武漢市房價較高的原因和后果研究摘要我國的房價經(jīng)過這幾年爆漲后，已經(jīng)處在一個很高的位置，而由此也引發(fā)了諸多的問題，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響尤為嚴(yán)重，需要加以調(diào)控緩解房價快速上漲帶來的嚴(yán)重后果。論文結(jié)合武漢市實際案例，首先就房價高位運行的主要原因進(jìn)行了分析，然后對高房價帶來的不利影響進(jìn)行了詳細(xì)的分析，最后針對抑制房價過快上漲提出了具有較高可行性的對策建議，抑制不合理的購房需求，要加大監(jiān)管力度，綜合運用稅收和信貸等經(jīng)濟(jì)手段遏制投機(jī)性炒房，利用政府宏觀調(diào)控穩(wěn)定房價，加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險控制。關(guān)鍵詞：房價高；原因；武漢市目錄TOC\o"1-3"\h\u79961緒論 緒論1.1研究背景及意義近年來，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，隨之步入高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)節(jié)。作為支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到我國社會和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。自從1998年以后，隨著房地產(chǎn)分配的停止和城市住房改革制度的實施，中國房地產(chǎn)市場開始發(fā)展，對整個社會經(jīng)濟(jì)的影響也越來越大，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，國內(nèi)物價總水平不斷提高，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)收入所占比重也隨之得以提高，這表示是其與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間的比例，而在我國城鎮(zhèn)居民消費中，住房消費比重也同樣呈上升之勢。2008年美國發(fā)生次級貸款危機(jī)后，中國經(jīng)濟(jì)受到一定影響，房價也出現(xiàn)小幅度下降，但是，隨著政府出臺的各種措施，住宅價格迅速回歸穩(wěn)定增長的趨勢。房價的快速不僅增加了城鎮(zhèn)居民的購房成本，也給經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來潛在的風(fēng)險。較高的房價影響到人們的生活，2010年以來，政府實施了一系列抑制房價過快增長的調(diào)控措施，效果并不理想。到2015年，在我國主要大中城市間，共計79個，以武漢城市為實際案例，隨著其城市化進(jìn)程的加快，加之房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，該城市的商品房也隨之水漲船高，而上漲商品住宅的銷售價格的城市涉及16個，且漲幅為50%。值得關(guān)注的是，武漢以61.5%的漲幅霸占著全國第二的名次。鑒于此，需要進(jìn)一步分析影響武漢市商品價格的因素，以期提出有效的房價解決方案，這對于未來行業(yè)發(fā)展具有一定的實踐意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀（1）首先是需求因素。根據(jù)早期研究結(jié)果可知，引起房地產(chǎn)價格波動的因素包含兩個：城市經(jīng)濟(jì)水平與人口增長。MarkAndrew等(2005)認(rèn)為房價上漲的因素涉及貸款利率、居民收入、人口增長等，且呈顯著相關(guān)的關(guān)系。Yamagata等立足于美國現(xiàn)有研究得出，以家庭為單位，其收入每增加1%的情況下，房價相應(yīng)也會上調(diào)1%。對于人口因素而言，主要通過住房需求的變化，從而引起房價的不同波動。Dust等以德國為實例，發(fā)現(xiàn)造成房價降低的是人口下降，而人口增長對其的影響并不明顯。（2）其次是供給因素?；诠┙o側(cè)角度而言，對房價造成一定波動的因素涉及土地價格、住房投資額度、土地供給等。而引起房地產(chǎn)價格波動的主要因素是土地價格，這主要是源于其是供給成本的一種。這可以從兩個方面進(jìn)行分析：首先在房地產(chǎn)行業(yè)中，產(chǎn)品成本直接影響著房價的變化；其次，房地產(chǎn)房價受土地稀缺性的影響，從而造成產(chǎn)品的不完全競爭性。同時在國外中，主要采用傳統(tǒng)的李嘉圖模型，得出房價變化取決于地價，即地價上升房價上漲。（3）然后是基于金融方面的影響。2002年，Tirtiroglu等在研究房價波動浮動貸款利率過程中，通過美國1975―1993年期間整理的數(shù)據(jù)信息，得出兩者之間為相關(guān)性的觀點。AdrianCooper（2004）圍繞英國房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，并發(fā)揮牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測模型優(yōu)勢，指出自20世紀(jì)80年代開始，隨著英國房地產(chǎn)價格呈下降波動趨勢，也是提升其房價的主要原因所在，這主要是源于受英國抵押貸款利率的影響，以及其與長期利率之間的緊密關(guān)系。