房地產(chǎn)項目成本核算詳細規(guī)范一、總則（一）目的與意義房地產(chǎn)項目成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的核心環(huán)節(jié)之一，其準確性、及時性和全面性直接關系到項目的盈利能力分析、定價策略制定、投資決策科學性以及后續(xù)的績效考核。本規(guī)范旨在統(tǒng)一公司內(nèi)部房地產(chǎn)項目成本核算的標準和流程，確保成本信息的真實可靠，提升成本管理水平，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供堅實的數(shù)據(jù)支持。（二）適用范圍本規(guī)范適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算工作，包括但不限于住宅、商業(yè)、辦公、綜合體等各類型項目，從項目立項開始直至項目清算完畢的整個生命周期均應遵循本規(guī)范。（三）基本原則1.權責發(fā)生制原則：成本核算應以權責發(fā)生制為基礎，凡是當期已經(jīng)發(fā)生或應當負擔的成本費用，不論款項是否收付，都應作為當期的成本費用；凡是不屬于當期的成本費用，即使款項已在當期收付，也不應作為當期的成本費用。2.配比原則：項目開發(fā)成本應與相關的收入相配比，在同一會計期間內(nèi)確認的收入與其相關的成本費用應當相互配比。3.劃分收益性支出與資本性支出原則：嚴格區(qū)分計入當期損益的收益性支出和計入項目成本的資本性支出，確保成本核算的準確性。4.真實性與合法性原則：成本核算所依據(jù)的原始憑證必須真實、合法、完整，核算過程必須符合國家法律法規(guī)及公司內(nèi)部管理制度的要求。5.及時性原則：成本核算工作應及時進行，確保成本信息能夠及時反映項目開發(fā)進展和成本狀況，為管理決策提供及時支持。6.準確性與完整性原則：成本核算數(shù)據(jù)必須準確無誤，成本構成內(nèi)容必須完整，不得漏記、少記或錯記。7.一貫性原則：成本核算的方法和程序應保持前后各期一致，不得隨意變更。如確需變更，應在會計報表附注中予以說明。8.成本歸集對象明確原則：成本應按照確定的核算對象進行歸集，確保每個核算對象的成本清晰可辨。二、成本核算對象的確定（一）確定原則成本核算對象是歸集和分配開發(fā)成本的具體承擔者。確定成本核算對象應遵循以下原則：1.受益原則：成本核算對象應能獨立受益，便于準確歸集為其發(fā)生的各項成本費用。2.可辨認性原則：成本核算對象應具有明顯的特征，能夠與其他核算對象相區(qū)分。3.便于管理原則：成本核算對象的劃分應與項目的規(guī)劃、設計、施工、銷售等管理環(huán)節(jié)相協(xié)調，便于成本的控制與分析。4.一致性原則：成本核算對象的確定方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。（二）具體確定方法1.單體開發(fā)項目：一般以獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發(fā)工程為成本核算對象。2.分期開發(fā)項目：應以分期項目為成本核算對象。3.成片開發(fā)的多業(yè)態(tài)綜合項目：*能夠獨立對外銷售或經(jīng)營的建筑物（如住宅、商鋪、寫字樓等），應單獨作為成本核算對象。*對于同一建筑物內(nèi)具有不同使用功能的部分，如果能夠明確劃分并單獨出售或出租，且其成本能夠可靠計量，可分別作為成本核算對象。*對于為項目配套的公共設施，如會所、幼兒園、學校、物業(yè)管理用房等，應根據(jù)其是否獨立核算損益或是否有償轉讓，確定是否單獨作為成本核算對象或攤入商品房成本。*對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結合項目特點和管理需要，按開發(fā)區(qū)域或部位劃分成本核算對象。三、成本構成與歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目成本應按照其經(jīng)濟用途和核算內(nèi)容，劃分為以下幾大類：（一）土地成本指為獲取項目建設用地使用權而發(fā)生的各項費用。1.土地出讓金：向政府土地管理部門支付的土地使用權出讓金。2.土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。3.土地契稅：按土地出讓金或評估價的規(guī)定稅率繳納的契稅。4.其他土地相關費用：如土地使用費、土地閑置費、土地變更用途補交的費用、土地使用權初始登記費等。