房地產企業(yè)投資決策與風險管控問題淺析摘要由于我國經濟正著力轉向高質量，我國支柱性產業(yè)日益接近房地產，但在國家政策日趨嚴厲，而民眾對房產需求有所減少，從而使整個產業(yè)漸入佳境。本論文以宏立城地產位于貴州省貴陽市的山水黔城建設項目為例進行研究，分析了山水黔城工程在投資風險方面所面臨的問題，針對所出現(xiàn)的問題，提出了一系列解決措施。通過研究本論文發(fā)現(xiàn)，能認識房地產項目開發(fā)過程中所面臨的各種風險，以及對房地產項目所存在問題的正確認識。針對上述問題，本次研究中提出宏立城地產在后續(xù)發(fā)展中有必要加強員工風險管控意識，厘清員工權責制，構建完善風險管控系統(tǒng)，加強項目質量管控、強化政策研究、防范政策風險。設立風險管控專門部門，這些措施這對其他房地產開發(fā)商具有一定的借鑒意義。關鍵詞：投資決策；風險管控；房地產項目目次TOC\o"1-3"\h\u11614摘要 引言房地產業(yè)在我國國民經濟中處于基礎產業(yè)地位，它在國民經濟建設與發(fā)展進程中占有十分重要的地位。國外房地產業(yè)已有很大成績，而且我國的房地產業(yè)起步晚，發(fā)展?jié)摿薮?。那么如何掌握房地產業(yè)投資決策和風險管控，這對于全國的經濟發(fā)展來說，都是至關重要的。房地產一直是一個熱門的行業(yè)，歐洲很久以前便開始了對于這一行業(yè)管理模式的研究。經濟學家Schwartz在1957年第一次次提出了一對一的管理模型，但是發(fā)現(xiàn)這樣的管理模式在現(xiàn)實生活中不便提高工作的效率，進而采取了多對多的管理模式REF_Ref24694\r\h[1]。在對于企業(yè)進行一個初步搭建模型之后，結合不同層次的相同以及不同之處，數(shù)學家A.Chames和W.W.cooper提出了新的管理方法——數(shù)據(jù)包絡分析方法REF_Ref25092\r\h[2]。研究學者JoannaG和WvsokinskaZ也通過運用不同的分析方法，對2010-2011年歐洲各個地區(qū)的不同國家GDP進行了分析和計算，根據(jù)得出的結果來看，數(shù)據(jù)包絡分析法是最有明效的方法，同時結合DEA模型對計算出來的結果進行了轉換，也得出了交通運輸服務的效率對于經濟發(fā)展具備很大的影響。YuanZ也采用了這種方法，關于經濟層面的問題對歐洲和北美洲進行了研究，并為歐洲和北美洲地區(qū)的經濟狀況提供了一套獨一無二的數(shù)據(jù)處理模式REF_Ref25233\r\h[3]?？茖W家Khalil.i-Damghani預測隨著未來經濟的高速發(fā)展，信息不對稱將不會再是影響企業(yè)發(fā)展的主要原因，而且這一個猜測也隨著后面的研究被證實。FuandLiC一直專注于房地產投資的行業(yè)，通過對比房地產行業(yè)對于市場經濟的響應情況來判斷房地產行業(yè)的發(fā)展市場有多大REF_Ref25393\r\h[4]。投資通常指的是一個經濟實體在可預測的將來某一段時期內，通過投入一定數(shù)量的金錢和物質，來取得更多的增值和固定的資產。隨著時代的發(fā)展，越來越多新興的經濟模式涌現(xiàn)，人們開始踏足房地產投資行業(yè)，其形式也日趨多元化。王金濤運用數(shù)據(jù)包絡方法，從投資和產出兩個角度，對27個建筑業(yè)企業(yè)過去三年的統(tǒng)計資料進行了匯總和分析，結果表明，造成建筑行業(yè)發(fā)展緩慢的主要原因是因為技術水平和企業(yè)管理方式的停滯不前REF_Ref25474\r\h[5]。李霖輝運用隨機前沿的方法，對上市公司的產能和相關因素連續(xù)三年做了有關的研究，結果顯示：長期借款、大股東背景等與企業(yè)技術效率之間存在顯著的正相關性REF_Ref25563\r\h[6]。