寵物合同糾紛寵物租賃合同（通用21篇）

租賃合同的簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵守國家法律法規(guī)和租賃市場(chǎng)的規(guī)則。

如果你需要簽訂租賃合同，可以參考以下范文來了解合同中的基木要

素。

參考范文：土地租賃合同糾紛

《土地管理法》第四十三條任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土

地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住

宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除

外。

《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出

讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依

法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生

轉(zhuǎn)移的除外。

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

第四條農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人

民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造

冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地

所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人

民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)

定（合同無效情形）《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該

合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)

折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的.一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失，雙方都有

過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

《合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同

義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等

違約責(zé)任。

《合同法》第一百零八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表

明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)

任。

《合同法》第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合

同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他

損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

《合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合

同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約

所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同

一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

上訴人（原審被告）：周XX,男，漢，住XX市XX區(qū)，公民身份號(hào)碼

XXXXXXXo

被上訴人（原審原告）：周X,男，漢，住XX市XX區(qū)，公民身份號(hào)

碼XXXXXXo

上訴人周XX與被上訴人周X租賃合同糾紛一案，上訴人不服XX市

XX人民法院（20xx）揭XXX民初字第50號(hào)民事判決，特向貴院提起上訴。

上訴請(qǐng)求：

一、裁定駁回被上訴人的起訴。

二、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決第一項(xiàng)改

判為上訴人與被上訴人簽訂的《租地合同書》于上訴人提出反訴請(qǐng)求解

除合同之日（即XXX年4月20日）起解除。

三、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決第二項(xiàng)改

判為被上訴人收取上訴人的XXX年度租金人民幣85000元，應(yīng)于本判決

生效之日起三十內(nèi)付還上訴人。

四、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人周x承擔(dān)。

事實(shí)和理由：

一、原審判決認(rèn)定事實(shí)存在錯(cuò)誤。

1、原審判決認(rèn)定上訴人于xxx年1月24日在中國xx電網(wǎng)xxxx供

電局辦理了非居民用電變更用電業(yè)務(wù)時(shí)錯(cuò)誤的。該項(xiàng)用電變更是由被上

訴人辦理的。被上訴人是該項(xiàng)用電業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人，辦理任何變更都需要

被上訴人親自或授權(quán)他人辦理。從《非居民用電變更用電業(yè)務(wù)受理表》

中的客戶簽章可以印證報(bào)停用電是被上訴人辦理這一事實(shí)。被上訴人暫

停了供電致使上訴人租賃土地的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被上訴人的行為是

嚴(yán)重的違約行為。因此，上訴人自xxx年1月24日起便具有單方解除

《租地合同書》的權(quán)利。

2、原審判決將不屬于土地使用證范圍的部分租賃土地認(rèn)定為臨時(shí)

使用集體土地是事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。

《中華人民共和國土地管理法》第五十七條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目施工

和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)

以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用

地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者

應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、

村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土

地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用

途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)使用土地期限一般不超過

二年XX經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社自XXX年就將上述土地出租給被上訴人，時(shí)間已

經(jīng)超過十年，土地的用途既不是建設(shè)項(xiàng)目施工也不是地質(zhì)勘查，更沒有

經(jīng)過任何審批。原審判決認(rèn)為上述土地是臨時(shí)用地于法無據(jù)。

二、被上訴人不是涉案土地的權(quán)利人，無權(quán)向上訴人主張任何權(quán)利,

不是本案適格的當(dāng)事人，請(qǐng)求貴院依法駁回被上訴人的起訴。

1、眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件，未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)

物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。被上訴人于XXX年7月1日與周xxxx簽訂了《轉(zhuǎn)讓

廠基地協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓約XX畝的集體土地建設(shè)使用權(quán)，但是沒有辦理該

地變更登記手續(xù)，被上訴人沒有取得該約XX畝的集體土地建設(shè)使用權(quán)。

周耿炎已經(jīng)取得該部分土地的集體用地建設(shè)使用權(quán)，伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社無

權(quán)再將該土地出租，而被上訴人向伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社繳納該部分土地租金

應(yīng)當(dāng)視為XX經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社的不當(dāng)?shù)美?/p>

