常州曦城商業(yè)整體操作策略建議

集團(tuán)商業(yè)組

2010年03月目錄一、項(xiàng)目概況二、周邊商業(yè)三、競品借鑒四、項(xiàng)目定位五、租售策略六、推盤策略七、包裝建議一、項(xiàng)目概況商業(yè)概況—效果示意圖項(xiàng)目占地140畝，總建筑面積近22萬平米，其中商業(yè)建筑面積2500平米。若加上2#地塊商業(yè)8000平米，則總體商業(yè)體量將達(dá)到33000平米，已具備一般商業(yè)中心規(guī)模，極需要專業(yè)力量提前介入，整體把握和運(yùn)作。商業(yè)分布在2#、3#、4#、5#、6#及16#、17#樓，其中2#、3#、4#、5#、6#商業(yè)為裙商，16#、17#樓為獨(dú)立商業(yè)。樓層在一層至三層之間。16#17#6#5#4#3#2#商業(yè)概況—平面示意圖商業(yè)概況—各樓棟面積分布2#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層2-1299.6222-2213.4122-3296.3622-4293.7522-5167.4922-6287.9722-7286.7922-8310.4722-939.6722-10320.8522-11268.1322-12336.9822-1354.3912-1454.3912-1551.9212-1651.9212-1751.9212-1851.9212-19176.8513614.83#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層3-1215.1723-2107.3513-3173.1823-4265.3723-5271.4523-6272.3523-7313.3623-8110.7123-962.3513-10271.4123-11202.1523-1240.6913-1340.6913-14216.0122562.244#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層4-1251.9524-2130.8324-3258.5524-4304.3124-511.0514-6161.1524-7201.5221319.365#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層5-1174.8225-2244.4625-3244.4625-4174.8225-5172.3825-6122.5925-7261.1125-8260.8225-9171.7825-10156.1625-11209.9215-12272.2412465.566#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層6-1331.716-2342.5916-3104.8616-4104.8616-5104.8616-6104.8616-7103.816-873.8216-972.0216-1094.9516-11213.6726-12198.5826-13257.2626-14300.426-15308.4726-16281.4926-17237.3323235.5216#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層16-1218.42116-272.27116-372.05116-436.88116-536.88116-646.42116-736.88116-8804.92216-9365.19216-10478.08216-1175.6912243.6817#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層17-19028.85-317-2163.79117-336.56117-436.34117-536.34117-636.56117-736.56117-836.46117-936.46117-1036.56117-1136.56117-1236.56117-13303.9719861.57商鋪面積分布極不平均，主力戶型在150-300左右平米居多，部分商鋪如16#、17#樓，因樓層等制約存在過大商鋪，若銷售存在較大抗性；戶型方正、利用率高、小面積商鋪則易消化。商業(yè)概況—已建成實(shí)景圖已建成部分為6#樓裙商當(dāng)中的一部分，面積在3200平米左右，商鋪有單一層和“一拖二”兩種，產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間方正、利用率高，單鋪面積在80-180平米之間。預(yù)計(jì)下半年將正式上市銷售。二、周邊商業(yè)本案地塊四周香樟路（規(guī)劃），通往主干道星港大道北：項(xiàng)目地塊位置茶花路（建成），路對(duì)面青楓公園東：合歡路（待建），主干道南：玫瑰路（待建），區(qū)域商業(yè)街西：2.本案地塊現(xiàn)狀周邊空地較多,道路還在待建中，商業(yè)氛圍幾乎為零。在建在售項(xiàng)目為主，已入住人口比例極少。

