億陽蒙西物流園客戶分析報告

目錄客群構(gòu)成分析1234客群置業(yè)需求及預(yù)算分析客戶描摹結(jié)論本次調(diào)研的主導(dǎo)思想是從蒙西的主力消費客群和主導(dǎo)客群出發(fā)，其中以蒙西的住民和產(chǎn)業(yè)工人為主，商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)主也是主要考慮的對象。從客群來源可以看出，蒙西圍繞工業(yè)企業(yè)集中形成了一批以滿足當(dāng)?shù)鼗拘枨鬄橹鞯纳婕吧a(chǎn)工作基本需求的經(jīng)濟構(gòu)成，以工業(yè)為主導(dǎo)，以服務(wù)工業(yè)人群和當(dāng)?shù)鼐用駷橹鞯慕?jīng)濟構(gòu)成。從來源構(gòu)成可以看出，蒙西的人口主要還是以本地客群居多，占總量的一半以上，烏?？腿赫?2%，所以后期營銷推廣上應(yīng)該考慮此類因素?？腿簶?gòu)成分析客戶來源細分客群職業(yè)細分從上圖可以看出，職業(yè)構(gòu)成中，工業(yè)產(chǎn)業(yè)基層職業(yè)的人群較多，事業(yè)單位人群相對較少，產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集性產(chǎn)業(yè)，是勞動力比較不足的城市。高層和中高層相對較少，個體業(yè)主收入不足以支持在本地形成高端消費群體，市場缺乏高端客群。餐飲娛樂和零售批發(fā)行業(yè)相對已經(jīng)成型，但仍未飽和，主要以小規(guī)模經(jīng)營為主，缺乏集中和專業(yè)化的商業(yè)服務(wù)配套。客群職業(yè)構(gòu)成客群構(gòu)成分析客群經(jīng)濟分析客群家庭人口及家庭收入構(gòu)成客群構(gòu)成分析由數(shù)據(jù)分析可知，單身人群的收入基本在5萬以下，多為企業(yè)職員，在人口構(gòu)成中相對較少，新婚青年收入大都突破5萬，高收入階層不多，個體和工人相對平均。3-4人中年客群收入水平比較平均，其中不乏收入在15萬以上的客戶，客群中有白領(lǐng)和管理者出現(xiàn)，職員和個體分布平均，其中高收入群體多為餐飲和汽車行業(yè)的客群。5人的家庭較少，收入都基本超過了10萬，但仍處于中等收入階層。蒙西家庭構(gòu)成基本以3至4人的中年階層為主5-15萬收入的占多數(shù)，但并不缺乏高收入家庭，說明需求的主要客群普遍有為了滿足住房需求購買住宅的能力?？腿簶?gòu)成分析居住環(huán)境分析居住環(huán)境及滿意程度分析根據(jù)數(shù)據(jù)可知，商品房和經(jīng)濟適用房占蒙西居住比例組成的很大部分，目前這部分客群的居住滿意度還是較高的，但這類客群中，產(chǎn)業(yè)工人和個體經(jīng)營戶大部分是在烏海擁有住房，在蒙西本地的居住環(huán)境還有待改善。出租房、宿舍以及自建房相對對蒙西住宅市場的有效需求相對明顯，大多都有急需改善住房條件或具有住房需求的意愿。商鋪自住者相對較少，但居住環(huán)境也不理想，都具有潛在的住房需求。經(jīng)分析，蒙西本地具有住房需求或潛在住房需求的人，應(yīng)占總?cè)丝诒壤?9%以上。戶型面積分析由數(shù)據(jù)可以看出，70以下房型一室占總構(gòu)成80%，這類人群大多是本地客群，急需改善現(xiàn)有居住條件。70-90的小戶型相對比例較小，說明剛性需求得不到有效的釋放，這也是由于目前的住房現(xiàn)狀產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，無法充分滿足剛需的需要所決定的。90-120㎡兩室和三室戶型相對占總量較大，但有四成左右的客群都是在烏海購買的房子，兩室和三室的房型相對平均，客群相對喜歡大客廳和大主臥的產(chǎn)品，目前供給市場上的放量也比較少。120-140㎡及140以上三室四室的客群相對較少，大多為15萬以上客群購買，本地住宅相對較少，基本在烏海，蒙西本地還是主要以解決剛需為主?？腿簶?gòu)成分析交通配備分析客群構(gòu)成分析在接受調(diào)查的109組客戶中，有車客戶占39%，相比區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，擁有私家車的客群相對較多，且多數(shù)為個體私營老板，同時有車的工人階層也占有車族的40%左右，說明蒙西的高檔消費品購買能力還是有的。