2002年，Collyns則主要圍繞東南亞國家，以1979年-2001年為時間期限，利用向量自回歸模型從而分析三者之間的關(guān)系，即人均實際GD、房地產(chǎn)實際價格與貸款，得出隨著實際貸款的提升，其房價必然會在6個季度內(nèi)得以明顯提升的結(jié)論；而收入與人口的增加隨之會提升房價的現(xiàn)象，普遍常見于大多數(shù)亞洲國家。（4）最后是源于宏觀調(diào)控政策。其中貨幣供給、信貸水平，以及投資者風(fēng)險預(yù)期等，均是貨幣政策影響房價的具體表現(xiàn)。而在寬松的貨幣政策下，通常會促使房價的上漲，部分學(xué)者以貨幣政策為中心，著重探討其與異質(zhì)性抵押貸款市場之間的關(guān)系，Murphy等指出引起貸款利率變動的主要原因，是源于自由化的金融政策，從而影響房價的波動。Paciorek等認(rèn)為對房價造成影響的是一系列的土地政策，這主要是源于住房供應(yīng)水平受土地用途管制的限制，進(jìn)而出現(xiàn)住房供應(yīng)不足以致房價上漲問題。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀（1）首先是需求因素。針對國內(nèi)學(xué)者普遍指出市場需求，對房地產(chǎn)價格發(fā)揮直接決定作用，具體表現(xiàn)為短期內(nèi)缺乏彈性的房地產(chǎn)現(xiàn)象。鑒于研究對象的差異性，會對房價造成不同的影響程度。例如，金曉斌(2004)等選取南京城市為實際案例，在構(gòu)建城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)動力學(xué)模型過程中，是借助系統(tǒng)動力學(xué)原則，從而針對當(dāng)前房價漲速過快的現(xiàn)象進(jìn)行實證分析，并總結(jié)出四個方面的因素：一是較大面積的城市拆遷問題；二是對于城市居民而言，迫切的住房改善需求有所增加；三是針對外來人口，這部分群體大量的購房需求；四是大幅上漲的土地出讓現(xiàn)狀。孟曉宏等通過開展實證分析，指出造成房價上漲的根本原因在于三方面，包括投資預(yù)期與成本、人均可支配收入。崔新民（2003）為探索我國住宅價格波動與房價之間的關(guān)系，總結(jié)出家庭收入、人口等是影響住宅價格的主要動力因素，通過供求理論的有效運用，得出影響實際房價的是主要動力因素的結(jié)論。（2）其次是供給因素。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地出讓方式的改變，僅發(fā)揮的是提升地價的作用，是釋放市場低價的表現(xiàn)，而非決定房價的關(guān)鍵因素。這也是學(xué)者圍繞土地價格與房地產(chǎn)價格之間備受議論的焦點所在。高曉慧則指出地價的上漲，是受房價波動的關(guān)系，當(dāng)然這一觀點是基于開發(fā)商層面進(jìn)行總結(jié)而來。毛豐付等根據(jù)現(xiàn)有全國數(shù)據(jù)指出，房價與地價在短期內(nèi)相互影響的關(guān)系，而地價走勢取決于房價走勢的觀點，則是基于長期角度而言的。劉衛(wèi)東則圍繞土地級別進(jìn)行分析，得出級別在下降的同時，會逐漸降低地價對房價的影響程度。（3）然后是源于金融政策的影響。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，自身較大的價值量決定了其在開發(fā)與銷售過程中，均需要金融信貸作為支持后盾。柴強(qiáng)指出對房價影響程度較高的是利率的上升?；诔杀緦用娑?，利率與投資利息、房價之間呈正向關(guān)系，即利率上升，房地產(chǎn)投資利息相應(yīng)提升，進(jìn)而引起房價的提升；基于需求層面來說，利率的上升會相應(yīng)降低房地產(chǎn)實際需求，以致降低房價的現(xiàn)象，這主要是源于當(dāng)前民眾在購買住房時，普遍采用按揭付款的方式進(jìn)行購買。同樣張換兆等為分析供給市場、需求市場與土地市場之間的關(guān)系，根據(jù)近年來波動的貸款利率狀況發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)房價的有效調(diào)控，是由變動的貸款利率決定的。周京奎指出住宅價格的上漲，包含了貸款利率因素與寬松的貨幣政策緊密相關(guān)，同時住宅價格與市場長期均衡值背道而馳，從而出現(xiàn)非理性繁榮的景象。段忠東所開展的研究主要是針對房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間，進(jìn)而驗證兩者之間的因果關(guān)系，最終得出關(guān)系成立的結(jié)論。（4）最后是源于宏觀調(diào)控政策。國內(nèi)學(xué)者主要側(cè)重于對房地產(chǎn)調(diào)控的研究。江德鈞等圍繞新加坡、日本等國家，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展與政府，詳細(xì)介紹了相關(guān)的房價上漲調(diào)控政策，以期為我國制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供借鑒。