項(xiàng)目周邊狀況相對(duì)成熟茶花路月季路龍江路玉龍路玫瑰路水杉路合歡路香樟路星港大道梧桐路常錫路棕櫚路銀杏路玉蘭路青楓公園區(qū)政府運(yùn)河花苑星港花苑北港中小學(xué)金玉良園楓逸人家御源林城梧桐花苑建設(shè)中商務(wù)金融中心本案寶龍廣場童子河?xùn)|路項(xiàng)目周邊示意本案周邊道路系統(tǒng)南北走向東西走向龍江路（主干道，建成）月季路（待改建）茶花路（已建成）玫瑰路（待建中）玉龍路（主干道，建成）童子河?xùn)|路（建成）玉蘭路（待改建）銀杏路（待改建）星港大道（主干道，建成）香樟路（待改建）合歡路（建成、待延伸）水杉路（待改建）梧桐路（待改建）棕櫚路（待改建）常錫路（已建成）目前------本案周邊現(xiàn)有建好的道路只有龍江路、星港大道、茶花路等幾條。規(guī)劃------本案周邊交通若全部建成，將非常發(fā)達(dá)和便捷。星港大道合歡路梧桐路茶花路玉龍路本案周邊公共交通系統(tǒng)目前------本案周邊公交線路和班次較少，公共交通不發(fā)達(dá)。規(guī)劃------增加公交線路，在星港大道和茶花路上興建兩條軌道交通，公共交通能力將大大增強(qiáng)。交通是保證商業(yè)發(fā)展的先決條件，未來良好的交通情況將會(huì)促進(jìn)本案商業(yè)環(huán)境的提升。項(xiàng)目周邊交通周邊住宅情況項(xiàng)目名稱總建面積（萬m2）預(yù)計(jì)戶數(shù)去年年底已交房戶數(shù)今年交房戶數(shù)楓林雅都171400戶1100戶5月交300戶景瑞曦城423000戶750戶凱爾風(fēng)尚201500戶5月300戶青楓公館181300戶850戶6月450戶好享家12900戶600戶6月300戶鴻意錦苑171200戶5月100戶御源林城282100戶1300戶合計(jì)15411400戶4600戶1450戶區(qū)域成熟度去年年底周邊項(xiàng)目交房4600戶；今年5、6月份周邊項(xiàng)目將有一次集中交房，共計(jì)達(dá)到1450戶。凱爾風(fēng)尚2010年第三季度區(qū)域成熟度將得到有所改善，與商鋪預(yù)計(jì)上市時(shí)間吻合。區(qū)域成熟度——?jiǎng)e墅項(xiàng)目推出今年青楓壹號(hào)和景瑞曦城英郡別墅將陸續(xù)推出，單價(jià)預(yù)計(jì)都將在9000元/平方米以上?？蛻魧哟蚊黠@提升，間接拉動(dòng)商業(yè)價(jià)格。周邊分析—寶龍廣場

寶龍廣場本案常州寶龍城市廣場是寶龍集團(tuán)在全國開發(fā)的第17個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積435畝，總建筑面積92萬多平方米。項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)國際、國內(nèi)領(lǐng)袖品牌商家作為主力店，打造集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓等功能于一體的城市主流商業(yè)廣場。建成之后的寶龍城市廣場將包括：主題商業(yè)步行街、大型ShoppingMall、酒店式公寓、辦公、快捷酒店、五星級(jí)酒店、住宅、幼兒園等多種業(yè)態(tài)形式產(chǎn)品。大型商業(yè)未來將與玫瑰路步行街一起，整體拉升整個(gè)區(qū)域的檔次，帶動(dòng)周邊發(fā)展，使周邊商業(yè)環(huán)境趨于成熟，提高整個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。周邊分析—寶龍廣場小結(jié)當(dāng)前，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍極薄弱，商業(yè)環(huán)境尚不成熟，生活配套較欠缺；項(xiàng)目商業(yè)主要依靠的道路，玫瑰路仍處于改造施工中，遲緩的施工進(jìn)度會(huì)嚴(yán)重影響商業(yè)的展示。