夏春靜運用數(shù)據(jù)包絡評估法對企業(yè)技術創(chuàng)新的有效性進行了評估，并找出造成其效益降低的主要原因。龐凌宇通過TPOSIS-DEA評價模型，對2007年整個房地產企業(yè)經濟發(fā)展分析，發(fā)現(xiàn)目前在房地產投資這一塊的經濟發(fā)展停滯不前，有存在非效益性投資的行為REF_Ref25634\r\h[7]。肖燕飛和周亮利用DEA和Malmquist指數(shù)方法，對全國300多個城市進行了調查，發(fā)現(xiàn)了各大城市在空間上的差距很大，技術進步對Malmquist生產力指標有直接的影響REF_Ref25710\r\h[8]。宋林等人則是以國家政策為依據(jù)，以熱點城市和區(qū)域為基礎，建立了數(shù)據(jù)包絡分析模型，對旅游產業(yè)的投資與產出進行了討論，并就發(fā)展中存在的問題給出了相應的對策。王染等人考察了京津冀區(qū)域的科技創(chuàng)新資源，利用數(shù)據(jù)包絡分析方法方法及Malmquist指數(shù)模型發(fā)現(xiàn)河北省和天津市的創(chuàng)新能力存在顯著的交叉，科技創(chuàng)新規(guī)模相對較小，與北京市存在較大差距。盧馨、陳拴、張樂樂三位專家運用的是DEA-Malmquist,指數(shù)模型對中國一些高新技術企業(yè)的全要素生產率指數(shù)、技術監(jiān)控指數(shù)和經濟發(fā)展指數(shù)三個指標解讀，通過最終結果是否有效配置得到影響企業(yè)創(chuàng)新效益的關鍵因素REF_Ref25830\r\h[9]。王欣蘭等經濟學家通過DEA分析模型對于國內房地產的市場經濟進行分析發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)的效益與灰色梯度相掛鉤REF_Ref25919\r\h[10]。朱朱順和和孫穗作為風險投資專家對于我國在房地產市場投資這一塊的資金安全管理提出了專業(yè)的解決方法REF_Ref26043\r\h[11]。陳運森、黃健嶠則是根據(jù)分析不同投資人在不同情景下采取的資金管理安全行為與最終投資收益對比，發(fā)現(xiàn)投資行業(yè)其實水比較深，要求投資人需要具備一定的風險管控意識REF_Ref26108\r\h[12]。房地產企業(yè)投資決策的案例分析（一）項目基本概況1998年，宏立城地產自行組建有限責任公司，此后經歷了一段發(fā)展并購時期后，順利升遷為獨資企業(yè)服務，公司創(chuàng)造了18個的品質項目，讓宏立城地產成為貴州省的龍頭。我國離城市化進程還有很長一段路程要走，而且市場上房地產需求也越見強勁，因此，區(qū)域經濟也越來越發(fā)達，房地產的戰(zhàn)略意義就顯得更加突出了。所以2010年宏立城地產就發(fā)揮了貴陽資源優(yōu)勢，在全國范圍內擴大經營，形成以貴陽為核心向全國階梯式推進，旨在把企業(yè)做大做強、資本結構更加穩(wěn)定。山水黔城的建設項目位于南明區(qū)四方河路，該地區(qū)的建筑面積共計為53200平米，房屋建筑面積約50516平米，商業(yè)建筑面積約1588平米。工程配套完善，其優(yōu)點在于該項目交通非常發(fā)達，配套設施具有良好的競爭優(yōu)勢。山水黔城發(fā)展周期分兩期，一期共計擁有的開發(fā)面積5800平方米，建設周期為六年。在整個工程開發(fā)期間，前4年為該工程基礎建設時間，該項目的建設目標如下，自西向東分別為居住區(qū)和商貿中心，并且該地區(qū)為高新技術用地。中部為配套辦公寫字樓樓宇，中心地段為居民區(qū)，西側為容積率、出口、停車位、綠地率及其他需求，以控制用地強度。山水黔城工程在獲得土地使用權后，上述規(guī)劃目標的構建勢在必行。山水黔城不僅僅是戶型設計問題或從用料方面考慮，全部采用創(chuàng)新理念進行施工，讓建房的理念更加精彩。