示抗議【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十四條及《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同履行義務(wù)的，業(yè)主應通過合法途徑維權(quán)。選項A錯誤，業(yè)主無權(quán)單方面終止合同并拒繳全部費用，因物業(yè)服務(wù)具有公共性和持續(xù)性，即使服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主仍需支付相應費用，但可要求減免或賠償；選項C錯誤，物業(yè)服務(wù)糾紛屬于民事糾紛，不構(gòu)成刑事犯罪，不能提起刑事訴訟；選項D錯誤，集體拒繳物業(yè)費屬于違法行為，可能被追究違約責任；選項B正確，業(yè)主可向業(yè)主委員會、社區(qū)居委會或街道辦事處反映，請求協(xié)調(diào)解決，也可依法向法院提起民事訴訟主張權(quán)利。因此，B為合法且合理的維權(quán)方式。28.下列關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修責任的說法，正確的是：【選項】A.保修期內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備維修責任由業(yè)主共同承擔B.保修期滿后，共用部位的日常維護費用從物業(yè)服務(wù)費中列支C.因人為損壞造成的共用設(shè)施設(shè)備故障，維修費用由全體業(yè)主平均分攤D.專項維修資金僅可用于電梯、消防等大型設(shè)備的更新改造，不得用于日常小修【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》及《住宅專項維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔維修責任，故A錯誤；保修期滿后的日常維護、保養(yǎng)費用屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，應從物業(yè)服務(wù)費中支出，B正確；因人為損壞（如業(yè)主或第三人故意或過失造成）導致的維修費用，應由責任人承擔，而非全體業(yè)主分攤，C錯誤；專項維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的“大修、中修和更新、改造”，不包括日常小修，但D項表述“僅可用于電梯、消防等大型設(shè)備”過于狹窄，實際上還包括屋頂、外墻、樓道等共用部位，因此D不準確。綜上，B項表述最符合法規(guī)規(guī)定。29.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設(shè)單位共同完成的工作是：【選項】A.簽訂物業(yè)服務(wù)合同并立即開始收費B.辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗C.直接接管物業(yè)檔案，無需書面交接記錄D.要求建設(shè)單位支付首年物業(yè)費作為履約保證金【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)時，必須與建設(shè)單位共同進行物業(yè)承接查驗，重點對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能等進行現(xiàn)場查驗，并形成書面記錄，雙方簽字確認。選項A錯誤，物業(yè)服務(wù)合同雖需簽訂，但收費應自合同約定或?qū)嶋H提供服務(wù)之日起計算，并非“立即”；選項C錯誤，物業(yè)檔案必須辦理正式書面交接，確保權(quán)責清晰；選項D無法律依據(jù)，建設(shè)單位無義務(wù)支付物業(yè)費作為保證金。因此，B項為法定程序，表述準確。30.關(guān)于業(yè)主委員會的組成和運作，下列說法符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項】A.業(yè)主委員會成員可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)推薦并經(jīng)業(yè)主大會表決通過B.業(yè)主委員會每屆任期一般為3至5年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則確定C.業(yè)主委員會主任可自行決定動用專項維修資金用于緊急維修D(zhuǎn).業(yè)主委員會不具備訴訟主體資格，不能以自己名義提起訴訟【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員必須為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)推薦，故A錯誤；業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定，通常為3至5年，B正確；專項維修資金的使用必須經(jīng)業(yè)主大會或授權(quán)程序決定，即使緊急情況也需事后補辦手續(xù)，主任無權(quán)自行決定，C錯誤；根據(jù)《民法典》第二百七十七條及司法實踐，業(yè)主委員會在依法成立并備案后，可作為原告或被告參與涉及業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，具備一定訴訟主體資格，D錯誤。因此，B項表述準確，符合現(xiàn)行法規(guī)。31.在物業(yè)管理服務(wù)中，關(guān)于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主參加，且必須達到總?cè)藬?shù)三分之二以上方可召開B.業(yè)主大會可以采用書面征求意見形式召開，但需有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參與表決C.業(yè)主大會首次會議應當由建設(shè)單位組織召開，且需在物業(yè)交付使用后兩年內(nèi)完成D.業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主具有約束力，但對未參與表決的業(yè)主不具效力【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會可以采用集體討論或書面征求意見等形式召開。其中，采用書面征求意見形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參與表決，方為有效。選項A錯誤，業(yè)主大會并非必須全體業(yè)主參加，也非必須達到三分之二以上人數(shù)；選項C錯誤，首次業(yè)主大會會議通常由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導，建設(shè)單位僅負有協(xié)助義務(wù)，并非必須由其組織，且無“兩年內(nèi)必須完成”的強制時限；選項D錯誤，業(yè)主大會依法作出的決定對全體業(yè)主具有法律約束力，無論其是否參與表決。因此，B項表述準確，符合現(xiàn)行法規(guī)要求。32.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題，正確的處理方式是：【選項】A.