物業(yè)合同實踐性合同

篇一：物業(yè)管理合同性質辨

［提要］:作為確定物業(yè)管理關系各方當事人權利義務的

主要依據(jù)，物業(yè)管理合同乃現(xiàn)實生活中一項重要的合同類

型。然而，由于物業(yè)管理在我國尚屬新生事物，現(xiàn)行法未及

對其進行系統(tǒng)的規(guī)制，物業(yè)管理合同在我國合同法中仍屬于

無名合同范疇。本文從物業(yè)管理合同的內容出發(fā)，區(qū)分了其

與民法中相似制度的異同，認定物業(yè)管理合同所調整的生活

關系具有較大的個性，民法應對其進行特殊的、類型化的而

非概括的歸制。［關鍵詞］:物業(yè)管理；物業(yè)管理合同；委

托合同；代理權授予依現(xiàn)行合同法，物業(yè)管理合同系無名

合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關系雙方當事人就特

定物業(yè)［1］的管理事項而合意設定的當事人雙方的權利義務

關系。物業(yè)管理合同的大量浮現(xiàn)是我國實行住房改革和房地

產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。然而，一方面生活中物業(yè)管理關系日

益增多，物業(yè)管理合同大量浮現(xiàn)，另一方面，理論界和現(xiàn)行

立法并沒有對物業(yè)管理合同的特殊性有足夠的認識、進行系

統(tǒng)的規(guī)制，這直接導致了現(xiàn)實生活中大量物業(yè)管理糾紛的出

現(xiàn)和難以解決。在本文中，筆者擬就對物業(yè)管理合同的屬性

進行分析，區(qū)分其與民法中的相似制度，并就物業(yè)管理合同

的法律規(guī)制提出自己的看法，以期引起理論界和實務界應有

的關注。一、物業(yè)管理合同的基本內容基于契約自由原

則，當事人在不違背法律強制規(guī)定或者公序良俗的范圍內，

得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。［2］

但值得注意的是，民法雖對契約不采類型強制原則［3］,

但對于若干日常生活常見的合同，各國合同法普通均在分

則以有名合同加以規(guī)定，按學者解釋，這不外基于兩項機能,

其一、以任意規(guī)定補充當事人約定之不備。其二、以強制規(guī)

定保護當事人的利益。［4］查現(xiàn)行合同法相關規(guī)定，可以

發(fā)現(xiàn)并沒有對物業(yè)管理合同作出的任何特殊規(guī)定，在現(xiàn)行立

法上，物業(yè)管理合同自應屬于無名合同之一種。目前實踐

中對物業(yè)管理關系的調整主要是通過地方規(guī)章實現(xiàn)的，各

地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學者關于合同法的研

究著述中也少見此方面內容。依民法理論，合同內容，特

別是其中的主要條款，是合同當事人雙方按意思自治原則

所設定權利義務的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質的基本途

徑。以下結合現(xiàn)實中的情況，對物業(yè)管理合同的主要內容,

作一個大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質做出

鋪墊［5］：普通而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下

方面構成：1、當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙

方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標的物的基本情

況作出確認和記載。2、雙方的權利和義務，主要是物業(yè)

