2025年房地產(chǎn)估價師考試沖刺押題：真題解析+實務(wù)操作專項訓(xùn)練考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（共10題，每題1分。下列每題的選項中，只有一項符合題意）1.根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立采?。ǎ┰瓌t。2.在市場法估價中，選取可比案例時，要求可比案例的交易日期應(yīng)與估價時點相近，主要目的是為了消除（）對市場價值的影響。3.收益法適用的前提條件之一是估價對象能夠產(chǎn)生（）。4.某宗土地面積為1000平方米，容積率限制為3，當(dāng)前土地價格為800元/平方米。若規(guī)劃容積率調(diào)整為4，假設(shè)其他條件不變，該土地的潛在增值額最可能接近（）元。5.估價報告使用限制條款的主要作用是（）。6.評估一棟建筑物的新舊程度時，若建筑物整體結(jié)構(gòu)仍較堅固，但部分裝修已老化，門窗損壞，則其成新率最可能處于（）區(qū)間。7.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去預(yù)計開發(fā)成本、銷售費用、投資利息和開發(fā)利潤后的余額，被稱為（）。8.在進行建筑物重置成本估算時，若采用市場比較法，應(yīng)選擇的比較對象是（）。9.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291適用于（）。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的是（）。二、多項選擇題（共5題，每題2分。下列每題的選項中，有兩個或兩個以上符合題意，全部選對得2分，選對但不全得1分，有錯選或未選均不得分）1.房地產(chǎn)的特性包括（）。2.成本法估價中，建筑物重置成本的構(gòu)成通常包括（）。3.運用市場法估價時，對可比案例成交價格進行修正需要考慮的因素通常有（）。4.評估土地價值時，影響土地供求關(guān)系的因素可能包括（）。5.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。三、判斷題（共10題，每題1分。請判斷下列說法是否正確，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”）1.不動產(chǎn)登記簿記載的信息是不動產(chǎn)物權(quán)的唯一公示方式。（）2.假設(shè)開發(fā)法實質(zhì)上是一種價值折現(xiàn)方法。（）3.租賃權(quán)可以作為房地產(chǎn)的抵押物。（）4.在收益法中，凈收益通常是指物業(yè)的潛在毛收入減去空置、空置損失、運營費用后的余額。（）5.對于同一場地，若規(guī)劃用途從住宅改變?yōu)樯虡I(yè)，則其最高土地使用權(quán)價值通常會提高。（）6.評估房地產(chǎn)價值時，市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法四種主要估價方法必須同時選用。（）7.房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以由房地產(chǎn)開發(fā)商指定估價機構(gòu)。（）8.估價對象為房地產(chǎn)的租賃權(quán)時，其價值評估通常采用收益法。（）9.重置成本是指采用建筑材料、建筑工藝和標(biāo)準(zhǔn)，在估價時點重新建造與估價對象完全相同的全新建筑物的成本。（）10.估價師在撰寫估價報告時，可以為了爭取業(yè)務(wù)而夸大房地產(chǎn)價值。（）四、簡答題（共4題，每題5分，共20分）1.簡述市場法估價的四個基本步驟。2.簡述收益法中確定凈收益應(yīng)注意的問題。3.簡述影響房地產(chǎn)估價職業(yè)道德的主要原則。4.簡述假設(shè)開發(fā)法的基本原理及其適用的條件。五、實務(wù)操作題（共2題，共30分）1.某城市中心區(qū)域有一棟辦公樓，建筑面積8000平方米，建造于1995年，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，目前用途為辦公，空置率30%。估價師接受委托，評估該辦公樓于2025年1月1日的市場價值。為評估該辦公樓價值，估價師收集了以下信息：*在估價時點附近，該城市中心區(qū)域類似辦公樓的市場租金水平為每月每平方米建筑面積150元（含物業(yè)管理費等），空置率平均為10%，運營成本占租金收入的30%。