物業(yè)工程維修日常巡檢標(biāo)準(zhǔn)一、總則物業(yè)工程維修日常巡檢是保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患，提升業(yè)主居住體驗(yàn)的基礎(chǔ)性工作。本標(biāo)準(zhǔn)旨在規(guī)范巡檢行為，明確巡檢內(nèi)容與要求，確保巡檢工作的系統(tǒng)性、有效性和可追溯性。所有工程維修人員均需嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。本標(biāo)準(zhǔn)適用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備的日常巡檢工作。巡檢工作應(yīng)遵循“預(yù)防為主、安全第一、及時(shí)發(fā)現(xiàn)、快速響應(yīng)”的原則。二、巡檢內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）公共區(qū)域土建及裝飾部分1.樓地面、墻面、頂棚：*標(biāo)準(zhǔn)：平整、潔凈、無明顯裂縫、無大面積起砂、空鼓、脫落現(xiàn)象。墻面涂料或面磚粘貼牢固，無明顯色差、破損。頂棚無滲漏、無霉斑、無蛛網(wǎng)積塵。*巡檢要點(diǎn)：重點(diǎn)檢查墻角、管道井口周邊有無滲水痕跡，地面有無積水、破損、沉降。2.門窗及玻璃：*標(biāo)準(zhǔn)：門窗開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，五金配件完好。玻璃無破損、無明顯劃痕，密封膠條完好。*巡檢要點(diǎn)：檢查門鎖、合頁是否正常，有無變形、銹蝕。玻璃是否存在安全隱患。3.樓梯、扶手：*標(biāo)準(zhǔn)：樓梯踏步平整，無破損、松動(dòng)。扶手安裝牢固，無松動(dòng)、斷裂、銹蝕，表面光滑。*巡檢要點(diǎn)：檢查踏步瓷磚是否空鼓、脫落，扶手連接部位是否穩(wěn)固。4.天臺(tái)、露臺(tái)、排水溝：*標(biāo)準(zhǔn)：地面平整，排水通暢，無積水、無雜物堆積。女兒墻、欄桿穩(wěn)固，無破損。排水溝、排水口暢通，無堵塞。*巡檢要點(diǎn)：雨后應(yīng)重點(diǎn)檢查排水情況，有無滲漏點(diǎn)。5.公共衛(wèi)生間（若有）：*標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)施完好，沖水通暢，地面、墻面、臺(tái)面潔凈，無積水，無明顯異味。*巡檢要點(diǎn)：檢查水龍頭、沖水閥、隔斷等是否完好，有無滴漏。（二）給排水系統(tǒng)1.生活水泵房：*標(biāo)準(zhǔn)：水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無異常噪音及震動(dòng)。壓力表指示正常，管道、閥門無滴漏?？刂乒駜x表顯示正常，指示燈狀態(tài)正確。環(huán)境衛(wèi)生整潔，無雜物。*巡檢要點(diǎn)：聽運(yùn)行聲音，看壓力數(shù)據(jù)，摸設(shè)備溫度，查有無滲漏。2.供水管網(wǎng)及閥門：*標(biāo)準(zhǔn)：管道無明顯銹蝕，閥門開關(guān)靈活，無滴漏。各用水點(diǎn)水壓正常，出水通暢。*巡檢要點(diǎn)：重點(diǎn)檢查閥門井、管道接口、水表井有無滲漏，有無私自接水現(xiàn)象。3.排水系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：排水管道暢通，無堵塞、無滲漏、無返味。雨水井、排水溝內(nèi)無雜物堆積，排水通暢。*巡檢要點(diǎn)：檢查各排水口排水情況，有無淤積，特別是雨后及用水高峰期。檢查化糞池（若有條件）是否需要清掏預(yù)警。4.消防供水系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：消防水泵（穩(wěn)壓泵）運(yùn)行正常（或處于自動(dòng)良好備用狀態(tài)），壓力表指示符合設(shè)計(jì)要求。消防水池水位正常，消防管道、閥門無滴漏，接口牢固。*巡檢要點(diǎn)：確保消防設(shè)施不被挪用，標(biāo)識(shí)清晰，閥門處于正確開閉狀態(tài)。（三）供配電系統(tǒng)1.高低壓配電室：*標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)整潔，通風(fēng)良好，無雜物。設(shè)備運(yùn)行平穩(wěn)，無異常噪音、異味、過熱現(xiàn)象。儀表指示準(zhǔn)確，指示燈狀態(tài)正常。各種安全防護(hù)措施到位，警示標(biāo)識(shí)清晰。*巡檢要點(diǎn)：嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，注意觀察電流、電壓、溫度等參數(shù)，檢查有無放電、異響、異味。2.