前言當前，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步入深水區(qū)，經(jīng)濟增長模式從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，酒店業(yè)正面臨前所未有的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)與重構(gòu)機遇。在供給端趨于飽和、產(chǎn)品同質(zhì)化競爭加劇的背景下，行業(yè)整體營收增長放緩，運營壓力持續(xù)加大。過去依賴地產(chǎn)紅利、粗放擴張和經(jīng)驗驅(qū)動的經(jīng)營模式已難以為繼，市場對專業(yè)化、精細化、可持續(xù)的資產(chǎn)管理和運營能力提出了更高要求。在本輪發(fā)展周期之下，酒店投資主體與投資邏輯正在發(fā)生深刻變革。曾以地產(chǎn)開發(fā)為驅(qū)動的投資者，或逐步退出酒店領域，或加速向資產(chǎn)運營者角色轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營思維”。與此同時，以自持資產(chǎn)運營為核心文酒旅集團，借助本輪國資整合浪潮，獲得了大量存量資產(chǎn)，亟需通過專業(yè)化的資產(chǎn)管理能力實現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置與價值盤活。因此他們對項?的關(guān)注已不再局限于投資開發(fā)或單—運營管理，而是邁向涵蓋投、融、建、管、退全生命周期資產(chǎn)管理新階段。我們相信通過這—輪整合，中國酒店行業(yè)將孕育并誕生—批深耕產(chǎn)業(yè)、具備長期主義視野的產(chǎn)業(yè)投資者。他們將以資產(chǎn)價值為核心，以運營能力為引擎，推動行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。依托在酒旅行業(yè)多年深耕的積累，浩華整合旗下「厚海數(shù)據(jù)平臺」（）所沉淀的海量運營數(shù)據(jù)，并干泛采集來自資深投資人、業(yè)主方的—手調(diào)研反饋，推出《2025年酒店業(yè)投資與資產(chǎn)管理白皮書》。本白皮書旨在為酒旅行業(yè)從業(yè)者提供貫穿資產(chǎn)全生命周期各關(guān)鍵節(jié)點的深度市場洞見與趨勢研判，以此助力行業(yè)資產(chǎn)管理能力和運營專業(yè)化能力的提升。本年度報告繼續(xù)圍繞三大核心板塊展開：投資開發(fā)、資產(chǎn)管理運營、資產(chǎn)退出。除回顧2024年關(guān)鍵數(shù)據(jù)外，報告亦涉及對未來市場走勢的預判，引導從業(yè)者以動態(tài)、前瞻的視角了解行業(yè)變化趨勢。此外，本報告增加了數(shù)字賦能專項分析，盡管—些企業(yè)在數(shù)字化領域仍處基礎設施搭建的起步階段，但該領域的變革正在重塑酒店資產(chǎn)的運營模式。我們希望通過多元化的視角，為行業(yè)注入新的思考維度。最后，謹代表浩華研究團隊，向所有參與本次調(diào)研的行業(yè)伙伴致以最誠摯的感謝。正是你們的開放與協(xié)作，讓這份報告成為行業(yè)智慧的集體結(jié)晶。我們堅信，唯有共建共享、協(xié)同進化，中國酒旅產(chǎn)業(yè)方能在變局中行穩(wěn)致遠，實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)的未來。研究主創(chuàng)團隊成員戴雪英浩華管理顧問公司執(zhí)行董事大中華區(qū)總經(jīng)理厚海數(shù)據(jù)平臺創(chuàng)始人中國旅游飯店業(yè)協(xié)會副會長劉桂彤浩華管理顧問公司董事厚海數(shù)據(jù)平臺負責人史夢華浩華管理顧問公司業(yè)務總監(jiān)研究方法說明「厚海數(shù)據(jù)平臺」數(shù)據(jù)范圍涵蓋全國范圍內(nèi)近9萬家中檔及以上酒店，總客房數(shù)量超過800萬品牌以及約200家國際與國內(nèi)酒店管理公司。平《中國飯店業(yè)務統(tǒng)計》是浩華管理顧問公司與中資、資管及相關(guān)決策提供科學專業(yè)的支持。自國酒店投資及資產(chǎn)管理的特征、偏好、關(guān)切領感謝各參與者的行業(yè)見解分享。公司類型44%房地產(chǎn)開發(fā)商44%38%綜合文酒旅企業(yè)38%5%輕資產(chǎn)運營為主的酒店運營商5%2%基金公司/投行/保險公司2%AMC資產(chǎn)管理公司其他0%20%40%60%央企地方國企民營企業(yè)境外投資企業(yè)混合所有制企業(yè)公司性質(zhì)央企地方國企民營企業(yè)境外投資企業(yè)混合所有制企業(yè)4%2%32%0%10%20%30%40%50%物業(yè)數(shù)量30家以上,25%43%家,6%基層管理人員,高層管理人員,33%中層管理人員,53%I.總體概述4II.業(yè)務解讀8?開發(fā)投資9?資產(chǎn)運營管理16?資產(chǎn)退出25III.趨勢總結(jié)31總體概述?投資與資管的主體身份?投資與資管的工作內(nèi)容?投資與資管的運作模式總體概述:投資與資管主體身份資管主體中產(chǎn)投型國央企成為資管新力量在本報告伊始，我們需要特別說明的是，本問卷主要的調(diào)研對象為機構(gòu)投資者而非個人獨立投資投資及資管的企業(yè)中，約44%的受商，38%的受訪者所在企業(yè)為綜合文酒旅。地產(chǎn)商及文酒旅企業(yè)為主要酒店的投資及資產(chǎn)管理方。另有較少量的企業(yè)為酒店運營就受訪者的公司性質(zhì)而言，約45%的企業(yè)為央企，32%的企業(yè)為地方重要的酒店投資資管參與者。此外，約18%的企業(yè)為民營企業(yè)，另有少量（約4%調(diào)研結(jié)果顯?，除涉及酒店/公寓等住宿類資產(chǎn)以外，仍有相當比公類不動產(chǎn)的投資與管理工作內(nèi)容。這可以看出，除住宿類資產(chǎn)垂直整合管理以外，不少企業(yè)在和資產(chǎn)管理，這對資管人才提出了更高維度的要求。同時，我們也看到養(yǎng)老服務類資產(chǎn)管理也正注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。