無車客戶中80%的客群需要交通工具代步，說明在交通的消費構(gòu)成上，蒙西相對交通支出比重較大，但交通條件不完善，這是桎梏項目在周邊地區(qū)影響的不可忽視的因素?？腿褐脴I(yè)需求分析客戶需求比例客戶構(gòu)成數(shù)量比例有購房需求的客戶12369%無購房需求的客戶5631%總計調(diào)查數(shù)量179需求客戶構(gòu)成比例客戶構(gòu)成數(shù)量比例商業(yè)需求5335%住宅需求10065%總計需求客群數(shù)量123在抽樣調(diào)查的179組客戶中，有購房需求的占69%，其中住宅需求100組，商業(yè)需求53組。數(shù)據(jù)說明蒙西在工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展的同時，短時間內(nèi)人口的增加導(dǎo)致了住房以及消費需求的激增，同時也說明蒙西尚未形成完善的居住環(huán)境，具有很大的市場機會。注：有效客戶124組，其中對商鋪和住宅都有需求的29組?？蛻魳?gòu)成分析客群置業(yè)需求分析地塊綜合評價根據(jù)調(diào)查，客戶普遍認(rèn)為項目的區(qū)域一般，這是由于項目距離蒙西中心距離遠，尚未樹立信心導(dǎo)致的。區(qū)域發(fā)展?jié)摿C合考慮，項目因規(guī)模和區(qū)域發(fā)展的利好性，未來有不錯的發(fā)展空間。因蒙西工業(yè)環(huán)境導(dǎo)致整體生活環(huán)境較差，所以項目雖然區(qū)域環(huán)境污染較少，但仍不被認(rèn)可，需要加以重點考慮。因項目周邊及內(nèi)部道路完善，又有公交經(jīng)過，所以交通環(huán)境條件比較好，可以考慮以交通為導(dǎo)向擴大輻射的影響力。項目綜合評價十八號微軟雅黑置業(yè)需求細分客群置業(yè)需求分析在接受調(diào)查的179組客戶中，愿意購買項目的客戶占了63%，說明項目的接受程度可觀，也表明蒙西客戶的購房需求相對較大。數(shù)據(jù)表明，首次置業(yè)需求的客群占了71%，其中因工作原因需要購買的占主要因素，改善類客群占14%，說明蒙西主要以剛需為主，投資類客群占15%，且投資商鋪的需求比例較大，說明蒙西的住房需求大多來自工人和年輕客群，且都為剛性需求。十八號微軟雅黑置業(yè)因素細分在影響購買因素的主要構(gòu)成中，價格占據(jù)了主導(dǎo)地位，說明蒙西客戶的需求以滿足基本生活需求為主，享受型客戶占少數(shù)。位置和配套所占比重分別為18%和12%，說明客戶受區(qū)域利好影響的因素影響較明顯，項目應(yīng)考慮依托周邊的現(xiàn)有資源形成一套完善的配套體系，滿足客戶的需求，成為“城中城”。雖然客戶考慮戶型、物業(yè)、景觀的相對因素較少，但仍是項目不可忽略的因素，應(yīng)形成以滿足剛性需求為主的復(fù)合型居住性社區(qū)?？腿褐脴I(yè)需求分析客群置業(yè)需求分析戶型面積需求產(chǎn)品需求細分由數(shù)據(jù)分析可知，需要90-120㎡面積的客群占了整體客群的絕大多數(shù)，基本符合首次置業(yè)及改善居住條件家庭的需要，這類客群大多屬于中青年客群。在90-120㎡主要構(gòu)成結(jié)構(gòu)中，三室兩廳和兩室兩廳比例大致相同，因地緣喜好客群大多喜歡單間面積較大的產(chǎn)品，所以應(yīng)考慮將90-100㎡左右兩室和100-120㎡三室作為主力戶型，以符合主力客群的需求。主力戶型及面積需求分析產(chǎn)品需求細分從主力客群的產(chǎn)品需求分析可知，兩室和三室的需求各占一半，90-100㎡戶型基本為兩室需求，100-110的舒適兩室比例占32%，三室總體需求保持在100-120㎡之間，約占總量的40%?？腿褐脴I(yè)需求分析客群置業(yè)需求分析產(chǎn)品需求細分臥室客廳需求偏好經(jīng)調(diào)查分析可知，目標(biāo)客群對臥室和客廳的需求都以大臥室和大客廳為主，這也是由內(nèi)蒙人居生活方式和生活習(xí)慣所決定的，所以在研發(fā)產(chǎn)品的同時要充分考慮到客戶對產(chǎn)品的功能需求，以大主臥和大客廳為主的產(chǎn)品，應(yīng)占項目比例居多?？