1.3研究內(nèi)容及方法1.3.1研究內(nèi)容基于國內(nèi)外房價上漲的歷史文獻(xiàn)資料，通過對武漢市房價現(xiàn)狀的分析，結(jié)合對比成都市和長沙市的相關(guān)數(shù)據(jù)，探討武漢市房價較高的原因，針對性的提出抑制的對策。1.3.2研究方法（1）文獻(xiàn)研究法，通過對國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，積累目前國內(nèi)外在房價較高原因研究領(lǐng)域中的研究觀點和研究方法，形成文獻(xiàn)綜述，為本文積累研究素材和研究觀點。（2）比較分析法，通過系統(tǒng)性的搜集整理武漢市、成都市、長沙市等城市房價現(xiàn)狀，進(jìn)行對比分析，體現(xiàn)出武漢市房價較高的現(xiàn)象，展開武漢市房價較高的影響因素分析。2理論基礎(chǔ)2.1成本決定理論英國亞當(dāng)密斯在探討勞動價值過程中，闡述了生產(chǎn)費用價值論的定義，在分析生產(chǎn)費用價值論過程中，隨后薩伊指出商品生產(chǎn)費用包含三個方面的內(nèi)容，即勞動者工資、利潤與地租H者，他認(rèn)為價值本身與生產(chǎn)經(jīng)過緊密相關(guān)，因此需要由勞動、勞資與自然力三者的共同完成，當(dāng)然這里所謂的生產(chǎn)經(jīng)過泛指生產(chǎn)費用。一般價值與價格之間成正向關(guān)系，而價值的實質(zhì)也取決于商品創(chuàng)造效果，換言之，與勞動財富對等的是產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效用。所以薩伊發(fā)表了勞動、土地與利潤關(guān)系的觀點，且三者相互依存不可或缺。同時在三者的共同作用下產(chǎn)生商品價值，而財富的表現(xiàn)形式也可以依托于商品價值。2.2效用價值理論17世紀(jì)中期，英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家古拉巴奇對效用價值提出了自己的觀點，在他的觀點中他將商品的價值評定按照商品的用途來定，而商品的用途大多數(shù)取決于人們的主觀評價。法國的薩伊為準(zhǔn)確分析效用價值論，在古拉巴奇效用價值論的基礎(chǔ)上，發(fā)表了自己的新觀點。另外在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)概論》中，他指出人類根據(jù)原有基礎(chǔ)物質(zhì)進(jìn)行拓展與創(chuàng)新，從而使其具備新的物質(zhì)用途、功能與形態(tài)的過程，便是實質(zhì)的商品效用?？梢娙肆υ趧?chuàng)造物質(zhì)時便產(chǎn)生了效用，換言之，人力創(chuàng)造出的是效用，而非物質(zhì)。所以人們對物品的認(rèn)可實質(zhì)上是對物品效用的認(rèn)可，反之對于沒有效用價值的物質(zhì)是持不認(rèn)可的態(tài)度。同樣商品的價格取決于商品價值，兩者之間是不可或缺的關(guān)系，而物品的價值大小也直接取決于商品的邊際效用大小。因此在保持貨幣效用不變的情況下，商品價格越高，表示商品的邊際效用越大，相反也是同樣的道理，所以說商品價值與商品的邊際效用呈正向關(guān)系。同時根據(jù)邊際效用論可知，商品邊際效用與貨幣邊際效用之間的比率，便是商品價格。當(dāng)市場中出現(xiàn)商品供大于求時，便會隨機(jī)降低單位邊際效用，反而言之，當(dāng)商品邊際效用呈上升狀態(tài)時，說明商品為供不應(yīng)求現(xiàn)狀，從而促使商品價值小于價格。2.3地租理論馬克思主義的地租理論，它最先開始是建立在批判與繼承古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論，而馬克思在此基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行了全面的界定。其理論認(rèn)為，在資本主義機(jī)制的環(huán)境下，地租的性質(zhì)是指剩余價值的一種獨特變化方式；馬克思認(rèn)為，地租本身就是土地產(chǎn)權(quán)的一種價值體現(xiàn)的方法。因此，一切的地租理論都基于土地產(chǎn)權(quán)的方面上，接著再以資本主義機(jī)制的生產(chǎn)形式為根本，進(jìn)而實現(xiàn)了獲得其剩余價值的目標(biāo)。倘若將地租和這方面的政策應(yīng)用到大規(guī)模城市化建設(shè)中的過程里，地租既有絕對性，又保存著相對性。而且從實際角度上看，這兩者之間關(guān)系是擁有相對性的，也就是所有的事情都是以其需求為前提。從實質(zhì)上來說，地租是指土地使用者在利用土地的過程中，支付給土地?fù)碛姓叩氖Ｓ鄡r值是大于平均盈利的金額。通過地租理論，對目前的房價問題進(jìn)行分析。就通常情況來講，制造建筑的成本包括人工、資本、土地、技術(shù)和原材料等費用，而且在這一方面中，地價是最主要的一方面。開發(fā)商把房子造好后，將其賣出去的金額，僅僅是建設(shè)成本和土地價格。一般情況下，開發(fā)商的財富應(yīng)該跟其他行業(yè)的企業(yè)老板一樣，但是從中國短短幾年的富豪榜排行看，房地產(chǎn)行業(yè)的富豪最多，究其原因，主要在于他們獲得的利益絕不僅僅是地價，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出土地本身的價值。