不利點(diǎn)本項(xiàng)目所處區(qū)域，為常州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)規(guī)劃前景誘人；今年5、6月周邊有1500戶集中交房，生活成熟度將大大提升。隨著青楓壹號(hào)和本項(xiàng)目別墅的推出將提高客戶層次，推動(dòng)商業(yè)價(jià)格的提升。玫瑰路步行街的規(guī)劃提上日程、大量業(yè)主陸續(xù)入住及寶龍廣場近百萬平米大盤的入市，將對(duì)整個(gè)區(qū)域商業(yè)帶來極大促進(jìn)作用，本項(xiàng)目未來操作將緊緊掌握并利用好這一點(diǎn)。機(jī)會(huì)點(diǎn)三、競品借鑒競品借鑒—位置示意現(xiàn)有項(xiàng)目在售項(xiàng)目楓逸人家青楓公館楓林雅都凱爾風(fēng)尚御源林城本案本案好享家港龍華庭星港花園都市桃源現(xiàn)有商業(yè)—都市桃源位于星湖路與勤業(yè)路交口，西臨五星公園；近50萬平方米的大型住宅項(xiàng)目，匯集多層、小高層、高層、花園洋房、別墅、商業(yè)街等多種建筑形態(tài)；一期商鋪商業(yè)部分為2層沿街商鋪（沿星湖路分布）總量約6000平米左右。現(xiàn)有商業(yè)—都市桃源二期商鋪商業(yè)部分為大體量集中式商業(yè)，4層樓，定位于商業(yè)內(nèi)街式休閑購物中心；沿星湖路分布，總量約20000平米左右。當(dāng)前都市桃源項(xiàng)目商鋪已全部售馨，銷售狀況良好。現(xiàn)有商業(yè)—都市桃源經(jīng)營狀況：商家入住率70%左右，經(jīng)營情況一般，有許多店正在轉(zhuǎn)讓。其中三層、四層基本上為辦公，已成為中小企業(yè)的聚集地，無形中成為了“創(chuàng)業(yè)園”基地。經(jīng)營模式：打散銷售，自主經(jīng)營，只提供物業(yè)服務(wù)。租金水平：目前商鋪的主力租金范圍在0.5-0.8元/平/天。現(xiàn)有商業(yè)—星港花園位于星港大道北側(cè)，為已建成項(xiàng)目，商鋪全部銷售完畢；商業(yè)部分為2層沿街商鋪，沿星港大道分布；商鋪總量約9000平米左右，社區(qū)人口約4000人左右?，F(xiàn)有商業(yè)—星港花園可以看出星港花園配套商鋪中：比例最大的是生活配套類28%（代表商家：中國農(nóng)業(yè)銀行）其次為餐飲22%代表商家：菜根香餐廳）目前餐飲多集中在二期休閑娛樂14%（代表商家：會(huì)仙休閑中心）經(jīng)營狀況：經(jīng)營情況一期良好，二期不佳。另外二期有許多店正在轉(zhuǎn)讓或出租當(dāng)中。經(jīng)營模式：開發(fā)商將商鋪分割銷售，商家自主經(jīng)營，只提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。租金水平：目前商鋪的主力租金范圍在0.6-1元/平/天之間?，F(xiàn)有商業(yè)—星港花園現(xiàn)有商業(yè)小結(jié)現(xiàn)有社區(qū)配套商業(yè)均以打散銷售為主，后期只提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)；售價(jià)根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、物業(yè)形態(tài)、樓層及面積大小等有所不同，臨街的一層售價(jià)較高，二樓或內(nèi)街商鋪售價(jià)相對(duì)較低；經(jīng)營業(yè)態(tài)以社區(qū)配套業(yè)態(tài)為主，輔以餐飲類、娛樂類、購物類以及住宿和其它等業(yè)態(tài)；經(jīng)營檔次偏中低檔，主要服務(wù)自身小區(qū)居民，提供居家日常消費(fèi)所需；經(jīng)營狀況與小區(qū)入住率成正比，前期均較清淡，隨著小區(qū)居民入住率增加，經(jīng)營狀況逐漸好轉(zhuǎn)。項(xiàng)目名稱位置形式開盤時(shí)間推量（套）主力面積（平方米）開間（米）均價(jià)（元/平米）銷售率購買用途入駐業(yè)態(tài)客戶來源御源林城玫瑰路茶花路玫瑰路：二層沿街商鋪茶花路：三層沿街商鋪2008.05（玫瑰路）50100（雙層）4780090%投資/自營餐飲、建材、銀行，共10戶左右老客戶凱爾楓尚玫瑰路香樟路二層沿街商鋪2009.10（1#、5#底）30100（雙層）4870097%投資無（2010.9交付）老客戶楓林雅都銀杏路茶花路二層/單層沿街商鋪2009.12銀杏路）20100-150（雙層）4.2800095%主力面積自營，小面積投資五金、建材為主，少量餐飲超市等生活配套老客戶、鐘樓區(qū)域客青楓公館星港大道單層沿街商鋪未定共20多套//14000////好享家玉龍路香樟路二層沿街商鋪2008.05約30220-250（雙層）7-8695080%投資/自營藥店、超市、文具用品、電器、建材等綜合生活配套，約5戶老客戶、鐘樓區(qū)域客港龍華庭星港路茶花路二層沿街商鋪2009.96760-1003.6-4.2900085%投資/自營/老客戶、鐘樓區(qū)域客楓逸人家星港路沿街商鋪，預(yù)計(jì)單層未定預(yù)計(jì)30套///////在售商業(yè)—基本情況在售商業(yè)—御源林城水杉路合歡路茶花路

