摘要房地產(chǎn)作為中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展與國(guó)民生活息息相關(guān)，其中最直觀的體現(xiàn)便是房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)人民生活產(chǎn)生的影響。影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素是多樣的，對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，除住宅本身的建筑條件好壞，周圍設(shè)施完善程度也會(huì)影響其價(jià)格。伴隨社會(huì)發(fā)展，城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，地鐵等作為重要交通設(shè)施會(huì)對(duì)其周邊住宅價(jià)值產(chǎn)生顯著影響，因此研究軌道交通對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響是必要的，這對(duì)未來(lái)政府的城市規(guī)劃、地產(chǎn)商的項(xiàng)目建設(shè)以及消費(fèi)者的購(gòu)房選擇都有著重要參考意義。本文以廣州地鐵八號(hào)線北延段作為研究對(duì)象，采用特征價(jià)格模型，利用SPSS軟件對(duì)所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，探討城市軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響范圍與程度。結(jié)果顯示，地鐵對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響顯著但是范圍有限，住宅每遠(yuǎn)離地鐵1km，價(jià)格就會(huì)下降4%。在站點(diǎn)周邊0-0.5km范圍，地鐵對(duì)住宅價(jià)格影響幅度為5%；當(dāng)站點(diǎn)周邊范圍為0.5-1km時(shí)，地鐵對(duì)住宅價(jià)格影響幅度為3.2%；進(jìn)一步擴(kuò)大范圍至站點(diǎn)周邊1-1.5km后，地鐵對(duì)住宅價(jià)格影響幅度下降到2.7%；距離地鐵1.5km以外的住宅價(jià)格已經(jīng)不再受地鐵影響。針對(duì)研究中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，本文分別對(duì)政府提出城市規(guī)劃須有前瞻性，地鐵沿線住宅要干預(yù)的建議；對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出進(jìn)行合理項(xiàng)目定位建議；對(duì)購(gòu)房者提出樹(shù)立理智選擇住宅，切勿盲目跟風(fēng)的健康購(gòu)房觀?？梢?jiàn)，如地鐵這樣的單一因素對(duì)于住宅價(jià)格的影響有限，進(jìn)行投資選擇時(shí)需綜合考慮影響住宅價(jià)值的各類因素，因某個(gè)因素而盲目投資并不理智。關(guān)鍵詞：軌道交通商品住宅特征價(jià)格模型廣州地鐵

TheImpactofUrbanRailTransitonthePricesofSurroundingCommercialHousing——TakingGuangzhouMetroLine8asanexamplebsat:AsoneofChina'spillarindustries,thedevelopmentofrealestateiscloselyrelatedtopeople'slives,andthemostintuitivemanifestationistheimpactofchangesinhousingpricesonpeople'slives.Therearevariousfactorsthataffectchangesinhousingprices.Forresidentialproperties,inadditiontothequalityofthebuildingconditions,thelevelofsurroundingfacilitiesalsoaffectstheirprices.Withthedevelopmentofsociety,theurbanrailtransitnetworkisbecomingincreasinglyperfect.Asimportanttransportationfacilities,subwaysandotherswillhaveasignificantimpactonthevalueofsurroundingresidentialproperties.Therefore,itisnecessarytostudytheimpactofrailtransitonthepricesofsurroundingresidentialproperties.Thishasimportantreferencesignificanceforfuturegovernmenturbanplanning,realestateprojectconstruction,andconsumerhousingchoices.ThisarticletakesthenorthernextensionofGuangzhouMetroLine8astheresearchobject,adoptsthecharacteristicpricemodel,andusesSPSSsoftwaretoconductregressionanalysisonthecollecteddata,exploringthescopeanddegreeoftheimpactofurbanrailtransitonresidentialprices.Theresultsshowthatthesubwayhasasignificantbutlimitedimpactonthepricesofsurroundingresidentialproperties,withpricesdecreasingby4%forevery1kmawayfromthesubway.Withinarangeof0-0.5kmaroundthestation,theimpactofthesubwayonresidentialpricesis5%;Whenthesurroundingareaofthestationis0.5-1km,theimpactofthesubwayonresidentialpricesis3.2%;Afterfurtherexpandingthescopeto1-1.5kmaroundthestation,theimpactofthesubwayonresidentialpricesdecreasedto2.7%;Residentialpriceslocated1.5kilometersawayfromthesubwayarenolongeraffectedbythesubway.Inresponsetotheissuesidentifiedintheresearch,thisarticleproposessuggestionstothegovernmentthaturbanplanningshouldbeforward-lookingandthatresidentialareasalongthesubwaylineshouldbeintervenedin;Providereasonableprojectpositioningsuggestionstorealestatedevelopers;Proposetohomebuyerstoestablisharationalchoiceofhousingandnotblindlyfollowthehealthyconceptofbuyingahouse.Itcanbeseenthatasinglefactorsuchasthesubwayhaslimitedimpactonresidentialprices.Whenmakinginvestmentchoices,itisnecessarytocomprehensivelyconsidervariousfactorsthataffectresidentialvalue.Blindlyinvestingduetoacertainfactorisnotrational.Keywords:RailCommercialhousingHedonicpricemodelGuangzhouMetro目錄1前言 11.1研究背景 11.2研究意義 21.3文獻(xiàn)綜述 31.3.1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 31.3.2研究述評(píng) 51.4研究?jī)?nèi)容、方法和技術(shù)路線 51.4.1研究?jī)?nèi)容 51.4.2研究方法 51.4.3技術(shù)路線 62理論基礎(chǔ) 62.1相關(guān)概念 62.1.1城市軌道交通 62.1.2住宅價(jià)格 72.2理論基礎(chǔ) 72.2.1地租理論 72.2.2特征價(jià)格理論 73模型構(gòu)建 73.1模型選擇 73.1.1交通成本模型 83.1.2特征價(jià)格模型 83.2特征價(jià)格模型相關(guān)函數(shù) 83.3模型變量選擇 93.3.1區(qū)位特征 93.3.2建筑特征 93.3.3鄰里環(huán)境 93.4模型與具體變量的結(jié)合 103.5模型估計(jì)與檢驗(yàn) 104實(shí)證分析 104.1廣州地鐵發(fā)展現(xiàn)狀 104.2廣州地鐵8號(hào)線簡(jiǎn)介 114.3數(shù)據(jù)選取 124.3.1地鐵站點(diǎn)的選取 124.3.2數(shù)據(jù)選取空間范圍 134.3.3數(shù)據(jù)選取時(shí)間范圍 134.3.4相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源 134.4數(shù)據(jù)處理 134.4.1模型變量處理 134.4.2樣本選擇 154.4.3變量數(shù)據(jù)處理結(jié)果 164.4.4圈層數(shù)據(jù)處理結(jié)果 175對(duì)策建議 195.1政府布局城市須有前瞻性 195.2開(kāi)發(fā)商需因地制宜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 205.3購(gòu)房者購(gòu)房應(yīng)考慮全面 206研究結(jié)論 206.1結(jié)論 206.2不足與展望 21參考文獻(xiàn) 22致謝 241前言1.1研究背景我國(guó)高速的城市發(fā)展不僅帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)騰飛，也為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了挑戰(zhàn)與機(jī)遇。