5總體概述:投資與資管的工作內(nèi)容資管工作從投資擴張到存量深耕Q:在住宿業(yè)態(tài)投資和資產(chǎn)管理業(yè)務中，2025年您的工作現(xiàn)有物業(yè)的精細化資產(chǎn)管理以提升言，76%的受訪者聚焦存量物業(yè)的精細化管理；Q:在住宿業(yè)態(tài)投資和資產(chǎn)管理業(yè)務中，2025年您的工作現(xiàn)有物業(yè)的精細化資產(chǎn)管理以提升注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。同時不少從業(yè)者工作重點覆蓋酒店注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。Q:在存量資產(chǎn)盤活及提升過程中，您更傾向于從以下哪個方面著手進行？精細化運營管理改造升級業(yè)態(tài)變更整體對外租賃在存量資產(chǎn)的盤活與提升過程中，53%的受訪者以精細化運營為切入點，27%的受訪者表?將考慮酒店升級改造，以挖掘資產(chǎn)潛力、強化資產(chǎn)價值。整體來看，市場對存量資產(chǎn)管理提升的重視程度已達到前所未有的高度，尤其體現(xiàn)在運營端的監(jiān)督與管控。—方面，在地產(chǎn)開發(fā)高峰期過后，新建項?減少，越來越多的早期酒店投資者正從開發(fā)商角色逐步轉(zhuǎn)向運營商角色，理解酒店專業(yè)化運營與管理邏輯成為其必須面對的核心課題。另—方面，在宏觀經(jīng)濟增速放緩的背景下，酒店行業(yè)客群結(jié)構(gòu)與需求特征發(fā)生顯著變化，不少酒店面臨內(nèi)外壓力，經(jīng)營可持續(xù)性遭遇嚴峻挑戰(zhàn)，酒店業(yè)主不得不強化對運營監(jiān)管以改善現(xiàn)金流壓力。在此背景下，如何驅(qū)動運營團隊通過管理提升改善酒店盈利能力，實現(xiàn)健康穩(wěn)定的現(xiàn)金流，成為酒店投資人與業(yè)主關(guān)注的核心焦點。6總體概述:投資與資管的運作模式資管模式正轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化平臺管理Q:貴公司管理旗下酒店資產(chǎn)的模式為？各企業(yè)對旗下酒店資產(chǎn)的管理模式說明?據(jù)統(tǒng)計，68%的企業(yè)采納了派駐業(yè)主代表的方式。該方式更為直接，是?前普遍的資產(chǎn)管理模式。?對于旗下酒店物業(yè)超過10間以上的企業(yè)，通常采用專業(yè)化的集中管理模式，設置酒店管理公司或資產(chǎn)管理部門代行資管職責，分別有36%及33%的企業(yè)采取該類方式。注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。Q:酒管公司的人數(shù)規(guī)模是多少？Q:酒管公司的主要收入來源是什么？注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。?25%的企業(yè)選擇委托第三方的資管團隊進行管理，此方式多適用于旗下酒店數(shù)少、暫不具備專業(yè)資管能力的企業(yè)。?有4%的公司未設有資產(chǎn)管理角色，多見于自營酒店，采用輕重—體的管理模式。由于現(xiàn)階段各企業(yè)的專業(yè)資管職責和能力都在建設階段，因此有約五成的企業(yè)采取了多樣的管理模式并存而非依賴單—的模式。從行業(yè)發(fā)展和整合趨勢來看，未來通過職能上的輕重分離，在總部層面建立集中化、專業(yè)化的資產(chǎn)管理平臺是行業(yè)發(fā)展的重要方向。通過設立酒店管理公司進行酒店資產(chǎn)管理的企業(yè)，人數(shù)規(guī)模差異較大，主要取決于其管理酒店規(guī)模以及輕資產(chǎn)職能的強弱。這些公司主要收入依賴于旗下酒店的運營利潤以及管理費收入。除此以外，這些酒管公司收入還涉及向旗下物業(yè)所征收的租金，向內(nèi)部及外部公司輸出咨詢服務和管理服務所得收益。7業(yè)務解讀?開發(fā)投資09業(yè)務解讀?開發(fā)投資09?資產(chǎn)管理和運營16?資產(chǎn)退出25開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出01開發(fā)投資過往周期中，酒店的投資與房地產(chǎn)的開發(fā)有著密切的聯(lián)系。開發(fā)者通過投資酒店，強化整體項?的品質(zhì)感、影響力，以提升住宅、寫字樓以及商業(yè)的溢價。然而，—些酒店立項之時缺乏對外部市場及區(qū)位的謹慎研判，酒店自身建設更是追求大而全的面子工程而非經(jīng)濟價值，這就導致了很多酒店難以具備健康可持續(xù)的商業(yè)模式，只能依托地產(chǎn)獲利的反哺。然而，隨著地產(chǎn)紅利的消失，經(jīng)濟增速趨緩，過往以地產(chǎn)驅(qū)動的酒店投資開發(fā)模式難以為繼，當下再談酒店的開發(fā)投資，投資者更加看重酒店作為獨立業(yè)態(tài)的可持續(xù)的盈利造血能力。酒店投資動機的變化，直接影響了酒店投資者的決策邏輯。本章節(jié)我們將通過對標的類型、產(chǎn)品熱點、物業(yè)特點、管理模式、品牌偏好、投資預期等維度的分析，探討在新—輪市場周期中，酒店投資者在酒店開發(fā)過程中的投資邏輯和決策依據(jù)。9開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出標的類型標的類型多元化,組合型產(chǎn)品投資趨勢增強注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。根據(jù)問卷統(tǒng)計結(jié)果，盡管受訪者對精選服務與全服務酒店的關(guān)注程度相當，但需注意的是本報告調(diào)研對象為機構(gòu)投資者而非中小投資人。后者更關(guān)注短期現(xiàn)金流，前者則更側(cè)重長期資產(chǎn)價值，因此長期以來，機構(gòu)投資者的首選投資標的始終是全服務酒店產(chǎn)品。正因如此，本次問卷結(jié)果表明，精選服務酒店已開始成為機構(gòu)投資者重點關(guān)注的對象，獲得前所未有的重視。這也意味著機構(gòu)投資者的投資標的選擇更加的多元化，也更加以投資回報為驅(qū)動。而該調(diào)查結(jié)果所呈現(xiàn)的另外—面是傳統(tǒng)全服務酒店在機構(gòu)投資者投資優(yōu)先級中的地位持續(xù)下降。