玫瑰路

御源林城御源林城玉龍路

紅線部分為商業(yè)分布情況御源林城商業(yè)目前已推出位于玫瑰路部分的鋪源，共50套，雙層，面積主要為100平方米（雙層）左右，開間4米，進(jìn)深12米，為2層聯(lián)售方式。項(xiàng)目商鋪目前報(bào)價(jià)為8000元/平方米，98折，折后均價(jià)為7800元/平方米。玫瑰路目前仍在建設(shè)當(dāng)中，周圍居住氛圍較差，人氣不足，所以入駐商戶較少，共10戶左右，業(yè)態(tài)主要為餐飲、建材、銀行，超市等。茶花路沿街商鋪形式目前還未確定，預(yù)計(jì)3層，40戶左右。在售商業(yè)—楓林雅都09年12月底推出商業(yè)二期，位于茶花路，共38套，其中雙層20套，單層18套，雙層面積為100-150平方米，單層面積為30-80平方米（主力為50-60平方米），雙層聯(lián)層銷售。在售4#底，為雙層，報(bào)價(jià)8000元/平米，目前僅剩1套。楓林雅都商業(yè)一期，即銀杏路商鋪已基本售完，位于項(xiàng)目1#、2#、3#底，共40套，面積在20-80平方米，主力為60-80平方米，4.2米開間，10米進(jìn)深，單層。商業(yè)一期均價(jià)7500元/平方米，主要用于自營，小面積商鋪投資客購買居多。由于項(xiàng)目一期已交付，并且已有70%的入住率，使周邊聚集了一定的人氣，所以項(xiàng)目一期商鋪已基本入駐，主要為建材類業(yè)態(tài)，同時(shí)配有超市、美容、餐飲等綜合性業(yè)態(tài)。紅線部分為商業(yè)分布情況銀杏路玉蘭路規(guī)劃道路

楓林雅都茶花路

銀杏路現(xiàn)狀茶花路現(xiàn)狀一期商鋪現(xiàn)狀在售商業(yè)—好享家好享家的商鋪都在220-250平方米的二層商鋪，開間7-8米；普遍較大。商鋪的報(bào)價(jià)在6950元/平方米。由于商鋪的面積較大，去化情況相對(duì)較差。二層商業(yè)多用來當(dāng)做辦公等方式處理。在售商業(yè)—港龍華庭商鋪都在60-300平方米的二層商鋪，開間3.6-4.2米。商鋪的報(bào)價(jià)在7000-12000元/平方米。由于商鋪的面積適中，60-100平米左右面積去化情況較好。目前剩余商鋪面積集中在170-300平米。項(xiàng)目名稱主力面積（平方米）開間（米）均價(jià)（元/平方米）購買用途入駐業(yè)態(tài)御源林城100（雙層）47800投資/自營餐飲、建材、銀行，共10戶左右凱爾楓尚100（雙層）48700投資無（2010.9交付）楓林雅都100-150（雙層）4.28000主力面積自營，小面積投資五金、建材為主，少量餐飲超市等生活配套港龍華庭90-108（雙層）4.29000投資/自營尚未入駐好享家220-250（雙層）7-86950投資/自營藥店、超市、文具用品、電器、建材等綜合生活配套，約5戶在售競品主要為雙層沿街商鋪，面積主要在100平方米左右。價(jià)格方面，在售競品均價(jià)在8000-9000元/平方米左右。在售競品商鋪主要用于投資，部分用于自營。已入駐業(yè)態(tài)基本為綜合性生活配套，其中沿銀杏路商鋪（楓林雅都項(xiàng)目）以建材、五金為主，配有少量生活配套。在售商業(yè)—基本情況項(xiàng)目名稱總套數(shù)（商業(yè)）開盤時(shí)間已推套數(shù)去化套數(shù)剩余套數(shù)未推套數(shù)未來競爭量（套數(shù)）御源林城922008.1504554247凱爾楓尚1242009.1302919495楓林雅都1162008.1989711819青楓公館30未定207131023好享家302008.130246/6港龍華庭672009.9675710010楓逸人家30未定///3030合計(jì)489

