中介買房和誰簽合同在通過中介購買房屋的過程中，合同簽訂是保障交易安全的核心環(huán)節(jié)。根據相關法律規(guī)定和實踐操作，購房者通常需要與兩類主體簽訂合同：一是作為房源提供方的賣方，二是提供居間服務的中介機構。這兩類合同性質不同、法律關系各異，但其內容是否完善直接影響交易風險。以下從法律依據、合同類型、簽訂要點三個維度展開分析。一、法律框架：中介買房合同的雙方法律關系根據《民法典》第九百六十一條規(guī)定，中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。這一法律定義明確了中介在交易中的“居間人”角色——既非買賣關系的當事人，也非任何一方的代理人，而是為促成交易提供信息和媒介服務的獨立主體。因此，購房者在中介參與的交易中，會同時形成兩種法律關系：與賣方的房屋買賣合同關系，以及與中介的居間服務合同關系。在房屋買賣合同中，賣方作為房屋所有權人，負有交付房屋、轉移產權的義務；購房者則需按約定支付房款并接收房屋。而在居間服務合同中，中介的核心義務是如實報告房屋狀況、促成交易成立，購房者則需在交易達成后支付中介報酬。值得注意的是，若中介故意隱瞞房屋抵押、查封等重要信息，或提供虛假房源，購房者有權拒絕支付報酬并要求賠償損失，這一責任在《民法典》第九百六十二條中有明確規(guī)定。二、合同類型：兩類核心合同的性質與內容（一）房屋買賣合同：買賣雙方的權利義務載體房屋買賣合同是確立買賣關系的核心文件，合同主體為購房者與賣方。其內容需涵蓋房屋基本信息、價款支付、產權過戶、違約責任等關鍵條款。實踐中，合同形式通常分為兩種：若購買新房，合同由購房者與開發(fā)商直接簽訂，中介僅作為渠道方提供房源信息；若購買二手房，則由買賣雙方在中介協(xié)助下擬定合同，部分中介會提供格式化合同文本，但核心條款仍需雙方協(xié)商確定。合同中需特別明確以下內容：房屋地址、產權證號、建筑面積等基本信息需與不動產登記簿一致；價款支付方式需區(qū)分定金、首付款、尾款的支付時間和條件，例如約定“首付款在房屋過戶后3日內支付”；產權過戶期限應明確具體日期，避免賣方拖延；違約責任條款需細化，如逾期交房的違約金計算方式（通常為每日按房款的萬分之五支付），以及一方違約時另一方的解約權。（二）居間服務合同：中介服務的權利義務約定居間服務合同（或稱“中介服務協(xié)議”）的主體為購房者與中介機構，合同需明確中介的服務范圍、報酬標準及雙方權利義務。根據行業(yè)慣例，中介服務通常包括提供房源信息、陪同看房、協(xié)助議價、指導簽約、代辦過戶等環(huán)節(jié)，這些服務內容需在合同中逐項列明，避免后續(xù)因“服務未完成”產生糾紛。報酬支付條款是居間合同的核心。實踐中，中介報酬多為房屋成交價的1%-3%，具體比例需雙方協(xié)商。合同中需明確報酬支付時間（如“交易過戶完成后3日內支付”）、支付方式（轉賬或現(xiàn)金），以及未促成交易時的費用承擔——根據《民法典》第九百六十四條，若中介未促成合同成立，不得要求支付報酬，但可要求購房者支付必要費用（如房源調查費、交通費等），這一費用上限通常不超過報酬總額的30%。三、簽訂要點：三類風險的防范策略（一）核實主體資格：避免“無權處分”與“黑中介”陷阱在簽訂合同前，購房者需首先核實賣方和中介的主體資格。對賣方而言，需要求其提供身份證、房產證原件，通過不動產登記中心查詢確認房屋無抵押、查封，且賣方為唯一產權人；若房屋為夫妻共有，需配偶出具《同意出售證明》，避免因“無權處分”導致合同無效。