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民生活的影響體現(xiàn)在方方面面，如提供大量崗位緩解人口就業(yè)問(wèn)題，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。其中，由于房?jī)r(jià)變動(dòng)而引起的社會(huì)變化是房地產(chǎn)市場(chǎng)影響國(guó)民生活的重要體現(xiàn)。2010年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。文件中提到，需重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定以及滿足住房需求。2024年最新提出的《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》強(qiáng)調(diào)，需從人的需求出發(fā)，穩(wěn)定住房市場(chǎng)，保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。從相關(guān)政策可見(jiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)于國(guó)民生活的重要性，房?jī)r(jià)漲跌對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)市場(chǎng)選擇以及居民生活都有著不可忽視的影響力。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，其帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，增添國(guó)家的財(cái)政收入，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；消費(fèi)者投資更多資金在地產(chǎn)，相應(yīng)減少其他消費(fèi)；由于房?jī)r(jià)上漲，居民房貸壓力增加，居住成本上升，會(huì)相應(yīng)減少其他生活消費(fèi)。擁有較多房產(chǎn)的人則會(huì)將因房?jī)r(jià)上漲而產(chǎn)生多余的財(cái)富，用于進(jìn)行其他消費(fèi)投資。房?jī)r(jià)下跌時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)萎靡，對(duì)這些行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不良影響；住建部的專家提到，房?jī)r(jià)大幅下滑還會(huì)導(dǎo)致部分購(gòu)房者成為“負(fù)翁”，也就是說(shuō)房產(chǎn)持有者會(huì)因房?jī)r(jià)下滑面臨虧損等問(wèn)題；地產(chǎn)商由于利潤(rùn)減少會(huì)選擇減少投資或停止投資，可能導(dǎo)致?tīng)€尾樓盤(pán)出現(xiàn)，影響消費(fèi)者的購(gòu)房信心?？梢?jiàn)，房?jī)r(jià)漲跌與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安定息息相關(guān)，分析影響房?jī)r(jià)的因素對(duì)正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。住宅價(jià)格通常受多種因素影響，包括房屋自身?xiàng)l件、住宅區(qū)位條件、周邊公共設(shè)施建設(shè)等。為保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，中央大力推進(jìn)“三大工程”，工程中就包括公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。公共基礎(chǔ)設(shè)施一般包括交通網(wǎng)絡(luò)、水電工程、生活配套等建設(shè)。通常，住宅周邊公共設(shè)施越完善，住宅價(jià)值越高。隨著城市人口增加，城市交通壓力增大，國(guó)家正大力發(fā)展城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)，希望緩解交通擁擠問(wèn)題。2020年，國(guó)家發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)都市圈市域（郊）鐵路加快發(fā)展的意見(jiàn)》，提到未來(lái)應(yīng)加強(qiáng)市域鐵路與城市軌道交通一體化。2021年發(fā)布的《國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》提到，在2035年，我國(guó)要建成高質(zhì)量國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)，其中城市軌道交通是交通網(wǎng)重要組成部分。截止2022年12月，中國(guó)大陸共有包含廣州、北京在內(nèi)的53個(gè)城市開(kāi)通運(yùn)營(yíng)290條城市軌道交通線路，運(yùn)營(yíng)里程9854公里。軌道交通對(duì)住宅的影響主要體現(xiàn)在4個(gè)方面。促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，軌道交通建設(shè)增強(qiáng)了各地區(qū)可達(dá)性，也就是說(shuō)空間中不同點(diǎn)之間位置移動(dòng)的便利度會(huì)發(fā)生改變（高新南、褚海波、毛鍇楠，2020）?？蛇_(dá)性增強(qiáng)節(jié)約了人們出行的時(shí)間與成本，使其有錢進(jìn)行其它消費(fèi)，從而帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)居民收入增長(zhǎng)，居民有更多資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。地鐵站點(diǎn)還有一定的集聚效應(yīng)（陳峰，2006），會(huì)吸引人流以及商業(yè)資源在沿線地區(qū)聚集，帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在改善住宅區(qū)位條件方面，地鐵線路開(kāi)通增強(qiáng)了沿線住宅的可達(dá)性，出行成本下降吸引更多人關(guān)注站點(diǎn)周邊住宅，需求上漲帶動(dòng)住宅價(jià)格上漲。在影響城市布局方面，地鐵開(kāi)通后，沿線土地的區(qū)位條件改善，地租上漲，一些原有的倉(cāng)儲(chǔ)用地等會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)上漲而轉(zhuǎn)移到外部區(qū)域，沿線區(qū)域逐漸成為商業(yè)聚集區(qū)和住宅區(qū)。軌道交通還給未來(lái)城市規(guī)劃布局提供了全新思路，其成功運(yùn)行增強(qiáng)了人們開(kāi)辟城市地下空間的信心，未來(lái)城市布局不會(huì)再緊盯地面空間，商城、倉(cāng)儲(chǔ)等用地可能會(huì)向城市地下空間轉(zhuǎn)移。對(duì)住宅周邊環(huán)境影響方面，地鐵站點(diǎn)開(kāi)通可能吸引攤販在地鐵口聚集，出現(xiàn)影響市容，阻礙地鐵站管控人流等問(wèn)題。伴隨人流增加，區(qū)域人員組成逐漸復(fù)雜，偷盜等犯罪事件出現(xiàn)幾率上升。地鐵的運(yùn)行還會(huì)給地面帶來(lái)震動(dòng)及噪音污染，附近的居民生活會(huì)受到影響。這些不良因素都可能造成地鐵附近的房?jī)r(jià)下跌。2023年，國(guó)家稅務(wù)局發(fā)布了繼續(xù)減免城市軌道交通城鎮(zhèn)土地使用稅的公告，可見(jiàn)不斷完善軌道交通網(wǎng)絡(luò)已成為必然趨勢(shì)。城市軌道交通作為影響住宅價(jià)格的重要因素，研究其對(duì)周邊商品住宅價(jià)格的影響有利于分析房?jī)r(jià)變動(dòng)的規(guī)律，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以及城市規(guī)劃提出更好建議。1.2研究意義（1）理論意義廣州作為飛速發(fā)展的一線城市，其軌道交通網(wǎng)絡(luò)的擴(kuò)張正在不斷加速，本文探索廣州軌道交通對(duì)周邊住宅的影響機(jī)理，可為廣州軌道交通領(lǐng)域的研究進(jìn)行補(bǔ)充。此外，本文采用特征價(jià)格法進(jìn)行研究，該方法可以將影響房屋的因素進(jìn)行量化，表現(xiàn)出不同因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，有助于擴(kuò)展房屋評(píng)估的研究方法，使房屋評(píng)估不再只是簡(jiǎn)單找出影響房?jī)r(jià)的因素，還能體現(xiàn)各因素影響房?jī)r(jià)的顯著程度。