商鋪?zhàn)赓U合同及注意事項(xiàng)商鋪?zhàn)赓U是商業(yè)活動(dòng)中至關(guān)重要的一環(huán)，一份嚴(yán)謹(jǐn)周全的租賃合同，不僅是保障出租方與承租方合法權(quán)益的基石，更是未來商業(yè)運(yùn)營平穩(wěn)有序的前提。對(duì)于承租方而言，它關(guān)系到經(jīng)營成本、發(fā)展空間乃至商業(yè)成?。粚?duì)于出租方來說，則涉及到資產(chǎn)安全與穩(wěn)定收益。因此，深入理解商鋪?zhàn)赓U合同的核心條款及潛在風(fēng)險(xiǎn)，是每一位商業(yè)參與者的必修課。一、合同主體：明辨身份，奠定基礎(chǔ)合同的開篇，務(wù)必清晰、準(zhǔn)確地列明出租方（甲方）與承租方（乙方）的基本信息。對(duì)于自然人，需包括姓名、身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式及地址；對(duì)于法人或其他組織，則需注明全稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）、聯(lián)系方式及注冊(cè)地址。注意事項(xiàng)：*核實(shí)身份：承租方應(yīng)仔細(xì)核實(shí)出租方的身份信息及產(chǎn)權(quán)證明文件（如房產(chǎn)證、土地證或購房合同等），確保其為商鋪的合法權(quán)利人或有權(quán)出租人，避免“一房多租”或無權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)，可要求出租方提供產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書。*主體資格：若承租方為企業(yè)，需確保自身經(jīng)營主體資格合法有效，經(jīng)營范圍與商鋪用途相符。二、商鋪基本情況：明確標(biāo)的，避免歧義合同中需對(duì)租賃商鋪的具體情況作出詳盡描述，這是租賃關(guān)系的標(biāo)的核心。核心內(nèi)容：*坐落位置：精確到門牌號(hào)，例如“XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX商鋪”。*建筑面積與使用面積：通常以房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，或雙方共同測(cè)量確認(rèn)。需明確是建筑面積還是套內(nèi)使用面積，以及公攤面積的計(jì)算方式（如有）。面積差異的處理方式也應(yīng)有所約定。*商鋪用途：這是極為關(guān)鍵的一條。必須明確約定商鋪的使用性質(zhì)，例如“用于經(jīng)營餐飲服務(wù)”、“零售百貨”等，并確保該用途符合商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定（如環(huán)保、消防要求）。未經(jīng)出租方同意及相關(guān)部門審批，承租方不得擅自改變用途。注意事項(xiàng)：*實(shí)地考察：簽約前務(wù)必多次實(shí)地考察商鋪，確認(rèn)其結(jié)構(gòu)、朝向、采光、給排水、供電、通風(fēng)、消防設(shè)施等是否符合經(jīng)營需求。*周邊環(huán)境：了解周邊商業(yè)氛圍、客流量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、交通便利性及未來規(guī)劃，這些都將直接影響經(jīng)營效益。三、租賃期限：明確時(shí)域，規(guī)劃長遠(yuǎn)租賃期限是合同的重要條款，直接關(guān)系到承租方的投資回報(bào)周期和經(jīng)營穩(wěn)定性。核心內(nèi)容：*起始日期與終止日期：需明確具體的年月日。*免租期（裝修期）：若商鋪需要裝修，承租方可與出租方協(xié)商約定免租期。免租期內(nèi)一般無需支付租金，但可能需要支付物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等其他費(fèi)用，具體需明確。免租期通常從商鋪交付之日起計(jì)算。*續(xù)租：租賃期滿，承租方如需續(xù)租，應(yīng)在期滿前一定期限（如提前三個(gè)月）書面通知出租方。出租方在同等條件下，應(yīng)給予承租方優(yōu)先承租權(quán)。續(xù)租的租金、期限等條款需雙方另行協(xié)商簽訂新的租賃合同或補(bǔ)充協(xié)議。注意事項(xiàng)：*合同穩(wěn)定性：對(duì)于需要長期經(jīng)營或大額裝修投入的業(yè)態(tài)，應(yīng)爭(zhēng)取較長的租賃期限，并明確續(xù)租條件，以保障經(jīng)營的連續(xù)性。四、租金及支付方式：清晰約定，規(guī)避糾紛租金是租賃合同的核心經(jīng)濟(jì)條款，必須清晰、具體，避免模糊不清導(dǎo)致后續(xù)爭(zhēng)議。