鋪位轉(zhuǎn)讓合同一、鋪位轉(zhuǎn)讓合同的定義與法律性質(zhì)鋪位轉(zhuǎn)讓合同是指鋪位權(quán)利人（轉(zhuǎn)讓方）將其合法擁有的鋪位使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付約定轉(zhuǎn)讓費并獲得鋪位實際控制權(quán)的法律文件。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第716條規(guī)定，此類合同本質(zhì)上屬于債權(quán)債務概括轉(zhuǎn)移，需同時滿足原租賃合同的權(quán)利義務承接條件。實踐中，鋪位轉(zhuǎn)讓通常涉及三個核心主體：原出租人（產(chǎn)權(quán)方或一手承租人）、轉(zhuǎn)讓方（二手承租人）、受讓方（新承租人），合同效力需以原租賃合同中“是否允許轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓”的條款為前提。鋪位轉(zhuǎn)讓與普通房屋租賃的區(qū)別在于：前者不僅轉(zhuǎn)移使用權(quán)，還可能包含裝修殘值、經(jīng)營資質(zhì)、客源資源等無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；后者僅涉及房屋本身的租賃權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，合同條款需明確區(qū)分“鋪位租金”與“轉(zhuǎn)讓費”的支付方式——租金通常按月或季度支付給原出租人，轉(zhuǎn)讓費則一次性支付給轉(zhuǎn)讓方，用于補償其前期投入及預期收益。二、鋪位轉(zhuǎn)讓合同的主要條款（一）主體信息條款三方主體基本信息轉(zhuǎn)讓方：需注明姓名/企業(yè)名稱、身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼、聯(lián)系方式，若為企業(yè)還需附加法定代表人信息。受讓方：信息要求同上，需特別確認其是否具備經(jīng)營該鋪位的法定資質(zhì)（如餐飲行業(yè)需提供健康證、食品經(jīng)營許可證等）。原出租人：產(chǎn)權(quán)方需提供不動產(chǎn)權(quán)證復印件，一手承租人需提供原租賃合同及出租人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明（關(guān)鍵！未取得書面同意的轉(zhuǎn)讓合同可能被認定為無效）。鋪位基本情況位置描述：精確到街道門牌號、樓層、面積（需區(qū)分建筑面積與實際使用面積，誤差范圍一般不超過±3%）。用途限制：明確鋪位的法定用途（如“商業(yè)服務業(yè)”）及具體經(jīng)營品類（如“僅限餐飲，禁止經(jīng)營易燃易爆品”），避免因超范圍經(jīng)營導致合同解除。（二）轉(zhuǎn)讓標的與轉(zhuǎn)讓費條款轉(zhuǎn)讓標的明細有形資產(chǎn)：裝修（附《裝修評估清單》，注明材質(zhì)、品牌、折舊率）、固定設(shè)備（如空調(diào)、收銀系統(tǒng)，需列明型號及購買日期）、庫存商品（可另附《盤點表》作為合同附件）。無形資產(chǎn)：經(jīng)營許可（如煙草專賣零售許可證，需辦理變更登記）、會員資源（需注明是否包含會員預存款及處理方式）、商標使用權(quán)（若涉及需單獨簽署《商標授權(quán)協(xié)議》）。轉(zhuǎn)讓費構(gòu)成與支付構(gòu)成：明確“轉(zhuǎn)讓費=裝修殘值+設(shè)備折價款+品牌加盟費+預期收益補償”，避免模糊表述導致后續(xù)爭議。支付方式：定金：一般為轉(zhuǎn)讓費的20%，支付后受讓方違約定金不退，轉(zhuǎn)讓方違約需雙倍返還。尾款：剩余80%可分階段支付，例如“簽訂合同后3日內(nèi)支付50%，完成工商變更及交接后3日內(nèi)支付50%”。