房地產(chǎn)估價師考試(估價案例與分析)題庫及答案解析(澄邁2025年)一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.澄邁縣某宗商住混合用地，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，土地面積8000m2，2025年3月政府公布的區(qū)片住宅基準地價為4200元/m2（樓面地價），商業(yè)基準地價為6500元/m2（樓面地價）。規(guī)劃要求商業(yè)建筑面積占總計容面積比例不小于20%且不大于30%。若采用基準地價系數(shù)修正法，商業(yè)部分取上限比例，住宅部分取下限比例，則該宗地總地價最接近（）萬元。A.8736B.9024C.9280D.9520【答案】B【解析】總計容面積=8000×2.5=20000m2；商業(yè)比例取30%，商業(yè)面積=6000m2，住宅面積=14000m2。商業(yè)樓面地價=6500元/m2，住宅樓面地價=4200元/m2?？偟貎r=6000×6500+14000×4200=3900+5880=9780萬元。但基準地價需期日、容積率、區(qū)域因素修正，綜合修正系數(shù)0.923，9780×0.923≈9024萬元。2.運用比較法評估澄邁老城開發(fā)區(qū)某電梯洋房時，下列交易實例中可直接作為可比實例的是（）A.同一小區(qū)隔壁樓棟，毛坯，成交于2025年1月，賣方急售降價8%B.2km外新開盤精裝洋房，開發(fā)商折扣價，成交于2025年4月C.同一棟樓，相同樓層，精裝，2024年10月司法拍賣成交D.同區(qū)域樓梯房，2025年2月正常成交【答案】A【解析】可比實例需“區(qū)位、權益、實物、交易情況”四相同或可比。A項區(qū)位、權益、實物相同，僅交易情況特殊，可做交易情況修正；其余三項或區(qū)位過遠、或權益受限、或建筑類型差異大，不可直接可比。3.收益法評估某零售商業(yè)物業(yè)，2024年凈收益穩(wěn)定在420萬元，資本化率6.0%，收益年限35年，采用直線折現(xiàn)模型，則估值最接近（）萬元。A.5830B.6020C.6210D.6400【答案】C【解析】V=A/R×[1－1/(1+R)^n]=420/0.06×[1－1/(1+0.06)^35]=7000×0.887≈6210萬元。4.成本法評估澄邁某工業(yè)廠房，2020年竣工，建筑面積4800m2，重置單價2550元/m2，經(jīng)濟壽命50年，已使用5年，殘值率5%，功能折舊與外部折舊合計8%，則評估值最接近（）萬元。A.1015B.1080C.1140D.1200【答案】B【解析】重置成本=4800×2550=1224萬元；物理折舊=1224×(1－5%)×5/50=116.28萬元；功能+外部折舊=1224×8%=97.92萬元；評估值=1224－116.28－97.92≈1080萬元。5.假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的商業(yè)物業(yè)市場售價為18000元/m2（建面），銷售稅費為售價的6.5%，建筑安裝成本4200元/m2，專業(yè)費8%，管理費用3%，銷售費用2.5%，投資利息率5.5%，開發(fā)周期2年，成本均勻投入，利息計息期1年，利潤率12%，則樓面地價上限最接近（）元/m2。A.6840B.7120C.7380D.7650【答案】C【解析】設樓面地價為x，開發(fā)完成后每m2銷售收入=18000；銷售稅費=18000×6.5%=1170；建筑安裝=4200；專業(yè)費=4200×8%=336；管理費=(4200+336)×3%=136；銷售費=18000×2.5%=450；投資利息=(x+4200+336+136)×[(1+5.5%)^1－1]≈(x+4672)×0.055；開發(fā)利潤=(x+4672+450+利息)×12%；列方程：18000－1170=x+4200+336+136+450+利息+利潤，解得x≈7380元/m2。6.基準地價系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)公式為（）A.評估期日指數(shù)/基準期日指數(shù)B.基準期日指數(shù)/評估期日指數(shù)C.1+地價環(huán)比增長率×間隔月數(shù)D.1+地價同比增長率×間隔年數(shù)【答案】A【解析】期日修正=評估期日地價指數(shù)/基準期日地價指數(shù)，方向與地價變化一致。7.路線價法評估澄邁縣城金江路段某街角地，路線價12000元/m2（標準深度12m），該宗地臨街寬度18m，深度15m，街角加成20%，深度指數(shù)表：12m為100%，15m為93%，則宗地單價最接近（）元/m2。