購買的房子只有租賃合同在房屋交易中，若購房者僅持有租賃合同而非產(chǎn)權(quán)證明，本質(zhì)上形成的是一種長期租賃關(guān)系，而非法律意義上的“買賣”。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的協(xié)議，其核心是“使用權(quán)”的臨時讓渡，而非“所有權(quán)”的轉(zhuǎn)移。這種情況下，即便雙方在合同中使用“購買”“轉(zhuǎn)讓”等表述，只要未完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記，承租人獲得的權(quán)利仍受限于租賃關(guān)系范疇。例如，合同中若約定“一次性支付XX萬元獲得房屋永久使用權(quán)”，該條款可能因違反租賃合同最長期限不得超過20年的法律強制性規(guī)定而無效，超過部分不受法律保護。從權(quán)利范圍來看，此類交易中的承租人面臨多重限制。首先，占有權(quán)能不完整。承租人雖可實際居住房屋，但需接受出租人對產(chǎn)權(quán)的合法處分，如出租人將房屋出售給第三方時，承租人僅能依據(jù)“買賣不破租賃”原則主張租賃關(guān)系繼續(xù)有效，而無法阻止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。其次，收益權(quán)受限。未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租或利用房屋從事經(jīng)營活動，否則出租人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。實踐中，部分合同會約定“轉(zhuǎn)租需支付租金20%作為手續(xù)費”，但此類條款需以不違反法律強制性規(guī)定為前提，若變相剝奪承租人合法轉(zhuǎn)租權(quán)，可能被認定為無效。更深層次的矛盾在于處分權(quán)的缺失。承租人無法以房屋權(quán)利人身份辦理抵押、繼承或贈與，房屋也不能作為資產(chǎn)納入破產(chǎn)清算或債務(wù)清償范圍。例如，當(dāng)承租人遭遇債務(wù)糾紛時，法院不得查封、拍賣該房屋，因其本質(zhì)上屬于出租人的財產(chǎn)。此外，承租人對房屋的裝修、改建權(quán)利也受嚴格限制，未經(jīng)出租人同意，不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)或影響房屋安全，擅自裝修可能面臨恢復(fù)原狀或賠償損失的風(fēng)險。此類交易的風(fēng)險貫穿于合同履行全周期，首先體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險。若出租人并非房屋合法權(quán)利人（如無權(quán)處分、產(chǎn)權(quán)存在共有糾紛或抵押登記），承租人可能陷入“一房多租”或“租售沖突”困境。例如，某開發(fā)商將已抵押的房屋以“長租代售”形式出租，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)時，承租人可能被迫在短期內(nèi)騰退房屋，且難以追回已支付的高額“租金”。此外，若房屋屬于保障性住房、集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房或非居住空間（如廚房、地下儲藏室），租賃合同可能因違反法律強制性規(guī)定而自始無效，承租人權(quán)益將無法得到保障。其次是合同穩(wěn)定性風(fēng)險。盡管《住房租賃條例》規(guī)定出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，但租賃關(guān)系的存續(xù)仍依賴于出租人的履約能力。若出租人因破產(chǎn)、債務(wù)糾紛導(dǎo)致房屋被強制執(zhí)行，或因政策調(diào)整（如舊改、征收）需要收回房屋，承租人只能依據(jù)合同約定主張違約金，而無法獲得產(chǎn)權(quán)房拆遷時的補償權(quán)益。實踐中，部分合同會設(shè)置“拆遷補償歸承租人所有”的條款，但該約定不能對抗法律規(guī)定的補償對象，即房屋所有權(quán)人，承租人最終可能僅能獲得搬遷費、臨時安置費等有限補償。經(jīng)濟成本的隱性增長同樣不容忽視。除合同約定的“租金”外，承租人可能需承擔(dān)額外費用，如出租人以“產(chǎn)權(quán)維護費”“土地使用費”名義收取的附加款項，此類費用若未明確寫入合同，可能被認定為不當(dāng)?shù)美?，但若已實際支付，承租人主張返還的難度較大。此外，房屋維修責(zé)任劃分模糊易引發(fā)糾紛，根據(jù)法律規(guī)定，自然損耗應(yīng)由出租人承擔(dān)維修義務(wù)，但若合同約定“承租人負責(zé)房屋終身維修”，該條款可能因加重承租人責(zé)任而無效，維修費用仍需由出租人承擔(dān)。