29525936194230目前周邊已推商業(yè)已基本去化，剩余12%的套數(shù)，短期內(nèi)區(qū)域競爭有限。競品商業(yè)街鋪約有47%的數(shù)量未推，另外在御源林城南側(cè)將會(huì)有約92萬平方米的寶龍項(xiàng)目和預(yù)計(jì)約50萬平方米的龍湖項(xiàng)目兩個(gè)大型項(xiàng)目推出，因此區(qū)域未來競爭將會(huì)非常激烈。但隨著區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的入住，無疑會(huì)增加人氣，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，提高商業(yè)成熟度在售商業(yè)—未來競爭分析本區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目，均為社區(qū)配套商業(yè)；從商鋪建筑形式來看，主要都是兩層的沿街商鋪；從銷售價(jià)格來看，實(shí)際成交區(qū)域內(nèi)商業(yè)的均價(jià)在8000-9000元/平方米左右；從銷售狀況來看，整體銷售不理想，而且從好享家可以看到，面積過大商鋪因投資門檻較高銷售困難；區(qū)域內(nèi)商鋪投資門檻，可接受范圍在50-100萬之間，超過100萬以上的銷售抗性極大；入駐業(yè)態(tài)以五金、建材為主，少量餐飲超市等生活配套，整體檔次不高；從周邊商業(yè)的競爭分布來看，凱爾在北側(cè)，臨星港大道主干線；御源林城在南側(cè)，有主要公交線路，且商業(yè)分布較成熟；好享家在西側(cè)，臨玉龍路；楓林雅都在東側(cè)，臨銀杏路。而本案商業(yè)正好位于當(dāng)中，對(duì)其商鋪銷售宣傳存在利好因素，便于充分分享商家資源和人流客量。未來隨著區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的入住，人氣增加的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，提高商業(yè)成熟度。潛力商業(yè)小結(jié)本項(xiàng)目商業(yè)和周邊商業(yè)對(duì)比項(xiàng)目周邊項(xiàng)目本項(xiàng)目評(píng)價(jià)位置凱爾在北側(cè)，臨星港大道主干線；御源林城在南側(cè)，有主要公交線路，且商業(yè)分布較成熟；好享家在西側(cè)，臨玉龍路；楓林雅都在東側(cè)，臨銀杏路。而本案商業(yè)正好位于當(dāng)中，對(duì)其商鋪銷售宣傳存在利好因素，便于充分分享商家資源和人流客量本項(xiàng)目的商業(yè)在玫瑰路和香樟路上，夾在御源林城和凱爾風(fēng)尚之間在兩個(gè)項(xiàng)目之間，要借助兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)，使得整個(gè)商業(yè)有所聯(lián)系規(guī)模規(guī)模都在1萬平方米以下2.4萬平方米本項(xiàng)目有規(guī)模優(yōu)勢形式兩層沿街商鋪為主有單一層、“一拖二”及三四層商鋪；除了沿街還有內(nèi)街商鋪形式比較多樣，有利于多種業(yè)態(tài)的組合，但是內(nèi)街、一拖二及三四層商鋪較難去化主力面積（平方米）50-100平方米100-200平方米面積相對(duì)較大開間，進(jìn)深開間4-4.2米；進(jìn)深13米有一部分開間不足5米；進(jìn)深26米開間進(jìn)深比嚴(yán)重失衡，進(jìn)深過大現(xiàn)場對(duì)于周邊商業(yè)在售項(xiàng)目購買客戶進(jìn)行了解，客源主要還是以鐘樓區(qū)域客戶為主，購買目的也是以投資為主，數(shù)據(jù)了解情況詳見下表：商業(yè)客戶情況分析商業(yè)客戶情況分析商業(yè)客戶情況分析從上表情況看，鐘樓區(qū)商業(yè)銷售主要是客戶投資為主；客戶分布也是以勤業(yè)區(qū)域客戶為主；獲知媒體主要以工地實(shí)景以及圍板為主，其次老業(yè)主購買商業(yè)比例也較高。小結(jié)應(yīng)對(duì)措施加強(qiáng)商業(yè)宣傳、招商及發(fā)展?jié)摿ν诰蛄Χ?，增?qiáng)商業(yè)氛圍，提升投資者信心；前期商業(yè)銷售以老客戶為主，延伸到周邊小區(qū)住戶，最終擴(kuò)展鐘樓區(qū)及整個(gè)常州市區(qū)域；充分利用2#地塊臨星港路主干道優(yōu)勢，適當(dāng)刊登1#地塊的商鋪信息，吸引過往人群關(guān)注。