商鋪返租協(xié)議書1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，

地址：中國北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈18層1801室，

法定代表人/負(fù)責(zé)人：張明，

聯(lián)系方式

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

乙方名稱：XX商業(yè)經(jīng)營管理有限公司，

地址：中國上海市黃浦區(qū)南京東路666號XX廣場12層1201室，

法定代表人/負(fù)責(zé)人：李強(qiáng)，

聯(lián)系方式

**協(xié)議簡介**

本協(xié)議由甲方與乙方于202X年X月X日在中華人民共和國北京市簽訂，旨在明確雙方在商鋪返租業(yè)務(wù)中的權(quán)利與義務(wù)。甲方作為商鋪的開發(fā)商與出售方，通過本次返租協(xié)議，將部分已出售商鋪的租賃權(quán)長期委托于乙方進(jìn)行經(jīng)營管理，乙方則基于自身商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)與資源，為甲方提供穩(wěn)定的租金收益與資產(chǎn)保值增值服務(wù)。

商鋪返租模式的合作背景源于甲方在項(xiàng)目開發(fā)過程中為優(yōu)化資金回籠效率而采取的戰(zhàn)略安排。甲方通過出售部分商鋪獲取前期開發(fā)資金，同時為避免直接承擔(dān)租賃經(jīng)營風(fēng)險，選擇將租賃業(yè)務(wù)整體委托給具備專業(yè)運(yùn)營能力的乙方。乙方作為商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域的資深企業(yè)，具備豐富的市場推廣、客戶管理及物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠通過精細(xì)化運(yùn)營提升商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率，并保障資產(chǎn)長期穩(wěn)定。雙方基于互利共贏的原則，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議。

本次返租協(xié)議涉及的具體商鋪位于XX市XX區(qū)XX商業(yè)中心，總建筑面積約XX平方米，涵蓋XX個鋪位。根據(jù)甲乙雙方在《商鋪出售合同》中約定的權(quán)屬轉(zhuǎn)移條件，商鋪所有權(quán)自本協(xié)議生效之日起正式由甲方轉(zhuǎn)移至乙方，乙方作為承租方享有商鋪的長期經(jīng)營使用權(quán)，并支付固定租金或按約定比例分享經(jīng)營收益。甲方保留商鋪的最終所有權(quán)，但不得擅自變更商鋪用途或進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改造，確保乙方在租賃期間享有充分的經(jīng)營自主權(quán)。

雙方在簽訂本協(xié)議前已充分了解各自的權(quán)利義務(wù)，并確認(rèn)乙方具備履行本協(xié)議所需的資質(zhì)與能力。甲方承諾提供的商鋪符合國家消防、安全等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，并配合乙方辦理相關(guān)租賃登記手續(xù)；乙方承諾按照本協(xié)議約定支付租金，并承擔(dān)商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營過程中的所有運(yùn)營成本（包括但不限于物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、人員工資等）。本協(xié)議的簽訂不僅是對《商鋪出售合同》的補(bǔ)充與完善，更是雙方長期戰(zhàn)略合作的基石，旨在通過專業(yè)分工實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。

本協(xié)議的履行將依托于雙方在商業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)管理及風(fēng)險控制方面的協(xié)同機(jī)制，具體條款將在后續(xù)章節(jié)中詳細(xì)約定。雙方均確認(rèn)本協(xié)議內(nèi)容與此前達(dá)成的口頭或書面意向一致，并承諾嚴(yán)格遵守協(xié)議約定，共同推動商鋪返租項(xiàng)目的順利實(shí)施。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的是明確甲乙雙方就特定商鋪返租事宜所達(dá)成的合作框架及權(quán)利義務(wù)，確保商鋪在乙方租賃經(jīng)營期間，甲方實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值與穩(wěn)定現(xiàn)金流收益，乙方獲得合法、持續(xù)的租賃經(jīng)營權(quán)。本協(xié)議范圍涵蓋但不限于以下內(nèi)容：1）特定商鋪的返租租賃關(guān)系確立；2）租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式；3）商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)屬過渡安排；4）雙方在租賃經(jīng)營過程中的協(xié)作與監(jiān)督機(jī)制；5）違約責(zé)任及爭議解決方式。本協(xié)議旨在通過規(guī)范化約定，為雙方合作提供全面的法律保障，促進(jìn)商鋪資產(chǎn)的長期穩(wěn)定運(yùn)營。

