住房房租合同住房房租合同是確立出租人與承租人權利義務關系的法律文件，其簽訂與履行直接關系到租賃雙方的合法權益。2025年9月15日正式施行的《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）以行政法規(guī)形式對合同簽訂、權利義務、禁止條款及備案流程等核心內容作出系統性規(guī)定，為規(guī)范住房租賃市場提供了明確法律依據。合同簽訂的基本規(guī)范實名簽訂與信息核驗是合同訂立的首要環(huán)節(jié)。根據《條例》要求，出租人和承租人必須使用實名簽訂住房租賃合同，出租人需主動出示身份證明材料及擬出租住房的不動產權屬證書或其他合法出租權利證明，同時配合承租人查詢核實房屋信息。實踐中，承租人應注意核驗出租人身份與房屋權屬的一致性，避免因“一房多租”或無權出租導致權益受損。例如，2023年上海某案例中，承租人因未核實出租人是否為產權人，入住后被真正權利人要求騰退，雖最終通過訴訟追回損失，但仍造成不必要的麻煩。合同內容的必備要素需涵蓋租賃雙方基本信息、房屋具體狀況、租賃期限、租金標準及支付方式、押金條款等核心內容。其中押金約定需明確數額、返還時間及扣減情形，《條例》特別強調除合同約定情形外，出租人無正當理由不得扣減押金。值得注意的是，租金支付周期與方式應通過書面形式固定，對于住房租賃企業(yè)而言，從事轉租經營的需通過設立的住房租賃資金監(jiān)管賬戶收付租金，這一規(guī)定有效降低了租金挪用風險。格式條款的效力限制在實踐中尤為重要。部分出租人或住房租賃企業(yè)會在合同中設置“概不退還押金”“提前解約需支付全年租金200%違約金”等加重承租人責任的條款，根據《民法典》第四百九十七條，此類排除對方主要權利、加重對方責任的格式條款無效。承租人簽約前應仔細審查合同文本，對明顯不公的條款有權要求修改。出租人與承租人的權利義務出租人的核心義務體現在房屋適租性保障與權利瑕疵擔保兩方面?！稐l例》明確規(guī)定，用于出租的住房必須符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等強制性標準，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室等非居住空間禁止單獨出租，租賃住房單間租住人數上限和人均最低面積需符合地方政府規(guī)定標準。2023年王某訴郭某房屋租賃合同糾紛案中，法院正是基于出租房屋甲醛超標危及承租人健康，判決支持承租人解除合同并要求退還全部租金押金的訴求，這一案例凸顯了房屋安全性能在租賃關系中的基礎性地位。出租人還需履行合理使用容忍義務，非經承租人同意不得擅自進入租賃住房?，F實中部分房東以“檢查房屋”為由頻繁進入已出租房屋，此舉可能侵犯承租人隱私權?！稐l例》實施后，出租人如需進入房屋，應提前與承租人協商確定時間，緊急情況除外。同時，出租人負有租賃物維修義務，除合同另有約定外，房屋及其附屬設施出現損壞影響正常使用時，出租人應在合理期限內維修。承租人的主要義務包括按約支付租金、合理使用房屋及租賃期滿返還房屋?！稐l例》特別強調承租人不得擅自改變房屋用途、拆改室內設施或改動房屋結構，未經出租人同意不得轉租、分租。實踐中，承租人因生活需要確需對房屋進行簡單裝修的，應事先書面征得出租人同意，并約定租賃期滿后的裝修處理方式。此外，承租人需遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得實施任意棄置垃圾、超標排放污染物、違章搭建等損害他人合法權益的行為。在合同解除方面，雙方均享有法定解除權。出租人因房屋所有權轉讓、抵押實現等需要解除合同的，應提前通知承租人并留出合理騰退時間；承租人則在房屋存在安全隱患、出租人拒不履行維修義務等情形下，有權隨時解除合同?！稐l例》嚴禁任何一方采取暴力、威脅或其他非法方式迫使對方解除合同或騰退住房，違者將承擔相應法律責任。禁止性條款與法律責任房源信息發(fā)布規(guī)范是《條例》重點規(guī)制內容之一。住房租賃企業(yè)及經紀機構發(fā)布的房源信息必須真實、準確、完整，不得隱瞞房屋瑕疵或虛構裝修狀況。對于自然人轉租住房達到規(guī)定經營規(guī)模的，同樣適用住房租賃企業(yè)的信息發(fā)布要求。