腿褐脴I(yè)需求分析產(chǎn)品需求細分大多數(shù)客戶對獨立餐廳都有需求，因為需求面積在70㎡以上的戶型都有獨立的功能分區(qū)，所以在解決剛需的同時，也要滿足客戶對產(chǎn)品功能的需求。根據(jù)統(tǒng)計，需求面積在120㎡以上的客群需求兩衛(wèi)的居多，120㎡以下則仍以一衛(wèi)為主，所以應(yīng)以客群的需求出發(fā)，考慮衛(wèi)生間的配比。客群置業(yè)需求分析產(chǎn)品需求細分根據(jù)調(diào)查，客戶對雙陽臺和南向陽臺的偏好基本保持平衡，需求南向陽臺的大多是購買120㎡以下的戶型，120㎡以上雙向陽臺需求較大。研發(fā)產(chǎn)品時應(yīng)盡量滿足不同人群的不同需求，考慮在景觀好，戶型舒適的中大戶型設(shè)置雙陽臺，小戶型仍以保證面積有效利用為前提研發(fā)產(chǎn)品。根據(jù)調(diào)查，客戶對平層的產(chǎn)品認(rèn)可度較高，占68%。面積從90-120不等，說明蒙西居住問題首要任務(wù)是保證剛需。復(fù)式和躍層產(chǎn)品的需求占21%，面積在110-160㎡，說明客群雖然有購買欲望，但經(jīng)濟水平不到購買高檔產(chǎn)品的程度，所以項目應(yīng)仍以常規(guī)住宅為主客群置業(yè)需求分析產(chǎn)品需求細分建筑風(fēng)格及建筑形式經(jīng)分析，客戶普遍傾向于多層產(chǎn)品，約占總量的70%，而蒙西本地因航空管制及城市發(fā)展等多方面的制約，目前尚未出現(xiàn)小高層項目，加上客戶人群比較年輕，比較喜歡新鮮事物，但就有效需求講，建議開發(fā)多層住宅為主的復(fù)合型社區(qū)。在四中建筑風(fēng)格中，現(xiàn)代簡約風(fēng)格的項目認(rèn)可度為60%，達到了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，建議建筑風(fēng)格和景觀可以考慮以現(xiàn)代簡約為主，在不影響項目整體美觀的整體統(tǒng)一性的同時加上一些新古典主義的外立面裝飾及景觀元素?？腿褐脴I(yè)需求分析產(chǎn)品需求細分根據(jù)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)客戶比較傾向于毛坯房，共65組占總構(gòu)成的59%，說明住房需求主要還是以最基本的居住功能為主，另外也符合蒙西鎮(zhèn)及內(nèi)蒙整體交房的標(biāo)準(zhǔn)，裝修無疑會帶來成本的上升，所以建議項目仍以毛坯房為交房標(biāo)準(zhǔn)。同時我們也可以發(fā)現(xiàn)，需求廚衛(wèi)簡裝的客群占25%，蒙西的區(qū)域環(huán)境和生活方式?jīng)Q定了蒙西客群對住宅的要求，簡裝可以做，但建議以購房優(yōu)惠的形式贈送簡裝裝修。客戶置業(yè)預(yù)算分析經(jīng)分析可知，總價承受在25萬以下的占整體比例居多，有33組，單價承受能力基本在2500以下，說明客戶意愿和需求是100平米左右的兩居及少部分三居住房，這部分人大多屬于首次置業(yè)的剛需族。25-30萬之間的人比例占30%左右，單價保持在2500-3500的合理價位上，其中2500-3000的客群占近50%，說明價格所決定的產(chǎn)品檔次應(yīng)保持在中端水平。30萬以上客群希望購買高端產(chǎn)品，但有效面積區(qū)間仍在100-120㎡?？們r單價細分依數(shù)據(jù)可知，具有購買意愿的人群購房大多以按揭貸款為主，大多數(shù)人都在烏海有一套住房，尚未擁有住宅的人占27%，按揭貸款的人群占總量的72%，說明人群具備高端產(chǎn)品購買能力的人相對較少，主要仍以剛需為主。公積金貸款購房的人群相對按揭較少，但也占總構(gòu)成的19%，這類人群大多是產(chǎn)業(yè)工人，購買住宅的主要人群是40%產(chǎn)業(yè)工人和30%的本地居民，所以應(yīng)保證項目在可購買的消費能力前提下，保證客戶需求的同時做好產(chǎn)品品質(zhì)。購房條件分析客戶置業(yè)預(yù)算分析指標(biāo)構(gòu)成典型目標(biāo)客戶描摹背景特征職位：雙欣資源生產(chǎn)部主管社會階層：普通中產(chǎn)階層家庭年收入：8萬私家車：無家庭結(jié)構(gòu)：2口之家現(xiàn)居住特征：單位宿舍置業(yè)階段：首次區(qū)域認(rèn)知認(rèn)可點——離商業(yè)區(qū)近，距離工作單位近，方便工作改善點——周邊居住環(huán)境更進一步改善住房需求購買目的：自己住建筑風(fēng)格：無特別要求戶型：兩室兩廳一衛(wèi)面積：110㎡左右單價：3000元/㎡左右總價：低于35萬社區(qū)配套：能滿足日常生活就可以特征描摹客戶描述：為人樸實，與其他多數(shù)同事一起為產(chǎn)業(yè)移民，祖籍河南。