第二條定義

本協(xié)議中下列詞語具有以下含義：

“商鋪”指位于XX市XX區(qū)XX商業(yè)中心的XX個鋪位，具體以《商鋪出售合同》及附件所列為準(zhǔn)；

“返租”指甲方將已出售商鋪的租賃權(quán)在一定期限內(nèi)委托乙方經(jīng)營，并按約定支付租金的行為；

“租賃期限”指本協(xié)議約定的商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營起始日至終止日的期間；

“固定租金”指乙方按月/季/年向甲方支付的不含額外經(jīng)營效益分成的基本租金標(biāo)準(zhǔn)；

“經(jīng)營收益”指商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營產(chǎn)生的總收入扣除運(yùn)營成本后的凈額；

“運(yùn)營成本”包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、乙方聘請人員工資、營銷推廣費(fèi)用等；

“書面通知”指通過專人送達(dá)、掛號信、傳真或雙方確認(rèn)的電子郵箱等方式發(fā)出的具有法律效力的通知文件。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

**1.甲方的權(quán)力和義務(wù)**

（1）甲方有權(quán)要求乙方按照本協(xié)議約定支付租金及應(yīng)承擔(dān)的運(yùn)營成本，并監(jiān)督租賃經(jīng)營活動的合規(guī)性。

（2）甲方應(yīng)確保所交付商鋪符合國家及地方關(guān)于消防、安全、衛(wèi)生等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，并配合乙方辦理租賃登記備案手續(xù)。

（3）在租賃期限內(nèi)，甲方不得擅自變更商鋪用途、結(jié)構(gòu)或進(jìn)行影響乙方經(jīng)營的改造，除非雙方另有書面約定。

（4）甲方有權(quán)獲得本協(xié)議項(xiàng)下的固定租金或經(jīng)營收益分成，具體以本協(xié)議第X條約定為準(zhǔn)。如發(fā)生不可抗力導(dǎo)致商鋪無法使用，甲方應(yīng)按約定減免相應(yīng)租金。

（5）甲方應(yīng)保證商鋪交付時具備正常經(jīng)營條件，包括但不限于照明、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施完好，并承擔(dān)交付前的所有稅費(fèi)及物業(yè)費(fèi)用。

（6）甲方有權(quán)在緊急情況下進(jìn)入商鋪處理安全事故或采取必要的保護(hù)措施，但應(yīng)盡量避免影響乙方正常經(jīng)營。

**2.乙方的權(quán)力和義務(wù)**

（1）乙方有權(quán)獲得商鋪的長期租賃經(jīng)營使用權(quán)，并在本協(xié)議框架內(nèi)自主制定經(jīng)營方案，包括但不限于業(yè)態(tài)選擇、客戶服務(wù)、營銷活動等。

（2）乙方應(yīng)按本協(xié)議約定向甲方支付固定租金或經(jīng)營收益分成，租金支付方式為[月付/季付/年付]，具體周期以本協(xié)議第X條約定為準(zhǔn)，逾期支付需承擔(dān)[萬分之X]的違約金。

（3）乙方應(yīng)負(fù)責(zé)商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營期間的所有運(yùn)營管理，包括但不限于：

-員工招聘、培訓(xùn)與管理，并承擔(dān)相關(guān)社保及福利費(fèi)用；

-商鋪日常維護(hù)、清潔、安保及設(shè)備保養(yǎng)，確保符合安全運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)；

-市場推廣、客戶關(guān)系維護(hù)及租賃招商工作，提升商鋪出租率與租金水平；

-承擔(dān)因經(jīng)營產(chǎn)生的所有費(fèi)用，如水電費(fèi)、稅費(fèi)（除甲方應(yīng)繳部分外）、第三方服務(wù)費(fèi)等。