四、項(xiàng)目定位武進(jìn)花園路鐘樓開發(fā)區(qū)城市定位商業(yè)副中心城西區(qū)域商業(yè)中心預(yù)計(jì)戶數(shù)2937011400區(qū)域商業(yè)體量70萬㎡40萬㎡主要在售項(xiàng)目萊蒙城、新天地不夜城、泰富城、上街、新城公館御源林城、楓林雅都、好享家產(chǎn)品形態(tài)大體量集中商業(yè)、shoppingmall百貨等沿街商鋪價(jià)格一、二層的商業(yè)售價(jià)都在萬元以上；3層以上的商業(yè)在5000-8000元/平方米之間二層沿街商鋪在8000-9000元/平方米銷售情況很好較差針對(duì)人群投資客源（自營比例低于40%）投資客源武進(jìn)和城西的比較相比較武進(jìn)湖塘區(qū)域，本區(qū)域發(fā)展成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，真正的商業(yè)快速發(fā)展期還需要更多住戶的入住以及寶龍、龍湖等大型項(xiàng)目的啟動(dòng)。借鑒案例—武進(jìn)區(qū)商業(yè)與鐘樓開發(fā)區(qū)對(duì)比案名層數(shù)業(yè)種業(yè)態(tài)整體定位主力店主力店類型新天地不夜城4百貨、超市、餐飲、娛樂、酒吧、影院華東國際餐飲娛樂休閑之都易買得、奇樂兒、D-TOWN超市、娛樂城路勁又一城4超市、餐飲、休閑娛樂、精品購物、影院、真冰場長三角旗艦MALL大潤發(fā)超市、華納（金逸）影院超市、影城、百貨、商業(yè)街萊蒙城1超市、時(shí)尚休閑沃爾瑪購物廣場沃爾瑪超市商業(yè)街新城上街5餐飲、休閑娛樂、生活服務(wù)LifestyleStreet/餐飲、娛樂泰富城5大型百貨、精品購物、休閑、餐飲、娛樂、超市一站式百貨茂業(yè)百貨、影城名牌百貨武進(jìn)區(qū)域項(xiàng)目，業(yè)態(tài)業(yè)種多樣、基本都是走“大而全”的路線，且多突出娛樂休閑性，符合現(xiàn)代商業(yè)理念；從形式來看，一站式百貨、shoppingmall、休閑街等多種形式俱全；從主力店的來看，主要定位于吸引年輕人為主的吃、穿、玩一體的商業(yè)中心。借鑒案例—武進(jìn)區(qū)商業(yè)與鐘樓開發(fā)區(qū)對(duì)比主力店引進(jìn)對(duì)銷售價(jià)格的提升案名開盤時(shí)間商業(yè)面積（萬平方米）價(jià)格（元/平方米）萊蒙城07.100.8沿街底層（６米）12000新天地不夜城08.0514１層（5.6米）200002層(5米）100003層（5米）80004層（4.6米）5000泰富城09.0111.41層35000(沿街）1層25000(內(nèi)街）２層12000３層8500引進(jìn)主力店的泰富城價(jià)格明顯高于新天地不夜城和萊蒙城引進(jìn)主力店價(jià)可以增長10%-20%商業(yè)需求工業(yè)園區(qū)消費(fèi)需求：目前工業(yè)園區(qū)共有近300余家企業(yè)注冊(cè)，實(shí)際入住130多家企業(yè)，后續(xù)還會(huì)有相當(dāng)多的企業(yè)入住工業(yè)園區(qū)。目前工業(yè)園區(qū)消費(fèi)主要到市區(qū)進(jìn)行，如果區(qū)域商業(yè)得到很好的發(fā)展，會(huì)吸引園區(qū)消費(fèi)者的商業(yè)需求來此。新的商業(yè)中心需求：步行街的規(guī)劃落實(shí)及寶龍廣場的上市，新的鐘樓區(qū)商業(yè)中心形成指日可待，由此創(chuàng)造并吸引大量消費(fèi)需求。周邊小區(qū)入住人口需求：目前區(qū)域人口較少，隨著區(qū)域新建社區(qū)的開發(fā)、銷售、入住，人口會(huì)逐漸導(dǎo)入。對(duì)區(qū)域商業(yè)的需求會(huì)隨居住人口的增加而逐步擴(kuò)大。商務(wù)消費(fèi)需求：區(qū)域規(guī)劃的商務(wù)金融區(qū)將會(huì)興建大量的寫字樓和酒店，及鐘樓區(qū)政府等機(jī)構(gòu)往來的商務(wù)人士及帶來的相關(guān)大量商務(wù)宴請(qǐng)，將大大促時(shí)餐飲、娛樂等消費(fèi)需求。目前本案周邊商業(yè)需求量小、商業(yè)氛圍弱，缺乏消費(fèi)支撐，但隨著周邊項(xiàng)目入住率增加、步行街規(guī)劃落實(shí)及寶龍廣場等上市，將吸引大量商業(yè)需求。