2025年9月上海浦東城管部門查處的群租房案件中，執(zhí)法部門發(fā)現部分二房東通過網絡平臺發(fā)布“精裝修、拎包入住”的房源信息，實際房屋卻存在違規(guī)隔斷、消防設施缺失等問題，最終對相關責任人處以5萬元罰款并責令整改。租金調控與穩(wěn)定機制在《條例》中得到明確。設區(qū)的市級以上地方人民政府需建立住房租金監(jiān)測機制，定期公布租金水平信息，這一規(guī)定為租賃雙方提供了合理的租金參考標準。對于住房租賃企業(yè)，《條例》禁止以“高進低出”“長收短付”等方式哄抬租金或誘導承租人使用住房租賃消費貸款，此類行為不僅擾亂市場秩序，更可能引發(fā)系統性金融風險。合同解除的禁止情形包括出租人不得因承租人依法行使權利而解除合同，如承租人舉報房屋安全隱患、要求維修等正當行為，均不得作為出租人解約的理由。實踐中曾出現房東因承租人向物業(yè)反映電梯故障而要求提前解約的案例，此類行為明顯違反公平原則，承租人可依法主張繼續(xù)履行合同或要求賠償損失。合同備案流程與監(jiān)管機制租賃合同備案制度是《條例》確立的重要監(jiān)管手段。根據規(guī)定，出租人應通過住房租賃管理服務平臺將合同向租賃住房所在地房產管理部門備案，備案不得收取任何費用。若出租人未辦理備案，承租人有權自行辦理，這一設計保障了備案制度的落地實效。備案信息通常包括租賃雙方身份信息、房屋坐落、租賃期限、租金數額等，備案后承租人可憑備案證明享受教育、醫(yī)療等公共服務，實現租購同權的制度目標。備案操作流程在各地已逐步實現線上化。以上海為例，承租人可通過“一網通辦”平臺提交備案申請，上傳租賃合同、身份證明、房屋權屬證明等材料，房產管理部門在3個工作日內完成審核，審核通過后生成電子備案證明。備案信息發(fā)生變更或合同解除的，租賃雙方應在30日內辦理變更或注銷備案手續(xù)。監(jiān)管部門的協同機制為租賃市場健康發(fā)展提供保障?？h級以上房產管理部門會同市場監(jiān)管、公安、消防等部門建立聯合執(zhí)法機制，對住房租賃企業(yè)實行信用分級分類管理。對于發(fā)布虛假房源、挪用監(jiān)管資金、擅自改變房屋結構等違法違規(guī)行為，將記入企業(yè)信用檔案并向社會公示，情節(jié)嚴重的依法限制其從事住房租賃業(yè)務。2025年9月，全國首批住房租賃企業(yè)“黑名單”公布，32家企業(yè)因長期拖欠房東租金、惡意克扣押金等行為被限制市場準入，這一舉措有效震懾了違法經營主體。典型案例的法規(guī)適用解析房屋安全糾紛在租賃糾紛中占比居高不下。2024年某住房租賃企業(yè)因將商業(yè)辦公用房違規(guī)改造為“膠囊公寓”對外出租，被執(zhí)法部門責令整改并處罰款20萬元。該案中，改造后的房屋人均居住面積僅2.5平方米，且未設置獨立消防疏散通道，違反《條例》第七條關于非居住空間不得出租及安全標準的強制性規(guī)定。法院審理認為，此類違反法律強制性規(guī)定的租賃合同無效，承租人有權要求返還已支付的租金。押金返還爭議的處理需嚴格依據合同約定。李某租賃張某房屋，合同到期后張某以“房屋墻面有污漬”為由扣除押金500元，李某訴至法院。法院經現場勘查發(fā)現，墻面污漬為正常居住產生的輕微痕跡，未對房屋價值造成實質性損害，且合同中未明確約定此類情形可扣減押金，最終判決張某返還全部押金。此案提示租賃雙方，對于可能扣減押金的具體情形，應在合同中作出明確具體的約定，避免事后產生爭議。承租人優(yōu)先購買權的行使需符合法定條件。王某將自有房屋出租給趙某，在未通知趙某的情況下將房屋出售給第三人并辦理過戶手續(xù)。趙某以侵犯優(yōu)先購買權為由訴至法院，要求確認買賣合同無效。法院審理認為，根據《民法典》第七百二十六條，出租人出賣租賃房屋應在合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。王某未履行通知義務，判決支持趙某的訴訟請求。但需注意，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人優(yōu)先購買權受到限制。住房房租合同作為租賃