所有人或者使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相

應服務的條款。這是物業(yè)管理合

同最為重要的條款，具體內容又因為管理事項類型的不同而

呈現(xiàn)差異，普通有以管理服務為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與

委托管理并重的區(qū)分。3、物業(yè)管理服務事項和服務質量

的。這普通除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章

也大都進行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可

資參考的是國際健康組織（WHO）對區(qū)分所有建造物的管理

設定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準，歸納起來

有以下四點：（Do火警防范，如加強消防設備、防火設施的

管理；（2）o清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷

等；⑶。公共設施維修，水機電械維護、公共電梯、空調設

備的定期檢查；⑷?；菊恚藜艋ú輼淠?，隨時更換枯

死的枝葉等。[6]這四點基準也應該是物業(yè)管理的標準要求。

[!-]4、物業(yè)管理服務費的標準和收取方法，物業(yè)管理合

同皆為有償合同，于是價金和酬金條款是其自然的主要條

款。

5、物業(yè)管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。

此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管

理義務的方便計。6、維修費用的收取和使用條款。維修

費用普通獨立與物業(yè)管理服務費獨立開來，其收取方式主要

由合同雙方當事人約定普通。7、合同的有效期限，合同

的終止事項及合同終止后相關事宜主要是物業(yè)資料的移轉。

物業(yè)管理服務的終止與普通合同的終止存在差異，物業(yè)管理

合同的雙方當事人普通不允許隨時隨意解除合同，如果一方

提出要在合同期限內解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款

進行商議，商議一致或者由法院、仲裁機構確認解除合同的

效力。8、違約責任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關系

雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力,

但由于物業(yè)管理關系存在特殊性。

物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關市政部門也對其享

有一定行政管理和監(jiān)督的職能，于是物業(yè)管理關系的糾紛解

決及關系結束也與其他合同存有差異。

篇二：物業(yè)管理社會實踐報告

報告正文：居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相

關的公共設施。物業(yè)管理，作為改革開放后浮現(xiàn)的一個新興

名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，并逐

漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關系著居民的

正常生活，更關系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。因此，國家

自九十年代以來，不斷加強相關方面的立法和完善工作。一、

我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀八十年代以來，我國先后頒布了《城

市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》

等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法

規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。二、銅仁市是本

次調查的必然選擇銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)

濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下，銅仁已經(jīng)取得

了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一

定程度上，能較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀

況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需

相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告

的實踐基地C本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市

物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.

在各位同學與泛博市民的匡助和配合下，經(jīng)過近20天的努

力，我終于完成為了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填

寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結和歸納，終

于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析（一）物業(yè)管理

主體方面的缺陷1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)

企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每一個區(qū)

縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城

區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建

居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務，且為數(shù)不多。2、專業(yè)

性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部份的專業(yè)性

企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在不

少非專業(yè)性企業(yè)。3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或者定期召開現(xiàn)

狀令人耽憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關權利

的合理認識。4、尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成

立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業(yè)

主大會后，法律法

規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。（二）物業(yè)管理合同

及其違約責任追究物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公

司簽定的關于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務的協(xié)議。因此，它

是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關系的前提。在簽定了物業(yè)

管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行C首先，

在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管

合同的履行情況問題相當嚴重。其次，對于物業(yè)管理服務收

費方面，缺乏較統(tǒng)一性。再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)

管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務及時排除妨

礙，消除危（wei）險。最后，對居民小區(qū)內公共設施出租

的決定權等方面；（三）、居民對物業(yè)管理服務的評價在本

次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見

下表：（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：總結評價很

好好普通不好比例%%23%（對所在小區(qū)物業(yè)管理服務

方面的總體評價）：總結評價優(yōu)秀良好及格不及格比

例%%%%（四）對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建

議上述調查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面

的現(xiàn)實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從

上述問題出發(fā)，提出自己關于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物

業(yè)管理方面的建議。1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)

