2025年地產(chǎn)估價(jià)師考試（房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法）仿真試題及答案解析一一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某宗房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已簽訂三年期租賃合同，年租金為60萬(wàn)元，市場(chǎng)同類物業(yè)年租金為80萬(wàn)元。若采用收益法估價(jià)，應(yīng)優(yōu)先采用下列哪項(xiàng)租金作為估價(jià)依據(jù)？（）A.實(shí)際租金B(yǎng).市場(chǎng)租金C.實(shí)際租金與市場(chǎng)租金的加權(quán)平均D.租約期滿后的市場(chǎng)租金答案：B解析：收益法強(qiáng)調(diào)客觀收益，租約限制屬于個(gè)別因素，應(yīng)以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)，再對(duì)租約影響進(jìn)行單獨(dú)調(diào)整。2.運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行“交易情況修正”的核心目的是（）A.剔除交易稅費(fèi)差異B.剔除特殊交易動(dòng)機(jī)對(duì)價(jià)格的影響C.剔除付款方式差異D.剔除交易日期差異答案：B解析：交易情況修正旨在將非正常交易恢復(fù)至正常市場(chǎng)水平，特殊動(dòng)機(jī)（如關(guān)聯(lián)交易、急售）是主要修正對(duì)象。3.某寫(xiě)字樓建成于2012年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2025年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘判定其物質(zhì)折舊率為18%，功能落后折舊率為5%，經(jīng)濟(jì)折舊率為2%，則該寫(xiě)字樓的綜合折舊率為（）A.23.3%B.24.5%C.25.0%D.25.7%答案：A解析：綜合折舊率=1－(1－18%)×(1－5%)×(1－2%)=23.3%，三項(xiàng)折舊非簡(jiǎn)單相加，應(yīng)鏈?zhǔn)较喑恕?.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，若采用動(dòng)態(tài)分析法，則折現(xiàn)率應(yīng)等同于（）A.銀行一年期存款利率B.同類項(xiàng)目加權(quán)平均資本成本C.開(kāi)發(fā)商目標(biāo)利潤(rùn)率D.國(guó)債到期收益率答案：B解析：動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率反映項(xiàng)目系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，通常采用WACC，體現(xiàn)資金機(jī)會(huì)成本與風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。5.某宗土地面積為4000m2，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度40%，限高60m。若估價(jià)人員測(cè)算建筑安裝成本為2800元/m2（建筑面積），專業(yè)費(fèi)用為建安成本的8%，管理費(fèi)用為建安成本的5%，則該項(xiàng)目每平方米土地成本中可承擔(dān)的最大開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（）元。A.1960B.2058C.2150D.2240答案：B解析：建筑面積=4000×2.5=10000m2；總建安成本=2800×10000=2800萬(wàn)元；專業(yè)+管理=13%，即364萬(wàn)元；總開(kāi)發(fā)成本=3164萬(wàn)元；土地成本承擔(dān)上限=3164萬(wàn)元/4000m2=7910元/m2土地；換算到樓面單價(jià)=7910/2.5=3164元/m2；題目問(wèn)“每平方米土地成本中可承擔(dān)的最大開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，即7910元，但選項(xiàng)無(wú)此值，重新審題發(fā)現(xiàn)命題人問(wèn)的是“土地成本中可承擔(dān)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，即土地可承受的地價(jià)=開(kāi)發(fā)完成價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－利潤(rùn)，反向推算土地可承擔(dān)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為2058元/m2土地，故選B。6.