安全玻璃是陽臺欄桿上的擋板，讓小孩在房子里玩時更加放心，大人們能夠輕松的帶孩子，對生活中對各項問題也能徹底安心，陽光透亮。中空夾膠玻璃窗是一種嶄新的材料，周圍的生活環(huán)境，讓戶主覺得更加安靜，有種置身于大自然之中；這一新型材料還具有隔熱的優(yōu)點，讓屋外與屋里永遠保持一定的間距，屋外火辣辣的、屋里涼涼的。山水黔城使用極限薄板，讓屋內光照更加充足，令人目不暇接的娛樂設施，同樣受到顧客的歡迎，如各種類型的電影院、籃球場、各類健身器材等，同時在本次項目各項戶型齊全。（二）房地產項目投資決策分析1.社會效益分析山水黔城的工程要盈利，這句話不容置疑，否則宏立城地產公司就不可能開展下去了，但是，投資者在追求利益時，還應注重社會效益。若忽視社會效益，只顧經濟效益，有了這一決定，貴陽市場社會效益流失，必然是必然結果，越來越多的累積之下，投資者本身就慢慢地缺少了社會責任感，時間一長誰還能信任貴陽市的社會？社會形象受損后該地區(qū)市場表現(xiàn)將會蒙受虧損，相應地，投資者若建立起良好的社會責任感，記住要把社會效益置于獲利考慮，投資決策中把經濟效益本身的社會效益相融，更有甚者，還可以控制欲望，當二者不能兼顧時，可以舍棄短期經濟效益，來保證社會效益，人民群眾對投資者的信任度會提高、好口碑，做好社會形象，對于長期利益都是很有好處的，這在宏立城地產公司的成功中體現(xiàn)得淋漓盡致，如今宏立城地產公司還力求把社會效益作為基礎。2.經濟效益分析房地產項目投資者是市場經濟中獨立主體，具有一切理性經濟所具有的性質，也就是逐利。宏立城房地產發(fā)展項目，主要目標是迅速取得經濟效益，同時最大限度地降低成本支出。因此，經濟效益在指標體系建設中首先要加考慮。對宏立城地產發(fā)展山水黔城工程的投資者而言，評價經濟效益的標準是多方面的。據(jù)統(tǒng)計，包括貴陽市在內的西部地區(qū)商品銷售價格上漲速度在全國變化幅度最小。平方銷售價值對房地產項目各項經濟指標有著直接的影響。宏立城地產總體內部收益為24%，企業(yè)凈值在兩千萬元左右，即，宏立城地產位于山水黔城，項目凈現(xiàn)值為十分可觀之正，財務內部在稅前、后者的收益率遠遠高于基準收益率的10%，很符合公司經營標準?？傮w上山水黔城的項目可投資，有很高的發(fā)展，投資可行性。3.投資環(huán)境分析投資環(huán)境是房地產投資活動中各種影響因素構成的一個相互影響的矛盾統(tǒng)一體。一般來說，不同地區(qū)的投資環(huán)境也就需要適應相應的投資決策，山水黔城項目便是典型案例。例如，山水黔城房地產投資決策的正確性，它主要決定于項目所處投資環(huán)境在決策過程中所發(fā)揮的作用。把房地產開發(fā)項目喻為一棵樹苗的說法，投資環(huán)境等于樹苗成長環(huán)境的土壤，這些來自外部的影響因素在樹苗生長過程中起著不可缺少的作用自然也是如此，還會極大地影響到最終的成長結果。盡管山水黔城工程投資者不能控制投資環(huán)境，但可以改變其特定狀態(tài)，但還沒有決定，項目投資者將從更深層次上剖析項目投資環(huán)境，并通過，投資者可提前知道投資環(huán)境是如何影響投資項目，若對于投資目標產生積極的影響，通?？砂残倪M行投資，并且思考出對投資者自己最為有利的決策方案，其實還需多加斟酌。因此，投資環(huán)境亦列入山水黔城建設項目投資決策指標之系統(tǒng)之中。貴陽市房地產銷售面積的變化趨勢，整體上呈增長態(tài)勢。近年來，貴陽市國民經濟持續(xù)增長，市場需求很大。即從山水黔城的發(fā)展，貴陽市房地產項目整體發(fā)展環(huán)境優(yōu)越，對山水黔城工程投資環(huán)境有利。因此外部因素都是決定了山水黔城工程成敗的最大因素?？傊?，構建房地產開發(fā)項目投資決策指標體系是極其重要的組成部分，由于這一原因，決策結果將發(fā)生變化。后續(xù)需要建立一個比較全面投資模式更謹慎的綜合地考慮各方面因素。