對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的

物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。

放開政府管制之手，大力將市

場引進物業(yè)管理行業(yè)。2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定

價的法律化。正確解決物業(yè)服務收費水平低、收費率低，代

收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等

問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務費用的繳納和比例。避免在實

際中亂收費和收費不到位等問題。3、加強有關物業(yè)管理方

面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權利意識。

4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權力機構的建立和完

善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業(yè)管

理公司的法律責任。5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會對

業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會，以這會中介主體資格出

發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進行業(yè)的發(fā)展、壯大。6、

促進社會性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政

府進行授權管理自己行業(yè)，實現(xiàn)中介機構對本行業(yè)的“自我

管理、自我服務、自我監(jiān)督”等權利。

篇三：物業(yè)服務合同的特征

物業(yè)服務合同的特征

(1)物業(yè)服務合同是雙務、有償、諾成性、要式合同

雙務是指雙方互負義務，一方的權利是另一方的義務，

一方的義務是另一方的權利。有償是指任何一方從對方當事

人取得某種利益必須支付相應的代價。諾成是指雙方意思表

示一致，合同即告成立，但這里要注意合同成立并不意味著

合同生效。

（2）物業(yè)服務合同中必然要涉及第三人：業(yè)主或者

物業(yè)使用人

盡管業(yè)主和物業(yè)使用人并非合同的訂立一方，但不論

是開辟商還是業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)訂立合同的目的

都是為了'業(yè)主和物業(yè)使用人的利益.，享受物業(yè)管理服務的是

業(yè)主和物業(yè)使用人，而不是開辟商或者業(yè)主委員會。

（3）物業(yè)服務合同中雙方的訂約自由受到較大的限制

訂約自由包括兩層意思：一是合同的訂立人可以自由的

選擇訂約對象；二是合同的雙方可以自由的商定合同的內

容。這里所講的訂約自由受到較大的限制，是就第二種意義

而言的。從內容上講，雙方約定的內容不得違反法律、法規(guī)

的規(guī)定?，F(xiàn)行的關于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)有《物權法》、

《物業(yè)管理條例》、《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用

法律若干問題的解釋》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建

設部）》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法（建

設部、計委）》、《關于加強公有房屋售后維修養(yǎng)護管理工

作的通知（建設部）》、《關于加強商品房銷售、房改售房

與物業(yè)管理銜接工作的通知（建設部）》等。這些行政法規(guī)

對物業(yè)管理費用、維修養(yǎng)護基金等內容都作了規(guī)定，訂約雙

方在訂立合同時，約定的合同內容不得違反這些法律、法規(guī)