（4）乙方有權(quán)在符合本協(xié)議約定的前提下，對商鋪進(jìn)行軟裝布置、廣告張貼等非結(jié)構(gòu)性改造，但重大裝修需事先征得甲方書面同意。

（5）乙方應(yīng)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，每月向甲方提供經(jīng)審計(jì)的運(yùn)營報(bào)表，包括收入、成本、利潤等詳細(xì)數(shù)據(jù)，接受甲方合理范圍內(nèi)的監(jiān)督。如發(fā)生重大經(jīng)營虧損或違法違規(guī)行為，應(yīng)立即向甲方報(bào)告并提出解決方案。

（6）乙方應(yīng)確保經(jīng)營活動符合國家法律法規(guī)及商業(yè)中心的管理規(guī)定，不得從事非法或損害公共利益的行為，并承擔(dān)因違規(guī)經(jīng)營產(chǎn)生的所有法律責(zé)任及賠償。

（7）租賃期滿或協(xié)議終止時，乙方應(yīng)將商鋪恢復(fù)至交付時的狀態(tài)或雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)，并配合甲方進(jìn)行資產(chǎn)交接與處置。如因乙方原因造成損耗，需承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用或按比例抵扣租金。

第四條價格與支付條件

雙方同意，本協(xié)議項(xiàng)下的價格及支付條件如下：

1.租金計(jì)算方式：乙方應(yīng)向甲方支付固定租金，具體標(biāo)準(zhǔn)為人民幣XX元/月/每個鋪位，總計(jì)XX元/月/所有鋪位?；虿捎媒?jīng)營收益分成模式，即甲方享有商鋪總收入的XX%（扣除乙方已支付的運(yùn)營成本及稅費(fèi)后）作為收益分成。具體計(jì)算方式及核算周期以本協(xié)議第X條約定為準(zhǔn)。

2.支付方式：租金支付方式為銀行轉(zhuǎn)賬，乙方應(yīng)在每月/季/年的X號前將當(dāng)期租金支付至甲方指定的銀行賬戶。甲方指定收款賬戶信息如下：開戶行：XX銀行XX支行；賬號：XX；戶名：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

3.首期支付：本協(xié)議生效后X日內(nèi)，乙方應(yīng)支付首期租金人民幣XX元（或首期收益分成額），作為乙方獲得租賃經(jīng)營權(quán)的對價。

4.稅費(fèi)承擔(dān)：除本協(xié)議另有約定外，與租金支付相關(guān)的稅費(fèi)（如增值稅、附加稅等）由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)就其收取的租金依法繳納相關(guān)稅費(fèi)。

5.遞增機(jī)制：固定租金部分，自本協(xié)議生效滿X年后，每X年遞增XX%，遞增時間節(jié)點(diǎn)為每年協(xié)議續(xù)約前X個月。經(jīng)營收益分成部分，遞增機(jī)制按市場評估價或雙方協(xié)商確定。

第五條履行期限

1.本協(xié)議租賃期限為XX年，自XX年X月X日起至XX年X月X日止。

2.租賃期限屆滿前X個月，如雙方無書面異議，本協(xié)議自動續(xù)展X年，續(xù)展次數(shù)不限/續(xù)展次數(shù)以X次為限。

3.關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)：

-本協(xié)議生效條件滿足之日；

-每個支付周期的起始日與截止日；

-商鋪交付日（以實(shí)際移交完成并辦妥登記手續(xù)為準(zhǔn)）；

-年度審計(jì)報(bào)告提交日（租賃收益分成模式下）；

-協(xié)議續(xù)約談判期（租賃期限屆滿前X個月）；

-不可抗力事件發(fā)生及消除日。

4.任何一方提前終止本協(xié)議，應(yīng)至少提前X個月向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知，并按本協(xié)議約定支付違約金或完成資產(chǎn)清算。