直接向全體業(yè)主通報，并暫停提供物業(yè)服務(wù)B.要求建設(shè)單位限期整改，并書面記錄查驗情況C.自行組織維修，費用從物業(yè)服務(wù)費中列支D.向房地產(chǎn)行政主管部門舉報，由其責令建設(shè)單位整改【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題的，應當書面通知建設(shè)單位，并要求其限期整改。同時，查驗過程及結(jié)果應形成書面記錄，由雙方簽字確認。選項A錯誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)因質(zhì)量問題暫停服務(wù)；選項C錯誤，維修責任在保修期內(nèi)應由建設(shè)單位承擔，不得擅自使用物業(yè)服務(wù)費；選項D雖可作為后續(xù)手段，但并非首選或法定直接程序，應先與建設(shè)單位協(xié)商整改。因此，B項為最符合法規(guī)規(guī)定的處理方式。33.下列關(guān)于住宅專項維修資金使用的說法，正確的是：【選項】A.維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理費用B.使用維修資金需經(jīng)業(yè)主委員會全體成員一致同意C.緊急情況下，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接申請使用維修資金進行搶修D(zhuǎn).維修資金的使用應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意【參考答案】D【解析】根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常管理費用（排除A）。其使用需經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主同意，即專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙過半”），但題干表述為“需經(jīng)……同意”，結(jié)合常規(guī)理解及部分地方實施細則，D項表述在強調(diào)啟動使用門檻時符合“雙三分之二參與”的前提，屬正確選項。B項錯誤，業(yè)主委員會無權(quán)單獨決定；C項錯誤，緊急情況下雖可簡化程序，但仍需按規(guī)定報備并事后補辦手續(xù)，不能由物業(yè)企業(yè)“直接申請使用”。因此，D為最準確選項。34.物業(yè)服務(wù)合同到期后，若業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，而原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，下列說法正確的是：【選項】A.原物業(yè)服務(wù)合同自動終止，雙方形成事實服務(wù)關(guān)系，但無合同約束B.原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，服務(wù)期限為不定期，任何一方可隨時解除C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按原合同標準收取服務(wù)費，業(yè)主不得拒絕支付D.業(yè)主可單方面拒絕支付服務(wù)費，直至簽訂新合同【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但應當提前六十日書面通知對方。因此，B項正確。A項錯誤，合同并未終止，而是轉(zhuǎn)為不定期；C項雖在實踐中常被認可，但前提是合同繼續(xù)有效，而其權(quán)利來源于B項所述的法律狀態(tài)；D項錯誤，業(yè)主無權(quán)單方拒付費用，否則構(gòu)成違約。綜上，B為最符合法律規(guī)定的選項。35.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列行為中屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止并及時向有關(guān)行政主管部門報告的是：【選項】A.業(yè)主在自家陽臺晾曬衣物B.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房用于開設(shè)小型便利店C.業(yè)主在公共綠地種植花草用于觀賞D.業(yè)主在樓道內(nèi)臨時堆放搬家紙箱不超過24小時【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政主管部門報告。選項B中，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，屬于“住改商”行為，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，違反《民法典》第二百七十九條，屬于違法行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)制止并報告。選項A、C、D均屬合理使用或臨時行為，不構(gòu)成違法或違規(guī)，無需報告。因此，B為正確答案。36.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，只需業(yè)主委員會全體成員一致同意即可生效【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：-選項A錯誤。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而非“總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)”的簡單多數(shù)。-選項B正確?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于重大事項，須經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但根據(jù)《物業(yè)管理條例》原規(guī)定（結(jié)合部分地方實施細則及歷年真題考點），常表述為“雙三分之二以上同意”，在本題語境下，B項符合多數(shù)真題對“專項維修資金使用”的傳統(tǒng)考點要求，視為正確。-選項C錯誤。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于特別重大事項，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅面積達標即可。-選項D錯誤。管理規(guī)約的制定和修改屬于業(yè)主共同決定事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，不能僅由業(yè)主委員會決定。37.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，若業(yè)主無正當理由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.立即停止對該業(yè)主提供所有物業(yè)服務(wù)B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.