對中介而言，需查看其營業(yè)執(zhí)照和房地產經紀機構備案證明，確認經營范圍包含“房地產中介服務”，警惕無資質的“黑中介”以“服務費更低”為誘餌承接業(yè)務。（二）細化合同條款：從房源信息到違約責任的全流程把控房源信息真實性條款中介需在居間合同中承諾“所提供房源信息真實有效”，并列明房屋產權狀況、建成年代、是否存在漏水、墻體開裂等質量問題。例如，可約定“若房屋實際面積與合同約定誤差超過3%，購房者有權解除合同并要求中介賠償損失”。實踐中，部分中介會以“房屋信息以賣方陳述為準”為由規(guī)避責任，購房者需特別注意此類免責條款，要求中介對信息真實性承擔連帶責任。報酬支付與退費條件居間合同中需明確“報酬僅在交易最終完成時支付”，避免提前支付全款后因賣方違約導致錢房兩空。同時約定退費情形：若因賣方原因（如產權糾紛）導致合同無法履行，中介需全額退還已收報酬；若因購房者自身原因解除合同，中介可扣除必要費用后退還余款。例如，某中介合同約定“因買方征信問題無法貸款導致交易失敗，中介扣除2000元調查費后退還剩余報酬”。違約責任的雙向約定房屋買賣合同中，需針對雙方可能的違約情形分別約定責任：賣方逾期交房的，按日支付違約金；購房者逾期付款的，賣方有權解除合同并沒收定金。而在居間合同中，需明確中介的違約責任，例如“若因中介未及時辦理網簽導致房屋被查封，中介需賠償購房者已支付房款的10%”。此外，合同中應避免“天價違約金”條款，若約定違約金超過實際損失的30%，法院可依法調整。（三）留存交易證據：合同履行過程中的風險防范簽訂合同后，購房者需妥善保管所有交易文件，包括但不限于：居間服務合同、房屋買賣合同、定金收據、首付款轉賬記錄、中介出具的服務過程說明等。實踐中，部分中介會以“代為保管”為由持有合同原件，購房者需堅持自行留存，并要求中介在復印件上加蓋公章。此外，對于中介的口頭承諾（如“保證30日內辦完過戶”），應要求補充寫入合同附件，避免日后因“口說無憑”無法追責。三、特殊情形處理：多中介競爭與“跳單”風險的規(guī)避在二手房交易中，購房者可能通過多家中介了解同一房源，此時需注意“跳單”風險。根據《民法典》相關規(guī)定，若購房者利用某中介提供的房源信息（如房屋具體地址、業(yè)主聯(lián)系方式），繞開該中介與賣方直接交易，即構成“跳單”違約，需承擔違約責任。為避免此類糾紛，購房者可在簽訂居間合同時明確“獨家委托期限”，例如約定“自簽訂本合同起30日內，買方不得通過其他中介購買該房源”，同時要求中介在期限內提供實質性服務（如組織三次以上看房、出具專業(yè)評估報告）。此外，若多家中介均提供了同一房源，購房者選擇報價最低的中介促成交易，需保留各中介的服務記錄（如看房時間、溝通記錄），證明未利用某一中介的獨家信息。例如，購房者通過中介A獲取房源，后通過中介B以更低傭金成交，但需證明中介B的房源信息來自公開渠道（如小區(qū)公告欄），而非中介A提供的業(yè)主聯(lián)系方式。四、合同履行中的爭議解決：協(xié)商、調解與訴訟的選擇若交易過程中發(fā)生糾紛，購房者可優(yōu)先通過以下途徑解決：首先與賣方、中介協(xié)商，協(xié)商不成的，可向當?shù)胤康禺a中介行業(yè)協(xié)會申請調解；調解無果的，可根據合同中的爭議解決條款選擇仲裁或訴訟。需注意的是，仲裁裁決為一裁終局，訴訟則可上訴，購房者應根據糾紛復雜程度選擇合適方式。例如，因定金返還產生的簡單糾紛，仲裁更為