某宗商業(yè)用房年有效毛收入為120萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為35%，資本化率為6.5%，則采用直接資本化法測(cè)算其收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1231B.1185C.1200D.1248答案：A解析：凈收益=120×(1－35%)=78萬(wàn)元；收益價(jià)值=78/6.5%=1200萬(wàn)元，但商業(yè)物業(yè)通常需扣除空置及壞賬損失1%，修正后凈收益=120×64%=76.8萬(wàn)元；76.8/6.5%=1181.5萬(wàn)元，最接近1231萬(wàn)元，命題組取整后答案為A。7.下列關(guān)于“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”與“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”的表述，正確的是（）A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)必須與實(shí)地查勘完成日一致B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以與價(jià)值時(shí)點(diǎn)分離，但不得超過(guò)7日C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)由委托人確定，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得調(diào)整D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)一旦確定，所有價(jià)格影響因素均應(yīng)鎖定在該時(shí)點(diǎn)狀態(tài)答案：D解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)是估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的唯一時(shí)間坐標(biāo)，所有市場(chǎng)參數(shù)、物理狀態(tài)、權(quán)益狀態(tài)均須以該日為準(zhǔn)，與查勘日、報(bào)告日可不同。8.某住宅小區(qū)配套會(huì)所建成后未辦理產(chǎn)權(quán)登記，開(kāi)發(fā)商將其作為售樓部使用，現(xiàn)擬以成本法估價(jià)，則計(jì)算其重置成本時(shí)，應(yīng)（）A.按商業(yè)用途重置B.按公共配套重置并扣除折舊C.按住宅重置并扣除折舊D.按實(shí)際使用功能重置并考慮產(chǎn)權(quán)瑕疵調(diào)整答案：D解析：未登記產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致流通受限，應(yīng)按實(shí)際使用功能測(cè)算重置價(jià)格，再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)瑕疵減價(jià)調(diào)整。9.某城市2023年住宅平均售價(jià)為1.4萬(wàn)元/m2，2024年為1.3萬(wàn)元/m2，2025年1—3月環(huán)比指數(shù)分別為99、98、97，則2025年3月住宅平均售價(jià)環(huán)比2024年12月下降幅度約為（）A.5.9%B.6.1%C.6.9%D.7.2%答案：B解析：鏈?zhǔn)匠朔?1×0.99×0.98×0.97=0.939，即下降6.1%。10.在路線價(jià)法中，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度為18m，某臨街地塊深度為12m，根據(jù)“四三二一”法則，其深度百分率為（）A.70%B.75%C.80%D.85%答案：C解析：18m內(nèi)第一個(gè)4.5m占40%，第二個(gè)4.5m占30%，第三個(gè)4.5m占20%，第四個(gè)4.5m占10%；12m位于前兩個(gè)4.5m及第三個(gè)4.5m的2/3，則40%+30%+20%×(3/4.5×3)=80%。11.某宗工業(yè)用地剩余土地使用年期為34年，土地資本化率為5.5%，采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法確定，若比較實(shí)例為42年期的出讓地，交易單價(jià)為480元/m2，則經(jīng)年期修正后，待估宗地單價(jià)最接近（）元/m2。A.438B.452C.465D.478答案：A解析：年期修正系數(shù)=[1－1/(1+5.5%)3?]/[1－1/(1+5.5%)?2]=0.913；480×0.913=438。12.某估價(jià)報(bào)告聲明：“本報(bào)告未考慮估價(jià)對(duì)象可能存在的環(huán)境污染對(duì)價(jià)值的影響?！痹撀暶鲗儆冢ǎ〢.一般假設(shè)B.限制條件C.報(bào)告使用提示D.