對該業(yè)主住宅采取斷水、斷電等強制措施D.在小區(qū)公告欄公開業(yè)主姓名及欠費金額以示警示【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十四條及《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定：-選項A錯誤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得因部分業(yè)主欠費而停止對整棟樓或該業(yè)主的基本物業(yè)服務(wù)（如保潔、安保、公共設(shè)施維護等），否則可能構(gòu)成違約。-選項B正確。業(yè)主逾期不支付物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請支付令，這是法律明確賦予的救濟途徑。-選項C錯誤。斷水、斷電屬于違法行為，供水、供電是公共服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)實施此類措施，即使合同中有類似條款也屬無效。-選項D錯誤。公開業(yè)主個人信息（如姓名、欠費金額）可能侵犯隱私權(quán)，違反《個人信息保護法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應通過合法途徑催收，不得擅自公示。38.下列關(guān)于物業(yè)專項維修資金使用的說法，符合現(xiàn)行法規(guī)要求的是：【選項】A.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理開支B.電梯故障需緊急維修時，可不經(jīng)業(yè)主大會表決，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接動用維修資金C.維修資金的使用方案應由業(yè)主委員會提出，并經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過D.商品住宅的專項維修資金由業(yè)主在辦理房屋交付手續(xù)后一年內(nèi)一次性繳存【參考答案】C【解析】依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》及《民法典》相關(guān)規(guī)定：-選項A錯誤。專項維修資金僅用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常管理開支或物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營成本。-選項B錯誤。雖有“應急使用”情形（如電梯故障危及人身安全），但通常需經(jīng)相關(guān)主管部門或街道辦確認，并履行必要程序（如公示、備案），并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)可“直接動用”，仍需符合法定條件和監(jiān)督機制。-選項C正確。維修資金的使用方案一般由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過后方可實施，體現(xiàn)業(yè)主共同決策原則。-選項D錯誤。商品住宅的專項維修資金應在辦理房屋初始登記前或購房時一次性繳存，而非“交付后一年內(nèi)”，具體時間依地方規(guī)定，但普遍早于交付環(huán)節(jié)。39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設(shè)單位共同完成的工作是：【選項】A.簽訂物業(yè)服務(wù)合同并立即開始收費B.辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗C.直接接管小區(qū)全部檔案資料，無需書面確認D.對業(yè)主進行入住資格審查并發(fā)放門禁卡【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》及行業(yè)規(guī)范：-選項A錯誤。物業(yè)服務(wù)合同雖可提前簽訂，但收費應從業(yè)主實際接收房屋或合同約定時間起算，且需完成承接查驗后方可正式提供服務(wù)。-選項B正確。物業(yè)承接查驗是法定程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在承接新建物業(yè)時，與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場查驗，并形成書面記錄，明確責任邊界，防止后續(xù)糾紛。-選項C錯誤。檔案資料的移交必須通過正式交接程序，雙方簽署移交清單，確保資料完整性和可追溯性，不能“直接接管”而無書面確認。-選項D錯誤。業(yè)主入住資格由購房合同及產(chǎn)權(quán)登記決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)審查業(yè)主資格，門禁卡發(fā)放屬于服務(wù)行為，但非承接階段的核心工作。40.關(guān)于業(yè)主委員會的職責，下列說法錯誤的是：【選項】A.業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同B.業(yè)主委員會可決定使用專項維修資金用于小區(qū)綠化改造C.業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布物業(yè)管理相關(guān)情況和經(jīng)費收支D.業(yè)主委員會成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職【參考答案】B【解析】依據(jù)《物業(yè)管理條例》及《民法典》相關(guān)規(guī)定：-選項A正確。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)，可代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。-選項B錯誤。專項維修資金的使用屬于業(yè)主共同決定事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有提議權(quán)和執(zhí)行權(quán)，無權(quán)自行決定使用，尤其用于非緊急維修的綠化改造更需業(yè)主大會同意。-選項C正確。業(yè)主委員會負有信息公開義務(wù)，應定期公布物業(yè)管理工作進展、公共收益及經(jīng)費收支情況，保障業(yè)主知情權(quán)。-選項D正確。為避免利益沖突，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定業(yè)主委員會成員不得在本區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或兼職，以確保其履職的獨立性和公正性。41.在物業(yè)管理服務(wù)中，關(guān)于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主參加，且必須有三分之二以上業(yè)主出席方可召開B.業(yè)主大會可以由業(yè)主委員會召集，首次業(yè)主大會應由物業(yè)所在地的街道辦事處組織C.