（2）實(shí)踐意義研究地鐵等軌道交通對(duì)沿線周邊住宅價(jià)格的影響具有實(shí)踐意義。對(duì)政府來(lái)講，理清軌道交通與周邊住宅價(jià)值的關(guān)系有助于政府進(jìn)行合理空間布局，提升土地價(jià)值。2022年發(fā)表的《充分發(fā)揮軌道交通對(duì)城鎮(zhèn)化空間格局的優(yōu)化完善作用》一文中提到，軌道交通是影響城市化進(jìn)程的重要因素。此外，房屋定價(jià)需參考現(xiàn)實(shí)情況。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，本研究可為地產(chǎn)公司樓盤(pán)定位提供參考，使其制定合理的價(jià)格，吸引購(gòu)房者來(lái)此投資，加快房屋去化，快速回籠資金?！白　焙汀靶小迸c人民生活不可分割，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，研究所得可幫他們進(jìn)行更好的購(gòu)房選擇。通常，購(gòu)房者通常分為兩種類型，自用型與投資型。自用型的購(gòu)房者可以選擇價(jià)格合理的地鐵沿線住宅，方便自己的生活。投資房產(chǎn)的購(gòu)房者則是可以選擇更加具有升值空間的地鐵住房，使得自己的投資更加合理。1.3文獻(xiàn)綜述1.3.1國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響一直是熱門研究課題。國(guó)外城市軌道交通開(kāi)始建設(shè)時(shí)間早于國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化也早于國(guó)內(nèi)，對(duì)該課題研究深入，成果較國(guó)內(nèi)豐富。1863年，世界上第一條地鐵線路在英國(guó)倫敦建成，伴隨地鐵線路開(kāi)通，人們逐漸意識(shí)到這一新興交通方式對(duì)于城市發(fā)展的推進(jìn)作用。學(xué)者們利用多種數(shù)學(xué)模型對(duì)二者關(guān)系進(jìn)行推算驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)城市軌道交通對(duì)于沿線住宅價(jià)格的影響是顯著的。伴隨國(guó)外對(duì)于軌道交通與住宅價(jià)格的關(guān)聯(lián)研究愈發(fā)深入，自2000年我國(guó)軌道交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋率提升以來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者們積極探尋軌道交通影響住宅價(jià)格的原理，目前已在研究方法上取得一定進(jìn)步。軌道交通影響了多種房地產(chǎn)類型的價(jià)值，如住宅、公寓、物業(yè)等等。Dewees（1976）通過(guò)收集分析多倫多地鐵運(yùn)營(yíng)前后周邊住戶到達(dá)城市主街道的交通成本，發(fā)現(xiàn)住宅到達(dá)地鐵距離是影響住宅價(jià)值的重要因素。距離地鐵站更近的住宅租金和售價(jià)會(huì)相對(duì)較高，由此得出交通設(shè)施會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生正向影響的結(jié)論。Duecker（1993）在調(diào)查后得知，同一時(shí)期內(nèi)，波蘭特軌道站點(diǎn)周邊0.5km范圍內(nèi)住宅的價(jià)格會(huì)高出其他地區(qū)同類型住宅大概10%。Dueker、Bianco（1998）從時(shí)間空間角度出發(fā)，通過(guò)OLS、SGM等數(shù)學(xué)模型，結(jié)合特征值法，對(duì)華沙M2地鐵線路周邊住宅公寓數(shù)年的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)該線路在建設(shè)中就已使公寓價(jià)格溢價(jià)。迪拜學(xué)者M(jìn)ohammad（2015）認(rèn)為軌道交通對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的影響受到距離影響。他在研究中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)物業(yè)距離地鐵少于1km時(shí)，地鐵使得物業(yè)價(jià)格下降9%左右；當(dāng)物業(yè)距離地鐵1km左右時(shí)，地鐵對(duì)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生了正面影響，物業(yè)價(jià)格在這個(gè)距離約增值7.8%。在軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響范圍方面，王霞、朱道林、張鳴明（2003）利用平均價(jià)格比對(duì)法對(duì)北京市輕軌13號(hào)線進(jìn)行研究。發(fā)現(xiàn)輕軌站點(diǎn)對(duì)于周邊住宅的影響具有顯著特征，站點(diǎn)周邊1km基本是各站點(diǎn)影響周邊房?jī)r(jià)的最大范圍，且中心城區(qū)的站點(diǎn)對(duì)于住宅價(jià)格影響范圍小于遠(yuǎn)離城區(qū)的站點(diǎn)。鄭捷奮、劉洪玉（2005）在對(duì)深圳地鐵一期建設(shè)的研究中發(fā)現(xiàn)，地鐵站點(diǎn)對(duì)于其周邊住宅的影響區(qū)域半徑約為400-600m。Cervero（2010）對(duì)首爾BRT車站附近的地價(jià)進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)車站150m內(nèi)的地價(jià)溢價(jià)超25%，300m內(nèi)地價(jià)溢價(jià)也達(dá)到了10%。史玉芳、李慧民（2010）在研究西安地鐵對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響時(shí)得出，500m范圍以內(nèi)地鐵對(duì)房?jī)r(jià)影響最明顯。馮長(zhǎng)春、李維瑄、趙蕃蕃（2011）運(yùn)用價(jià)格特征法、普通最小二乘法，以北京地鐵5號(hào)線作為例子進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)超過(guò)站點(diǎn)周邊2km范圍后，軌道交通幾乎不成為影響住宅價(jià)格的因素。都沁軍、趙麗元（2019）在研究石家莊地鐵1號(hào)線周邊地區(qū)中發(fā)現(xiàn)，在距離地鐵站入口700-900m的范圍內(nèi)，地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的增值效應(yīng)最明顯，平均增長(zhǎng)幅度達(dá)到了48.3%。研究方法方面，英國(guó)學(xué)者Wacher（1971）利用平均價(jià)格對(duì)比法，將倫敦地鐵維多利亞線周邊的住宅價(jià)格與其他同類型地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行比對(duì)，最終得出地鐵附近房?jī)r(jià)比其他住宅價(jià)格增加1%-5%的結(jié)論。何寧、顧保南（1998）利用交通成本模型分析上海城市軌道交通周邊住宅價(jià)格后得出結(jié)論，軌道交通在地鐵未開(kāi)通時(shí)期就已經(jīng)開(kāi)始顯著影響周邊住宅價(jià)格。方然、劉艷芳（2014）利用特征價(jià)格模型對(duì)武漢地鐵2號(hào)線站點(diǎn)周圍住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)距離站點(diǎn)600m范圍內(nèi)的住宅價(jià)格受軌道交通影響最大。韓永超、陳春、沈昊婧（2017）以重慶地鐵3號(hào)線周圍2km范圍住宅為研究對(duì)象，利用價(jià)格特征模型進(jìn)行研究分析，發(fā)現(xiàn)住宅與城市商務(wù)中心的距離、住宅周邊環(huán)境與住宅到地鐵站的距離都能顯著影響房?jī)r(jià)。王芬（2018）在杭州地鐵建設(shè)不同階段觀察，結(jié)合特征價(jià)格模型對(duì)地鐵建設(shè)前中后期的周邊住宅價(jià)格進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)地鐵在建設(shè)階段對(duì)周邊房?jī)r(jià)的增值最低，為10.9%，完工后增值最明顯，為18.46%。張芳、張安錄（2021）將特征價(jià)格模型與arcgis軟件相結(jié)合，對(duì)武漢4號(hào)線周邊房屋進(jìn)行研究，分析地鐵如何對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生溢價(jià)。唐錢龍、胡婉萱（2022）同樣是運(yùn)用特征價(jià)格法進(jìn)行研究，結(jié)合SPSS軟件對(duì)長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線沿線住宅價(jià)格進(jìn)行分析，探索地鐵對(duì)沿線房屋的影響范圍。當(dāng)然，事物都是具有兩面性的，也有學(xué)者發(fā)現(xiàn)軌道交通的開(kāi)通對(duì)周邊住宅價(jià)值產(chǎn)生了負(fù)面影響。Bowes（2001）就在研究中提到，交通車站的增加可能導(dǎo)致商販聚集，產(chǎn)生噪音、垃圾影響城市環(huán)境；人流的增加也可能增加犯罪分子活動(dòng)機(jī)會(huì)，擾亂城市治安。