由于消費需求的變化以及投資趨于理性，傳統(tǒng)“大客房+大餐飲+大會議”的全服務酒店模型正面臨著嚴峻挑戰(zhàn)，在投資機構(gòu)眼中的價值正在減弱。而取代單—傳統(tǒng)全服務產(chǎn)品的是組合型產(chǎn)品，這既包括「酒店+」度假?的地或小型都市?的地投資，也包括多產(chǎn)品（如精選服務酒店加服務公寓產(chǎn)品，或雙酒店品牌組合）的疊加型投資。這—類的投資組合更能夠匹配當下和未來發(fā)展周期的市場需求趨勢和投資回報預期，因此更具經(jīng)濟價值屬性。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出產(chǎn)品熱點投資邏輯清晰的產(chǎn)品更受投資人關(guān)注60040020002020至2024年各層級酒店簽約數(shù)量202420202021202220232024中高檔精選服務產(chǎn)品熱度拉升2024年中檔及中高檔定位酒店簽約數(shù)量占比82%，仍為投資的熱點，高定位酒店簽約占比不足兩成。其中的—些結(jié)構(gòu)性調(diào)整值得市場關(guān)注。中高檔酒店簽約數(shù)量同比增長24.6%，增幅迅猛。這主要由于中高檔酒店較其他層級酒店，連鎖化率相對較低，在外部市場環(huán)境波動周期，不少獨立酒店選擇加盟品牌以獲取更多專業(yè)化支持（如會員渠道、系統(tǒng)、運營管理）。更重要的是，中高檔品牌在投資模型方面持續(xù)優(yōu)化——更可控的投資成本、相對更強的品牌價值以及可觀的投資回報，分流了—定數(shù)量中檔品牌的投資者，也吸引了—定機構(gòu)投資者的關(guān)注。2020202220242020、2022及2024高檔及以上定位簽約酒店平均客房體量已發(fā)行的保障性（含公寓）住房REITs全服務精簡化趨勢增強據(jù)簽約統(tǒng)計數(shù)據(jù)，高檔及以上層級簽約酒店客房體量整體收縮趨勢尤為明顯。傳統(tǒng)“大客房+大會議+大餐飲”的全服務型酒店商業(yè)模式正在被打破。這主要是由于當前周期內(nèi)酒店是否具備可持續(xù)的商業(yè)模式是投資者關(guān)注的焦點。因此，投資者傾向更為謹慎地控制低效空間的投資以平衡投資風險。同時，品牌方也推出了更多精選服務品牌，通過更加精簡且富有體驗性的設施配置降低投資強度，也讓酒店更具話題感及競爭力。公寓類產(chǎn)品受資本市場關(guān)注近年來，隨著REITs相關(guān)政策持續(xù)優(yōu)化和完善，包括長租公寓在內(nèi)的保障性住房融資路徑逐步打通。截至?前，市場上已成功上市8只相關(guān)REITs產(chǎn)品，標志著該領域已初步建立起有效的資產(chǎn)變現(xiàn)機制。具備清晰金融化變現(xiàn)模型的長租公寓類資產(chǎn)，正日益受到資本市場的干泛關(guān)注與青睞。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出物業(yè)特點物業(yè)投資趨向小型化,適應性改造項目增多物業(yè)體量規(guī)模精簡化趨勢顯著過去五年，簽約市場中150間客房以下的小型酒店持續(xù)增長，占比明顯提升。簽約酒店中，150間及以下的酒店占比達到64%?？头恳?guī)模的縮小反映了酒店投資策略向精細化和理性化的轉(zhuǎn)變，投資者逐步從追求單純的規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向更為審慎地控制投資總額與風險。同時，“坪效”正逐漸成為投資者關(guān)注的關(guān)鍵指標，通過降低單體酒店客房數(shù)量，投資者可以減少不必要的配套投入（通常坪效較低），從而更高效地優(yōu)化酒店空間布局，提升空間的利用效率及單位面積收益水平。存量辦公及商業(yè)的存量改造受關(guān)注2024年新簽約酒店項?中，存量物業(yè)的適應性再利用（即建筑過去為非酒店用途，而現(xiàn)在用作酒店）模式顯著增加。2024年該模式簽約酒店111家，占總簽約數(shù)量比重8%。該模式在城市更新和文旅高質(zhì)量發(fā)展政策支持下快速興起。在保障安全并符合消防規(guī)定的前提下，各地政府為存量商業(yè)、辦公物業(yè)改造酒店提供了便捷政策支持。同時，該類物業(yè)多處城市優(yōu)質(zhì)地段，客群流量充足。在政策與市場雙重作用下，城市中的商業(yè)、辦公空間被有效盤活。受限于物業(yè)基礎條件，適應性再利用酒店主要為中高端、中端定位產(chǎn)品，客房體量較小，多在150間以下。然而，近年來伴隨著管理公司推出更具可塑性的軟品牌，適應性再約。未來伴隨著存量市場的更新，該模式的或?qū)⒊蔀榫频晷袠I(yè)投資的新機遇。中檔及以上層級簽約酒店平均客房體量占比（2020-2024）2020202220242020202220242022年更多投資簽約數(shù)據(jù)詳見更多投資簽約數(shù)據(jù)詳見https://hohidata.com/pdf/view/11開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出管理模式存量周期之下特許模式呈顯著擴張態(tài)勢2024年納入「厚海數(shù)據(jù)平臺」簽約酒店統(tǒng)計的項?中，特許經(jīng)營模式呈繼續(xù)擴大趨勢，占比達73%，而全權(quán)委托管理模式則從2020年的47%收縮至2024年的26%。特許經(jīng)營模式在各層級酒店中的滲透均呈現(xiàn)出顯著上升態(tài)勢，特別是涉及到存量酒店的升級改造和換牌項?。存量業(yè)主對獲取運營自主權(quán)訴求增強翻新項?中特許經(jīng)營的簽約占比從2020年的59%提升至2024年的82%。這—變化反映出進入存量周期后，具備運營與管理經(jīng)驗的業(yè)主群體顯著增長。此類業(yè)主在獲取品牌帶來的渠道支持與收入溢價的同時，也更渴望掌握運營自主權(quán)，以進—步強化成本管控能力。這也意味著中國酒店行業(yè)在專業(yè)化分工與精細化管理方面正持續(xù)深化和提升。第三方管理公司或迎來發(fā)展新契機隨著酒店管理公司在中國市場特許經(jīng)營模式開放程度加強，未來中國將有望孕育出本土的第三方管理公司。憑借區(qū)域深耕、本地人才儲備及更靈活的市場營銷策略，第三方管理公司將在品牌方與業(yè)主之間扮演關(guān)鍵橋梁角色，在保持品牌方標準的同時，助力業(yè)主實現(xiàn)對資產(chǎn)在運營層面的價值賦能。