業(yè)主大會只需半數(shù)以上業(yè)主同意即可決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主大會決議事項只需過半數(shù)投票權(quán)業(yè)主同意即為有效，無需考慮建筑面積比例【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)定：首次業(yè)主大會會議應由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織籌備，而非由業(yè)主自發(fā)召開，故B項正確。A項錯誤，業(yè)主大會召開并不要求全體業(yè)主參加，也非必須三分之二以上業(yè)主出席，而是根據(jù)地方規(guī)定通常要求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加（即“雙過半”）；C項錯誤，選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于重大事項，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙過半”），并非僅人數(shù)過半；D項錯誤，業(yè)主大會決議效力不僅看業(yè)主人數(shù)，還需考慮其所擁有的專有部分面積比例，重大事項需滿足“雙過半”或更高比例要求。因此，B為唯一正確選項。42.物業(yè)服務(wù)合同到期后，若業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，而原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，下列說法正確的是：【選項】A.原物業(yè)服務(wù)合同自動終止，雙方形成事實服務(wù)關(guān)系但無合同約束B.原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，服務(wù)期限轉(zhuǎn)為不定期，任何一方可隨時解除C.必須重新簽訂書面合同，否則原企業(yè)不得繼續(xù)收費D.業(yè)主可拒絕支付物業(yè)服務(wù)費，因合同已失效【參考答案】B【解析】依據(jù)《民法典》第九百四十八條之規(guī)定：物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但應當提前六十日書面通知對方。因此，B項表述完全符合法律規(guī)定。A項錯誤，因合同并未自動終止；C項錯誤，法律允許在特定情形下形成不定期合同，無需立即重新簽訂；D項錯誤，業(yè)主仍應按原合同標準支付服務(wù)費，否則構(gòu)成違約。故正確答案為B。43.關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列情形中符合法定程序的是：【選項】A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接決定使用維修資金用于小區(qū)電梯大修B.經(jīng)業(yè)主委員會同意后即可動用維修資金，無需業(yè)主大會表決C.需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意D.在緊急情況下，經(jīng)相關(guān)主管部門審核后可先行使用，事后補辦業(yè)主表決程序【參考答案】D【解析】根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，一般情況下使用維修資金需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意（注：《民法典》已將原“雙三分之二”同意調(diào)整為“雙四分之三”參與表決且“雙過半”同意，但實踐中緊急情形有特殊規(guī)定）。然而，在發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時（如電梯故障、消防系統(tǒng)癱瘓等），可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處審核同意后，先行使用維修資金，事后按規(guī)定補辦相關(guān)業(yè)主表決程序。因此D項正確。A、B項明顯違反業(yè)主共同決定原則；C項雖接近舊規(guī)，但未體現(xiàn)“參與表決”前提，且未涵蓋緊急情形的例外規(guī)定，故不準確。綜上，D為最佳選項。44.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，對業(yè)主個人信息的處理應當遵循的原則是：【選項】A.只要用于小區(qū)管理目的，無需征得業(yè)主同意即可收集和使用其個人信息B.可將業(yè)主聯(lián)系方式提供給合作的裝修公司以促進社區(qū)服務(wù)C.應遵循合法、正當、必要原則，并明示處理目的、方式和范圍D.業(yè)主入住即視為默認授權(quán)物業(yè)企業(yè)可自由使用其所有個人信息【參考答案】C【解析】根據(jù)《中華人民共和國個人信息保護法》第十三條及物業(yè)管理相關(guān)規(guī)范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主個人信息必須遵循合法、正當、必要和誠信原則，不得過度收集；應當明示處理目的、方式和范圍，并取得個人同意（法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外）。C項準確體現(xiàn)了這一法律要求。A項錯誤，即使用于小區(qū)管理，也需在必要范圍內(nèi)并履行告知義務(wù)；B項錯誤，未經(jīng)業(yè)主單獨同意，不得向第三方提供其個人信息；D項錯誤，默示同意不等于授權(quán)自由使用，尤其涉及敏感信息時更需明確授權(quán)。因此，C為唯一正確選項。45.在物業(yè)承接查驗過程中，下列關(guān)于建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任的說法，正確的是：【選項】A.承接查驗僅由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方完成，建設(shè)單位無需參與B.查驗發(fā)現(xiàn)的問題由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責整改，建設(shè)單位不承擔責任C.建設(shè)單位應在現(xiàn)場查驗前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，并對資料真實性負責D.承接查驗完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即對所有設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問題承擔全部責任【參考答案】C【解析】依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，物業(yè)承接查驗是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進行的活動，建設(shè)單位負有移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料的義務(wù)，并對所移交資料的真實性、完整性負責。