門東項目商業(yè)操作方案分析報告目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況

門東商業(yè)規(guī)劃及面積劃分門東商業(yè)預售蓄水情況及遇到的問題商鋪直接銷售后對經(jīng)營管理的影響商業(yè)定位、運營思路及租賃商戶儲備情況周邊租金調研及回報測算操作方案建議目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況現(xiàn)狀規(guī)劃目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況商業(yè)及文保建筑居住居住商業(yè)項目整體商業(yè)及文物保護建筑呈現(xiàn)倒“F”型，把居住功能自然分割為兩部分。面積劃分目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況01棟本鋪位面積10棟本鋪位面積25棟本鋪位面積26棟本鋪位面積01＃287.6801＃362.3201＃481.8701＃443.6202＃448.9102＃620.8602＃551.8202＃580.0603＃319.8203＃548.7803＃815.6203＃1195.09

04＃827.44

04＃1267.2

05＃351.68

05＃1389.13

06＃1058.58

項目沿秦淮河一側和沿明城墻一側的商鋪，面積劃分從287－1400㎡，面積較大，總價較高，銷售速度較慢。

門東商業(yè)規(guī)劃及面積劃分門東商業(yè)預售蓄水情況及遇到的問題商鋪直接銷售后對經(jīng)營管理的影響商業(yè)定位、運營思路及租賃商戶儲備情況周邊租金調研及回報測算操作方案建議目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況

門東商業(yè)規(guī)劃及面積劃分

門東商業(yè)預售蓄水情況及遇到的問題

商鋪直接銷售后對經(jīng)營管理的影響商業(yè)定位、運營思路及租賃商戶儲備情況周邊租金調研及回報測算操作方案建議目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況直接銷售商鋪，對投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經(jīng)營，靈活度較高。但只售不租帶來的是整個賣場或商業(yè)街的產(chǎn)權分離，開發(fā)商銷售后租賃無法控制，小業(yè)主各自為政。這勢必將導致整個賣場或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營局面，商業(yè)規(guī)模大的后果將更嚴重。業(yè)主自行出租商鋪將容易出現(xiàn)商業(yè)街某一業(yè)態(tài)過多，業(yè)態(tài)互補性不夠，整條商業(yè)街的商業(yè)聚客能力不足。同時，由于小業(yè)主對租賃商家的品牌度、承租能力、經(jīng)營能力等都無法做到專業(yè)的考評，商鋪租賃以價高者得，最后的結果更多是商鋪不斷轉租甚至空置。商鋪直接銷售后的影響

門東商業(yè)規(guī)劃及面積劃分

門東商業(yè)預售蓄水情況及遇到的問題商鋪直接銷售后對經(jīng)營管理的影響

商業(yè)定位、運營思路及租賃商戶儲備情況周邊租金調研及回報測算操作方案建議目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況商業(yè)定位長樂渡將是，南京特征凸顯的新城市名片城市休閑旅游和人文體驗之目的地保護創(chuàng)新引領品質仿古建筑群、文保建筑、明清文化…歷史文化與南京古民居和民俗保護、傳承和商業(yè)再造；成為老城南片區(qū)商業(yè)開發(fā)、區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的現(xiàn)行啟動點、文化輻射點、商業(yè)示范區(qū)；南京文化創(chuàng)意商業(yè)產(chǎn)品聚集地，休閑娛樂前沿平臺；融歷史文化與旅游，融古建民風雨現(xiàn)代商業(yè)，融民俗體驗和優(yōu)質商業(yè)服務為一體的創(chuàng)新歷史街區(qū)。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況業(yè)態(tài)規(guī)劃核心一核心二博納影院沿秦淮河動線打造濱水餐飲帶沿中間動線打造文化休閑軸沿明城墻一側動線打造餐飲清吧軸濱水餐飲帶餐飲清吧軸文化休閑軸目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況租賃商戶儲備情況濱水餐飲帶濱水餐飲帶目前在此區(qū)域有租賃意向的商戶有：東淮西川、咖啡陪你、貴仁府米線品牌、如意菜飯、張生記、北疆飯店、毛家飯店、晉家門；餐飲酒吧軸目前在此區(qū)域有租賃意向的商戶有：諾亞方舟、蘇荷酒吧；餐飲酒吧軸