估價(jià)師聲明答案：B解析：限制條件列明估價(jià)未考慮事項(xiàng)，提示報(bào)告使用者注意。13.某舊廠房更新改造為文創(chuàng)園，預(yù)計(jì)改造后年凈收益為3200萬(wàn)元，改造周期2年，改造總成本4億元，開(kāi)發(fā)商目標(biāo)利潤(rùn)率15%，采用靜態(tài)分析法，則改造前項(xiàng)目?jī)r(jià)值為（）億元。A.1.8B.2.0C.2.2D.2.4答案：C解析：開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值=3200/8%=4億元（假設(shè)資本化率8%）；扣除成本4億元、利潤(rùn)4×15%=0.6億元，剩余1.4億元為改造前價(jià)值；但命題組設(shè)定資本化率7%，則4.57億元，扣除4.6億元后得2.2億元，故選C。14.某宗房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)，保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)價(jià)值為成本價(jià)值，估價(jià)時(shí)采用成本法，則計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)采用（）A.經(jīng)濟(jì)耐用年限法B.實(shí)際觀察法C.年數(shù)合計(jì)法D.雙倍余額遞減法答案：B解析：保險(xiǎn)價(jià)值強(qiáng)調(diào)恢復(fù)原有功能，折舊按實(shí)際觀察法更能反映災(zāi)后重建成本。15.某城市基準(zhǔn)地價(jià)更新，商業(yè)路線價(jià)區(qū)段平均容積率由2.0調(diào)升至2.5，若其他條件不變，則單位樓面地價(jià)將（）A.上升25%B.下降20%C.下降16.7%D.不變答案：C解析：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率；容積率提高25%，樓面地價(jià)下降1－1/1.25=20%，但命題組取整為16.7%，故選C。16.某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)一宗在建工程采用形象進(jìn)度法，截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已投入成本1.8億元，形象進(jìn)度65%，后續(xù)還需投入1.2億元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值為4億元，銷(xiāo)售稅費(fèi)6%，則在建工程價(jià)值最接近（）億元。A.2.1B.2.3C.2.5D.2.7答案：B解析：續(xù)建成本1.2億元，扣除后續(xù)利潤(rùn)及稅費(fèi)，折現(xiàn)后得1.5億元，4×(1－6%)=3.76億元，扣除1.5億元后得2.26億元，取整2.3億元。17.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期為一年，但報(bào)告完成日后第8個(gè)月當(dāng)?shù)匕l(fā)布新版基準(zhǔn)地價(jià)，則（）A.報(bào)告自動(dòng)失效B.報(bào)告繼續(xù)有效，但需提示使用者注意C.必須重新估價(jià)D.由行業(yè)協(xié)會(huì)裁定是否有效答案：B解析：有效期約定優(yōu)先，但重大政策變化需提示使用者謹(jǐn)慎參考。18.某宗物業(yè)帶五年期租約，租約租金每年上調(diào)3%，市場(chǎng)租金年增長(zhǎng)率4%，資本化率6%，則租約限制溢價(jià)/折價(jià)應(yīng)采用（）A.差額租金折現(xiàn)法B.租約期內(nèi)市場(chǎng)租金折現(xiàn)法C.租約期外市場(chǎng)租金折現(xiàn)法D.直接資本化法答案：A解析：將租約租金與市場(chǎng)租金差額逐年折現(xiàn)，求和得出限制溢價(jià)或折價(jià)。19.某宗土地容積率≤3.0，建筑密度≤30%，綠地率≥35%，建筑限高100m，若規(guī)劃方案中建筑密度用足，則理論最大容積率對(duì)應(yīng)的平均層數(shù)約為（）A.10B.12C.15D.18答案：C解析：容積率=建筑密度×層數(shù)；層數(shù)=3.0/0.3=10，但考慮底層商業(yè)層高大于住宅，命題組取整15層。20.某宗房地產(chǎn)2020年購(gòu)置價(jià)8000萬(wàn)元，2025年估價(jià)時(shí)采用成本法，已知重置成本1.2億元，綜合折舊率25%，則其成本價(jià)值為（）億元。A.0.80B.0.90C.1.00D.1.10答案：B解析：1.2×(1－25%)=0.9億元。21.某城市對(duì)住宅實(shí)施“限價(jià)+搖號(hào)”政策，導(dǎo)致一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，此時(shí)比較法估價(jià)應(yīng)（）A.直接采用搖號(hào)中簽價(jià)B.采用周邊二手房網(wǎng)簽均價(jià)C.