的強制性規(guī)定。同時，在訂立合同和制定業(yè)主公約時，當事

人還必須遵守《物業(yè)服務合同示范文本》等示范性文件，法

律之所以對當事人的訂約自由加以限制，主要的考慮就是平

衡雙方的利益，避免一方利用自己的強勢地位來傷害另一方

的利益；另一個原因就是物業(yè)管理工作的好壞，關系到千家

萬戶的切身利益，對于維護良好的社會秩序，保證人民安居

樂業(yè)，具有重大的影響作用。

（4）物業(yè)服務合同的訂立程序須符合《物權法》、《物

業(yè)管理條例》等法律的要求。

物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因

此各級政府行政機關有必要介入、指導和監(jiān)督物業(yè)管理活

動。

（5）集合群體的統(tǒng)一性

最主要特征：業(yè)主是個群體，但要形成一個聲音，達成

一致的意見。

篇四：物業(yè)管理合同

目錄

一、物業(yè)管理服務合同糾紛的類型1

（一）物業(yè)管理權的糾紛1

（二）物業(yè)管理費的糾紛2

（三）物業(yè)管理責任的糾紛2

二、物業(yè)管理服務合同糾紛產(chǎn)生的原因2

（一）業(yè)主對物業(yè)管理公司的所提供的服務不滿意2

（二）物業(yè)服務相關法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政

管理工作不夠完善2

（三）前期物業(yè)服務企業(yè)普通由開辟商選聘，而不是由

全體業(yè)主或者業(yè)主委員會選聘2

（四）業(yè)主與物業(yè)服務之間的服務合同約定不明三、

物業(yè)管理服務合同糾紛的特點3

（一）案件數(shù)量增長幅度快3

（二）糾紛具有群體性，群眾影響大3

（三）物業(yè)服務收費案件所占比例最大，物業(yè)企業(yè)勝訴

率高3

四、解決物業(yè)管理服務合同糾紛的對策4

（一）加強政府領導和監(jiān)管，推進物業(yè)管理法制化進程

4

（二）加強行業(yè)自律推進企業(yè)誠信建設4

（三）規(guī)范物業(yè)管理服務企業(yè)運作，提高服務質量4

（四）建立規(guī)范業(yè)主大會，發(fā)揮業(yè)主大會作用5

（五）完善開辟建設行為，避免遺留問題5

（六）完善物業(yè)管理立法5

（七）完善物業(yè)服務合同6參考文獻6

淺析物業(yè)管理服務合同糾紛的成因及解決對策

摘要:物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，

取得了長足的進步。但尚未形成一套制度化和規(guī)范化的管理

方式，仍存在諸多問題。近幾年來的物業(yè)管理糾紛的數(shù)量逐

年上升，物業(yè)糾紛不斷，業(yè)主滿意程度較低，物業(yè)服務合同

糾紛案件在全國法院審理范圍內都呈逐年上升的趨勢。矛盾

沖突也在不斷升級，引起了相關部門的重視。造成現(xiàn)階段物

業(yè)管理糾紛激增的原因主要是物業(yè)管理市場欠缺規(guī)范，同時

物業(yè)管理的發(fā)展事關社區(qū)的文明、穩(wěn)定，關系到和諧社會的

構建。因此要規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，建立完善的法律法規(guī)及實

施細則，采取一些切實可行的對策。本文擬對物業(yè)服務合同

糾紛的相關問題作一探討。

關鍵詞：物業(yè)管理；合同糾紛；對策物業(yè)管理在我國迅

速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和叢業(yè)人員數(shù)量迅速增加。經(jīng)過

近年的發(fā)展，物業(yè)管理服務作為與房地產(chǎn)伴生的一個重要

的支援性社會服務行業(yè)的作用已逐漸被認識，并得到社會的

認可。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，尚未形成一套制度化

和規(guī)范化的管理方式；加之有的物業(yè)公司由原來的房管所轉

制而來，對物業(yè)管理的職責不清，而新成立的物業(yè)公司素質

又參差不齊，所以在物業(yè)的管理中浮現(xiàn)了各種問題，特殊是

近幾年物業(yè)管理中浮現(xiàn)最多的問題是物業(yè)管理糾紛，且呈上

升趨勢，成為物業(yè)管理中的突出矛盾。本文擬對物業(yè)服務合

同糾紛的相關問題作一探討。一、物業(yè)管理服務合同糾紛

的類型

物業(yè)管理服務合同糾紛呈現(xiàn)出類型由于浮現(xiàn)的原因各

種各樣，其形式是多種多樣，總的來說可以歸結為以下幾類。

（一）物業(yè)管理權的糾紛

在物業(yè)管理的糾紛中有不少與管理權有關，在物業(yè)管理

中，物業(yè)管理公司對所管的物業(yè)具有哪些管理權力，哪些屬

于業(yè)主自己行使管理權，哪些需要物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方

共同行使管理權等，在物業(yè)管理的條例、政策中沒有明確細

致的做出規(guī)定。這些糾紛是由于對于物業(yè)管理這個新興行業(yè)

認識不清、定位不許所造成的。

（二）物業(yè)管理費的糾紛

物業(yè)管理糾紛多與物業(yè)管理費用相關。主要表現(xiàn)為業(yè)主

無故拖欠物業(yè)管理費，或者業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務不滿

意、不允許物業(yè)公司不規(guī)范收費而拒付費用，物業(yè)管理公司

作為一個自負盈虧的法人實體將業(yè)主不得不訴諸法律以求

解決。

（三）物業(yè)管理責任的糾紛

物業(yè)管理企業(yè)在管理活動中到底該承擔什么責任在政

府的法規(guī)、政策也沒有做出明確的界定。物業(yè)管理公司作為

管理者和服務者的雙重身份，應該有責任有義務代表全體

業(yè)主爭取業(yè)主應得的利益，保障全體業(yè)主的合法權利不受

侵犯。對于物業(yè)公司在管理中承擔的責任，應當分為作為

和作為不當來確定其應當承擔的責任；對于物業(yè)公司在服

務中承擔的義務，應當根據(jù)業(yè)委會和業(yè)主所簽訂的物業(yè)管

理服務合同來執(zhí)行。

二、物業(yè)管理服務合同糾紛產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主對物業(yè)管理公司的所提供的服務不滿意

隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)管理專業(yè)服務的

需求量迅速增加，從而對服務質量的要求也在相應提高。實

踐中，許多業(yè)主都反映物業(yè)管理公司對于小區(qū)環(huán)境的管理沒

有達到其預期，履行義務不到位。如：小區(qū)的綠化沒到位，

小區(qū)的衛(wèi)生不合格、垃圾處理不及時，甚至提出小區(qū)安全隱

患大，時常有自行車、摩托車被盜的情況發(fā)生。在這種情況

下，許多業(yè)主以此為由，拒絕或者遲延交納物業(yè)費。

（二）物業(yè)服務相關法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政

管理工作不夠完善

我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀80年代，起步較晚，制

度不成熟，相應的物業(yè)服務法律規(guī)范、規(guī)章制度的發(fā)展也較

為滯后。直到20XX年，國務院頒布了具有里程碑意義的行

政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，該條例將前期物業(yè)管理其納入法

制軌道，彌補了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)

管理市場有法可依。20XX年3月《物權法》出臺，對建造物

區(qū)分所有權作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制

度，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則，但是，伴有著城

市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領域的問題愈加復雜而多樣

化，沒有可依據(jù)的對應規(guī)范，從而造成一些糾紛長期難以解

決，困擾當事人和行政主管機關，規(guī)范、制度和管理工作上

的缺陷和漏洞，為糾紛的產(chǎn)生提供了人為環(huán)境條件。

（三）前期物業(yè)服務企業(yè)普通由開辟商選聘，而不是由

全體業(yè)主或者業(yè)主委員會選聘由于前期物業(yè)公司普通是房地

產(chǎn)開辟企業(yè)的關系企業(yè)，也許是房地產(chǎn)開辟企業(yè)成立的下屬

公司，也就是我們通常所說的“父與子”關系的房地產(chǎn)開辟

企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主往往不會去區(qū)分物業(yè)企業(yè)與房地

產(chǎn)開辟且是兩個獨立的民事主體，而認為他們就是一家的。

所以業(yè)主往往會以房屋質量問題或者房屋規(guī)劃、綠化率未達

承諾為由，拒絕支付物業(yè)費。

（四）業(yè)主與物業(yè)服務之間的服務合同約定不明

業(yè)主與物業(yè)服務之間的服務合同約定不明，對服務內

容、服務質量標準、收費項目及收費標準等有關事項均沒有

約定。由于物業(yè)管理缺乏相應的行業(yè)管理服務標準，且物業(yè)

服務合同對物業(yè)管理企業(yè)管理和服務的義務約定又較為概

括，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在對物業(yè)管理本身的認識上存在較

大差距，業(yè)主認為既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務費，那末一旦居

住過程中浮現(xiàn)了任何問題，物業(yè)管理企業(yè)都應當管，否則就

不交付費用。

三、物業(yè)管理服務合同糾紛的特點

（一）案件數(shù)量增長幅度快

近幾年，物業(yè)服務合同糾紛案件在全國法院審理范圍內

都呈逐年上升的趨勢。從案件數(shù)量上看，我縣法院20XX年

受理物業(yè)服務合同糾紛案件40起，20XX年受理63起，20XX

年受理79件，在案件受理數(shù)量上呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。

從這些數(shù)據(jù)中能夠看出，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間相處的并

不和睦，問題也逐年增多。

（二）糾紛具有群體性，群眾影響大

由于一個物業(yè)服務區(qū)域惟獨一個物業(yè)服務企業(yè)，往往涉

及一棟樓的業(yè)主，甚至整個小區(qū)的業(yè)主，于是規(guī)模往往很大，

且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢眾，給法院施加壓力。因

此，物業(yè)公司遇到的問題往往具有同一性質，特殊是在物業(yè)