C項表述準確。A項錯誤，承接查驗需雙方共同參與；B項錯誤，查驗中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題應由建設(shè)單位負責整改，而非物業(yè)企業(yè)；D項錯誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅對查驗后接收的設(shè)施設(shè)備承擔日常維護責任，而非對原有質(zhì)量缺陷負責。因此，C為正確答案。46.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，應當經(jīng)全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求，屬于物業(yè)管理法規(guī)中的高頻考點和易混淆點。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般事項，需“參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，而非“總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)”，此處混淆了“參與表決”與“全體”的概念。B項正確：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，《民法典》第二百七十八條明確規(guī)定，需“經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，而原《物業(yè)管理條例》曾規(guī)定為“雙三分之二”，但結(jié)合現(xiàn)行《民法典》及實務(wù)操作，該表述在多數(shù)地方性法規(guī)和考試真題中仍沿用“雙三分之二”作為標準答案，尤其在未明確引用《民法典》的舊題庫中，B項為最符合題意的選項。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于重大事項，需“參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上”的業(yè)主同意，而非僅面積達標即可。D項錯誤：制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同管理事項，只需“雙過半”（參與表決的雙過半），無需全體業(yè)主一致同意。47.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。下列關(guān)于承接查驗的說法，錯誤的是：【選項】A.承接查驗應當在物業(yè)交付使用前完成B.承接查驗的費用一般由建設(shè)單位承擔C.未經(jīng)查驗或查驗不合格的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接D.承接查驗記錄只需物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方簽字確認即可生效【參考答案】D【解析】本題聚焦物業(yè)承接查驗制度，是物業(yè)管理實務(wù)操作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是歷年考試中的重點和易錯點。A項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，承接查驗應在物業(yè)交付使用前完成，以確保物業(yè)具備基本使用條件。B項正確：承接查驗費用原則上由建設(shè)單位承擔，因其屬于開發(fā)建設(shè)階段的延續(xù)義務(wù)。C項正確：《物業(yè)承接查驗辦法》第十條明確規(guī)定，未經(jīng)查驗或查驗不合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接，以規(guī)避后續(xù)管理責任風險。D項錯誤：承接查驗記錄必須由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方共同簽字確認，并作為移交資料的重要組成部分，單方簽字不具備法律效力，此為常見混淆點，考生易誤認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)可單方確認。48.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列行為中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)制止但無權(quán)直接處罰的是：【選項】A.業(yè)主擅自將住宅改為經(jīng)營性用房B.業(yè)主在公共綠地內(nèi)私自搭建構(gòu)筑物C.業(yè)主在樓道內(nèi)堆放易燃物品D.業(yè)主未按時繳納物業(yè)服務(wù)費【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限邊界，屬于物業(yè)管理權(quán)責劃分的核心考點，易與行政執(zhí)法權(quán)混淆。A項錯誤：擅自“住改商”違反《民法典》第二百七十九條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可勸阻、報告，但無權(quán)直接制止或處罰；不過部分地方性法規(guī)賦予物業(yè)一定管理權(quán)，但總體仍屬報告主管部門處理范疇。B項錯誤：私搭亂建屬于違法建設(shè)行為，物業(yè)僅有勸阻和報告職責，強制拆除權(quán)屬于城管或規(guī)劃部門。C項正確：在樓道堆放易燃物品存在消防安全隱患，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《消防法》及物業(yè)服務(wù)合同，有權(quán)立即制止并要求清除，因其直接威脅公共安全，屬于物業(yè)日常安全管理職責范圍，但無權(quán)進行罰款等行政處罰。D項錯誤：欠繳物業(yè)費屬于合同違約行為，物業(yè)可通過催繳、訴訟等方式主張權(quán)利，但不能采取停水停電等強制措施，更無處罰權(quán)。綜上，C項是物業(yè)在緊急安全情形下可主動制止的行為，但依然不具行政處罰權(quán)，符合題干“有權(quán)制止但無權(quán)處罰”的要求。49.關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列說法正確的是：【選項】A.維修資金可用于支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理開支B.電梯故障需要緊急維修時，可不經(jīng)業(yè)主表決直接使用維修資金C.維修資金的使用方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面制定并實施D.維修資金屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得挪用【參考答案】D【解析】本題圍繞住宅專項維修資金的性質(zhì)與使用規(guī)則，是物業(yè)管理法規(guī)中的高頻難點，考生易混淆其用途與決策程序。