海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估匯報(bào)

本匯報(bào)估價(jià)對(duì)象為一幢主樓（停建綜合大廈）及一幢附樓（住宅現(xiàn)房）。主樓于1994

年停建，主體構(gòu)造己封頂，外墻裝飾已完畢，內(nèi)裝修、設(shè)備及水電安裝未完畢。附樓于

1992年建成.估價(jià)對(duì)象宗地由開發(fā)商從另一家企一業(yè)購(gòu)置，未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，

宗地性質(zhì)仍為劃撥，存在補(bǔ)交土地出讓金的遺留問題。估價(jià)對(duì)象已辦理房屋所有權(quán)證，

因未清償?shù)盅嘿J款而被法院整體杳封。

針對(duì)估價(jià)對(duì)象停建工程占總建筑面積70.6%現(xiàn)房為29.4覽既有商業(yè)用房，也有商住

用房，劃撥用地等特點(diǎn)，結(jié)合海南房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際狀況，采用兩條估價(jià)技術(shù)路線，一是

針對(duì)商業(yè)、居住及停建各部分分別運(yùn)用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；二

是采用成本法，然后綜合兩條技術(shù)路線的計(jì)算成果確定其價(jià)值。

目錄

致委托方函

估價(jià)師申明

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

估價(jià)成果匯報(bào)

估價(jià)技術(shù)匯報(bào)

附件

致委托方函

海南XX人民法院：

受貴院委托，我司對(duì)位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè)XX大廈主樓（停建工

程）及附樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2023年10月8日的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)，為貴院辦理案件提

供公開市場(chǎng)價(jià)值根據(jù)。

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目mJ,遵照估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)原則，經(jīng)實(shí)地勘察及市場(chǎng)

調(diào)查，并進(jìn)行認(rèn)真的分析和測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)H勺公開市場(chǎng)價(jià)值總額為

1597.69萬元，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價(jià)816.7元/行,

大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。

注：1.本匯報(bào)估價(jià)成果包括應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。經(jīng)計(jì)算，土地出讓金總額為

138.392萬元，大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整。若拍賣成交，由法院扣

繳。若以物抵債，則應(yīng)從公開市場(chǎng)價(jià)值總額中扣除。

2.本匯報(bào)估價(jià)成果包括主樓2-4層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動(dòng)設(shè)備。

估價(jià)的測(cè)算過程及有關(guān)闡明，請(qǐng)見《估價(jià)成果匯摘》和《估價(jià)技術(shù)匯報(bào)》。

此致

海南明正房地產(chǎn)評(píng)估有限企業(yè)

二OO二年十月八日

估價(jià)師申明

我們鄭重申明：

1.我們?cè)诒竟纼r(jià)匯報(bào)中陳說的事實(shí)是真實(shí)日勺和精確的。

2.本估價(jià)匯報(bào)中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正日勺專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受

到本估價(jià)匯報(bào)中已闡明H勺假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價(jià)匯報(bào)中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系

或偏見。

4、我們根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291T999進(jìn)行分析，形成

意見和結(jié)論，確定本估價(jià)匯報(bào)。

5.我們已對(duì)本估價(jià)匯很中日勺估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、拍照。

6.沒有人對(duì)本估價(jià)匯農(nóng)提供過重要專業(yè)協(xié)助。

估價(jià)師簽名：

估價(jià)的I假設(shè)和限制條件

5.估價(jià)對(duì)象主樓2-4層已由承租人裝修使用，本匯報(bào)估價(jià)成果包括主樓2-4層室內(nèi)裝

修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動(dòng)設(shè)備。

6、本匯報(bào)有效期為六個(gè)月，伴隨時(shí)間的推移或房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)，其估價(jià)成

果應(yīng)做對(duì)應(yīng)日勺調(diào)整或復(fù)估。

估價(jià)成果匯報(bào)

（一）委托方：海南XX人民法院

（二）估價(jià)方：海南明正房地產(chǎn)評(píng)估有限企業(yè)

住所：海口市龍昆北路15號(hào)中航大廈C座602室

資格等級(jí)：貳級(jí)

法定代表人：

號(hào)碼：

（三）估價(jià)對(duì)象

基本情況

名稱XX大廈主樓及附樓公共配套齊全

坐落海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè)現(xiàn)狀主樓主體為停建工程，其中2-4層