因此得出了軌道交通的開(kāi)通不一定對(duì)周邊住宅價(jià)值有積極影響的結(jié)論。1.3.2研究述評(píng)綜合國(guó)內(nèi)外的研究成果可見(jiàn)，城市軌道交通對(duì)于住宅價(jià)格的影響無(wú)疑是顯著的。但這些影響不單包含了地鐵開(kāi)通帶動(dòng)沿線地區(qū)發(fā)展等正面影響，同時(shí)也存在著地鐵施工污染周邊環(huán)境、地鐵開(kāi)通吸引人流帶來(lái)片區(qū)治安混亂等負(fù)面影響。因此在研究該課題時(shí)不僅需要關(guān)注住宅價(jià)格的數(shù)值變動(dòng)，更要關(guān)注價(jià)格變動(dòng)反映出的社會(huì)問(wèn)題，從而獲得更深層次的研究成果。查閱相關(guān)文獻(xiàn)時(shí)還發(fā)現(xiàn)一個(gè)顯著的研究發(fā)展趨勢(shì)，由于研究的對(duì)象以及問(wèn)題日漸復(fù)雜多樣，學(xué)者們大都選用數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證分析，從而保證結(jié)果的準(zhǔn)確性與科學(xué)性?？v觀中外文獻(xiàn)，平均價(jià)格法在前期的文獻(xiàn)中也多次出現(xiàn)，但由于其對(duì)于數(shù)據(jù)的處理過(guò)于簡(jiǎn)單，考慮的影響價(jià)格因素較少，逐漸退出該課題的研究。后期的研究中，特征價(jià)格模型多次出現(xiàn)，該模型可以從事物的不同維度反映研究結(jié)果，是目前研究軌道交通對(duì)周邊住宅價(jià)格影響這一課題認(rèn)可度較高的模型。研究范圍的選定也有對(duì)應(yīng)參考，在文獻(xiàn)中國(guó)內(nèi)外學(xué)者選定的研究范圍大多為站點(diǎn)周邊2km，并在多名學(xué)者的印證下發(fā)現(xiàn)，軌道交通對(duì)于周邊住宅價(jià)格影響最顯著的范圍是站點(diǎn)周邊500-1000m。1.4研究?jī)?nèi)容、方法和技術(shù)路線1.4.1研究?jī)?nèi)容在對(duì)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)進(jìn)行閱讀總結(jié)后，本文決定參照大多數(shù)學(xué)者對(duì)于軌道交通與周邊住宅價(jià)格的研究方法，使用地鐵作為城市軌道交通的代表進(jìn)行研究。本文以廣州市地鐵8號(hào)線作為研究對(duì)象，利用特征價(jià)格模型對(duì)沿線住宅的價(jià)格進(jìn)行分析，從而探究城市軌道交通對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響范圍、影響程度。同時(shí)探究軌道交通對(duì)住宅的影響機(jī)理，從而更好地為政府、開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者提出有關(guān)建議。1.4.2研究方法（1）文獻(xiàn)分析法本文對(duì)中外有關(guān)軌道交通研究的文獻(xiàn)進(jìn)行閱讀總結(jié)，從中尋找研究方向及相關(guān)理論模型，并在此基礎(chǔ)上形成自己的認(rèn)識(shí),幫助自己形成論文思路和搭建論文框架。（2）實(shí)證分析法本文選取廣州地鐵8號(hào)線作為研究對(duì)象，通過(guò)鏈家、安居客等專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站收集一段時(shí)間內(nèi)沿線周邊住宅的詳細(xì)價(jià)格變動(dòng)，并對(duì)收集到的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。（3）特征價(jià)格模型法通過(guò)構(gòu)建特征價(jià)格模型，對(duì)收集的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行定性、定量分析。運(yùn)用SPSS數(shù)據(jù)軟件，分析廣州地鐵8號(hào)線與其站點(diǎn)周邊住宅價(jià)格變動(dòng)的相關(guān)性。1.4.3技術(shù)路線文章總體分為五大章節(jié)，分別為緒論、相關(guān)理論基礎(chǔ)闡述、數(shù)據(jù)模型的選取建構(gòu)、實(shí)證分析以及最后的建議與反思。本文的技術(shù)路線圖如下所示:圖1技術(shù)路線圖2理論基礎(chǔ)2.1相關(guān)概念2.1.1城市軌道交通在《城市公共交通分類標(biāo)準(zhǔn)》（2007）的定義中，城市軌道交通是基于軌道運(yùn)行的車輛運(yùn)輸系統(tǒng)。相較于其他交通方式，軌道交通具有環(huán)保節(jié)能、運(yùn)輸效率高等優(yōu)點(diǎn)，目前被廣泛運(yùn)用于各大城市。由于其軌道交通外部效益明顯，可改善地區(qū)的交通條件，有較好的人口集聚效應(yīng)。人口增加隨之而來(lái)的便是住房需求上漲，這變相帶動(dòng)了沿線周邊住宅建設(shè)，影響周邊住宅價(jià)格。本文利用地鐵作為城市軌道交通代表，以廣州地鐵8號(hào)線作為例子進(jìn)行分析研究。2.1.2住宅價(jià)格房地產(chǎn)指可供開(kāi)發(fā)的土地以及其上的定著物、建筑等，包含物質(zhì)實(shí)體及依附于物質(zhì)實(shí)體上的各項(xiàng)權(quán)益（汪駿，2022）。住宅則是作為房地產(chǎn)的其中一種房屋類型存在。住宅價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格中的一種，由土地價(jià)格與土地上建筑物價(jià)格兩個(gè)部分組成，通常以要約價(jià)格、成交價(jià)格、申報(bào)價(jià)格三種形式存在，在本文中，住宅價(jià)格主要是指住宅的成交價(jià)格，是由賣家和買家商討后的最終成交金額。影響住宅價(jià)格的因素在宏觀層面有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)等，在微觀層面則主要是區(qū)位、環(huán)境、建筑等。2.2理論基礎(chǔ)2.2.1地租理論地租是土地所有者憑土地所有權(quán)從土地使用者那里獲得的報(bào)酬（許翔，2022）?！顿Y本論》中提到，農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值形成級(jí)差地租。級(jí)差地租包含級(jí)差地租Ⅰ與級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租Ⅰ，強(qiáng)調(diào)位置對(duì)于土地的重要性，級(jí)差地租Ⅱ則強(qiáng)調(diào)投資對(duì)土地的影響，通過(guò)投資改善原有的土地條件，使得土地可以創(chuàng)造更多利潤(rùn)，如城市軌道交通對(duì)土地可達(dá)性的改善使得土地創(chuàng)造更多價(jià)值。“一寸光陰一寸金”，時(shí)間在現(xiàn)實(shí)中是存在成本的。區(qū)域中如有地鐵等便于出行的設(shè)施，為人們節(jié)約出行時(shí)間，那就會(huì)吸引更多人在此居住。住房需求的提升則會(huì)吸引大量開(kāi)發(fā)商投資，為了更好賣出產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商們會(huì)優(yōu)化該地區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，使該區(qū)域土地價(jià)值提升，土地產(chǎn)生超額利潤(rùn)，產(chǎn)生級(jí)差地租。2.2.2特征價(jià)格理論特征價(jià)格理論一開(kāi)始作為輔助汽車價(jià)格研究的理論在1939年由Count提出，他根據(jù)影響汽車價(jià)格的因素構(gòu)建了相關(guān)特征價(jià)格模型。上世紀(jì)60年代，蘭卡斯特提出特征消費(fèi)理論，理論表明消費(fèi)者選擇商品更多因?yàn)樯唐返奶厥庠O(shè)計(jì)可以滿足使用需求，而不是因?yàn)橄∪倍x擇商品。隨后，在1974年美國(guó)Rosen將特征價(jià)格理論與房地產(chǎn)相結(jié)合，在前人的理論基礎(chǔ)上融合競(jìng)租理論進(jìn)行研究。特征價(jià)格理論本質(zhì)是說(shuō)明商品價(jià)格影響受到商品某一特征的影響，想要得知某一特征對(duì)商品價(jià)格的影響程度，可以使用有關(guān)價(jià)格函數(shù)進(jìn)行推算。（張娜，2019）3模型構(gòu)建3.1模型選擇在閱讀相關(guān)文獻(xiàn)后發(fā)現(xiàn)，中外學(xué)者對(duì)于數(shù)學(xué)模型的選擇多為交通成本模型與特征價(jià)格模型，為了更好選擇合適的數(shù)學(xué)模型，本文對(duì)兩種數(shù)學(xué)模型的優(yōu)劣進(jìn)行對(duì)比。3.1.1交通成本模型交通成本模型全稱TravelCostModel（TCM），是一種根據(jù)房地產(chǎn)與交通成本關(guān)系而構(gòu)建的數(shù)學(xué)模型，該模型假設(shè)影響住宅價(jià)格的只有交通成本因素，其余社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素在此模型中被設(shè)置為對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一致的，基本不被作為影響住宅價(jià)格變動(dòng)的因素（郭一鳴，2010）。因考慮因素較少，交通成本模型所采用的函數(shù)也比較簡(jiǎn)單，人們能更快完成數(shù)據(jù)分析。