A項錯誤：維修資金專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務(wù)開支，否則屬于挪用。B項錯誤：雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定了“應急使用”情形（如電梯故障、消防系統(tǒng)失效等），但仍需履行特定程序，如由相關(guān)業(yè)主、業(yè)委會或社區(qū)組織確認，部分地區(qū)允許“先維修后補程序”，但并非完全“不經(jīng)表決”，且需符合地方實施細則，表述過于絕對。C項錯誤：維修資金使用方案須由業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅可提出建議或代為申報，無權(quán)單方制定實施。D項正確：維修資金屬于業(yè)主共有財產(chǎn)，受《民法典》和《住宅專項維修資金管理辦法》嚴格保護，任何單位和個人不得挪作他用，違者將承擔法律責任，此為基本原則，表述準確無誤。50.物業(yè)服務(wù)合同到期后，若業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，而原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，下列說法正確的是：【選項】A.原物業(yè)服務(wù)合同自動終止，雙方形成無因管理關(guān)系B.原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，服務(wù)期限為不定期C.業(yè)主可拒絕支付此期間的物業(yè)服務(wù)費D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可單方面提高服務(wù)收費標準【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務(wù)合同到期后的法律關(guān)系處理，屬于《民法典》合同編與物業(yè)管理交叉的難點，實務(wù)中爭議較多。A項錯誤：合同到期后繼續(xù)服務(wù)，不構(gòu)成無因管理，而是基于雙方默示行為形成事實合同關(guān)系，適用原合同條款。B項正確：根據(jù)《民法典》第九百四十八條，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或另聘決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。此為法律明確規(guī)定，是考試核心考點。C項錯誤：在不定期服務(wù)期間，業(yè)主仍應按原合同標準支付物業(yè)費，否則構(gòu)成違約。D項錯誤：不定期合同期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方變更服務(wù)內(nèi)容或收費標準，如需調(diào)整，須經(jīng)業(yè)主共同決定或協(xié)商一致。因此，B項準確反映了法律規(guī)定，其余選項均存在對合同效力或權(quán)利義務(wù)的誤解。51.在物業(yè)管理服務(wù)中，關(guān)于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主參加，缺席即視為無效B.業(yè)主大會可以采用書面征求意見形式，但需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.只要超過三分之一的業(yè)主提議，即可召開臨時業(yè)主大會D.業(yè)主委員會有權(quán)自行決定是否召開業(yè)主大會，無需征得業(yè)主同意【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條和第十二條規(guī)定，業(yè)主大會可以采用集體討論或書面征求意見的形式召開；決定重大事項（如選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用維修資金等）時，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”原則。選項A錯誤，業(yè)主大會并非必須全體出席，可委托或書面形式參與；選項C錯誤，臨時業(yè)主大會的召開條件是20%以上業(yè)主提議，而非三分之一；選項D錯誤，業(yè)主委員會無權(quán)擅自決定召開業(yè)主大會，其職責是組織召開，但是否召開應依據(jù)法定條件。因此，B項表述準確，符合法規(guī)要求。52.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法中，正確的是：【選項】A.物業(yè)服務(wù)合同屬于單務(wù)合同，僅物業(yè)服務(wù)企業(yè)負有義務(wù)B.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同對全體業(yè)主不具有約束力C.物業(yè)服務(wù)合同到期后，若未續(xù)簽但物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)，原合同繼續(xù)有效D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可因部分業(yè)主未繳納物業(yè)費而拒絕為整棟樓提供服務(wù)【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。因此C項正確。A項錯誤，物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同，雙方互負權(quán)利義務(wù)；B項錯誤，業(yè)主委員會依法代表全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有法律約束力；D項錯誤，物業(yè)服務(wù)具有公共性和整體性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得因個別業(yè)主欠費而中斷對其他業(yè)主的服務(wù)，否則構(gòu)成違約。53.在住宅專項維修資金的使用中，以下哪種情形不需要經(jīng)業(yè)主共同決定？【選項】A.電梯故障危及人身安全需緊急維修B.屋頂防水層老化導致大面積滲漏C.小區(qū)綠化帶補種花草D.消防設(shè)施嚴重損壞需立即更換【參考答案】C【解析】根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條規(guī)定，涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，一般需經(jīng)業(yè)主共同決定。但第十九條同時規(guī)定，在發(fā)生危及房屋安全或嚴重影響業(yè)主正常生活的緊急情況（如電梯故障、消防設(shè)施損壞、屋頂嚴重滲漏等）時，可按照應急程序使用維修資金，無需事先經(jīng)業(yè)主大會表決。而小區(qū)綠化帶補種花草屬于日常養(yǎng)護范疇，通常由物業(yè)服務(wù)費支出，不屬于維修資金使用范圍，更無需業(yè)主共同決定。因此C項為正確答案。A、B、D均屬于緊急維修情形，雖可簡化程序，但仍屬于維修資金使用事項，本質(zhì)上仍需事后公示并接受監(jiān)督，但題干問的是“不需要經(jīng)業(yè)主共同決定”，C項完全不涉及維修資金使用，故最符合題意。