已裝修使用。附樓為現(xiàn)房

面積總建筑面積19561.70肝，其中主樓18378.544肝，附樓1183.156肝；宗地總

面積3596.5m?地勢(shì)坡地

景觀良好

環(huán)境良好權(quán)屬海南XX有限企業(yè)

建筑物情況表

層數(shù)主樓共20層（第一層依坡地而建為架空層），附樓9層（錯(cuò)層式）。朝向

座東向西

結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土平面布置主樓合理、附樓較差

用途商住綜合工程質(zhì)量主樓19-20層天棚滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，附樓未見異

常。

維護(hù)稍差建成年月主樓1994年停建,附樓1992年建成

主樓建筑物裝修表

外墻面2-3層正面采月落地玻璃墻，配合局部噴涂裝飾；4-20層均以條破貼面外門

第二層（沿街）正門不銹鋼玻璃地彈門

內(nèi)墻面2-4層部分包木墻面，部分刷涂料；5-20層墻面己批擋刷白內(nèi)門2-4層木夾

板門包門套；5-20層已安裝門框及一般夾板門（部分已損壞）

地面2-4層50X50地磚，局部花崗巖地面；5-20層地面未做窗鋁合金玻璃窗（5-20

層窗扇及窗框被盜嚴(yán)重）

天棚2-4層部分木夾板吊頂,部分龍骨刷黑吊頂，部分龍骨石膏板吊頂；620層，部

分批擋刷白，部分未做保養(yǎng)2-4層一般，5-20層較差

衛(wèi)生間2-4層鋪砌20X30墻磚至頂,鋁扣板吊頂，地面鋪地磚，衛(wèi)生潔具齊全；5-20

層貼2m高墻破，已預(yù)埋上下水管道，其他未做樓梯電梯井未安裝電梯；消防梯為

旋轉(zhuǎn)梯，不銹鋼管扶手，樓梯面未做；2-3層室內(nèi)步梯鋪砌花崗巖面，鐵藝護(hù)攔木護(hù)手

附樓建筑物裝修表

外墻面條磚外門鋁合金玻璃門及拉閘防盜門

內(nèi)墻面多彩噴涂?jī)?nèi)門木夾板門

地面40*40地磚，4層以上地板股地面窗鋁合金玻璃窗（窗扇部分被盜；

天棚二層部分木夾板吊頂，部分輕鋼龍骨石膏板吊頂；其他部分批擋刷白保養(yǎng)稍

差

戶型每層兩個(gè)單間和一種套間，有公用廚房，平面布置不規(guī)則。

衛(wèi)生間馬賽克地面，木窗。樓梯花崗巖貼面，不銹鋼扶手

（四）估價(jià)目的：為海南XX人民法院辦理案件提供估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值的根據(jù)。

（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2023年10月8日

（六）價(jià)值定義：本次估價(jià)采用日勺公開市場(chǎng)價(jià)值原則為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最

也許形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)成果為估價(jià)對(duì)象在商住綜合用途下的房屋所有權(quán)、土地

使用權(quán)價(jià)格。

（七）估價(jià)根據(jù)：

1.中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

2.國(guó)家和地方的法律、法規(guī)和有關(guān)政策文獻(xiàn)

3.鑒定委托書［海南XX（2023）第XX號(hào)］

4.房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公XX號(hào)）

5.“XX大廈”各層房產(chǎn)平面圖

6.國(guó)有土地使用證［瓊山國(guó)用（府城）字第XX號(hào)］及土地登記審批表和宗地平面圖

7、估價(jià)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地勘察所獲取的有關(guān)資料

（八）估價(jià)原則：

1.合法原則：以估價(jià)市象合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

2.最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提估價(jià)。

3.替代原則：規(guī)定估價(jià)成果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)成果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

（九）估價(jià)措施：

根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房部分占項(xiàng)目總建筑面積的29.餞，停建工程部分占項(xiàng)目總建筑面積的

70.6%,以及不一樣用途的特點(diǎn)，本次分別采用兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定

估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓2-4層和附樓，考慮主樓2-

4層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。附樓為居住用途，市場(chǎng)交

易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)主樓（塔樓）5-20層停建工程部分，根據(jù)

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)日勺實(shí)際狀況，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算續(xù)建完畢后日勺房地

產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)比較法）。第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部

分因經(jīng)營(yíng)不善等原因也停業(yè)數(shù)年，結(jié)合交易市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象整體采用成本法進(jìn)行