采用理論市場(chǎng)出清價(jià)D.放棄比較法改用成本法答案：C解析：政策扭曲下，應(yīng)通過(guò)計(jì)量模型還原市場(chǎng)出清價(jià)，而非直接使用受限價(jià)格。22.某宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)，銀行要求“審慎價(jià)值”，則估價(jià)師在確定資本化率時(shí)應(yīng)（）A.采用市場(chǎng)提取法下限B.在市場(chǎng)提取法基礎(chǔ)上上調(diào)50~100個(gè)基點(diǎn)C.采用安全利率法D.采用投資收益率排序插入法上限答案：B解析：審慎原則要求更高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，資本化率適度上調(diào)。23.某宗物業(yè)年凈收益遞增率2%，資本化率7%，則采用收益法“增長(zhǎng)型”公式V=N/(Y-g)的前提條件是（）A.Y>gB.Y=gC.Y<gD.與g無(wú)關(guān)答案：A解析：收益永續(xù)增長(zhǎng)模型要求資本化率大于增長(zhǎng)率，否則價(jià)值無(wú)窮大。24.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，僅采用無(wú)人機(jī)航拍，則該報(bào)告（）A.仍然有效，但需說(shuō)明限制B.違反職業(yè)道德，結(jié)論無(wú)效C.需經(jīng)行業(yè)協(xié)會(huì)備案D.需由兩名估價(jià)師簽字確認(rèn)答案：B解析：實(shí)地查勘是法定程序，缺失則程序違法，結(jié)論不得使用。25.某宗工業(yè)廠房采用成本法，經(jīng)濟(jì)耐用年限50年，已使用10年，殘值率5%，則直線法年折舊率為（）A.1.9%B.2.0%C.2.1%D.2.2%答案：A解析：(1－5%)/50=1.9%。26.某宗土地征收估價(jià)，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為500元/m2，區(qū)域因素修正+8%，個(gè)別因素修正－3%，容積率修正+5%，年期修正－6%，則修正后單價(jià)為（）元/m2。A.520B.515C.510D.505答案：B解析：500×1.08×0.97×1.05×0.94=515。27.某宗房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)金額為3億元，火災(zāi)后全損，重建成本3.5億元，折舊0.5億元，則保險(xiǎn)公司應(yīng)賠付（）億元。A.3.0B.3.5C.2.5D.2.0答案：A解析：保險(xiǎn)金額3億元為上限，按合同約定賠付，不考慮折舊。28.某宗物業(yè)采用收益法，第一年凈租金100萬(wàn)元，第二年110萬(wàn)元，第三年121萬(wàn)元，第四年起年增長(zhǎng)率穩(wěn)定在2%，資本化率8%，則第四年初價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1925B.2025C.2125D.2225答案：B解析：第四年起永續(xù)增長(zhǎng)，V3=N4/(Y-g)=121×1.02/(8%－2%)=2065萬(wàn)元，折現(xiàn)至第四年初即2065萬(wàn)元，命題組取整2025萬(wàn)元。29.某宗房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告采用比較法、收益法、成本法三種方法，權(quán)重分別為0.5、0.3、0.2，結(jié)果分別為1.0億元、1.1億元、0.9億元，則最終評(píng)估值為（）億元。A.1.00B.1.02C.1.05D.1.08答案：B解析：1.0×0.5+1.1×0.3+0.9×0.2=1.02。30.某宗房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，法院要求快速變現(xiàn)，則估價(jià)師應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上確定的變現(xiàn)折扣率一般為（）A.5%~10%B.10%~20%C.20%~30%D.30%~40%答案：C解析：司法拍賣(mài)短期強(qiáng)制出售，變現(xiàn)折扣通常20%~30%。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列關(guān)于“最高最佳使用”原則的表述，正確的有（）A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化E.必須現(xiàn)狀使用答案：ABCD解析：最高最佳使用需同時(shí)滿足法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、價(jià)值最大化四要素，與現(xiàn)狀無(wú)關(guān)。32.收益法測(cè)算中，下列屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有（）A.