根據(jù)地租理論分析，房價高的主要原因在于其收獲了除了地價以外的剩余價值，而且目前我國的土地流轉(zhuǎn)等政策優(yōu)惠政策不斷推陳出新，很多地價非常驟然上升，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)變本加厲，虛高房價，獲得更多的利益。2.4區(qū)位理論韋伯認(rèn)為，工業(yè)有別于農(nóng)業(yè)，從輸送成本、勞動力及聚集力等三個方面，進(jìn)行探討“工業(yè)成本”問題，進(jìn)而實現(xiàn)了對“工業(yè)”區(qū)位分布的科學(xué)支配。他最先提出了原材料系數(shù)，也就是需要輸送的限地性原料的重量與制成品的總重量比例，此外還對其進(jìn)行剖析了受雇人員的成本與集聚、分散等因素作用。而在生意上，任何一家公司都是以利益最大化為主要目標(biāo)的。在產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)進(jìn)行發(fā)展時，其擁有區(qū)別于工農(nóng)業(yè)的特征：農(nóng)業(yè)實現(xiàn)盈利都是基于對生產(chǎn)成本的管理；工業(yè)獲得盈利是基于對產(chǎn)品成本的降低；而商業(yè)產(chǎn)生利潤是依靠在市場銷售產(chǎn)品，并與市場供需關(guān)系相結(jié)合，進(jìn)而實現(xiàn)盈利的最大化。不只是有工業(yè)、農(nóng)業(yè)和商業(yè)的相關(guān)區(qū)位理論，住宅區(qū)也有這方面的區(qū)位論。運用區(qū)位理論來分析房地產(chǎn)市場的走勢，顯而易見的是區(qū)位理論可以在一定程度上引導(dǎo)著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，房地產(chǎn)市場的變化也會依照土地的某種區(qū)位規(guī)律。在宏觀層面上，國內(nèi)不僅要保障整個社會的總體發(fā)展，還要滿足整個社會的總體利益需要，還要根據(jù)各個區(qū)域的發(fā)展情況，進(jìn)行相應(yīng)匹配的計劃。因此，國內(nèi)要根據(jù)多個地區(qū)的區(qū)位特征，結(jié)合該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)、自然地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等要素，制訂一個符合該地區(qū)長期發(fā)展的區(qū)域、土地規(guī)劃，最大限度利用不同地區(qū)的土地資源，以實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會及生態(tài)效益最大化的目標(biāo)。在微觀層面上，為獲取較多的利潤，房地產(chǎn)商一定會挑選區(qū)域的黃金地段與房屋需要較多的地段，對這兩個地段進(jìn)行開發(fā)；而且，我們的客戶會對附近的繁華程度、交通便利、學(xué)校位置等諸多要素，來對房子進(jìn)行綜合考量，挑選能夠最大限度的滿足本身需要的房子。就拿現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房來說吧，因為市中心的教育質(zhì)量與學(xué)校的水平，更能讓父母們對孩子的將來有一個更好的規(guī)劃。所以，在市區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房也會因為社會競爭現(xiàn)象越來越激烈，其價格也會隨之上漲。為保證孩子能夠與同齡人相比享有更好的教育資源，學(xué)區(qū)房成為了家長們提高孩子們起跑線的“必備品”。一些家長不惜花費大量的資金在學(xué)校周邊買房，就為了讓自己的孩子能夠享受到更好的教育資源。這種行為的發(fā)生，對于房價的上漲也起到了一定的推動作用。3武漢市房價較高的現(xiàn)狀及原因分析3.1武漢市房價現(xiàn)狀2022年，武漢最高房價突破20262元/平，到7月已從高位下跌8%，每平米跌了1600元；2022年7月武漢新房成交15656套，同比去年下降約19.4%。5月和6月全國各大城市房地產(chǎn)救市政策不斷出臺，湖北武漢市寬松政策逐步推出。5月21日，武漢市出臺新政，部分家庭可在限購區(qū)購買第三套房；外地人在武漢買房門檻大幅降低，繳納社保或個稅滿2年改為1年。6月初，武漢市經(jīng)開區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)等四大區(qū)域全面解除限購；6月20日，武漢本地戶籍家庭在限購區(qū)域可購買3套房，與此同時，在央行、全國各大商業(yè)銀行紛紛下調(diào)房貸利率后，武漢各商業(yè)銀行也跟進(jìn)下調(diào)房貸利率。在疫情前2019年7月武漢新房成交量達(dá)到26866套，之后連年下跌，今年7月成交量已較高位下跌42%；雖然房價較高位僅下跌8%，但整個武漢樓市呈現(xiàn)有價無量的狀態(tài)；房價依舊在高位，但樓市成交量卻連續(xù)下跌。湖北武漢7月平均二手房價每平米18639元，同比跌5.6%，每平米跌1120元；武漢房價在全國245個主要城市中排名21位，除去東南及沿海各城，武漢房價霸居全國中西部榜首；武漢房價遠(yuǎn)趨同為省會城市的長沙、鄭州、西安、成都、石家莊。