估價(jià)（在計(jì)算重新獲得土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法）。

收益法的定義：運(yùn)用某種合適的資本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純

收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上日勺現(xiàn)值，求其之和，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值日勺

措施。

市場(chǎng)比較法口勺定義：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)

這些類似房地產(chǎn)日勺已知價(jià)格作合適的修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值日勺

措施。

假設(shè)開發(fā)法日勺定義：估計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完畢后的價(jià)值，扣除估計(jì)日勺正常開發(fā)成本、稅費(fèi)

和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值日勺措施。

成本法日勺定義：以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需要H勺各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正

常利潤(rùn)和稅金，得出房地產(chǎn)日勺重置價(jià)格，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)龍象的客觀合

理價(jià)值時(shí)措施°

基準(zhǔn)地價(jià)修正法定義：在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段日勺基準(zhǔn)

地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格日勺措施。

（十）估價(jià)成果：

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵照估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)原則，通過認(rèn)真的分析和

測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值總額為1597.69萬元，大寫人民幣壹仟

伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，平均市值單價(jià)816.7元/m,大寫人民幣每平方米捌佰壹

拾陸元柒角整。

（十一）估價(jià)人員簽名

中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

（十二）估價(jià)作業(yè)日期：2023年9月23日至2023年10月8日

（十三）估價(jià)匯報(bào)應(yīng)用的有效期:

本匯報(bào)書應(yīng)用有效期為六個(gè)月，即從2023年10月8日至2023年4月7日止。

海南明正房地產(chǎn)評(píng)估有限企業(yè)

二二年十月八日

估價(jià)技術(shù)匯報(bào)

（一）個(gè)別原因分析

1.估價(jià)對(duì)象由一幢主樓20層綜合大廈及9層附樓構(gòu)成。主樓第一層依坡地而建為架空

層，作設(shè)備用房使用，2-4層于1998年出租，經(jīng)營(yíng)餐飲及娛樂業(yè)，現(xiàn)空置，主樓5-20

層現(xiàn)為半拉子工程。主樓二層（沿街首層）大堂兩側(cè)為茶藝館，室內(nèi)中等裝修，刷黑色

龍骨吊頂，包木墻面，拋光磚地面，內(nèi)設(shè)各式茶座、卡座及秋千凳等。南側(cè)夜總會(huì)（浮

仕會(huì)）高檔裝修，內(nèi)設(shè)豪華KTV包廂、演出舞臺(tái)、音控室、雅座、吧臺(tái)等。第三層（沿

街第二層）中等裝修，有可容納約200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約36間。第

四層（沿街第三層）一般裝修，重要經(jīng)營(yíng)電子游戲及茶藝包廂。五至二十層原設(shè)計(jì)用途

為帶衛(wèi)生間口勺寫字間，主體構(gòu)造已竣工，室內(nèi)已做隔墻，外墻貼條傳，內(nèi)墻批擋掃白，

已安裝木夾板門，衛(wèi)生間已貼2m高墻磚，預(yù)埋上下水管道，其他未做。走廊已安裝空

調(diào)管道（無主機(jī)），室內(nèi)有空調(diào)出風(fēng)口（部分被盜），地面未做，電梯未安裝°主樓于

1994年停建至今尚未竣工，物業(yè)維護(hù)差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴(yán)重，局部

梁露筋，這些原因制約了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。

2.估價(jià)對(duì)象附樓為框架構(gòu)造住宅用房，平面布置欠佳，室內(nèi)一般裝修，由于使用己23

年，維護(hù)稍差，略顯陳舊，個(gè)別窗扇被盜，加之所處位置建筑密度大，環(huán)境、景觀差，

制約了物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

3、估價(jià)對(duì)象主樓門前有較大戶外停車場(chǎng)，這對(duì)物業(yè)的有效運(yùn)用提供了很好條件。

（二）區(qū)域原因分析

估價(jià)對(duì)象位于海南省府城鎮(zhèn)主干道瓊州大道東側(cè)，與XX樓隔路相望，北面為XX企

業(yè)。區(qū)域內(nèi)有XX大廈、XX醫(yī)院、XX電影院、中學(xué)等，地理位置優(yōu)越，交通便捷，

商業(yè)繁華度良好。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善。

（三）市場(chǎng)背景分析

由于宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，海南省海府地區(qū)積壓商品房和停建工程較多，以致房地