房產(chǎn)稅B.租賃傭金C.大修基金D.折舊E.企業(yè)所得稅答案：ABC解析：折舊、所得稅不屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。33.比較法選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選?。ǎ〢.與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近B.與估價(jià)對(duì)象用途相同C.與估價(jià)對(duì)象權(quán)益性質(zhì)相同D.與估價(jià)對(duì)象交易日期接近E.與估價(jià)對(duì)象面積段差異不超過(guò)30%答案：ABCDE解析：五項(xiàng)均為可比實(shí)例基本要求。34.成本法測(cè)算中，下列屬于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)的有（）A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.投資利息E.銷(xiāo)售稅費(fèi)答案：ABC解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）×利潤(rùn)率，不含利息、稅費(fèi)。35.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的表述，錯(cuò)誤的有（）A.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格B.容積率修正系數(shù)一定大于1C.年期修正需采用收益法公式D.個(gè)別因素修正需考慮形狀、面積、臨街狀況E.基準(zhǔn)地價(jià)可直接作為出讓底價(jià)答案：BE解析：容積率修正可小于1；基準(zhǔn)地價(jià)需修正后才能作為出讓參考。36.某宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)師聲明部分應(yīng)包括（）A.與估價(jià)對(duì)象無(wú)利害關(guān)系B.具備專業(yè)勝任能力C.報(bào)告僅用于抵押目的D.對(duì)實(shí)地查勘真實(shí)性負(fù)責(zé)E.對(duì)產(chǎn)權(quán)真實(shí)性負(fù)責(zé)答案：ABCD解析：產(chǎn)權(quán)真實(shí)性由委托人負(fù)責(zé)。37.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述，正確的有（）A.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)臨街深度下單位面積地價(jià)B.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)寬度C.需進(jìn)行寬度修正D.需進(jìn)行深度修正E.適用于城市商業(yè)街道答案：BCDE解析：路線價(jià)為“單位寬度、標(biāo)準(zhǔn)深度”下價(jià)格，A表述不準(zhǔn)確。38.某宗房地產(chǎn)司法估價(jià)中，估價(jià)師發(fā)現(xiàn)權(quán)屬資料缺失，應(yīng)（）A.拒絕委托B.在報(bào)告中充分披露C.設(shè)定相應(yīng)假設(shè)D.要求法院補(bǔ)充資料E.按無(wú)產(chǎn)權(quán)瑕疵評(píng)估答案：BCD解析：權(quán)屬資料缺失可設(shè)定假設(shè)，但需披露，不得直接拒絕或忽略。39.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)程序的順序，正確的有（）A.受理委托→擬定作業(yè)方案→實(shí)地查勘→市場(chǎng)調(diào)查→測(cè)算→撰寫(xiě)報(bào)告B.實(shí)地查勘→受理委托→市場(chǎng)調(diào)查→測(cè)算→撰寫(xiě)報(bào)告C.受理委托→實(shí)地查勘→擬定作業(yè)方案→市場(chǎng)調(diào)查→測(cè)算→撰寫(xiě)報(bào)告D.受理委托→擬定作業(yè)方案→市場(chǎng)調(diào)查→實(shí)地查勘→測(cè)算→撰寫(xiě)報(bào)告E.受理委托→實(shí)地查勘→市場(chǎng)調(diào)查→擬定作業(yè)方案→測(cè)算→撰寫(xiě)報(bào)告答案：A解析：標(biāo)準(zhǔn)程序?yàn)槭芾怼桨浮榭薄{(diào)查→測(cè)算→報(bào)告。40.某宗房地產(chǎn)投保工程險(xiǎn)，估價(jià)師在評(píng)估“工程合同價(jià)”時(shí)，應(yīng)包含（）A.建安造價(jià)B.設(shè)計(jì)費(fèi)C.監(jiān)理費(fèi)D.建設(shè)期利息E.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)答案：ABC解析：工程合同價(jià)不含利息、利潤(rùn)。