海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產價格評估匯報

本匯報估價對象為一幢主樓（停建綜合大廈）及一幢附樓（住宅現房）。主樓于1994

年停建，主體構造己封頂，外墻裝飾已完畢，內裝修、設備及水電安裝未完畢。附樓于

1992年建成.估價對象宗地由開發(fā)商從另一家企一業(yè)購置，未辦理土地使用權轉讓手續(xù)，

宗地性質仍為劃撥，存在補交土地出讓金的遺留問題。估價對象已辦理房屋所有權證，

因未清償抵押貸款而被法院整體杳封。

針對估價對象停建工程占總建筑面積70.6%現房為29.4覽既有商業(yè)用房，也有商住

用房，劃撥用地等特點，結合海南房地產市場實際狀況，采用兩條估價技術路線，一是

針對商業(yè)、居住及停建各部分分別運用收益法、市場比較法、假設開發(fā)法進行估價；二

是采用成本法，然后綜合兩條技術路線的計算成果確定其價值。

目錄

致委托方函

估價師申明

估價的假設和限制條件

估價成果匯報

估價技術匯報

附件

致委托方函

海南XX人民法院：

受貴院委托，我司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側XX大廈主樓（停建工

程）及附樓在估價時點2023年10月8日的房地產價值進行了估價，為貴院辦理案件提

供公開市場價值根據。

估價人員根據估價目mJ,遵照估價原則，按照估價程序和技術原則，經實地勘察及市場

調查，并進行認真的分析和測算，確定估價對象在估價時點H勺公開市場價值總額為

1597.69萬元，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價816.7元/行,

大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。

注：1.本匯報估價成果包括應向政府補交土地出讓金。經計算，土地出讓金總額為

138.392萬元，大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整。若拍賣成交，由法院扣

繳。若以物抵債，則應從公開市場價值總額中扣除。

2.本匯報估價成果包括主樓2-4層室內裝修，但不包括室內空調主機等可移動設備。

估價的測算過程及有關闡明，請見《估價成果匯摘》和《估價技術匯報》。

此致

海南明正房地產評估有限企業(yè)

二OO二年十月八日

估價師申明

我們鄭重申明：

1.我們在本估價匯報中陳說的事實是真實日勺和精確的。

2.本估價匯報中的分析、意見和結論是我們自己公正日勺專業(yè)分析、意見和結論，但受

到本估價匯報中已闡明H勺假設和限制條件的限制。

3.我們與本估價匯報中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系

或偏見。

4、我們根據中華人民共和國國標《房地產估價規(guī)范》GB/T50291T999進行分析，形成

意見和結論，確定本估價匯報。

5.我們已對本估價匯很中日勺估價對象進行了實地查勘、拍照。

6.沒有人對本估價匯農提供過重要專業(yè)協(xié)助。

估價師簽名：

估價的I假設和限制條件

5.估價對象主樓2-4層已由承租人裝修使用，本匯報估價成果包括主樓2-4層室內裝

修，但不包括室內空調主機等可移動設備。

6、本匯報有效期為六個月，伴隨時間的推移或房地產市場價格波動較大時，其估價成

果應做對應日勺調整或復估。

估價成果匯報

（一）委托方：海南XX人民法院

（二）估價方：海南明正房地產評估有限企業(yè)

住所：?？谑旋埨ケ甭?5號中航大廈C座602室

資格等級：貳級

法定代表人：

號碼：

（三）估價對象

基本情況

名稱XX大廈主樓及附樓公共配套齊全

坐落海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側現狀主樓主體為停建工程，其中2-4層

已裝修使用。附樓為現房

面積總建筑面積19561.70肝，其中主樓18378.544肝，附樓1183.156肝；宗地總

面積3596.5m?地勢坡地

景觀良好

環(huán)境良好權屬海南XX有限企業(yè)