產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，銷售價(jià)格處在低迷狀態(tài)。加之政府正加大處置積壓商品房力度，四大

資產(chǎn)管理企業(yè)又下調(diào)價(jià)格加緊處置變現(xiàn)不良資產(chǎn)，這些原因勢(shì)必影響到房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)

的交易價(jià)格。但估價(jià)店象所處地理位置很好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍具有增值的潛力。

（四）最高最佳使用分析

根據(jù)建筑物設(shè)計(jì)使用功能及需求市場(chǎng)狀況分析，營(yíng)業(yè)用房及商住用房仍有一定需求市場(chǎng),

主樓若將部分改造為商住兩用房，更能符合目前市場(chǎng)H勺需求。估價(jià)對(duì)象要到達(dá)最高最佳

使用，應(yīng)以商住綜合用途最為有利，故本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為商住綜合用

途C

（五）估價(jià)措施H勺選用

根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房部分占項(xiàng)目總建筑面積的29.4%,停建工程部分占項(xiàng)目總建筑面積H勺

70.6%,以及不一樣用途的特點(diǎn)，本次分別采用兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定

估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓2-4層和附樓，考慮主樓2-

4層為商加用途，出和具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià).附樓為居住用途，市場(chǎng)交

易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)主樓（塔樓）5-20層停建工程部分，根據(jù)

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)日勺實(shí)際狀況，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算續(xù)建完畢后日勺房地

產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)比較法）。第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部

分因經(jīng)營(yíng)不善等原因也停業(yè)數(shù)年，結(jié)合交易市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象整體采用成本法進(jìn)行

估價(jià)（在計(jì)算重新獲得土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法）。

（六）估價(jià)測(cè)算過程

第一條技術(shù)路線：分別采用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)

值。

A.采用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房主樓2-4層口勺市場(chǎng)價(jià)值（第一層依坡地而建的架空層作

為設(shè)備用房）

采用收益法的計(jì)算公式為：

V=a/r[l—1/（14-r）N-n]

公式中:

V:房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總額

a:為年凈收益

r:資本化率

N:耐用年限

n:已通過年限

1.計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓2-4層的年有效毛收入

（1）采用市.場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象第二層（即沿街首層）租金。

①選用可比實(shí)例

實(shí)例選用表表AT

實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

名稱紅峰木業(yè)（瓊山市煙草專賣局鋪面）海南新華印刷廠宿舍首層鋪面（茶藝館）

來福樓首層鋪面

位置府城鎮(zhèn)瓊州大道府城鎮(zhèn)紅城湖路府城鎮(zhèn)紅城湖路

類型沿街首層鋪面沿街首層鋪面沿街首層鋪面

結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混

裝修一般中等一般

成交日期2023.92023.92023.9

出租價(jià)格（元/肝）203036

注：選用實(shí)例均為實(shí)際可出租建筑面積租金，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)由承租方承擔(dān)。

②交易狀況修正：

根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A.B.C均為正常交易，無需進(jìn)行交易狀況修正。

③交易日期修正：

根據(jù)府城房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，選用的實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間較近，故無需進(jìn)行

交易日期修正。

④區(qū)域原因修正：

根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料?，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象口勺區(qū)域原因比較修正列

表如下：

區(qū)域原因比較表表A-2

區(qū)域原因權(quán)數(shù)估價(jià)行象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

繁華程度0.2101010.510.5

交通便捷度0.210101010

環(huán)境0.210101010

配套設(shè)施0.21011.51111

規(guī)劃限制0.210101010

綜合1.0100101103103

⑤個(gè)別原因修正：

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，二個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別原因比較修正列表如下:

個(gè)別原因比較表表A-3

個(gè)別原因權(quán)數(shù)估價(jià)本象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例B

臨街寬深0.3108.51111

裝修原則0.210797

新舊程度0.21071012

建筑構(gòu)造0.210101010

平面布置0.1107.51010

綜合1.010080.5101101

⑥求出比準(zhǔn)價(jià)格

a、把以上比較修正后日勺各項(xiàng)成果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列

表如下:

綜合修正計(jì)算表表A-4

實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

成交價(jià)格（元/nf）203036

交易狀況修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

區(qū)域原因修正100/101100/103100/103

個(gè)別原因修正100/80.5100/101100/101

修正后單價(jià)（元/Of）252935

b、采用簡(jiǎn)樸算術(shù)平均法計(jì)算出一種綜合成果作為比準(zhǔn)價(jià)格:

估價(jià)對(duì)象第二層（沿街為首層）租金=（25+29+35）/3

=30元/肝

（2）鑒于瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二、三層類似出租案例較少，故采用海府地區(qū)類

似物業(yè)各層之間租金日勺價(jià)值環(huán)比，求出估價(jià)對(duì)象各層租金,環(huán)比百分率列表計(jì)算如下：

位置物業(yè)名稱租金二層與首層租金環(huán)比三層與二層租金環(huán)比

海秀路寶晟大廈首層70元/nf?月二層40元/行?月三層30元/nf?月57%75%

五指山路鼎華大廈首層187元/nf?月二層80元/nf?月三層50元/nf?月43%63%

海秀路34號(hào)瑞聯(lián)商場(chǎng)首層150元/nV?月二層50元加，?月三層30元/nf?月33%

60%

綜合百分率44.33%66%

（3）估價(jià)對(duì)象主樓2-4層營(yíng)業(yè)用房年有效毛收入列表計(jì)算如下：

表A-6

估價(jià)對(duì)象租金（元/?nf?月）建筑面積（nf）出租率（%）可出租面積（給年（月）

年有效毛收入（萬元/年）

二層（首層）301581.01295921249.74

三層（二層）30X44.33%=13.32028.07390921226.8

四層（三層）13.3X66%=8.8966.3449092128.45

合計(jì)4575.4384.99

2.計(jì)算主樓2-4層年運(yùn)行總費(fèi)用:

（1）管理費(fèi)：取有效毛收入的3%計(jì)

管理費(fèi)=84.99萬元X3%=2.55萬元/年

（2）維修費(fèi)：

維修費(fèi)取建筑物重置價(jià)H勺1%,建筑物重置價(jià)按1200元/nf計(jì)，則：

維修費(fèi)=4575.43m2X1200元/nfX1%4-10000

=5.49萬元/年

（3）稅金:

營(yíng)業(yè)稅及附加為有效毛收入H勺5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅為有效毛收入的12%,合計(jì)為有效

毛收入日勺17.5%?

稅金=84.99X17.稅=14.87萬元/年

（4）保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物重置價(jià)的2%0計(jì)，則

保險(xiǎn)費(fèi)=4575.43X1200X2%0彳10000

=1.1萬元/年

（5）年運(yùn)行費(fèi)用合計(jì)=管理費(fèi)+維修費(fèi)+稅金+保險(xiǎn)費(fèi)

=2.55+5.49+14.87+1.1

=24.01萬元/年

3.計(jì)算主樓2-4層年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)行總費(fèi)用

=84.99-24.01

=60.98萬元/年

4.資本化率r確實(shí)定：

采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：

安全利率取國(guó)家一年期存款利率1.98%,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)府城地區(qū)日勺社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)狀

況及預(yù)期，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處位置及物業(yè)類型的特點(diǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為5.02%°

資本化率r=l.98%+5.02%=7%

5.計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓2-4層收益價(jià)格

V=a/r[1—1/(1+r)N-n]

估價(jià)對(duì)象耐用年限60年，己通過年限8年，則：

市場(chǎng)價(jià)值總額V=60.98/7%X[1-1/(1+7%)60-8]

=845.31萬元

B.采用市場(chǎng)比較法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房附樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)H勺公開市場(chǎng)價(jià)值。

1.選用可比實(shí)例

實(shí)例選用表表BT

實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

名稱鳳翔山莊A棟311房天鵝花園C棟807房金竹花園B幢304室

位置瓊山市鳳翔路瓊山市.鳳翔路瓊山市.龍昆南路

類型住宅住宅住宅

結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混

裝修一般一般一股

成交日期2023.7.132023.9.112023.8.13

成交價(jià)格（元/nf）800747766

2.交易狀況修正：

根據(jù)所掌握日勺資料，可比實(shí)例A.B.C均為正常交易，無需進(jìn)行交易狀況修正。

3.交易日期修正:

根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，去年七月份至今該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格較為平

緩，沒有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無需進(jìn)行交易日期修正。

4.區(qū)域原因修正：

根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象日勺區(qū)域原因比較修正列

表如：

區(qū)域原因比較表表B-2

區(qū)域原因權(quán)數(shù)估價(jià)末象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

