PAGE3 PAGE度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（二）第三章管理范圍管理公司的管理范圍是乙方所擁有的xx度假酒店二期客房。第四章管理期限、義務(wù)和權(quán)力管理期限客房委托管理期限為30年。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書。收益分配期限以酒店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第種方式型。（詳見《合同附件》）業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)：業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)管理xx度假酒店二期，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度；業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；不得私自經(jīng)營(yíng)客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：甲方在管理期限內(nèi)將作為xx度假酒店二期唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證酒店經(jīng)營(yíng)的最高效益。義務(wù)：甲方應(yīng)以五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把xx度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的酒店。甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況；（僅對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主）向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件；甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益；在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。第五章酒店客房經(jīng)營(yíng)收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營(yíng)收入開房率=酒店客房年實(shí)際出租總房間數(shù)÷（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)×可出租房間數(shù)）×100%；年平均房?jī)r(jià)=酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入÷年實(shí)際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入=年開房率×年平均房?jī)r(jià)×可出租房間數(shù)×年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考）經(jīng)營(yíng)管理成本包括“1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用%2、營(yíng)業(yè)稅金及附加6%3、管理費(fèi)用%4、管理傭金5%5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金6%6．保險(xiǎn)費(fèi)用%7．房產(chǎn)稅%總成本60%三、收益分配詳見《業(yè)主須知》。四、收益支付辦法在每一會(huì)計(jì)年度終了的天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后于天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、疫情以及其它不能預(yù)見并且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無(wú)法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營(yíng)管理。本合同發(fā)生下列情況之一時(shí)，雙方可解除合同：合同規(guī)定的期限屆滿；由于不可抗力原因致使合同無(wú)法履行；因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無(wú)法達(dá)到本合同的目的時(shí)；乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營(yíng)時(shí)；因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對(duì)酒店或其它業(yè)戶造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。（xx酒店二期客房委托經(jīng)營(yíng)管理附件）目錄產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式基本運(yùn)行管理業(yè)主入住管理客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式經(jīng)營(yíng)管理公司a.xx度假酒店二期由xx度假酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。b.根據(jù)市場(chǎng)的需要，在特定情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司有權(quán)將xx酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。

2.運(yùn)作機(jī)制

a.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將遵循中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)營(yíng)管理。b.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將以真誠(chéng)和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報(bào)酒店的經(jīng)營(yíng)情況。c.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司可接受業(yè)主委托獨(dú)立的注冊(cè)會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的3月份）。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。d.每個(gè)會(huì)計(jì)年度酒店管理公司委托國(guó)內(nèi)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計(jì)報(bào)告。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營(yíng)收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同書的規(guī)定享受投資回報(bào)。e.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司隨時(shí)接受所有業(yè)主對(duì)客房經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督和合理的批評(píng)建議。

3.日常酒店管理

a.酒店的客房、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；b.酒店各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；c.酒店的宣傳廣告及公關(guān)促銷活動(dòng)；d.酒店人力資源管理；e.酒店的安全防護(hù)；

f.培訓(xùn)、服務(wù)水準(zhǔn)提升。

4.業(yè)主卡

a.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有xx酒店編號(hào)的業(yè)主卡。b.兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。c.持卡人的卡號(hào)必須與業(yè)主備份的本卡簽單權(quán)益人身份相符；d.業(yè)主遺失業(yè)主卡時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營(yíng)管理公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。e.該卡具有明顯xx二期的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f.該卡自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。二、基本運(yùn)行管理1、客房物品配置

當(dāng)酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營(yíng)管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤(rùn)膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房?jī)H作一次性配備）2、基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整）：a、客房基本運(yùn)行費(fèi)

按套內(nèi)面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣50元/㎡*月。b、費(fèi)用繳納

客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營(yíng)管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。應(yīng)交基本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季基本運(yùn)行費(fèi)存入甲方賬號(hào)。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬(wàn)分之五的滯納金。c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用

基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開支：管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利；沙灘、泳池、園林等公共場(chǎng)所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；公共場(chǎng)所的用水、用電；公共場(chǎng)所、公共設(shè)施購(gòu)買保險(xiǎn)的費(fèi)用；為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；辦公費(fèi)；工作制服及其清潔費(fèi)用；其它管理開支。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營(yíng)與核算