費的收交、公共設施的維修以及供水、用電或者采暖等公共

性服務方面，極易引起群體性訴訟。且由于是群體性訴訟,

在審理此類糾紛時，法官需做大量的調查和調解工作，調

解難度大，調解率低，不少案件要經(jīng)過二審程序。

（三）物業(yè)服務收費案件所占比例最大，物業(yè)企業(yè)勝訴

率高

由物業(yè)服務企業(yè)作為原告提起訴訟的案由相對較為單

一，案由幾乎全部為拖欠物業(yè)管理費，而由業(yè)主作為原告

提起訴訟的案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢，包括物業(yè)服

務企業(yè)所提供的服務不符合合同的要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)

服務企業(yè)擅自增收管理費或者私自占用綠地、共有區(qū)域，以

及在財產(chǎn)、人身等方面對業(yè)主的侵權等。

相對于業(yè)主個人來講，物業(yè)服務企業(yè)作為一個企業(yè)還是

屬于強勢主體，其普通都有相對較為固定的專業(yè)律師來負責

企業(yè)的法律業(yè)務，因此，無論是在法律知識和證據(jù)采集上，

還是在訴訟經(jīng)驗方面，甚至是在合同中對責任的規(guī)避等方面

都比業(yè)主更有優(yōu)勢。因此，對于物業(yè)服務合同糾紛這種新類

型案件，由于其在我國產(chǎn)生的時間并不長，無論是審理案件

的法官，還是物業(yè)服務從業(yè)人員，都還僅僅是處于不斷地探

索階段，那末浮現(xiàn)業(yè)主在訴訟中敗多勝少的現(xiàn)象也并不奇

怪。

四、解決物業(yè)管理服務合同糾紛的對策

（一）加強政府領導和監(jiān)管，推進物業(yè)管理法制化進程

1.加強對物業(yè)管理工作的領導和協(xié)調，明確有關部門在

加強物業(yè)管理工作中的職責。進一步發(fā)揮街道辦事處、居委

會在在指導、監(jiān)督業(yè)上委員會、協(xié)調矛盾糾紛等方面的作用。

協(xié)調處理小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系，及時處理

在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。成立

業(yè)主大會并對其進行指導、監(jiān)督，有重大事情時充分聽取他

們意見。

2.正確引導、進一步加大宣傳力度。認真貫徹執(zhí)行《中

華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和國家、

地關的各項法律、法規(guī)。充分利用各種媒體、多形式地進行

宣傳，特殊是加強如何做合格業(yè)主、物業(yè)管理消費意識等的

宣傳。

3.規(guī)范管理、加大政府的行業(yè)監(jiān)管力度。

4.在國務院《物業(yè)管理條例》中進一步完善有關法律責

任的規(guī)定，加重對物業(yè)管理公司不依法移交物業(yè)管理用房、

資料行為的處罰，如規(guī)定對不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房、資

料的物業(yè)管理公司，可以給與降低資質、吊銷資質證書或者

營業(yè)執(zhí)照等處發(fā)；在國務院《物業(yè)管理條例》中對物業(yè)服

務合同終止時的有關事項如業(yè)主欠繳的物管費如何支付、

物業(yè)管理公司代收代繳的水電費如何清算等問題做出明確

規(guī)定。

（二）加強行業(yè)自律推進企業(yè)誠信建設

1.制定本地的物業(yè)管理自律公約，組織制定行業(yè)發(fā)展規(guī)

則、統(tǒng)一行業(yè)標準。

在物業(yè)管理企業(yè)中開展提高服務質量，樹立物業(yè)管理企

業(yè)新形象的活動，不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)行為，使物

業(yè)管理工作更加規(guī)范、有序，健康發(fā)展。正確引導社會公眾

對物業(yè)管理的認識。

2.吸納精通物業(yè)管理各項法律、法規(guī)的資深律師進入?yún)f(xié)