2020至2024年簽約酒店管理模式分布 20202021202220232024不同開發(fā)類型中，特許經(jīng)營模式酒店占比開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出品牌篩選投資者的品牌選擇邏輯日趨理性成熟中國大陸地區(qū)酒店品牌數(shù)量201820212024品牌市場認知度已開業(yè)同品牌酒店業(yè)績表現(xiàn)品牌?標客群及調(diào)性品牌市場成長力不涉及對投資方而言，篩選出契合項?的管理公司和品牌，已成為投資決策的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)「厚海數(shù)據(jù)平臺」統(tǒng)計，截至2024年底，市場中活躍品牌數(shù)量達859個。面對眾多的選擇，如何結(jié)合項?特點與投資戰(zhàn)略訴求，建立科學、系統(tǒng)的評價體系，是篩選出合適品牌與管理合作方的關(guān)鍵所在。會員規(guī)模及渠道貢獻集團中國總部支持能力市場地位管理酒店規(guī)模管理公司風格與企業(yè)匹配度供應鏈能力市場成長力不涉及注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。品牌市場認知度和業(yè)績是關(guān)鍵決策依據(jù)在品牌篩選過程中，市場認知度和已開業(yè)同品牌酒店業(yè)績，是最受投資人關(guān)注的兩個評價維度。對投資者而言，品牌認知度是決定酒店品牌價值的核心要素。高品牌認知度意味著消費者對該品牌有較高的信任度和熟悉度，酒店開業(yè)后能更快吸引客群，縮短市場培育期。而已開業(yè)同品牌酒店業(yè)績是判斷該品牌在特定市場中商業(yè)模式是否成功的關(guān)鍵依據(jù)，換言之這也是品牌的“真實成績單”。若同品牌在類似市場環(huán)境中表現(xiàn)優(yōu)異，這對投資人將意味著更低不確定性及更可控的投資風險。會員渠道以及總部支持是核心能力體現(xiàn)在篩選酒店管理公司過程中，88%的受訪者關(guān)注管理公司的會員規(guī)模及渠道貢獻。龐大的會員規(guī)模意味著更干泛的高粘性、高復購率客群及更強的溢價支付意愿，構(gòu)成優(yōu)質(zhì)客源基礎，有助于酒店實現(xiàn)更優(yōu)經(jīng)營收益。同時，管理公司在中國總部的支持能力也受到投資者普遍關(guān)注?！矫?，在酒店開發(fā)階段，該項能力的強弱直接影響產(chǎn)品落地效果與籌建效率；另—?面，在酒店運營階段，總部層面的品牌營銷推干、系統(tǒng)支持、員工培訓等，也對酒店的可持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生重要影響。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出回報預期投資者持續(xù)關(guān)注酒店作為獨立業(yè)態(tài)的投資回報Q:2025年，貴公司投資酒店要求的投資回報率為？Q:2025年，貴公司投資酒店要求的內(nèi)部收益率(IRR)為？注明：投資回報率=年息稅前收益/投資總額投資回報率是衡量投資盈利能力的指標，用來評估投資收益相對于投資成本的效率。根據(jù)2025年調(diào)研結(jié)果，約44%企業(yè)要求的投資回報率在0-5%；38%企業(yè)要求在6%-10%之間；要求在10%以上的企業(yè)占比約為18%。內(nèi)部回報率衡量項?的年化收益率。相較于靜態(tài)的投資回報率，考慮了資金的時間價值，也是更為全面評估項?投資回報的指標。根據(jù)2025年調(diào)查結(jié)果，約76%的企業(yè)要求內(nèi)部回報率在0-10%，24%的企業(yè)要求內(nèi)部回報率在10%以上。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出02資產(chǎn)管理和運營地產(chǎn)開發(fā)熱潮退去，新建項?大幅收縮，市場進入存量周期。在此背景之下，酒店資產(chǎn)的管理和運營已經(jīng)成為每—位早期酒店投資者必須直面的課題。當下市場環(huán)境變化劇烈，酒店需求消費端正經(jīng)歷深刻的變革——客群結(jié)構(gòu)性加速變化、需求偏好持續(xù)迭代；與此同時，供給側(cè)持續(xù)面臨產(chǎn)品過剩的壓力，供需的錯配加劇行業(yè)競爭。多重因素影響之下，不少酒店內(nèi)外承壓，經(jīng)營面臨嚴峻挑戰(zhàn)。在此形式之下，如何通過強化運營的精細化管理，改善酒店的盈利能力，實現(xiàn)相對健康穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，是投資人/業(yè)主關(guān)注的焦點。本章節(jié)將從空間提效、組織人效、數(shù)字賦能、資產(chǎn)維護等熱門視角切入，結(jié)合多元、詳實的數(shù)據(jù)洞察，深入分析酒店資產(chǎn)運營中的核心實踐與關(guān)鍵舉措。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出空間提效非房收入及盈利能力下滑是影響坪效關(guān)鍵2024年全國五星級酒店客房與其他空間面積占比與收入占比2015至2024年全國五星級酒店每間可供出租客房均攤餐飲收入及餐飲利潤2015201620172018201920202021202220232024非房空間面積與其收入水平不匹配根據(jù)《2025中國飯店業(yè)務統(tǒng)計》數(shù)據(jù)，從空間面積分布來看，全國五星級酒店客房區(qū)域面積占酒店總面積47%，其他配套及公區(qū)面積占比53%。從收入構(gòu)成來看，客房區(qū)域貢獻了酒店59%的收入，空間面積更大的其他區(qū)域則貢獻了41%的收入。如考慮盈利水平，則客房區(qū)域的貢獻值更大。因此，酒店的非房區(qū)域如宴會會議、餐廳、健身房泳池等如何激發(fā)空間效能，是資產(chǎn)管理者—直在探索的課題。餐飲是拉低酒店坪效的重要因素從2015至2024年，酒店餐廳和宴會收入—直處于下降態(tài)勢?！矫?，受社會餐飲沖擊、消費疲軟以及政府和國企縮減公務預算開支等因素影響，酒店餐廳經(jīng)營業(yè)績下滑。另—方面，會議需求大幅收縮，空間租賃及用餐需求減弱，同時婚宴頻次與規(guī)模也持續(xù)下滑。酒店餐飲的低迷除了受短期政策影響以外，市場消費習慣的變化是更長久和深層次的原因。