由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)市場(chǎng)需求和整體營(yíng)銷規(guī)劃，對(duì)所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理。分配客源時(shí)要遵照市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)要充分照顧到業(yè)主的利益。按酒店二期的整體經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)一核算，對(duì)全體業(yè)主一視同仁。（2）業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營(yíng)期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春節(jié)提前一個(gè)月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。B、加開房間：委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期部分按當(dāng)日客房?jī)r(jià)的折扣價(jià)支付房租。C、業(yè)主授權(quán)他人入住：需在預(yù)定房間的傳真或E-mail中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無(wú)業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。每超過(guò)1日，需支付應(yīng)付款萬(wàn)分之五的滯納金；超過(guò)30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過(guò)其它方式予以追索。E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。(見入住分值表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)及市關(guān)于治安、社會(huì)秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營(yíng)運(yùn)管理制度。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù)

酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受7-9.5折價(jià)格優(yōu)惠：

＊溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；

＊酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；

＊優(yōu)先使用停車場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場(chǎng)規(guī)定》執(zhí)行。

四、客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式

業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，必需與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間不得少于三個(gè)會(huì)計(jì)年度。業(yè)主的客房委托經(jīng)營(yíng)管理公司管理,有以下三種基本模式：完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，只委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（50元/㎡*月）和其它費(fèi)用。不參與酒店利潤(rùn)分配。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi)容附表）

如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。（見自選服務(wù)菜單）B.部分自用型業(yè)主每年自用所購(gòu)酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。業(yè)主自主安排入住酒店的時(shí)間，不限天數(shù)。業(yè)主不入住的時(shí)間段委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。非出租期間（自住和空置時(shí)間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用，按季度結(jié)算。（50元/㎡*月，尾數(shù)不足一個(gè)月的，按日計(jì)算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品，康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。年終本類客房按實(shí)際客房營(yíng)業(yè)收入的40%加權(quán)分配。

在年底收入分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（50元/㎡*月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主應(yīng)于本會(huì)計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。C.完全投資型業(yè)主所購(gòu)客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司管理。這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。酒店運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營(yíng)業(yè)收入的40%。業(yè)主每年可獲贈(zèng)21間*夜（按酒店平季4月至9月平日的21分計(jì)）的客房自用。完全投資型客戶所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期按周計(jì)算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤(rùn)中抵扣。一年內(nèi)自用不足21分者，不可累計(jì)到以后的經(jīng)營(yíng)年度。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi)用由業(yè)主按原價(jià)支付），以便出租。五、委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案酒店客房收入實(shí)行按年度分配的原則。分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。從xx度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會(huì)計(jì)年度為一分配年度。年終時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類房的分類開房率系數(shù)。1、收入分配關(guān)系因素：

a、總收入：本年度xx二期酒店客房總收入b、可分配收入：本年度客房總收入x40%

c、業(yè)主入住酒店費(fèi)用：將按照“業(yè)主入住計(jì)分制”（詳見業(yè)主入住計(jì)分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。d分類開房率系數(shù)：在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中某類客房實(shí)際開房率與總開房率的比值；2、業(yè)主分配公式：

B方案：部分自用型

本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入＝酒店客房本年度總收入×[B方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40%

本年度（B方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入×（B方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值÷所有B方案物業(yè)總價(jià)值）X該客房的有效委托時(shí)間系數(shù)XB方案客房開房率系數(shù)-業(yè)主入住酒店費(fèi)用C方案：完全投資型所有（C方案）業(yè)主可分配收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40%