通過觀察洽談可以得知：①該客戶經(jīng)濟實力一般，公司解決職工臨時性住房問題，有宿舍，但功能、居住舒適度無法滿足大部分員工要求，則雙欣資源30-45%的企業(yè)職工愿意在蒙西購房。②該客戶為生產(chǎn)部主管，主要是原材料加工環(huán)節(jié)，思想觀念較為保守單純。對房產(chǎn)興趣較大。③現(xiàn)企業(yè)正在發(fā)展期，共有產(chǎn)業(yè)工人1200人左右，管理人員150人左右，企業(yè)現(xiàn)無暇顧及員工的住房需求問題，需在企業(yè)穩(wěn)定并持續(xù)盈利，員工人數(shù)逐漸增多的情況下才考慮為職工建房。④同時，最重要的問題是，雙欣資源一旦為員工建房，則會選擇在其工廠附近批地蓋樓，走經(jīng)濟適用房形式，則對本項目消化產(chǎn)生不利影響。企業(yè)概述：①雙欣資源屬于移民工業(yè)企業(yè)，移民人口較多，在本地未有房產(chǎn)，住房需求較為旺盛。②后期應(yīng)著重跟進。根據(jù)企業(yè)高層對企業(yè)的發(fā)展方向制定，配合企業(yè)滿足員工住房需求。工業(yè)園中層管理者——白燕，女，35歲，大專學(xué)歷客戶描摹項目所處區(qū)域評價區(qū)域的位置評價位置還行，離商業(yè)區(qū)也不遠，但是離雙欣資源的辦公場地太遠。區(qū)域的發(fā)展?jié)摿υu價不太了解，應(yīng)該還可以，人住多了自然潛力就大了。區(qū)域的交通評價交通方面對于生活還行，比起廠區(qū)交通還算方便。但是去雙欣資源太遠，坐班車還要坐個十幾分鐘。區(qū)域的配套評價那邊沒有什么配套，需要小區(qū)自給自足才行。區(qū)域的居住環(huán)境評價距離商業(yè)中心近，還行。但是臨高速，太吵。周邊可利用的資源評價對于這方面的情況不了解。有無在本項目購房的打算若公司不解決住房問題，會考慮在本項目地塊買房。但需要價格合理，3000元左右就行。客戶語錄客戶描摹置業(yè)需求目前的居住現(xiàn)狀住單位宿舍，4人間。對目前的居住環(huán)境不滿意的地方住單位宿舍里生活沒有私密性，活動范圍太窄。今后購房的目的買了主要自己住。購房最關(guān)注的因素價格，面積，小區(qū)環(huán)境，交通。期望購買的房屋面積，戶型格局面積有個110㎡左右就可以。戶型格局兩室兩廳一衛(wèi)。房間的空間寬敞些。對居住小區(qū)的環(huán)境要求。社區(qū)道路，周邊環(huán)境，景觀綠化這三方面希望能夠的好些。對居住小區(qū)的建筑風(fēng)格要求對建筑風(fēng)格不了解，比較喜歡外立面色彩能豐富些的設(shè)計。對居住小區(qū)的配套設(shè)施的要求社區(qū)內(nèi)的配套沒有什么特別的要求，能滿足日常生活就可以了。對烏?；蚱渌鞘心膫€小區(qū)較認(rèn)可沒打聽過，不太了解周邊的情況。當(dāng)前政策下房購房機會評價不好說，但是該買的的還得買，真到該買的時候就要出手?？蛻裘枘≈笜?biāo)構(gòu)成典型目標(biāo)客戶描摹背景特征職位：餐飲老板社會階層：普通中產(chǎn)階層家庭年收入：30萬私家車：無家庭結(jié)構(gòu)：4口之家現(xiàn)居住特征：3室兩廳2衛(wèi)置業(yè)階段：養(yǎng)老房區(qū)域認(rèn)知認(rèn)可點——工業(yè)園發(fā)展?jié)摿Υ?，看好蒙西商業(yè)項目投資前景。改善點——周邊配套太少，生活不方便。住房需求購買目的：商鋪投資建筑風(fēng)格：中式建筑戶型：兩室兩廳一衛(wèi)面積：100㎡一下單價：——總價：——社區(qū)配套：景觀綠化好，方便就醫(yī)。特征描摹客戶描述：①張女士家住包頭，為人豪爽，干練?，F(xiàn)經(jīng)營的“張記私房菜”在蒙西商業(yè)街上小有名氣，年純收入能夠達到30萬。②張女士看好蒙西商業(yè)前景。如果本項目開售，其原意在本項目內(nèi)購買營業(yè)房，為以后擴大餐館規(guī)模。客戶關(guān)注：