酒店餐飲和宴會業(yè)務的轉(zhuǎn)型與變革勢在必行。Q:貴司旗下酒店中哪些空間運營效率較低？24%24%24%24%注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。其他配套主要包括兒童樂園、KTV、棋牌室等。特色餐飲、中餐、行政酒廊是前三低效空間44%受訪者認為酒店的特色餐廳/酒吧、中餐廳運營效率偏低。近十年來，酒店餐飲的配套功能減弱，作為獨立的餐飲業(yè)務難以與社會餐飲競爭，因此多數(shù)酒店這兩類餐飲設施運營效果均不佳。此外，38%的受訪者認為行政酒廊運營效率偏低。具有服務增值屬性的行政酒廊，不直接產(chǎn)生利潤，反需投入—定人力物力資源維持運轉(zhuǎn)，其空間效率受業(yè)主方關(guān)注。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出空間提效強化資源引入和管理協(xié)同是破局關(guān)鍵Q:針對旗下運營中住宿類資產(chǎn)存在的低效空間，您采取了哪些應對措施？注明：此題為多選題，選項每選—次即被統(tǒng)計，因此總百分比逾100%。據(jù)調(diào)查結(jié)果，對于酒店內(nèi)的低效空間，89%的受訪者愿意采取引入外部資源的措施：招募商戶或合作方將空間進行對外租賃或聯(lián)合經(jīng)營。約55%的受訪者傾向于調(diào)整空間的功能：將原有低效的配套區(qū)域改造為盈利相對更高的空間。約20%的受訪者選擇直接將空間關(guān)閉，該類情況多由于酒店低效空間較難對外租賃運營。Q:貴司旗下運營中酒店已出租的區(qū)域類型及引入商業(yè)業(yè)態(tài)是什么？從調(diào)查結(jié)果來看，酒店已出租區(qū)域空間類型主要涉及餐飲、水療及康體、大堂局部公區(qū)。而針對外租區(qū)域所引入的業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售以及外包的水療及康體經(jīng)營者。另有少量區(qū)域引入娛樂（棋牌室、KTV）、辦公以及婚慶旅拍等業(yè)態(tài)。此外，不少酒店的大堂過于龐大，隨著運營需求的變化，—些酒店將大堂的區(qū)域進行切分并對外出租，此類空間通常面積有限，承租業(yè)態(tài)以商業(yè)零售為主，如精品店、便利店、咖啡店等，旨在提升空間利用率與非房收益。值得注意的是，酒店空間外租并非簡單切割空間以獲取租金收益。業(yè)主不僅是運營表現(xiàn)的監(jiān)督者，更是三方合作的推動者，應從資產(chǎn)管理的視角強化資源引入與管理協(xié)同，進而提升資產(chǎn)整體價值?！矫?，在尋求外部合作方時，業(yè)主及運營方應選擇與酒店市場定位和客群特征相契合的伙伴，使其業(yè)務能與酒店形成協(xié)同效應，助力整體經(jīng)營，而非成為孤立的經(jīng)營個體。另—方面，在管理上，業(yè)主應協(xié)助酒店管理團隊與外租方建立良性合作機制，完善運營管理制度，不應僅扮演“收租者”角色，更要主動參與管理與統(tǒng)籌。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出組織人效被動精簡用工成本,人效優(yōu)化陷入瓶頸2015年至2024年各定位層級酒店平均每間客房均攤員工人數(shù)0.20 20152016201720182019202020212022202320242023年與2024年各定位層級酒店每間客房均攤工資及相關(guān)開支202320242023年與2024年各定位層級酒店員工人均創(chuàng)利人房比再創(chuàng)歷史新低過往10年據(jù)統(tǒng)計2023年五星級酒店人房比為0.96，2024年五星級酒店人房比小幅下滑，降至0.91的歷史新低點。而四星級、三星級酒店人房比基本維持穩(wěn)定，五星級酒店受其產(chǎn)品模型影響，酒店總用工人數(shù)多。人工成本—直是各酒店關(guān)注的焦點，近年來由于五星級酒店業(yè)績承壓，酒店用工人數(shù)—再收緊。用工成本被動極致壓縮不難看出，2024年多數(shù)酒店在用工編制及工資總額方面進行嚴格的管控，持續(xù)壓縮中后臺部門以及中層管理崗位人員數(shù)量，并對相關(guān)崗位工資進行調(diào)整，以期望在人工成本方面進—步收縮，緩解酒店經(jīng)營利潤下滑的頹勢。酒店工資及相關(guān)開支方面，2024年各定位層級酒店每間客房均攤開支較同期均出現(xiàn)小幅下滑。全服務人效仍在下滑對比各層級酒店人均創(chuàng)收數(shù)據(jù)可見，較2023年，2024年五星級酒店及三星級酒店人均創(chuàng)收有所提升，四星級酒店基本維持穩(wěn)定。而在人均創(chuàng)利方面，2024年五星級酒店、四星級酒店較2023年均出現(xiàn)明顯的下滑，三星級酒店則逆勢增長，與以全服務類型產(chǎn)品為主的五星級及四星級酒店形成鮮明對比。結(jié)合以上分析，盡管高定位酒店在用工人數(shù)以用工開支方面已經(jīng)進行了收縮，但仍難以阻擋盈利下滑的趨勢。未來運營中，從產(chǎn)品模型和業(yè)務模式變革切入，才是破局關(guān)鍵。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出組織人效三重變革驅(qū)動組織轉(zhuǎn)型和人效提升Q:您是否考慮將貴司旗下住宿類資產(chǎn)的管理模式Q:考慮，轉(zhuǎn)為特許經(jīng)營后，直接參與酒店運營不考慮考慮，轉(zhuǎn)為特許經(jīng)營后，聘請第三方專業(yè)運營團隊運營8%6%4%2%0%產(chǎn)品模式變革｜縮減低效運營空間通過數(shù)據(jù)對比可看出，聚焦客房運營的精選服此，不少傳統(tǒng)大而全的高定位全服類型酒店在產(chǎn)品模型方面，選擇削減或改造配套空間的方式讓酒店“輕裝上陣”轉(zhuǎn)變?yōu)榫x服務產(chǎn)品，聚焦收益更高的客房板塊，強化運營效率。業(yè)務模式變革｜特許經(jīng)營釋放組織活力業(yè)務模式層面，酒店業(yè)主依靠特許經(jīng)營的方式獲取更靈活的運營主動權(quán)。據(jù)統(tǒng)計，2024年酒店管理層人員占比約17%。未來業(yè)主有望通過更為精簡高效的組織架構(gòu)設置、更為扁平化的運作機制，實現(xiàn)組織的瘦身，同時亦能賦予組織更強的靈活性，達到對內(nèi)降低協(xié)同成本、對外增強與更多跨業(yè)態(tài)資源的聯(lián)動的?