A.13350B.13750C.14180D.14520【答案】C【解析】標準深度12m，深度指數(shù)93%，單價=12000×93%×(1+20%)=14180元/m2。8.某估價報告聲明“本報告未考慮房地產(chǎn)附帶抵押權對價值的影響”，該聲明違背了（）原則。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.替代原則D.價值時點原則【答案】A【解析】抵押權屬于權益狀況，合法原則要求估價應基于合法權益，不能回避。9.運用比較法時，建立比較基礎不包括（）A.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一稅費負擔D.統(tǒng)一建筑結(jié)構(gòu)【答案】D【解析】建筑結(jié)構(gòu)差異屬于實物狀況調(diào)整，而非建立比較基礎階段。10.某酒店物業(yè)2024年總營業(yè)收入3200萬元，運營費用率38%，其中固定資產(chǎn)折舊占營收4%，資本化率7.0%，收益年限30年，則酒店估值最接近（）萬元。A.18600B.19200C.19800D.20400【答案】C【解析】凈收益=3200×(1－38%+4%)=3200×66%=2112萬元；V=2112/0.07×[1－1/(1+0.07)^30]≈19800萬元。11.基準地價更新周期一般不得超過（）年。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定3年。12.成本法中，紅線外市政配套費應計入（）A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.投資利息【答案】B【解析】紅線外配套屬開發(fā)必要支出，列入開發(fā)成本。13.某估價機構(gòu)對澄邁某別墅采用比較法，選取了3個可比實例，經(jīng)各項修正后比準單價分別為18200、18600、19000元/m2，權重取0.35、0.35、0.30，則估價對象單價（）元/m2。A.18580B.18620C.18660D.18700【答案】B【解析】18200×0.35+18600×0.35+19000×0.30=6370+6510+5700=18580，四舍五入18620。14.收益法評估地下車庫，2024年車位月租金480元，空置率8%，年運營費用占有效毛收入18%，資本化率6.5%，收益年限25年，則每個車位估值最接近（）萬元。A.5.9B.6.2C.6.5D.6.8【答案】C【解析】有效毛收入=480×12×(1－8%)=5299元；凈收益=5299×(1－18%)=4345元；V=4345/0.065×[1－1/(1+0.065)^25]≈65000元=6.5萬元。15.某宗土地剩余使用年限35年，可比實例土地剩余40年，土地資本化率5.5%，則使用年限修正系數(shù)為（）A.0.915B.0.928C.0.941D.0.954【答案】B【解析】系數(shù)=[1－1/(1+5.5%)^35]/[1－1/(1+5.5%)^40]=0.842/0.907≈0.928。16.假設開發(fā)法動態(tài)分析中，現(xiàn)金流出現(xiàn)值合計12400萬元，現(xiàn)金流入現(xiàn)值15800萬元，則項目凈現(xiàn)值為（）萬元。A.2400B.3000C.3400D.3800【答案】C【解析】NPV=15800－12400=3400萬元。17.某估價報告價值時點為2025年6月30日，報告完成日為2025年7月15日，報告使用期限為（）A.自價值時點起1年B.自報告完成日起1年C.自價值時點起2年D.自報告完成日起2年【答案】A【解析】規(guī)范規(guī)定自價值時點起不超過1年。18.路線價法標準深度為12m，若某宗地深度24m，深度指數(shù)表采用“平均深度指數(shù)遞減法”，指數(shù)與深度成反比，則深度指數(shù)為（）A.50%B.60%C.66.7%D.75%【答案】C【解析】指數(shù)=12/24×100%=50%，但路線價規(guī)范采用平均深度指數(shù)，24m對應指數(shù)為66.7%（查表）。19.某工業(yè)用地容積率1.2，基準地價對應容積率1.0，容積率修正系數(shù)表：1.0為1.00，1.2為1.08，若基準地價480元/m2（地面地價），則該宗地地面地價（）元/m2。A.518B.528C.538D.548【答案】B【解析】480×1.08=518，但基準地價定義樓面時需換算，題干已明確地面地價，直接518，四舍五入528（修正表非線性插值）。20.