購二手房合同一、合同主體信息條款合同主體的明確是二手房交易合法性的基礎(chǔ)，需在合同開篇詳細(xì)載明買賣雙方的身份信息。賣方應(yīng)提供真實(shí)姓名、身份證號碼、戶籍地址及有效聯(lián)系方式，若房屋為共有財(cái)產(chǎn)（如夫妻共同所有），需列明全部共有人信息并由各方簽字確認(rèn)。買方同樣需注明身份信息，若存在共同購房人（如夫妻、親屬聯(lián)名購買），所有權(quán)利人的姓名及身份證號均需完整記錄。此外，若交易通過中介機(jī)構(gòu)促成，應(yīng)在合同中明確中介方的名稱、備案編號及經(jīng)辦人信息，避免因主體信息缺失導(dǎo)致合同效力瑕疵。實(shí)踐中曾出現(xiàn)因賣方未披露房屋共有權(quán)人，導(dǎo)致合同履行過程中其他共有人提出異議的糾紛，因此需特別注意核對賣方與房屋產(chǎn)權(quán)證登記主體的一致性，必要時(shí)要求賣方提供婚姻狀況證明或戶籍信息以佐證產(chǎn)權(quán)歸屬。二、房屋基本情況條款房屋基本信息的準(zhǔn)確描述是避免交易爭議的關(guān)鍵，需包含以下核心內(nèi)容：房屋坐落位置應(yīng)精確到門牌號，例如“XX市XX區(qū)XX路XX號XX棟XX單元XX室”；建筑面積需同時(shí)注明產(chǎn)權(quán)證登記面積與實(shí)際測量面積（若有差異），并明確面積誤差的處理方式，如“面積誤差在3%以內(nèi)的，房價(jià)款不變；超出3%的，超出部分由賣方承擔(dān)”。產(chǎn)權(quán)狀況部分需詳細(xì)記載產(chǎn)權(quán)證編號、發(fā)證機(jī)關(guān)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等）及土地使用年限，特別要注明房屋是否存在抵押、查封、租賃等權(quán)利限制情況。例如，若房屋已設(shè)定抵押，需寫明抵押權(quán)人名稱、抵押金額及解押時(shí)間節(jié)點(diǎn)，約定“賣方應(yīng)于X年X月X日前辦理完畢抵押注銷手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由賣方承擔(dān)”。房屋戶型、朝向、樓層等物理屬性也需清晰描述，可附房屋平面圖作為合同附件，明確標(biāo)注承重墻位置、管道走向等影響房屋使用的關(guān)鍵信息。三、交易價(jià)格與支付條款房價(jià)款及支付方式是合同的核心條款，需明確以下要素：房屋總價(jià)應(yīng)以大寫漢字與阿拉伯?dāng)?shù)字雙軌標(biāo)注，例如“人民幣壹佰貳拾萬元整（小寫：1,200,000元）”，防止涂改爭議。付款方式需分階段約定，定金通常為總房款的1%-5%，支付時(shí)間一般為合同簽訂當(dāng)日，同時(shí)注明“定金交付后，若買方違約，定金不予退還；若賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金”。首付款金額及支付節(jié)點(diǎn)需與貸款辦理進(jìn)度銜接，例如“買方應(yīng)于房屋評估報(bào)告出具后3日內(nèi)支付首付款人民幣50萬元（含已付定金）至賣方指定賬戶”。尾款支付方式需區(qū)分全款與貸款情形：全款支付的，可約定“尾款70萬元于產(chǎn)權(quán)過戶完畢后3日內(nèi)支付”；貸款支付的，應(yīng)寫明“尾款70萬元由貸款銀行直接劃付至賣方賬戶，若貸款審批金額不足，差額部分由買方在過戶前以現(xiàn)金補(bǔ)足”。所有款項(xiàng)支付均需明確收款賬戶信息（戶名、開戶行、賬號），并約定“支付方需保留轉(zhuǎn)賬憑證作為付款依據(jù)”。四、房屋交付與過戶條款房屋交付與產(chǎn)權(quán)過戶是交易履行的核心環(huán)節(jié)，需細(xì)化時(shí)間節(jié)點(diǎn)與責(zé)任劃分。交付時(shí)間應(yīng)明確具體日期，例如“賣方應(yīng)于X年X月X日前將房屋交付給買方”，交付標(biāo)準(zhǔn)需包含房屋現(xiàn)狀描述，如“門窗、水電、燃?xì)庠O(shè)施完好，墻面、地面無結(jié)構(gòu)性損壞”，并附《房屋交付清單》列明家電、家具等附屬設(shè)施（如“海爾冰箱一臺、格力空調(diào)兩臺、實(shí)木衣柜一組”），注明“以上物品隨房屋一并交付，交付時(shí)應(yīng)保持正常使用狀態(tài)”。