54.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗新建物業(yè)時，發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位移交的資料不齊全，正確的處理方式是：【選項】A.拒絕承接，直至建設(shè)單位補齊全部資料B.先行承接物業(yè)，同時書面要求建設(shè)單位限期補齊資料，并保留追責權(quán)利C.直接向業(yè)主委員會投訴，由其出面協(xié)調(diào)D.自行補充缺失資料，確保后續(xù)管理正常運行【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗過程中，發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位移交的資料不齊全或共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題的，應當書面通知建設(shè)單位，并明確整改要求和時限；建設(shè)單位應當及時整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在確保基本管理秩序的前提下先行承接，但必須保留相關(guān)證據(jù)和追責權(quán)利。選項A過于絕對，可能影響業(yè)主正常入住；選項C雖可作為輔助手段，但非首要處理方式；選項D錯誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)也無能力自行補充原始工程資料。因此，B項既符合法規(guī)要求，又具有實操合理性。55.關(guān)于業(yè)主裝飾裝修房屋的行為，下列說法錯誤的是：【選項】A.業(yè)主裝修前應事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對裝修活動進行現(xiàn)場檢查C.業(yè)主可隨意拆除承重墻以擴大室內(nèi)空間D.因裝修造成共用部位損壞的，業(yè)主應承擔修復責任【參考答案】C【解析】根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條和第十三條規(guī)定，業(yè)主裝修前應向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對裝修行為進行監(jiān)督和現(xiàn)場檢查；涉及共用部位或可能影響建筑結(jié)構(gòu)安全的裝修行為，必須遵守相關(guān)規(guī)范。其中，承重墻屬于建筑主體結(jié)構(gòu)，嚴禁擅自拆除或改動，否則將危及整棟建筑安全，屬于違法行為。因此C項“可隨意拆除承重墻”明顯錯誤。A、B、D三項均符合法規(guī)要求：A項為法定義務(wù)；B項為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理職責；D項體現(xiàn)“誰損壞、誰負責”原則。故本題選C。56.在物業(yè)管理服務(wù)中，關(guān)于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主參加，缺席視為棄權(quán)B.業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式C.召開業(yè)主大會必須提前15日通知全體業(yè)主D.業(yè)主大會決議須經(jīng)全體業(yè)主三分之二以上同意方為有效【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會的召開形式可以靈活多樣，既可采用集體討論方式，也可采取書面征求意見的形式，因此選項B正確。選項A錯誤，業(yè)主大會并非必須全體參加，缺席不等于棄權(quán)，可通過委托等方式行使表決權(quán)。選項C錯誤，法規(guī)規(guī)定應提前15日通知，但具體時間可能因地方性法規(guī)略有調(diào)整，且并非所有情形都強制15日，故表述絕對化。選項D錯誤，業(yè)主大會一般事項決議需專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（“雙過半”），重大事項（如籌集維修資金、改建重建等）才需“雙三分之二”以上同意，而非“全體業(yè)主三分之二”。因此，B為最準確選項。57.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設(shè)單位共同完成物業(yè)承接查驗工作。關(guān)于承接查驗的主體和內(nèi)容，以下說法正確的是：【選項】A.承接查驗僅由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面完成，建設(shè)單位無需參與B.承接查驗的內(nèi)容包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料C.承接查驗完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可拒絕接收不符合標準的物業(yè)D.承接查驗應在業(yè)主入住后一個月內(nèi)完成【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，物業(yè)承接查驗應由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同實施，雙方均為責任主體，故A錯誤。承接查驗的內(nèi)容明確包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)技術(shù)資料、竣工圖紙等，B表述準確。C項雖看似合理，但法規(guī)規(guī)定若存在不符合標準的情形，應由雙方協(xié)商整改，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面拒絕接收，因此C表述不嚴謹。D項錯誤，承接查驗應在物業(yè)交付使用前完成，而非業(yè)主入住后。綜上，B為正確答案。58.關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列情形中，可以依法申請使用維修資金的是：【選項】A.業(yè)主個人室內(nèi)墻面滲水需要維修B.小區(qū)公共電梯因故障停運需緊急維修C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房屋頂漏水D.某棟樓業(yè)主自行加裝陽臺護欄所需費用【參考答案】B【解析】住宅專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。選項B中電梯屬于全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，其故障維修屬于維修資金使用范圍，且若屬緊急情況，還可按應急程序申請，故B正確。選項A屬于業(yè)主專有部分，維修責任由業(yè)主自行承擔；選項C中物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房若非全體業(yè)主共有，則不屬于維修資金使用范圍；選項D為業(yè)主私自加裝行為，不屬于法定共用部位或設(shè)施，不得動用維修資金。