2、被上訴人與XX經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社就不屬于土地使用證范圍的部分租賃

土地約1.333畝達(dá)成的土地租賃合同無效。

（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)；（九）村民會(huì)以認(rèn)

為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。村民會(huì)議可以

授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。法律對(duì)討論決定村集體經(jīng)

濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！?/p>

(2)《中華人民共和國土地管理法》第二十六條規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)的土

地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土

地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的大型能源、交通、水

利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院的

批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)

的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃

的，屬于省級(jí)人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，根據(jù)省級(jí)人民

政府的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃。伯勞經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將不屬于土地

使用證范圍的部分租賃土地約xxx畝出租給被上訴人作為工副業(yè)用地改

變了原來土地用于農(nóng)業(yè)的用途，出租行為無效。

(3)被上訴人與xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽訂的《土地租賃合同書》的合同期

限已于7月1日屆滿，之后沒有重新訂立合同。也就是說租賃合同沒有

以書面形式訂立，依據(jù)《合同法》第二百一十五條："租賃期限六個(gè)月

以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租

賃J雖然xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社出具了《證明》，證明了被上訴人繼續(xù)支付租

金，但是該項(xiàng)出租事宜未經(jīng)村民會(huì)議討論決定，程序違法，合同無效，

被上訴人未取得該約xxx畝土地的使用權(quán)。涉案土地的租金在十年過后

一直還以xx市斤稻谷的價(jià)值收租，是違背市場(chǎng)規(guī)律的，是嚴(yán)重?fù)p害集

體經(jīng)濟(jì)利益的行為。被上訴人不是該土地的合法承租人。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

電話：O

訴訟請(qǐng)求：O

1.判令被告立即騰出所租賃的房屋；。

2.判令被告支付違約金元整；。

3.判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：O

20_年2月0,原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》，

因雙方對(duì)有關(guān)約定事項(xiàng)發(fā)生異議，于是經(jīng)雙方協(xié)商，在20_年

月初，對(duì)原合同有關(guān)條款進(jìn)行了修改，從新簽定了《房屋租

賃合同》，原合同作廢并已銷毀。被告在合同履行期間，違反《房屋租

賃合同》第十條第7款（即乙方保證承租甲方的房屋為無明火商業(yè)用房

使用，遵守中華人民共和國法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營。因乙方違

法經(jīng)營而給甲方造成的連帶損失，甲方有權(quán)收回房屋并不退還押金，由

此給甲方造成的損失由乙方負(fù)責(zé)賠償。）和第十一條第一款第一項(xiàng)（即租

賃期間，乙方有下列行為之一，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方

應(yīng)按照合同總租金的10%向甲方支付違約金。a：改

變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法經(jīng)營的。）的約定，使

用明火和進(jìn)行無照違法經(jīng)營。20—年2月日，原告向被告送

達(dá)了《告知書》，要求被告停止使用煤氣罐，被告不予理睬，拒不接受。

20_年3月號(hào)，物業(yè)向被告送達(dá)了《通知函》，要求被告停

止使用煤氣罐，被告仍然不予理睬，拒不接受。

被告的行為嚴(yán)重違反了雙方的協(xié)議約定，損害了原告的合法權(quán)益,

為了維護(hù)原告的合法利益不受侵害，起訴至貴院，懇請(qǐng)貴院能依法維護(hù)

原告的合法權(quán)益，維護(hù)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

此致

北京市__________區(qū)人民法院。

起訴人：O

附：本訴狀副本一份;證據(jù)材料五份這里是一份

房屋租賃合同糾紛訴狀范本。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

地址：O

地址：O

訴訟請(qǐng)求：

一、判令被告向原告支付違約金共計(jì)元；。

二、判令被告賠償原告裝修損失元；。

三、判令被告賠償原告經(jīng)營損失元；。

四、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：

原告與被告于年月日簽訂《________市

房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱租賃合同），被告將坐落于市

區(qū)莊園________樓的房出租給原告，合同約

定房屋租賃期自年月日至年

月日，共計(jì)個(gè)月。租金為每月元，

支付時(shí)間分別為_______年________月_________曰、________年

月日、年月_______日；付款方式

為“一年一付，付十二押一”。

年月日，原告向被告交付年

月日至年月日房屋租金

元及押金_______元，并開始裝修、營業(yè)，裝修共花費(fèi)