歸集要求：土地成本應按項目或地塊整體歸集，再根據(jù)受益原則和占地面積法、建筑面積法等合理方法分攤至各成本核算對象。（二）前期工程費指項目開發(fā)前期發(fā)生的各項準備工作費用。1.勘察設計費：包括地質勘察費、規(guī)劃設計費（含方案設計、初步設計、施工圖設計）、施工圖審查費、測繪費、模型制作費等。2.報批報建費：包括項目立項費、可行性研究費、環(huán)境影響評價費、人防報建費、消防報建費、規(guī)劃報建費、施工許可證辦理費、散裝水泥基金、新型墻體材料基金、白蟻防治費等政府規(guī)定繳納的各項費用。3.“三通一平”或“七通一平”費：指項目開發(fā)前期的場地平整、臨時供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等工程費用。4.其他前期費用：如招標代理費、造價咨詢費（前期階段）、臨時設施費（項目前期搭建的臨時辦公室等）。歸集要求：前期工程費應根據(jù)費用性質和受益對象，直接歸集或按合理標準分攤至各成本核算對象。能明確歸屬特定核算對象的，直接計入；不能明確歸屬的，可按建筑面積或概算比例分攤。（三）建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑工程和安裝工程費用。1.建筑工程費：包括地基與基礎工程、主體結構工程、砌體工程、屋面工程、防水工程、內(nèi)外墻面裝修工程、樓地面工程、門窗工程等費用。2.安裝工程費：包括給排水及采暖工程、電氣工程、消防工程、燃氣工程、通風與空調工程、弱電工程（如安防、智能化）、電梯工程等費用。3.設備購置費：指為項目購置的用于永久使用的各種設備的費用，如中央空調、消防設備、電梯等（已計入安裝工程費的設備除外）。4.精裝修工程費：指為達到精裝修交付標準而發(fā)生的裝飾裝修費用。5.其他建安費用：如工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。歸集要求：建筑安裝工程費應嚴格按照簽訂的施工合同和工程進度進行歸集。對于直接發(fā)包的工程，其費用直接計入相應核算對象；對于總包工程，應按核算對象劃分的范圍，在結算時進行分拆。甲供材費用也應準確歸集到相應的建安成本中。（四）基礎設施費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項基礎設施建設費用，即項目紅線內(nèi)的道路、綠化、水、電、氣、暖、通訊等設施的建設費用。1.道路工程費：項目內(nèi)的主干道、次干道、支路等道路鋪設費用。2.綠化景觀工程費：項目內(nèi)的公共區(qū)域綠化、景觀小品、水景、雕塑等費用。3.供水工程費：項目內(nèi)的供水管網(wǎng)鋪設及接入市政管網(wǎng)的費用。4.供電工程費：項目內(nèi)的供電線路鋪設、變配電設備及接入市政電網(wǎng)的費用。5.燃氣工程費：項目內(nèi)的燃氣管網(wǎng)鋪設及接入市政管網(wǎng)的費用。6.排水工程費：項目內(nèi)的雨水、污水管網(wǎng)鋪設及接入市政管網(wǎng)的費用。7.通訊及有線電視工程費：項目內(nèi)的通訊線路、有線電視線路鋪設及接入費用。8.其他基礎設施費：如路燈工程、環(huán)衛(wèi)設施工程等費用。歸集要求：基礎設施費應根據(jù)各基礎設施的服務范圍和受益對象進行歸集和分攤。能夠明確為某一核算對象服務的，直接計入；為多個核算對象服務的，可按各核算對象的占地面積、建筑面積或受益程度進行分攤。（五）公共配套設施費指項目內(nèi)為滿足居民公共使用需要而建設的各種非營利性公共配套設施的建設費用。1.教育設施：如幼兒園、學校。2.醫(yī)療衛(wèi)生設施：如社區(qū)衛(wèi)生服務中心（站）。3.文化體育設施：如會所、文化活動中心、運動場館。4.商業(yè)服務設施：如農(nóng)貿(mào)市場、便民店（若屬非營利性）。5.行政管理設施：如居委會、派出所用房。6.其他公共配套設施：如垃圾轉運站、公共廁所、自行車棚等。歸集要求：*能夠有償轉讓的公共配套設施，應單獨作為成本核算對象，歸集其成本。*不能有償轉讓、屬于全體業(yè)主共有或無償移交政府的公共配套設施，其成本應攤入可售物業(yè)的成本。分攤方法可采用建筑面積法或受益面積法。（六）開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在項目開發(fā)過程中為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項間接費用。1.現(xiàn)場管理費用：項目管理人員的工資、獎金、福利費、辦公費、差旅費、勞動保護費、折舊費、修理費、水電費、通訊費、業(yè)務招待費等。2.