在TCM中，交通成本一般指的是居民出行的時(shí)間成本以及金錢成本。該模型重點(diǎn)研究交通成本這單一因素對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，雖然需收集大量樣本來(lái)保證結(jié)果的科學(xué)性，但由于沒(méi)要考慮到影響住宅價(jià)格的其他因素，無(wú)法全面探究軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響方式和影響程度。3.1.2特征價(jià)格模型特征價(jià)格模型英文全稱是HedonicPriceModel（HPM），其發(fā)展歷史及大致內(nèi)涵已在前文的概念解釋中進(jìn)行闡述。HPM與TCM一樣，需要收集大量的樣本來(lái)確保實(shí)驗(yàn)的準(zhǔn)確性。但是特征價(jià)格模型在考慮影響住宅價(jià)格的因素時(shí)表現(xiàn)得更為全面，除交通成本外，周邊環(huán)境、建筑條件等也作為考慮因素體現(xiàn)在模型中。在通過(guò)眾多學(xué)者的引用改進(jìn)后，目前HPM已經(jīng)相對(duì)成熟。綜合上述兩種模型的特征考慮，本文選擇更為全面的特征價(jià)格模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。3.2特征價(jià)格模型相關(guān)函數(shù)在對(duì)過(guò)往文獻(xiàn)進(jìn)行閱讀提煉后，得知特征價(jià)格模型（HPM）一般有三種形式，分別為線性、對(duì)數(shù)和半對(duì)數(shù)。在下列公式中，住宅單位面積的成交價(jià)格（元/平方米）作為因變量由P代表，常數(shù)項(xiàng)由QUOTEαα代表，QUOTEβiβi則代表不同特征的影響系數(shù)，QUOTExixi代表的是影響住宅價(jià)格的各種特征，QUOTEεε代表的是隨機(jī)誤差（劉貴文、胡國(guó)橋，2007）。（1）HPM線性形式P=α+Σβ在HPM的線性形式中，住宅價(jià)格變動(dòng)與特征單位變動(dòng)之間關(guān)系直觀，計(jì)算可知特征變量發(fā)生單位變動(dòng)時(shí)引起的住宅價(jià)格變化量。（2）HPM對(duì)數(shù)形式lnP=α+∑在HPM的對(duì)數(shù)形式中，可知特征變量發(fā)生單位變動(dòng)時(shí)住宅價(jià)格變化的百分比。雖然該函數(shù)能反映出住宅價(jià)格的彈性指數(shù)，也就是變化的百分比，但當(dāng)某樣本的某個(gè)特征變量不存在，取值0時(shí)，式子無(wú)意義。（3）HPM半對(duì)數(shù)形式lnP=α+∑HPM半對(duì)數(shù)形式既可以反應(yīng)某個(gè)特征變動(dòng)時(shí)對(duì)應(yīng)的住宅價(jià)格變動(dòng)百分比，又能避免特征變量取值0時(shí)式子無(wú)法成立的情況。3.3模型變量選擇在房地產(chǎn)相關(guān)研究中，運(yùn)用價(jià)格特征模型一般是讓模型基于區(qū)位、建筑、鄰里環(huán)境三方面測(cè)量房屋價(jià)格。因此，本文選擇這三方面中的部分影響住宅價(jià)格的因素進(jìn)行研究。3.3.1區(qū)位特征區(qū)位通俗來(lái)講是住宅所處的位置，評(píng)價(jià)一個(gè)住宅的區(qū)位條件通常會(huì)結(jié)合住宅所處位置的交通便利程度、距離城市中心的位置、所在未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中是否重要等因素進(jìn)行判斷。為判斷軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響，本文用住宅到地鐵站的距離來(lái)表現(xiàn)地鐵對(duì)住宅區(qū)位的影響范圍、住宅到廣州中心CBD的距離來(lái)表現(xiàn)住宅區(qū)位條件。3.3.2建筑特征影響住宅價(jià)格的建筑因素有很多，包括住宅的樓齡、朝向、面積、戶型設(shè)計(jì)、樓層、裝修等。對(duì)所有建筑因素都進(jìn)行分析顯然是不實(shí)際的，因此本文選擇住宅的朝向、樓齡、面積、裝修四個(gè)因素進(jìn)行分析。3.3.3鄰里環(huán)境拋開(kāi)住宅本身的區(qū)位以及建筑條件，周邊的鄰里環(huán)境對(duì)于住宅價(jià)格也有一定影響。現(xiàn)代人在選擇住宅時(shí)不再將目光局限于住宅本身?xiàng)l件和交通，配套是否完善、環(huán)境是否優(yōu)美也是購(gòu)房者重點(diǎn)考慮的因素。在現(xiàn)實(shí)中，住宅周邊存在學(xué)校、醫(yī)院、大型商場(chǎng)、綠化公園等配套在一定程度上會(huì)提升住宅的價(jià)格。本文結(jié)合研究地區(qū)的實(shí)際情況考慮，選擇醫(yī)院、公園、學(xué)校三個(gè)因素進(jìn)行研究。3.4模型與具體變量的結(jié)合根據(jù)實(shí)際選定的變量，本文將變量與三種不同函數(shù)進(jìn)行了結(jié)合。本文選取的變量除區(qū)位（Location）、建筑（Build）、鄰里（Neighborhood）三大特征外，還將住宅到地鐵口的距離（Distance）從區(qū)位特征中分出單獨(dú)為一個(gè)變量，以此更好表達(dá)軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響。在函數(shù)中，四大變量分別用L、B、N、D代表,因此結(jié)合變量后函數(shù)式如下：HCM函數(shù)表達(dá)式P=f(L,B,N,D)HCM結(jié)合具體變量后變式線性形式：QUOTEP=α+β1L+β2對(duì)數(shù)形式：QUOTElnP=α+β1*lnL+β2半對(duì)數(shù)形式：QUOTElnP=α+β1L+β23.5模型估計(jì)與檢驗(yàn)對(duì)于數(shù)據(jù)的處理，本文選用SPSS軟件進(jìn)行線性回歸分析，對(duì)于住宅價(jià)格變動(dòng)幅度的展現(xiàn)基于分析得出的具有擬合效果的最小二乘方程式。在對(duì)于結(jié)果的檢驗(yàn)方面，根據(jù)回歸分析具有潛在不確定性的特點(diǎn)，其易出現(xiàn)共線性與自相關(guān)。本文分別利用VIF值、DW值對(duì)它們進(jìn)行評(píng)估，確保數(shù)據(jù)能通過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)。4實(shí)證分析4.1廣州地鐵發(fā)展現(xiàn)狀作為華南首個(gè)擁有地鐵的城市，廣州于1997年6月28日開(kāi)通了第一條地鐵線路。截止2023年12月，廣州已經(jīng)開(kāi)通了16條地鐵線路，運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到了653km。地鐵路網(wǎng)幾乎覆蓋了中心城區(qū)的每個(gè)角落，313個(gè)地鐵車站將整個(gè)城市密切連接起來(lái)，1、2、3號(hào)線主要作為重要交通路線存在，分別連接著廣州大型交通樞紐廣州東站、廣州南站、白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，不僅為廣州市民服務(wù)也方便來(lái)廣州的游客進(jìn)行交通接駁、換乘。此外，除了傳統(tǒng)地鐵廣州還開(kāi)通了無(wú)人駕駛的APM線路，為未來(lái)城市無(wú)人駕駛交通方式的設(shè)想進(jìn)行了試驗(yàn)。廣州還與鄰市佛山合作，開(kāi)通了跨城鐵路廣佛線，廣州居民出行的便利由此可見(jiàn)。除已經(jīng)建成通車的線路之外，廣州目前還有13條建設(shè)當(dāng)中，部分線路預(yù)計(jì)在2024年就可以投入使用，未來(lái)廣州的地鐵網(wǎng)絡(luò)會(huì)繼續(xù)完善，城市各區(qū)域可達(dá)性也會(huì)不斷增強(qiáng)。圖2廣州地鐵地鐵線路示意圖4.2廣州地鐵8號(hào)線簡(jiǎn)介作為廣州第6條建成的地鐵線路，8號(hào)線與廣州其他地鐵線路相比更加特殊。該線路全長(zhǎng)32.6km，分成了三段進(jìn)行施工運(yùn)營(yíng)。昌崗站至萬(wàn)勝圍站為第一段施工完成的路段，于2010年9月通車。第二段為西延段——鳳凰新村站至昌崗站路段，該路段緊隨著8號(hào)線的第一段路段在2010年11月完工通車。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市繼續(xù)向外擴(kuò)張，人口也向曾是外圍流動(dòng)，政府響應(yīng)市民要求，在2020年11月開(kāi)通了8號(hào)線北延段——文化公園站至滘心站路段。這個(gè)分三段完工的特殊線路呈“L”形，途徑廣州市的荔灣、白云、海珠三個(gè)中心城區(qū)，還經(jīng)過(guò)白云國(guó)際會(huì)議中心等文化設(shè)施，具有較強(qiáng)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)、文化能力。由于8號(hào)線北延段開(kāi)通時(shí)間較晚，對(duì)應(yīng)的住宅價(jià)格數(shù)據(jù)因年份較近會(huì)具參考性，且大多數(shù)車站位于白云區(qū)內(nèi)，住宅價(jià)格受行政區(qū)影響較小，因此本文選用8號(hào)線北延段作為研究對(duì)象。圖3廣州地鐵8號(hào)線線路示意圖4.3數(shù)據(jù)選取4.3.1地鐵站點(diǎn)的選取因八號(hào)線的建設(shè)開(kāi)通分成了三段，第三段通車時(shí)間與第二段相差十年，時(shí)間跨度大，地鐵對(duì)兩段線路周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生影響的時(shí)間不同。