2025年第三季度，北京辦公樓市場(chǎng)整體供應(yīng)節(jié)奏延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，未錄得新項(xiàng)目入市。本季度新租交易總面積環(huán)比回落31%。受頭部科技企業(yè)大規(guī)模需求在上半年釋放、受科技企業(yè)青睞的中關(guān)村區(qū)域可租面積快速下滑、部分大面積需求轉(zhuǎn)向周邊商務(wù)園區(qū)、整體市場(chǎng)更多業(yè)主在續(xù)租或租約重組時(shí)作出讓步、需求結(jié)構(gòu)小型化等多重因素共同作用，新租活躍度出現(xiàn)階段性收縮。搬遷需求仍為主力，占新租總面積的75%。租戶流動(dòng)動(dòng)線特點(diǎn)鮮明：金融街、通州呈區(qū)內(nèi)流動(dòng)；科技中心子市場(chǎng)（中關(guān)村、望京、奧體）間流動(dòng)活躍；CBD、麗澤為跨區(qū)搬遷主要承接地；行業(yè)方面，TMT保持需求首位占比高達(dá)31%，以算力為核心支撐的系統(tǒng)解決方案、人工智能、大數(shù)據(jù)/云計(jì)算及游戲類持續(xù)活躍；金融行業(yè)緩慢回升，新租數(shù)量環(huán)比上漲15%，以1,000平方米以下需求為主；專業(yè)服務(wù)業(yè)位列第三，CBD依然是律所、咨詢、廣告公關(guān)類租戶換遷的首選之地；醫(yī)藥及生命科學(xué)板塊部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過(guò)換遷提升企業(yè)形象，需求升至第四位。盡管受新租需求萎縮及政策規(guī)劃引導(dǎo)的大面積退租影響，本季凈吸納量仍達(dá)8.7萬(wàn)平方米。整體空置率降至19.7%。甲級(jí)凈吸納量貢獻(xiàn)近八成，空置率降幅更顯著，反映租戶品質(zhì)提升需求增強(qiáng)。區(qū)域表現(xiàn)持續(xù)分化：科技中心凈吸納量最佳，中關(guān)村空置率降至全市最低；而CBD、金融街等傳統(tǒng)核心區(qū)凈吸納量仍為負(fù)值。租金下行調(diào)整仍為刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面價(jià)降幅同樣本比環(huán)比擴(kuò)大至2.9%至每月每平方米234.8元。金融街跌幅居首；東部去化壓力導(dǎo)致望京、王府井、燕莎、CBD等多個(gè)區(qū)域租金跌幅均未出現(xiàn)收窄跡象，其中乙級(jí)樓宇租金下行壓力尤為突出。2025年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增商業(yè)項(xiàng)目交付。核心商圈及外圍商圈各有—個(gè)成熟商業(yè)體停業(yè)，項(xiàng)目原有商業(yè)模式未能迎合當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)需求，面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力，后期將更換運(yùn)營(yíng)方或啟動(dòng)改造工程。今年前八個(gè)月，北京全市社銷總額持續(xù)處于下行賽道，主要受辦公用品、通訊器材、汽車等可選消費(fèi)品零售加速減弱拖累，而餐飲收入亦維持同比下降。季內(nèi)受中式正餐及小吃快餐放慢開(kāi)業(yè)步伐影響，餐飲業(yè)態(tài)新開(kāi)店鋪占比較上季度下滑4個(gè)百分點(diǎn)至43%；而茶飲果汁和烘焙甜品作為目前調(diào)改力度較大或熱度較高項(xiàng)目的“新剛需”再次發(fā)力，季內(nèi)表現(xiàn)活躍，如可露朵、牧場(chǎng)奶倉(cāng)、野人先生等首店或連鎖店鋪在非核心商圈多點(diǎn)開(kāi)花。服飾零售類新開(kāi)店鋪占比保持30%以上的穩(wěn)定發(fā)揮，其中國(guó)內(nèi)男/女裝新開(kāi)店鋪數(shù)量有較大提升；運(yùn)動(dòng)戶外品類有所放緩；而大牌高奢保持低迷態(tài)勢(shì)，不僅拓店減少，更是在多個(gè)核心商圈項(xiàng)目出現(xiàn)閉店現(xiàn)象。美容保健、健身、超市等生活服務(wù)配套業(yè)態(tài)在非核心商圈區(qū)域型購(gòu)物中心保持活躍。能夠提供情緒價(jià)值的二次元業(yè)態(tài)仍然是各大商業(yè)項(xiàng)目引流首選，在策展、快閃店方面持續(xù)發(fā)力，如蛙得發(fā)快閃、名偵探柯南快閃分別入駐西紅門(mén)薈聚和西單大悅城。