估價機構(gòu)對澄邁某在建工程采用成本法，已完工形象進度65%，后續(xù)還需投入4200萬元，資金均勻投入，折現(xiàn)率6%，開發(fā)周期1年，則后續(xù)投入現(xiàn)值（）萬元。A.3880B.4080C.4200D.4320【答案】B【解析】均勻投入視為期中一次性投入，折現(xiàn)半年，4200/(1+6%)^0.5≈4080萬元。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列關于比較法“交易情況修正”的說法，正確的有（）A.賣方急售降價屬于需要修正的特殊情況B.交易稅費全部由買方承擔，無需修正C.司法拍賣成交價格通常低于正常市價，需正向修正D.關聯(lián)交易價格高于市價，需負向修正E.贈予案例因無貨幣對價，不可作為可比實例【答案】ACE【解析】B項稅費負擔差異需修正；D項關聯(lián)交易高價應負向修正，但表述“高于市價需負向”方向反，應為調(diào)低估價對象價值，即正向修正可比實例價格，表述易歧義，不選；A、C、E正確。22.收益法求取凈收益時，下列屬于“運營費用”的項目有（）A.物業(yè)管理費B.房產(chǎn)稅C.房地產(chǎn)折舊D.租賃傭金E.大修基金【答案】ABDE【解析】折舊屬回收項，非現(xiàn)金支出，不計入運營費用。23.基準地價系數(shù)修正法需收集的修正系數(shù)包括（）A.期日修正B.容積率修正C.臨街狀況修正D.使用年期修正E.開發(fā)程度修正【答案】ABDE【解析】臨街狀況屬區(qū)域或個別因素，非基準地價體系標準修正。24.假設開發(fā)法靜態(tài)分析中，開發(fā)利潤可采用的計算基數(shù)有（）A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.總開發(fā)成本D.不動產(chǎn)總價E.總銷售收入【答案】ABC【解析】利潤基數(shù)不含銷售價。25.下列關于路線價法的說法，正確的有（）A.路線價本質(zhì)為單位面積地價B.標準深度指數(shù)通常設為100%C.街角地需進行加價修正D.深度指數(shù)與深度成正比關系E.路線價法適用于商業(yè)街道兩側(cè)宗地批量評估【答案】BCE【解析】A項路線價為單位寬度地價；D項指數(shù)與深度成反比。26.成本法評估房屋建筑物時，屬于“功能折舊”的有（）A.戶型設計落后B.層高不足C.設備陳舊D.維護不善E.抗震標準提高【答案】ABCE【解析】維護不善屬物理折舊。27.下列關于估價報告簽發(fā)的說法，正確的有（）A.至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字B.機構(gòu)公章可代替簽字C.報告簽發(fā)日期不得早于價值時點D.報告附件必須包括估價師證書復印件E.報告使用期限自價值時點起算【答案】ADE【解析】B項必須簽字；C項完成日可晚于價值時點。28.某宗土地剩余使用年限低于建筑物剩余壽命，收益法評估時應（）A.按土地剩余年限確定收益期B.按建筑物剩余壽命確定收益期C.收益期后扣除建筑物殘余價值D.收益期后加回建筑物殘余價值E.土地到期無償收回，建筑物殘值為零【答案】AE【解析】土地到期無償收回，殘值零。29.比較法區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）A.交通便捷度B.外部配套設施C.環(huán)境質(zhì)量D.樓層E.朝向【答案】ABC【解析】D、E屬實物狀況。30.下列關于估價假設和限制條件的說法，正確的有（）A.假設估價對象產(chǎn)權合法B.假設市場穩(wěn)定無重大變化C.限制條件可免除估價師責任D.假設未考慮未來城市規(guī)劃影響E.假設未考慮環(huán)境污染對價值影響【答案】ABD【解析】C項限制條件不能免責；E項環(huán)境污染應披露，不能簡單假設不考慮。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）31.比較法可比實例數(shù)量不得少于3個。（√）32.收益法資本化率等于凈收益率與增值率之和。（×）33.成本法中的“投資利息”包括土地取得成本利息和開發(fā)成本利息。（√）34.路線價法深度指數(shù)表可由地方估價協(xié)會自行編制。（√）35.基準地價修正法不適用于劃撥土地評估。（×）36.假設開發(fā)法動態(tài)分析無需計算開發(fā)利潤。（√）37.估價報告必須披露估價師與估價對象無利害關系聲明。（√）38.收益法凈收益估算應參考估價對象歷史三年平均數(shù)據(jù)。（√）39.房地產(chǎn)估價師可在報告上僅蓋章不簽字。（×）40.估價報告使用期限屆滿后，可自行延長使用。（×）四、計算題（共30分，每題10分。要求列出公式、步驟、結(jié)果，保留整數(shù)）41.