本文只選擇了八號(hào)線第三段線路——北延段進(jìn)行研究，避免樣本價(jià)格出現(xiàn)巨大差異。地鐵八號(hào)線北延段共有14個(gè)站點(diǎn)，分別為文化公園站、華林寺站、陳家祠站、彩虹橋站、西村站、鵝掌坦站、同德站、上步站、聚龍站、石潭站、小坪站、石井站、亭崗站以及滘心站。在八號(hào)線北延段中，部分站點(diǎn)在線路建成前已經(jīng)作為其他線路的站點(diǎn)存在，其周邊住宅價(jià)格偏高，八號(hào)線北延段建成后更是成為換乘站點(diǎn)，住宅價(jià)格進(jìn)一步上漲，與其他站點(diǎn)的住宅價(jià)格水平相差大。為避免局部數(shù)據(jù)對(duì)整體數(shù)據(jù)產(chǎn)生干擾，本研究不選擇文化公園站、陳家祠站、西村站這三個(gè)特殊換乘站點(diǎn)。而部分站點(diǎn)由于區(qū)域特殊性也不用作研究，如滘心站位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，截止2020年，該站點(diǎn)周邊2公里范圍內(nèi)無(wú)建成入住的住宅小區(qū)，因此滘心站也不作為本次研究對(duì)象。最終本文確定選用廣州地鐵八號(hào)線北延段的華林寺站、彩虹橋站、鵝掌坦站、同德站、上步站、聚龍站、石潭站、小坪站、石井站、亭崗站共10個(gè)站點(diǎn)周邊住宅進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，分別對(duì)其周邊的住宅價(jià)格進(jìn)行研究。4.3.2數(shù)據(jù)選取空間范圍軌道交通的對(duì)住宅的影響范圍并非無(wú)限，在前期翻閱的相關(guān)資料中可見(jiàn)，中外學(xué)者對(duì)于地鐵站點(diǎn)周邊的范圍選擇大小不同，通過(guò)不同文獻(xiàn)的研究結(jié)論發(fā)現(xiàn)，地鐵對(duì)站點(diǎn)周邊住宅價(jià)格的影響在超過(guò)2km后基本不顯著。通常認(rèn)為，居民愿意通過(guò)步行、騎車等方式到達(dá)住宅附近2km內(nèi)的地鐵站，超過(guò)該范圍后居民基本不考慮直接搭乘地鐵這一出行方式，超過(guò)該范圍地鐵對(duì)住宅價(jià)價(jià)值影響十分有限。（馬超群、楊富社、王玉萍等，2010）為確保研究科學(xué)性，本文選用站點(diǎn)周邊2km范圍內(nèi)的住宅進(jìn)行研究。4.3.3數(shù)據(jù)選取時(shí)間范圍地鐵工程對(duì)周邊住宅的影響是貫穿整個(gè)規(guī)劃建設(shè)周期的，分為三個(gè)階段——項(xiàng)目規(guī)劃期、地鐵建設(shè)期、開(kāi)通服務(wù)期，可見(jiàn)地鐵對(duì)于周邊住宅的影響時(shí)間跨度較大。通常對(duì)于住宅價(jià)格的影響在項(xiàng)目規(guī)劃期就已開(kāi)始，消息公布會(huì)吸引消費(fèi)者在此購(gòu)房，地產(chǎn)商也會(huì)因?yàn)闃潜P(pán)可達(dá)性增強(qiáng)提升樓盤(pán)售價(jià)。地鐵開(kāi)通后便利的交通也會(huì)增加土地價(jià)值，從而提升房屋售價(jià)，也會(huì)吸引新一批購(gòu)房者和房產(chǎn)商投資。廣州地鐵8號(hào)線的開(kāi)通時(shí)間為2020年11月，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，本文選擇2020年6月到2021年6月期間的周邊住宅價(jià)格進(jìn)行研究。4.3.4相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源根據(jù)特征價(jià)格法需要大量數(shù)據(jù)支撐的特性，本文從專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站上收集所選的10個(gè)站臺(tái)周邊2km范圍的住宅價(jià)格進(jìn)行分析，每個(gè)站點(diǎn)選定一個(gè)住宅樓盤(pán)，并在每個(gè)選中的樓盤(pán)中選擇8-10個(gè)樣本進(jìn)行分析。住宅數(shù)據(jù)來(lái)源于鏈家、安居客、房天下等地產(chǎn)網(wǎng)站。在收集價(jià)格數(shù)據(jù)同時(shí)，對(duì)于住宅的建成年份、建筑朝向、面積等進(jìn)行收集，確保數(shù)據(jù)分析的嚴(yán)謹(jǐn)性。針對(duì)住宅的區(qū)位條件以及鄰里特征等相關(guān)數(shù)據(jù)收集，本文采用百度地圖對(duì)這些條件進(jìn)行確認(rèn)評(píng)估。4.4數(shù)據(jù)處理4.4.1模型變量處理在章節(jié)三模型構(gòu)建中已對(duì)本文選用的變量進(jìn)行說(shuō)明?？紤]用于房地產(chǎn)的特征價(jià)格模型一般將房屋單位價(jià)格作為因變量，文章將住宅每平方米的成交價(jià)格的對(duì)數(shù)作為因變量，記為lnPrice。此外，文章從軌道交通、區(qū)位、建筑、鄰里四個(gè)特征中選擇9個(gè)因素，分析它們對(duì)住宅價(jià)格的影響。因地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響在空間上是不均勻分布的（鄧毅，2014）。為研究地鐵對(duì)住宅價(jià)格的影響距離，本文將住宅到地鐵站的距離分為4個(gè)圈層，研究地鐵對(duì)站點(diǎn)周邊0.5km、0.5-1km、1-1.5km以及1.5-2km范圍住宅價(jià)格的影響，每個(gè)圈層間隔0.5km，分別記作d1、d2、d3、d4。表1模型變量選擇特征類型變量名變量解釋因變量住宅價(jià)格lnPrice住宅每平方米成交價(jià)格對(duì)數(shù)自變量///D軌道交通dStation樓盤(pán)到最近地鐵站距離D1/d10.5kmD2/d20.5-1kmD3/d31-1.5kmD4/d41.5-2.0kmL區(qū)位dCBD到廣州市中心（珠江新城）距離B建筑////Space房屋面積//Age房屋年齡//Direction房屋朝向//Renovation房屋裝修N鄰里///醫(yī)療Hospital住宅周邊的大型醫(yī)院/教育School住宅周邊的學(xué)校/公園Park住宅周邊的綠化公園結(jié)合八號(hào)線沿線的現(xiàn)實(shí)情況，本文對(duì)所選因素進(jìn)行了不同的量化處理。對(duì)于軌道交通的四個(gè)圈層變量進(jìn)行虛擬變量處理，樣本在范圍內(nèi)取“1”，反之則取“0”。區(qū)位方面則用住宅到廣州CBD的距離代表其區(qū)位條件，本文采用珠江新城地鐵站代表廣州CBD，記錄不同樣本到此的距離。建筑特征方面選用住宅的面積、房齡、朝向、裝修程度四個(gè)影響因素多角度分析。鄰里環(huán)境則是考慮到八號(hào)線北延段周邊大型商業(yè)中心稀少且集中在荔灣區(qū)，故選用醫(yī)療、教育、公園三個(gè)因素分析鄰里特征對(duì)住宅價(jià)格影響。以下是具體的量化方法與標(biāo)準(zhǔn)。表2模型變量量化表變量分類特征變量量化方法單位或者取值軌道交通dStation樓盤(pán)到最近地鐵站距離千米d1樣本是否在站點(diǎn)周邊0.5km范圍內(nèi)0或1d2樣本是否在站點(diǎn)周邊0.5-1km范圍內(nèi)0或1d3樣本是否在站點(diǎn)周邊1-1.5km范圍內(nèi)0或1d4樣本是否在站點(diǎn)周邊1.5-2km范圍內(nèi)0或1區(qū)位dCBD住宅到珠江新城地鐵站的距離千米建筑Space住宅建筑面積平方米Age住宅建筑年齡年Direction朝向。南/南北/東南（1），其他（0）0或1Renovation住宅裝修。裝修級(jí)別劃分：簡(jiǎn)單裝修、一般裝修、精裝修1、2、3鄰里Hospital步行十分鐘范圍內(nèi)是否有醫(yī)院0或1School步行十分鐘范圍內(nèi)是否有學(xué)校0或1Park步行十分鐘范圍內(nèi)是否有公園0或14.4.2樣本選擇本次研究分別在選定的10個(gè)八號(hào)線站點(diǎn)周邊2km范圍內(nèi)選擇一個(gè)代表樓盤(pán)，并在每個(gè)樓盤(pán)選擇8-10個(gè)不同住宅樣本進(jìn)行分析。表3是本文選定樓盤(pán)的名稱、所在行政區(qū)及其距離最近地鐵站的距離。表3各站點(diǎn)代表樓盤(pán)選擇序號(hào)站點(diǎn)所在行政區(qū)代表樓盤(pán)樓盤(pán)距離站點(diǎn)距離(km）1華林寺荔灣區(qū)萬(wàn)科金域華府0.162彩虹橋荔灣區(qū)幸福新村0.643鵝掌坦白云區(qū)嶺南花園0.784同德白云區(qū)同逸苑0.285上步白云區(qū)富多來(lái)花園0.356聚龍白云區(qū)澤德花苑0.51（續(xù)表3）序號(hào)站點(diǎn)所在行政區(qū)代表樓盤(pán)樓盤(pán)距離站點(diǎn)距離(km）7石潭白云區(qū)陽(yáng)光花園1.48小坪白云區(qū)金碧新城0.389石井白云區(qū)榕溪花園1.210亭崗白云區(qū)瑞暉花園1.8