季內(nèi)外圍商圈項(xiàng)目重塑品牌組合、調(diào)改積極，新開(kāi)店鋪占比較上季提升12個(gè)百分點(diǎn)，較高的換鋪率帶動(dòng)全市季末凈吸納量為負(fù)值，空置率小幅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。由于可選消費(fèi)需求和高承租能力品牌拓店需求持續(xù)謹(jǐn)慎，季內(nèi)多個(gè)商業(yè)體下調(diào)招商定位，致使全市購(gòu)物中心首層平均租金加速下行，季末同樣本比環(huán)比下跌0.6%至每天每平方米30.6元。其中次級(jí)商圈（如中關(guān)村、望京）由于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈、調(diào)改項(xiàng)目繁多、消費(fèi)層級(jí)下沉等原因領(lǐng)降。租金收益下行之下，市場(chǎng)頻現(xiàn)外部運(yùn)營(yíng)商終止并退出與業(yè)主合作的案例。2025年第三季度，北京亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)—項(xiàng)目擴(kuò)建，帶來(lái)4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。季內(nèi)以汽配為主的制造業(yè)企業(yè)持續(xù)保持活躍，占總新租面積的35%；其次以民生為主的食品飲料及純電商需求分別錄得27%及18%的新租占比。當(dāng)下租戶策略仍舊以降本提質(zhì)為主，將部分大體量租賃需求置換到平谷等性價(jià)比更高的子市場(chǎng)，持續(xù)導(dǎo)致傳統(tǒng)區(qū)域的老項(xiàng)目流失租戶。受價(jià)格下行刺激，租戶在項(xiàng)目間的流動(dòng)換遷活躍，但需求增量有限。盡管凈吸納量連續(xù)三個(gè)季度為正，年內(nèi)累計(jì)7.5萬(wàn)平方米，但不及同期新增供應(yīng)的兩成。全市空置率仍然處于歷史高位，季末環(huán)比小幅上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)至29.6%。季末北京全市平均租金同樣本比環(huán)比加速下滑5.3%至每月每平方米42.8元，以空置率較高的平谷為首，各子市場(chǎng)租金皆有不同程度下滑。在存量市場(chǎng)流動(dòng)刺激下，原本租金水平較高的近郊區(qū)域如亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)、通州及馬駒橋等子市場(chǎng)租金降幅加速。廊坊本季度于廊坊經(jīng)開(kāi)區(qū)交付—個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來(lái)11.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。作為環(huán)京市場(chǎng)價(jià)格洼地，廊坊需求表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁，連續(xù)第五個(gè)季度凈吸納量在20萬(wàn)平方米以上。第三方物流企業(yè)錄得多筆萬(wàn)平方米以上租賃成交，加速擴(kuò)大其在廣陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)、廊坊經(jīng)開(kāi)區(qū)等近京子市場(chǎng)的物流布局。季末空置率不斷走低至2021年中進(jìn)入供應(yīng)潮以來(lái)的最低水平。天津本季度無(wú)新增項(xiàng)目交付。新增需求受下季度電商大促影響有小幅回暖，季末凈吸納量較上季增長(zhǎng)明顯錄得7.2萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下滑0.9個(gè)百分點(diǎn)。以第三方物流為主、制造業(yè)為輔分別錄得45%及20%的新租成交面積占比。武清、空港及濱海新區(qū)表現(xiàn)相對(duì)活躍。2025年第三季度，亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)和北清路子市場(chǎng)分別迎來(lái)—個(gè)生命科學(xué)專項(xiàng)園區(qū)交付，新增體量共計(jì)11.6萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目均采用“研發(fā)+中試+生產(chǎn)”復(fù)合型空間形態(tài)，進(jìn)—步凸顯了商務(wù)園區(qū)功能的升級(jí)趨勢(shì)——從單—辦公載體逐步向全鏈條產(chǎn)業(yè)承接平臺(tái)演進(jìn)。