本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入×（C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值÷所有C方案物業(yè)總價(jià)值）XC方案客房開房率系數(shù)。六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下：業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須向酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提出書面申請(qǐng)；業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料：a.轉(zhuǎn)讓雙方個(gè)人身份證正本、復(fù)印件，b.轉(zhuǎn)讓雙方個(gè)人戶口本正本、復(fù)印件，c.原始購(gòu)房合同書；d.原始發(fā)票；e.原始房產(chǎn)證，f.原始委托經(jīng)營(yíng)管理合同。新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。在酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。有關(guān)費(fèi)用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒(méi)有結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。直系親屬有對(duì)客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時(shí)，同樣須提供相關(guān)證件。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。同等條件下酒店經(jīng)營(yíng)管理公司具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。10、未經(jīng)本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司不予承認(rèn)，如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。第四章營(yíng)銷策略4、1宣傳主題概念●天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家●首家“Beachcondo”主題的濱海度假公寓●開創(chuàng)度假物業(yè)小戶型先河●時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的●經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生——天澤海韻，演繹經(jīng)典4、2賣點(diǎn)整合●海之南，天之涯，中國(guó)著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人●濱臨灣，十七公里“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩(shī)●唯一的濱海酒店公寓主題（Beachcondo）度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益●市海景小戶型先鋒●唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計(jì)超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性●具有中心游泳池的熱帶花園式景觀●唯一的通透式酒店大堂設(shè)計(jì)●雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利●配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù)4、3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購(gòu)買，優(yōu)惠2%●試銷期購(gòu)買，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購(gòu)買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%●購(gòu)買五套以上（含五套），優(yōu)惠4%●特定促銷期購(gòu)買，額外優(yōu)惠備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4、4銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路銷售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。4、4、1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過(guò)程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“首推的濱海酒店公寓主題（Beachcondo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目“時(shí)尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。4、4、2現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作內(nèi)容：項(xiàng)目鳥瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4、4、3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷售氣氛。4、4、4賣場(chǎng)的制作賣場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。賣場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺(jué)帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場(chǎng)內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。所有宣傳資料、銷售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。4、4、5廣告語(yǔ)廣告牌主題廣告語(yǔ)：“天澤海韻度假公寓——您的酒店，您的家”。本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍?，表明本項(xiàng)目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。