配電箱（柜）：*標(biāo)準(zhǔn)：箱體完好，門鎖齊全。內(nèi)部元器件排列整齊，連接牢固，無松動(dòng)、燒灼痕跡。開關(guān)動(dòng)作正常，漏電保護(hù)器測(cè)試正常。線路敷設(shè)規(guī)范，無私拉亂接。*巡檢要點(diǎn)：檢查箱體有無破損，內(nèi)部有無積塵、受潮，開關(guān)位置是否正確，有無過熱現(xiàn)象。3.公共區(qū)域照明：*標(biāo)準(zhǔn)：照明燈具完好，亮度正常，開關(guān)控制靈敏。燈桿、燈座穩(wěn)固，無銹蝕、破損。*巡檢要點(diǎn)：檢查有無損壞、不亮的燈具，開關(guān)功能是否正常，線路有無裸露。4.應(yīng)急電源系統(tǒng)（EPS/UPS）：*標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)備外觀完好，運(yùn)行正常，指示燈顯示正確。電池組電壓在正常范圍，處于浮充狀態(tài)。定期測(cè)試能正常切換。*巡檢要點(diǎn)：確保應(yīng)急電源時(shí)刻處于備用狀態(tài)，檢查電池狀態(tài)。（四）消防系統(tǒng)1.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：控制器運(yùn)行正常，無故障報(bào)警，自檢功能正常?；馂?zāi)探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警鈴/聲光報(bào)警器等設(shè)備外觀完好，無遮擋。*巡檢要點(diǎn)：檢查控制器顯示是否正常，測(cè)試部分手動(dòng)報(bào)警按鈕功能。2.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：噴頭完好無損，無遮擋、變形。管道、閥門無滴漏，末端試水裝置正常。水流指示器、信號(hào)閥等工作正常。*巡檢要點(diǎn)：檢查有無噴頭損壞、管道銹蝕，確保閥門處于正確開閉狀態(tài)。3.消火栓系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：消火栓箱門完好，箱內(nèi)水帶、水槍、接口齊全完好，無破損、老化。消火栓啟泵按鈕功能正常，水壓正常。*巡檢要點(diǎn)：檢查箱內(nèi)設(shè)備是否齊全，有無被遮擋、挪用，接口是否漏水。4.防排煙系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：風(fēng)機(jī)外觀完好，能正常啟停（手動(dòng)/自動(dòng)），風(fēng)口、風(fēng)閥開閉靈活，位置正確。*巡檢要點(diǎn)：檢查風(fēng)機(jī)有無異響，風(fēng)閥位置是否正確，有無雜物堵塞風(fēng)道。5.消防應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志：*標(biāo)準(zhǔn)：燈具完好，亮度充足，指示方向正確，應(yīng)急時(shí)間符合要求。安裝牢固，無破損、遮擋。*巡檢要點(diǎn)：檢查燈具是否常亮或能正常應(yīng)急點(diǎn)亮，指示方向是否清晰準(zhǔn)確。（五）電梯系統(tǒng)1.機(jī)房：*標(biāo)準(zhǔn)：環(huán)境整潔，通風(fēng)、照明良好。設(shè)備運(yùn)行平穩(wěn)，無異常噪音、漏油現(xiàn)象。控制柜儀表顯示正常，安全裝置齊全有效。*巡檢要點(diǎn)：觀察曳引機(jī)、控制柜運(yùn)行狀態(tài)，檢查油位、油溫，確保機(jī)房門鎖緊閉。2.井道及轎廂：*標(biāo)準(zhǔn)：轎廂內(nèi)整潔，照明、通風(fēng)、通訊裝置（五方對(duì)講）完好有效。操縱盤按鈕、樓層顯示正常。轎廂運(yùn)行平穩(wěn)，平層準(zhǔn)確，開關(guān)門順暢，無異常震動(dòng)或異響。廳門、轎門門鎖裝置完好，間隙符合要求。*巡檢要點(diǎn)：體驗(yàn)轎廂運(yùn)行舒適度，檢查門機(jī)運(yùn)行狀況，確認(rèn)安全觸板/光幕功能正常，呼梯按鈕是否靈敏。3.底坑：*標(biāo)準(zhǔn)：無積水、無雜物，緩沖器等安全裝置完好。*巡檢要點(diǎn)：檢查底坑環(huán)境，有無滲漏，安全開關(guān)是否有效。（六）暖通空調(diào)系統(tǒng)（如配備）1.空調(diào)主機(jī)房：*標(biāo)準(zhǔn)：主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，各項(xiàng)參數(shù)（溫度、壓力、電流）在正常范圍。冷卻塔、水泵等輔助設(shè)備運(yùn)行正常。*巡檢要點(diǎn)：聽聲音、看參數(shù)、查管路、摸溫度，注意有無泄漏。2.公共區(qū)域空調(diào)末端：*標(biāo)準(zhǔn)：風(fēng)口氣流正常，溫度調(diào)節(jié)有效，運(yùn)行無明顯噪音。