*選取了三個可比案例，信息如下：*可比案例A：與估價對象位于同一區(qū)域，2000年建成，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積9000平方米，2024年5月1日出售，售價9000萬元，當(dāng)時空置率為5%，買方承擔(dān)了交易稅費。*可比案例B：位于相鄰區(qū)域，1998年建成，磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積7500平方米，2024年11月1日出租，年租金收入為900萬元（不含物業(yè)費），預(yù)計運營成本為租金收入的35%，當(dāng)時空置率為15%。*可比案例C：與估價對象位于同一區(qū)域，2010年建成，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積10000平方米，2024年12月31日出售，售價1.2億元，當(dāng)時無空置，買方承擔(dān)了交易稅費。*根據(jù)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和該辦公樓狀況的了解，估價師認(rèn)為：可比案例A建造年代與估價對象接近，但結(jié)構(gòu)類型稍好，市場租金水平略高；可比案例B結(jié)構(gòu)類型較差，且為出租，不適合直接比較；可比案例C建造年代較新，市場價值可能偏高。該辦公樓的重置成本估算為8000萬元。*假設(shè)該辦公樓的最佳使用用途仍為辦公，市場租金水平在未來3年內(nèi)保持穩(wěn)定。*估算該辦公樓在2025年1月1日的市場價值。（要求：運用市場法和收益法進行估價，并簡要說明兩種方法評估結(jié)果的確定過程。）2.某投資者于3年前獲得一塊土地，土地面積2000平方米，取得出讓土地使用權(quán)時支付的地價為800元/平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，容積率為3。該投資者計劃在此地塊上建造一棟商業(yè)綜合樓，并委托估價師評估該地塊在2025年1月1日的價值。為完成評估工作，估價師進行了以下工作：*確定該地塊的最佳使用為商業(yè)綜合樓，總建筑面積為6000平方米，其中零售商業(yè)面積4000平方米，辦公面積2000平方米。*經(jīng)市場調(diào)查，該商業(yè)綜合樓建成后，零售部分預(yù)計平均租金為每月每平方米建筑面積300元（含物業(yè)管理費等），空置率預(yù)計為10%；辦公部分預(yù)計平均租金為每月每平方米建筑面積200元（含物業(yè)管理費等），空置率預(yù)計為15%。預(yù)計運營成本（含管理費、維修費、保險費、稅費等）為租金收入的25%。*估算該商業(yè)綜合樓的建設(shè)成本（包括土地成本、建安成本、專業(yè)費用等）為每平方米建筑面積3000元。*估算該商業(yè)綜合樓建成后出售或出租所需的銷售費用和推廣費用為總建安成本的8%。*考慮到開發(fā)周期、資金成本等因素，確定開發(fā)期為2年，第一年投入建安成本的60%，第二年投入剩余的40%，資金成本率為10%。*投資者要求的最低投資利潤率為15%（以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)計算）。*假設(shè)開發(fā)完成后，零售部分和辦公部分可以立即整體出租或出售。*評估該地塊在2025年1月1日的價值。（要求：運用假設(shè)開發(fā)法進行估價，并列出主要計算步驟和公式。）---試卷答案一、單項選擇題1.√2.√3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√二、多項選擇題1.√,√,√,√2.√,√,√,√,√3.√,√,√,√,√4.√,√,√,√,√,√5.√,√,√,√,√,√,√三、判斷題1.×2.√3.×4.√5.√6.×7.×8.√9.√10.×四、簡答題1.市場法估價的四個基本步驟：收集交易實例；對交易實例進行篩選；對符合要求的交易實例進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，將可比案例成交價格修正為估價對象在估價時點的價格；綜合整理修正結(jié)果，得出估價對象價值。2.確定凈收益應(yīng)注意的問題：凈收益應(yīng)是由估價對象本身產(chǎn)生的正常凈收益；區(qū)分潛在毛收入、有效毛收入和凈收益；根據(jù)估價對象的具體情況選擇合適的收益計算方法（如直接計算、間接計算、剩余法計算）；對于不同用途、不同層級的收入要分別計算；注意收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性；考慮收益的風(fēng)險性。3.影響房地產(chǎn)估價職業(yè)道德的主要原則：誠實守信原則、獨立客觀公正原則、勤勉盡責(zé)原則、保密原則。4.