截止到2023年1月，武漢房價在湖北各市中排第一位，平均二手房價每平米16262元，排名第二的襄陽平均二手房價僅8300元左右；由此可見，產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動力；優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展，帶動社會相關(guān)資源的進(jìn)一步聚集，形成較強(qiáng)的規(guī)模效應(yīng)。3.2與其他城市的對比3.2.1武漢與長沙房價的對比孤立地去看兩個城市的房價，必然導(dǎo)致我們的視野不夠開闊，觀點容易片面化。所以我們需要增加部分城市與兩城一起進(jìn)行對比分析。兩城都是一省首府，都是新一線城市，因此我們選取了部分與兩城地位相同的城市，分別是東部江蘇省會南京、西部省份陜西省會西安和四川省會成都，以及同為中部省份的安徽省會合肥、河南省會鄭州與毗鄰省份江西省會南昌。我們看2023年1月中旬初的上述城市二手房房價情況，如下圖3.1所示。圖3.12023年1月個別城市房價（單位：萬元）可以看到，長沙在上列同級別城市中卻是房價最低的城市，僅1.029萬元/平；武漢在中西部省份重點城市中房價則是以1.626萬元/平的平均價格遙遙領(lǐng)先，僅次于江蘇的南京。雖然圖中沒有列入，但我們知道這個價位已經(jīng)大大高于了東部沿海山東、河北和遼寧等江北省份的省會房價水平。從兩城房價對比看，武漢房價較長沙高0.6萬元/平左右，是長沙的1.58倍。3.2.2武漢與成都房價的對比2023年01月，成都二手房房價為15637.35元/平米；同比增長率為-3.56%，而武漢市二手房房價為16262.78元/平米。圖3.2近年來成都二手房房價圖3.3近年來武漢二手房房價結(jié)合圖3.2和圖3.3可知，武漢市房價上漲速度更快，從2007年10月的5298元上漲至2023年1月的16262.8元，漲幅206.96%。而成都市的房價從2007年10月的7218元上漲至2023年1月的15637.3元，漲幅116.64%。3.3武漢市房價較高的原因分析3.3.1人口流入帶來房價上漲的長期動力我國目前城鎮(zhèn)化率約為60%，相比發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)化率提升的方式，以人口的遷移為主要表現(xiàn)，有部分城市的工資收入較高，從而吸引了大批的外來務(wù)工人員進(jìn)入農(nóng)村工作，從而使其成為一個常住人口大于戶籍人口的城市；由于有一些城市的收入普遍偏低，能夠供應(yīng)的工作崗位較少，進(jìn)而導(dǎo)致了一些人去別的城市進(jìn)行發(fā)展。武漢市是湖北省的一個省會城市，雖然其產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值在2022年達(dá)到了1/3，但其常住人口在全省的總?cè)丝诒壤齼H為13.54%。在過去10年中，武漢市的戶籍人口呈現(xiàn)出了不斷增加的趨勢，根據(jù)第六次人口普查的統(tǒng)計資料顯示，可以得知武漢市的戶籍人口是以流動人口為主的。武漢市流動人口的增加對房價上漲形成了壓力。表3-1武漢市2014-2022年常住人口數(shù)量與人口凈流入（單位：萬人）年份201420152016201720182019202020212022人口數(shù)量9109791002101210221034106110771089凈流入--6923101012271612注：數(shù)據(jù)來自《武漢市統(tǒng)計年鑒》。3.3.2政府的貨幣政策放大了房價漲幅貨幣政策的執(zhí)行方式與我國的經(jīng)濟(jì)狀況有著較大的關(guān)系。在美國金融危機(jī)的沖擊下，從2008年開始，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開始明顯下降，從兩位數(shù)的高增速降至2018年的6.6%，在國內(nèi)的投資機(jī)遇較以往，其明顯縮減了很多。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國實行了較長時間的擴(kuò)張型的財政與貨幣政策，許多年的M2同比增速一直保持在兩位數(shù)以上。在這種擴(kuò)張性的貨幣政策下，人們更加傾向于把他們所擁有的資金轉(zhuǎn)化成房子土地等方面，也就是具有保值價值的資產(chǎn)。目前，我國的貨幣政策主要是以M2、貸款利率為代表的。擴(kuò)張型的貨幣政策主要體現(xiàn)在M2增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增速和降息兩方面，可通過表3-2，對近幾年的我國的貨幣政策指標(biāo)進(jìn)行參考。隨著貨款利率的下降，引發(fā)了在武漢市房地產(chǎn)市場的一波購房熱潮，從而使得房子價格明顯提高了。表3-2我國政府的貨幣政策（單位：%）年份201420152016201720182019202020212022GDP增速9.410.69.67.97.87.36.96.76.7M2增速28.519.713.613.813.612.213.311.38.1貸款利率5.946.147.056.556.556.155.44.94.9注：數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站和中國人民銀行網(wǎng)站。