因此，僅B符合規(guī)定。59.物業(yè)服務(wù)合同到期后，若業(yè)主大會未作出續(xù)聘或解聘決定，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)，則下列說法正確的是：【選項】A.原物業(yè)服務(wù)合同自動終止，雙方形成無合同關(guān)系B.視為原合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可單方面提高服務(wù)收費標準D.業(yè)主有權(quán)拒絕支付任何物業(yè)服務(wù)費用【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十八條，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。因此B正確。A錯誤，合同并未自動終止；C錯誤，不定期合同仍應按原約定履行，不得擅自變更收費標準；D錯誤，業(yè)主仍需按原合同支付服務(wù)費用，否則構(gòu)成違約。故正確答案為B。60.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，關(guān)于車輛停放管理，下列做法符合現(xiàn)行法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的是：【選項】A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對未繳納停車費的業(yè)主車輛采取鎖車措施B.地下車庫屬于開發(fā)商所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)管理C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應在顯著位置公示停車收費標準及管理規(guī)定D.業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一律承擔全部賠償責任【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》及地方物業(yè)管理條例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車服務(wù)收費應實行明碼標價，并在顯著位置公示收費標準、管理規(guī)則等內(nèi)容，保障業(yè)主知情權(quán)，故C正確。A錯誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無行政執(zhí)法權(quán)，不得采取鎖車等強制措施，應通過協(xié)商或法律途徑解決欠費問題。B錯誤，地下車庫權(quán)屬需根據(jù)規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)登記確定，若屬全體業(yè)主共有或已出售給業(yè)主，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍可依合同進行管理。D錯誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否擔責需根據(jù)合同約定及過錯原則判斷，并非“一律”承擔全部責任。因此，C為唯一合法合規(guī)選項。61.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.業(yè)主大會作出選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.業(yè)主大會作出籌集和使用專項維修資金的決定，只需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.業(yè)主大會作出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意D.業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約的決定，應當經(jīng)全體業(yè)主一致同意【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：-選項A錯誤。選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于一般事項，需“雙過半”，即專有部分面積占比過半且業(yè)主人數(shù)過半，但前提是“參與表決”的業(yè)主滿足該比例，而非全體業(yè)主。-選項B錯誤?；I集和使用專項維修資金屬于重大事項，其中“籌集”需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；“使用”才適用“雙過半”規(guī)則，但題干未區(qū)分“籌集”與“使用”，籠統(tǒng)表述錯誤。-選項C正確。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于重大事項，依法需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但若按舊《物業(yè)管理條例》表述（未區(qū)分“參與表決”），則為“總面積和總?cè)藬?shù)三分之二以上”，結(jié)合多數(shù)地方實踐及真題慣例，C項表述符合考試常見標準答案。-選項D錯誤。制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同管理事項，適用“雙過半”規(guī)則，無需全體業(yè)主一致同意。62.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)，業(yè)主可依法采取的救濟措施不包括：【選項】A.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任B.經(jīng)業(yè)主大會決定后，依法解除物業(yè)服務(wù)合同C.單個業(yè)主直接拒絕繳納全部物業(yè)服務(wù)費用D.向物業(yè)所在地的街道辦事處或房地產(chǎn)行政主管部門投訴【參考答案】C【解析】-選項A正確。根據(jù)《民法典》合同編，違約方應承擔繼續(xù)履行、補救或賠償損失等責任，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。-選項B正確。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴重違約，經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，可解除合同，符合《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定。-選項C錯誤。單個業(yè)主無權(quán)因物業(yè)服務(wù)瑕疵而拒繳全部物業(yè)費。根據(jù)司法實踐及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，業(yè)主可請求減免部分費用或要求賠償，但不得擅自拒繳全部費用，否則可能構(gòu)成違約。-選項D正確。業(yè)主有權(quán)向主管部門投訴，這是行政救濟途徑之一。因此，C項不屬于合法救濟措施，為本題正確答案。63.