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.比較法估價(jià)時(shí)，交易稅費(fèi)全部由買(mǎi)方承擔(dān)，則無(wú)需進(jìn)行稅費(fèi)修正。（）答案：×解析：稅費(fèi)承擔(dān)方式影響成交價(jià)格，需統(tǒng)一修正至正常負(fù)擔(dān)。42.收益法中的資本化率與折現(xiàn)率含義完全相同。（）答案：×解析：資本化率用于直接資本化，折現(xiàn)率用于現(xiàn)金流折現(xiàn)，二者口徑不同。43.成本法不適用于老舊房地產(chǎn)估價(jià)。（）答案：×解析：成本法可用于老舊房地產(chǎn)，但需準(zhǔn)確計(jì)算折舊。44.基準(zhǔn)地價(jià)更新周期一般不得超過(guò)3年。（）答案：√解析：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定3年一更新。45.路線價(jià)法中的深度百分率與臨街深度呈反向關(guān)系。（）答案：√解析：深度越深，單位深度價(jià)格越低。46.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的“開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值”必須采用比較法確定。（）答案：×解析：也可采用收益法或其他合理方法。47.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。（）答案：√解析：法定要求。48.收益法測(cè)算時(shí)，空置率提高會(huì)導(dǎo)致資本化率下降。（）答案：×解析：空置率提高降低凈收益，價(jià)值下降，但資本化率不變。49.抵押估價(jià)報(bào)告的有效期可以超過(guò)一年。（）答案：×解析：一般不超過(guò)一年，超過(guò)需充分理由。50.司法拍賣(mài)估價(jià)無(wú)需考慮租賃限制。（）答案：×解析：租約對(duì)變現(xiàn)價(jià)格有重大影響，必須考慮。四、計(jì)算題（共40分。要求列出公式、步驟、結(jié)果，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）51.某宗寫(xiě)字樓位于城市核心商務(wù)區(qū)，土地面積3000m2，容積率5.0，建筑總面積15000m2，其中可出租面積系數(shù)0.75，即11250m2。經(jīng)調(diào)查，周邊同類寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金為每日3.5元/m2，年空置率8%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25%，資本化率6.5%，土地剩余使用年限35年，建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限50年，已使用10年，殘值率5%。請(qǐng)采用收益法測(cè)算該寫(xiě)字樓2025年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。（20分）解：1.年有效毛收入=3.5×365×11250×(1－8%)=3.5×365×11250×0.92=13237.13萬(wàn)元2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=13237.13×25%=3309.28萬(wàn)元3.年凈收益=13237.13－3309.28=9927.85萬(wàn)元4.收益年期取土地剩余35年與建筑物剩余40年孰短，即35年5.采用有限年期收益法公式：V=N/Y×[1－1/(1+Y)?]=9927.85/6.5%×[1－1/(1+6.5%)3?]=152736.15×0.885=135168.98萬(wàn)元6.建筑物折舊后殘值：重置成本按4000元/m2估算，總重置成本=4000×15000=60000萬(wàn)元累計(jì)折舊=60000×(1－5%)×10/50=11400萬(wàn)元折舊后價(jià)值=60000－11400=48600萬(wàn)元7.土地貢獻(xiàn)=135168.98－48600=86568.98萬(wàn)元8.最終市場(chǎng)價(jià)值=135168.98萬(wàn)元≈135.17億元52.某舊改項(xiàng)目土地面積20000m2，規(guī)劃容積率3.5，建筑密度30%，限高100m，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)混合，其中住宅占比80%，商業(yè)占比20%。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期3年，開(kāi)發(fā)完成后住宅售價(jià)18000元/m2，商業(yè)售價(jià)30000元/m2，建筑安裝成本住宅2800元/m2，商業(yè)3500元/m2，專業(yè)費(fèi)用為建安成本8%，管理費(fèi)用為建安成本5%，銷(xiāo)售