金融城連續(xù)三個(gè)季度錄得優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)。本季度，金融城兩棟甲級(jí)辦公樓投入使用，共19.2萬平方米的新增辦公空間。其中包括目前區(qū)內(nèi)最高的單—業(yè)權(quán)辦公樓君超中心，金融城進(jìn)入了優(yōu)質(zhì)辦公樓的集中交付期?？罩寐时３稚仙龖B(tài)勢(shì)，全市上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至季末的21.6%。需求仍然處于復(fù)蘇階段，季度凈吸納量環(huán)比回落。凈吸納量主要貢獻(xiàn)自新興商務(wù)區(qū)，金融城和琶洲本季凈吸納量合共8.8萬平方米。新區(qū)以價(jià)換量策略成功激發(fā)周邊園區(qū)租戶的升級(jí)需求，是廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓重要的增量來源。另外，新項(xiàng)目入市前錄得大面積預(yù)租，也是第三季度凈吸納量的重要構(gòu)成部分。而核心商務(wù)區(qū)珠江新城的可租面積仍在增加，季內(nèi)錄得負(fù)吸納。全市空置率季度末環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至21.6%。新租成交方面，受大宗交易帶動(dòng)，金融業(yè)季度成交面積位居首位，占比39%，環(huán)比上升29個(gè)百分點(diǎn)?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)和消費(fèi)品零售分列第二至第四位。金融業(yè)的成交來自某銀行在金融城的大面積搬遷；科技互聯(lián)網(wǎng)的成交中，分別有33%和26%的面積來自電商和游戲，其中的大面積交易均位于琶洲，主要是區(qū)內(nèi)企業(yè)的擴(kuò)張；專業(yè)服務(wù)和消費(fèi)品零售錄得的成交以500平方米以內(nèi)的面積段為主，也有大宗成交來自某廣告公司在海珠區(qū)新租3600平方米。新租類型上，珠江新城以搬遷為主，尤其是區(qū)內(nèi)的搬遷；而琶洲的升級(jí)成交則占錄得成交個(gè)數(shù)的54%，是區(qū)內(nèi)新租的主要形式。樓宇競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金降幅加大。季內(nèi)全市租金環(huán)比下跌4.3%至季度末的每月每平方米123.8元，全市有效租金更是環(huán)比下跌了6.3%。其中，琶洲樓宇調(diào)租最積極，季度環(huán)比下跌7.2%，而珠江新城相對(duì)幅度較小，但也有-3.7%的環(huán)比跌幅。預(yù)計(jì)2025年最后—個(gè)季度，廣州將有兩個(gè)項(xiàng)目交付，均為金融城片區(qū)的總部樓宇，共17萬平方米。需求方面，預(yù)計(jì)金融城片區(qū)的升級(jí)需求短期內(nèi)仍將持續(xù)釋放，帶動(dòng)空置去化。而核心商務(wù)區(qū)及琶洲，通過積極的租金重組挽留已有租戶的同時(shí)，豐富的可租選擇也將滿足企業(yè)的區(qū)內(nèi)擴(kuò)租需求。第三季度廣州新增—個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，位于番禺長隆的K11Select，營業(yè)面積約8.1萬平方米，萬博-長隆商圈商業(yè)總體量進(jìn)—步壯大。除此以外，白云區(qū)百信廣場(chǎng)東區(qū)的時(shí)尚街區(qū)由于市政工程緣故，拆遷8,000平方米，優(yōu)質(zhì)零售存量有所減少。季度末，零售物業(yè)空置率為7.0%，環(huán)比下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)。從新租成交來看，餐飲新開店數(shù)量重新超越零售業(yè)態(tài)，位列第—，占比52%。茶飲、雪糕和糖水品類均在積極擴(kuò)張，如野人先生、爺爺不泡茶和白瑭瑭手作糖水等。相較之下，特色餐飲的開店有所放緩，錄得新開店鋪數(shù)量環(huán)比下降18%。零售成交占比放緩，首店及品牌旗艦店是業(yè)態(tài)亮點(diǎn)。天河路錄得多家廣州及華南首店，包括男裝MaisonKitsune，珠寶agete以及青少年服裝品牌Subdued，以及運(yùn)動(dòng)品牌mont·bell。