該客戶對本項目商業(yè)產(chǎn)品較為關(guān)注，住宅產(chǎn)品興趣不大，其代表了較多商業(yè)投資客，生意人的共同想法。其最關(guān)注本項目以下幾點：①人氣氛圍需要旺，工業(yè)園中的消費人群均知道本項目的商業(yè)性。②價格要低，能夠使承租營業(yè)房的客戶買得起本項目營業(yè)房。③商圈需要日趨成熟，需要加快步伐使商業(yè)市場盡快火起來。④面積需求在120-300㎡之間，滿足一般餐館、超市、酒吧、網(wǎng)吧、五金店等規(guī)模要求。個體經(jīng)商戶——張珍艷，女，49歲，初中學(xué)歷客戶描摹區(qū)

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評

價區(qū)域的位置評價位置挺不錯，交通比較的方便。區(qū)域的發(fā)展?jié)摿υu價差不多，因為工業(yè)園發(fā)展比較快，這幾年的變化挺明顯的。區(qū)域的交通評價交通還比較方便，有公交車。區(qū)域的配套評價覺得不怎么樣，周圍的配套太少了，要看后期項目自身的情況而定。區(qū)域的居住環(huán)境評價挺好的，比工業(yè)園區(qū)好，至少綠化還是有的。周邊可利用的資源評價不太清楚。有無在本項目購房的打算是，因為家是包頭，打算在這邊繼續(xù)做生意，但這邊環(huán)境比較不好，風(fēng)大?？蛻粽Z錄客戶描摹置業(yè)需求目前的居住現(xiàn)狀現(xiàn)在自己兩套房子，子女都有房子，女兒住四合院，兒子住的有100多平米。對目前的居住環(huán)境不滿意的地方不滿意，配套不好，以后肯定會在城市買。今后購房的目的再考慮買房的話，在蒙西還會考慮買套營業(yè)房以擴大餐館經(jīng)營，自己要買養(yǎng)老房，會在包頭買，親戚都在包頭。購房最關(guān)注的因素醫(yī)院和商業(yè)配套，方便看病，購物，畢竟要養(yǎng)老用。期望購買的房屋面積，戶型格局兩居室就行，100㎡以下，不用太大，要不年齡大了收拾不過來。對居住小區(qū)的環(huán)境要求。周邊的環(huán)境要好，空氣新鮮，最好有公園，沒事能出去散散步。對居住小區(qū)的建筑風(fēng)格要求比較喜歡中式建筑，外立面顏色亮點好。對居住小區(qū)的配套設(shè)施的要求商業(yè)配套要全，交通方便，有醫(yī)院。對烏?；蚱渌鞘心膫€小區(qū)較認(rèn)可不太清楚，親戚朋友沒在這塊住。當(dāng)前政策下房購房機會評價不適合，因為現(xiàn)在房價很貴，尤其是城市，估計以后會下降些?？蛻裘枘≈笜?biāo)構(gòu)成典型目標(biāo)客戶描摹背景特征職位：產(chǎn)業(yè)工人社會階層：普通中產(chǎn)階層家庭年收入：8-10萬私家車：無家庭結(jié)構(gòu)：未成家現(xiàn)居住特征：單位宿舍置業(yè)階段：首次置業(yè)區(qū)域認(rèn)知認(rèn)可點——在本地上班，方便工作改善點——配套不齊全，學(xué)校少。住房需求購買目的：婚房建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約戶型：兩室兩廳一衛(wèi)面積：90㎡一120㎡單價：3000元/㎡左右總價：低于35萬社區(qū)配套：有購物，看病的基本的相關(guān)配套特征描摹客戶描述：①綜合部中層管理人員，衣著統(tǒng)一為蒙西商砼工作服，主要職責(zé)為配合綜合部部長管理整個工廠運營，解決生產(chǎn)過程中的實際問題。②現(xiàn)暫住蒙西商砼宿舍，方便工作，周末回到烏海，家在海勃灣區(qū)。③為人淳樸，對本項目較為感興趣，其工廠內(nèi)部員工大多都在烏海有房，每日上下班由班車接送企業(yè)概況：