元。年________月，在原告忙于具他業(yè)務(wù)期間，被告擅自解除

合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務(wù)無法開展。

在此期間原告多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同，但對(duì)方拒不繼續(xù)履

行，對(duì)原告的要求置之不理。

原告與被告簽定的合同事實(shí)清晰、有效，被告違約事實(shí)清楚。請(qǐng)求

法院依法維護(hù)原告的合法權(quán)益。

此致

________市________區(qū)人民法院。

具狀人：O

年月B。

附：租賃合同訴訟范文本訴狀副本份。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

法定代表人：京XX職務(wù)：董事長(zhǎng)。

委托代理人：蘇xxxx市易行律師事務(wù)所律師。

被上訴人：xxXX購物中心有限公司。

住所地：xx市西城區(qū)XX外大街XX號(hào)。

法定代表人：王XX職務(wù)：董事長(zhǎng)。

初字第XX號(hào)民事判決，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判。

上訴請(qǐng)求：

1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起

訴;。

2、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理山：

一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不充分。

本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地，位于xx市西城區(qū)XX大街義X號(hào)地下一層400

平方米面積屬xx商XX房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱：商XX公司）

所有。商XX公司于XXXX年8月4日與XX林XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

（以下簡(jiǎn)稱：林XX公司）簽訂了協(xié)議書，約定林XX公司取得本案訴爭(zhēng)

房屋場(chǎng)地5年的使用權(quán)，該協(xié)議書中并未約定林XX公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。

被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí)，以及

直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對(duì)該場(chǎng)

地的處分權(quán)。

被上訴人在一審法院審理中提交了林XX公司的《確認(rèn)書》，以此

證明其已經(jīng)取得處分權(quán)。但事實(shí)上，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得

了該場(chǎng)地的處分權(quán)，理由如下：

再次，林XX公司在《確認(rèn)書》中表明，“將租賃房屋場(chǎng)地交芍給

被上訴人使用”?！笆褂谩狈譃橛袃斒褂煤蜔o償使用兩種，若為有償使用，

即為轉(zhuǎn)租，因林XX公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)池?zé)o

處分權(quán);若為無償使用，也即林XX公司自xxxx年8月4日至xxxx年8

月4日長(zhǎng)達(dá)五年期間，將其享有的收益權(quán)，按照上訴人與被上訴人之間

簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算，被上訴人獲得155萬元（31萬/年

*5=155萬元）租金，林義X公司分文未得。依據(jù)《民法通則》第58條“以

合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林XX公司以讓

被上訴人“無償使用”本案訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地的形式掩蓋林XX公司及被上

訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為，應(yīng)屬無效民事法律行為。

綜上，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體,

故一審法院經(jīng)審埋認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)xx林XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

出具的確認(rèn)書對(duì)訴爭(zhēng)房屋場(chǎng)地享有使用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益，其應(yīng)為

本案的適格訴訟主體?！憋@然系認(rèn)定事實(shí)不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系

的公民、法人和其他組織”之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格,

請(qǐng)求二審法院經(jīng)審理后予以改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。

此致

xx市第一中級(jí)人民法院。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

郵編：O

法定代表人：0

職務(wù)：。

被告（1）：O

郵編：O

法定代表人：O

職務(wù)：O

法定代表人：職務(wù)：O

事實(shí)與理由：O

此致

___________人民法院。

具狀人：O

—年____月Bo

參考范文：房屋租賃合同糾紛

原告：，女，漢族，年月

出生，現(xiàn)居市____________區(qū)____________

鎮(zhèn)，身份證號(hào)：，電話：

被告：有限公司，地址：

_____________________________________,統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：

法定代表人：，職務(wù)：。電話

訴訟請(qǐng)求：

5.判令本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)；。

事實(shí)和理由：

年月XB,原告與被告

有限公司簽訂了《房屋委托租賃合同》),

將原告所有的位于市____________區(qū)____________房屋

出租給全權(quán)管理并進(jìn)行轉(zhuǎn)租出租，根據(jù)合同第六條第2項(xiàng)