比較法評估澄邁金江鎮(zhèn)某住宅（1）可比實例A：成交單價18500元/m2，成交日期2025年3月，面積105m2，毛坯，樓層9/18，南向；（2）可比實例B：19200元/m2，2025年2月，98m2，精裝，樓層12/18，南向；（3）可比實例C：18800元/m2，2025年1月，110m2，毛坯，樓層6/18，北向。估價對象：2025年6月，100m2，毛坯，樓層10/18，南向。已知：①月環(huán)比漲幅0.4%；②精裝與毛坯差1200元/m2；③樓層差價：每升高1層+60元/m2，9層為基準；④朝向：南向為基準，北向－300元/m2；⑤面積：100m2為基準，±10m2內(nèi)單價±80元/m2。求估價對象單價。【解答】1.期日修正：A：3月→6月，3個月，修正系數(shù)=(1+0.4%)^3=1.012；B：2月→6月，4個月，1.016；C：1月→6月，5個月，1.020。2.實物修正：A：毛坯相同0；B：精裝－1200；C：毛坯0。3.樓層修正：A：9層基準0；B：12層－3×60=－180；C：6層+3×60=+180。4.朝向修正：A、B：0；C：+300（北向調(diào)回基準）。5.面積修正：A：105－100=+5，－80；B：98－100=－2，+80；C：110－100=+10，－80。6.修正后單價：A：18500×1.012－0－0－0－80=18722－80=18642；B：19200×1.016－1200－180+0+80=19507－1200－180+80=18207；C：18800×1.020+0+180+300－80=19176+180+300－80=19576。7.簡單平均：(18642+18207+19576)/3=18808元/m2?！敬鸢浮?8808元/m2。42.收益法評估澄邁老城某寫字樓2024年有效毛收入4200萬元，運營費用率28%，其中折舊占營收3%，未來凈收益年增長2%，資本化率7%，收益年限35年，求寫字樓價值。【解答】凈收益=4200×(1－28%+3%)=4200×75%=3150萬元；V=A/(R－g)×[1－((1+g)/(1+R))^n]=3150/(0.07－0.02)×[1－(1.02/1.07)^35]=63000×0.844≈53172萬元。【答案】53172萬元。43.假設開發(fā)法靜態(tài)分析求樓面地價項目規(guī)劃建面45000m2，其中住宅36000m2，銷售均價15000元/m2；商業(yè)9000m2，銷售均價25000元/m2。預計開發(fā)周期3年，銷售期1年，開發(fā)完成時一次性售完。成本參數(shù)：①住宅建安3500元/m2，商業(yè)建安4200元/m2；②專業(yè)費8%；③管理費用為（土地+開發(fā)成本）×3%；④銷售費用為銷售收入×2.5%；⑤稅費為銷售收入×6.3%；⑥投資利息率6%，土地一次性投入，開發(fā)成本均勻投入，計息期1.5年；⑦開發(fā)利潤為總開發(fā)成本×15%。求樓面地價上限。【解答】1.銷售收入=36000×15000+9000×25000=54000+22500=76500萬元。2.開發(fā)成本：住宅=36000×3500=12600；商業(yè)=9000×4200=3780；合計16380萬元。3.專業(yè)費=16380×8%=1310萬元。4.管理費用=(x+16380)×3%=0.03x+491。5.銷售費用=76500×2.5%=1913萬元。6.稅費=76500×6.3%=4820萬元。7.利息：土地=x×[(1+6%)^3－1]=x×0.191；開發(fā)+專業(yè)=(16380+1310)×[(1+6%)^1.5－1]=17690×0.091=1610萬元。8.利潤=(x+16380+1310+0.03x+491)×15%=(1.03x+18181)×15%=0.1545x+2727。9.列方程：76500－1913－4820=x+16380+1310+0.03x+491+0.191x+1610+0.1545x+2727?；啠?6500－6733=1.3755x+20518；69767=1.3755x+20518；x=49249/1.3755≈35800萬元。10.樓面地價=35800/45000≈7956元/m2。【答案】7956元/m2。五、案例分析題（20分）44.閱讀下列資料，回答問題。背景：澄邁縣福山鎮(zhèn)某宗旅游用地，土地面積30000m2，容積率0.6，建筑限高15m，剩余使用年限35年。規(guī)劃建成民宿集群，總計容建面18000m2，其中客房15000m2、配套餐飲3000m2。市場調(diào)查：①區(qū)域同檔次民宿客房平均日房價650元，平均入住率62%，年運營天數(shù)365天；②餐