4.4.3變量數(shù)據(jù)處理結(jié)果為避免部分標(biāo)量取值為“0”時(shí)對(duì)結(jié)果產(chǎn)生影響，本文模型采用半對(duì)數(shù)形式的函數(shù)。具體函數(shù)式如下：lnPrice=α+將lnPrice即對(duì)數(shù)形式的住宅單位成交價(jià)格作為因變量，將數(shù)據(jù)利用SPSS進(jìn)行回歸分析，得到不同QUOTEβiβi，以此體現(xiàn)不同因素影響住宅單位成交價(jià)格的程度。結(jié)果如下：表4總體指標(biāo)表因變量RR方調(diào)整后R方DW值F值顯著性lnPrice.974a0.950.941.094171.52.000b表5lnPrice為因變量的回歸系數(shù)表數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)誤差TSig.VIF標(biāo)識(shí)常量5.4490.053102.5930//dStation-0.040.016-2.4750.0156.764X1dCBD-0.0570.004-14.4604.148X2Space0.00102.440.0171.184X3Age-0.0130.001-9.67103.798X4Direction0.0010.0070.1740.8621.149X5Renovation0.0040.0041.1110.271.087X6Hospital0.0420.0162.6640.0093.556X7School0.0860.018.22402.54X8（續(xù)表5）數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)誤差TSig.VIF標(biāo)識(shí)Park0.0120.0130.8770.3833.248X9表4展現(xiàn)的R方以及調(diào)整后R方均達(dá)到了0.9以上，F(xiàn)值為171.52數(shù)值較大，證明本次所選變量科學(xué)合理，可較好解釋各特征變量對(duì)單位住宅價(jià)格的影響。同時(shí)，結(jié)果表明DW值為1.094，可見(jiàn)模型中的殘差序列正相關(guān)，本模型計(jì)算結(jié)果通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)。VIF作為檢驗(yàn)多重共線性指標(biāo)，一般當(dāng)其小于10時(shí)，代表樣本數(shù)據(jù)無(wú)明顯共線性。表5的回歸結(jié)果顯示全部變量VIF都在10以下，可知文章模型無(wú)多重共線性。從以上表格4、5的結(jié)果可知：QUOTElnPrice=5.449-0.04X1-0.057X2-0.001X3-0.013X4+0.001X5+0.004X6+0.042X7+0.086X8+0.012X9lnPrice=5.449-0.04X1-0.057X2-0.001X3-0.013X4+0.001X5+0.004X6+0.042X7+0.086X8+0.012X9回歸方程體現(xiàn)了所選不同特征變量住宅價(jià)格的影響，但從表5可知，建筑特征中的住宅朝向、裝修以及鄰里環(huán)境中的公園這3個(gè)變量的Sig.大于0.05，未通過(guò)檢驗(yàn)，表示在八號(hào)線北延段中它們對(duì)于住宅價(jià)格的影響并不顯著。除開(kāi)這3個(gè)因素之外，其余6個(gè)因素對(duì)于八號(hào)線站點(diǎn)周邊住宅價(jià)格的影響明顯。所以，沒(méi)有其他條件影響時(shí)，住宅每遠(yuǎn)離地鐵站1km，價(jià)格下降4%；每遠(yuǎn)離廣州CBD1km，價(jià)格下降5.7%；樓齡每增加一年，價(jià)格下降1.3%。從住宅出發(fā)，步行十分鐘范圍內(nèi)是否存在醫(yī)院、學(xué)校配套，也會(huì)在一定程度上影響住宅價(jià)格。從模型計(jì)算結(jié)果可以得知，在廣州地鐵八號(hào)線的北延段站點(diǎn)周邊的住宅價(jià)格變化受多種因素影響。在該區(qū)域，房屋本身的條件對(duì)其價(jià)格的影響主要在于房屋的年齡。樓齡越大，房屋折舊越大，住宅的價(jià)格就越低。此外，八號(hào)線北延段沿線房屋距離市中心CBD的遠(yuǎn)近以及距離地鐵站的遠(yuǎn)近都顯著影響其價(jià)格，可見(jiàn)該區(qū)域中，區(qū)位條件是影響住宅價(jià)格的重要因素。4.4.4圈層數(shù)據(jù)處理結(jié)果上述分析證實(shí)了地鐵能影響周圍住宅的價(jià)格，但未能具體展現(xiàn)地鐵影響住宅價(jià)格的空間范圍以及在不同范圍對(duì)住宅價(jià)格的影響程度。因此本文將地鐵站點(diǎn)周邊2km范圍以0.5km一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)圈層，用d1、d2、d3、d4分別表示站點(diǎn)周圍0-0.5km、0.5km-1km、1-1.5km、1.5-2km的住宅區(qū)，并對(duì)這四個(gè)圈層變量進(jìn)行虛擬變量賦值，隨后分別代入函數(shù)式計(jì)算并利用SPSS進(jìn)行分析。對(duì)于空間范圍的研究，本文仍采用半對(duì)數(shù)函數(shù)進(jìn)行分析，式子如下：lnPrice=α+將4個(gè)虛擬變量分別代入分析后得到下列表格結(jié)果。表6圈層總體指標(biāo)表變量RR2調(diào)整的R2F值顯著性d1.980a0.9600.955188.305.000d2.978a0.9560.951176.145.000d3.974a0.9490.944171.295.000d4.973a0.9460.940159.164.000表7lnPrice為因變量的圈層回歸系數(shù)表變量數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)誤差T值Sig.VIFd10.0500.0133.8310.0003.560d20.0320.0093.4540.0012.148d30.0270.0112.4520.0161.852d40.0070.0240.3100.7575.420根據(jù)表格6可知，4個(gè)虛擬變量的R2與調(diào)整過(guò)的R2均超過(guò)了0.9，表示該模型具有強(qiáng)解釋力，在自變量是否能影響因變量的方面，d1、d2、d3、d4的F的數(shù)值均較大，說(shuō)明它們能較好解釋因變量lnPrice的變化。除此之外，上述虛擬變量顯著性小于0.05，都通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)。表格7中可見(jiàn)d1、d2、d3、d4的VIF值均小于10，表明數(shù)據(jù)沒(méi)有多重共線性的情況出現(xiàn)。從回歸分析結(jié)果中不難發(fā)現(xiàn)，地鐵站0-0.5km內(nèi)的住宅區(qū)d1的Sig.值為0.00，顯著影響住宅價(jià)格，且d1數(shù)值為0.05，證明在該區(qū)域地鐵對(duì)住宅價(jià)格的增長(zhǎng)幅度為5%；而站點(diǎn)0.5-1km范圍內(nèi)，d2的Sig.值為0.01，也是顯著影響周邊住宅價(jià)格，d2數(shù)值為0.032，可知在第二圈層內(nèi)地鐵對(duì)住宅價(jià)格的增幅為3.2%；在第三圈層，d3作為站點(diǎn)周邊1-1.5km的住宅區(qū)，其Sig.值為0.016，也小于0.05，通過(guò)檢驗(yàn)，表明在該范圍地鐵還是顯著影響住宅價(jià)格的。但d3數(shù)值僅為0.027，表明第三圈層內(nèi)地鐵對(duì)住宅價(jià)格的增幅只有2.7%，小于站點(diǎn)周邊1km范圍內(nèi)地鐵對(duì)住宅價(jià)格的增幅；而d4的Sig.值大于0.05，未通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明1.5-2km范圍內(nèi)地鐵對(duì)住宅價(jià)格的影響基本可以忽略不計(jì)。綜合上述分析，可見(jiàn)地鐵對(duì)于周邊住宅價(jià)格的影響主要集中在站點(diǎn)0-1.5km范圍內(nèi)，超過(guò)站點(diǎn)1.5km后地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微，基本可以忽略不計(jì)。不經(jīng)如此，在前三個(gè)圈層中，0-0.5km范圍內(nèi)地鐵對(duì)住宅價(jià)格的影響程度是最大的，隨著站點(diǎn)與住宅的距離越大越遠(yuǎn)，地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的增值能力也逐步下降。5對(duì)策建議在對(duì)廣州八號(hào)線北延段區(qū)域的研究中發(fā)現(xiàn)，軌道交通的發(fā)展不只為周邊區(qū)域帶來(lái)了正向影響，還帶來(lái)部分不良影響，這也反映出目前城市布局的不足與未來(lái)軌道交通發(fā)展需要關(guān)注的問(wèn)題。5.1政府布局城市須有前瞻性當(dāng)前我國(guó)的城市軌道交通建設(shè)還是由政府主導(dǎo)，作為“掌舵者”的政府更要將城市布局與軌道交通建設(shè)相結(jié)合，對(duì)沿線區(qū)域發(fā)展進(jìn)行干預(yù)，保證城市的交通、基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都能健康發(fā)展。根據(jù)調(diào)查，八號(hào)線北延段沿線住宅區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施并不完善。通常，房地產(chǎn)周邊的環(huán)境、醫(yī)療、教育、商業(yè)等會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，這些影響因素都可稱之為基礎(chǔ)設(shè)施（王岳龍，2015）。本次研究區(qū)域中就出現(xiàn)了商業(yè)資源缺少的問(wèn)題，不僅無(wú)法提升住宅價(jià)格，還無(wú)法提升區(qū)域價(jià)值?；A(chǔ)設(shè)施配套完善，才能吸引商業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資，促進(jìn)土地價(jià)值上漲，吸引開(kāi)發(fā)商在此投資項(xiàng)目、購(gòu)房者投資該地的房產(chǎn)。