其中，“貸款利率”是指5年以上的商業(yè)貸款利率。3.3.3經(jīng)濟(jì)增長水平與收入分配差距支撐房價高位上漲隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度越來越高，地方的公共服務(wù)水準(zhǔn)也會隨之提高，市場機(jī)制也會逐步進(jìn)行完整，教育、醫(yī)療、保險、娛樂等行業(yè)的發(fā)展也會越來越好。由于居民的工資水平會有明顯提高，他們的財產(chǎn)積攢的速度也有所提高，因此也對房子周邊的完善需求較高。因為武漢是我國中部地區(qū)的主要城市，所以沿海區(qū)域城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的擴(kuò)散成效，會影響其發(fā)展進(jìn)程。但是在國內(nèi)的現(xiàn)有狀況，總體經(jīng)濟(jì)增速變慢的情況下，它卻表現(xiàn)出了比全國平均增速更高的特點。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得人們的收入不平等，房地產(chǎn)對其投資的需要，導(dǎo)致了房子價格上漲到一定程度時，房價又暴跌的持續(xù)現(xiàn)象，可依照3-3進(jìn)行參考。收入差距的指標(biāo)計算為：城鎮(zhèn)單位職工當(dāng)前的年工資均值-城鎮(zhèn)私人企業(yè)職工的年工資值，計量單位為元。表3-3武漢市經(jīng)濟(jì)增長速度與收入分配差距年份201420152016201720182019202020212022GDP增速/%16.720.421.518.413.111.28.39.212.6收入差距/元144171735519557204012022826537295643481641281注：數(shù)據(jù)來自《武漢市統(tǒng)計年鑒》。4武漢市房價較高的后果分析4.1漲幅過快影響城市競爭力房價漲幅過快影響城市發(fā)展及其競爭力，一個城市如果房價持續(xù)大幅度增長，從短期看會使GDP增長，但是長期下去必然引起經(jīng)濟(jì)的衰退。不可否認(rèn)高價房的售出會增加不少財政收入，在一定程度上推動了該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是與此同時高價房也會迅速使本地區(qū)的商務(wù)成本和生活成本迅速提高，使城市競爭力快速下降。就一線城市來講，高價房或許勉強(qiáng)能夠接受，可對于二三線城市而言，高價房必然會阻礙城市的發(fā)展。高價房超出了大部分百姓的消費能力之內(nèi)，也就會引起空置房，這其實就是流動資金的固化，直接影響城市財政的分配。所以說如果房價漲幅過快直接影響城市競爭力。4.2阻礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展就武漢目前情況來看，許多家庭買套高價房將花掉所有積蓄甚至還不夠，更有甚者成了銀行幾十年的房奴，在這種情況下有閑錢投資其它似乎比較困難。如果房價較低則情況將大有不同。再者投資應(yīng)該不僅僅指房地產(chǎn)方面的投資，還應(yīng)該涉及其它的基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)系到國計民生百姓相關(guān)企業(yè)的投資。人們常說的"衣食住行",住僅排第三位，衣和食才是排在前兩位。但數(shù)據(jù)顯示，武漢2011年上半年政府的投資方向似乎都是房產(chǎn)，我國的投資似乎僅局限于房地產(chǎn)業(yè)而忽視了其它基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。在這種模式下，房地產(chǎn)業(yè)成了地方財政的主要收入，政府銀行的砝碼更加偏向于房地產(chǎn)業(yè)，這樣其它企業(yè)的發(fā)展收到了影響。而準(zhǔn)備金率卻不斷的提高使得貸款越來越困難，嚴(yán)重阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.3嚴(yán)重影響人民生活質(zhì)量最新由房地產(chǎn)引起的一系列的網(wǎng)絡(luò)名詞例如“房奴”、“蝸居”、“蟻族”等大家似乎都不陌生。“蟻族”買不起房子，只好蝸居，生活環(huán)境惡劣。好不容易籌夠了首付的錢，卻披上了房奴的外衣，以后就為這套房子服務(wù)了。買不起房，于是結(jié)婚成了問題，造成了社會婚姻問題，拜金主義油然而生。房奴的生活質(zhì)量較低，為了償還貸款，很多房奴節(jié)衣縮食，沒有一定的積蓄，一旦家里有什么變故，就會引起家庭矛盾，影響社會的和諧，這也是近年來離婚率持續(xù)升高的原因之一。另一方面，房奴的形成對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重的危害。房奴大部分的收入用于還貸，沒有錢進(jìn)行其它消費。消費減少意味著內(nèi)需減少，居民消費的減少使生產(chǎn)過剩，催生失業(yè)問題的同時，居民的生活質(zhì)量也得不到保障。