該企業(yè)人均公司為8000—12000元/月，員工人數(shù)50人左右，未婚者有可能在蒙西工業(yè)園買房，人數(shù)大約20人左右，其最為關(guān)注小區(qū)交通，綠化和價格，對于本項目地塊較為熟悉，愿意在工業(yè)區(qū)購買住房。工業(yè)園中層管理者——秦越超，男，28歲，本科學(xué)歷客戶描摹區(qū)

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評

價區(qū)域的位置評價覺得位置還可以。區(qū)域的發(fā)展?jié)摿υu價一般，周邊配套不全。需要看將來項目自身配套如何。區(qū)域的交通評價不太好，來工廠上班還得開車，公交線路太少了。區(qū)域的配套評價配套不全，沒有什么好學(xué)校，如果將來配套相對全一點會更好。區(qū)域的居住環(huán)境評價相對一般，畢竟在工業(yè)區(qū)，污染比較大。周邊可利用的資源評價不清楚。有無在本項目購房的打算到時候看，如果在這邊長期工作的話，會考慮買?？蛻粽Z錄客戶描摹置業(yè)需求目前的居住現(xiàn)狀現(xiàn)在住在職工宿舍，自己還沒有買房子。對目前的居住環(huán)境不滿意的地方交通不便，來回太過麻煩。今后購房的目的主要是考慮結(jié)婚用。購房最關(guān)注的因素社區(qū)配套，價格，周邊環(huán)境。期望購買的房屋面積，戶型格局90㎡-120㎡區(qū)間比較喜歡，戶型格局兩居或三居都可以。對居住小區(qū)的環(huán)境要求。喜歡綠化率比較高的小區(qū)。對居住小區(qū)的建筑風(fēng)格要求建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約，顏色鮮艷，明亮色調(diào)。對居住小區(qū)的配套設(shè)施的要求小區(qū)能有購物，看病的基本的相關(guān)配套。對烏?；蚱渌鞘心膫€小區(qū)較認(rèn)可天驕花園聽說挺好，其他的不太清楚。當(dāng)前政策下房購房機會評價沒感覺，現(xiàn)在的房價還可以，能接受3000元/㎡左右的房價。客戶描摹指標(biāo)構(gòu)成典型目標(biāo)客戶描摹背景特征職位：售貨員社會階層：普通工薪階層家庭年收入：5萬私家車：無家庭結(jié)構(gòu)：3口之家現(xiàn)居住特征：平房置業(yè)階段：首次置業(yè)區(qū)域認(rèn)知認(rèn)可點——工業(yè)園發(fā)展速度快改善點——生活配套不夠齊全住房需求購買目的：改善居住環(huán)境建筑風(fēng)格：無特別要求戶型：三室兩廳兩衛(wèi)面積：120㎡一130㎡單價：3000元/㎡以下總價：低于40萬社區(qū)配套：社區(qū)配有幼兒園，特征描摹客戶描述：