建筑物情況表

層數主樓共20層（第一層依坡地而建為架空層），附樓9層（錯層式）。朝向

座東向西

結構鋼筋混凝土平面布置主樓合理、附樓較差

用途商住綜合工程質量主樓19-20層天棚滲水嚴重，局部梁露筋，附樓未見異

常。

維護稍差建成年月主樓1994年停建,附樓1992年建成

主樓建筑物裝修表

外墻面2-3層正面采月落地玻璃墻，配合局部噴涂裝飾；4-20層均以條破貼面外門

第二層（沿街）正門不銹鋼玻璃地彈門

內墻面2-4層部分包木墻面，部分刷涂料；5-20層墻面己批擋刷白內門2-4層木夾

板門包門套；5-20層已安裝門框及一般夾板門（部分已損壞）

地面2-4層50X50地磚，局部花崗巖地面；5-20層地面未做窗鋁合金玻璃窗（5-20

層窗扇及窗框被盜嚴重）

天棚2-4層部分木夾板吊頂,部分龍骨刷黑吊頂，部分龍骨石膏板吊頂；620層，部

分批擋刷白，部分未做保養(yǎng)2-4層一般，5-20層較差

衛(wèi)生間2-4層鋪砌20X30墻磚至頂,鋁扣板吊頂，地面鋪地磚，衛(wèi)生潔具齊全；5-20

層貼2m高墻破，已預埋上下水管道，其他未做樓梯電梯井未安裝電梯；消防梯為

旋轉梯，不銹鋼管扶手，樓梯面未做；2-3層室內步梯鋪砌花崗巖面，鐵藝護攔木護手

附樓建筑物裝修表

外墻面條磚外門鋁合金玻璃門及拉閘防盜門

內墻面多彩噴涂內門木夾板門

地面40*40地磚，4層以上地板股地面窗鋁合金玻璃窗（窗扇部分被盜；

天棚二層部分木夾板吊頂，部分輕鋼龍骨石膏板吊頂；其他部分批擋刷白保養(yǎng)稍

差

戶型每層兩個單間和一種套間，有公用廚房，平面布置不規(guī)則。

衛(wèi)生間馬賽克地面，木窗。樓梯花崗巖貼面，不銹鋼扶手

（四）估價目的：為海南XX人民法院辦理案件提供估價對象公開市場價值的根據。

（五）估價時點：2023年10月8日

（六）價值定義：本次估價采用日勺公開市場價值原則為估價對象房地產在公開市場上最

也許形成的客觀合理價格。估價成果為估價對象在商住綜合用途下的房屋所有權、土地

使用權價格。

（七）估價根據：

1.中華人民共和國國標《房地產估價規(guī)范》

2.國家和地方的法律、法規(guī)和有關政策文獻

3.鑒定委托書［海南XX（2023）第XX號］

4.房屋所有權證（瓊山文莊證字第公XX號）

5.“XX大廈”各層房產平面圖

6.國有土地使用證［瓊山國用（府城）字第XX號］及土地登記審批表和宗地平面圖

7、估價人員進行市場調查和實地勘察所獲取的有關資料

（八）估價原則：

1.合法原則：以估價市象合法使用、合法處分為前提估價。

2.最高最佳使用原則：以估價對象最高最佳使用為前提估價。

3.替代原則：規(guī)定估價成果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

4.估價時點原則：估價成果應是估價對象在估價時點客觀合理價格或價值。

（九）估價措施：

根據估價對象現房部分占項目總建筑面積的29.餞，停建工程部分占項目總建筑面積的

70.6%,以及不一樣用途的特點，本次分別采用兩條技術路線進行估價，然后綜合確定

估價對象的市場價值。第一條技術路線：對現房部分即主樓2-4層和附樓，考慮主樓2-

4層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進行估價。附樓為居住用途，市場交

易實例較多，故采用市場比較法進行估價。對主樓（塔樓）5-20層停建工程部分，根據

估價對象房地產市場日勺實際狀況，采用假設開發(fā)法進行估價（在計算續(xù)建完畢后日勺房地

產價值時采用市場比較法）。第二條技術路線：因項目主體大部分為停建工程，現房部

