第一部分

世茂地產(chǎn)?廈大項目

2023年01月

R錄

第一部分宏觀環(huán)境..................................................................................錯誤!未定義書簽。

一、經(jīng)濟狀況...................................................................................錯誤!未定義書簽。

1.2023-2023GDP增長走勢..................................................................................-1-

2.城鎮(zhèn)居民消費水平趨勢分析...............................................................................-3-

3.人口構(gòu)造狀況...........................................................................................-4-

4.度門產(chǎn)業(yè)構(gòu)造分析............................................................................-5-

二、都市整體規(guī)劃及項目周困地塊的規(guī)劃..........................................................錯誤!未定義書簽。

1.都市區(qū)域劃分及都市發(fā)展.................................................................................-6-

2.思明區(qū)在廈門口勺位置及發(fā)展概況..........................................................................-10-

3.各板塊特點分析........................................................................................-11-

4.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析...................................................................................-13-

5.廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場解析........................................................................-25-

二、近年廈門土地巾場分析.......................................................................錯誤!未定義書簽。

1.近三年原門公開出讓各類土地供應(yīng)分析...................................................................-33-

2.未來土地供應(yīng)趨勢.......................................................................................-35-

四、項目調(diào)查及分析.............................................................................錯誤1未定義書簽.

1.項目概況...............................................................................................-36-

第二部分項目競爭市場分析及產(chǎn)品提議..................................................................錯誤!未定義書簽。

一、重點在售樓盤及三級市場分析.................................................................錯誤!未定義書簽。

1.重點在售樓盤分析........................................................................................-38-

2.房地產(chǎn)三級市場分析........................................................................................-39-

二、寫字樓、SOHO辦公空間、酒店式公寓、酒店市場現(xiàn)實狀況市調(diào)...................................錯誤!未定義書簽。

1.寫字樓市場現(xiàn)實狀況調(diào)研................................................................................-40-

2.SOHO辦公空間市場現(xiàn)實狀況調(diào)研.........................................................................-51-

3.高端酒店式公寓市場現(xiàn)實狀況調(diào)研........................................................................-54-

酒店市場現(xiàn)實狀況調(diào)研-67-

原門市近年經(jīng)濟得到迅速發(fā)展，國內(nèi)

生產(chǎn)總值(GEP)從2023年H勺

496億元，增長到2023年的1516億

元，提高了3倍，財政收入410億

元。戶籍人均GDP實現(xiàn)89827元，城

鎮(zhèn)人均可支配收入23948元，農(nóng)民人

均純收入也到達了8475元，人們生活水平得到明顯提高。居住條件也力.明顯的改善，2023年城鎮(zhèn)人均住宅面積29.55平米，農(nóng)村

人均住宅面積54.1平米。

2、城鎮(zhèn)居民消費水平趨勢分析

2023年2153016380

2023年2394817117

2023年上六個月96678856

數(shù)據(jù)顯示:2023年以來.畫門居民生活水平逐漸提高.收入保持稔定增長.年平均增長可支配收入1686.25元，介:增長率為12.9%.居民生活消費支

出保持檢定.年平均增長洎費性支出1414.5兀.2023—2023年居民洎費性支出展現(xiàn)島遞增長.年平均增長率到達13.5%。

3、人口構(gòu)造狀況

2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年

160.38167.24173.67

戶籍人口134.36137.16141.76146.77153.22

114.16118.58

城鎮(zhèn)人II69.7376.383.7491.0496.18109.24

都市化率％51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%68.26%68.28%

外來常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33

外來/戶籍54.51%54.13%53.08%5G51%46.85%45.28%45.30%43.38%

233243249

全市常住人M210.4211217220.91225

未來廈門人口預(yù)測:

近年來.廈門市人口增長率謀持在4%左右：截

止2023年，廈門全市常住人口249萬人。全市

戶籍人口173.67萬人,其中城鎮(zhèn)人口118.58萬

人。按照近年來的增長速度，估計未來5年全市

戶籍人口將到達210萬人左石，外來常住人口到

達100萬人，全市常住人口規(guī)模將到達310萬

人。

4、廈門產(chǎn)業(yè)構(gòu)造分析

第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計

年度

億元比例%億元比例%億元比例%億元比例%

2023202.27%52459.34%33938.39%883100%

20232!2.04%57355.58%43742.39%1031100%

2023181.60%62854%51644.40%1162100%

2023171.30%73553.50%62345.20%1375100%

202321.81.40%81752.40%72146.20%1560100%

202311.61.20%48149.60%47749.20%969100%

原門市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造通過數(shù)年H勺調(diào)整，目前已比較合理，以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔，兩者相輔相成：第一產(chǎn)業(yè)比重很小。2023

年上六個月國內(nèi)生產(chǎn)總值中,三大產(chǎn)業(yè)所占比例之比為L2:49.6:49.2.