條款約定，成都青客負(fù)有按時(shí)向原告支付房屋租金的義務(wù)，并按照《租

金支付明細(xì)表》進(jìn)行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金

的義務(wù)。

綜上所述，被告成都青客未按照《房屋委托租賃合同》按期向原告

完全支付固定租金，侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)

定訴至貴院，望判如所請(qǐng)。

此致

__________________________區(qū)人民法院。

具狀人：O

參考范文：房屋租賃合同糾紛

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房

產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系美于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租

賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋

的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集

體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中

村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有

政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用

本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼

的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適

用本解釋。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無

效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)

工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建

筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)

規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工

程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)

正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院

重審的情形。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭

辨論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使

用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)

建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載

的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定

建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。

對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容

的效力不受影響。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其

約定。但當(dāng)事人一方己經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記條案制度，《城市房地產(chǎn)管理

法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不

能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有

效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦埋登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則

以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主

要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，

變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未

辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有

關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果

為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場(chǎng)合。

參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。

合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?/p>

益。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生

信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用

和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的

機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝

修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；。

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；O

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同

法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效

的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租

賃房屋的，承租人遍過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此

列；（2）己經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同

效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；（3）合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，

判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中

最后簽字蓋章的時(shí)間。

“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的

無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租

人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償

損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享

有法定解除權(quán)的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（2）

承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合

理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的；（3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（4）承

租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人

在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照約定的方法或

者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（6）不定期租

賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)

構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何

期限限制。但當(dāng)出在人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”

內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解

除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租

人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人

對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請(qǐng)求

解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方

式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)

建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期

限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人

發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)

恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；O

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；。

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)

定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形

如下：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；（2）出租人未按約定交

付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；（3）因不可規(guī)責(zé)

于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能

實(shí)現(xiàn)的；（4）不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同；（5）租賃物危及承租

人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承

租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同；（6）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房

屋導(dǎo)致承租人不能使用的；（7）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使

用的；（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制

性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的；（9）一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履

行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，

或者具有違反法律、行政法規(guī)（主要包括不符合《建筑法》、《消防法》

等）關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同

解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租

賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用

途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中

“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、

管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封

后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐

中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合

同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人

因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，

也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有

權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;

如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃

合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所

有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離（即未形

成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合

在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨

大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆

等；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定

形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。

按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人,

房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)

對(duì)價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的

裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有；出租

人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為

兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示

反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未

經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自

進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否

有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確

認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，

不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根

據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：（1）

屬出租人過錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附

合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用

及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是

租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。（2）屬承租人過錯(cuò)

的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合

同無效受到的其他損失。（3）屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過

錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：（1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾

裝修，即善意添附；（2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此

列；（3）裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項(xiàng)：（1）承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物

進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件；（2）承租人在拆除裝飾裝修物

時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀

或賠償損失；（3）當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照

意思自治原則從其約定。

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝

飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其

規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合

的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限

使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求

出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)

裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償,

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將

剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由

出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，

則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任

原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行

期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的

價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，?/p>

而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝

飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意。

“同意”分為明示和默示，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此

由承租人負(fù)舉證責(zé)任；如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其

行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已

經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損

害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于

已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人

亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將

房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其

有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造

成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承

租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約

行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若

因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)

原狀或賠償損失，同時(shí)也可耍求承租人賠償合同解除給具造成的損失；

雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約

定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。

（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；。

（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，

一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按

照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3）若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)；（4）

若雙方均無過錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：

⑴因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用

由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別

承擔(dān)。（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人

仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的

負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等

為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。（3）因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理

合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合

法手續(xù)，則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。（4）因不可

歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模艮k理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承

擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。

關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，

即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有

人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”

將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三

人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，

出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的

穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未

提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，

不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人

既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合

同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而

歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租

人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問

題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)

次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享

有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。氏此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租

人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以

是無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)

得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)

將租賃物交于承租人占有、使用、收益，具收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租

賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使

用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到

損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承

租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折

抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲

延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合,

若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租

人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場(chǎng)合，

如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請(qǐng)求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，

一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租

合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承

租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在

房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從

而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主

張返還房屋，同時(shí)、出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使

用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的,

與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將

前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)

人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)