①該客戶為烏海人，在蒙西水泥廠南側(cè)有平房。衣著樸素，學(xué)歷不高，現(xiàn)代老板管理潔美超市，月收入為4000元。②通過了解，其對周邊開發(fā)項目有一定的了解程度，看好蒙西房地產(chǎn)市場，尤其是商業(yè)市場。由于零售業(yè)是最能體現(xiàn)商業(yè)活力的標(biāo)志之一，則其通過自身的切身體會、超市的人流量、銷售提成來說，本項目商業(yè)產(chǎn)品占比應(yīng)增大?？蛻裘枋觯?/p>

①該客戶為蒙西常住居民，在生活的便利性上有很大異議，希望能夠在一個商圈氛圍濃厚的區(qū)域中工作生活。類似于閆鳳嬌這類情況的客戶較多，尤其關(guān)注商業(yè)發(fā)展和外來人口數(shù)量，為將來其零售業(yè)的發(fā)展做一個良好的大環(huán)境。

②所以，在本項目開發(fā)時需要著重了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場，增加本項目商業(yè)產(chǎn)品的體量和豐富度，通過商業(yè)產(chǎn)品增加本項目與外界的關(guān)聯(lián)度，為后期住宅產(chǎn)品打好人脈基礎(chǔ)。商貿(mào)服務(wù)行業(yè)——閆鳳嬌，女，35歲，中專學(xué)歷客戶描摹區(qū)

域

評

價區(qū)域的位置評價感覺位置還可以，小區(qū)里面的商業(yè)面積最好大一些區(qū)域的發(fā)展?jié)摿υu價潛力挺大的，這兩年企業(yè)員工會越來越多，未來發(fā)展會更好。區(qū)域的交通評價挺方便，未來會更好。就是工業(yè)園面積太大，有時候去個廠區(qū)沒有車不太方便。區(qū)域的配套評價一般，現(xiàn)在這塊餐廳，商店都有。但是服裝業(yè)比較稀缺，周圍沒有網(wǎng)吧。區(qū)域的居住環(huán)境評價與蒙西鎮(zhèn)中心環(huán)境差不多，廠區(qū)改善地方小，離得近。居住的話，最好能夠把綠化做的好一點。周邊可利用的資源評價不了解。有無在本項目購房的打算有買房打算，得看經(jīng)濟實力的情況?？蛻粽Z錄客戶描摹置業(yè)需求目前的居住現(xiàn)狀現(xiàn)在住水泥場門口，600㎡的平房小院。對目前的居住環(huán)境不滿意的地方不滿意，環(huán)境差。綠化不好，風(fēng)沙太大了，水質(zhì)也不好。今后購房的目的改善居住環(huán)境。購房最關(guān)注的因素環(huán)境，地理位置，交通。期望購買的房屋面積，戶型格局面積在120-130㎡之間，戶型格局3室2廳2衛(wèi)。對居住小區(qū)的環(huán)境要求。社區(qū)內(nèi)有水系，外圍有綠化帶，這塊的風(fēng)沙比較大。對居住小區(qū)的建筑風(fēng)格要求對建筑風(fēng)格沒什么想法，顏色鮮艷一些，工業(yè)園這塊太灰太暗。對居住小區(qū)的配套設(shè)施的要求社區(qū)內(nèi)部建有幼兒園，方便照顧孩子。對烏?；蚱渌鞘心膫€小區(qū)較認(rèn)可不了解。當(dāng)前政策下房購房機會評價要買還得買，比如兒子要結(jié)婚肯定要買房子住的?？蛻裘枘≈笜?biāo)構(gòu)成典型目標(biāo)客戶描摹背景特征職位：房產(chǎn)銷售主管社會階層：普通中產(chǎn)階層家庭年收入：3-8萬私家車：無家庭結(jié)構(gòu)：3口之家現(xiàn)居住特征：單位宿舍置業(yè)階段：首次置業(yè)區(qū)域認(rèn)知認(rèn)可點——區(qū)域宏觀條件好，離工作地點近改善點——位置比較偏，離鎮(zhèn)中心遠。住房需求購買目的：改善居住環(huán)境建筑風(fēng)格：無特別要求戶型：兩室兩廳一衛(wèi)面積：90㎡一110㎡單價：3000元/㎡以下總價：低于35萬社區(qū)配套：能保障基本生活就好特征描摹客戶描述：①待人熱情，親和力強，性格開朗，外地人。②房地產(chǎn)銷售從業(yè)3年，現(xiàn)為天驕花園銷售主管，對該區(qū)域房地產(chǎn)市場較為了解。③對客群把握較準(zhǔn)，素質(zhì)較高，其個人也愿意在蒙西購買住房。同行觀點：