都市整體規(guī)劃及項目周圍地塊的規(guī)劃

1、都市區(qū)域劃分及都市發(fā)展

(1)廈門都市規(guī)劃綜述

2023年經(jīng)國務(wù)院正式批包的總體規(guī)劃明確境門都市性質(zhì)為我國經(jīng)濟特區(qū)，東南沿海重要的中心都行，港口及風(fēng)景旅游

都市。根據(jù)國務(wù)院的指示，2023在通過的廈門市《“十一五”規(guī)劃綱要》中也明確提出，短門的都市發(fā)展定位是“現(xiàn)代化港

口風(fēng)景旅游都市和海峽兩岸重要中心都市”。

同步，在2023年初，福建省提出海峽西岸經(jīng)濟區(qū)概念，明確指出“以度門為中心的晚門灣都市群，其定位是海峽西岸

經(jīng)濟區(qū)I向龍頭。通過體制上的優(yōu)勢，走在福建發(fā)展口勺前沿、生產(chǎn)力的前沿，以此帶動漳州H勺經(jīng)濟發(fā)展，并向閩西、閩中、粵

東、贛南拓展?！?/p>

（2）在“國際性港口風(fēng)景旅游都市”及“海西重要中心都市”的發(fā)展定位上，廈門市制定了建設(shè)“海灣型”都市

的都市發(fā)展與規(guī)劃戰(zhàn)略，詳細是以廈門島為中心，形成一種以環(huán)廈門灣為背景的扇形狀海灣，數(shù)個島嶼和優(yōu)良港口沿

東、西海域周圍展開布局，從而形成“一環(huán)數(shù)片、眾星拱月”的都市格局。廈門“海在城中，城在海上”的特殊都市形

態(tài)，是國內(nèi)獨特的都市景觀。

（3）都市規(guī)劃功能布局

結(jié)合都市空間自然形態(tài)和都市行政空間分布，在廈門市規(guī)劃口對廈門都市的空間構(gòu)造描述為：“?心兩環(huán)、?主四輔

八片”I向組團式海灣都市。

“一心”：即厘門本島

“兩環(huán)”：環(huán)西海域的“兩灣三區(qū)”，環(huán)東海域及同安灣的“東部地區(qū)”；

“一主（城）”：即廈門本島（含鼓浪嶼），作為全市的政治、經(jīng)濟和文化的中心；

“四輔（城）”：海滄箱城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城；

（4）“八片（區(qū)）“：海滄輔城的馬鑾片區(qū)，集美輔城的杏林和集美片區(qū)，同安輔城的大同和西柯片區(qū)，翔安輔

城的馬巷和新店劉五店片區(qū);

(5)按此組團式構(gòu)造發(fā)展規(guī)劃，將使廈門的都市中心分布展現(xiàn)為“單心多核”的模式。主城與輔城由海域分隔，

輔城之間由海灣、自然山體分隔，輔城的組團之間也由海灣、自然山體或防護綠廓分隔，總體形成與自然生態(tài)環(huán)境配合

很好的規(guī)劃布局構(gòu)造模式。

(6)未來都市發(fā)展方向

■目前廈門本島發(fā)展日趨成熟飽和，未來都市發(fā)展空間重?要向海灣地區(qū)和內(nèi)陸腹

地拓展，未來空間發(fā)展總體應(yīng)以“優(yōu)化本島、拓展島外、兩翼并舉、各有惻

束、集約高效、持續(xù)發(fā)展”為指導(dǎo)方向。詳細為：

■凰門島內(nèi)發(fā)展?直處在由西向東擴展的過程中，由于地處海島，盡管人居環(huán)境

優(yōu)越，但島內(nèi)剩余土地資源的稀缺?直是制約都市發(fā)展的瓶頸，島內(nèi)東北部片

區(qū)擁有的較大規(guī)模可?發(fā)土地就成為都市發(fā)展I內(nèi)必然方向和水中之電，甚至被視為“廈門島內(nèi)最終的奶酪”。

■選擇島外東西兩翼為比后都市空間拓展的重要方向，根據(jù)兩翼的發(fā)展現(xiàn)實狀況和實際條件，采用“同步發(fā)展、各有

側(cè)重”的方式，從空間上真正實現(xiàn)從海島型向海灣型的發(fā)展。

杏林和集美以用地功能完善和優(yōu)化為主，輔以適度H勺外延拓展。杏林和集美是島外開發(fā)最早II勺功能組團，已經(jīng)具有一定

的規(guī)模，功能仍漏完善，但缺乏力規(guī)模的可建設(shè)用地，應(yīng)以功能完善和優(yōu)化為主。

⑺推進同安城區(qū)的完善與拓展的同步，積極引導(dǎo)同安的集中都市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。