本季度全市凈吸納量錄得6.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，但與去年同期相比依舊保持增長(zhǎng)。不同產(chǎn)業(yè)的區(qū)域集中度進(jìn)—步提升：在租金下探的推動(dòng)下，互聯(lián)網(wǎng)與人工智能企業(yè)集中在泛中關(guān)村集群的東升、上地等區(qū)域釋放了搬遷和擴(kuò)租需求；芯片、低空經(jīng)濟(jì)、新能源汽車相關(guān)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)空間需求主要落位在產(chǎn)業(yè)鏈上下游聚集的亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)；另外，醫(yī)藥及生命科學(xué)在復(fù)合型新項(xiàng)目交付和龍頭企業(yè)擴(kuò)租的帶動(dòng)下也有—定表現(xiàn)。項(xiàng)目新租需求呈現(xiàn)出更為分化的格局，具備功能優(yōu)勢(shì)或價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)去化，而同質(zhì)化嚴(yán)重或缺乏主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理能力的園區(qū)則仍舊承壓。第三季度全市空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至24.7%，市場(chǎng)租金繼續(xù)承壓，平均報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下調(diào)2.5%至每月每平方米134.3元。多數(shù)園區(qū)依靠租金下調(diào)、靈活租賃策略或積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)定制運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)維持吸引力。租戶端則普遍延續(xù)降本增效的訴求，短期內(nèi)租金下行壓力難以扭轉(zhuǎn)，但同時(shí)也為有長(zhǎng)期規(guī)劃的企業(yè)提供了更低成本的進(jìn)入窗口。2025年第三季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得11筆大宗交易，累計(jì)成交金額約34.34億元，環(huán)比下降41%，同比下滑75%。整體市場(chǎng)延續(xù)上半年的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，交易規(guī)模仍以5億元以下的小體量為主。從買(mǎi)方結(jié)構(gòu)看，企業(yè)買(mǎi)家貢獻(xiàn)了8筆交易，延續(xù)了對(duì)稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置需求。其中包括某教育企業(yè)在西北旺產(chǎn)業(yè)帶和某內(nèi)資企業(yè)在望京購(gòu)入辦公自用，體現(xiàn)出自用型需求的穩(wěn)步落地。機(jī)構(gòu)投資者仍在積極尋求和推動(dòng)投資交易機(jī)會(huì)，且標(biāo)的物業(yè)類型更趨廣泛，但在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)更趨重視運(yùn)營(yíng)方資管能力和現(xiàn)金回報(bào)表現(xiàn)，如某險(xiǎn)資將大興生物醫(yī)藥基地的—座生命科學(xué)專項(xiàng)園區(qū)納入其新設(shè)的人民幣不動(dòng)產(chǎn)基金，同時(shí)賣(mài)家仍保留項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)。賣(mài)家為某國(guó)際知名的外資地產(chǎn)基金，在其近年的調(diào)改和運(yùn)營(yíng)下，該項(xiàng)目具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。另外，“抄底型”投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標(biāo)的，季內(nèi)共有5筆法拍資產(chǎn)出清，多為帶租約底商及散售辦公樓層。從