過濾器清潔。*巡檢要點(diǎn)：檢查出風(fēng)口溫度，有無異響，濾網(wǎng)是否需要清潔。（七）智能化系統(tǒng)1.監(jiān)控系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：攝像頭畫面清晰，角度適宜，無遮擋。硬盤錄像機(jī)運(yùn)行正常，錄像存儲(chǔ)正常。*巡檢要點(diǎn)：抽查各重要區(qū)域監(jiān)控畫面質(zhì)量，檢查設(shè)備有無損壞、離線。2.門禁及對(duì)講系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：門禁讀卡器、按鈕工作正常，門鎖啟閉靈活。對(duì)講主機(jī)、分機(jī)通話清晰，圖像正常（若有）。*巡檢要點(diǎn)：測(cè)試門禁開關(guān)功能，檢查對(duì)講通話質(zhì)量。3.停車場(chǎng)管理系統(tǒng)：*標(biāo)準(zhǔn)：道閘起落正常，讀卡/識(shí)別系統(tǒng)靈敏準(zhǔn)確，顯示屏信息清晰。*巡檢要點(diǎn)：測(cè)試道閘運(yùn)行，檢查識(shí)別準(zhǔn)確率，確保系統(tǒng)與收費(fèi)系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常（若有）。三、巡檢方法與要求1.巡檢準(zhǔn)備：攜帶必要的工具（如手電筒、萬用表、記錄本、通訊工具等），穿戴好勞動(dòng)防護(hù)用品。熟悉當(dāng)日巡檢路線及重點(diǎn)。2.巡檢頻次：*對(duì)重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施（如變配電、水泵房、電梯機(jī)房、消防控制室）應(yīng)每日巡檢。*公共區(qū)域土建、照明、普通配電箱等可根據(jù)實(shí)際情況制定合理巡檢周期（如每周1-2次）。*惡劣天氣（如暴雨、臺(tái)風(fēng)、高溫、嚴(yán)寒）前后應(yīng)增加巡檢頻次，重點(diǎn)檢查相關(guān)部位。3.巡檢方式：采用“看、聽、摸、聞、問”相結(jié)合的方法。*看：觀察設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)、儀表指示、有無泄漏、損壞、變形、銹蝕、異味、煙霧等。*聽：聆聽設(shè)備運(yùn)行有無異常聲響。*摸：在保證安全的前提下，觸摸設(shè)備外殼感受溫度是否正常，有無異常震動(dòng)。*聞：注意有無焦糊味、異味。*問：必要時(shí)向相關(guān)人員了解設(shè)備近期運(yùn)行情況。4.巡檢記錄：認(rèn)真填寫《日常巡檢記錄表》，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)描述其位置、現(xiàn)象、程度，并拍照留存。記錄應(yīng)清晰、準(zhǔn)確、完整，簽署姓名和日期。5.安全第一：嚴(yán)格遵守各項(xiàng)安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁違規(guī)操作。進(jìn)入受限空間、高壓區(qū)域等必須有相應(yīng)資質(zhì)和防護(hù)措施。四、問題處理與閉環(huán)管理1.即時(shí)處理：對(duì)于巡檢中發(fā)現(xiàn)的輕微、可即時(shí)處理的問題（如擰緊松動(dòng)螺絲、更換損壞燈泡等），應(yīng)立即處理，并在記錄中注明。2.上報(bào)與派單：對(duì)于無法即時(shí)處理的問題，應(yīng)立即向工程主管或相關(guān)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，并按規(guī)定流程提交維修工單，明確問題性質(zhì)、位置、緊急程度。3.跟蹤與驗(yàn)證：巡檢人員應(yīng)對(duì)上報(bào)問題的處理進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。維修完成后，應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，確保問題得到有效解決，并在記錄中閉環(huán)。4.隱患跟蹤：對(duì)于重大安全隱患，應(yīng)立即采取臨時(shí)控制措施，并上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門，直至隱患消除。五、保障措施1.人員培訓(xùn)：定期組織巡檢人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)和本標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)習(xí)，確保其具備相應(yīng)的知識(shí)和能力。2.工具配備：為巡檢人員配備必要的巡檢工具和安全防護(hù)用品。3.責(zé)任到人：