(8)在發(fā)展時序上，由于本島向大陸的北通道(廈門大橋、集美大橋、BRT、公鐵大橋)和西通道(海滄大橋)已

形成，因此，介于兩個門檻之間沿西海域的海灣地區(qū)為空間拓展的首先區(qū)域，包括杏林灣、集美北部以及馬鑾灣等區(qū)域,

成為近期發(fā)展建設(shè)重點。上述地區(qū)跨市政走廊向西北延伸的地區(qū)，包括后溪、灌口及東孚地區(qū)為空間拓展區(qū)域，已進入

發(fā)展建設(shè)階段。伴隨翔安陵道的修建，東部翔安地區(qū)成為適應(yīng)本島產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和近期產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，將以馬巷為依托，

劉五店、新店等區(qū)域成為重點發(fā)展區(qū)域。同安區(qū)依托同集路交通優(yōu)勢，近期向南集中發(fā)展西柯潘涂片區(qū)，蓮花、五顯地

區(qū)，在上述發(fā)展趨勢基礎(chǔ)上形成的環(huán)東海域片區(qū)成為幾種片區(qū)交匯的重點發(fā)展區(qū)域。

(9)都市規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

凰門建設(shè)國際性港口風(fēng)景旅游都市及海西重要中心都市的發(fā)展定位，并以此進行的都市發(fā)展規(guī)劃，對提高都市綜合競爭

力，更快更好的發(fā)展打好了堅實I內(nèi)基礎(chǔ)，同步也對廈門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了機遇。

廈門國際性港口風(fēng)景旅游都市的建設(shè)，改善了凰門市的居住環(huán)境，提高了人們的生活質(zhì)量，使廈門成為更合適居住的都市，提高了

都市著名度，這從而改善了凰門房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機會。同步，海西垂要中心都市的發(fā)展建設(shè)，吸引了海峽

兩岸、國內(nèi)外眾多的投資者，帶來了人流、物流、資金流，為行業(yè)發(fā)展帶來了機遇.

鹿門“海灣型”都市發(fā)展戰(zhàn)略，以及圍繞其展開的眾多詳細措施，拓寬都市發(fā)展思緒，給島外社會經(jīng)濟發(fā)展帶又了機遇，眾多政策

I內(nèi)傾移，道路交通、醫(yī)療等眾多都市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使得島外配套日益完善。使原門房地產(chǎn)逐漸走出也門島，走向島外，從最初

I向島內(nèi)房地產(chǎn)獨大，到目前島內(nèi)到外平分秋色，鹿門房地產(chǎn)業(yè)在逐漸走出廈門島的過程中，逐漸壯大。

2、思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況

＞廈門本島由思明區(qū)和湖里區(qū)構(gòu)成，思明是是廈門市的經(jīng)濟、政

治、文化、金融中心，轄區(qū)面積76平方公里，常住人口近80萬

人（其中戶籍人口60萬人），2023年全區(qū)完畢地區(qū)生產(chǎn)總值

480.3億元，財政總收入76.3億元，社會消費品零售總額246.9億

元。經(jīng)濟總量已躍居全省各縣（區(qū)）首位。

片區(qū)＞區(qū)域規(guī)劃：”一帶、兩地、三圈、四區(qū)”“一帶”——環(huán)島路經(jīng)

埔板塊、蓮

主十道交匯濟帶；“兩地”——度門高新技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域外工業(yè)

10分鐘軍

基地：“三圈”——中山商圈、富山商圈、會展商圈：“四區(qū)”

3、各板塊特點分析

內(nèi)容座大度港板塊環(huán)賞雪市中心板塊蓮前前埔板塊蓮坂江頭板塊環(huán)島路板塊

區(qū)塊規(guī)劃教育、科技、文化交流與合作的術(shù)鎮(zhèn)和平度門行政中心、商務(wù)中心大中型住宅小區(qū)集中分廈門重要的商圈之一海景自然觀光帶.商

臺，凌港建設(shè)為體現(xiàn)老式與現(xiàn)代生活交融布內(nèi)區(qū)域務(wù)營運中心

的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)小區(qū)