環(huán)境0.210131313

景觀0.210131313

交通便捷度0.2109.59.510

繁華程度0.1109910

小區(qū)配套設(shè)施0.110121212

規(guī)劃限制0.1101010

治安狀況0.110101010

綜合L0100112112114

5.個(gè)別原因修正:

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別原因比較修正列表如下:

個(gè)別原因比較表表B-3

個(gè)別原因權(quán)數(shù)估價(jià)市象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

樓層0.210139.513

新舊程度0.21013.513.513.5

裝修原則0.110101010

工程質(zhì)量0.110101010

朝向0.110101010

平面布置0.110131313

設(shè)施設(shè)備0.110101010

建筑構(gòu)造0.110101010

綜合1.0100116109116

6.求出比準(zhǔn)價(jià)格

（1）把以上比較修正后的各項(xiàng)成果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表

如下:

綜合修正計(jì)算表表B-4

實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

成交價(jià)格（元/nf）800747766

交易狀況修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

區(qū)域原因修正100/112100/112100/114

個(gè)別原因修正100/116100/109100/116

修正后單價(jià)（元/m?）616612579

（2）采用簡(jiǎn)樸算術(shù)平均法計(jì)算出一種綜合成果作為比準(zhǔn)價(jià)格。

附樓市值單價(jià)=(616+612+579)/3

=602元/行

(3)附樓市值總額=602XI183.156nV

=712260元

=71.23萬元

C.采用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓（塔樓）5-20層的市場(chǎng)價(jià)值。

假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式為：

停建工程價(jià)格=續(xù)建完畢后的房地價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售稅費(fèi)一

續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購(gòu)置停建工程的稅費(fèi)

1.采用市場(chǎng)比較法測(cè)算續(xù)建完畢后的I房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

①選用可比實(shí)例

實(shí)例選用表表CT

實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

名稱港苑大廈A1701房鐘誠(chéng)大廈A1201金泰大廈1905房

位置瓊山市龍昆南路瓊山市龍昆南路瓊山市龍昆南路

類型高層商住兩用高層商住兩用高層商住兩用

結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混

裝修中等中等中等

成交日期2023.12.72023.8.242023.8.13

成交價(jià)格（元/行）123010001200

②交易狀況修正：

根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A.B.C均為正常交易，無需進(jìn)行交易狀況修正。

③交易日期修正：

根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格

較為平緩，沒有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無需進(jìn)行交易日期修正。

④區(qū)域原因修正：

根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象日勺區(qū)域原因比較修正列

表如卜：

區(qū)域原因比較表表C-2

區(qū)域原因權(quán)數(shù)估價(jià)市象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

繁華程度0.210101010

環(huán)境0.210121010

景觀0.21011.5911

交通便捷度0.11010.51010.5

小區(qū)配套設(shè)施0.110101010

規(guī)劃限制0.110101010

治安狀況0.110101010

綜合1.0100107.598102.5

⑤個(gè)別原因修正：

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別原因比較修正列表如下:

個(gè)別原因比較表表C3

個(gè)別原因權(quán)數(shù)估價(jià)行象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例B

樓層0.210141314

工程質(zhì)量0.210111111

裝修原則0.110101010

新舊程度0.110101010

朝向0.110101010

平面布置0.110101011

設(shè)施設(shè)備0.110101010

配套設(shè)施0.110111111.5

綜合1.0100111109112.5

⑥求出比準(zhǔn)價(jià)格

a、把以上比較修正后的各項(xiàng)成果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列

表如下:

綜合修正計(jì)算表表04

實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C

成交價(jià)格（元/nf）123010001200

交易狀況修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

區(qū)域原因修正100/107.5100/98100/102.5

個(gè)別原因修正100/111100/109100/112.5

修正后單價(jià)(元/nf)10319361041

b、采用簡(jiǎn)樸算術(shù)平均法計(jì)算出一種綜合成果作為比準(zhǔn)價(jià)格:

估價(jià)對(duì)象5-20層市值單價(jià)=(1031+936+1041)/3

=1003元/nf

2.續(xù)建成本：

根據(jù)估價(jià)對(duì)象5-20層停工現(xiàn)實(shí)狀況及瓊山市工程造價(jià)確定（按商住兩用房的設(shè)計(jì)原則）,

續(xù)建成本為450元/01二

續(xù)建成本估算表表C-5

項(xiàng)目單方造價(jià)（元/m2）

門窗工程90

裝飾工程及局部改造工程（含腳手架）130

樓地面工程及其他35

水電安裝90

電梯95

局部改造工程設(shè)計(jì)費(fèi)用10

合計(jì)450

3.管理費(fèi)用：取續(xù)建成本的2%計(jì)