假設(shè)開發(fā)法的基本原理是：將估價對象在未來某個時間點（通常是開發(fā)完成時）的價值，減去從現(xiàn)狀開發(fā)到未來時間點所需各項成本、費用、利潤、稅金等后的余額。其適用的條件：有明確的開發(fā)建設(shè)前提（如規(guī)劃許可）；能獲取可靠的開發(fā)成本、費用、利潤等數(shù)據(jù)；適用于評估正在開發(fā)、尚未建成或已建成但尚未投入使用的房地產(chǎn)（如土地、在建工程、待拆遷的舊房）。五、實務(wù)操作題1.（解析：本題要求運用市場法和收益法評估辦公樓價值。市場法需選取可比案例，進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正。收益法需估算凈收益和建筑物重置成本或成新率，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價時點。）*市場法評估思路：1.選取可比案例A、C，案例B因結(jié)構(gòu)差異和出租用途不適用。2.對可比案例成交價格進行修正：*交易情況修正：假設(shè)案例A、C交易正常，修正系數(shù)為1。*交易日期修正：假設(shè)市場租金水平在估價時點（2025年1月1日）穩(wěn)定，交易日期修正系數(shù)為1。*區(qū)域因素修正：假設(shè)三個案例與估價對象同屬一個區(qū)域，區(qū)域因素修正系數(shù)為1。*個別因素修正（主要考慮建造年代和結(jié)構(gòu)）：*案例A：建造于2000年，結(jié)構(gòu)為框架，與估價對象（1995年建成，框架結(jié)構(gòu)）接近，個別因素修正系數(shù)接近1（如修正為1.02）。*案例C：建造于2010年，結(jié)構(gòu)為框架，較估價對象新，個別因素修正系數(shù)較高（如修正為0.95）。3.修正后的比較價值：*案例A：9000萬元×1×1×1.02=9180萬元*案例C：120000萬元×1×1×0.95=114000萬元4.采用線性插值法或其他方法綜合確定估價對象價值（此過程略，假設(shè)綜合結(jié)果為9500萬元）。*收益法評估思路：1.估算年有效毛收入：8000平方米×(150元/平方米/月×12月×(1-30%))=864萬元。2.估算年運營成本：864萬元×30%=259.2萬元。3.估算年凈收益：864萬元-259.2萬元=604.8萬元。4.估算建筑物成新率：假設(shè)建筑物經(jīng)濟壽命為50年，已使用30年，剩余經(jīng)濟壽命20年；或根據(jù)現(xiàn)場查勘判斷，假設(shè)成新率為60%。5.估算建筑物市場價值：8000萬元×60%=4800萬元。6.選用折現(xiàn)率（資本化率）：假設(shè)為12%。7.采用收益法公式計算價值：V=A/r=604.8萬元/12%=5040萬元。（此過程略，假設(shè)綜合結(jié)果為5100萬元）。*價值確定：可根據(jù)兩種方法結(jié)果進行綜合判斷，或賦予不同權(quán)重，最終確定估價對象價值約為9600萬元（此結(jié)果為示例性綜合）。2.（解析：本題要求運用假設(shè)開發(fā)法評估土地價值。需估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤，并考慮時間價值和投資者要求。）*假設(shè)開發(fā)法計算步驟：1.確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值：*零售部分價值：4000平方米×300元/平方米/月×12月×(1-10%)×(1+15%)?2×1/(12%×(1+12%)?2)≈1480萬元。*辦公部分價值：2000平方米×200元/平方米/月×12月×(1-15%)×(1+15%)?2×1/(12%×(1+12%)?2)≈736萬元。*總價值：1480萬元+736萬元=2216萬元。（注：此處采用有限年期凈收益年金法估算，折現(xiàn)率綜合考慮資金成本和利潤要求，為12%。）2.估算開發(fā)成本：*土地成本：2000平方米×800元/平方米=1600萬元。*建安成本：6000平方米×3000元/平方米=1800萬元。*專業(yè)費用：假設(shè)為（土地成本+建安成本）×3%=(1600+1800)×3%=84萬元。*總開發(fā)成本：1600+1800+84=3484萬元。3.估算銷售費用和推廣費用：1800萬元×8%=144萬元。4.估算投資利息：*第一年投入：3484萬元×60%=2084萬元，利息=2084萬元×10%=208.4萬元。*第二年投入：（3484萬元×40%）+144萬元=1393.6萬元，利息=1393.6萬元×10%=139.4萬元。*總投資利息：208.4+139.4=347.8萬元。（采用簡化公式：總投入×10%