廣州番禺區(qū)鐘二村商業(yè)項目定位及產品發(fā)展建議項目及區(qū)域發(fā)展分析鐘村將于珠江三角洲中心腹地，番禺區(qū)的西北部，與佛山南海區(qū)、順德區(qū)相鄰，總面積52平方公里。下轄17個行政村，4個居民委員會。鐘村街行政區(qū)域總面積23.41平方公里，管轄漢溪、詵敦、謝村、勝石、鐘村一、鐘村二、鐘村三、鐘村四共8個村民委會和鐘村、祈福新邨、錦繡花園、南奧花園共4個社區(qū)居民委員會。1、鐘村簡介項目周邊人口約53萬人，其中目前常住人口:約47萬人，外來人口:3萬人。項目周邊現(xiàn)有商業(yè)中心主要分布鐘靈路、毓秀路、人民路和解放路之間的六條大街內，核心街區(qū)為鐘靈北路。現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)是經過多年市場積累形成，主要是滿足普通百姓及外來人員日常生活所需為主，經營業(yè)態(tài)主要以服裝、通訊、鞋帽、美容、日用百貨零售業(yè)、餐飲業(yè)及集貿市場為主，檔次較低。大品牌商家數(shù)量較少；本區(qū)域中檔次最高在鐘靈路上，分布華嘉達星級酒店、普琳商務酒店、天匯百貨、肯德基、麥當勞及部分品牌服裝品牌。由于商業(yè)檔次較低，滿足不了周邊多個大型中高檔社區(qū)居民的較高層次需求，造成此部分群體被迫分流到番禺中心城區(qū)及或廣州消費，較不便利。2、周邊商業(yè)概況3、南站新城規(guī)劃今年1月30日，廣州南站正式建成啟用。目前，廣州南站周邊地區(qū)規(guī)劃藍圖已現(xiàn)，規(guī)劃范圍面積約310.8平方公里，其中廣州境內167.5平方公里，佛山境內143.3平方公里。覆蓋了番禺區(qū)的大石街道、鐘村街道、石壁街道和沙灣鎮(zhèn)，南海區(qū)桂城街道三山林岳片區(qū)，順德區(qū)的陳村鎮(zhèn)和北滘鎮(zhèn)。以南站為核心的新城區(qū)將在廣佛都市圈的南部強勢崛起，成為廣佛同城化的又一熱點板塊。根據(jù)2010年11月9日公布的《廣州南站地區(qū)城市設計》方案，對南站地區(qū)的發(fā)展做出了明確的定位：南站地區(qū)規(guī)劃定位：華南地區(qū)綜合客運交通樞紐；以商務、商貿為主導功能的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。華南地區(qū)綜合客運交通樞紐功能廣佛深度融合的重點地區(qū)廣州南部公共中心南站地區(qū)規(guī)劃的六大特色：（一）交通規(guī)劃特色：構建具有國際水準的華南客運交通樞紐。（二）產業(yè)功能特色：引領地區(qū)產業(yè)升級，形成現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。（三）空間形態(tài)特色：“超級TOD”模式與地下綜合開發(fā)。（四）生態(tài)保護特色：建設“廣佛共建城市濱水公園”。（五）歷史與環(huán)境保護特色：明確歷史保護范圍，打造嶺南水鄉(xiāng)風格的城市風貌。（六）村莊改造特色：“城中村”改造更加重視規(guī)劃的可實施性。根據(jù)上述《廣州南站地區(qū)城市設計》方案說明，廣州南站將成為中國六大鐵路客運樞紐之一，而36.1平方公里的南站地區(qū)將成為廣州繼老城區(qū)、珠江新城之后的第三增長極，建成以商務、商貿為主導功能的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，該地區(qū)再增加35萬人。戰(zhàn)略規(guī)劃文本中，同時已將新南站—漢溪長隆地區(qū)定位為城市次級公共中心，依托交通樞紐，培育輻射珠三角的商務商貿中心，加強交通基礎和公共服務設施建設，建設生態(tài)型現(xiàn)代化新住區(qū)。南站地區(qū)城市規(guī)劃圖4、小結項目位于廣州番禺區(qū)西北部，周邊聚集多個城中村及大型居住社區(qū)。