支付賬戶：需指定對公賬戶或轉(zhuǎn)讓方本人賬戶，禁止向第三方賬戶轉(zhuǎn)賬（防范詐騙風險）。（三）權(quán)利義務承接條款租金與租期租金標準：若原租賃合同約定租金遞增（如“每年遞增5%”），需在轉(zhuǎn)讓合同中明確后續(xù)租金計算方式。租期銜接：轉(zhuǎn)讓后的剩余租期不得超過原租賃合同的剩余期限（如原合同2023年1月到期，轉(zhuǎn)讓合同租期最長只能到2022年12月31日），若受讓方需續(xù)租，需在租期屆滿前3個月與原出租人協(xié)商新合同。費用結(jié)算水電氣網(wǎng)費：以“交接當日抄表數(shù)”為分界點，轉(zhuǎn)讓方承擔此前費用，受讓方承擔此后費用，需附繳費憑證復印件。物業(yè)費與稅費：明確物業(yè)費由哪方承擔（通常為受讓方），轉(zhuǎn)讓費的稅費承擔方（一般約定“各自承擔法定部分，轉(zhuǎn)讓方承擔個人所得稅/企業(yè)所得稅，受讓方承擔印花稅”）。（四）交接與違約責任條款交接流程時間節(jié)點：約定具體交接日期及時長（如“2023年10月1日至10月5日，共5個工作日”）。交接清單：包含鑰匙交接、設(shè)備試運行記錄、財務賬簿（近6個月）、員工勞動合同（若受讓方承接員工需注明社保轉(zhuǎn)移方式）、原客戶合同（如預付卡消費合同需通知客戶并取得同意）。違約責任轉(zhuǎn)讓方違約：未按時交付鋪位：每逾期1日按轉(zhuǎn)讓費的0.05%支付違約金，逾期超過15日受讓方有權(quán)解除合同并要求返還已付款項。隱瞞重大瑕疵：如未告知鋪位存在抵押、查封等權(quán)利限制，需賠償受讓方全部損失（包括直接損失及預期經(jīng)營損失）。受讓方違約：未按時支付轉(zhuǎn)讓費：逾期10日內(nèi)按日0.05%支付違約金，超過10日轉(zhuǎn)讓方有權(quán)沒收定金并解除合同。擅自改變鋪位結(jié)構(gòu)：需恢復原狀并承擔修復費用，若導致房屋主體受損需額外賠償。三、簽訂與履行中的注意事項（一）簽約前的風險核查權(quán)屬核查三步驟查產(chǎn)權(quán)：要求原出租人提供不動產(chǎn)權(quán)證，通過“國家不動產(chǎn)登記查詢平臺”驗證真?zhèn)?，重點確認是否存在抵押、共有權(quán)人等情況。查原合同：仔細審查原租賃合同中“轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓限制”條款，若約定“未經(jīng)出租人書面同意不得轉(zhuǎn)讓”，必須要求轉(zhuǎn)讓方提供出租人簽字蓋章的《同意轉(zhuǎn)讓函》（建議直接與出租人電話核實函件真實性）。查欠費：到物業(yè)、水電公司調(diào)取鋪位近6個月的繳費記錄，避免接手后承擔前任遺留債務。實地考察要點隱蔽工程：檢查水電管線是否老化（可要求物業(yè)提供竣工圖）、消防設(shè)施是否通過年檢（餐飲鋪位需特別注意排煙管道是否符合環(huán)保標準）。周邊環(huán)境：了解近期是否有拆遷規(guī)劃（可到當?shù)匾?guī)劃局查詢）、競爭對手分布、客流量高峰時段等，避免因客觀環(huán)境變化影響經(jīng)營。（二）履行中的關(guān)鍵節(jié)點控制轉(zhuǎn)讓費支付風險防范分期付款時，首次付款比例不宜超過50%，剩余款項待完成工商變更、資質(zhì)過戶、水電過戶后再支付。要求轉(zhuǎn)讓方出具《轉(zhuǎn)讓費收款收據(jù)》，注明“此款項為XX鋪位轉(zhuǎn)讓費，不含租金及押金”，避免與其他費用混淆。證照變更流程工商變更：若鋪位以個體工商戶形式經(jīng)營，需注銷原營業(yè)執(zhí)照后由受讓方重新辦理；若為公司性質(zhì)，可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或地址變更實現(xiàn)（需在合同中明確變更時限，一般為交接后30日內(nèi)）。特種許可變更：如《食品經(jīng)營許可證》需向當?shù)厥袌霰O(jiān)管局提交變更申請，提交材料包括原許可證、轉(zhuǎn)讓合同、受讓方身份證明等，未及時變更可能面臨5-10萬元罰款。