項(xiàng)目定位—需求支撐依托于玫瑰路步行街的鄰里型商業(yè)中心以家庭型消費(fèi)為主，提供購物、餐飲、娛樂、休閑、社區(qū)配套業(yè)態(tài)于一體的新型社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目定位—總體定位我們的商業(yè)對(duì)各類業(yè)態(tài)的設(shè)定的可能性排列便利、完善的生活服務(wù)餐飲美食娛樂休閑教育培訓(xùn)娛樂休閑餐飲美食LifeStyle文教培訓(xùn)生活服務(wù)業(yè)態(tài)建議通過對(duì)周邊市場的觀察，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)生活機(jī)能配備明顯不足，建議本案業(yè)態(tài)規(guī)劃以滿足生活基本需求為主，如引進(jìn)具有一定規(guī)模的餐廳、超市、連鎖藥房以及美容美發(fā)連鎖等，既滿足了業(yè)主的生活需求又有利于商業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。商鋪產(chǎn)品銷售前期應(yīng)著力引入部分品牌主力店以產(chǎn)生品牌與集聚效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)商鋪的銷售。引入部分文教、培訓(xùn)類機(jī)構(gòu)，如嬰幼兒教育、舞蹈培訓(xùn)、語言培訓(xùn)等，滿足住戶對(duì)自身和下一代素質(zhì)提高的需求。常州項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃餐飲社區(qū)配套/文教購物娛樂業(yè)態(tài)區(qū)域利用端頭位置，并考慮商鋪大進(jìn)深等特點(diǎn)，規(guī)劃為休閑娛樂業(yè)態(tài)，并兼顧部分銷售散鋪，作為精品購物等業(yè)態(tài)。住宅下面裙商，餐飲、娛樂等經(jīng)營業(yè)態(tài)受限，利用小店鋪、內(nèi)街景觀環(huán)境等，設(shè)置精品型購物小店鋪、休閑及社區(qū)配套業(yè)態(tài)，形成特色精品步行街。調(diào)整業(yè)態(tài)分布--獨(dú)棟商業(yè)樓，地下一層至三層，分散銷售存在困難，將考慮引進(jìn)主力店，以購物為主，兼顧餐飲、娛樂等。充分利用商鋪規(guī)劃現(xiàn)有條件，以餐飲為主，臨街小店鋪為精品購物，形成特色，吸引人氣，聚集商業(yè)客流。16#17#6#5#4#3#2#調(diào)整業(yè)態(tài)分布—娛樂大型娛樂連鎖，如KTV、SPA、健身等調(diào)整業(yè)態(tài)分布—賣場社區(qū)配套/文教社區(qū)配套型業(yè)態(tài)，滿足本社區(qū)及周邊居民日常居家生活所需，包括便利、藥店、美容美發(fā)、糕點(diǎn)、銀行、郵政、干洗、花店、中介、圖書音像等。同時(shí)輔助幼教、藝術(shù)類輔導(dǎo)培訓(xùn)。調(diào)整業(yè)態(tài)分布—餐飲美食特色餐飲、休閑餐飲、中西快餐調(diào)整業(yè)態(tài)分布—賣場主力店，超市大賣場。序號(hào)業(yè)態(tài)類型占總比例建筑面積（m2）1購物類（含中型超市）40%96002餐飲類25%60003休閑、娛樂類20%48004生活配套、文教15%3600業(yè)態(tài)比例設(shè)定根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃條件，并綜合考慮商業(yè)未來消費(fèi)支撐，商業(yè)各業(yè)態(tài)配比如下：五、租售策略租售兩種模式A.整體持有，后期待較成熟再整售或散售前期占用資金壓力巨大，培育期3-5年，培育期內(nèi)每年經(jīng)營需要投入600-800萬元左右；但擁有完整產(chǎn)權(quán)，便于后期招商、經(jīng)營和管理，可以獲取商業(yè)成熟后的巨大增值。B.租售結(jié)合，易售部分打散銷售，滯銷部分持有招商、經(jīng)營，再銷售將面積適中、結(jié)構(gòu)較好、展示面佳、人流量多、投資總額適宜的商鋪全部打散銷售，加快資金回收；面積大、樓層高、內(nèi)街鋪或結(jié)構(gòu)復(fù)雜的難售或滯銷部分加大招商力度，后期再考慮“帶租約銷售”或“抵押”、“轉(zhuǎn)讓”。存在較在問題就是資金回籠量少、招商運(yùn)營管理難度大。