借款費用：指項目開發(fā)過程中為項目建設而借入資金所發(fā)生的利息支出、匯兌損失（減匯兌收益）以及相關的手續(xù)費。符合資本化條件的借款費用應計入開發(fā)間接費，最終分攤至各成本核算對象。3.營銷設施建造費：指為項目銷售而建造的臨時售樓處、樣板房的建造費用及裝修費用。若樣板房為永久建筑后期轉為商品房的，其建造及裝修費用應計入該商品房成本。4.物業(yè)管理完善費：指項目交付初期，為了提升物業(yè)服務品質而發(fā)生的一些完善性支出。5.其他開發(fā)間接費：如項目發(fā)生的不可預見費（根據(jù)預計或實際發(fā)生額計入）、工程質量保證金（根據(jù)合同約定預留）、土地使用稅（項目開發(fā)期間）等。歸集要求：開發(fā)間接費應先在“開發(fā)間接費用”科目歸集，期末按一定標準（如各核算對象的直接成本比例、建筑面積比例）分攤至各成本核算對象。借款費用的資本化期間應嚴格按照會計準則規(guī)定執(zhí)行。四、成本分配與結轉（一）成本分配原則成本分配應遵循“誰受益、誰承擔”的原則，確保各成本核算對象承擔的成本與其受益程度相匹配。分配方法應科學、合理、一貫，并保持相對穩(wěn)定。（二）成本分配方法1.直接計入法：對于能直接認定歸屬某一成本核算對象的成本費用，應直接計入該對象的成本。2.占地面積法：通常適用于土地成本、土地征用及拆遷補償費、室外工程中的道路、綠化等按占地面積分攤的費用。*某核算對象應分攤的費用=該費用總額×（該核算對象占地面積/總占地面積）3.建筑面積法：廣泛適用于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等大多數(shù)成本項目的分攤。*某核算對象應分攤的費用=該費用總額×（該核算對象建筑面積/總建筑面積）（總建筑面積通常指可售建筑面積與應分攤成本的不可售建筑面積之和）4.預算造價法/概算造價法：在項目前期，實際成本數(shù)據(jù)不足時，可按各核算對象的預算造價或概算造價比例進行分攤。待實際成本發(fā)生并確定后，再進行調整。5.受益系數(shù)法：根據(jù)各核算對象受益程度的不同，設定不同的受益系數(shù)進行分攤，該方法主觀性較強，需有充分的依據(jù)。注意事項：企業(yè)應根據(jù)項目特點和成本性質選擇合適的分配方法。對于同一類別的成本費用，應采用一致的分配方法。若采用多種分配方法，應在成本計算單中予以清晰列示。（三）完工產(chǎn)品成本結轉當開發(fā)產(chǎn)品符合完工條件（如已竣工驗收、達到預定可使用狀態(tài)）時，應及時將其成本從“開發(fā)成本”科目結轉至“開發(fā)產(chǎn)品”科目。1.完工條件判斷：通常以工程竣工驗收合格、相關規(guī)劃驗收完成、達到銷售合同約定的交付條件等作為判斷標準。2.成本結轉時點：一般在開發(fā)產(chǎn)品完工年度的資產(chǎn)負債表日進行成本結轉。3.結轉方法：按已確定的各成本核算對象的總成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品——XX項目（XX業(yè)態(tài)）”，貸記“開發(fā)成本——XX項目（XX業(yè)態(tài)）”。五、成本核算的原始憑證管理原始憑證是成本核算的基礎，必須確保其真實、合法、完整、準確。1.憑證獲取：各項成本費用支出均應取得合法有效的原始憑證，如發(fā)票、合同、協(xié)議、付款審批單、工程結算單、工程量確認單、領料單等。2.憑證審核：財務部門應嚴格審核原始憑證的合規(guī)性、真實性和完整性，審核無誤后方可據(jù)以入賬。3.憑證傳遞與保管：建立規(guī)范的原始憑證傳遞流程，確保憑證及時送達財務部門。財務部門應按照會計檔案管理規(guī)定，對原始憑證進行整理、裝訂和妥善保管。六、成本核算的流程1.確定成本核算對象：項目立項后，根據(jù)本規(guī)范第二條確定成本核算對象。2.設置成本核算科目：根據(jù)成本構成內(nèi)容，在“開發(fā)成本”科目下設置明細科目，并按成本核算對象進行輔助核算。3.成本歸集與分配：日常發(fā)生的成本費用，根據(jù)原始憑證，按成本構成類別和受益對象進行歸集。期末，對需分攤的共同成本，按規(guī)定的方法進行分配。4.動態(tài)成本跟蹤：定期（如每月、每季）對項目動態(tài)成本進行核算與分析，與目標成本對比，監(jiān)控成本偏差，及時采取控制措施。5.完工成本結算：項目完工后，組織工程竣工結算，歸集項目全部成本，進行最終的成本分配與結轉，編制項目竣工成本決算報告。6.項目清算：項目銷售完畢或基本完畢后，進行項目所得稅清算等工作，確保成本核算的最終準確性。七、成本核算的監(jiān)督與改進1.內(nèi)部審計：公司內(nèi)部審計部門應定期對項目成本核算工作進行審計，檢查成本