4.4易形成泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)在貨幣供給穩(wěn)定的情況下，房價上漲甚至?xí)嚎s其他商品的價格水平，形成社會財富迅速向房地產(chǎn)集中的格局，最終因房地產(chǎn)之外的產(chǎn)品稀缺、價格暴漲，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場的崩盤導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)的源頭就是由于高房價，由房地產(chǎn)大泡沫引發(fā)的，日本十幾年的經(jīng)濟(jì)衰退也是因為房地產(chǎn)泡沫引起的。在世界范圍內(nèi)，有一個能夠評定該房子有沒有存在房價泡沫的指標(biāo)，也就是房價收入比例。房價收入比就是房子總價值和全家人口的一年總收入的比例。其體現(xiàn)了住房價格和大多數(shù)人居住需要與其相配的水平。在發(fā)展國家內(nèi)的房價收入比大于10的時候，就會出現(xiàn)明顯的泡沫，而在中國的很多城市的比值已經(jīng)突破了10，說明中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫?；谕恋刭Y源為主，房子的價格能夠進(jìn)行操縱。然而，房地產(chǎn)商不遵守市場規(guī)律，而對其資源的過度浪費，卻導(dǎo)致了房價偏離了原本的價值軌道，從而導(dǎo)致了泡沫的累積。5抑制武漢市房價過快上漲的對策5.1抑制不合理的購房需求，加強(qiáng)監(jiān)管力度加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉價租房的建設(shè)質(zhì)量和規(guī)模，大力發(fā)展中低價位，中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房。另外，多個地區(qū)還要對其進(jìn)行制定與執(zhí)行住房建設(shè)策略，對新建住房構(gòu)成提出詳細(xì)比例的條件。還需要持續(xù)整治房地產(chǎn)市場的紀(jì)律，對其提高監(jiān)督程度。物業(yè)管理部門要與相關(guān)部門聯(lián)合，增強(qiáng)對各種非法囤積、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的打擊力度，并強(qiáng)化房屋建設(shè)項目的質(zhì)量和安全監(jiān)督。國土資源部門要依照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)要求土地出讓價款的收繳、對其合同實施的監(jiān)督及增強(qiáng)對閑置土地的相關(guān)調(diào)查處置。同時也要對違法違規(guī)使用、積攢及哄抬土地價格等，對其進(jìn)行嚴(yán)查。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的偷漏稅等現(xiàn)象，稅務(wù)部門要對其加強(qiáng)查明情況、進(jìn)行處理的力度。最后，還要進(jìn)一步強(qiáng)化對商品房銷售的監(jiān)管力度。要科學(xué)制定商品房預(yù)售活動準(zhǔn)許的最小規(guī)模，不可以對分層和分單元等進(jìn)行辦理預(yù)先出售的準(zhǔn)許。獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的相關(guān)公司必須在限定的期限內(nèi)，一次性對外公布所有的房源，并嚴(yán)格按照有關(guān)部門提出的房格，公開標(biāo)明房子價格，并對外進(jìn)行出售。要完善新建商品房和存量房的交易合同，其在網(wǎng)上對相關(guān)部門進(jìn)行上報登記的規(guī)矩，加強(qiáng)對交易金額的監(jiān)督管理。5.2綜合運用稅收和信貸等經(jīng)濟(jì)手段遏制投機(jī)性炒房對于那些不愿意降低房價的開發(fā)商，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該采取措施控制價格。對價格較低的房屋，提供減少應(yīng)納稅款或貼現(xiàn)的補(bǔ)償；對價格較高的房屋，則給予額外的稅收。也要對部分惡意哄抬價格，進(jìn)行房價炒作的開發(fā)商與個人進(jìn)行查明情況、執(zhí)行處置。對部分區(qū)域的房價與實際價格差距較大，通過采取相應(yīng)的調(diào)控措施，來降低房價。房價收入比是國際上普遍采用的一種衡量方式，它是評估其房產(chǎn)價值的一個主要指標(biāo)。而在世界銀行中，這一比例為5:1，聯(lián)合國則為3:1。當(dāng)前美國的比例是3:1，而日本是4:1。而在國內(nèi)，其比例大致在10∶1到15∶1之間，進(jìn)而說明了我國房價偏高。另外，還應(yīng)該將稅收用于對商品房的構(gòu)成進(jìn)行調(diào)整，具體可以采取以下幾種方法：一是基于人均居住面積為基礎(chǔ)，對其進(jìn)行征稅。首先要以各個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等要素，制訂我國城鎮(zhèn)人口的標(biāo)準(zhǔn)居住面積，并對超出該標(biāo)準(zhǔn)的居民進(jìn)行征收房地產(chǎn)征值稅；二是借助對高收入群體購房行為的調(diào)節(jié)，縮減高、低收入群體之間的購房差距，進(jìn)而化解因貧富差異而導(dǎo)致的購房矛盾。