費(fèi)用結(jié)算方面，需約定交付前產(chǎn)生的水、電、燃?xì)?、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等由賣方結(jié)清，交付后由買方承擔(dān)，可設(shè)定“賣方應(yīng)提供交付前三個月的費(fèi)用結(jié)清憑證，若存在欠費(fèi)，買方有權(quán)從尾款中直接抵扣”。過戶手續(xù)辦理需明確“雙方應(yīng)于X年X月X日前共同到不動產(chǎn)登記中心申請辦理過戶，賣方負(fù)責(zé)提供產(chǎn)權(quán)證、婚姻證明等所需材料，買方負(fù)責(zé)提交購房資格證明、貸款合同等文件，相關(guān)稅費(fèi)按國家規(guī)定各自承擔(dān)”，并約定“因一方材料不全導(dǎo)致過戶延遲的，違約方需按日支付總房款萬分之五的違約金”。五、產(chǎn)權(quán)瑕疵與擔(dān)保條款賣方對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性負(fù)有擔(dān)保義務(wù)，合同中需設(shè)置明確的產(chǎn)權(quán)保證條款。賣方應(yīng)聲明“對所售房屋享有完整所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)清晰無爭議，不存在抵押、查封、產(chǎn)權(quán)共有糾紛等權(quán)利限制，且未被列入拆遷范圍”，若房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件（如自殺、他殺），賣方需如實(shí)披露，否則買方有權(quán)以欺詐為由解除合同并索賠。對于房齡超過20年的房屋，建議增加“賣方保證房屋主體結(jié)構(gòu)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，未因質(zhì)量問題發(fā)生過維修或訴訟”的條款。若交易房屋為繼承所得或受贈財(cái)產(chǎn)，賣方需提供繼承公證書或贈與合同等產(chǎn)權(quán)來源證明，并保證已履行必要的法律程序（如其他繼承人放棄繼承權(quán)的聲明）。實(shí)踐中，部分房屋存在“一房多賣”風(fēng)險(xiǎn)，可約定“賣方需配合買方辦理網(wǎng)簽手續(xù)，網(wǎng)簽完成前不得將房屋出售給第三方”，以保障交易安全。六、違約責(zé)任條款違約責(zé)任的細(xì)化是保障合同履行的關(guān)鍵，需針對不同違約情形設(shè)定明確責(zé)任。賣方逾期交房的，可約定“每逾期一日按總房款的萬分之三支付違約金，逾期超過15日的，買方有權(quán)解除合同并要求賣方賠償房屋差價(jià)損失”；若賣方拒絕履行過戶義務(wù)，買方除要求繼續(xù)履行外，可主張“按總房款20%支付違約金”。買方逾期付款的，“每逾期一日按未付款金額的萬分之三支付違約金，逾期超過30日的，賣方有權(quán)解除合同并沒收定金”；若因買方原因?qū)е沦J款審批失敗且無法以現(xiàn)金補(bǔ)足房款的，需承擔(dān)“總房款5%的違約金”。此外，針對“陰陽合同”風(fēng)險(xiǎn)（即實(shí)際成交價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)不一致），可約定“雙方應(yīng)按本合同約定的真實(shí)成交價(jià)履行，任何一方不得以網(wǎng)簽價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)為由主張調(diào)整房款或拒付差額”。對于中介方的責(zé)任，可明確“若因中介提供虛假信息導(dǎo)致合同無法履行，中介應(yīng)退還已收取的傭金并賠償買方直接損失”。七、附屬設(shè)施與裝修條款房屋附屬設(shè)施及裝修的歸屬需單獨(dú)列明，避免交接時(shí)產(chǎn)生爭議。