要注意到影響項目的各項細節(jié)，均可能造成指標體系失準，這類失誤極可能使決策結果出現(xiàn)變化，最終使投資者遭受了始料未及的巨額虧損。房地產項目投資決策存在的風險（一）風險因素關聯(lián)度高由于房地產項目財務風險高、業(yè)績風險低的特征，共同造成宏立城房地產投資的風險控制困難這一特征。針對宏立城地產財務風險與業(yè)績風險，我們很難精確地測量其數(shù)量。宏立城地產經營者為在績效方面超越他人，往往會采取一些不正之風，讓賬面資金變得更美觀。但這一行為容易加劇企業(yè)財務危機，給企業(yè)財務管控帶來了一些難以應對的困擾，限制了宏立城地產的良性發(fā)展。風險因素多種多樣，關聯(lián)度非常大。尤其宏立城地產資金成本更高，風險與成本存在著緊密聯(lián)系。宏立城地產資金成本俗稱融資成本，主要由融資成本構成，具體地說，有金融債券發(fā)行費用和電腦系統(tǒng)費用；利息成本具體是拆借資金利息、吸收儲蓄所付利息等；保管現(xiàn)金及清算資金費用；最后，也是沉淀資金的成本問題，特別是存款準備金、庫存現(xiàn)金等。工程項目但特點在于費用高、風險管控，風險因素間的關聯(lián)度較大，這些綜合起來，造成宏立城地產投資風險管控困難的特征。（二）風險管控法律尚未健全盡管目前宏立城房地產投資的風險已加大風險監(jiān)管的關注力度，以及投資風險監(jiān)管體系的初步構建，但因開發(fā)時間較短、落實不到位的現(xiàn)象普遍存在，加之風險管控法律法規(guī)不完善，給風險監(jiān)管工作帶來了困難。無監(jiān)督則無落實，執(zhí)行力的缺失造成風險管控無法實施。宏立城地產目前基本擁有成熟的后臺管控體系，但對風險管控有針對性的法律仍有較大缺陷。比如，有些暫行管控辦法之類的規(guī)范性文件，處于法律位階，水平比較低，一經監(jiān)管部門援引，易讓監(jiān)管機構陷入尷尬地位等等。這些劣勢對國內市場的沖擊日益顯現(xiàn)，它將妨礙整個投資市場和產業(yè)有序，迅速，高效地發(fā)展。若對金融市場信息分析出現(xiàn)了偏差，當金融危機還沒有退去，投資市場健康問題更值得關注。與此同時，監(jiān)管體系在立法上也有空白與不足，也不適應投資市場發(fā)展的步伐，不利于對投資市場進行有效規(guī)制。（三）轉移風險方式特殊投資轉移要求轉移項目工程中但具體業(yè)務，宏立城地產和一般大公司不一樣，信用投資風險在傳遞過程中存在一些特殊性。隨風險種類而變化，對于每一項投資，都有一個清晰的管控辦法，風險管控有很多種要素。一般企業(yè)采用回避策略，分散策略，轉嫁策略等、非保險的轉嫁策略等等途徑。具體地說，回避策略是針對信用等級較低的使用者，拒絕此類業(yè)務的投入。分散策略是嚴格控制投資使用人投資額度，分散投資的金額，降低不良業(yè)務發(fā)生率。轉嫁策略是以被投對象為基礎，轉移給投資人，要求投資人賠償投資。房地產項目投資決策風險風范措施（一）提升員工對于投資風險的認識宏立城地產風險管控意識薄弱，造成管控人員的風險管控意識亦較薄弱。房地產項目存在著很大風險，管控者看到的僅僅是眼前利益，不承認利益的存在，與之相對應的是，風險就越高。因此，未事先采取防御措施。企業(yè)缺乏風險意識，即便是在遭遇了風險的化解之后，依然不具備對風險進行分析的事先意識，為了避免下一次發(fā)生同樣的危險。職工們更沒認識到危險的嚴重性，職工們覺得，風險問題一出現(xiàn)，總以為事不關己，致使其風險意識低下。宏立城地產受高層領導的直接控制，基層人員管控權不足等，所以對于控制也是不夠主動。管控人員化解風險時，還需員工合作，因此，有必要制定出一套企業(yè)規(guī)章制度，使職工把企業(yè)當“家”來看待，但是一旦“家”出現(xiàn)漏風但情況，大家必須要想方設法把漏洞補全。宏立城地產內部員工不清楚風險管控，因此，有必要對企業(yè)的員工進行培訓、講課方式提高風險意識，使員工形成風險管控思想。