以項目為中心，4公里半徑內消費人口達到47萬人，具有良好的消費人群基礎。番禺區(qū)做為廣州市近幾年重點發(fā)展的區(qū)域之一，在城市建設及房地產開發(fā)方面取得了巨大的成就，城市居住休閑環(huán)境日新月異。特別是地鐵3號線的開通及與廣州之間城市道路的快速發(fā)展，交通上的便利，已吸引了廣州市區(qū)一部分人群到此居住及消費。特別是近年來廣州中心城區(qū)房價的高企，更是加劇了這種趨勢。消費人口的增加，必將帶來商業(yè)消費需求的增長。隨著南站新區(qū)規(guī)劃的出臺，鐘村鎮(zhèn)不僅位于南站新城的區(qū)域內，并且規(guī)劃將新南站—漢溪長隆地區(qū)定位為城市次級公共中心，將發(fā)展成為輻射珠三角的商務商貿中心，建設生態(tài)型現(xiàn)代化新住區(qū)。未來南站新城將新增加近35萬的人口。同時，客運量方面，預計2020年旅客發(fā)送量為8500萬人/年，2030年將達到1.3億人/年，相當于目前5個廣州流花火車站。從實地調研的情況看，項目周邊現(xiàn)有商業(yè)中心集中在鐘村鐘靈路、毓秀路、人民路和解放路之間的六條大街內，核心街區(qū)為鐘靈北路，但業(yè)態(tài)較為中低檔。南奧花園及祈福新邨等大型社區(qū)，則以配套社區(qū)商業(yè)形態(tài)為主。整個區(qū)域缺乏中高檔的一站式集中購物消費場所。定位功能建議項目發(fā)展功能定位項目的發(fā)展定位，必需從區(qū)域商圈現(xiàn)狀、消費群體需求分析及區(qū)域未來發(fā)展前景三個方面進行綜合考量，才能制定出適應性的占位策略。同時，應以冷靜的辯證性發(fā)展思路，制定項目的未來發(fā)展目標。因素現(xiàn)狀需求關鍵詞發(fā)展功能定位商圈現(xiàn)狀鐘村商業(yè)區(qū)經多年發(fā)展已近成熟，并在周邊客群中形成了一定的知名度和慣性消費路徑。整體檔次較低，品牌及服務功能需要升級。品牌升級區(qū)域型升級版一站式休閑購物中心消費群體人口眾多，但層次參差，消費習慣需要加入改變和引導。一站式綜合型的購物、休閑、娛樂、餐飲需求。功能升級區(qū)域發(fā)展南站新城居住主城區(qū)，城市次級公共中心。中高檔開放型、休閑型的居民及商務服務功能。硬件升級定位釋義：區(qū)域型：從本案所處的位置及周邊商業(yè)、交通情況，以及南站新城未來發(fā)展規(guī)劃來看，我們應該清晰地認識到，本案并不具備發(fā)展成為針對整個番禺區(qū)、或者未來南站新城商業(yè)中心的地位。本案的定位不能盲目走高，太高則不能落地。所以，建議本案的發(fā)展定位應以滿足周邊2公里范圍內消費的區(qū)域型商業(yè)中心為定位。升級版：是指本案的商業(yè)功能、商家品牌及建筑硬件檔次、休閑環(huán)境必需相對現(xiàn)有商業(yè)有一個質的提升，才有可能改變周邊消費群體對本區(qū)域低層次商業(yè)的認識，重塑消費者的信心，并改變他們外流消費的習慣。一站式：是指項目應該打造成具體中高檔次時尚購物、聚會餐飲、家庭休閑娛樂及文化享受追求的綜合型商城，才有可能留住周邊的人群在此消費。并通過連帶消費的方式，帶動整個商業(yè)中心經營的興旺。休閑購物：是對本案的軟硬件提出的要求。具體來講，從軟件上是指選擇商家的經營商品種類及服務內容，應該是以休閑產品及服務為主；硬件上是指在項目建筑規(guī)劃及裝飾設計上，強調休閑型、高雅型的現(xiàn)代化商城設計理念。區(qū)域型升級版一站式休閑購物中心鏈接：區(qū)域型購物中心區(qū)域型購物中心，指將商業(yè)項目的目標消費群鎖定在一定范圍內，并根據(jù)本區(qū)域內商業(yè)環(huán)境及消費者的特點而打造的購物中心，旨在成為區(qū)域范圍內的商業(yè)龍頭。在多種購物中心類型中，從目前以及未來一段時期發(fā)展看，對消費影響更為深刻的將是區(qū)域型購物中心。區(qū)域型購物中心可以根據(jù)特定服務和輻射區(qū)域的消費特點，更加有效地進行品牌組合，有效地展示該區(qū)域生活的全景。