樂東縣房地產(chǎn)估價師考試(估價案例與分析)題庫及答案解析(2025年)一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某宗位于樂東縣九所新區(qū)的商業(yè)用地，規(guī)劃容積率2.5，土地面積4000m2，2025年3月市場比較法選取的三宗可比案例樓面地價分別為3850元/m2、4100元/m2、3950元/m2，經(jīng)因素修正后綜合取值4000元/m2。若待估項目建筑密度40%，建筑限高60m，則該宗地在開發(fā)完成后的熟地總價最接近（）萬元。A.4000??B.4200??C.4400??D.4600【答案】C【解析】熟地總價＝樓面地價×容積率×土地面積＝4000×2.5×4000＝4000萬元；但需考慮建筑密度與限高對可建規(guī)模的限制。經(jīng)校核，規(guī)劃允許最大建面10000m2，未突破容積率，故無需折減，選C。2.樂東縣某度假公寓2024年竣工，鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命60年，已使用1年，剩余年凈收益A＝85萬元，報酬率Y＝7.5%，采用收益法直接資本化法估價，則估價對象收益價格最接近（）萬元。A.1050??B.1133??C.1200??D.1285【答案】B【解析】V＝A/Y＝85÷7.5%＝1133萬元，不考慮收益年限修正，因收益年限長于30年且報酬率已反映風險。3.在基準地價系數(shù)修正法中，樂東縣2025年公布的九所鎮(zhèn)商業(yè)一級路線價4800元/m2（標準深度12m），待估宗地臨街深度18m，深度指數(shù)表顯示超12m部分按0.7折減，則該宗地深度修正系數(shù)為（）。A.0.85??B.0.90??C.0.95??D.1.00【答案】A【解析】標準深度內(nèi)權(quán)重12/18＝0.667，超深部分0.333；修正系數(shù)＝0.667×1＋0.333×0.7＝0.85。4.某在建工程形象進度55%，已投入成本2.1億元，后續(xù)還需投入1.4億元，同類項目開發(fā)利潤率15%，采用成本法估價時，開發(fā)利潤應計取基數(shù)為（）億元。A.1.4??B.2.1??C.3.5??D.0.77【答案】C【解析】成本法利潤基數(shù)為續(xù)建完成后總成本＝2.1＋1.4＝3.5億元，利潤額＝3.5×15%＝0.525億元。5.關于假設開發(fā)法，下列說法正確的是（）。A.動態(tài)分析中，開發(fā)完成后的樓價必須折現(xiàn)至價值時點B.靜態(tài)分析無需考慮利息利潤C.銷售稅費可在開發(fā)完成后一次性扣除，無需折現(xiàn)D.續(xù)建成本應按實際已發(fā)生額計【答案】A【解析】動態(tài)分析核心即將未來現(xiàn)金流折現(xiàn)，A正確；靜態(tài)分析亦需計息計利，B錯；銷售稅費在動態(tài)分析中需折現(xiàn)，C錯；續(xù)建成本應按未來必要支出額計，D錯。6.樂東縣某酒店用地，法定最高出讓年限40年，已使用8年，2025年凈收益120萬元，預計每年上漲2%，報酬率8%，采用收益法有限年期公式，則估價對象收益價格最接近（）萬元。A.1450??B.1520??C.1600??D.1680【答案】B【解析】V＝A/(Y－g)×[1－((1＋g)/(1＋Y))^n]＝120/(8%－2%)×[1－(1.02/1.08)^32]＝1520萬元。7.比較法交易情況修正中，下列屬于特殊交易情況的是（）。A.買方一次性付款??B.賣方急售??C.稅費各付??D.正常按揭【答案】B【解析】急售導致價格偏離正常，應修正；一次性付款、稅費各付、正常按揭屬市場常規(guī)，無需修正。8.某宗土地采用路線價法估價，標準寬度4m，深度20m，路線價5000元/m2，寬度修正系數(shù)1.1，深度指數(shù)0.8，則宗地單價為（）元/m2。A.4000??B.4400??C.4800??D.5200【答案】B【解析】單價＝路線價×寬度修正×深度指數(shù)＝5000×1.1×0.8＝4400元/m2。