背景廣告語(yǔ)：“時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”。本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象：Condo是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂(lè)的房子。文字廣告語(yǔ)：我的海，我的夢(mèng)還是翩翩少年時(shí)，心中悄然編織一份海的夢(mèng)想。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。時(shí)稱：下海弄潮。但與夢(mèng)境中的海南轅北轍。海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內(nèi)心的浮躁，抵達(dá)寧?kù)o。更是xx之海映襯夢(mèng)中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。我的海，我的夢(mèng)?！x灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與夏威夷一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)北緯18°，一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線：孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和南中國(guó)海的·xx灣就像一條璀璨的珍珠串起的項(xiàng)鏈佩戴在蔚藍(lán)色的地球上。[相關(guān)鏈接：，鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)已與新加坡、澳門、香港、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、漢城、大阪、東京、俄羅斯、哈薩克斯坦等連成十多條國(guó)際空間走廊。國(guó)內(nèi)已開通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽(yáng)、昆明航線。隨著旅游的升溫，即將增開多條國(guó)內(nèi)國(guó)際航線。]穿越時(shí)光隧道，仿佛域外桃源從鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)下機(jī)，海風(fēng)迎面輕拂，讓你感受到獨(dú)特的禮迎方式。約30分鐘光景，沿高級(jí)公路，您便進(jìn)入了中國(guó)唯一國(guó)家級(jí)熱帶風(fēng)情度假區(qū)·xx灣。209公里的海岸線分布著十余處海灣。xx灣屬純生態(tài)處女灣，海水清澈見底，沙粒銀白細(xì)膩，是中國(guó)僅存不多的有珊瑚群和熱帶觀賞魚群的海域。xx灣海景一線，8公里綿延沙灘，3倍于美國(guó)夏威夷海灘，可開發(fā)地段已規(guī)劃為國(guó)際知名酒店用地：喜來(lái)登、xx、凱萊、假日、萬(wàn)豪、希爾頓、凱悅、香格里拉。。。。。。xx二期成為xx灣一線海景的心腹絕版。xx天賜之圣域xx，天賜之圣域。應(yīng)是人間仙境，濤聲、椰影、海岸、沙灘、俊男、美女交織成一幅幅怡然自樂(lè)的風(fēng)情圖畫，仿佛讓時(shí)間停留的世外桃源，海邊的香格里拉。演繹傳說(shuō)，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒(méi)有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻(xiàn)給靈魂深處的生命摯愛。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽(yáng)雨傳說(shuō)中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛xx，美麗依然醉人。。。。。。為健康加油，讓生命增值繁重的工作、緊張的會(huì)議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的城市污染讓你無(wú)處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。事業(yè)成功了，身體拖跨啦。。。。。。。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入xx的懷抱？(相關(guān)鏈接：“長(zhǎng)壽島”“健康島”：2000年第五次人口普查資料表明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，比第四次人口普查的平均壽命提高了5.3歲，海南已跨進(jìn)了世界長(zhǎng)壽地區(qū)的行列。)異域風(fēng)情，xx之樂(lè)（大圖）（xx的住、海邊、海上項(xiàng)目、高爾夫描述）激情余波，xx隨緣從海邊沖浪歸來(lái)，從xx灣高爾夫球場(chǎng)激情揮桿回來(lái)，xx椰林花園中的泳池承載你激情的余波！盡情享受循環(huán)水池、水球場(chǎng)、沖激按摩池與你肌膚相親的快感，更有俊男美女與您同池綻放，你可以沉默，但快樂(lè)伴隨著你！豐盛美食暮色悄然降臨，星星開始閃爍，海灘邊、椰林中、綠茵地，賞xx灣美景，聽海濤朗誦，和黎族姑娘竹竿舞節(jié)拍，品“椰林燒烤”、“漁家火鍋”豐盛美食，盡享天倫之樂(lè)。星月相隨，一往情深攜手在國(guó)寶級(jí)的海岸線訴說(shuō)情愛，踩著銀白細(xì)膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長(zhǎng)假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。。。。。。在xx，海天間，仰望椰樹之冠累累碩果，頓悟：為什么不在xx擁有自己的家呢？國(guó)際大師藝術(shù)和匠心的魅力凝聚xx五星級(jí)度假酒店由曾經(jīng)擔(dān)綱夏威夷Hara-Maoi酒店、夏威夷萬(wàn)豪酒店、拉斯維加斯喜來(lái)登酒店、港島香格里拉、雅加達(dá)香格里拉、新加坡君悅、巴厘君悅、印尼Kota.Kinabalu君悅的美國(guó)著名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)衍設(shè)計(jì)。國(guó)際頂級(jí)大師的手筆，源于建筑藝術(shù)的靈感和獨(dú)具匠心的精巧設(shè)計(jì)，天然之木、藤、石、竹，賦于xx二期總統(tǒng)套房、豪華海景房、園景房處處流溢國(guó)際五星級(jí)酒店的尊貴和舒適。