與產(chǎn)權(quán)房相比，二者的核心差異體現(xiàn)在權(quán)利性質(zhì)與法律保障層面。產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)權(quán)屬登記確立所有權(quán)，權(quán)利人享有占有、使用、收益、處分四項完整權(quán)能，房屋可作為獨立資產(chǎn)自由流轉(zhuǎn)，且土地使用權(quán)到期后可依法申請續(xù)期。例如，70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，只需按規(guī)定繳納少量續(xù)期費用即可繼續(xù)使用，而租賃關(guān)系到期后，承租人需與出租人重新協(xié)商續(xù)租條件，若出租人拒絕續(xù)簽，承租人必須無條件騰退房屋。在經(jīng)濟價值維度，產(chǎn)權(quán)房具有資產(chǎn)增值屬性，其市場價格隨地段、配套、政策等因素波動，可通過二手房交易實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)或抵押融資。而租賃房屋的“購買款”本質(zhì)上是預(yù)付租金，無法轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)價值，且面臨租金回報率下降的風(fēng)險。例如，當(dāng)周邊同類房屋租金從每月5000元降至4000元時，承租人已支付的高額“購租款”相當(dāng)于提前鎖定了高于市場水平的租金成本，形成隱性虧損。社會屬性方面，產(chǎn)權(quán)房承載著戶籍落戶、子女教育、社會保障等附加功能，而租賃房屋的承租人通常無法享受與產(chǎn)權(quán)掛鉤的公共服務(wù)。例如，非本地戶籍承租人可能因未取得房屋產(chǎn)權(quán)而無法將戶口遷入，其子女入學(xué)需依賴積分制或繳納社保年限，與產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的“就近入學(xué)”權(quán)利形成明顯差距。這種差異在優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域尤為突出，可能導(dǎo)致承租人在社會資源分配中處于不利地位。從風(fēng)險防范角度，承租人需在簽約前進行多重核查：要求出租人提供不動產(chǎn)權(quán)證書原件及復(fù)印件，確認房屋不存在抵押、查封等權(quán)利限制；通過不動產(chǎn)登記部門查詢房屋權(quán)屬狀況，避免輕信“正在辦理產(chǎn)權(quán)”“即將拆遷換證”等口頭承諾；在合同中明確約定產(chǎn)權(quán)瑕疵的違約責(zé)任，如“若因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致合同無法履行，出租人應(yīng)雙倍返還已支付款項并賠償裝修損失”。對于租賃期限，建議采用“20年+自動續(xù)期”的分段模式，并約定續(xù)期時租金調(diào)整的參考標準（如不超過周邊同類房屋租金的10%），以平衡法律風(fēng)險與居住需求。值得注意的是，部分地區(qū)推行的保障性租賃住房政策可能對此類交易產(chǎn)生影響。例如，符合條件的公共租賃住房承租人可在租賃滿5年后申請購買部分產(chǎn)權(quán)，但這屬于政策特殊安排，需滿足戶籍、收入、住房困難等多重條件，且購買后5年內(nèi)不得上市交易。此類情形與普通“長租代售”的本質(zhì)區(qū)別在于，保障性住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化有明確的政策依據(jù)和政府監(jiān)管，而后者往往依賴于出租人的單方承諾，缺乏制度保障。在司法實踐中，法院對“以租代售”類合同的審查日益嚴格。若合同條款明顯違背公平原則，如約定“承租人提前解約需支付剩余租金總額50%作為違約金”，可能因違約金過高而被法院調(diào)低；若出租人通過陰陽合同、虛假宣傳等手段誘導(dǎo)承租人簽訂合同，承租人可主張撤銷合同并要求賠償損失。因此，承租人在簽約過程中應(yīng)全程留存證據(jù)，包括溝通記錄、付款憑證、房屋現(xiàn)狀視頻等，以便在發(fā)生糾紛時有效維護自身權(quán)益。對于確有長期居住需求但暫時無力購買產(chǎn)權(quán)房的群體，可優(yōu)先考慮政府主導(dǎo)的保障性租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)房。前者通過政策調(diào)控將租金控制在市場水平的60%-80%，并明確禁止出租人單方面漲租或解約；后者允許購房者按出資比例擁有部分產(chǎn)權(quán)，在經(jīng)濟條件改善后可逐步增持產(chǎn)權(quán)份額。這兩類住房均有嚴格的準入機制和監(jiān)管措施，能為居住需求提供更穩(wěn)定的制度保障，避免陷入