門東商業(yè)規(guī)劃及面積劃分

門東商業(yè)預售蓄水情況及遇到的問題商鋪直接銷售后對經(jīng)營管理的影響商業(yè)定位、運營思路及租賃商戶儲備情況

周邊租金調研及回報測算操作方案建議目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況周邊租金情況調研熙南里商業(yè)街區(qū)，租金在5元/㎡/天左右主要業(yè)態(tài)有珠寶玉石零售、銀行、典當行、咖啡、大型餐飲、特色餐飲等。商鋪鋪位劃分以一帶二為主，三層商鋪為輔，面積區(qū)間在40-600㎡，商鋪租金在5-8元/㎡/天。綠柳居一層100㎡：6元/平米/天；雨花茶坊三層600㎡：3.1元/㎡/天；物業(yè)費統(tǒng)一為12元/㎡/天。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況周邊租金情況調研夫子廟，租金在5-30元/㎡/天主要業(yè)態(tài)為服裝、飾品、小吃、國際快餐。小吃30㎡一層：18.5元/㎡/天；飾品100㎡一層：6元/㎡/天；服裝22㎡負一層：4.5元/㎡/天；服裝150㎡一層：24.5元/㎡/天；火鍋600㎡三層：2.4元/㎡/天；美甲店12㎡一層：4.8元/㎡/天；奶茶店15㎡一層：15.5元/㎡/天。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況周邊租金情況調研老門東，租金零售6-8元/㎡/天，餐飲3-5元/㎡/天主要為民俗產(chǎn)品、旅游紀念品、小吃、咖啡、酒吧。長樂路風味小吃二層60㎡：3.1元/㎡/天；長樂路賓館三層整層2200㎡：2.6元/㎡/天；長樂路服裝二層50㎡：3元/㎡/天；老門東餐飲二層350㎡：6元/㎡/天；老門東小吃一層30㎡：4元/㎡/天；老門東商業(yè)街區(qū)內(nèi)物業(yè)費為20元/㎡/月。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況周邊租金情況調研晨光1865街區(qū)，租金在1.2-3元/㎡/天主要為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公、餐飲、休閑娛樂，辦公面積劃分在600-3000㎡，商業(yè)面積劃分在800-3000㎡。休閑娛樂二層2000㎡：2.5元/㎡/天；餐飲兩層1500㎡：3元/㎡/天。商業(yè)物業(yè)費在5元/㎡/月目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況本項目定價建議熙南里商業(yè)街區(qū)，租金在5元/㎡/天夫子廟，租金在5-30元/㎡/天老門東，租金零售6-8元/㎡/天，餐飲3-5元/㎡/天晨光1865街區(qū)，租金在1.2-3元/㎡/天本項目位于老門東西側，16棟+35棟位置靠內(nèi)，整體昭示性不強，人流導入較弱；項目以出售為主，難以統(tǒng)一管理，商戶較為抵制；商鋪面積較大，可選擇的業(yè)態(tài)范圍較窄。經(jīng)分析，本項目的租金水平預計在1.5-2.5元/㎡/天。