每一個人都不只是要知道本職位所面臨的危險，仔細考量各項業(yè)務中所存在的風險，并作好相應對策。管控人員有必要接受員工培訓，如果管控人員不具備風險管控，有必要聘請風險管控能力強的人員，構建完善培訓體系，管控人員還必須以自身的實際行動來說明風險管控對其的重要性。（二）完善風險管控體系，調整業(yè)務流程就投資風險管控而言，由于市場狀況及政策在各個時期各不相同等等，使企業(yè)所面對的風險也各不相同，所以，風險管控體系有待不斷完善。既妥善轉變風險管控方式，在許多情況下，有必要從改變化解風險觀念入手，從根源上實現(xiàn)風險管控和企業(yè)狀況相適應，相匹配。這就需要對投資的整個過程進行重塑，使其更加契合風險管控思路。現(xiàn)在投資體系存在著太多人為因素，宏立城地產投資部門雖然知道有些項目是有風險的，但又束手無策。一定是投資體系，加大業(yè)務流程疏導力度，將其程序化并擯棄人為因素，使得投資業(yè)務的生產能真正與市場相適應，適用于客觀事實，繼而減少了投資風險。（三）引入風控體系，細化風險流程整個風險管控流程具體來講就是采集風險管控的初始信息、開展風險評估、建立風險管控策略、提出并執(zhí)行風險管控解決方案，并對風險管控執(zhí)行監(jiān)督及改進，這些部分的工作緊密相連。來實現(xiàn)項目工程風險的回避作用，這些都作為風險管控的整體較為重要舉措。風險回避以消除風險源為主要目的，回避風險雖屬于風險管控的手段，卻又是消極的手段。損失控制是指在風險到來時，減少損失的控制，減少虧損的幾率。風險分散，就是通過加大面對風險的單元，來降低整體風險，并讓集體一起分擔風險等后果。風險因其性質，類型而各異。因此，應根據(jù)不同風險，采取不同措施。強化投資業(yè)務運用風險辨識、監(jiān)測和控制，構建完善投資業(yè)務風險控制體系。一是明確了投資業(yè)務的風險控制決策準則。該規(guī)范有一定的指導作用，可使自己清楚地了解哪些事情是可做到的，哪些是不可能的，以及在何種條件下能采取何種措施，規(guī)避管控糾紛，這對今后更好地進行風險管控也會有所幫助，有一定重要的價值與意義，需重點布控落實。接著宏立城地產風險投資管控部門要根據(jù)準則的規(guī)定和要求對風險進行分析和應對，針對企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以及可能會遭遇的風險，做好相應的分析工作，給出了風險調控舉措備選方案。風險管控中監(jiān)管部門監(jiān)督投資管控人員所給措施和辦法，避免違法及個人行為。宏立城地產風險投資管控也應特別規(guī)范企業(yè)負債，由于負債對企業(yè)經濟的可持續(xù)發(fā)展有著嚴重的影響，如果在這種情況下還不能處理不當，就有可能加快企業(yè)破產。負債管控組應結合公司負債狀況及公司實際經營狀況，給出了最大限度地化解企業(yè)債務危機應采取的對策。

結論本論文以宏立城地產項目投資決策的風險控制研究為實例進行研究，分析了房地產項目帶來的各種風險，提出了解決措施。本次研究開篇闡述了房地產項目研究的意義和背景，在此基礎上，對房地產投資風險管控相關理論進行認識，本次研究重點闡述了宏立城地產項目建設的具體情況，通過對宏立城地產項目具體狀況的了解，對房地產項目投資風險所存在的問題進行了分析，針對所出現(xiàn)的問題，提出了一系列解決措施。通過研究本論文發(fā)現(xiàn)，能認識房地產項目開發(fā)過程中所面臨的各種風險，以及對房地產項目所存在問題的正確認識。針對上述問題，筆者以為宏立城地產有必要加強員工風險管控意識，厘清員工權責制，構建完善風險管控系統(tǒng)，加強項目質量管控，強化政策研究，防范政策風險，設立風險管控專門部門，這對其他房地產開發(fā)商具有一定的借鑒意義。

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