建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)夏威夷SepiaDesign設(shè)計(jì)公司中元國(guó)際工程設(shè)計(jì)研究院海南分院園林設(shè)計(jì)：美國(guó)St.LegereDesignInternational裝修設(shè)計(jì)：Buz室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司燈光設(shè)計(jì)：Lighting.DirectionsLimited標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)：VictorArzateDesignInternational康體設(shè)計(jì)公司：國(guó)際游藝顧問(wèn)有限公司ILC創(chuàng)世紀(jì)杰作的美麗所在xx2期園林出自美國(guó)知名設(shè)計(jì)師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的人性化設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土特色，規(guī)模恢弘大氣，制作精致完美，彎曲的石路、玲瓏的雕塑、精巧別致的燈飾、富于變化的泳池、疊錯(cuò)式的噴泉、戶外巴厘島式的SPA，加上80多種罕見的熱帶植物：果樹、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。產(chǎn)權(quán)式V-VIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國(guó)旅游組織2002年報(bào)告：全球已有6.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的6000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買了時(shí)權(quán)和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)“產(chǎn)權(quán)酒店”已超過(guò)1000個(gè)。近年來(lái)中國(guó)前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、昆明、深圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權(quán)式酒店。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)，完全委托酒店經(jīng)營(yíng)的，既可獲取投資回報(bào)，同時(shí)又可以獲贈(zèng)一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。《新財(cái)富》勞斯萊斯500富人榜揭曉：京滬浙粵富人居多，內(nèi)地民營(yíng)企業(yè)家占富人榜前五位。500富人財(cái)富總量超5000億元，相當(dāng)于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財(cái)富》）中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的。。。。。。中國(guó)32600公里的海岸線上，僅有的、最美的熱帶海岸線只有xx灣，位于xx灣臨海一線中點(diǎn)的xx二期，將可能成為彌足珍貴的極品！對(duì)你而言，這也許是最后的機(jī)會(huì)！xx承接世界500強(qiáng)眾多知名公司會(huì)議，也是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和多國(guó)政要度假的首選之地。隨著國(guó)際旅游文化熱移，世界級(jí)選美盛會(huì)、新絲路模特大賽相繼海岸綻放。xx，不只是xx灣的中點(diǎn)，更成為舉世矚目的焦點(diǎn)。把你的貴客請(qǐng)到天邊來(lái)，遠(yuǎn)離城市的鋼筋水泥，在海風(fēng)拂面，椰影婆娑的xx：商務(wù)、談判、溝通、交流談笑間輕松完成，您的盛情體現(xiàn)了對(duì)朋友的深切關(guān)懷！投資xx加入快樂(lè)大本營(yíng)在中國(guó)最美麗的海岸線，投資一份屬于自己的領(lǐng)海，奉獻(xiàn)給家人和朋友一份健康和幸福；投資xx如同加入一個(gè)快樂(lè)大本營(yíng)：一生的快樂(lè)，一身的健康以及貨幣單位無(wú)法計(jì)算的幸福回報(bào)！當(dāng)你不在時(shí)，如果你愿意將這份享受快樂(lè)和健康的機(jī)會(huì)與他人分享，xx的管理團(tuán)隊(duì)將為你適時(shí)出租，精心打理。鮮花予人，手流余香；快樂(lè)予人，安康一生！這是任何理財(cái)大師都無(wú)法測(cè)算的投資曲線，這是一份愛心至上的心靈回報(bào)，又豈在幾張凡鈔俗紙！完善的酒店設(shè)施與服務(wù)先進(jìn)完備的會(huì)議設(shè)施、多樣化的海上運(yùn)動(dòng)和康體設(shè)施、ID電話、房?jī)?nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時(shí)保安服務(wù)、24小時(shí)送餐服務(wù)、VIP貼身管家服務(wù)、導(dǎo)游服務(wù)、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務(wù)室、洗衣服務(wù)、郵政收發(fā)和快遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、停車場(chǎng)、行李寄存、商務(wù)中心秘書服務(wù)、嬰兒看護(hù)/嬰兒床、免費(fèi)擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場(chǎng)預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留言服務(wù)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備客廳：名牌空調(diào)，名牌電視機(jī)，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機(jī)，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥室：名牌空調(diào)(同客廳)，高級(jí)席夢(mèng)思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機(jī)，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設(shè)備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗簾：高級(jí)遮光窗簾；床上用品：全套高級(jí)優(yōu)質(zhì)床上用品。裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：進(jìn)口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級(jí)涂料；內(nèi)墻：環(huán)保高級(jí)防霉高級(jí)涂料；天花：環(huán)保高級(jí)防霉高級(jí)涂料；地面：實(shí)木地板，用熱帶風(fēng)情的石材；門窗：高級(jí)鋁合金；廚房：高級(jí)防滑瓷磚；衛(wèi)生間：墻體高級(jí)面磚，地面高級(jí)仿古防滑地磚或石材，大理石臺(tái)面；陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)仿古防滑瓷磚；電梯：上海三菱電梯GPS3或同級(jí)；通信接口：二個(gè)/間潔具：科勒、美標(biāo)、TOTO高級(jí)潔具或同級(jí)；信息管理：安保系統(tǒng)，自動(dòng)消防系統(tǒng)（煙感或自動(dòng)噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入。基本戶型：一共八層。（帶地下停車場(chǎng)）戶型分為：?jiǎn)伍g\雙套間\三套間等。房類分為：端頭海景房、豪華海景房、高級(jí)海景房、豪華花園房和私家花園房。專業(yè)團(tuán)隊(duì)貼心管家xx管家至上而下，為您貼心呵護(hù)，總在您最適當(dāng)、最需要的時(shí)候出現(xiàn)。訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長(zhǎng)期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成業(yè)主的要求。全天候24小時(shí)周到護(hù)衛(wèi)，確保業(yè)主的絕對(duì)隱私。忠誠(chéng)為業(yè)主提供全方位的細(xì)致服務(wù)。智者識(shí)xx、前瞻無(wú)限景五星級(jí)xx、五星級(jí)服務(wù)享受、頂級(jí)硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國(guó)際級(jí)濱海酒店生活。連綿無(wú)垠的潔白沙灘、浩渺無(wú)邊的粼粼碧海、椰林、濤聲、海風(fēng)、陽(yáng)光，xx度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無(wú)限風(fēng)光。你的未來(lái)不是夢(mèng)！本畫冊(cè)所有圖片、文字說(shuō)明僅供參考，最終效果以實(shí)景為準(zhǔn)地址：中國(guó)海南島xx灣國(guó)家旅游度假區(qū)熱線166e-mail:welcome@圍墻廣告：以項(xiàng)目名稱“天澤海韻酒店公寓”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色）；其中，點(diǎn)綴著綠色的椰樹、藍(lán)色的海浪和發(fā)展商之公司徽標(biāo)，整個(gè)畫面以白色為底色，并以亮麗的橙色、穩(wěn)重的藍(lán)色以及活潑的綠色渲染，共同構(gòu)筑一幅典雅而活潑、并能充分體現(xiàn)熱帶濱海特色的畫卷。4、5分階段控制的公關(guān)效果基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本方案前面部分已提出項(xiàng)目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的路線，因此項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)應(yīng)建議有步驟地劃分為三個(gè)階段：●形象建立及宣傳鋪墊階段●試銷階段●正式銷售階段各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下：4、5、1售前形象建立及宣傳鋪墊——項(xiàng)目開工后（時(shí)間一個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為2002年12月下旬）售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目及本項(xiàng)目推出的新概念有相當(dāng)程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對(duì)項(xiàng)目有了比較深刻的印象及對(duì)休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識(shí)。主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)POP、工地圍墻以及在旅游通道的條幅進(jìn)行宣傳。本階段，各項(xiàng)工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書、沙盤、模型、賣場(chǎng)及銷售隊(duì)伍等。4、5、2試銷階段——（時(shí)間三個(gè)月，預(yù)計(jì)開始時(shí)間為2003年春節(jié)前）試銷階段是為了試探目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實(shí)項(xiàng)目的定位、價(jià)格、銷售方式和區(qū)域等方面是否迎合市場(chǎng)的需求，以便作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這一階段的公關(guān)活動(dòng)都控制在特點(diǎn)及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi)，包括海南的旅游者、大的包機(jī)團(tuán)等。主要采用直郵廣告、重點(diǎn)位置設(shè)立宣傳咨詢點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處的建立、現(xiàn)場(chǎng)POP、個(gè)別星級(jí)酒店配送宣傳品以及宣傳條幅等。建議售前宣傳與試銷階段的部分時(shí)間可重疊，而階段工作同時(shí)進(jìn)行。由于本項(xiàng)目推出的概念對(duì)于部分客戶來(lái)說(shuō)已經(jīng)非常熟知，并且可以提前告之徘徊于同區(qū)域樓盤之間的準(zhǔn)客戶，如果本項(xiàng)目新推出的產(chǎn)品是符合他們的經(jīng)濟(jì)能力、理財(cái)習(xí)慣及度假觀念和需求的，且具有較好的性能價(jià)格比，那么，在前期就可以爭(zhēng)取這一部分的客戶，并使之成為本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)客戶和義務(wù)宣傳者。本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動(dòng)作為客戶對(duì)項(xiàng)目信心培養(yǎng)的支持。同時(shí)，本階段由于銷售的基本要素如樓書、賣場(chǎng)、沙盤、模型及銷售隊(duì)伍等已經(jīng)完成，可以接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。4、5、3正式銷售階段——項(xiàng)目主體工程出三層后（時(shí)間十個(gè)月，預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)間為2003年“五一”）建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。