分因經營不善等原因也停業(yè)數年，結合交易市場狀況，對估價對象整體采用成本法進行

估價（在計算重新獲得土地價值時采用基準地價修正法和假設開發(fā)法）。

收益法的定義：運用某種合適的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常純

收益折算到估價時點上日勺現值，求其之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值日勺

措施。

市場比較法口勺定義：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對

這些類似房地產日勺已知價格作合適的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值日勺

措施。

假設開發(fā)法日勺定義：估計估價對象開發(fā)完畢后的價值，扣除估計日勺正常開發(fā)成本、稅費

和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值日勺措施。

成本法日勺定義：以開發(fā)或建造估價對象房地產所需要H勺各項費用之和為基礎，再加上正

常利潤和稅金，得出房地產日勺重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價龍象的客觀合

理價值時措施°

基準地價修正法定義：在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段日勺基準

地價調整得出估價對象宗地價格日勺措施。

（十）估價成果：

估價人員根據估價目的，遵照估價原則，按照估價程序和技術原則，通過認真的分析和

測算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為1597.69萬元，大寫人民幣壹仟

伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價816.7元/m,大寫人民幣每平方米捌佰壹

拾陸元柒角整。

（十一）估價人員簽名

中國注冊房地產估價師

中國注冊房地產估價師

（十二）估價作業(yè)日期：2023年9月23日至2023年10月8日

（十三）估價匯報應用的有效期:

本匯報書應用有效期為六個月，即從2023年10月8日至2023年4月7日止。

海南明正房地產評估有限企業(yè)

二二年十月八日

估價技術匯報

（一）個別原因分析

1.估價對象由一幢主樓20層綜合大廈及9層附樓構成。主樓第一層依坡地而建為架空

層，作設備用房使用，2-4層于1998年出租，經營餐飲及娛樂業(yè)，現空置，主樓5-20

層現為半拉子工程。主樓二層（沿街首層）大堂兩側為茶藝館，室內中等裝修，刷黑色

龍骨吊頂，包木墻面，拋光磚地面，內設各式茶座、卡座及秋千凳等。南側夜總會（浮

仕會）高檔裝修，內設豪華KTV包廂、演出舞臺、音控室、雅座、吧臺等。第三層（沿

街第二層）中等裝修，有可容納約200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約36間。第

四層（沿街第三層）一般裝修，重要經營電子游戲及茶藝包廂。五至二十層原設計用途

為帶衛(wèi)生間口勺寫字間，主體構造已竣工，室內已做隔墻，外墻貼條傳，內墻批擋掃白，

已安裝木夾板門，衛(wèi)生間已貼2m高墻磚，預埋上下水管道，其他未做。走廊已安裝空

調管道（無主機），室內有空調出風口（部分被盜），地面未做，電梯未安裝°主樓于

1994年停建至今尚未竣工，物業(yè)維護差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴重，局部