因此政府可以對(duì)軌道交通所在區(qū)域進(jìn)行配套設(shè)施完善優(yōu)化，這樣才能改周邊環(huán)境，提升區(qū)域價(jià)值。針對(duì)噪音污染和治安環(huán)境問(wèn)題，政府需在軌道交通周邊做好隔音設(shè)施，并在站點(diǎn)設(shè)置巡邏點(diǎn)，震懾不法分子，維護(hù)秩序。除了解決現(xiàn)存問(wèn)題，政府對(duì)未來(lái)規(guī)劃也要有前瞻性，強(qiáng)化軌道交通影響，使其推動(dòng)城市發(fā)展。將軌道交通網(wǎng)向城市相對(duì)落后區(qū)域擴(kuò)展，將城市人口引入新區(qū)域，促進(jìn)新地區(qū)成長(zhǎng)。發(fā)展同時(shí)政府還應(yīng)對(duì)軌道交通沿線住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)行干預(yù)。通常地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商眼光超前，在軌道交通規(guī)劃期就會(huì)在沿線周邊開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。但若政府不干預(yù)樓盤(pán)售價(jià)，相關(guān)住宅價(jià)格必然飆升。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府還該在規(guī)劃軌道交通同時(shí)確定沿線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，避免因樓盤(pán)嚴(yán)重聚集導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)失衡。5.2開(kāi)發(fā)商需因地制宜開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照政府發(fā)布的規(guī)劃文件進(jìn)行項(xiàng)目布局，將企業(yè)發(fā)展與城市未來(lái)相結(jié)合，謀求共贏。在開(kāi)發(fā)地鐵沿線住宅項(xiàng)目時(shí)要因地制宜，根據(jù)遠(yuǎn)景城市規(guī)劃來(lái)給予樓盤(pán)合理的銷售定位，不能脫離實(shí)際盲目抬價(jià)。對(duì)于沿線周圍的居民生活偏好與收入水平也應(yīng)詳盡調(diào)查，做好住宅項(xiàng)目的目標(biāo)客群調(diào)研，針對(duì)客群的居住需求開(kāi)發(fā)相應(yīng)調(diào)性的產(chǎn)品，在樓盤(pán)的房屋設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等方面下功夫，使得產(chǎn)品具有自己的競(jìng)爭(zhēng)亮點(diǎn)，讓地鐵成為項(xiàng)目的“錦上添花”而不是唯一焦點(diǎn)。5.3購(gòu)房者購(gòu)房應(yīng)考慮全面在購(gòu)房或房屋投資時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)綜合多因素考慮，以實(shí)際需求為準(zhǔn)，選擇適合的住宅，拒絕跟風(fēng)購(gòu)房。本文在研究中發(fā)現(xiàn)，地鐵沿線的一些老舊小區(qū)價(jià)格偏高，但房源依然緊張。出現(xiàn)該現(xiàn)象是由于部分消費(fèi)者認(rèn)為軌道交通的出現(xiàn)能帶動(dòng)土地價(jià)值飆升。但地區(qū)發(fā)展是不確定的，區(qū)域發(fā)展不一定能達(dá)到預(yù)期，住宅也有可能不會(huì)升值或出現(xiàn)貶值，這對(duì)工薪階層購(gòu)房者來(lái)講影響較大。所以，購(gòu)房投資時(shí)消費(fèi)者應(yīng)更理性，明白“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”，要根據(jù)自身需求選擇住宅。6研究結(jié)論6.1結(jié)論本文以廣州地鐵八號(hào)線北延段為例，分別對(duì)各站點(diǎn)周邊的樓盤(pán)進(jìn)行樣本選擇并利用特征價(jià)格模型對(duì)其進(jìn)行分析，探究影響在八號(hào)線北延段區(qū)域內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素。最終通過(guò)SPSS分析發(fā)現(xiàn)，住宅的區(qū)位條件、地鐵到樓盤(pán)的可達(dá)性、周邊是否有醫(yī)療教育配套、住宅本身的建筑條件如面積和樓齡都對(duì)住宅的價(jià)格有不同程度影響。這也證符合了特征價(jià)格理論：影響房?jī)r(jià)的因素是多樣的，研究住宅價(jià)格的變化需要全面考慮各種特征變量。但僅探究影響房?jī)r(jià)的多種因素是片面的，只能證明地鐵對(duì)于住宅價(jià)格的大概影響，不能細(xì)化到其對(duì)住宅的具體影響范圍，故本文從空間維度出發(fā)，將站點(diǎn)周邊2km范圍細(xì)分為四個(gè)圈層，分別探究不同范圍內(nèi)地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。（1）住宅的價(jià)格與其到城市CBD的距離成反比在論文章節(jié)四的實(shí)證分析部分，數(shù)據(jù)處理結(jié)果表明地鐵周邊的住宅離廣州的中央商務(wù)區(qū)越遠(yuǎn)，價(jià)格就越低，這也符合區(qū)位理論中距離城市中心越近，土地價(jià)值越高的規(guī)律，因此房屋作為土地附著物價(jià)格也會(huì)隨之上漲。地價(jià)的上升導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地成本提升，在這些土地上新建的房屋成本也會(huì)增加，相對(duì)應(yīng)的房屋價(jià)格也要上升。（2）地鐵在一定范圍內(nèi)影響住宅價(jià)格地租理論則是可以很好解釋空間方面的回歸結(jié)果。雖然在圈層分析中，得知地鐵對(duì)站點(diǎn)周邊住宅的影響范圍是有限的，站點(diǎn)1.5km范圍外地鐵很難對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。但在地鐵能影響到的范圍內(nèi)，住宅與地鐵站越近，受到地鐵的影響就越大。這也側(cè)面說(shuō)明，地鐵的建設(shè)增強(qiáng)了周邊區(qū)域可達(dá)性，越靠近地鐵的居民出行越方便，這會(huì)吸引越來(lái)越多人購(gòu)買近地鐵的住宅，市場(chǎng)需求擴(kuò)大促進(jìn)了住宅價(jià)格的提升。地租理論中提到，改善土地條件可以提升土地價(jià)值，地鐵的建設(shè)開(kāi)通正是改善了區(qū)域交通條件，可達(dá)性增強(qiáng)使得土地價(jià)值上升，區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格也隨地價(jià)上漲而上漲。但軌道交通對(duì)土地條件的改善范圍并非無(wú)限，樓盤(pán)到地鐵的距離與樓盤(pán)內(nèi)的房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，隨著住宅區(qū)遠(yuǎn)離地鐵，軌道交通對(duì)住宅區(qū)的影響縮小，軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的房?jī)r(jià)增幅下降。6.2不足與展望局限于數(shù)據(jù)收集方法與收集渠道，無(wú)法在廣州八號(hào)線北延段周邊收集到足夠多的住宅樣本，可能會(huì)使回歸結(jié)果產(chǎn)生偏差。此外，住宅價(jià)格受到影響的原因多樣，本文在研究影響住宅價(jià)格的因素上不夠全面，沒(méi)有將每一個(gè)可能因素進(jìn)行分析，難免出現(xiàn)漏掉個(gè)別因素的情況。由于本人研究水平限制，無(wú)法保證能排除其他線路對(duì)八號(hào)線北延段換乘站的影響，無(wú)奈放棄對(duì)特殊站點(diǎn)的分析，這也是本文的遺憾之處。研究方法的選擇上由于本人學(xué)術(shù)能力限制，選擇了相對(duì)單一的公式進(jìn)行構(gòu)建模型，對(duì)數(shù)據(jù)的處理可能不夠完美。相信在未來(lái)，伴隨軌道交通影響力擴(kuò)大，會(huì)有更多城市發(fā)展軌道交通建設(shè)，屆時(shí)受現(xiàn)實(shí)環(huán)境變化影響，會(huì)有更多學(xué)者投入相關(guān)研究當(dāng)中，軌道交通有關(guān)理論與研究方法也會(huì)日益完善，今后對(duì)于軌道交通影響機(jī)理研究必然會(huì)更加深入，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與軌道交通在此基礎(chǔ)上也能尋求更加和諧健康的發(fā)展方式，將來(lái)城市規(guī)劃也能因此受益，煥發(fā)新的活力。參考文獻(xiàn)CJJ/T114-2007,城市公共交通分類標(biāo)準(zhǔn)[S].陳峰.軌道交通對(duì)房地產(chǎn)增值的定量研究[J].城市軌道交通研究，006(3):12-16陳雷.合肥軌道交通一號(hào)線建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)的影響及對(duì)策[J].決策,2010(05):125.陳心曄,趙麗元.不同類型軌道交通站點(diǎn)對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響研究——以北京為例[C]//中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì).