房屋擔保合同一、定義與解釋房屋擔保合同是指在房屋交易或融資過程中，由擔保方為債務(wù)人（通常為買方或借款人）的債務(wù)履行提供擔保，以保障債權(quán)人（通常為賣方或貸款方）債權(quán)實現(xiàn)的合同文件。合同雙方及擔保方應(yīng)嚴格遵守國家法律法規(guī)、政策規(guī)定及合同約定，確保各方權(quán)利義務(wù)的平衡與實現(xiàn)。合同中的核心術(shù)語包括：房屋指本合同約定的交易或抵押標的，包括房屋所有權(quán)及附屬設(shè)施；買方或借款人為合同中獲得房屋權(quán)益或資金的當事人；賣方或貸款方為出讓房屋權(quán)益或提供資金的當事人；擔保方為債務(wù)人履行債務(wù)提供擔保責任的第三方。合同生效需滿足雙方簽署并經(jīng)擔保方同意擔保、債務(wù)人已支付相應(yīng)款項（如定金、首付款）、房屋權(quán)屬證明文件齊全等條件。二、雙方基本信息（一）買方/借款人信息需明確記載當事人的姓名、身份證號、聯(lián)系地址等身份信息。自然人作為買方或借款人時，應(yīng)提供合法有效的身份證明文件；法人或其他組織作為主體時，需提供營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證等注冊登記證明，以及法定代表人或授權(quán)代理人的身份證明。信息的準確性是確保合同履行和爭議解決的基礎(chǔ)，若因信息錯誤導致通知無法送達或權(quán)利主張受阻，相關(guān)責任由信息提供方承擔。（二）賣方/貸款方信息賣方作為房屋所有權(quán)人，需提供姓名（或名稱）、身份證號（或統(tǒng)一社會信用代碼）、聯(lián)系地址等信息，并確保對交易房屋擁有合法處分權(quán)。貸款方如為金融機構(gòu)，應(yīng)注明其金融許可證編號及經(jīng)營范圍；如為其他主體，需明確其資金來源的合法性。賣方或貸款方需對所提供信息的真實性、合法性負責，因信息不實導致合同無效或?qū)Ψ綋p失的，應(yīng)承擔賠償責任。（三）擔保方信息擔保方可以是自然人、法人或其他組織。自然人擔保時，需提供身份證號、住址、職業(yè)及收入狀況等，以證明其擔保能力；法人擔保時，需提供營業(yè)執(zhí)照、公司章程、股東會或董事會同意擔保的決議等文件，確保擔保行為符合法律規(guī)定和內(nèi)部決策程序。擔保方應(yīng)具備相應(yīng)的償債能力，其資產(chǎn)狀況需能覆蓋擔保責任范圍，避免因擔保方無實際擔保能力導致債權(quán)人權(quán)益受損。三、房屋基本情況（一）房屋所有權(quán)賣方或抵押人需明確聲明對房屋擁有合法所有權(quán)，不存在共有權(quán)爭議、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵。若房屋為共有財產(chǎn)，需提供其他共有人同意出售或抵押的書面證明；若存在租賃關(guān)系，需明確租賃期限及承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有權(quán)的清晰是合同履行的前提，任何權(quán)利瑕疵都可能導致合同無法繼續(xù)履行或引發(fā)法律糾紛。（二）房屋位置與面積需詳細描述房屋的具體坐落位置，包括省、市、區(qū)（縣）、街道、門牌號等，確保指向唯一。建筑面積以房屋權(quán)屬證書登記的面積為準，若存在實測面積與登記面積差異，應(yīng)在合同中約定處理方式，如按實測面積調(diào)整交易價格或解除合同。房屋的朝向、樓層、戶型等物理特征也可根據(jù)需要進行補充說明，以明確交易標的的具體狀況。（三）房屋權(quán)屬證明賣方或抵押人應(yīng)提供房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證（或不動產(chǎn)權(quán)證書）等權(quán)屬證明文件，確保房屋權(quán)屬清晰。權(quán)屬證明需真實、有效，不存在涂改、偽造等情形。對于尚未取得權(quán)屬證書的期房，需提供商品房預(yù)售許可證、購房合同等證明文件，并約定權(quán)屬證書的辦理期限及違約責任。合同中應(yīng)注明權(quán)屬證明文件的編號及發(fā)證機關(guān)，以便核實其真實性。（四）房屋現(xiàn)狀描述房屋現(xiàn)狀包括房屋的結(jié)構(gòu)類型（如磚混、框架）、建成年代、裝修程度、附屬設(shè)施（如電梯、暖氣、燃氣）等。賣方或抵押人需如實披露房屋是否存在質(zhì)量問題，如漏水、墻體開裂、管道老化等，以及是否發(fā)生過重大事故（如火災(zāi)、水災(zāi)）。買方或貸款方有權(quán)對房屋現(xiàn)狀進行查驗，查驗結(jié)果與合同描述不符的，有權(quán)要求賣方或抵押人承擔修復、降價或解除合同的責任。四、交易價格與付款方式（一）交易價格房屋交易價格或抵押評估價值由雙方協(xié)商確定，并以人民幣為單位明確記載。價格確定應(yīng)考慮房屋的區(qū)位、面積、裝修、市場行情等因素，避免顯失公平。對于采用抵押貸款方式的交易，貸款金額通常不超過房屋評估價值的一定比例（如70%），具體比例由貸款方根據(jù)風險政策確定。合同中需注明價格是否包含稅費、維修基金等其他費用，如包含，應(yīng)列出各項費用的具體金額；如不包含，需明確稅費的承擔方。（二）付款方式付款方式可采用一次性付款、分期付款或按揭貸款等。一次性付款要求買方在約定時間內(nèi)將全部款項支付至賣方指定賬戶；分期付款通常分為首付款、中期款和尾款，各期付款比例及時間節(jié)點需明確約定，如首付款不低于總房款的30%，于合同簽訂后5個工作日內(nèi)支付，中期款于房屋主體結(jié)構(gòu)封頂后支付，尾款于房屋交付時支付。按揭貸款方式下，買方需向銀行申請貸款，由銀行將貸款直接支付給賣方，買方再按貸款合同約定向銀行償還本息。（三）付款時間節(jié)點各期款項的支付時間應(yīng)具體到年月日，避免使用“合理期限”等模糊表述。如首付款支付時間為合同簽訂之日起10日內(nèi)，貸款發(fā)放時間以銀行實際放款日為準，尾款支付時間為房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記完成之日起3日內(nèi)。付款時間的約定應(yīng)與房屋交付、權(quán)屬過戶等環(huán)節(jié)相銜接，形成完整的履約鏈條，確保資金支付與權(quán)利轉(zhuǎn)移的同步性。（四）付款違約責任買方或借款人未按約定時間支付款項的，應(yīng)承擔違約責任。逾期付款的違約金可按逾期金額的一定比例（如每日萬分之五）計算，逾期超過一定期限（如30日）的，賣方或貸款方有權(quán)解除合同，并要求買方或借款人支付總房款10%的違約金，同時可沒收已付款項（如定金）或要求賠償損失。若因賣方或貸款方原因?qū)е赂犊顥l件無法成就（如未及時提供收款賬戶信息、權(quán)屬證明文件不全），買方或借款人有權(quán)順延付款時間，且不承擔違約責任。五、擔保條款（一）擔保方式常見的擔保方式包括保證擔保、抵押擔保和質(zhì)押擔保。保證擔保中，擔保方承擔連帶責任保證，即債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可直接要求擔保方承擔清償責任；抵押擔保以房屋本身作為抵押物，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物并優(yōu)先受償；質(zhì)押擔保通常以存單、有價證券等作為質(zhì)押物，較少用于房屋擔保合同。實踐中，房屋擔保合同可采用單一擔保方式，也可采用組合擔保方式（如保證+抵押），以增強擔保效果。（二）擔保期限擔保期限自合同生效之日起計算，至主債務(wù)履行期屆滿之日后一定期限（如2年）止。若主債務(wù)分期履行，則擔保期限為最后一期債務(wù)履行期屆滿之日后2年。合同中可約定擔保期限的延長或縮短，但縮短擔保期限的約定不得損害債權(quán)人的利益。在擔保期限內(nèi)，債權(quán)人應(yīng)及時行使權(quán)利，超過擔保期限未主張權(quán)利的，擔保方不再承擔擔保責任。（三）擔保范圍擔保范圍包括主債權(quán)（如購房款、貸款本金）、利息（包括正常利息、逾期利息、復利）、違約金、損害賠償金以及實現(xiàn)債權(quán)的費用（如訴訟費、律師費、保全費、拍賣費等）。合同中可對擔保范圍進行限定，如僅擔保主債權(quán)及利息，但不得排除債權(quán)人的主要權(quán)利。實現(xiàn)債權(quán)的費用如無特別約定，應(yīng)包含在擔保范圍內(nèi)，確保債權(quán)人能夠通過法律途徑有效實現(xiàn)債權(quán)。（四）擔保解除條件擔保責任的解除通常包括以下情形：債務(wù)人按約定履行完畢全部債務(wù)，擔保方的擔保責任自動解除；債權(quán)人與債務(wù)人協(xié)議變更主合同，未經(jīng)擔保方書面同意，擔保方不再承擔擔保責任；抵押物經(jīng)依法處分后，所得價款足以清償全部債務(wù)及費用；擔保期限屆滿，債權(quán)人未主張權(quán)利；法律規(guī)定或合同約定的其他解除情形。擔保責任解除后，擔保方應(yīng)協(xié)助辦理抵押登記注銷等相關(guān)手續(xù)。六、房屋交付與驗收（一）房屋交付條件房屋交付需滿足以下條件：房屋已取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件，符合國家及地方相關(guān)工程建設(shè)強制性標準；房屋的水、電、氣、暖、通訊等配套設(shè)施已接通并能正常使用；房屋的裝修、設(shè)備設(shè)施符合合同約定標準；房屋權(quán)屬證明文件已辦理完畢或具備辦理條件。對于期房交付，還需滿足合同約定的其他條件，如已通過規(guī)劃核實、消防驗收等。賣方應(yīng)在交付前書面通知買方交付時間、地點及需攜帶的資料。（二）驗收標準驗收標準以國家規(guī)范、行業(yè)標準及合同約定為準。買方應(yīng)在房屋交付后5個工作日內(nèi)對房屋進行驗收，主要檢查房屋結(jié)構(gòu)是否存在安全隱患、裝修是否符合約定、設(shè)備設(shè)施是否完好、面積是否與合同一致等。對于驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，買方應(yīng)書面通知賣方，賣方需在15日內(nèi)進行修復或采取其他補救措施，直至符合驗收標準。修復期間，交付時間相應(yīng)順延，賣方不承擔逾期交付的違約責任，但因修復導致逾期超過30日的，買方有權(quán)解除合同。（三）驗收時間驗收時間由雙方在合同中約定，通常為賣方發(fā)出交付通知后的3日內(nèi)。買方無正當理由逾期驗收的，視為房屋已按約定交付，風險自通知確定的交付日起轉(zhuǎn)移給買方。若賣方未按約定時間交付房屋，每逾期一日，應(yīng)按總房款的萬分之三向買方支付違約金，逾期超過60日的，買方有權(quán)解除合同并要求賣方賠償損失。（四）驗收違約責任賣方交付的房屋不符合驗收標準的，應(yīng)承擔以下違約責任：屬于輕微質(zhì)量問題的，賣方應(yīng)在約定期限內(nèi)修復，修復費用由賣方承擔；屬于嚴重質(zhì)量問題（如主體結(jié)構(gòu)不合格）的，買方有權(quán)解除合同，賣方應(yīng)返還已付款項并賠償利息損失及其他實際損失；裝修或設(shè)備設(shè)施與合同約定不符的，賣方應(yīng)負責更換或賠償差價。買方在驗收時未發(fā)現(xiàn)的隱蔽瑕疵，在房屋交付后合理期限內(nèi)（如1年內(nèi)）發(fā)現(xiàn)的，賣方仍需承擔修復責任。