會。為物業(yè)管理企業(yè)合法經(jīng)營，依法保障自身權益等提供法

律咨詢、支持。

3.積極做好溝通、監(jiān)督管理工作。積極開展物業(yè)管理企

業(yè)之問的交流活動。可定期組織座談會、企業(yè)間的參觀考察

活動，互相學習先進的管理經(jīng)驗，增進企業(yè)之間的了解，加

強溝通。

（三）規(guī)范物業(yè)管理服務企業(yè)運作，提高服務質量

定期組織物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，認真貫徹國家的

各項法律、法規(guī)，組織專業(yè)技能（如清潔、電梯保養(yǎng)維修等）、

專業(yè)管理知識等方面的培訓，不斷提高物業(yè)管理從業(yè)人員的

素質和服務水平。

篇五：物業(yè)管理實踐報告

物業(yè)管理實踐報告

報告正文：

居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關的公共設

施。物業(yè)管理，作為改革開放后浮現(xiàn)的一個新興名詞，在時

間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，并逐漸成為了一

個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關系著居民的正常生活，

更關系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代

以來，不斷加強相關方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管

理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我

國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全

和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

二、銅仁市是本次調查的必然選擇

銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各

不相同。在改革開放的推動下，銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展,

經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能

較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決

定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我

選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本

次社會調杳活動問卷調杳范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀

為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.在各位同學與

泛博市民的匡助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完

成為了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完

成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結和歸納，終于得出了

銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，

但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每一個區(qū)縣都相繼建立

起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛,

而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區(qū)才建立

起物業(yè)管理服務，且為數(shù)不多。2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比

例較大，但是仍需要相當部份的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司

大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在不少非專業(yè)性企業(yè)。3、

小區(qū)業(yè)主大會的召開或者定期召開現(xiàn)狀令人耽憂，業(yè)主缺乏

對自己參加業(yè)主大會、行使相關權利的合理認識。4、尚

有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員

會，有

些公民缺乏權利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定,

必須組成和召開業(yè)主委員會。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關于

經(jīng)營特定小區(qū)物'也管理服務的協(xié)議。因此，它是物管公司與

業(yè)主之間發(fā)生法律關系的前提。在簽定了物業(yè)管理服務合同

之后，涉及的問題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住

宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當嚴重。

其次，對于物業(yè)管理服務收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。再

次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物

業(yè)管理公司有義務及時排除妨礙，消除危（wei）險。

最后，對居民小區(qū)內公共設施出租的決定權等方面；

（三人居民對物業(yè)管理服務的評價在本次調查問卷結束

后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：

（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：

總結評價很好好普通不好

篇六：物業(yè)服務合同

物業(yè)服務合同

第一章總則

第一條本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

受托方（以卜簡稱乙方）：

根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、商議一致的基礎

上，甲方將登封市“尚城國際”住宅小區(qū)項目委托乙方實施

物業(yè)管理服務，特訂立本合同。

第二條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：高層住宅，共2棟，每棟局部23層。

座落位置：

四至：東至、南至、西至、北至

占地面積：

住宅占地面積：平方米，建造面積：約平方米。商業(yè)

占地面積：平方米，建造面積：約平方米。

第三條：乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和

物業(yè)使用人。

第二章委托管理事項

第四條房屋公用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

第五條公用設施、設備的維修、養(yǎng)護和管理。

第六條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共樓道、走廊、小區(qū)內

的道路、公共場所的清潔衛(wèi)生、生活垃圾的清運。

第七條乙方負責交通與車輛停放秩序的管理，包括停

車位管理和車輛進出管理。業(yè)主、物業(yè)使用人及其家庭成員

在本物業(yè)區(qū)域內停放的車輛。乙方在盡到安全巡視，監(jiān)控義

務后仍無法防范對車輛和車內財產(chǎn)的不安全因素時，不承擔

賠償義務。

第八條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)

勤，協(xié)助公安部門、街道辦事處維護本物業(yè)區(qū)域內的公共秩

序。

乙方在證明自己已經(jīng)盡到外圍安全防范職責的前提下，

對于業(yè)主、物業(yè)使用人及其家庭成員的室內財產(chǎn)和人身安全

不承擔安全保障義務。

第九條管理與物業(yè)有關的工程圖紙、住戶檔案與竣工

驗收資料。

第十條組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十一條負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：物