第六條違約責(zé)任

**1.甲方違約責(zé)任：**

（1）如甲方未能按本協(xié)議約定交付符合經(jīng)營條件的商鋪，每延遲一日，應(yīng)向乙方支付合同總租金XX%的違約金，違約金上限不超過XX元，逾期超過X個月仍未交付的，乙方有權(quán)單方解除協(xié)議，甲方應(yīng)退還已收租金并支付相當(dāng)于兩個月租金的違約金。

（2）如甲方擅自改變商鋪用途或結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致乙方無法正常經(jīng)營，甲方應(yīng)立即停止行為并恢復(fù)原狀，并承擔(dān)乙方因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失，包括但不限于搬遷費(fèi)用、租金損失等，同時支付相當(dāng)于一年租金的違約金。

（3）如甲方無正當(dāng)理由拖欠乙方應(yīng)得的收益分成，每延遲一日，應(yīng)按拖欠金額的XX%支付違約金，逾期超過X個月仍不支付的，乙方有權(quán)通過司法途徑追討，甲方還應(yīng)承擔(dān)乙方因此產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等全部費(fèi)用。

**2.乙方違約責(zé)任：**

（1）租金支付違約：如乙方未能按本協(xié)議約定支付租金，每延遲一日，應(yīng)按當(dāng)期應(yīng)付租金的XX%支付違約金，違約金上限不超過XX元。逾期超過X個月的，甲方有權(quán)單方解除協(xié)議，乙方除支付全部應(yīng)付租金及違約金外，還應(yīng)承擔(dān)甲方因此遭受的市場機(jī)會損失。

（2）運(yùn)營管理違約：如乙方因管理不善導(dǎo)致商鋪發(fā)生安全事故、重大財(cái)產(chǎn)損失或嚴(yán)重違反商業(yè)中心管理規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，包括但不限于對第三方造成的損失、行政處罰罰款等，同時甲方有權(quán)要求乙方賠償相當(dāng)于X個月租金的違約金。

（3）經(jīng)營不善違約：在租賃收益分成模式下，如連續(xù)X個核算周期內(nèi)商鋪整體出租率低于XX%，或平均租金水平低于市場同類物業(yè)平均水平XX%，經(jīng)甲方書面要求仍未改善的，乙方應(yīng)向甲方支付違約金人民幣XX元，并配合甲方引入第三方進(jìn)行運(yùn)營整改。

（4）擅自轉(zhuǎn)租或分租違約：如乙方未經(jīng)甲方書面同意，擅自將商鋪部分或全部轉(zhuǎn)租、分租給第三方，甲方有權(quán)立即解除協(xié)議，乙方應(yīng)支付相當(dāng)于X個月租金的違約金，并賠償甲方因此遭受的所有損失。

（5）提前終止協(xié)議違約：如乙方未經(jīng)甲方同意擅自提前終止本協(xié)議，應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于X年租金總額的違約金，并承擔(dān)甲方因此遭受的所有損失，包括但不限于尋找新承租人的費(fèi)用、租金空缺損失等。

**3.違約金與賠償?shù)年P(guān)系：**本協(xié)議約定的違約金與實(shí)際損失賠償并不沖突。任何一方違約造成對方損失的，違約金不足以彌補(bǔ)損失的，守約方有權(quán)要求違約方賠償全部損失，包括直接損失與間接損失。

**4.違約責(zé)任減免：**如違約方的違約行為系因不可抗力導(dǎo)致，且已采取合理措施仍無法避免的，可根據(jù)不可抗力影響的程度相應(yīng)減免違約責(zé)任，但應(yīng)及時通知對方并提供相關(guān)證明文件。

第七條不可抗力

1.定義：本協(xié)議所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于：地震、臺風(fēng)、洪水、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、動亂、政府行為（如征收、政策調(diào)整）、法律變更、疫情及其防控措施等，且該等事件直接導(dǎo)致或間接影響了協(xié)議的履行。

2.通知義務(wù)：任何一方因不可抗力不能履行本協(xié)議義務(wù)時，應(yīng)在不可抗力事件發(fā)生后X日內(nèi)，以書面形式通知對方，詳細(xì)說明事件情況及其對協(xié)議履行的影響程度。通知應(yīng)包含不可抗力事件的證明材料（如政府部門公告、新聞報(bào)道、公證書等）。