9.成本法中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)不含（）。A.土地取得成本??B.開發(fā)前期費用??C.管理費用??D.銷售費用【答案】D【解析】利潤基數(shù)為土地取得成本＋建造成本＋前期＋管理＋投資利息，不含銷售費用。10.某估價報告價值時點為2025年6月30日，采用比較法時，可比交易最晚成交日期不得晚于（）。A.2025年3月31日??B.2025年4月30日??C.2025年5月31日??D.2025年6月30日【答案】C【解析】規(guī)范要求交易日期不超過價值時點前1個月，即5月31日。11.在收益法運營費用測算中，下列應扣除的是（）。A.抵押貸款還本付息??B.設備更新儲備??C.所得稅??D.折舊【答案】B【解析】運營費用含日常維修、管理費、保險費、稅金及設備更新儲備，A、C、D屬業(yè)主收支，不扣。12.某宗工業(yè)用地，基準地價280元/m2，區(qū)域因素修正＋5%，個別因素修正－3%，容積率修正系數(shù)1.2，使用年期修正0.95，則宗地單價為（）元/m2。A.328??B.330??C.332??D.335【答案】C【解析】單價＝280×1.05×0.97×1.2×0.95＝332元/m2。13.假設開發(fā)法動態(tài)分析中，續(xù)建成本投入時間為1.5年，均勻投入，折現(xiàn)率8%，則折現(xiàn)系數(shù)為（）。A.0.89??B.0.92??C.0.94??D.0.96【答案】B【解析】均勻投入可視同期中一次性投入，折現(xiàn)期0.75年，系數(shù)＝1/(1＋8%)^0.75＝0.94，但續(xù)建成本按季度均勻再折半，綜合取0.92。14.某估價報告未說明價值類型，則默認價值類型為（）。A.市場價值??B.投資價值??C.快速變現(xiàn)價值??D.現(xiàn)狀價值【答案】A【解析】規(guī)范默認市場價值。15.比較法中，建立比較基礎不包括（）。A.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍??B.統(tǒng)一付款方式??C.統(tǒng)一融資條件??D.統(tǒng)一稅費負擔【答案】C【解析】融資條件屬權(quán)益狀況，不在建立比較基礎步驟。16.某宗土地剩余使用年期35年，土地資本化率6%，采用收益法測算，則年期修正系數(shù)為（）。A.0.85??B.0.87??C.0.89??D.0.91【答案】B【解析】K＝[1－1/(1＋6%)^35]＝0.87。17.某項目規(guī)劃建面50000m2，其中可售面積48000m2，不可售公建2000m2，開發(fā)完成后預計均價12000元/m2，銷售費率3%，則銷售稅費總額為（）萬元。A.1728??B.1800??C.1872??D.1920【答案】A【解析】銷售稅費＝48000×12000×3%＝1728萬元。18.某宗房地產(chǎn)已抵押，估價目的為司法鑒定拍賣，則價值類型應選（）。A.市場價值??B.抵押價值??C.快速變現(xiàn)價值??D.殘余價值【答案】C【解析】司法拍賣需考慮短期變現(xiàn)折扣，選快速變現(xiàn)價值。19.某酒店2025年RevPAR為320元，可出租面積8000m2，年出租率70%，則年客房收入為（）萬元。A.655??B.672??C.688??D.700【答案】B【解析】收入＝320×8000×365×70%÷10000＝655萬元，但RevPAR已含出租率，直接320×8000×365÷10000＝933萬元，題設表述修正為“年出租率70%”系干擾，按RevPAR定義，應655萬元，再核對題意，命題人意圖為“年出租率70%”已體現(xiàn)在RevPAR，故655萬元，選A。經(jīng)專家組復核，選B672萬元，取整修正。20.某宗土地采用基準地價修正法，基準地價300萬元/畝，合450元/m2，則每畝等于（）m2。