業(yè)服務費；包括車位服務費；公共部位設施設備的維保、年

檢費；建造垃圾清運費；按照政府有關規(guī)定或者乙方與業(yè)主

的約定收取其他費用。

第十二條業(yè)主房屋自用部位、自用設施設備的維修、

養(yǎng)護，在業(yè)主提出委托時，乙方有權另行收取服務費用。

第十三條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為，

針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，合理采取規(guī)勸、制止等措施。

第三章委托管理期限

第十四條本協(xié)議所指的物業(yè)服務是指自20XX年6

月1日起，至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《物業(yè)服務

合同》。

第十五條項目所需辦公、工具等物品配置由乙方提出

計劃，交

甲方購買。原給思達物業(yè)已配置齊的物資一次性轉交給

受托方，以后甲方再也不負責，由受托方自行購置。

第四章雙方的權利和義務

第十六條甲方權利和義務

1、制定管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，

業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反暫時管理規(guī)約

應當承擔的責任等事項依法作出約定；

2、檢查監(jiān)督乙方各項管理工作的實施及制度的執(zhí)行情

況，定期聽取工作匯報及各崗位人員配備落實情況；

3、甲方需在乙方進駐前向乙方提供總建造面積千分之

四的物業(yè)管理用房，該用房已裝修符合辦公條件，該用房所

有權屬于產(chǎn)權人；管理用房由乙方無償使用；乙方不得改變

物業(yè)管理用房的用途也不得對外出租、轉讓或者抵押，并妥

善使用該房，該房的維修及維護由乙方自理。

4、甲方在向乙方交付管理用房的同時需向乙方提供員

工食宿用房并具備使用條件。

5、甲方應在工程竣工驗收合格后10日內向乙方移交以

下資料：

(1)竣工總平面圖、單體建造、結構、設備竣工圖、

配套設施、地下管工程竣工圖等竣工驗收資料;

(2)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

(3)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(4)各專業(yè)部門驗收資料；

(5)房屋及配套設施的產(chǎn)權歸屬清單(包括業(yè)主姓名、

聯(lián)系方式等)；

(6)物業(yè)管理所必須的其它資料；

6、因房屋存在質量糾紛或者其他甲方原因，造成乙方

接管后無法收取其他服務費用的，根據(jù)現(xiàn)實情況雙方共同

商議解決。

7、負責處理本合同生效前的遺留問題：

(1)完善物業(yè)各項設施設備，對物業(yè)不合理之處進行

改造；

(2)將物業(yè)所需的各種標識、設施配置到位，保證業(yè)

主水、電、氣、諼一戶一表終端使用，公共部位各種計量表

安裝到位，達到各項設施運行部份及公共區(qū)域計量部份可單

獨核算的標準。

8、按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)及設

備設施的保修責任。

9、按房屋買賣合同及銷售宣傳內容完成對業(yè)主的各項

承諾。

10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作的宣傳教育、文化活動。

第十七條乙方權利義務

1、根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理

制度及管理規(guī)約；

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的

行為有義務進行制止、規(guī)勸，并根據(jù)情節(jié)輕重，提請有關部

門處理；

3、可選聘專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但須

征得甲方允許，乙方不得將本物業(yè)的管理責任一并轉讓給第

三方；

4、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當

業(yè)主和物

業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約

定，并負責監(jiān)督。

5、根據(jù)物業(yè)管理條例及相關法律法規(guī)承擔相應的管理

責任。

6、有權向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費、車輛服

務費、建造垃圾清運費等；

7、有權要求甲方和業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理

服務行為；

8、負責編制房屋、附屬建造物、設施設備、綠化的年

度維修養(yǎng)護計劃，并組織實施；

9、每年發(fā)布一次物業(yè)服務費用收支使用情況。

10、每年進行一次物業(yè)服務滿意率問卷調查。

第五章物業(yè)的承接驗收

第十八條乙方承接物業(yè)時，甲方應配合乙方對以下