的。據(jù)調(diào)研結(jié)果，約56%的業(yè)主未來希望與品牌方采用特許經(jīng)營的合作模式，并直接參與到酒店運營。而針對—些可能在中短期內(nèi)無法實現(xiàn)運營模式轉(zhuǎn)型的酒店，業(yè)主需要具備更強的專業(yè)度，建立科學的監(jiān)控機制，并在實操層面為運營團隊提供更具落地性的決策支持。管控模式變革｜從經(jīng)驗驅(qū)動到數(shù)據(jù)驅(qū)動未來組織架構(gòu)的重塑，離不開數(shù)據(jù)能力的深度植入。引入數(shù)據(jù)平臺或其他數(shù)據(jù)工具，將是推動組織變革的重要抓手。通過數(shù)據(jù)打通前中后臺信息，實現(xiàn)從“經(jīng)驗驅(qū)動”向“數(shù)據(jù)驅(qū)動”的管理躍遷，不僅有助于精準識別運營瓶頸、優(yōu)化人力配置，更能為產(chǎn)品迭代、收益管理與客戶體驗升級提供科學支撐，從而構(gòu)建面向未來的高效組織體系。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出數(shù)字賦能數(shù)字化基建成為共識,管控和賦能并舉Q:Q:管理協(xié)同和會員渠道是重要方向就企業(yè)關(guān)注的具體數(shù)字化方向而言，65%的企業(yè)關(guān)注協(xié)同運營與管控平臺的搭建。該類平臺旨在打通前中后臺數(shù)據(jù)壁壘，實現(xiàn)集團化、多物業(yè)、多區(qū)域的統(tǒng)—管理與高效決策。55%的企業(yè)關(guān)注數(shù)字化營銷及渠道管理。有效的渠道建設不僅能拓展業(yè)務來源、還可降低運營成本，直接驅(qū)動業(yè)績增長。49%的企業(yè)關(guān)注跨業(yè)態(tài)會員整合運營。通過不同業(yè)態(tài)間會員權(quán)益的互通共享，有助于實現(xiàn)集團內(nèi)各業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建市場客群壁壘。因此，跨業(yè)態(tài)會員整合日益受到企業(yè)重視?？傮w來看，數(shù)字化投入對于企業(yè)發(fā)展來說不再單純的是工具賦能提效，更重要是通過數(shù)字化平臺建設，推動企業(yè)業(yè)務模型和管理架構(gòu)的變革。數(shù)據(jù)平臺建設已成為行業(yè)趨勢據(jù)調(diào)查超過半數(shù)的企業(yè)已經(jīng)在總部建立了數(shù)據(jù)平臺以統(tǒng)籌旗下住宿類資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，另有20%的企業(yè)?前無數(shù)據(jù)平臺但計劃在近期進行建設，這些企業(yè)旗下所管理酒店資產(chǎn)數(shù)量多在5家以上。數(shù)據(jù)平臺的建設能夠助力其旗下比、可分析以助力提升各類決策的科學性、強化不同業(yè)態(tài)的協(xié)同性。同時，若企業(yè)未來戰(zhàn)略規(guī)劃中涉及標準化、規(guī)?；臄U張計劃，數(shù)據(jù)智能管控和賦能平臺的建設將是不可或缺的戰(zhàn)略舉措。隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的進—步推進，未來企業(yè)在數(shù)字化投入的重心有望從單店單—系統(tǒng)建設向體系化、協(xié)同化的體系建設演變。Q:Q:AI賦能特定業(yè)務場景開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出數(shù)字賦能業(yè)主加速構(gòu)建自有渠道,深化用戶運營根據(jù)調(diào)研結(jié)果，除依托品牌方或運營方的會員渠道之外，約42%的企業(yè)已經(jīng)建立基于業(yè)主方的酒店線上預定或獲客渠道。約32%的受訪者所在企業(yè)擁有基于業(yè)主方的跨業(yè)態(tài)大會員運營平臺。加速渠道建設，助力資產(chǎn)價值提升盡管國際或國內(nèi)酒店集團已建立成熟的中央預訂系統(tǒng)（CRS）、全球分銷系統(tǒng)（GDS）和會員體系，但這些體系主要服務于品牌整體利益，而非單個物業(yè)或業(yè)主的資產(chǎn)價值最大化。隨著特許經(jīng)營模式酒店數(shù)量的增長，業(yè)主自建渠道如APP、小程序、官?、企業(yè)微信等，—方可以降低分銷成本，提升盈利能力，也能在與管理公司博弈中獲取更大話語權(quán)；另—方面可以獲取—手客戶數(shù)據(jù)，通過品牌渠道預訂的客戶數(shù)據(jù)歸屬品牌方，業(yè)主自建渠道可沉淀私域流量，實現(xiàn)數(shù)據(jù)自主，并與業(yè)主其他生態(tài)會員資源打通共享。借助跨業(yè)態(tài)會員建設，強化私域運營可以看到，在渠道建設外，很多業(yè)主集團正在嘗試跨業(yè)態(tài)會員體系的建設?？鐦I(yè)態(tài)會員體系的本質(zhì)是打破業(yè)態(tài)壁壘，將集團旗下酒店、商業(yè)、寫字樓、文旅、公寓、康養(yǎng)等不同業(yè)務的客戶資源整合為統(tǒng)—的“用戶資產(chǎn)”，實現(xiàn)流量共享、權(quán)益互通、價值共生。這種嘗試是業(yè)主客戶資源和業(yè)務生態(tài)的二次整合，進而再反哺到業(yè)務，為酒店輸送更高價值的客源。從這—點中，也可以看到業(yè)主公司正在試圖深入到酒店用戶運營，以構(gòu)建屬于業(yè)主集團的私域用戶池和會員數(shù)據(jù)資產(chǎn)。業(yè)主自建渠道和會員體系不是重復建設，而是戰(zhàn)略補位，兩者并非對立，而是互補協(xié)同最終實現(xiàn)客戶共享、利益共贏、資產(chǎn)增值。Q:貴司是否已建立基于業(yè)主方的酒店線上預定渠道？Q:貴司是否擁有基于業(yè)主方的跨業(yè)態(tài)大會員平臺？開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出資產(chǎn)維護科學的資本性投入是資產(chǎn)保值增值關(guān)鍵2024年全國五星級酒店資產(chǎn)重置儲備金占總收入比例分布2023年vs.2024年各類型換牌酒店數(shù)量變化Q:貴司旗下單個存量住宿類資產(chǎn)如果換牌，物業(yè)改進計劃（PIP）Q:合理的Capex支出是資產(chǎn)維持生命力保障根據(jù)2024年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國約77%的五星級酒店資產(chǎn)重置儲備金占總收入的比例在3%至4%區(qū)間內(nèi)，約11%的酒店在4%以上，12%的酒店在3%以下。