四、常見問題及解決方式（一）原出租人拒絕同意轉(zhuǎn)讓問題表現(xiàn)：轉(zhuǎn)讓方未提前與出租人溝通，簽約后出租人才提出反對，導致受讓方無法實際經(jīng)營。解決方式：合同中預設(shè)“出租人同意條款”：約定“若轉(zhuǎn)讓方在簽約后15日內(nèi)未能取得出租人同意函，受讓方有權(quán)解除合同，轉(zhuǎn)讓方需無息退還全部已付款項”。替代方案：若出租人同意但要求提高租金，可協(xié)商“轉(zhuǎn)讓費中扣除新增租金差額部分”，或由三方簽訂《補充協(xié)議》明確新租金標準。（二）轉(zhuǎn)讓費與實際價值不符問題表現(xiàn)：受讓方接手后發(fā)現(xiàn)裝修存在嚴重質(zhì)量問題（如漏水、墻體開裂），或設(shè)備無法正常使用。解決方式：合同中加入“質(zhì)保條款”：約定“裝修及設(shè)備質(zhì)保期為3個月，質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)非人為損壞由轉(zhuǎn)讓方負責維修或承擔費用”。留存證據(jù)：交接時對鋪位現(xiàn)狀全程錄像，對設(shè)備運行狀態(tài)進行測試并簽署《設(shè)備驗收單》，作為后續(xù)維權(quán)依據(jù)。（三）租期屆滿后無法續(xù)租問題表現(xiàn)：轉(zhuǎn)讓合同到期后，原出租人不再續(xù)租，導致受讓方投入的轉(zhuǎn)讓費無法收回。解決方式：爭取“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”：在合同中約定“租期屆滿前6個月，轉(zhuǎn)讓方有義務協(xié)助受讓方與出租人協(xié)商續(xù)租事宜，若因轉(zhuǎn)讓方原因?qū)е聼o法續(xù)租，需按轉(zhuǎn)讓費的30%賠償損失”。短期過渡方案：若無法續(xù)租，可約定“受讓方有權(quán)拆除可移動設(shè)備，但不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，拆除費用由受讓方承擔”。（四）經(jīng)營資質(zhì)無法過戶問題表現(xiàn)：部分行業(yè)資質(zhì)（如煙草證）禁止轉(zhuǎn)讓，導致受讓方無法合法經(jīng)營。解決方式：提前核查資質(zhì)性質(zhì)：在簽約前向行業(yè)主管部門咨詢（如煙草證需到當?shù)責煵輰Ｙu局查詢），明確是否允許變更或需重新辦理。費用分攤：若需重新辦理資質(zhì)，可約定“轉(zhuǎn)讓方協(xié)助辦理，費用由受讓方承擔，若因轉(zhuǎn)讓方提供虛假材料導致辦理失敗，需賠償全部費用”。五、合同爭議的解決途徑協(xié)商優(yōu)先：合同中應明確“爭議發(fā)生后，雙方需先通過友好協(xié)商解決，協(xié)商期限為30日”，避免直接訴訟導致時間成本增加。仲裁或訴訟：約定“協(xié)商不成的，提交XX仲裁委員會仲裁”或“向鋪位所在地人民法院提起訴訟”（注意：仲裁條款需明確仲裁機構(gòu)全稱，否則可能無效）。證據(jù)保全：發(fā)生爭議時，需立即封存合同原件、交接清單、溝通記錄（微信/短信截圖需包含完整對話上下文）、繳費憑證等，必要時可申請公證機關(guān)對鋪位現(xiàn)狀進行證據(jù)保全。六、實務操作建議合同文本采用“主合同+附件”形式：主合同約定核心權(quán)利義務，附件包括《鋪位平面圖》《裝修評估清單》《設(shè)備清單》《原租賃合同復印件》《出租人同意函》等，避免遺漏關(guān)鍵信息。聘請專業(yè)人士審核：復雜的鋪位轉(zhuǎn)讓（如轉(zhuǎn)讓費超過50萬元）建議委托律師起草合同，重點審查“權(quán)利瑕疵擔保條款”“違約責任對等性”“爭議解決方式”等內(nèi)容，律師費通常為合同金額的1%-3%，但可有效降低后續(xù)風險。留存書面憑證：所有變更、補充協(xié)議均需三方簽字蓋章（轉(zhuǎn)讓方、受讓方、出租人），