土地資源寸土寸金。需昨遷才能裝得新的地塊寸土寸金。地塊資源很少仃較多尚未開發(fā)的地塊土地稀塊行較如尚未開發(fā)的地塊

人口環(huán)境以高校教師為代表的高素質(zhì)人口密集盲人區(qū),高素成人口也校多工薪階層、務(wù)實家庭商貿(mào)人士為主,受教育程度村莊村民與高收入人群

低并存，人口少

功能定位兼具CBD功能和文化、旅游購物、休閑金融商務(wù)、行政中心區(qū)，文居住功能為主,具有會購物、解飲、休閑、娛樂功觀光、旅游、

功能的“財百港灣”和“文化家園?化娛樂、旅游體鬧為輔展會務(wù)和一定的商業(yè)購能為主

物功能

居住環(huán)境依山傍水.文化機構(gòu)眾多，居住環(huán)境舒適，城觀豐富，出行便捷.配套較環(huán)場一般.只有會展一環(huán)境較噌雜，依山傍水，環(huán)境消幽。

殖涵豐富的人文景觀。齊全?；A(chǔ)教育設(shè)施映乏帶臨海環(huán)境很好。醫(yī)療、公交等生活配套

相對較弱

商業(yè)環(huán)境休閑氣狙濃厚,公交便利,但停乍位嚴(yán)重局匯聚了廈門市各政府機關(guān)、電物、休閑氣氛還較人口眾多交通發(fā)達.購物環(huán)購物氣氛不成熟。商

限性金融單位,環(huán)境優(yōu)越差,商業(yè)氣氛正在迅速境成熟,商業(yè)氣第濃厚業(yè)、金融等生活配套較

發(fā)及中55

經(jīng)濟環(huán)境創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、CBD金融產(chǎn)業(yè)、購物、休閑產(chǎn)會展經(jīng)濟發(fā)展良好商業(yè)發(fā)達觀光旅游業(yè)

業(yè)、商務(wù)氣氛較濃厚

4、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

(1)思明區(qū)

思明區(qū)位于雙門市南部，由原門本島南部和鼓浪嶼全島構(gòu)成，北面與湖里區(qū)毗鄰，東、西、南面與小金門諸島及漳州市隔海相望,

是應(yīng)門市的政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。

2008.8-2009.8必明區(qū)住宅供出比走的圖

T-供M比

3.50ZU23年至今思明整體供銷比為572,住

3.00宅供需整體相對平衡。2023年1?8月，思明

2.50區(qū)商品住宅合計新增供應(yīng)45.5萬平米，合計

銷售902萬平米。

2.00

1.56

1.50△

0.82的

1-UU.丁?

S^K2CO8.8-2M9.8ttt?IU?

■而租—均仲2023年8月區(qū)域住宅帶售量延續(xù)前兩個月上

160MQ18000

I60W

H0000張勢頭，共成交住宅萬平米，占全市住宅銷

12000014.8

ICKCOO

占KC0041m53%,環(huán)比上升22%,同比大幅增長6倍:

布堤徹第嬲茂項目曾售孽江盥莖趣嘀fe也上揚

2023yjiLLJLLLUJJLLL-

儂8050M0810081]612OT0I09020903090<0905090609070908

2009年8月31日）

月份預(yù)售證號項目名稱銷售率銷售價格

23年4月20230029魯能?陶然北岸94.04%11791

23年5月20230039康橋圣菲98.77%10238

20230046云頂至尊25.21%17614

20230047巴厘香組五組團100.00%8317

23年6月

20230048新華城97.32%11015

20230056上東美地100.00%11402

20230062百源雙璽66.93%15660

23年7月

20230063嘉盛新村二期G組團69.20%10283

23年8月20230072萬科-金域藍灣花園二期81.30%21103

20230080翡翠城二期06.66%9515

23年9月

20230081鴻圖嘉園二期95.21%10880

20230094鷺江海景花園二期94.21%13122

23年10月20230095南中?山景段院99.27%14352

20230097瑞景公園三期100.00%8297

20230102萬科?金域藍灣花園三期99.54%14520

23年11月20230105魯能?領(lǐng)秀城二期37.91%14226

20230108海峽國際社A區(qū)一期92.21%16675

20230110香山?碧海晴空83.06%8126

23年12月20230115海峽國際小區(qū)A區(qū)二期52.27%31946

20230116香港時代廣場43.29%14579

20230003怡富花園二期34、11*100.00%7718

23年1月20230005國際廣場48.21%13647

20230006玉濱城三期54.86%13028

20230011中山海景廣場99.02%10538

23年2月

20230012英皇?湖畔華庭96.86%10896

萬科?金域藍灣花園

23年3月2023001795.35%12579

B地塊一期

23年4月20230021羅賓森廣場一期96.20%7454

萬科?金域藍灣花園

20230026100.00%13090

B地塊三期（10#樓）

23年5月

20230027世貿(mào)?循勛63.70%12895

20230030新景5.897.13%10240

23年7月20230038領(lǐng)秀中山80.19%12674

萬科?金域藍灣花園

23年8月2023005794.95%11950

B地塊二期

23年年月20230072新用禾祥?龍郡65.90%14096

23年11月20230077塑膠總廠綜合樓49.13%2754

20230011御園92.19%13530

20230012億力百家苑97.25%8306

23年4月

20230014禾祥?觀祠88.38%12097

20230015森海麗景72.24%8728

20230018林海陽光90.83%9746

23年5月

20230019魯能-領(lǐng)秀城一期0.00%0

海峽國際小區(qū)A區(qū)二期

23年7月2023003150.23%16197

11#-22#樓

23年8月20230032皇府御園（A-E型）0.00%0

思明區(qū)由于地處都市中心區(qū)，因上地的稀缺性和多種生活配套的便利性：最受購房者青睞，銷隹量和房價長期占據(jù)全市各區(qū)中

的第一。2023年前8個月，全區(qū)銷告量約占全市1/4。

⑵湖里區(qū)

湖里區(qū)是厘門經(jīng)濟特區(qū)的發(fā)祥地，位于厘門島北部，三面臨海。陸地面雙61.41平方公里，占全島46.33樂海岸線長達24公

里。湖里區(qū)依托五緣灣和湖邊水庫的科學(xué)規(guī)劃建設(shè)，吸引了越來越多的購房置業(yè)者。

2023年1-8月，湖里區(qū)商品住宅合計新增供應(yīng)

23.6萬平米，合計銷售59.6萬平米。供不應(yīng)求矛

盾突出。

湖眼M2008.8-2009.8住宅的備走妗

2023年8月湖里區(qū)無新同意預(yù)售面積，區(qū)域市場供

14(X0318COO

16C00

應(yīng)較為局12cos限性。本月住宅共成文b.I萬平米，環(huán)比

14C00

10COOO

縮減24樂12C00同比增長2倍；銷售均價小幅滑落，為

8COM

11418元10CCJO/m1,環(huán)比降幅5%,同比下跌29%。

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2023年以08080880810081108120901090209030901MO5090609070901來湖里區(qū)項目銷售率一覽表

月份預(yù)售證號項目名稱銷售率銷售價格

23年2月20230017源呂發(fā)庭（一期）94.50%12559

23年5月20230041國貿(mào)藍海99.04%17925

20230065翰林苑81.10%13603

23年7月

20230067書香佳緣99.16%11317

23年8月20230073禺洲?否橫城95.24%9832

23年9月20230083莢若苑五期92.77%7109

20230081幸福密碼97.99%7991

20230085海昌森海灣（二期）51.67%22960

20230086源昌蠢海灣（一期）75.88%23163

20230089源昌武海灣（三期）58.01%21579

23年10月20230098水晶保林-晶尚名苑70.85%11272

23年11月20230101佳罌美量35.64%14410

23年12月20230111源昌鑫海灣（四期）37.09%18423

23年1月20230001聯(lián)發(fā)五綠灣1號一期67.31%12023

23年2月20230010福隆?國際65.66%11836

23年5月20230023東渡村改造（都市港灣）99.86%7944

23年7月20230041富貴門花園一期39.39%16190

20230059斯景緣50.30%11880

23年9月

20230065富班門花園（二期）66.09%7636

23年1月20230004凱悅新城55.23%9018

23年3月20230008幸福密碼2期83.61%7725

23年4月20230016黃島新筑17.10%10374

23年5月20230022御之苑69.04%9697

23年7月20230028國際郵輪城（“期）56.33%10598

（3）海滄區(qū)

海滄位于廈門島西面、閩南金三角突出部，西與漳州接壤，北與集美相連，東南與廈門本島隔海相望。海滄區(qū)是離島

內(nèi)近來的區(qū)域，擁有環(huán)山、面海、臨湖的景觀資

21X18.8-2(09H彩滄區(qū)ttttntn比走勢圖

+供第比源，著名開發(fā)商的進駐提高了區(qū)域樓盤品質(zhì)。

23年1-8月，海滄區(qū)商品住宅合計新增供應(yīng)

10.6萬平米，合計銷售55萬平米。供銷比為1:5

海滄區(qū)8月無新同意預(yù)售面積，區(qū)域在售房源有限，顯

現(xiàn)供不應(yīng)求同面。