報(bào)紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場(chǎng)展銷宣傳資料、模型等所有公關(guān)手段和銷售工具全面展開。本階段，將吸引目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)有較大實(shí)力的代理商介入，聯(lián)合代理商集中宣傳，造成項(xiàng)目銷售的轟動(dòng)效應(yīng)，以迅速完成銷售目標(biāo)。甚至可以考慮委托內(nèi)地目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)的銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行異地銷售。4、6外發(fā)式宣傳策略4、6、1精品樓書主要用于對(duì)新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙硎芗彝?lè)趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及海南的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì)海南購(gòu)房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。本樓書的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)看樓者、專門的促銷活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的直郵客戶，以及酒店客人（可考慮擺放于高級(jí)別酒店里供閱讀）。形式：12開銅板紙精美冊(cè)子內(nèi)容：●“自游人”新度假概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述●家庭度假在的迅猛發(fā)展和未來(lái)家庭度假的發(fā)展趨勢(shì)●介紹海南與項(xiàng)目周邊的旅游景點(diǎn)及民族風(fēng)情訴求，項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢(shì)●海南旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂(lè)項(xiàng)目及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識(shí)介紹●海南旅游及灣的發(fā)展規(guī)劃與開發(fā)前景●國(guó)外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢(shì)介紹●公寓的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的介紹4、6、2折頁(yè)樓書折頁(yè)式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷售操作細(xì)節(jié)的興趣。形式：●大折頁(yè)●設(shè)風(fēng)琴袋放置插頁(yè)（每張插頁(yè)一個(gè)內(nèi)容）內(nèi)容：●大折頁(yè)簡(jiǎn)單介紹項(xiàng)目的位置、周邊旅游資源、規(guī)模、配套、物業(yè)管理、發(fā)展商實(shí)力等內(nèi)容。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色）●風(fēng)琴袋插頁(yè)平面圖、價(jià)目表、付款方式、認(rèn)購(gòu)流程、認(rèn)購(gòu)須知、銷售方式、附加值優(yōu)惠。4、6、3單張與大折頁(yè)的內(nèi)容相同，但可更加簡(jiǎn)單。4、6、4沙盤模型●大模型：固定在售樓中心使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂●小模型：目標(biāo)市場(chǎng)展銷會(huì)使用，以易于搬運(yùn)為原則上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。4、6、5展板●規(guī)格以60cm×90cm的標(biāo)準(zhǔn)尺寸為宜，可做7-8塊左右（為墻掛式，輕質(zhì)，泡沫材料）。●內(nèi)容地理位置、周邊旅游資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、公寓配套設(shè)施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。4、7銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算，均指公寓部分）●形象建立及售前宣傳鋪墊階段（開工開始至春節(jié)）：完成5%（本階段，需要努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購(gòu)之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)）●試銷階段（春節(jié)開始至五一）：完成50%?！裾戒N售階段（六月一日開始至二00五年五月）：完成95%4、8資金計(jì)劃（見附件5、6）●本項(xiàng)目建設(shè)資金自籌4600萬(wàn)元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進(jìn)度，在沒(méi)有任何外來(lái)資金（包括銷售回款）進(jìn)帳的情況下自籌資金可維持至2003年10月份。●按照目標(biāo)銷售進(jìn)度，至2003年10月底，預(yù)計(jì)可完成50%的銷售率，即銷售面積達(dá)到約9450平方米（按總銷售面積18900平方米計(jì)），因此，可實(shí)現(xiàn)銷售合同額約5528萬(wàn)元，按首期款平均回款10%計(jì)，約可實(shí)現(xiàn)銷售款552萬(wàn)?！裰?004年2月底，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售率將突破60%，即銷售面積達(dá)到11340平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售合同總額約6634萬(wàn)元，由于至8月底，以前實(shí)現(xiàn)銷售的房屋全部按照合同約定支付了30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率30%計(jì)算，此時(shí)期約可實(shí)現(xiàn)銷售款1990萬(wàn)元?！?004年3月份至2005年5月份，預(yù)計(jì)銷售率實(shí)現(xiàn)95%，即銷售面積達(dá)到17955平方米，共實(shí)現(xiàn)銷售合同額10500萬(wàn)元，按平均回