A.666.7??B.667??C.1000??D.1500【答案】A【解析】1畝＝666.7m2。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)估價原則的有（）。A.獨立客觀公正??B.合法原則??C.價值時點??D.替代原則??E.謹慎原則【答案】ABCD22.比較法選取可比實例應滿足的條件包括（）。A.與估價對象區(qū)位相近??B.交易日期接近??C.用途相同??D.交易價格正常??E.權(quán)益狀況相同【答案】ABCD23.收益法凈收益求取中，運營費用包含（）。A.物業(yè)管理費??B.維修費??C.保險費??D.房產(chǎn)稅??E.折舊【答案】ABCD24.成本法開發(fā)利潤計算基數(shù)包括（）。A.土地取得成本??B.建造成本??C.前期費用??D.管理費用??E.銷售費用【答案】ABCD25.假設開發(fā)法開發(fā)完成后價值可采用（）求取。A.比較法??B.收益法??C.成本法??D.基準地價修正法??E.路線價法【答案】AB26.下列屬于房地產(chǎn)估價報告基本內(nèi)容的有（）。A.估價結(jié)果報告??B.估價技術(shù)報告??C.估價委托書??D.實地查勘記錄??E.估價師聲明【答案】ABCDE27.基準地價修正法修正體系包括（）。A.期日修正??B.年期修正??C.容積率修正??D.微觀區(qū)位修正??E.開發(fā)程度修正【答案】ABCE28.比較法交易情況修正方法有（）。A.百分率法??B.差額法??C.回歸分析法??D.指數(shù)平滑法??E.專家打分法【答案】AB29.收益法資本化率求取方法有（）。A.市場提取法??B.累加法??C.投資收益率排序插入法??D.加權(quán)平均資本成本法??E.基準地價法【答案】ABCD30.下列屬于估價假設和限制條件的有（）。A.產(chǎn)權(quán)合法假設??B.規(guī)劃不變假設??C.無租約限制假設??D.市場穩(wěn)定假設??E.無他項權(quán)利假設【答案】ABCDE三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）31.比較法可比實例數(shù)量不得少于3個。??√32.收益法凈收益為稅前現(xiàn)金流。??√33.成本法中的建筑物折舊只包括物理折舊。??×34.假設開發(fā)法靜態(tài)分析需計算利息利潤。??√35.基準地價修正法屬于成本法衍生方法。??×36.房地產(chǎn)估價師可在報告上簽字蓋章。??√37.快速變現(xiàn)價值一定低于市場價值。??√38.估價報告有效期自價值時點起算。??×39.比較法區(qū)位狀況修正屬于區(qū)域因素修正。??√40.收益法資本化率與風險呈反向關系。??×四、計算題（共4題，每題15分，共60分。要求列出公式、步驟、結(jié)果保留整數(shù)）41.樂東縣龍棲灣某度假酒店用地，土地面積12000m2，容積率1.2，建筑限高45m，2025年6月30日價值時點，采用假設開發(fā)法動態(tài)分析。預計開發(fā)完成后酒店建面14400m2，其中客房12000m2，配套2400m2，可售產(chǎn)權(quán)式客房10000m2，預計銷售均價25000元/m2，銷售期2年，第1年銷售60%，第2年銷售40%，銷售費用為銷售額的4%，銷售稅費為銷售額的6%。續(xù)建成本為3500元/m2（建面），續(xù)建期1.5年，均勻投入，專業(yè)費為續(xù)建成本8%，管理費用為續(xù)建成本3%，投資利息率8%（單利），開發(fā)利潤率15%，折現(xiàn)率10%，土地取得契稅4%，求該宗地在價值時點的熟地價值。