營活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡（包括宣告死亡、宣告失蹤），共同

經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同

經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，

首先要依據(jù)合伙協(xié)議；沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具

備合伙條件（共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益），并有兩

個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為

個(gè)人合伙。

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有

權(quán)變動(dòng)的；。

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，

不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或

約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租

賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物

的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效

力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)

后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租

賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣

不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)

制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”；若租賃在先，查封在后，可以使用

該原則。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)

的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦

不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出

賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)

先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣

告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參

考本解釋第二十四條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義

務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15

日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，

出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限一一15日，因此

出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履

行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)

議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租

人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋

買賣合同無效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買

賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)對(duì)其

課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一

定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第二人

房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保

護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效

力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買

賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三

人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人

的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，

出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。

折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人

還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)

格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)

約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處

分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張

優(yōu)先購買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條

件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，

由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例

外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該

最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而

優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人」此所謂“跟

價(jià)法

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：（1）

拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方

式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。（2）優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通

知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證

金，在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。

（3）舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的

意思表示，則拍賣戾屋由最高應(yīng)價(jià)人購買。

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；o

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買

的；。

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，

具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性

質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)

先購買權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)

系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人

不得主張優(yōu)先購買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后

應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則喪失

優(yōu)先購買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示:

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所

有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所

有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購

買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行，施行前的行為引起的

糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前

提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二

審程序，均適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行

前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)

督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

出租方:一一市一一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱甲方）O

承租方：（簡(jiǎn)稱乙方）。

為了明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商同意就下列

房屋租賃事項(xiàng)簽訂本合同，以便共同遵守。

一、租賃房屋的位置及面積數(shù)量。

甲方將所屬位于一一市一東路一一商城地下一層，建筑面積平方

米，租賃給乙方做使用。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標(biāo)的物

的管理權(quán)、使用權(quán)。

二、租賃期限。

1、起租日期應(yīng)以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。

2、起租日期前不少于四個(gè)月時(shí)間用于乙方的各種裝修、調(diào)試、大

進(jìn)貨、招商等等開業(yè)準(zhǔn)備工作。

3、具體計(jì)算交納房租時(shí)間以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。

4、租賃期從-一年月日起到一一年月日止共十年。

三、租金數(shù)額。

1、租金第一、二年總計(jì)金額為萬元/年。

2、第三年至第十年為萬元/年。

3、本合同所涉及幣種為人民幣。

四、租金交納方式及時(shí)間。

1、租金為每季度交納一次。

2、原則先交后用，于上一季度的最后七天交下一季度租金。

3、首期租金在開業(yè)后第二個(gè)月的前三天交納。

4、如遇節(jié)假日則順延。

五、水、電費(fèi)的計(jì)算。

1、乙方租賃面積內(nèi)水、電表獨(dú)立安裝，單獨(dú)計(jì)費(fèi)；乙方使用電梯的

電費(fèi)、維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)，并接入乙方的電表。

2、因乙方原因造成的逾期不能結(jié)算，甲方有權(quán)停電、停水，在此

期間所產(chǎn)生的一切損失由乙方負(fù)責(zé)。

3、物業(yè)管理費(fèi)先服務(wù)后交費(fèi)，需另外再簽訂協(xié)議。

六、房屋的改造及維修保養(yǎng)。

1、乙方在租賃期間不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)，經(jīng)甲方同意乙方

方可在不損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對(duì)承租區(qū)進(jìn)行局部改造和裝修，所

裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

2、甲方定期對(duì)房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證乙方營業(yè)、辦公和生活環(huán)

境不受影響。

七、物業(yè)管理。

由甲方所屬的一一物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對(duì)商城進(jìn)行物業(yè)管理。

1、甲方必須確保乙方水、電的正常供應(yīng)，并負(fù)責(zé)主配電房正常運(yùn)

轉(zhuǎn)的管理、維護(hù)保養(yǎng)。

2、乙方負(fù)責(zé)超市內(nèi)部水、電及空調(diào)主機(jī)房的維修，所需費(fèi)用由乙

方負(fù)責(zé)。

3、甲方不得無正當(dāng)理由在乙方營業(yè)時(shí)間內(nèi)停電、停水。由于甲方

物業(yè)管理原因停水、停電其責(zé)任由甲方承擔(dān)，甲方按停電、停水時(shí)間補(bǔ)