區(qū)域型購物中心的特點：建筑物的表現(xiàn)形式：多樓層,4層左右，以有效使用土地。建筑面積：5-8萬平方米區(qū)域型購物中心。動線設計：客流動線全線瀏覽，少商業(yè)冷區(qū)。功能定位與商業(yè)規(guī)劃：滿足區(qū)域的全客層、全年齡層生活體驗。以家庭式消費為主導的業(yè)態(tài)業(yè)種組合，連帶的服務配套設施。交通方便：公路系統(tǒng)+交通路線相連接本項目是符合區(qū)域型購物中心要求一、區(qū)域型商業(yè)具有更強消費吸引力和經營持續(xù)性與穩(wěn)定性建筑物的表現(xiàn)形式：多樓層,4層左右，以有效使用土地。1、便利性的消費需求2、選擇性更為豐富的消費需求3、由出行方式所決定的消費需求4、享受型的消費需求5、擁有會員卡的針對性消費需求二、越來越多的零售商開始大舉進軍區(qū)域型市場1、區(qū)域型市場尚處于布局階段，城市中心區(qū)商業(yè)的逐漸飽和，使更多零售商青睞區(qū)域龍頭市場，也使區(qū)域型商業(yè)項目成為區(qū)域主導者變?yōu)榭赡堋?、零售商品牌圖行天下的吸引力決定著購物中心的基本客流和消費潛力3、運營商的品牌組合和管理能力決定了購物中心的盈利能力4、區(qū)域型購物中心在上述因素影響下孕育發(fā)展機會。三、區(qū)域型購物中心有助于實現(xiàn)錯位經營，穩(wěn)定發(fā)展，降低開發(fā)商的綜合風險。1、區(qū)域型商業(yè)項目由于目標消費的屬地化特征明確，所以培育期相對較短，且經營穩(wěn)定，利于資本市場價值放大，從而更加受到基金青睞。2、中心區(qū)商業(yè)的同質化本身有著難以克服的障礙，而區(qū)域型市場的同質化并不產生負面市場影響，而是使消費在區(qū)域變得集中和方便。3、區(qū)域型商業(yè)項目的發(fā)展目標更容易達成與零售品牌發(fā)展目標的一致，所以容易吸引更多零售品牌進入，從而降低開發(fā)商的綜合投資風險。區(qū)域型購物中心的發(fā)展優(yōu)勢消費群體定位及需求分析項目位置以項目為圓心，2公里核心服務半徑類別身份消費需求分析鐘村、詵敦村、謝村人群村民、工廠企業(yè)主、生意人生活購物需求、時尚購物需求、商務接待需求、休閑娛樂需求、聚會餐飲需求大型社區(qū)人群企業(yè)白領、政府公務員、自由職業(yè)者生活購物需求、時尚購物需求、家庭休閑娛樂需求、聚會餐飲需求、文化娛樂需求、兒女教育需求南站過往商務人群生意人、企業(yè)人群休閑娛樂需求、物色購物需求、餐飲需求業(yè)態(tài)定位建議根據(jù)項目發(fā)展功能定位及消費人群的需求分析，建設本項目的業(yè)態(tài)組合及分層業(yè)態(tài)規(guī)劃如下（暫按四層，總建筑面積約50000平方米進行規(guī)劃）：層數(shù)整體業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)四層娛樂天地連鎖影院、量版KTV三層童裝餐飲童裝、嬰兒用品、玩具、小型兒童玩樂項目、大型中餐酒樓超市百貨主力店二層男女服飾男女休閑服裝、精品一層時尚精品高檔煙酒、眼鏡、IT通訊、鐘表、皮具、運動用品、眼鏡、休閑咖啡等整體業(yè)態(tài)面積比例--購物：娛樂：餐飲=60：24：16電影院參考經營業(yè)態(tài)參考-(時尚服飾)經營業(yè)態(tài)參考-(休閑服裝)經營業(yè)態(tài)參考-(運動)經營業(yè)態(tài)參考-(兒童樂園)經營業(yè)態(tài)參考-(中式餐飲)產品發(fā)展建議1、外立面設計建議：■商業(yè)建筑的外立面設計宜以現(xiàn)代風格為主。在保證整體造型端重大方的基礎之上，可局部采用鋼結構及玻璃材質與工藝。同時，應注意外立面廣告位及展示廚窗位的設置與設計，以及夜間的霓虹燈光等效果。在保證主體結構外輪廓方正實用的以及計容面積的要求之后，可通過外立面結構物等的重塑，達到外立面生動立體的二次設計效果。