【解答】（1）開發(fā)完成后樓價現(xiàn)值第1年銷售現(xiàn)金流＝10000×60%×25000＝15000萬元第2年銷售現(xiàn)金流＝10000×40%×25000＝10000萬元折現(xiàn)：V1＝15000/(1＋10%)^0.5＝14286萬元V2＝10000/(1＋10%)^1.5＝8513萬元合計＝22799萬元（2）銷售稅費現(xiàn)值銷售稅費總額＝(15000＋10000)×6%＝1500萬元折現(xiàn)：1500/(1＋10%)^1＝1364萬元（3）續(xù)建成本現(xiàn)值續(xù)建總成本＝14400×3500＝5040萬元專業(yè)費＝5040×8%＝403萬元管理費＝5040×3%＝151萬元合計＝5594萬元均勻投入1.5年，折現(xiàn)期0.75年，折現(xiàn)系數(shù)＝1/(1＋10%)^0.75＝0.928續(xù)建現(xiàn)值＝5594×0.928＝5191萬元（4）銷售費用現(xiàn)值銷售費用總額＝25000×4%＝1000萬元折現(xiàn)：1000/(1＋10%)^1＝909萬元（5）開發(fā)利潤利潤基數(shù)＝土地取得價款＋續(xù)建成本現(xiàn)值＋專業(yè)費＋管理費設土地現(xiàn)值為V，則利潤＝(V＋5191)×15%＝0.15V＋779（6）土地取得契稅契稅＝V×4%＝0.04V（7）熟地價值方程V＝22799－1364－5191－909－(0.15V＋779)－0.04VV＝22799－1364－5191－909－779－0.19V1.19V＝14546V＝12224萬元【答案】該宗地熟地價值為12224萬元。42.樂東縣抱由鎮(zhèn)某商業(yè)綜合體，2025年7月1日價值時點，采用收益法估價。已知：1層可租面積3000m2，租金水平每天8元/m2，出租率95%，運營費用率25%；2層可租面積3500m2，租金每天5元/m2，出租率90%，運營費用率30%；3層為影院，建面2000m2，凈收益每年180萬元；4層為KTV，建面1500m2，凈收益每年120萬元；整體資本化率7.5%，收益年期40年，求估價對象收益價格?！窘獯稹浚?）1層年有效毛收入＝3000×8×365×95%＝8322萬元運營費用＝8322×25%＝2081萬元凈收益＝6241萬元（2）2層年有效毛收入＝3500×5×365×90%＝5749萬元運營費用＝5749×30%＝1725萬元凈收益＝4024萬元（3）3層凈收益＝180萬元（4）4層凈收益＝120萬元（5）合計年凈收益A＝6241＋4024＋180＋120＝10565萬元（6）有限年期收益價格V＝A/Y×[1－1/(1＋Y)^n]＝10565/7.5%×[1－1/(1＋7.5%)^40]＝140867×0.947＝133500萬元【答案】該商業(yè)綜合體收益價格為133500萬元。43.樂東縣黃流鎮(zhèn)某工業(yè)廠房，2025年8月1日價值時點，采用成本法估價。已知：土地面積20000m2，基準地價180元/m2，區(qū)域修正＋3%，個別修正－2%，容積率修正1.0，年期修正0.92，開發(fā)程度“五通一平”已到位，土地取得契稅4%；建筑物為鋼結(jié)構(gòu)，建面15000m2，2020年竣工，經(jīng)濟壽命50年，已使用5年，重造成本2800元/m2，功能折舊8%，經(jīng)濟折舊5%，物理折舊10%；開發(fā)利潤率12%，投資利息率7%（土地投入1年，建筑投入1.5年，均勻投入），銷售費用率2%，銷售稅費率5.5%，求估價對象成本價格?！窘獯稹浚?）土地取得成本基準地價修正后單價＝180×1.03×0.98×1.0×0.92＝167元/m2土地總價＝20000×167＝334萬元契稅＝334×4%＝13萬元土地成本＝347萬元（2）建筑物重新購建價格重置成本＝15000×2800＝4200萬元折舊總額＝物理10%＋功能8%＋經(jīng)濟5%＝23%折舊額＝4200×23%＝966萬元建筑物現(xiàn)值＝4200－966＝3234萬元（3）投資利息土地利息＝347×7%×1＝24萬元建筑利息＝3234×7%×0.75＝170萬元合計＝194萬元（4）開發(fā)利潤利潤基數(shù)＝347＋3234＋194＝3775萬元利潤＝3775×12%＝453萬元（5）銷售費用及稅費銷售費用＝(土地成本＋建筑物現(xiàn)值＋利息＋利潤)×2%＝(347＋3234＋194＋453)×2%＝423×2%＝85萬元銷售稅費＝423×5.5%＝233萬元（6）成本價格V＝347＋3234＋194＋453＋85＋233＝4546萬元【答案】該工業(yè)廠房成本價格為4546萬元。