售房買賣合同一、合同定義售房買賣合同是指房屋所有權(quán)人（賣方）將其合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人（買方），買受人支付相應(yīng)價款的協(xié)議。該合同屬于典型的雙務(wù)、有償、諾成性合同，其核心法律依據(jù)為《中華人民共和國民法典》合同編中的"買賣合同"章節(jié)及物權(quán)編關(guān)于不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定。合同成立后即具有法律約束力，雙方當(dāng)事人需嚴格履行各自義務(wù)，任何一方違約均需承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等民事責(zé)任。二、主要條款（一）當(dāng)事人基本信息合同需明確記載買賣雙方的身份信息，自然人應(yīng)包括姓名、身份證號碼、住址及聯(lián)系方式；法人或其他組織需注明名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人及注冊地址。若存在委托代理情形，應(yīng)附加授權(quán)委托書及代理人身份證明文件，確保代理行為的合法性。（二）標(biāo)的物基本情況房屋基本信息構(gòu)成合同核心要素，需包含：坐落位置：精確到街道門牌號，如"XX市XX區(qū)XX路XX號XX棟XX單元XX室"產(chǎn)權(quán)狀況：房屋所有權(quán)證號、土地使用年限、規(guī)劃用途（住宅/商用/辦公）物理屬性：建筑面積（含公攤）、套內(nèi)面積、戶型結(jié)構(gòu)、樓層及總層數(shù)權(quán)利負擔(dān)：是否存在抵押、查封等限制轉(zhuǎn)讓的情形，租賃關(guān)系存續(xù)情況（三）價款及支付方式總價款：需同時標(biāo)注大寫金額（如"人民幣壹佰萬元整"）和小寫金額（￥1,000,000.00），避免大小寫不一致引發(fā)爭議支付節(jié)點：定金：通常為總房款的10%-20%，支付后適用定金罰則首付款：一般在網(wǎng)簽備案后支付，比例依貸款政策確定尾款：可約定過戶后或交房時支付，按揭購房需明確銀行放款條件支付方式：銀行轉(zhuǎn)賬需注明收款賬戶信息，現(xiàn)金支付應(yīng)出具收據(jù)并保留影像記錄（四）房屋交付條款交付時間：需明確具體日期或附條件期限（如"過戶完成后3日內(nèi)"）交付標(biāo)準(zhǔn)：房屋現(xiàn)狀：是否包含固定裝修、家具家電（需附清單）費用結(jié)清：水、電、氣、暖、物業(yè)費等截止交付日的結(jié)算方式戶口遷移：約定賣方遷出戶口的期限及違約責(zé)任交接手續(xù)：需簽署《房屋交接確認書》，記錄房屋實際狀況及鑰匙交接情況（五）產(chǎn)權(quán)過戶條款辦理期限：自合同簽訂后或滿足特定條件（如付清首付款）起X日內(nèi)共同申請過戶稅費承擔(dān)：明確各項稅費（契稅、增值稅、個人所得稅等）的承擔(dān)方，可約定"各付各稅"或"買方包稅"等模式協(xié)助義務(wù)：賣方需提供全套產(chǎn)權(quán)證明文件，買方需配合提交貸款資料，任何一方延遲履行需承擔(dān)違約責(zé)任（六）違約責(zé)任賣方違約情形：逾期交房：按日計算違約金（通常為總房款的萬分之五）拒絕過戶：需雙倍返還定金并賠償房屋差價損失產(chǎn)權(quán)瑕疵：如房屋被查封導(dǎo)致無法過戶，應(yīng)退還已收款并賠償全部損失買方違約情形：逾期付款：按逾期金額的日萬分之五支付違約金單方解約：已支付定金不予退還，需賠償賣方實際損失免責(zé)條款：因不可抗力（如政策調(diào)整）導(dǎo)致合同無法履行的，可部分或全部免除責(zé)任三、簽訂流程（一）前期準(zhǔn)備階段賣方準(zhǔn)備：核查產(chǎn)權(quán)證書真實性、完整性（核對不動產(chǎn)登記簿信息）清理房屋權(quán)利負擔(dān)（提前辦理解押手續(xù)）準(zhǔn)備婚姻狀況證明（已婚需配偶同意出售證明）買方準(zhǔn)備：核實購房資格（社保/個稅繳納記錄、家庭住房套數(shù)）評估償付能力，提前獲取銀行預(yù)審批函實地查驗房屋（核實面積、結(jié)構(gòu)與產(chǎn)權(quán)證是否一致）（二）合同磋商階段草擬合同：可使用住建部門發(fā)布的示范文本，補充條款需雙方協(xié)商一致關(guān)鍵條款談判：重點協(xié)商價格、付款方式、違約責(zé)任等核心內(nèi)容風(fēng)險告知：中介機構(gòu)需履行提示義務(wù)（如限購政策、貸款風(fēng)險），自行交易建議咨詢專業(yè)律師（三）正式簽訂階段簽約形式：紙質(zhì)簽約：雙方簽字蓋章，多頁合同需加蓋騎縫章電子簽約：通過官方認可的網(wǎng)簽系統(tǒng)進行，具備同等法律效