償給乙方相應(yīng)時(shí)間內(nèi)的房租，停電、停水時(shí)間超過三個(gè)小時(shí)，乙方全部

損失由甲方負(fù)責(zé)。

4、電力部門、自來水公司、及不可抗力因素造成的停電、停水甲

方不負(fù)責(zé)任，但電力部門、自來水公司停電、停水需提前三天通知乙方。

5、由甲方協(xié)調(diào)有關(guān)部門允許在一一商城前門正常停放車輛，并負(fù)

責(zé)車輛管理，廣場(chǎng)停車場(chǎng)內(nèi)不準(zhǔn)作為貨物出租車停車場(chǎng)及對(duì)外用于其他

經(jīng)營，并達(dá)到車輛擺放整齊及商場(chǎng)進(jìn)出口暢通。

6、甲方負(fù)責(zé)商城內(nèi)其他業(yè)主營業(yè)時(shí)間及其他事項(xiàng)協(xié)商，行使統(tǒng)一

管理。乙方經(jīng)營時(shí)間及管理由乙方自己安排，甲方不得干涉。

7、甲方全面負(fù)責(zé)消防設(shè)施的配置、檢查、驗(yàn)收、使用等工作。

8、甲方正常維修應(yīng)限制在2次/年內(nèi)，并需提前三日通知乙方。

9、甲方的物'業(yè)管理項(xiàng)目明細(xì)必須在乙方裝修前告知乙方，涉及乙

方內(nèi)容需按乙方要求辦理。

10、甲方必須無償為乙方提供足夠、醒目的店名位置。

11、甲方須無償提供乙方相當(dāng)?shù)膹V告位置。

12、籌備期間甲方給乙方無償提供300平方米左右辦公用房一處。

13、甲方須一次性解決乙方的排水問題，不留后遺癥。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

房屋租賃產(chǎn)生了相關(guān)糾紛的，是可以合同雙方先進(jìn)行協(xié)商的，辦商

不成的，是可以前往人民法院進(jìn)行訴訟解決的，從而通過法院的審理判

決來解決處理的。這里給大家分享一些關(guān)于房屋租賃合同糾紛怎么處

理，希望對(duì)大家有所幫助。

(1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自

愿協(xié)商，排除爭(zhēng)端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。我國在基層群眾性組

織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，進(jìn)行民間糾紛的

調(diào)解處理，調(diào)解特另L適用對(duì)某些界限不清的事實(shí)、責(zé)任含糊不究的租賃

糾紛，租賃雙方就近請(qǐng)調(diào)委會(huì)調(diào)解通過調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以

達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的。

(2)仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。《仲裁法》第2條內(nèi)容規(guī)定：平

等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾

紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”，包括公民個(gè)

人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或

仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決

房糾紛。仲裁具有“公正及時(shí)，程序簡(jiǎn)便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)

勢(shì)，可以使當(dāng)事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒

相對(duì)之中，是一種比較受推崇的爭(zhēng)端解決機(jī)制。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁

協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法

院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。

承租人不履行合同，長(zhǎng)期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾

紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒有書面合

同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對(duì)租金、租期的約定不明確或由于市場(chǎng)

行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正當(dāng)理由不支付

或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付，

承租人拒不付款，戾屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。

房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一

樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：

這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯(cuò)

致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出

租房屋損毀的，出衽人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。

(2)人身財(cái)物損害賠償糾紛。

由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護(hù)措施不

當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對(duì)于出租人是否承擔(dān)責(zé)任，責(zé)任有

多大而產(chǎn)生分歧。

房屋共有人對(duì)所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共

有)，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵犯了其他共

有人的合法權(quán)益。

(4)裝修費(fèi)用糾紛。

房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會(huì)在承

租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這

其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。

《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件

下有優(yōu)先購買權(quán)?！逗贤ā芬灿写祟愐?guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出

租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)

先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法

可確認(rèn)為無效。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有

的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)

租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃

之夭夭。在實(shí)踐中，有的房屋租賃出租人對(duì)未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，

認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損

害。

一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改

變?cè)h定好的用途，對(duì)房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安

全，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。

房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無

奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方

面毀約解除合同。

1、房屋租賃合同期限最長(zhǎng)20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同

所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃

合同的總租賃期限不能超過20年。

2、房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)