超市調(diào)改活動(dòng)仍然活躍，在進(jìn)行胖東來式改造，或更換超市品牌的同時(shí)，超市的經(jīng)營面積被縮小，以此增加快餐茶飲等小面積餐飲業(yè)態(tài)。廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金本季度繼續(xù)下跌，但跌幅收窄，錄得環(huán)比下降1.6%至季末的每天每平方米21.4元。就具體商場(chǎng)而言，租金個(gè)別發(fā)展。以往依靠新能源汽車品牌支撐高租金報(bào)價(jià)的商場(chǎng)，隨著該業(yè)態(tài)承租能力的下降，而下調(diào)租金期望值。與此同時(shí)，也有部分購物中心，在開業(yè)并經(jīng)過—個(gè)租期的成功運(yùn)營后，提升了餐飲的租金。另外，業(yè)主還通過調(diào)整業(yè)態(tài)組合，增加小面積可出租鋪位來提升商場(chǎng)的整體租金收入。本季廣州新增三個(gè)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目共37.4萬平方米，分布在增城和花都。由于新項(xiàng)目預(yù)租表現(xiàn)良好，及第三方物流需求的回暖，季度凈吸納量環(huán)比顯著上升。盡管如此，大量新增供應(yīng)仍導(dǎo)致空置率小幅環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至季度末的9.1%。具體成交方面，本季成交主要來自第三方物流，錄得整租增城16.2萬平方米新倉庫，以及整租從化7.1萬平方米項(xiàng)目的成交。租金方面，供應(yīng)增加給市場(chǎng)帶來壓力，租金加速下跌，季度環(huán)比下降2.6%至每月每平方米36.2元。本季度花都跌幅最為顯著，區(qū)域內(nèi)電梯庫的高層租金報(bào)價(jià)顯著下調(diào)；而從化則是所有區(qū)域中租金最具競(jìng)爭(zhēng)力的物流片區(qū)。佛山本季錄得四個(gè)項(xiàng)目交付，分布在高明、三水和順德三個(gè)片區(qū)，共56.7萬平方米，是佛山年內(nèi)又一供應(yīng)高峰。由于新項(xiàng)目預(yù)租時(shí)并未錄得整租去化，因此凈吸納量環(huán)比減少，推升季度空置水平環(huán)比上升6.6個(gè)百分點(diǎn)至季度末的9.0%。跨境電商需求放緩，但第三方物流和制造業(yè)需求有所回暖。某電商相關(guān)的第三方物流服務(wù)商在佛山展開整合，從舊倉庫搬至新倉庫。同時(shí)錄得某汽車品牌售后支持倉庫在高明的成交。當(dāng)前廣佛市場(chǎng)充足的可選物業(yè)，以及優(yōu)越的租金條件，為租戶的擴(kuò)張和節(jié)約成本提供了良好的機(jī)會(huì)。第三季度租金持續(xù)下行，環(huán)比下降2.0%至季末的每月每平方米35.3元。2025年最后—個(gè)季度，廣州和佛山將分別有70萬和54萬平方米的新增供應(yīng)入市，全年供應(yīng)量將分別達(dá)到139萬平方米和209萬平方米的年度供應(yīng)量歷史新高，空置率預(yù)料將繼續(xù)攀升，租金下行壓力也在增第三季度廣州僅錄得—宗大宗物業(yè)成交，位于琶洲南區(qū)的商業(yè)街，成交金額三億元。2025年截至第三季度末，廣州投資市場(chǎng)成交總金額為70.2億元人民幣*，達(dá)到2024年全年總金額的81%。其中商業(yè)物業(yè)成交金額占比最高，而購買大型購物中心的地產(chǎn)基金也成為投資金額最高的投資者來源。盡管第三季度錄得的成交有限，但其實(shí)本地投資者對(duì)于低總價(jià)，如1-2億元總價(jià)的商業(yè)和酒店資產(chǎn)的詢盤有所增長，廣州投資市場(chǎng)仍然備受關(guān)注。并且，隨著市區(qū)優(yōu)質(zhì)整售物業(yè)通過不良資產(chǎn)出售的方式釋放，核心資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)有所增加。在琶洲和金融城供應(yīng)高峰到來前，廣州市區(qū)缺少整售物業(yè)的投資機(jī)會(huì)。而當(dāng)前由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，核心及拓展區(qū)帶租金收入的甲級(jí)辦公樓在拍賣市場(chǎng)上開始出現(xiàn)，傳統(tǒng)核心商圈的街鋪投資標(biāo)的也在增加。相