然而市場中—些酒店從成本或資金控制的角度，該部分資金采用計提的方式，盡管報表中有所體現(xiàn)，但實際并未真正劃入專用賬戶，亦或是劃入專用賬戶后嚴格限制支取。酒店的運作高度依賴客戶的體驗，而客戶體驗與硬件設施的品質(zhì)密切相關(guān)。資產(chǎn)日常的維護保養(yǎng)是酒店維持設施品質(zhì)感和競爭、保障資產(chǎn)價值的重要措施。針對這部分資金，酒店應設置科學合理的機制，從設施設備對客戶體驗及對運營影響的優(yōu)先級強弱程度出發(fā)，分級精準維護，降低突發(fā)維修成本，延長資產(chǎn)使用壽命。存量周期資產(chǎn)換牌加速PIP投入受關(guān)注據(jù)「厚海數(shù)據(jù)平臺」發(fā)布的《中國酒店市場品牌變更洞察報告》顯?，2024年中國市場酒店變更數(shù)量繼續(xù)增長，全年累計共有1,572家中檔及以上定位的酒店經(jīng)歷了品牌變更，涉及客房約15.8萬間，其中47%（719家）的酒店涉及到換牌，換牌酒店數(shù)量較2023年增長約71%。在市場競爭日趨激烈、酒店業(yè)績增長受阻的背景下，許多業(yè)主選擇摘牌/換牌，或無法承受原品牌相關(guān)成本，或希望獲得更大的經(jīng)營靈活性，或希望通過換牌強化酒店競爭力。據(jù)調(diào)查結(jié)果，針對有換牌計劃的酒店，83%的業(yè)主的換牌預算在人民幣5,000萬元以內(nèi)，預算高于5,000萬元的業(yè)主僅占17%。這說明在在當前周期中，業(yè)主雖然有意愿通過換牌來改善酒店業(yè)績，但對于換牌所需付出的PIP投入?yún)s保持著謹慎態(tài)度。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出資產(chǎn)維護資產(chǎn)改造與煥新需以精準投資策略為引領據(jù)「厚海數(shù)據(jù)平臺」統(tǒng)計，在中國不同類型城市中，未來5年存在改造需求的高檔及以上定位酒店數(shù)量合計約1,718家。三類城市中，4個—線城市潛在高定位酒店改造數(shù)量未來5年復合增長率15%；二線和三線城市復合增長率分別為19%和20%。由于二線城市基數(shù)大，在過往周期中高定位酒店投資開發(fā)熱度高，過去十年新開業(yè)酒店數(shù)量多，未來待改造物業(yè)數(shù)量絕對值規(guī)模最大-不同城市層級高檔及以上定位酒店潛在待翻新改造酒店數(shù)量20262027202820292030 注明：該條數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑為截止2024年底，開業(yè)時間超過10年，且截止2024弱改造強度強伴隨著酒店開業(yè)運營周期的延長，酒店翻新改造成為越來越多酒店資產(chǎn)管理者所需面對件、產(chǎn)品狀態(tài)、以及業(yè)主的投資?標，酒店應采取更具針對性的策略。具體而言，根據(jù)改造強度的不同，我們將翻新改造策略大體分為三類：保守型、穩(wěn)健型以及突破型。保守型改造投資規(guī)模較小，以資產(chǎn)點狀修復為重點。在市場環(huán)境平穩(wěn)，酒店產(chǎn)品能滿足市場主流需求的前提下，酒店競爭力開始出現(xiàn)下滑，業(yè)主可以通過小規(guī)模投資，以維持酒店競爭力及營收規(guī)模。穩(wěn)健型改造投資規(guī)模適中，在產(chǎn)品修復及翻新的基礎上，涉及局部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及設計風格的調(diào)改。在市場具備—定成長力，酒店產(chǎn)品無法滿足市場需求，業(yè)績下滑的背景下，業(yè)主需要進行—定規(guī)模的投資，提升資產(chǎn)對新客群的吸引力，強化酒店的市突破型改造投資強度較大，通常涉及產(chǎn)品定位調(diào)整乃至空間結(jié)構(gòu)的大幅度調(diào)整。在市場處上升周期中，如若酒店業(yè)績下滑幅度明顯，無法享受市場上行紅利，業(yè)主應考慮對酒店進行全面的改造升級，以最大限度獲取市場上升紅利。在經(jīng)濟前景存不確定性、市場增長乏力的周期中，業(yè)主針對進入翻新改造周期的物業(yè)普遍采取較為保守的改造策略。即便是—些破舊不堪的酒店資產(chǎn)，業(yè)主也更傾向采取“化整為零”的措施，分階段、分區(qū)域進行資產(chǎn)修復。然而，無論改造是分階段實施還是—次性完成，在改造伊始，業(yè)主需要制定清晰的產(chǎn)品再定位戰(zhàn)略和設施規(guī)劃并確立明確的改造?標，這樣才能有效實現(xiàn)資產(chǎn)修復與保值增值的核心訴求，確保改造投資的成效。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出在房地產(chǎn)行業(yè)降溫的周期下，僅依靠酒店給房地產(chǎn)項?提升溢價的“地產(chǎn)思維”不再適用，酒店投資需要獨立、可持續(xù)、且可閉環(huán)的商業(yè)模式，這對酒店資產(chǎn)的生命周期完整性提出了新要求，資產(chǎn)的退出越發(fā)受到重視。因此，具備“以終為始”的前瞻性視角，明確資產(chǎn)退出的戰(zhàn)略規(guī)劃，助于確保投資的有效性和收益最大化，使酒店投資實現(xiàn)健康的資本循環(huán)。本章節(jié)基于「厚海數(shù)據(jù)平臺」構(gòu)建的中國酒店市場交易數(shù)據(jù)庫、2025年中國酒店投資和資產(chǎn)管理市場展望問卷調(diào)查以及《2024年中國酒店投資和資產(chǎn)管理白皮書》的基礎上，重點追蹤了酒店交易的活躍程度、交易價格、資本化率預期等，并對酒店資產(chǎn)的退出或金融化融資和變現(xiàn)手段進行了分析解讀。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出交易主體市場交易活躍度預期提升,內(nèi)資企業(yè)是主導力量Q:您認為2025至2026Q:資產(chǎn)交易活躍度提升當問及受訪者對于2025至2026年資產(chǎn)交易活躍度的預期時，近半數(shù)的受訪者預計交易活躍度將會上升，其中更是有13%的受訪者預計活躍度將會大幅提高；對比來看，僅約28%的受訪者預計資產(chǎn)交易的活躍度會下降。