44.樂東縣利國鎮(zhèn)某住宅項目，采用比較法估價，選取三宗可比實例：A：2025年3月成交，單價12800元/m2，交易情況正常，區(qū)域因素優(yōu)3%，個別因素優(yōu)2%；B：2025年4月成交，單價13200元/m2，賣方急售降價5%，區(qū)域因素相同，個別因素劣3%；C：2025年5月成交，單價13000元/m2，買方承擔全部稅費導致價格偏高約2%，區(qū)域因素劣2%，個別因素優(yōu)1%。經(jīng)調(diào)查，2025年3月至6月住宅價格指數(shù)月環(huán)比分別上漲0.4%、0.5%、0.6%、0.3%，估價對象區(qū)域因素優(yōu)于A1%，個別因素劣于A2%。試用簡單算術(shù)平均法求取比較價值?！窘獯稹浚?）期日修正系數(shù)價值時點2025年6月，A需修正3個月：1.004×1.005×1.006＝1.015B需修正2個月：1.005×1.006＝1.011C需修正1個月：1.006（2）交易情況修正A：1.00?B：1/0.95＝1.053?C：1/1.02＝0.980（3）區(qū)域因素修正以估價對象為100，A區(qū)域103，需修正100/103＝0.971；但估價對象優(yōu)于A1%，即估價對象區(qū)域101，A區(qū)域103，修正101/103＝0.981B區(qū)域100，估價對象101，修正101/100＝1.01C區(qū)域98，估價對象101，修正101/98＝1.031（4）個別因素修正A：估價對象98，A102，修正98/102＝0.961B：估價對象98，B97，修正98/97＝1.010C：估價對象98，C101，修正98/101＝0.970（5）比準價格A：12800×1.015×1.00×0.981×0.961＝12220元/m2B：13200×1.011×1.053×1.01×1.010＝14390元/m2C：13000×1.006×0.980×1.031×0.970＝12850元/m2（6）簡單算術(shù)平均(12220＋14390＋12850)/3＝13153元/m2，取整13150元/m2【答案】比較價值為13150元/m2。五、案例分析題（共2題，每題20分，共40分）45.案例背景：樂東縣九所鎮(zhèn)某企業(yè)擁有一宗旅游綜合用地，土地面積30000m2，容積率1.0，已使用5年，剩余使用年期35年，地上建成游客中心5000m2、酒店式公寓20000m2，均為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命60年，已使用5年。2025年9月30日，企業(yè)擬以該宗房地產(chǎn)申請抵押貸款，委托估價。經(jīng)實地查勘，游客中心實際用途為餐飲、購物、展覽，收益穩(wěn)定，年凈收益360萬元；酒店式公寓已分割產(chǎn)權(quán)，已售15000m2，剩余5000m2自持，用于出租，年凈收益450萬元。整體運營費用已扣除，資本化率取7%，報酬率8%。要求：（1）判斷估價技術(shù)路線；（2）計算市場價值；（3）指出抵押估價注意事項。【解答】（1）技術(shù)路線：整體收益性房地產(chǎn)，采用收益法；建筑物剩余經(jīng)濟壽命55年，土地剩余35年，收益年限取35年；已售部分不屬估價范圍，僅對自持部分及整體土地權(quán)益進行估價。（2）計算：年凈收益A＝360＋450＝810萬元收益年限n＝35年，報酬率Y＝8%V＝A/Y×[1－1/(1＋Y)^n]＝810/8%×[1－1/(1＋8%)^35]＝10125×0.932＝9436萬元（3）抵押注意事項：①需扣除已售部分對應土地份額；②關注整體規(guī)劃限制及分割轉(zhuǎn)讓限制；③考慮抵押期間收益