核心內(nèi)容：*租金標(biāo)準(zhǔn)：明確每月或每平方米的租金金額。*支付周期：如月付、季付、半年付或年付。*支付方式：銀行轉(zhuǎn)賬是最安全可靠的方式，需列明出租方指定的銀行賬戶信息（戶名、開戶行、賬號(hào)）。*支付時(shí)間：每期租金應(yīng)于何時(shí)之前支付，例如“每期租金應(yīng)于本期到期前X日內(nèi)支付”。*租金調(diào)整：租賃期限較長時(shí)，雙方可約定租金調(diào)整機(jī)制，如“每X年遞增X%”或參照市場(chǎng)行情調(diào)整，并明確調(diào)整的計(jì)算方式和通知程序。注意事項(xiàng)：*逾期付款責(zé)任：合同中應(yīng)約定承租方逾期支付租金的違約責(zé)任，如按日支付逾期租金的一定比例作為違約金，逾期超過一定天數(shù)（如15天或30天），出租方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。五、租賃保證金（押金）：風(fēng)險(xiǎn)防范，確保履約租賃保證金，俗稱“押金”，是承租方履行合同義務(wù)的擔(dān)保。核心內(nèi)容：*保證金金額：通常為一個(gè)月或數(shù)個(gè)月的租金總和，具體金額由雙方協(xié)商確定。*支付時(shí)間：一般與首期租金同時(shí)支付。*保證金用途：主要用于擔(dān)保承租方支付租金、違約金、賠償因承租方原因造成的商鋪損壞或欠繳的各項(xiàng)費(fèi)用等。*保證金返還：租賃期滿或合同解除后，如承租方無違約行為（包括但不限于結(jié)清所有租金、費(fèi)用，按約定返還商鋪等），出租方應(yīng)在約定期限內(nèi)（如15個(gè)工作日內(nèi)）將保證金無息退還承租方。如有扣除，應(yīng)書面說明。注意事項(xiàng)：*返還條件：務(wù)必明確保證金返還的具體條件和流程，以及不予返還或部分扣除的情形。六、其他費(fèi)用：厘清邊界，避免扯皮商鋪?zhàn)赓U期內(nèi)，除租金外，還會(huì)產(chǎn)生一系列其他費(fèi)用，這些費(fèi)用的承擔(dān)方需要在合同中明確劃分。常見費(fèi)用：*物業(yè)管理費(fèi)：由物業(yè)公司收取，用于商鋪所在樓宇或小區(qū)的公共區(qū)域維護(hù)、清潔、安保等。明確由哪一方承擔(dān)，以及支付標(biāo)準(zhǔn)和方式。*水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視費(fèi)：一般由承租方承擔(dān)，按實(shí)際發(fā)生額支付。*房屋租賃稅費(fèi)：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房屋租賃稅費(fèi)的納稅義務(wù)人通常為出租方，但實(shí)踐中可能約定由承租方承擔(dān)或雙方分擔(dān)，需明確約定。*其他雜費(fèi)：如垃圾清運(yùn)費(fèi)、排污費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)（如有）等，均需明確責(zé)任主體。七、商鋪的交付與返還：規(guī)范流程，明確責(zé)任商鋪的交付與返還環(huán)節(jié)，是租賃關(guān)系建立與終止的重要節(jié)點(diǎn)，極易產(chǎn)生糾紛，需細(xì)致約定。交付：*交付標(biāo)準(zhǔn)：出租方應(yīng)保證商鋪交付時(shí)符合約定的使用條件，例如“現(xiàn)狀交付”或“毛坯交付”、“簡(jiǎn)裝交付”等。如有固定裝修或設(shè)施設(shè)備，應(yīng)列出清單作為合同附件，并注明數(shù)量、品牌、狀況。*交付時(shí)間：明確具體的交付日期。*驗(yàn)收：承租方在接收商鋪時(shí)，應(yīng)仔細(xì)進(jìn)行驗(yàn)收，如有異議應(yīng)在約定期限內(nèi)書面提出，雙方協(xié)商解決。返還：*返還時(shí)間：租賃期滿或合同解除后，承租方應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)（如X日內(nèi)）將商鋪返還給出租方。*返還狀態(tài)：除非雙方另有約定（如同意承租方保留部分裝修），商鋪應(yīng)恢復(fù)至交付時(shí)的狀態(tài)（自然損耗除外），或按照合同約定的狀態(tài)返還。對(duì)于承租方的裝修、添附物的處理，是核心問題，需提前約定：是“無償歸出租方所有”、“承租方自行拆除并恢復(fù)原狀”，還是“折價(jià)補(bǔ)償給承租方”等。*物品清理：承租方應(yīng)將屬于自己的物品全部清理搬走，如有留置物品，出租方有權(quán)按合同約定處理。*費(fèi)用結(jié)清：返還商鋪前，承租方應(yīng)結(jié)清所有應(yīng)繳費(fèi)用。八、裝修與改建：事前約定，保障權(quán)益商鋪裝修是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的的重要環(huán)節(jié)，相關(guān)約定尤為重要。核心內(nèi)容：*裝修方案審批：承租方如需對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，應(yīng)事先將裝修設(shè)計(jì)方案（包括平面布局、施工圖、使用材料等）提交出租方審核同意。如需向政府相關(guān)部門報(bào)批（如消防審批），由承租方負(fù)責(zé)辦理并承擔(dān)費(fèi)用。*裝修責(zé)任與費(fèi)用：裝修工程由承租方自行負(fù)責(zé)或委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行，費(fèi)用由承租方承擔(dān)。*裝修物所有權(quán)與返還：如前所述，合同終止時(shí)裝修物的歸屬、處理方式需明確約定。對(duì)于不可移動(dòng)或拆除會(huì)損壞主體結(jié)構(gòu)的裝修，通常歸出租方所有；對(duì)于可移動(dòng)的設(shè)備，一般由承租方自行搬走。*安全責(zé)任：承租方應(yīng)確保裝修施工安全，遵守消防安全規(guī)定，因裝修造成的人身或財(cái)產(chǎn)損失，由承租方承擔(dān)責(zé)任。*不得破壞主體結(jié)構(gòu)：嚴(yán)禁承租方擅自改動(dòng)商鋪的主體結(jié)構(gòu)、承重墻體、消防設(shè)施等。九、轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓：權(quán)利限制，維護(hù)秩序未經(jīng)出租方書面同意，承租方通常不得擅自將商鋪部分或全部轉(zhuǎn)租給第三方，或以任何形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、分租、聯(lián)營等。注意事項(xiàng)：*轉(zhuǎn)租條件：如合同允許轉(zhuǎn)租，應(yīng)明確轉(zhuǎn)租的條件、程序（如需出租方書面同意）、轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同期限、承租方對(duì)次承租人行為的連帶責(zé)任等。*轉(zhuǎn)讓限制：承租方轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)利或與他人合作經(jīng)營的，也需征得出租方同意，并可能涉及合同主體的變更或重新簽訂。十、雙方的權(quán)利與義務(wù)：權(quán)責(zé)對(duì)等，公平合理合同應(yīng)詳細(xì)列明出租方與承租方各自的權(quán)利和義務(wù)。出租方權(quán)利義務(wù)：*權(quán)利：收取租金、監(jiān)督承租方按約使用商鋪、在承租方違約時(shí)追究違約責(zé)任等。*義務(wù)：保證出租商鋪的合法性及出租權(quán)、按約定交付商鋪、負(fù)責(zé)商鋪主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施的自然損耗維修（雙方另有約定的除外）、協(xié)助承租方辦理必要的經(jīng)營手續(xù)（如需）等。承租方權(quán)利義務(wù)：*權(quán)利：按照合同約定占有、使用商鋪進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)、在出租方違約時(shí)要求賠償損失等。*義務(wù)：按時(shí)足額支付租金及各項(xiàng)費(fèi)用、按約定用途使用商鋪、妥善保管和維護(hù)商鋪及設(shè)施設(shè)備、遵守物業(yè)管理規(guī)定、不得利用商鋪從事違法活動(dòng)、租賃期滿或合同解除時(shí)按約定返還商鋪等。十一、違約責(zé)任：明確后果，保障履行違約責(zé)任是合同履行的“安全閥”，對(duì)于約束雙方行為、保障合同順利履行至關(guān)重要。常見違約情形及責(zé)任：*出租方違約：如逾期交付商鋪、擅自提前收回商鋪、未能保證商鋪正常使用（如水電氣中斷非因承租方原因）、干涉承租方正常經(jīng)營等。承租方有權(quán)要求繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失（包括直接損失和可預(yù)期的間接損失，如經(jīng)營利潤損失，但需有合理依據(jù)），或解除合同并要求支付違約金。*承租方違約：如逾期支付租金、擅自改變商鋪用途、擅自轉(zhuǎn)租、擅自裝修或損壞商鋪結(jié)構(gòu)、利用商鋪從事違法活動(dòng)、逾期返還商鋪等。出租方有權(quán)要求限期改正、支付違約金、賠償損失，甚至解除合同、收回商鋪，并要求承租方承擔(dān)由此產(chǎn)生的費(fèi)用。注意事項(xiàng)：*違約金計(jì)算：違約金的數(shù)額或計(jì)算方式應(yīng)明確約定，例如“按逾期租金的X%/日計(jì)算”、“支付相當(dāng)于X個(gè)月租金的違約金”等。