住房租賃合同住房租賃合同是規(guī)范出租人與承租人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，其訂立與履行直接關(guān)系到租賃雙方的合法權(quán)益。2025年9月15日，《住房租賃條例》正式施行，為住房租賃合同的簽訂與履行提供了明確的法律依據(jù)。根據(jù)該條例規(guī)定，住房租賃合同的訂立需遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)信原則，且必須采用實(shí)名簽訂方式，合同內(nèi)容需涵蓋主體信息、租賃標(biāo)的、權(quán)利義務(wù)、押金條款、備案要求等核心要素，同時(shí)對(duì)住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為及爭(zhēng)議解決機(jī)制作出了詳細(xì)規(guī)范。一、合同主體的法定要求住房租賃合同的主體包括出租人和承租人，雙方需滿足《住房租賃條例》規(guī)定的資格條件。出租人應(yīng)為具有完全民事行為能力的自然人或合法設(shè)立的企業(yè)，需向承租人出示身份證明材料及擬出租住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或其他合法出租權(quán)利證明，并配合承租人查詢房屋權(quán)屬、抵押、查封等信息。若出租人委托住房租賃企業(yè)或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為出租，還需提供書(shū)面授權(quán)委托書(shū)。承租人同樣需提供真實(shí)身份證明，企業(yè)作為承租人的，應(yīng)出具營(yíng)業(yè)執(zhí)照等主體資格證明文件。出租人有權(quán)核驗(yàn)承租人身份，對(duì)拒絕提供身份證明的單位或個(gè)人，不得簽訂租賃合同。住房租賃企業(yè)作為特殊主體，需具備與經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，其經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)明確標(biāo)注“住房租賃”，并自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)向所在地房產(chǎn)管理部門報(bào)送開(kāi)業(yè)信息。對(duì)于自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到規(guī)定規(guī)模的，需參照住房租賃企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，包括房源信息備案、資金監(jiān)管等要求，以遏制“二房東”層層轉(zhuǎn)租、哄抬租金等亂象。二、租賃標(biāo)的的合規(guī)性標(biāo)準(zhǔn)用于出租的住房必須符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。《住房租賃條例》明確禁止將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過(guò)道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，同時(shí)要求租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積需符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。例如，部分城市規(guī)定人均租住面積不得低于5平方米，單間居住人數(shù)不得超過(guò)2人（撫養(yǎng)撫養(yǎng)關(guān)系除外），以保障承租人的基本居住條件。出租人需確保房屋結(jié)構(gòu)安全，消防設(shè)施完好有效，燃?xì)?、電氣線路符合安全規(guī)范。交付房屋前，應(yīng)向承租人說(shuō)明房屋的承重結(jié)構(gòu)、消防通道位置及安全注意事項(xiàng)。若房屋存在安全隱患，承租人有權(quán)要求出租人整改，整改期間可暫時(shí)減免租金或解除合同。三、權(quán)利義務(wù)的明確劃分（一）出租人的主要義務(wù)信息披露義務(wù)：如實(shí)告知承租人房屋的權(quán)屬狀況、抵押情況、已知瑕疵及周邊環(huán)境信息，不得隱瞞房屋存在的重大質(zhì)量問(wèn)題或權(quán)利限制。房屋維護(hù)義務(wù)：負(fù)責(zé)租賃住房主體結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、燃?xì)夤艿赖戎卮笤O(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，確保房屋符合安全居住條件。因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致承租人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，出租人需承擔(dān)賠償責(zé)任。不得非法干預(yù)義務(wù)：未經(jīng)承租人同意，不得擅自進(jìn)入租賃住房，確需進(jìn)入檢查維修的，應(yīng)提前通知承租人并約定時(shí)間，緊急情況下（如火災(zāi)、漏水等）可立即進(jìn)入，但需事后及時(shí)告知。解約通知義務(wù)：依法解除合同的，應(yīng)提前通知承租人，并為其騰退住房留出合理時(shí)間（一般不少于15日），不得采取暴力、威脅、斷水?dāng)嚯姷确欠ǚ绞狡仁钩凶馊蓑v退。（二）承租人的主要義務(wù)合理使用義務(wù)：安全、合理使用房屋及附屬設(shè)施，不得損壞承重結(jié)構(gòu)、擅自拆改消防設(shè)施或私拉亂接水電氣管線。因使用不當(dāng)造成房屋損壞的，需承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。遵守規(guī)約義務(wù)：遵守物業(yè)管理規(guī)定，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)排放污染物、制造噪聲或?qū)嵤└呖諕佄锏任：怖娴男袨?。租賃住房用于集體宿舍的，需遵守當(dāng)?shù)仃P(guān)于集體居住的特殊規(guī)定。