力材料留存：自然人：身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件、婚姻證明法人：營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書備案登記：商品房買賣合同需在房地產(chǎn)管理部門備案，二手房交易需進行網(wǎng)簽備案（四）履行階段按約定支付各期款項，保留轉(zhuǎn)賬憑證共同辦理網(wǎng)簽、繳稅、過戶等手續(xù)完成房屋交接并簽署確認文件協(xié)助辦理水電氣等配套設(shè)施的過戶更名四、注意事項（一）產(chǎn)權(quán)核查要點權(quán)屬真實性：通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋權(quán)屬狀況，核對產(chǎn)權(quán)證與登記簿信息是否一致權(quán)利完整性：確認賣方是否為唯一產(chǎn)權(quán)人，共有產(chǎn)權(quán)需所有共有人簽字同意限制狀態(tài)查詢：通過"蘇服辦"等政務(wù)APP查詢房屋是否存在抵押、查封等限制規(guī)劃變更風(fēng)險：了解房屋周邊規(guī)劃情況，避免購買后因拆遷、建設(shè)遮擋等影響價值（二）資金安全保障第三方監(jiān)管：大額交易建議通過銀行資金監(jiān)管賬戶或住建部門監(jiān)管平臺劃轉(zhuǎn)付款憑證：所有款項支付需索取書面收據(jù)，注明款項性質(zhì)（定金/房款/雜費）按揭風(fēng)險防范：在合同中約定"如因買方征信問題導(dǎo)致貸款審批失敗，雙方免責(zé)解約"（三）違約責(zé)任細化違約金計算：明確約定每日違約金標(biāo)準(zhǔn)（建議不低于萬分之三），避免使用"按法律規(guī)定"等模糊表述繼續(xù)履行優(yōu)先：約定"一方違約后，守約方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同"，防止對方以支付違約金為由惡意解約損失賠償范圍：明確包含直接損失（已付款利息）和間接損失（房屋差價、搬家費用等）（四）特殊情形處理戶口問題：可約定"逾期遷出戶口按日支付總房款萬分之五的違約金"，并預(yù)留部分尾款作為擔(dān)保租賃關(guān)系：遵循"買賣不破租賃"原則，需明確租金歸屬及承租人優(yōu)先購買權(quán)處理情況房屋質(zhì)量：隱蔽瑕疵需約定保修責(zé)任，重大質(zhì)量問題（如主體結(jié)構(gòu)不合格）可作為解約條件（五）爭議解決方式合同應(yīng)明確爭議解決途徑：協(xié)商優(yōu)先：約定爭議發(fā)生后30日內(nèi)協(xié)商解決訴訟管轄：可選擇房屋所在地、被告住所地或合同簽訂地法院管轄仲裁條款：需明確仲裁機構(gòu)名稱（如"提交XX仲裁委員會仲裁"），避免約定不明導(dǎo)致條款無效五、常見風(fēng)險防范（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險一房多賣：通過網(wǎng)簽備案鎖定交易標(biāo)的，購房前核查房屋備案狀態(tài)產(chǎn)權(quán)偽造：要求查看產(chǎn)權(quán)證原件，通過官方渠道驗證真?zhèn)卫^承糾紛：繼承所得房屋需確認所有繼承人已放棄繼承權(quán)或辦理繼承權(quán)公證（二）合同風(fēng)險格式條款：警惕中介提供的不平等格式合同，對"霸王條款"可要求修改或刪除空白合同：切勿簽署留有空白條款的合同，防止對方事后填補不利內(nèi)容口頭承諾：所有約定均需寫入書面合同，口頭承諾難以作為維權(quán)依據(jù)（三）資金風(fēng)險監(jiān)管缺失：避免直接向個人賬戶支付大額款項，優(yōu)先選擇資金監(jiān)管方式虛假收款：核實收款賬戶是否為產(chǎn)權(quán)人本人賬戶，企業(yè)收款需加蓋公章票據(jù)不全：每次付款均需索取正規(guī)收據(jù)，全款支付后及時換取發(fā)票（四）政策風(fēng)險限購政策：簽訂前確認買方具備購房資格，可約定政策變動導(dǎo)致無法交易時的解約條款稅費調(diào)整：明確稅費上漲風(fēng)險的承擔(dān)方式，可約定"因政策調(diào)整新增的稅費由雙方平均承擔(dān)"貸款政策：預(yù)留充足的貸款審批時間，避免因放貸延遲導(dǎo)致逾期交房六、補充條款設(shè)計根據(jù)交易特殊性可增設(shè)以下條款：裝修補償款：對超出普通裝修標(biāo)準(zhǔn)的部分單獨計價戶口保證金：預(yù)留5%-10%房款作為戶口遷出保證金學(xué)位占用：明確學(xué)區(qū)名額使用情況及違約責(zé)任補充協(xié)議效力：約定"本合同未盡事宜，由雙方另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同