3.責(zé)任免除：根據(jù)不可抗力事件的影響，雙方可協(xié)商決定：

a）暫停履行受不可抗力影響的義務(wù)，暫停期限不超過X個月；

b）部分或全部免除違約責(zé)任，免除范圍與不可抗力事件的影響程度相適應(yīng)；

c）終止本協(xié)議，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，但已發(fā)生的費(fèi)用按實(shí)際貢獻(xiàn)比例分擔(dān)。

4.協(xié)商恢復(fù)：不可抗力影響消除后，雙方應(yīng)立即協(xié)商恢復(fù)協(xié)議的履行。如因不可抗力導(dǎo)致協(xié)議部分條款無法履行，雙方應(yīng)就剩余條款進(jìn)行修訂或協(xié)商解除。

5.不可免除責(zé)任：如一方在不可抗力事件發(fā)生后未及時通知對方，或未采取合理措施減少損失，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第八條爭議解決

1.協(xié)商解決：雙方在履行本協(xié)議過程中發(fā)生任何爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，協(xié)商期限不少于X日。協(xié)商應(yīng)本著公平、合理的原則，尋求雙方均能接受的解決方案。

2.調(diào)解解決：如協(xié)商未能在上述期限內(nèi)達(dá)成一致，雙方同意在協(xié)商基礎(chǔ)上，共同選擇XX調(diào)解委員會（或其他雙方認(rèn)可的調(diào)解機(jī)構(gòu)）進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解應(yīng)遵循自愿、平等、公正的原則，調(diào)解協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后具有約束力。調(diào)解不成的，任何一方均有權(quán)進(jìn)入下一程序。

3.仲裁解決：若調(diào)解無法解決爭議，或雙方直接選擇仲裁，則應(yīng)將爭議提交至XX仲裁委員會（或其他雙方書面約定的仲裁機(jī)構(gòu)），按照該會現(xiàn)行有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。仲裁地點(diǎn)為XX市。仲裁過程中，除非仲裁規(guī)則另有規(guī)定，雙方應(yīng)承擔(dān)各自的仲裁費(fèi)用。

4.訴訟解決：如雙方未選擇仲裁，且未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議，任何一方均有權(quán)向協(xié)議履行地（即XX市XX區(qū)）有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。訴訟期間，除爭議標(biāo)的物外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本協(xié)議其他未受爭議影響的條款。

5.法律適用與管轄：本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行及爭議解決均適用中華人民共和國法律。所有爭議解決程序均應(yīng)尊重對方商業(yè)秘密及知識產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)對方書面同意，不得披露或用于其他目的。

第九條其他條款

1.通知方式：本協(xié)議項(xiàng)下的所有通知、請求、要求或其他通信均應(yīng)以書面形式作出，并通過專人遞送、掛號信、傳真或雙方確認(rèn)的電子郵件地址送達(dá)。以電子郵件方式發(fā)送的，發(fā)出時視為送達(dá)；專人遞送的，簽收時視為送達(dá)。地址變更應(yīng)及時書面通知對方，否則按原地址送達(dá)視為有效。

2.協(xié)議變更：對本協(xié)議的任何修改或補(bǔ)充，均須經(jīng)雙方書面同意并簽署補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。任何口頭約定或非書面形式變動的，均不產(chǎn)生法律約束力。

3.分割原則：本協(xié)議任何條款的無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的效力。雙方應(yīng)協(xié)商替換為內(nèi)容最接近、合法有效的條款，或根據(jù)協(xié)議目的進(jìn)行合理調(diào)整。

4.獨(dú)立性：本協(xié)議各條款系相互獨(dú)立約定，任何一方未履行或未完全履行某項(xiàng)義務(wù)，不影響其行使本協(xié)議項(xiàng)下的其他權(quán)利或追究對方違約責(zé)任。

5.轉(zhuǎn)讓限制：未經(jīng)甲方