房地產(chǎn)估價師2025年市場分析專項訓練（含答案）考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。在每小題列出的四個選項中，只有一個是符合題目要求的，請將正確選項字母填在題后的括號內(nèi)。）1.下列哪項不屬于房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容？A.區(qū)域交通網(wǎng)絡規(guī)劃調整B.國民經(jīng)濟運行狀況C.城鎮(zhèn)化率變化趨勢D.特定樓盤的營銷策略2.在進行房地產(chǎn)市場供求關系分析時，下列指標中，反映市場需求規(guī)模的是？A.可供銷售面積B.平均銷售價格C.成交套數(shù)D.房屋空置率3.某城市近五年商品住宅銷售價格逐年上漲，且漲幅穩(wěn)定。若預測未來一年該城市經(jīng)濟持續(xù)增長，人口持續(xù)流入，則運用趨勢外推法預測未來商品住宅價格，最可能得到的結果是？A.價格持平B.價格小幅下跌C.價格顯著上漲D.價格下跌幅度加大4.房地產(chǎn)市場細分的主要依據(jù)不包括？A.物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、工業(yè)等）B.價格水平（高檔、中檔、經(jīng)濟適用）C.區(qū)域位置（市中心、郊區(qū)、新區(qū)）D.購房目的（自住、投資、租賃）5.下列關于房地產(chǎn)租賃市場分析的表述，錯誤的是？A.租賃需求受居民收入水平、家庭結構等因素影響B(tài).租金水平是反映租賃市場狀況的核心指標之一C.租賃空置率越高，表明市場供不應求D.租賃市場分析通常不涉及存量房屋的租賃情況6.估價報告中市場狀況描述部分，通常不需要包含？A.宏觀經(jīng)濟形勢概述B.區(qū)域基礎設施配套變化C.標的物所在區(qū)域近期土地出讓信息D.當?shù)刂饕康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況7.采用市場法估價時，選取可比案例應滿足的基本要求不包括？A.可比案例的成交日期應與估價時點相近B.可比案例的成交價格應為正常市場價格C.可比案例的物業(yè)類型應與估價對象完全一致D.可比案例的規(guī)模、檔次應與估價對象相近8.房地產(chǎn)市場預警指標體系通常不包含？A.房屋空置率B.投資完成額增長率C.商品房銷售面積增長率D.銀行個人住房貸款逾期率9.某城市土地供應政策由過去的“限地價、競拍”為主轉向“限地價、競配建”，這一變化對市場可能產(chǎn)生的主要影響是？A.提高土地獲取成本B.增加住宅用地供應彈性C.引導開發(fā)商加大保障性住房建設D.降低商品房項目利潤空間10.分析某區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場時，需要關注的主要需求群體不包括？A.購物消費者B.餐飲經(jīng)營者C.辦公企業(yè)D.金融機構二、簡答題（本大題共4小題，每小題5分，共20分。）1.簡述房地產(chǎn)估價中市場分析的主要目的。2.影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素有哪些？3.簡述市場法估價中選擇可比案例應遵循的基本原則。4.簡述撰寫房地產(chǎn)市場分析報告應包含的主要內(nèi)容。三、論述題（本大題共1小題，共10分。）結合當前中國房地產(chǎn)市場形勢，論述房地產(chǎn)估價師在進行市場分析時應重點關注哪些方面，并說明其分析結果對估價工作可能產(chǎn)生的影響。四、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分。）1.某城市2020年至2024年商品住宅平均銷售價格分別為：12000元/平方米、13000元/平方米、14500元/平方米、16000元/平方米、17800元/平方米。假設未來市場趨勢保持穩(wěn)定，請運用簡單線性回歸法（或移動平均法，若選擇移動平均法，需說明移動期數(shù)）預測該城市2025年商品住宅平均銷售價格。（僅要求列出計算過程和結果，無需推導公式）2.某估價對象為一宗位于某區(qū)域的商業(yè)店鋪，估價時點為2025年3月31日。經(jīng)調查，選取了三個可比案例，其成交價格、成交日期、面積及面積修正系數(shù)見下表：（此處不提供表格，請假設有相關數(shù)據(jù)）請運用市場法中的比較法，估算該估價對象在2025年3月31日的市場價值。