梁露筋，這些原因制約了估價對象的市場價值。

2.估價對象附樓為框架構造住宅用房，平面布置欠佳，室內一般裝修，由于使用己23

年，維護稍差，略顯陳舊，個別窗扇被盜，加之所處位置建筑密度大，環(huán)境、景觀差，

制約了物業(yè)的市場價值。

3、估價對象主樓門前有較大戶外停車場，這對物業(yè)的有效運用提供了很好條件。

（二）區(qū)域原因分析

估價對象位于海南省府城鎮(zhèn)主干道瓊州大道東側，與XX樓隔路相望，北面為XX企

業(yè)。區(qū)域內有XX大廈、XX醫(yī)院、XX電影院、中學等，地理位置優(yōu)越，交通便捷，

商業(yè)繁華度良好。區(qū)域內基礎設施和公共設施較為完善。

（三）市場背景分析

由于宏觀房地產市場疲軟，海南省海府地區(qū)積壓商品房和停建工程較多，以致房地

產市場供過于求，銷售價格處在低迷狀態(tài)。加之政府正加大處置積壓商品房力度，四大

資產管理企業(yè)又下調價格加緊處置變現不良資產，這些原因勢必影響到房地產二級市場

的交易價格。但估價店象所處地理位置很好，從長遠看仍具有增值的潛力。

（四）最高最佳使用分析

根據建筑物設計使用功能及需求市場狀況分析，營業(yè)用房及商住用房仍有一定需求市場,

主樓若將部分改造為商住兩用房，更能符合目前市場H勺需求。估價對象要到達最高最佳

使用，應以商住綜合用途最為有利，故本次評估確定估價對象在估價時點為商住綜合用

途C

（五）估價措施H勺選用

根據估價對象現房部分占項目總建筑面積的29.4%,停建工程部分占項目總建筑面積H勺

70.6%,以及不一樣用途的特點，本次分別采用兩條技術路線進行估價，然后綜合確定

估價對象的市場價值。第一條技術路線：對現房部分即主樓2-4層和附樓，考慮主樓2-

4層為商加用途，出和具有收益性，故采用收益法進行估價.附樓為居住用途，市場交

易實例較多，故采用市場比較法進行估價。對主樓（塔樓）5-20層停建工程部分，根據

估價對象房地產市場日勺實際狀況，采用假設開發(fā)法進行估價（在計算續(xù)建完畢后日勺房地

產價值時采用市場比較法）。第二條技術路線：因項目主體大部分為停建工程，現房部

分因經營不善等原因也停業(yè)數年，結合交易市場狀況，對估價對象整體采用成本法進行

估價（在計算重新獲得土地價值時采用基準地價修正法和假設開發(fā)法）。

（六）估價測算過程

第一條技術路線：分別采用收益法、市場比較法、假設開發(fā)法測算估價對象的市場價

值。

A.采用收益法計算估價對象現房主樓2-4層口勺市場價值（第一層依坡地而建的架空層作

為設備用房）

采用收益法的計算公式為：

V=a/r[l—1/（14-r）N-n]

公式中:

V:房地產市場價值總額

a:為年凈收益

r:資本化率

N:耐用年限

n:已通過年限

1.計算估價對象主樓2-4層的年有效毛收入

（1）采用市.場比較法確定估價對象第二層（即沿街首層）租金。

①選用可比實例

實例選用表表AT

實例項目實例A實例B實例C

名稱紅峰木業(yè)（瓊山市煙草專賣局鋪面）海南新華印刷廠宿舍首層鋪面（茶藝館）

來福樓首層鋪面

位置府城鎮(zhèn)瓊州大道府城鎮(zhèn)紅城湖路府城鎮(zhèn)紅城湖路

類型沿街首層鋪面沿街首層鋪面沿街首層鋪面

結構鋼混鋼混鋼混

裝修一般中等一般

成交日期2023.92023.92023.9

出租價格（元/肝）203036

注：選用實例均為實際可出租建筑面積租金，物業(yè)管理費、水電費由承租方承擔。

②交易狀況修正：

根據所掌握的資料，可比實例A.B.C均為正常交易，無需進行交易狀況修正。

③交易日期修正：

根據府城房地產租賃市場狀況，選用的實例成交日期至估價時點時間較近，故無需進行

交易日期修正。

④區(qū)域原因修正：

根據估價人員現場勘察和所掌握資料?，三個可比實例與估價對象口勺區(qū)域原因比較修正列

表如下：

區(qū)域原因比較表表A-2

區(qū)域原因權數估價行象實例A實例B實例C

繁華程度0.2101010.510.5

交通便捷度0.210101010

環(huán)境0.210101010

配套設施0.21011.51111

規(guī)劃限制0.210101010

綜合1.0100101103103

⑤個別原因修正：

據現場勘察和所掌握資料，二個可比實例與估價對象個別原因比較修正列表如下:

個別原因比較表表A-3

個別原因權數估價本象實例A實例B實例B

臨街寬深0.3108.51111

裝修原則0.210797

新舊程度0.21071012

建筑構造0.210101010

平面布置0.1107.51010

綜合1.010080.5101101

⑥求出比準價格

a、把以上比較修正后日勺各項成果，綜合計算出可比實例修正后的單價，其計算列

表如下:

綜合修正計算表表A-4

實例項目實例A實例B實例C

成交價格（元/nf）203036

交易狀況修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

區(qū)域原因修正100/101100/103100/103

個別原因修正100/80.5100/101100/101

修正后單價（元/Of）252935

b、采用簡樸算術平均法計算出一種綜合成果作為比準價格:

估價對象第二層（沿街為首層）租金=（25+29+35）/3

=30元/肝

（2）鑒于瓊山市府城鎮(zhèn)房地產市場第二、三層類似出租案例較少，故采用海府地區(qū)類

似物業(yè)各層之間租金日勺價值環(huán)比，求出估價對象各層租金,環(huán)比百分率列表計算如下：

位置物業(yè)名稱租金二層與首層租金環(huán)比三層與二層租金環(huán)比

海秀路寶晟大廈首層70元/nf?月二層40元/行?月三層30元/nf?月57%75%

五指山路鼎華大廈首層187元/nf?月二層80元/nf?月三層50元/nf?月43%63%

海秀路34號瑞聯(lián)商場首層150元/nV?月二層50元加，?月三層30元/nf?月33%

60%

綜合百分率44.33%66%

（3）估價對象主樓2-4層營業(yè)用房年有效毛收入列表計算如下：

表A-6

估價對象租金（元/?nf?月）建筑面積（nf）出租率（%）可出租面積（給年（月）

年有效毛收入（萬元/年）

二層（首層）301581.01295921249.74

三層（二層）30X44.33%=13.32028.07390921226.8

四層（三層）13.3X66%=8.8966.3449092128.45

合計4575.4384.99

2.計算主樓2-4層年運行總費用:

（1）管理費：取有效毛收入的3%計

管理費=84.99萬元X3%=2.55萬元/年

（2）維修費：

維修費取建筑物重置價H勺1%,建筑物重置價按1200元/nf計，則：

維修費=4575.43m2X1200元/nfX1%4-10000

=5.49萬元/年

（3）稅金:

營業(yè)稅及附加為有效毛收入H勺5.5%計算，房產稅為有效毛收入的12%,合計為有效

毛收入日勺17.5%?

稅金=84.99X17.稅=14.87萬元/年

（4）保險費：按建筑物重置價的2%0計，則

保險費=4575.43X1200X2%0彳10000

=1.1萬元/年

（5）年運行費用合計=管理費+維修費+稅金+保險費

=2.55+5.49+14.87+1.1

=24.01萬元/年

3.計算主樓2-4層年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入一年運行總費用

=84.99-24.01

=60.98萬元/年

4.資本化率r確實定：

采用安全利率加風險調整值法：

安全利率取國家一年期存款利率1.98%,風險調整值根據府城地區(qū)日勺社會經濟現實狀

況及預期，結合估價對象所處位置及物業(yè)類型的特點，確定風險調整值為5.02%°

資本化率r=l.98%+5.02%=7%

5.計算估價對象主樓2-4層收益價格

V=a/r[1—1/(1+r)N-n]

估價對象耐用年限60年，己通過年限8年，則：

市場價值總額V=60.98/7%X[1-1/(1+7%)60-8]

=845.31萬元

B.采用市場比較法計算估價對象現房附樓在估價時點H勺公開市場價值。

1.選用可比實例

實例選用表表BT

實例項目實例A實例B實例C

名稱鳳翔山莊A棟311房天鵝花園C棟807房金竹花園B幢304室

位置瓊山市鳳翔路瓊山市.鳳翔路瓊山市.龍昆南路

類型住宅住宅住宅

結構鋼混鋼混鋼混

裝修一般一般一股

成交日期2023.7.132023.9.112023.8.13

成交價格（元/nf）800747766

2.交易狀況修正：

根據所掌握日勺資料，可比實例A.B.C均為正常交易，無需進行交易狀況修正。

3.交易日期修正:

根據瓊山市府城鎮(zhèn)房地產市場狀況，去年七月份至今該區(qū)域房地產交易市場價格較為平

緩，沒有明顯上升或下跌現象，故無需進行交易日期修正。

4.區(qū)域原因修正：

根據估價人員現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象日勺區(qū)域原因比較修正列

表如：

區(qū)域原因比較表表B-2

區(qū)域原因權數估價末象實例A實例B實例C

環(huán)境0.210131313

景觀0.210131313

交通便捷度0.2109.59.510

繁華程度0.1109910

小區(qū)配套設施0.110121212

規(guī)劃限制0.1101010

治安狀況0.110101010

綜合L0100112112114

5.個別原因修正:

據現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象個別原因比較修正列表如下:

個別原因比較表表B-3

個別原因權數估價市象實例A實例B實例C

樓層0.210139.513

新舊程度0.21013.513.513.5

裝修原則0.110101010

工程質量0.110101010

朝向0.110101010

平面布置0.110131313

設施設備0.110101010

建筑構造0.110101010

綜合1.0100116109116

6.求出比準價格

（1）把以上比較修正后的各項成果，綜合計算出可比實例修正后的單價，其計算列表

如下:

綜合修正計算表表B-4

實例項目實例A實例B實例C

成交價格（元/nf）800747766

交易狀況修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

區(qū)域原因修正100/112100/112100/114

個別原因修正100/116100/109100/116

修正后單價（元/m?）616612579

（2）采用簡樸算術平均法計算出一種綜合成果作為比準價格。

附樓市值單價=(616+612+579)/3

=602元/行

(3)附樓市值總額=602XI183.156nV

=712260元

=71.23萬元

C.采用假設開發(fā)法計算估價對象主樓（塔樓）5-20層的市場價值。

假設開發(fā)法的計算公式為：

停建工程價格=續(xù)建完畢后的房地價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售稅費一

續(xù)建投資利潤一買方購置停建工程的稅費

1.采用市場比較法測算續(xù)建完畢后的I房地產市場價值

①選用可比實例

實例選用表表CT

實例項目實例A實例B實例C

名稱港苑大廈A1701房鐘誠大廈A1201金泰大廈1905房

位置瓊山市龍昆南路瓊山市龍昆南路瓊山市龍昆南路

類型高層商住兩用高層商住兩用高層商住兩用

結構鋼混鋼混鋼混

裝修中等中等中等

成交日期2023.12.72023.8.242023.8.13

成交價格（元/行）123010001200

②交易狀況修正：

根據所掌握的資料，可比實例A.B.C均為正常交易，無需進行交易狀況修正。

③交易日期修正：

根據瓊山市府城鎮(zhèn)房地產市場狀況，可比實例成交日期至估價時點房地產交易市場價格

較為平緩，沒有明顯上升或下跌現象，故無需進行交易日期修正。

④區(qū)域原因修正：

根據估價人員現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象日勺區(qū)域原因比較修正列

表如卜：

區(qū)域原因比較表表C-2

區(qū)域原因權數估價市象實例A實例B實例C

繁華程度0.210101010

環(huán)境0.210121010

景觀0.21011.5911

交通便捷度0.11010.51010.5

小區(qū)配套設施0.110101010

規(guī)劃限制0.110101010

治安狀況0.110101010

綜合1.0100107.598102.5

⑤個別原因修正：

據現場勘察和所掌握資料，三個可比實例與估價對象個別原因比較修正列表如下:

個別原因比較表表C3

個別原因權數估價行象實例A實例B實例B

樓層0.210141314

工程質量0.210111111

裝修原則0.110101010

新舊程度0.110101010

朝向0.110101010

平面布置0.110101011

設施設備0.110101010

配套設施0.110111111.5

綜合1.0100111109112.5

⑥求出比準價格

a、把以上比較修正后的各項成果，綜合計算出可比實例修正后的單價，其計算列

表如下:

綜合修正計算表表04

實例項目實例A實例B實例C

成交價格（元/nf）123010001200

交易狀況修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

區(qū)域原因修正100/107.5100/98100/102.5

個別原因修正100/111100/109100/112.5

修正后單價(元/nf)10319361041

b、采用簡樸算術平均法計算出一種綜合成果作為比準價格:

估價對象5-20層市值單價=(1031+936+1041)/3

=1003元/nf

2.續(xù)建成本：

根據估價對象5-20層停工現實狀況及瓊山市工程造價確定（按商住兩用房的設計原則）,

續(xù)建成本為450元/01二

續(xù)建成本估算表表C-5

項目單方造價（元/m2）

門窗工程90

裝飾工程及局部改造工程（含腳手架）130

樓地面工程及其他35

水電安裝90

電梯95

局部改造工程設計費用10

合計450

3.管理費用：取續(xù)建成本的2%計

管理費用=450X2%=9元/行

4.投資利息：利率按國家一年期貸款利率5.31齦續(xù)建期為六個月，設停建工程價

值為X。

投資利息=停建工程價值x[(1+5.31%)0.5-1]+

續(xù)建成本和管理費X[(1+5.31%)0.25-1]

=XX0.0262+(450+9)X0.013

=(0.0262X+6)元/nf

5.銷售稅費：“兩稅一費”按處置積壓房地產政策免征，銷售費取房地總價的1%,交易

手續(xù)費按處置積壓房地產政策2元/of計：

銷售稅費=1003X：%+2=12元/nf

6.續(xù)建投資利潤：取停建工程價值和開發(fā)成本的5%計算

利潤=(X+450)X5%=(0.05X+22.5)元/nf

7、買方購置停建工程H勺稅費：按處置積壓房地產政策免征，故不計。

8、計算估價對象5-20層(停建工程)市場價值

①停建工程價值單價：

X=1003-450-9-0.0262X-6-12-0.05X-22.5

X=551.5元/nV

②停建工程價值總額=551.5元/ofX13803.115

=761.24萬元

D:估價對象市值總額=A+B+C

=845.31+71.23+761.24

=1677.78萬元

笫二條技術路線：采用成本法計算估價對象H勺整體價值（在計算土地價值時采用基

準地價修正法和假設開發(fā)法）o

采用成本法口勺計算公式為：

房地產價格=土地重新獲得價格+建筑物重新建導致本一建筑物折舊

1.計算土地重新獲得價格：

（1）采用基準地價修正法和假設開發(fā)法對土地使用權在估價時點的I市場價值進行估

價C

經測算，估價對象3596.5行土地使用權公開市場價值總額為345.98萬元，大寫人民幣

叁佰肆拾伍萬玖仟捌佰元整［詳見附件《土地估價匯報》明正評（2023）估字第XX號］。

（2）主樓、附樓地價分攤

①分攤系數=總地價/建筑面積

=345.98/19561.7

=0.0176866

②主樓分攤地價=18378.544X0.0176866

=325.05萬元

③附樓分攤地價=1183.156X0.0176866

=20.93萬元

2.計算建筑物重新建導致本：

建筑物重置成本=開發(fā)成本+管理費+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤+稅費

(1)開發(fā)成本=建安工程費+勘察設計及前期工程費+市政設施配套費

①建安工程費

根據估價對象現實狀況及瓊山市建安造價確定估價對象主樓及附樓建安工程費如下表：

主樓已竣工程造價估算表

項目單方造價(元加2)備注

樁基礎工程110綜合2-4層二次裝修及水電安裝

鋼筋混凝土工程350

磚石工程50

腳手架工程40

門窗工程40

樓地面工程22

裝飾工程210

其它18

水電安裝20

合計860

附樓工程造價估算表

項0單方造價（元/nf）

基礎工程90

鋼筋混凝土工程230

磚石工程50

腳手架工程40

門窗工程130

樓地面工程45

裝飾工程120

其它15

水電安裝80

合計800

主樓建安工程費=18378.544X860元/nf/10000

=1580.55萬元

附樓建安工程費=1183.156X800元/nf/10000

=94.65萬元

②勘察設計及前期工程費：按建安工程費的6%計，則：

主樓勘察設計及前期工程費=1580.55X6%=94.83萬元

附樓勘察設計及前期工程費=94.65X6%=5.68萬元

③市政設施配套費：按政府有關規(guī)定40元/nf計算，貝IJ:

主樓市政設施配套費=18378.544X40=73.51萬元

附樓市政設施配套費=1183.156X40=4.73萬元

④開發(fā)成本合計二①十②+③

主樓=1580.55+94.834-73.51

=1748.89萬元

附樓=94.65+5.68+4.73

=105.06萬元

⑵管理費：(土地獲得費I開發(fā)成本)X2%

主樓管理費=(325.05+1748.89)X2%=41.48萬元

附樓管理費=(20.93+105.06)X2%=2.52萬元

(3)投資利息:利率按國家一年期貸款利率5.31齦按現實狀況建設期為一年計，則

①土地費用利息

主樓：325.05義[(1+5.31%)1-1]=17.26萬元

附樓:20.93X[(1+5.31%)1-=萬元

②開發(fā)成本、管理費利息

主樓：(1748.89+41.48)X[(1+5.31%)0.5—1]=46.92萬元

附樓：(105.06+2.52)X[(l+5.31%)0.5—1]=2.82萬元

③投資利息合計：

主樓：17.26+46.92=64.18萬元

附樓:L11+2.82=3.93萬元

(4)銷售費用：未發(fā)生，故不計

(5)開發(fā)利潤：取土地價格、開發(fā)成本H勺3%計

主樓開發(fā)利澗=(325.05I1748.89)X3%

=62.22萬元

附樓開發(fā)利潤=(20.93+105.06)X3%

=3.78萬元

⑹稅費：稅金按處置積壓房地產政策免征，交易手續(xù)費按2元/肝計，則:

主樓稅費=18378.544X2/10000=3.68萬元

附樓稅費=1183.156X2/10000=0.24萬元

(7)建筑物重置成本

主樓=1748.89+41.48+64.18+62.22+3.68

=1920.45萬元

附樓=105.06+2.52+3.93+3.78+0.24

=115.53萬元

3.計算建筑物折舊

⑴物質折舊：建筑物耐用年限為60年，主樓已通過年限為8年，附樓已通過年限為23

年。主樓成新度=1—8/60=86.67%,結合現場實際觀測，由于停工時間較長，物業(yè)維

護差，部分樓層露筋、滲水，因停業(yè)數年，營業(yè)

用房室內裝修部分損壞，故綜合確定主樓成新度為83%,附樓自然成新度

=1-10/60=83.3%；結合現場實際觀測，由于查封后無人使用，物業(yè)維護稍差，故綜

合確定附樓成新度為80機

主樓物質折舊額=1920.45X(1-83%)=326.48萬元

附樓物質折舊額=115.53X(1-80%)=23.11萬元

(2)功能折舊：由于建筑物設計至今已相隔23年,需求市場的變化必然影響到原設計使用

功能的貶值。根據最高最佳使用原則，主樓需要改造為商住兩用方適應市場需求，附樓

平面布置不合理，故分別取主樓功能折舊率10%附樓功能折舊率15%計，則：

主樓功能折舊額=1920.45X10%=192.05萬元

附樓功能折舊額=115.53義15%=17.33萬元

(3)經濟折舊：由于估價對象主樓主體為半拉子工程，目前市場積壓半拉子工程較多，

變現的難度較大，附樓所處位置建筑密度大、環(huán)境景觀差，加之目前瓊山市府城鎮(zhèn)房地

產交易市場低迷，結合估價對象環(huán)境狀況及物業(yè)類型日勺特點，綜合確定主、附樓經濟折

舊率為15%.

主樓經濟折舊額=1920.45X15%=288.07萬元

附樓經濟折舊額=115.53X