轉(zhuǎn)租限制義務(wù)：未經(jīng)出租人書(shū)面同意，不得擅自轉(zhuǎn)租、分租房屋，或以合作經(jīng)營(yíng)等名義變相轉(zhuǎn)租。擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同并要求承租人賠償損失。配合備案義務(wù)：協(xié)助出租人辦理租賃合同備案手續(xù)，提供必要的身份信息和材料。若出租人未主動(dòng)備案，承租人可單獨(dú)向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)備案。四、備案與押金的規(guī)范管理（一）租賃合同備案《住房租賃條例》確立了租賃合同強(qiáng)制備案制度，出租人和承租人簽訂合同后，應(yīng)通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。備案內(nèi)容包括雙方身份信息、房屋坐落、租金、租賃期限、押金數(shù)額等。備案不收取任何費(fèi)用，房產(chǎn)管理部門需在3個(gè)工作日內(nèi)完成審核并出具備案證明。備案具有對(duì)抗第三人的效力，例如，已備案合同可作為承租人辦理居住證、提取公積金、子女入學(xué)的依據(jù)之一；未備案的合同雖不影響法律效力，但可能影響承租人享受公共服務(wù)的權(quán)利。（二）押金條款的約定押金數(shù)額由雙方協(xié)商確定，但一般不超過(guò)1個(gè)月租金。合同需明確押金的返還時(shí)間（通常為租賃期滿或合同解除后3日內(nèi)）及扣減情形，包括承租人拖欠租金、損壞房屋設(shè)施、未恢復(fù)房屋原狀等。除合同約定情形外，出租人不得無(wú)理由扣減押金。例如，租賃期滿承租人結(jié)清租金、物業(yè)費(fèi)且房屋無(wú)損壞的，出租人需全額退還押金；若存在少量污漬等自然損耗，不得作為扣減押金的理由。五、住房租賃企業(yè)的特別規(guī)范住房租賃企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需遵守比個(gè)人出租人更嚴(yán)格的監(jiān)管要求：房源信息真實(shí)化：發(fā)布的房源信息應(yīng)包含真實(shí)地址、面積、戶型、租金、設(shè)施配置等內(nèi)容，不同渠道發(fā)布的信息需保持一致，房源圖片需與實(shí)物相符，不得使用虛假圖片或隱瞞房屋缺陷。資金監(jiān)管強(qiáng)制性：從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)需設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶，租金、押金等資金收付需通過(guò)該賬戶進(jìn)行，以防止企業(yè)挪用資金導(dǎo)致“爆雷”。監(jiān)管賬戶的資金撥付需與房屋交付、租賃期限等掛鉤，保障承租人資金安全。個(gè)人信息保護(hù)：建立住房租賃檔案時(shí)，不得非法收集、使用、傳輸承租人個(gè)人信息，租賃關(guān)系終止后應(yīng)及時(shí)刪除或anonymize處理承租人信息，避免信息泄露。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化：在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示服務(wù)規(guī)范、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話等信息，與承租人簽訂的合同需使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的示范文本，不得增設(shè)不公平格式條款。六、爭(zhēng)議解決機(jī)制租賃雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可通過(guò)以下途徑解決：協(xié)商和解：優(yōu)先通過(guò)友好協(xié)商解決糾紛，例如就押金扣減金額、維修責(zé)任劃分等達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。調(diào)解：請(qǐng)求社區(qū)居委會(huì)、街道辦或住房租賃糾紛調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解達(dá)成的協(xié)議具有法律約束力。行政投訴：針對(duì)出租人違規(guī)出租非居住空間、住房租賃企業(yè)虛假宣傳等行為，可向房產(chǎn)管理部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門或消防救援機(jī)構(gòu)投訴。投訴時(shí)需提供租賃合同、支付憑證、聊天記錄等證據(jù)材料。司法訴訟：協(xié)商或調(diào)解不成的，可向房屋所在地人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)合同效力、解除合同、賠償損失等。若涉及租金支付、押金返還等小額爭(zhēng)議，可申請(qǐng)小額訴訟程序，實(shí)現(xiàn)快速審理。此外，《住房租賃條例》鼓勵(lì)地方建立住房租賃信用體系，對(duì)守信主體給予政策支持，對(duì)失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒，例如限制參與政府采購(gòu)、提高貸款利率等，通過(guò)信用約束促進(jìn)市場(chǎng)主體規(guī)范經(jīng)營(yíng)。七、法律責(zé)任的剛性約束違反《住房租賃條例》的行為將面臨相應(yīng)法律責(zé)任：出租人將非居住空間出租的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；住房租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源信息的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門處3萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；出租人無(wú)理由扣減押金的，承租人可要求返還押金并按銀行同期貸款利率支付利息。通過(guò)明確的罰則，確保法規(guī)的剛性執(zhí)行，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)從“野蠻生長(zhǎng)”向“規(guī)范發(fā)展”轉(zhuǎn)型。住房租賃合