（僅要求列出計算思路和關鍵步驟，無需列出具體數(shù)字計算過程，但需說明采用的價格可比修正方法，如交易日期修正、市場狀況修正、面積修正等）---試卷答案一、單項選擇題1.D2.C3.C4.D5.C6.D7.C8.D9.C10.C二、簡答題1.房地產(chǎn)估價中市場分析的主要目的包括：了解估價對象所在市場的宏觀經(jīng)濟、政策、供需、競爭等狀況；判斷影響估價對象價值的市場因素；為選擇合適的估價方法、確定市場價值提供依據(jù)；識別市場風險，為決策提供參考。2.影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素包括：經(jīng)濟發(fā)展水平與收入水平；人口數(shù)量、結構及增長趨勢；城鎮(zhèn)化水平；房地產(chǎn)價格水平；利率、稅率、貨幣政策；居民財富水平；偏好與觀念；區(qū)域規(guī)劃與基礎設施配套；相關商品（如租賃住房、交通工具）的價格與可獲得性等。3.市場法估價中選擇可比案例應遵循的基本原則包括：相關性原則（可比案例應與估價對象在用途、區(qū)位、建筑結構、檔次、規(guī)模等方面具有相似性）；替代原則（可比案例應是估價對象在同等條件下最可能替代的物業(yè)）；可靠性原則（可比案例的成交價格應為正常市場價格，信息來源可靠）；數(shù)量原則（選擇足夠數(shù)量且分布合理的可比案例）。4.撰寫房地產(chǎn)市場分析報告應包含的主要內(nèi)容通常有：市場概述（宏觀、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與政策環(huán)境）；區(qū)域市場分析（土地、新房、二手房、租賃市場供求、價格、庫存等）；細分市場分析（特定物業(yè)類型市場特點）；競爭性分析（主要競爭對手情況）；市場預測與展望；結論與建議等。三、論述題（以下為參考思路，非標準答案）在進行市場分析時，房地產(chǎn)估價師應重點關注：1.宏觀經(jīng)濟形勢與政策導向：分析國家及地方宏觀經(jīng)濟運行情況、財政貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策等對房地產(chǎn)市場的整體影響，特別是房地產(chǎn)調控政策的取向及其變化，如房地產(chǎn)稅試點、信貸政策調整等。2.區(qū)域市場供需狀況與價格動態(tài)：深入分析估價對象所在區(qū)域的人口增長、就業(yè)狀況、商業(yè)活動、交通改善等對需求的影響，以及土地供應計劃、新建商品房供應量、二手房庫存量等對供給的影響，并結合市場交易數(shù)據(jù)，把握價格走勢。3.市場競爭格局：分析區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的競爭項目，包括其數(shù)量、規(guī)模、品質、價格、營銷策略等，評估估價對象的市場地位和競爭優(yōu)勢。4.市場風險識別：關注可能影響市場的潛在風險因素，如市場過熱或過冷、融資環(huán)境變化、重大基礎設施建設不確定性等，評估其對市場價值和未來交易的影響。分析結果對估價工作的影響：市場分析是確定估價對象市場價值的基礎。準確的marketanalysis能為選擇恰當?shù)墓纼r方法（如市場法、成本法、收益法）提供依據(jù)，確保估價結果的公允性。通過對供需、價格、競爭、風險的深入分析，可以更科學地修正可比案例，合理預測未來市場狀況，最終得出更符合市場實際的價值結論，并為委托人提供有價值的市場參考和決策建議。四、計算題1.（假設采用簡單線性回歸法）年份（x）：2020(1),2021(2),2022(3),2023(4),2024(5)價格（y）：12000,13000,14500,16000,17800計算x?,?,Σ(xi),Σ(xi2),Σ(xi*yi)（略去具體計算過程）預測模型：?=a+bx計算b=[5*Σ(xi*yi)-Σxi*Σyi]/[5*Σ(xi2)-(Σxi)2]計算a=?-b*x?將x=6（代表2025年）代入模型計算?結果：預測2025年商品住宅平均銷售價格約為[填入計算結果]元/平方米。2.（以下為計算思路參考）運用比較法，首先對三個可比案例的交易日期進行修正，將其價格修正到估價時點（2025年3月31日）的價格水平，得到日期修正后的比準價格。然后對三個可比案例的價格進行市場狀況修正（如果需要，根據(jù)估價時點與交易時點