市場預期酒店資產(chǎn)交易保持高活躍度。酒店資產(chǎn)的交易活躍度近年來持續(xù)走強，在下，買賣雙方的交易價格預期錯位空間逐漸收窄，更多酒店資產(chǎn)成交案例頻出。同時，伴隨著交易市場更多酒店標的入局，預計酒店交易市場的活躍度將持續(xù)保持上升態(tài)勢。內(nèi)資企業(yè)為酒店資產(chǎn)交易主要參與者94%，是酒店資產(chǎn)交易的絕對主導者。其中，約33%的內(nèi)資買家為金融背景的企業(yè)，約17%為具有投資屬性的商務服務類型企業(yè)，17%為能源類型企業(yè)，13%為制造類型企業(yè)，10%為房地產(chǎn)類企業(yè)。其余約9%為醫(yī)療衛(wèi)生業(yè)、酒店業(yè)、運輸業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)收購單個酒店類資產(chǎn)以進行企業(yè)層面的整體資產(chǎn)組合配置。外資買家在酒店資產(chǎn)交易中占比較低，占比約6%。外資買家主要為具有投資屬性的商務服務業(yè)及能源類企業(yè)。盡管?前從數(shù)據(jù)上看，外資買家占比相對有限，但隨著中國酒店資產(chǎn)價格走低，外資買家對中國市場關(guān)注度有望增強，未來預期其在酒店資產(chǎn)交易領域的活躍程度會進—步提升。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出交易熱點集中于高線城市、高檔產(chǎn)品、中等偏大規(guī)模 /核心城市酒店資產(chǎn)交易活躍度高據(jù)統(tǒng)計，2020至2025年間，約60%的關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易發(fā)生在—線城市、新—線城市，中國核心城市仍為中國酒店資產(chǎn)交易的活躍度高地。位于核心城市的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，具備健康可持續(xù)的現(xiàn)金流量，在宏觀經(jīng)濟形勢不確定性較高的周期，多數(shù)投資人傾向于選擇該類市場中的酒店物業(yè)為首要投資?標以期降低投資風險。交易酒店定位層級多為高檔「厚海數(shù)據(jù)平臺」酒店交易數(shù)據(jù)庫追蹤市場中較高價值的機構(gòu)投資者的酒店交易，并不反映市場中全部定位層級酒店交易的信息。2020至2025年間，針對資產(chǎn)交易的層級分布情況，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出，46%的酒店交易為高檔定位酒店。高檔定位酒店具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，突出的地段價值優(yōu)勢，具備較高的資產(chǎn)交易價值。近年來房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營收入承壓。為緩解現(xiàn)金流緊張，眾多地產(chǎn)開發(fā)商紛紛以主動或被動的方式出售旗下高定位酒店資產(chǎn)，以快速回籠資金、應對流動性挑戰(zhàn)。中等偏大規(guī)模酒店是交易熱點自2020年以來，酒店交易客房體量在200至400間內(nèi)的酒店占比54%，400間以上占比23%。這主要由于交易較活躍的高檔酒店多數(shù)為全服務類型產(chǎn)品，客房體量普遍在200間以上。此外，盡管該類酒店客房體量大，但受當前交易市場“供過于求”市場格局的影響，酒店估值承壓，不少酒店在交易中難以體現(xiàn)其應有的資產(chǎn)價值，成交價格偏低。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出資產(chǎn)價格市場價格預期走低,酒店資產(chǎn)投資布局受關(guān)注市場預期酒店交易價格下調(diào)據(jù)統(tǒng)計，約73%的受訪者預計2025年的酒店資產(chǎn)價格將會出現(xiàn)下調(diào)，僅約12%的受訪者預計價格會提升。與2024年調(diào)研結(jié)果相比，更多受訪者認為酒店交易價格將出現(xiàn)明顯下調(diào)。這說明當前酒店交易價格仍未觸及市場預期底部，交易雙方在價格方面仍有—定的預期錯位。近年來，不少持有酒店資產(chǎn)的房企迫切需要改善自身財務狀態(tài)，大量酒店資產(chǎn)被擺上貨架，買家的議價能力增強。此外，在當前中國經(jīng)濟的多變格局之中，在進行投資決策時，投資者密切關(guān)注資產(chǎn)的市場價格的吸引力水平。在市場預期酒店交易價格下行的趨勢之下，投資者出手更加謹慎，這也制約了酒店的交易價格。酒店交易價格階梯分布從交易額來看，酒店資產(chǎn)的交易額隨檔次等級呈相對平緩的階梯狀分布。其中，價值較高的高檔及以上定位酒店，多數(shù)交易金額在人民幣20億元內(nèi)。從每房均攤交易額來看，奢華層級酒店交易額約人民幣561萬元，高檔、超高檔層級酒店交易額約在240萬至325萬元區(qū)間。不難看出，高定位酒店的溢價能力相對有限，這是由于多數(shù)高檔及以上定位酒店資產(chǎn)的交易帶有較強的被動性——企業(yè)由于現(xiàn)金流危機被動拋售酒店資產(chǎn)以緩解資金壓力。對買家而言，當前市場中酒店交易價格相對于初始投資呈現(xiàn)較低溢價（甚至折價），不失為—個投資酒店的契機。然而需指出的是，當前市場環(huán)境復雜，經(jīng)營性資產(chǎn)所面臨挑戰(zhàn)更為多元，在進行投資決策前，應進行更加謹慎的市場評估及研判。Q:與2024年相比，您認為2025Q:明顯上升小幅上升維持穩(wěn)定小幅下調(diào)明顯下調(diào)2020至2025年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)平均每宗交易額（億元）2020至2025年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易各層級酒店每房均攤交易額（萬元）開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運營-資產(chǎn)退出退出預期市場保持謹慎態(tài)度,資本化率展現(xiàn)上升趨勢Q:貴公司