5.3利用政府宏觀調(diào)控穩(wěn)定房價，加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險控制一方面，各個商業(yè)銀行要根據(jù)“有保有壓，區(qū)別對待，保障合理的房地產(chǎn)信貸需要”的原則，加強(qiáng)差別化信貸政策的實施。對別墅、高檔住宅及商業(yè)營業(yè)用房的信貸投放進(jìn)行了限制，在持續(xù)對居民第一套房貸款進(jìn)行支持的同時，也要對第二套住房購房貸款進(jìn)行嚴(yán)格的管控，對住房消費進(jìn)行合理的指導(dǎo)，并對投資投機(jī)性購房需要進(jìn)行了遏制。另一方面，要對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控。在此基礎(chǔ)上，各銀行應(yīng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)貸款的監(jiān)管，以公平競爭和有序競爭為原則，對不動產(chǎn)貸款的監(jiān)管要求提升。鑒于以上內(nèi)容，我們可以對這四個方面著手：首先，要對相關(guān)方面進(jìn)行加強(qiáng)法律約束性。凡是不講信用的，一律依法懲處。其次，實施有效的嚴(yán)格監(jiān)督。在政府的執(zhí)法與主管部門、各地的新聞媒體、社會的輿論及消費者協(xié)會等方面，要以最大程度來發(fā)揮這些對房地產(chǎn)行業(yè)誠信建設(shè)的監(jiān)督成效，以此使得所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司都要遵循法律法規(guī)。再次，強(qiáng)化行業(yè)自律。各個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)建立適用于本地區(qū)房地產(chǎn)公司的誠信經(jīng)營與不守誠信的懲罰的相關(guān)制度。最后，做好信用評估工作。完整信息披露機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)公司信用評級機(jī)制的建立進(jìn)度。6結(jié)語住房作為一種特殊的商品，價格是多種因素共同作用的結(jié)果。當(dāng)前房價居高不下，成為政府與民眾深切關(guān)注的熱點問題。論文結(jié)合武漢市實際案例，通過分析武漢市房價的現(xiàn)狀及其與其他城市的房價對比，總結(jié)武漢市房價較高的成因及其后果，在此基礎(chǔ)上提出抑制武漢市房價過快上漲的對策，抑制不合理的購房需求，加強(qiáng)監(jiān)管力度，綜合運用稅收和信貸等經(jīng)濟(jì)手段遏制投機(jī)性炒房，利用政府宏觀調(diào)控穩(wěn)定房價，加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險控制，以此來抑制武漢市房價過快上漲帶來不良后果。參考文獻(xiàn)[1]金曉斌、殷少美.城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)動力學(xué)研究[J]，南京大學(xué)學(xué)報，2004年11月，第40卷，第6期;138-140.[2]李春吉，孟曉宏．中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格影響因素的實證分析[J]．產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2005(6)：48-56.[3]崔新民.城市住宅價格的動力因素及其實證研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2005：36-37.[4]高曉慧.地價和房價的基本關(guān)系[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報，2001(6):35.[5]高波，毛豐付．房價與地價關(guān)系的實證檢驗：1999-2002[J]．產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究(雙月刊)[J]，2003(3)：19-24.[6]趙克誠，劉衛(wèi)東．論住宅地價占房價的合理比例——以寧波市區(qū)為例[J]．技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2006(7)：97-101.[7]柴強(qiáng)．影響房價的幾個理論問題．城市開發(fā)[J]，2005(5)：8-9.[8]王家庭，張換兆．利率變動對中國房地產(chǎn)市場影響的實證分析[J]．中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2006(1)：54-59.[9]周京奎．房地產(chǎn)價格波動與投機(jī)行為——對中國14城市的實證研究[J]．當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2005(7)：19-24.[10]段忠東，曾令華，黃澤先．房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長的實證研究[J]．金融論壇，200