管理費(fèi)用=450X2%=9元/行

4.投資利息：利率按國(guó)家一年期貸款利率5.31齦續(xù)建期為六個(gè)月，設(shè)停建工程價(jià)

值為X。

投資利息=停建工程價(jià)值x[(1+5.31%)0.5-1]+

續(xù)建成本和管理費(fèi)X[(1+5.31%)0.25-1]

=XX0.0262+(450+9)X0.013

=(0.0262X+6)元/nf

5.銷售稅費(fèi)：“兩稅一費(fèi)”按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，銷售費(fèi)取房地總價(jià)的1%,交易

手續(xù)費(fèi)按處置積壓房地產(chǎn)政策2元/of計(jì)：

銷售稅費(fèi)=1003X：%+2=12元/nf

6.續(xù)建投資利潤(rùn)：取停建工程價(jià)值和開發(fā)成本的5%計(jì)算

利潤(rùn)=(X+450)X5%=(0.05X+22.5)元/nf

7、買方購(gòu)置停建工程H勺稅費(fèi)：按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，故不計(jì)。

8、計(jì)算估價(jià)對(duì)象5-20層(停建工程)市場(chǎng)價(jià)值

①停建工程價(jià)值單價(jià)：

X=1003-450-9-0.0262X-6-12-0.05X-22.5

X=551.5元/nV

②停建工程價(jià)值總額=551.5元/ofX13803.115

=761.24萬元

D:估價(jià)對(duì)象市值總額=A+B+C

=845.31+71.23+761.24

=1677.78萬元

笫二條技術(shù)路線：采用成本法計(jì)算估價(jià)對(duì)象H勺整體價(jià)值（在計(jì)算土地價(jià)值時(shí)采用基

準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法）o

采用成本法口勺計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新獲得價(jià)格+建筑物重新建導(dǎo)致本一建筑物折舊

1.計(jì)算土地重新獲得價(jià)格：

（1）采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的I市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估

價(jià)C

經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象3596.5行土地使用權(quán)公開市場(chǎng)價(jià)值總額為345.98萬元，大寫人民幣

叁佰肆拾伍萬玖仟捌佰元整［詳見附件《土地估價(jià)匯報(bào)》明正評(píng)（2023）估字第XX號(hào)］。

（2）主樓、附樓地價(jià)分?jǐn)?/p>

①分?jǐn)傁禂?shù)=總地價(jià)/建筑面積

=345.98/19561.7

=0.0176866

②主樓分?jǐn)偟貎r(jià)=18378.544X0.0176866

=325.05萬元

③附樓分?jǐn)偟貎r(jià)=1183.156X0.0176866

=20.93萬元

2.計(jì)算建筑物重新建導(dǎo)致本：

建筑物重置成本=開發(fā)成本+管理費(fèi)+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)+稅費(fèi)

(1)開發(fā)成本=建安工程費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)+市政設(shè)施配套費(fèi)

①建安工程費(fèi)

根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)狀況及瓊山市建安造價(jià)確定估價(jià)對(duì)象主樓及附樓建安工程費(fèi)如下表：

主樓已竣工程造價(jià)估算表

項(xiàng)目單方造價(jià)(元加2)備注

樁基礎(chǔ)工程110綜合2-4層二次裝修及水電安裝

鋼筋混凝土工程350

磚石工程50

腳手架工程40

門窗工程40

樓地面工程22

裝飾工程210

其它18

水電安裝20

合計(jì)860

附樓工程造價(jià)估算表

項(xiàng)0單方造價(jià)（元/nf）

基礎(chǔ)工程90

鋼筋混凝土工程230

磚石工程50

腳手架工程40

門窗工程130

樓地面工程45

裝飾工程120

其它15

水電安裝80

合計(jì)800

主樓建安工程費(fèi)=18378.544X860元/nf/10000

=1580.55萬元

附樓建安工程費(fèi)=1183.156X800元/nf/10000

=94.65萬元

②勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)：按建安工程費(fèi)的6%計(jì)，則：

主樓勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)=1580.55X6%=94.83萬元

附樓勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)=94.65X6%=5.68萬元

③市政設(shè)施配套費(fèi)：按政府有關(guān)規(guī)定40元/nf計(jì)算，貝IJ:

主樓市政設(shè)施配套費(fèi)=18378.544X40=73.51萬元

附樓市政設(shè)施配套費(fèi)=1183.156X40=4.73萬元

④開發(fā)成本合計(jì)二①十②+③

主樓=1580.55+94.834-73.51

=1748.89萬元

附樓=94.65+5.68+4.73

=105.06萬元

⑵管理費(fèi)：(土地獲得費(fèi)I開發(fā)成本)X2%

主樓管理費(fèi)=(325.05+1748.89)X2%=41.48萬元

附樓管理費(fèi)=(20.93+105.06)X2%=2.52萬元

(3)投資利息:利率按國(guó)家一年期貸款利率5.31齦按現(xiàn)實(shí)狀況建設(shè)期為一年計(jì)，則

①土地費(fèi)用利息

主樓：325.05義[(1+5.31%)1-1]=17.26萬元

附樓:20.93X[(1+5.31%)1-=萬元

②開發(fā)成本、管理費(fèi)利息

主樓：(1748.89+41.48)X[(1+5.31%)0.5—1]=46.92萬元

附樓：(105.06+2.52)X[(l+5.31%)0.5—1]=2.82萬元

③投資利息合計(jì)：

主樓：17.26+46.92=64.18萬元

附樓:L11+2.82=3.93萬元

(4)銷售費(fèi)用：未發(fā)生，故不計(jì)

(5)開發(fā)利潤(rùn)：取土地價(jià)格、開發(fā)成本H勺3%計(jì)

主樓開發(fā)利澗=(325.05I1748.89)X3%

=62.22萬元

附樓開發(fā)利潤(rùn)=(20.93+105.06)X3%

=3.78萬元

⑹稅費(fèi)：稅金按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，交易手續(xù)費(fèi)按2元/肝計(jì)，則:

主樓稅費(fèi)=18378.544X2/10000=3.68萬元

附樓稅費(fèi)=1183.156X2/10000=0.24萬元

(7)建筑物重置成本

主樓=1748.89+41.48+64.18+62.22+3.68

=1920.45萬元

附樓=105.06+2.52+3.93+3.78+0.24

=115.53萬元

3.計(jì)算建筑物折舊

⑴物質(zhì)折舊：建筑物耐用年限為60年，主樓已通過年限為8年，附樓已通過年限為23

年。主樓成新度=1—8/60=86.67%,結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀測(cè)，由于停工時(shí)間較長(zhǎng)，物業(yè)維

護(hù)差，部分樓層露筋、滲水，因停業(yè)數(shù)年，營(yíng)業(yè)

用房室內(nèi)裝修部分損壞，故綜合確定主樓成新度為83%,附樓自然成新度

=1-10/60=83.3%；結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀測(cè)，由于查封后無人使用，物業(yè)維護(hù)稍差，故綜

合確定附樓成新度為80機(jī)

主樓物質(zhì)折舊額=1920.45X(1-83%)=326.48萬元

附樓物質(zhì)折舊額=115.53X(1-80%)=23.11萬元

(2)功能折舊：由于建筑物設(shè)計(jì)至今已相隔23年,需求市場(chǎng)的變化必然影響到原設(shè)計(jì)使用

功能的貶值。根據(jù)最高最佳使用原則，主樓需要改造為商住兩用方適應(yīng)市場(chǎng)需求，附樓

平面布置不合理，故分別取主樓功能折舊率10%附樓功能折舊率15%計(jì)，則：

主樓功能折舊額=1920.45X10%=192.05萬元

附樓功能折舊額=115.53義15%=17.33萬元

(3)經(jīng)濟(jì)折舊：由于估價(jià)對(duì)象主樓主體為半拉子工程，目前市場(chǎng)積壓半拉子工程較多，

變現(xiàn)的難度較大，附樓所處位置建筑密度大、環(huán)境景觀差，加之目前瓊山市府城鎮(zhèn)房地

產(chǎn)交易市場(chǎng)低迷，結(jié)合估價(jià)對(duì)象環(huán)境狀況及物業(yè)類型日勺特點(diǎn)，綜合確定主、附樓經(jīng)濟(jì)折

舊率為15%.

主樓經(jīng)濟(jì)折舊額=1920.45X15%=288.07萬元

附樓經(jīng)濟(jì)折舊額=115.53X