七、違約責任（一）買方/借款人違約責任買方或借款人未按約定支付款項的，應(yīng)按逾期金額的每日萬分之五支付違約金，逾期超過30日的，賣方或貸款方有權(quán)解除合同，沒收定金（或要求支付總房款20%的違約金），并可要求賠償房屋差價損失。買方或借款人拒絕接收房屋的，需承擔房屋毀損、滅失的風險，并仍需按約定支付剩余款項。以虛假資料騙取貸款的，貸款方有權(quán)提前收回貸款，并要求借款人支付貸款金額10%的違約金。（二）賣方/貸款方違約責任賣方未按約定交付房屋或辦理權(quán)屬過戶的，每逾期一日，應(yīng)按總房款的萬分之五支付違約金，逾期超過60日的，買方有權(quán)解除合同，賣方應(yīng)返還已付款項并按總房款的20%支付違約金。賣方隱瞞房屋權(quán)利瑕疵（如已抵押、查封）導致合同無法履行的，應(yīng)雙倍返還定金并賠償買方全部損失。貸款方未按約定發(fā)放貸款的，每逾期一日，應(yīng)按未發(fā)放貸款金額的萬分之三支付違約金，導致買方無法按時支付房款的，賣方不得追究買方的違約責任。（三）擔保方違約責任擔保方未按約定履行擔保義務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求擔保方在擔保范圍內(nèi)承擔清償責任，并可要求擔保方支付擔保金額10%的違約金。擔保方提供虛假信息或隱瞞自身償債能力的，應(yīng)對債權(quán)人的損失承擔連帶賠償責任。擔保期間，擔保方擅自轉(zhuǎn)移、處分擔保財產(chǎn)的，債權(quán)人有權(quán)撤銷該行為，并要求擔保方承擔相應(yīng)的法律責任。（四）違約賠償違約賠償范圍包括直接損失和間接損失。直接損失如已付款項的利息、房屋修復費用、訴訟費、律師費等；間接損失如房屋增值損失、預(yù)期可得利益損失等，具體賠償金額需根據(jù)實際情況確定，但不得超過違約方訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)當預(yù)見到的因違約可能造成的損失。當事人一方違約后，對方應(yīng)采取適當措施防止損失擴大，未采取措施導致?lián)p失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。八、爭議解決合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方首先通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可根據(jù)合同約定選擇訴訟或仲裁方式解決。選擇訴訟的，由房屋所在地或合同簽訂地人民法院管轄；選擇仲裁的，應(yīng)明確仲裁機構(gòu)的名稱（如XX市仲裁委員會），仲裁裁決為終局裁決，對雙方均有約束力。爭議解決期間，除爭議事項外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同其他條款。爭議解決費用（包括訴訟費、仲裁費、律師費等）由敗訴方承擔，或按雙方約定的比例分擔。九、合同解除與變更（一）合同解除合同解除包括約定解除和法定解除。約定解除是指雙方協(xié)商一致或符合合同約定的解除條件（如逾期付款、逾期交房超過約定期限）時，一方有權(quán)解除合同；法定解除是指因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)、一方根本違約等情形，守約方有權(quán)依法解除合同。合同解除后，尚未履行的終止履行，已履行的根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。（二）合同變更合同變更需經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面變更協(xié)議。變更內(nèi)容包括交易價格、付款方式、交付時間、擔保條款等，變更協(xié)議與原合同具有同等法律效力。對合同變更的內(nèi)容約定