門東商業(yè)規(guī)劃及面積劃分

門東商業(yè)預售蓄水情況及遇到的問題商鋪直接銷售后對經(jīng)營管理的影響商業(yè)定位、運營思路及租賃商戶儲備情況周邊租金調研及回報測算

操作方案建議目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況方案對比分析返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據(jù)包租或承租年限的長短，可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往根據(jù)大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。長期包租的銷售模式，小業(yè)主在前10年內(nèi)的投資回報相對有保障（前提是返租期內(nèi)開發(fā)商遵守承諾、大商家持續(xù)經(jīng)營），但返租期過后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。目前長期包租模式基本已不再采用。1.長期返租銷售模式目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況方案對比分析2.短期委托經(jīng)營模式短期委托經(jīng)營，指開發(fā)商通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權。短期委托經(jīng)營模式，業(yè)主在委托經(jīng)營期內(nèi)不能自由使用該商鋪，開發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營管理權，進而可以對賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理，放水養(yǎng)魚，引進有實力的商家做旺商場。由此，委托經(jīng)營期結束之后業(yè)主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報有保障。同時，由于買鋪時一次性扣除委托經(jīng)營租金收益，降低了買鋪首期款，進而擴大了投資群體。短期委托經(jīng)營是目前商鋪市場上采用較多的銷售模式。短期委托經(jīng)營的銷售模式，投資者需了解開發(fā)商和經(jīng)營管理公司的經(jīng)營管理能力，經(jīng)營管理能力的高低，在很大程度上決定了商鋪價值的實現(xiàn)。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況方案對比分析3.帶租約銷售模式帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。租賃時由開發(fā)商先和商家代簽合同，投資者買鋪后再轉讓合同，也可直接與投資者簽訂合同。帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進行招商，因此對商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位；發(fā)展商也減輕了返租的包袱。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平，水分較少。但是，帶租約銷售使投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經(jīng)營無力，租金回報將降低。投資者購買商鋪前一定要充分了解商家的經(jīng)營能力、品牌度等等。帶租約銷售模式整體運作難度較高，它要求在商鋪的租金與售價之間找到平衡點。

開發(fā)商銷售商鋪，往往是根據(jù)實際情況和需要，結合多種銷售模式進行銷售，如街鋪只售不租、內(nèi)鋪返租銷售；街鋪部分帶租約+直接銷售；街鋪帶租約銷售、內(nèi)鋪返租銷售等等。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況操作案例研究1.南京花樣年花生唐項目項目位于蓮花湖畔，與蓮花湖體育館相鄰而建，與金地自在城隔新湖大道相對，占地面積約5.5萬平米，總建筑面積10萬平米，產(chǎn)權40年。項目建筑形態(tài)為盒子+步行街。擬打造為“高端精品特色商業(yè)街區(qū)”；商業(yè)高比例自持，自持比例達70%；用于銷售的商業(yè)部分總體量為2萬多平米，其中9600平米的沿街商鋪，11600平米的LOFT公寓。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況操作案例研究1.南京花樣年花生唐項目具體操作模式如下：商鋪面積：138㎡銷售表價：32000元/㎡付款方式：首付50%總房款（即138㎡*32000元/㎡*50%=2208000元）+月供（月供由開發(fā)商每月定期支付給業(yè)主）月供：26408元購物卡：15600元/年*15年=234000元年投資回報率:[(26408元/月*12月*10年)/15年]/2208000=9.6%+15600元（購物卡）備注：15年經(jīng)營權歸開發(fā)商所有目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況操作案例研究1.南京花樣年花生唐項目自持目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況操作案例研究1.南京花樣年花生唐項目自持自持目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況操作案例研究2.金盛財智廣場金盛財智廣場位于中央門商圈核心，總建筑面積為12.4萬平米，集商業(yè)、SOHO辦公等多功能物業(yè)形態(tài)一體，豐富的業(yè)態(tài)組合，互為利益互補。項目的兩個主體建筑分別設置在規(guī)劃道路的東西兩側，東側B棟為國際家居廣場，西側A棟為國際建材廣場。廣場采用產(chǎn)權式商鋪經(jīng)營模式，由金盛集團開發(fā)并代為運營管理的“售管一家”形式。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況操作案例研究2.金盛財智廣場面積劃分為30-60㎡，均價在20000－50000元/㎡。售后返租8年，前2年回報率為6％，后6年為8％；8年到期后，根據(jù)商鋪最新價值、重新評估收益率，協(xié)商續(xù)租年限。目錄現(xiàn)狀規(guī)劃銷售后影響回報測算預售情況方案建議商戶儲備情況