作為業(yè)內(nèi)人士，其對蒙西房地產(chǎn)市場較為了解，對客戶喜好較為關(guān)注。現(xiàn)階段天嬌花園銷售情況良好，但是推廣方式單一，無法使客戶形成系統(tǒng)性、多層次的購房體驗。購買天驕花園的客戶比例為（產(chǎn)業(yè)工人占55%，投資客占10%，本地人占35%）。

在房地產(chǎn)調(diào)控的大勢下，蒙西作為一個4線城市的開發(fā)區(qū)，基本不受調(diào)控影響，但工業(yè)園中的住宅項目則不太受人青睞。

對于其個人的購房需求來說，其購房需要滿足以下幾個條件：

①長期在蒙西工作。

②有較為高的工資收入水平。

③不會經(jīng)常往返于烏海和蒙西之間。

④蒙西外來人口增多，生活氛圍濃厚，樓盤配套綠化設(shè)施齊全。房地產(chǎn)銷售主管——烏蘭圖雅，女，32歲，大專學(xué)歷客戶描摹區(qū)

域

評

價區(qū)域的位置評價還可以，相比起天驕花園位置稍偏。區(qū)域的發(fā)展?jié)摿υu價區(qū)域宏觀條件良好，發(fā)展不好判斷，天驕花園這邊銷售情況良好。區(qū)域的交通評價交通一般，位置比較偏，不在鎮(zhèn)中心。區(qū)域的配套評價一般，主要考慮幼兒園，小學(xué)。配套屬區(qū)域配套范疇。區(qū)域的居住環(huán)境評價景觀物業(yè)，戶型結(jié)構(gòu)重要，居住環(huán)境不好，工廠多，但片區(qū)環(huán)境在蒙西較好。周邊可利用的資源評價蒙西鎮(zhèn)配套（區(qū)域小，不存在太大差距）有無在本項目購房的打算如果價格低的話，會考慮購買?？蛻粽Z錄客戶描摹置業(yè)需求目前的居住現(xiàn)狀單位統(tǒng)一安排的住房。對目前的居住環(huán)境不滿意的地方生活不方便，配套太少。今后購房的目的自住及投資。購房最關(guān)注的因素景觀綠化，物業(yè)服務(wù)，戶型結(jié)構(gòu)。期望購買的房屋面積，戶型格局兩室兩廳，面積90-110㎡。對居住小區(qū)的環(huán)境要求。周邊要有水系，景觀好，有綠化帶。對居住小區(qū)的建筑風(fēng)格要求————對居住小區(qū)的配套設(shè)施的要求對社區(qū)配套要求不高，能保障基本生活就好。對烏?；蚱渌鞘心膫€小區(qū)較認(rèn)可喜歡天驕花園，屬于剛性需求。當(dāng)前政策下房購房機會評價一般，蒙西對價格敏感度低?？蛻裘枘】蛻裘枘∧繕?biāo)客戶的總特征明確他的事業(yè)基礎(chǔ)分析他的創(chuàng)新能力判斷他的文化底蘊界定他的收入范圍考量他的居住現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)他的特殊喜好研究他的時間特質(zhì)客戶描摹目標(biāo)客戶的總特征事業(yè)：已經(jīng)渡過創(chuàng)業(yè)初期的艱苦，事業(yè)小成，正處在快速發(fā)展積極擴張的階段。事業(yè)穩(wěn)定，已經(jīng)具有一定規(guī)模，但未完全走上正軌。創(chuàng)新：具備一定的眼界，善于接受及把握新興事物。素質(zhì)：學(xué)歷多為本科以下，普遍具有內(nèi)蒙人爽朗，熱情的性格。喜好：事業(yè)小成，在確保工作事業(yè)順利發(fā)展的前提下，生活上開始了更高的追求，向往舒適便捷生活方式，以及綠色健康的居住環(huán)境?？蛻裘枘∧繕?biāo)客戶的總特征收入：年收入10萬左右，正在向更高的社會階層跨越中。具備一定的投資眼光和能力。居?。耗壳盎蜃≡趩挝凰奚?，或住在租房住，普遍不滿意目前的居住環(huán)境急需改善。對居住空間上的私密性和舒適性都有了更高的要求。但作為首次置業(yè)，不會投入過多的儲蓄以達到一步到位，追求高性價比的產(chǎn)品。對工業(yè)園的污染有較大的抵觸心理，希望遠離工業(yè)園區(qū)，對社區(qū)內(nèi)部的綠化有比較高的期望。時間：忙不