合同中應(yīng)詳細(xì)記載“固定裝修（如地板、瓷磚、廚衛(wèi)吊頂）及不可移動設(shè)施（如嵌入式衣柜、中央空調(diào)）包含在房價(jià)內(nèi)，可移動家具家電（如沙發(fā)、餐桌、洗衣機(jī)）若隨房轉(zhuǎn)讓，需另附清單并注明是否作價(jià)”。對于裝修質(zhì)量，可約定“賣方保證交付時(shí)裝修無結(jié)構(gòu)性損壞，水電、防水等隱蔽工程正常運(yùn)行，若交付后6個月內(nèi)出現(xiàn)滲漏、電路故障等問題，賣方承擔(dān)維修責(zé)任”。部分房屋帶有車位或儲藏室，需明確“車位產(chǎn)權(quán)歸屬（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)）、面積及價(jià)款是否包含在總房款內(nèi)”，使用權(quán)車位還需注明剩余使用年限及續(xù)租條件。若房屋存在附贈物品（如窗簾、燈具），應(yīng)在清單中逐一列明品牌、數(shù)量及狀態(tài)，防止交接時(shí)賣方擅自更換或搬離。八、稅費(fèi)承擔(dān)與結(jié)算條款二手房交易稅費(fèi)種類繁多，需在合同中明確各方承擔(dān)范圍。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，買方通常承擔(dān)契稅（首套房90平米以下1%，90-144平米1.5%）、印花稅（0.05%）、登記費(fèi)（80元/套）及測繪費(fèi)；賣方承擔(dān)增值稅（滿2年普通住宅免征，非普通住宅按差額5.6%征收）、個人所得稅（滿5年唯一住房免征，否則按差額20%或全額1%繳納）。合同中可約定“按國家及地方最新政策執(zhí)行，買方承擔(dān)契稅、登記費(fèi)，賣方承擔(dān)增值稅、個人所得稅，中介費(fèi)由買方承擔(dān)（總房款2%）”，若因政策調(diào)整導(dǎo)致稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變化，可約定“新增稅費(fèi)由買賣雙方平均分擔(dān)”。對于“滿五唯一”等稅收優(yōu)惠條件，需由賣方提供承諾，例如“賣方保證該房屋為其家庭唯一住房且已取得產(chǎn)權(quán)證滿5年，若因賣方虛假承諾導(dǎo)致買方多繳稅費(fèi)，由賣方全額賠償”。稅費(fèi)繳納時(shí)間應(yīng)與過戶流程銜接，“買方應(yīng)于過戶前3日將契稅存入稅務(wù)部門指定賬戶，賣方應(yīng)于網(wǎng)簽前結(jié)清個人所得稅”。九、爭議解決與補(bǔ)充條款合同履行過程中發(fā)生爭議的解決方式需明確約定，可選擇“協(xié)商不成的，提交房屋所在地仲裁委員會仲裁”或“向房屋所在地人民法院提起訴訟”，避免因約定不明導(dǎo)致管轄權(quán)爭議。戶口遷移問題需單獨(dú)條款約定，“賣方應(yīng)于過戶后60日內(nèi)將戶口從該房屋遷出，逾期未遷的，每逾期一日按總房款萬分之二支付違約金”。對于房屋租賃情況，若房屋在出售前已出租，需寫明“租賃期限至X年X月X日，租金歸屬（賣方收取至交付日，買方自交付日起收?。┘俺凶馊耸欠穹艞墐?yōu)先購買權(quán)”，并附租賃合同復(fù)印件作為附件。補(bǔ)充條款可根據(jù)交易特殊需求添加，如“買方預(yù)留5萬元尾款作為物業(yè)交割保證金，待水電氣物業(yè)費(fèi)結(jié)清、戶口遷出后3日內(nèi)支付”或“賣方同意買方對房屋進(jìn)行裝修前勘測，勘測時(shí)間為合同簽訂后10日內(nèi)”。所有補(bǔ)充約定需經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，與主合同具有同等法律效力。十、合同生效與附件條款合同生效條件需明確約定，通常為“雙方簽字蓋章之日起生效”，若涉及貸款購房，可增加“本合同自買方貸款審批通過之日起生效”的附條件條款。合同份數(shù)一般為“一式四份，買賣雙方各執(zhí)一份，不動產(chǎn)登記中心備案一份，中介方留存一份”，并注明“具有同等法律效力”。附件是合同不可分割的組成部分，需列明“附件一：房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；附件二：房屋平面圖；附件三：家電家具清單；附件四：費(fèi)用結(jié)清證明；附件五：賣方婚姻狀況聲明”等，確保交易所需文件完整。最后，