訂之日起不得超過20年。

3、房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20

年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。

其中，《合同法》第214條也明文規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。

超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合

同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

上訴人（一審被告）：孫某某，女，1XXXX年11月19日出生，漢族，

住xx市正南陽小區(qū)121號(hào)樓。聯(lián)系電話。

被上訴人（一審原告）：武某某，女，Ixxxx年6月26日出生，漢族,

住xx市華飛龍小區(qū)121號(hào)樓。

原審被告（一審被告）：楊某某，女，Ixxx年2月8日出生，漢族，

住xx市千泉街道辦事處南北村。

（20xx）o

鄒商初字第。

90o

號(hào)山東省xx市人民法院民事判決書，特提起上訴。

上訴請(qǐng)求：。

1、依法撤消20xx年12月20日xx市人民法院作出的。

（20xx）o

鄒商初字第。

90o

2、依法判決上訴人孫現(xiàn)松不承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：。

一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

原審法院以上訴人與被上訴人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)房主同意

為由，認(rèn)定合同無效，上訴人返還房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)元，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

本案的基本事實(shí)是，原審被告楊某某與房主王某某簽訂房屋租賃合

同，期限為1年，在此期間，原審被告楊某某將該房轉(zhuǎn)讓給上訴人，上

訴人又轉(zhuǎn)讓給了被上訴人武某某，并據(jù)此收取了元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，上訴人將

其中的元給付了原審被告楊某某，對(duì)于這一事實(shí)，被上訴人是知情的，

且一審法院也給予了認(rèn)定，現(xiàn)一審法院卻判決上訴人返還全額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，

忽視了上訴人的利益，與我國法律規(guī)定的公平原則相悖。退一步講，即

使需要返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，本案被上訴人的訴求也是針對(duì)上訴人與原審被告楊

某某雙方，法院不應(yīng)判定上訴人一人承擔(dān)。一審原告起訴兩被告返還原

告轉(zhuǎn)讓費(fèi)元，其訴請(qǐng)是針對(duì)兩個(gè)被告，而非單純的上訴人一人。一審法

院判決只是讓上訴人自己一人負(fù)擔(dān)返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)元，根據(jù)不告不理的原

則，一審法院判決強(qiáng)加于上訴人，已經(jīng)在一審?fù)徶胁槊魇虑榘l(fā)生的來

龍去脈，對(duì)客觀事實(shí)已經(jīng)查明，但判決中卻未對(duì)當(dāng)事人的訴請(qǐng)完全裁決,

增加當(dāng)事人的訴累，引起不必要的麻煩和矛盾。法院對(duì)一審原告訴請(qǐng)沒

有完全裁判，根據(jù)“法院不得拒絕裁判”的原則，人民法院對(duì)任何告訴

都應(yīng)從程序上或?qū)嶓w上作出某種評(píng)判。只有“告”而沒有“理。這是

對(duì)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利和訴訟權(quán)利的侵犯。人民法院在民事案件的審理中，

是居中處理當(dāng)事人的糾紛，以法律賦予的職權(quán)對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)作出

裁判，而不得代當(dāng)事人主張或處分權(quán)利。只有擺正這一位置，才能確保

司法公正。

但是，一審法院卻以上訴人孫某某與原審原告楊某某就轉(zhuǎn)讓費(fèi)之間

存在的關(guān)系本院不予一并審理為由，簡(jiǎn)單的判決上訴人孫某某返還被上

訴人武某某元。上訴人與被上訴人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同系雙方真實(shí)

意思，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制險(xiǎn)規(guī)定，是合法有效的，并且該

合同也已經(jīng)履行完畢，對(duì)于被上訴人的這一主張沒有法律依據(jù)。

綜上所述，一審法院置查明的事實(shí)不顧，一審判決既損害了上訴人

孫某某的合法權(quán)益，又給當(dāng)事人增加了訟累、浪費(fèi)了司法資源，懇請(qǐng)二

審人民法院查明事實(shí)，依法改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。

此致

XX市中級(jí)人民法院。

參考范文：房屋租賃合同糾紛

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)

益，根據(jù)《中華