違約金不宜過高或過低，以彌補(bǔ)實(shí)際損失為主要原則。*損失賠償范圍：明確違約方應(yīng)賠償守約方的損失范圍，包括直接損失和間接損失（如有約定）。十二、合同的變更、解除與終止：預(yù)見可能，規(guī)范處理合同簽訂后，可能因客觀情況變化需要變更或提前解除，應(yīng)在合同中預(yù)設(shè)相關(guān)條款。變更：經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以書面形式變更合同條款。解除情形：*雙方協(xié)商一致解除。*一方根本違約，另一方有權(quán)解除（如承租方長期拖欠租金，出租方有權(quán)解除；出租方未能提供適租商鋪，承租方有權(quán)解除）。*因不可抗力導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。*法律規(guī)定或合同約定的其他解除情形。合同終止：租賃期滿、合同解除、商鋪被依法征收或拆除等情形下，合同終止。十三、不可抗力：免責(zé)事由，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)因不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況（如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府行為等）導(dǎo)致合同無法履行或不能完全履行的，遭遇不可抗力的一方可根據(jù)影響程度，部分或全部免除責(zé)任，但應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方并在合理期限內(nèi)提供證明。十四、爭(zhēng)議解決方式：和平解決，定分止?fàn)幒贤男羞^程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)首先友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可約定通過仲裁或訴訟解決。*仲裁：需明確仲裁機(jī)構(gòu)名稱（如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”），仲裁裁決是終局的。*訴訟：需明確有管轄權(quán)的人民法院，通常約定為“商鋪所在地人民法院”或“出租方/承租方所在地人民法院”。十五、其他約定及附件：拾遺補(bǔ)缺，完善細(xì)節(jié)*通知與送達(dá)：雙方確認(rèn)的聯(lián)系方式和通訊地址，任何書面通知按此地址送達(dá)即視為有效。地址變更應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方。*保密條款：如涉及商業(yè)秘密，可約定保密義務(wù)。*合同份數(shù)及生效：合同一式幾份，甲乙雙方各執(zhí)幾份，具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。*附件：商鋪平面圖、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、設(shè)施設(shè)備清單、裝修方案（如有）、補(bǔ)充協(xié)議等，均為合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。十六、簽署生效合同末尾應(yīng)有出租方（甲方）和承租方（乙方）的簽字蓋章欄，并注明簽署日期。自然人簽字并按手印，法人或其他組織加蓋公章并由法定代表人或授權(quán)代表簽字。商鋪?zhàn)赓U注意事項(xiàng)總結(jié)除了上述合同條款的細(xì)致審查外，承租方還應(yīng)特別注意以下幾點(diǎn)：1.深入調(diào)研，審慎決策：充分了解市場(chǎng)行情，對(duì)商鋪的價(jià)值和租金水平有合理判斷。不要僅憑口頭承諾或一時(shí)沖動(dòng)簽約。2.明確自身需求：根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)特點(diǎn)，明確對(duì)商鋪面積、格局、層高、給排水、電力容量、燃?xì)夤?yīng)、排煙排污等的具體要求。3.核實(shí)出租方權(quán)利：務(wù)必要求出租方出示商鋪的產(chǎn)權(quán)證明原件，并留存復(fù)印件。如系轉(zhuǎn)租，需確認(rèn)原租賃合同中出租方是否同意轉(zhuǎn)租，或獲得產(chǎn)權(quán)人的書面同意。4.仔細(xì)閱讀，逐條推敲：簽約前務(wù)必仔細(xì)閱讀合同每一條款，對(duì)不理解或不公平的條款，要及時(shí)提出并與對(duì)方協(xié)商修改。不要輕信“格式合同都一樣”的說辭。5.書面形式，留存證據(jù)：所有變更、補(bǔ)充、承諾均應(yīng)以書面形式作出