建筑外立面參考圖2、入口廣場設計建議：本項目的入口廣場設置需求主要是針對來自于鐘漢路的人車流起到緩沖和快速疏導的功能。在設計上主要考慮通行的便利性和人車分流的引導。而不是適宜進行戶外大型商業(yè)活動的場所。入口廣場案例主入口參考3、戶外商業(yè)廣場及休閑長廊設計建議：本項目的戶外商業(yè)廣場和休閑長廊的設置主要起人流的聚集及吸引作用。所以在功能上應考慮日后經營過程中可舉辦大型戶外商業(yè)活動的用途。同時，融入一些主題景觀和綠化設計的內容，有助于提升整體的檔次和趣味性。整個商業(yè)綜合體的戶外景觀設計主題以海洋主題的設計思路，通過小型海洋生物標本、雕塑、色彩、燈光，音樂，水景、等多種素材、形成似夢似真，動感浪漫的海洋主題空間。地面廣場磚采用專門定制的印有波浪紋的地磚，形成一種海面波浪洶涌的感覺，雕塑魚群就在這海面上跳躍歡騰。地面上不規(guī)劃的分布有藍色光源的地燈，在夜間形成繁星點點的效果，給人一種海面倒映星光的感覺，似夢似真，睱想浪漫。休閑長廊上設立一組海洋魚類雕塑群，朝向商業(yè)廣場方向，活躍動感，趣味橫生。布置休閑坐椅和綠化花圃、種植熱帶樹種植物。夢幻海洋主題商業(yè)景觀案例參考圖4、建筑標識物設置建議：為增加本案的主題性和標識效果，建議在項目主外立面局部位置設計一個標志性的構筑物（具體位置如左圖所示），構思主題建議配合海洋主題，可以燈塔為創(chuàng)意的方向。同時應考慮夜間的燈光效果。案例參考圖5、觀光電梯設置建議：建議在建筑外立面增加一部觀光電梯，增加外立面的現(xiàn)代感，同時，又能滿足影院及KTV等經營較晚的休閑娛樂業(yè)態(tài)的夜間交通及方便獨立管理。具體位置如圖所示參考。6、室內中庭設計建議：中庭的作用就是一個現(xiàn)代購物中心商業(yè)結構的大櫥窗，將各個商業(yè)功能在一個空間內展示出來。一方面引導著消費者在商場內消費和購物，另一方面又通過展示作用提高購物中心各個功能層的商業(yè)價值。建議商業(yè)體內如圖位置設計直通四層的室內中庭，面積約為800-1000平方米。頂設光棚透光，形成內部中空商業(yè)庭院的形式。打破一般商業(yè)建筑內部商鋪的傳統(tǒng)商廈式設計，成為具有半戶外式的商業(yè)步行街。具有自然采光、通風，既節(jié)約了運營成本，又具有人性化的特點。案例參考案例參考案例參考7、建筑層高及柱距設計建議：根據(jù)百貨、超市、餐飲、KTV等主力業(yè)態(tài)的建筑要求，遵從建筑的經濟性及使用上的靈活性雙重原則，初步建議本案購物中心的各層層高如下：層數(shù)層高要求首層6米二至四層（標準層）5-5.5米根據(jù)百貨、超市、餐飲、KTV、影院等主力業(yè)態(tài)的建筑要求，遵從建筑的經濟性及使用上的靈活性雙重原則，初步建議本案柱網(wǎng)間距為：柱網(wǎng)間距8.4-9米說明：由于各業(yè)態(tài)各品牌關于層高及柱網(wǎng)要求均有細致差別，特別是影院對此有更高要求。具體可在初步設計方案之后，再參考具體主力商家要求進行微調。8、商鋪間隔建議：采用大開間、短進深分隔原則，每間鋪內使用面積控制在15—20平方米左右。從控制總價，降低銷售門檻的角度出發(fā)，建筑商鋪分隔后的鋪內使用面積應控制在15—20平方米左右，按50%的實用率計算，租賃面積約為30—40平方米/間。采用大開間，短進深的分隔原則，增長商業(yè)展示面。開間尺寸為5—6米左右，進深3—4米。采用輕質材料間隔，并具有可自由分割組合的功能，增加抗風險能力和可持續(xù)發(fā)展前景。商鋪間隔參考商鋪間隔參考商鋪間隔參考鏈接：商鋪開間及進深關系一個合理的單元商鋪開間應保持在4米以上，開間在4米至8米之間的商鋪單元稱為中型商鋪。合適的中型商鋪進深保持在開間的1.5倍至2倍之間。（大型商鋪進深標準可放松到開間2倍以上）不同開間，進深店鋪顧客流線圖:9、室內電梯設置建議：手扶電梯是當前高檔購物中心內主要采用的現(xiàn)代機械化豎向交通工具。建議本案在各層均設置四臺