6#商業(yè)一層平面示意圖房號(hào)面積6-1331.76-2342.596-3104.866-4104.866-5104.866-6104.866-7103.86-873.826-972.026-1094.956-11213.676-12198.586-13257.266-14300.46-15308.476-16281.496-17237.336#商業(yè)二層平面示意圖·2#商業(yè)一層平面示意圖房號(hào)面積2-1299.622-2213.412-3296.362-4293.752-5167.492-6287.972-7286.792-8310.472-939.672-10320.852-11268.132-12336.982-1354.392-1454.392-1551.922-1651.922-1751.922-1851.922-19176.85銷售面積·2#商業(yè)二層平面示意圖3#商業(yè)一層平面示意圖房號(hào)面積3-1215.173-2107.353-3173.183-4265.373-5271.453-6272.353-7313.363-8110.713-962.353-10271.413-11202.153-1240.693-1340.693-14216.01銷售面積3#商業(yè)二層平面示意圖房號(hào)面積樓層4-1251.9524-2130.8324-3258.5524-4304.3124-511.0514-6161.1524-7201.5224#商業(yè)一層平面示意圖銷售面積4#商業(yè)二層平面示意圖銷售面積5#商業(yè)一層平面示意圖5#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層5-1174.8225-2244.4625-3244.4625-4174.8225-5172.3825-6122.5925-7261.1125-8260.8225-9171.7825-10156.1625-11209.9215-12272.2415#商業(yè)二層平面示意圖銷售面積16#商業(yè)一層平面示意圖銷售面積16#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層16-1218.42116-272.27116-372.05116-436.88116-536.88116-646.42116-736.88116-8804.92216-9365.19216-10478.08216-1175.69116#商業(yè)二層平面示意圖16#二層全部出租17#商業(yè)負(fù)一層平面示意圖17#商業(yè)價(jià)目表房號(hào)面積樓層17-19028.85-317-2163.79117-336.56117-436.34117-536.34117-636.56117-736.56117-836.46117-936.46117-1036.56117-1136.56117-1236.56117-13303.971租賃面積17#商業(yè)一層平面示意圖銷售面積租賃面積17#商業(yè)二層平面示意圖租賃面積17#商業(yè)二層平面示意圖租賃面積序號(hào)租售部分面積大小（平米）所占比例1銷售面積10001.7539.5%3租賃面積15300.9860.5%合計(jì)25302.73100%商業(yè)租售比例因產(chǎn)品設(shè)計(jì)、戶型面積、樓層位置等因素制約，難銷、滯銷部分商鋪面積將達(dá)15000平米，體量巨大，需要招商、策劃力量介入，提升人氣、吸引關(guān)注、增加商家和投資者信心，以全面盤活項(xiàng)目，同時(shí)促進(jìn)易售部分10000平米的銷售。通過市場權(quán)重比較法測算，本案商業(yè)合理市場價(jià)格為8400元/㎡。價(jià)格建議序號(hào)評(píng)判因素分值凱爾楓尚御源林城好享家港龍華庭本案商業(yè)P1=8700P2=7800P3=6950P4=9000P=?1商業(yè)位置3019182019182交通便利性151110121110.53居民素質(zhì)8655564人流15987985車流151110121196建筑規(guī)劃3322238建筑風(fēng)格3322239建筑空間32222210停車位42333211動(dòng)線組織433333合計(jì)1006963686764.5本案相對(duì)類比案例價(jià)格-9307761973279349-

類比案例權(quán)重10.30.30.20.21權(quán)重價(jià)格

27922286146518708413

銷售收入預(yù)計(jì)以整體可實(shí)現(xiàn)均價(jià)8400元/平米預(yù)計(jì)，則：直接可售收入：8400萬元難銷、滯銷部分收入：1.26億元短期租賃招商和長期持有經(jīng)營部分占有資金額達(dá)到1.26億元，嚴(yán)重拖累整個(gè)項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)率和利潤率，而且招商持有部分需要投入大量的人力、物力進(jìn)行招商、經(jīng)營和管理。六、推盤策略二季度三季度四季度形象推廣期產(chǎn)品展現(xiàn)期品質(zhì)升級(jí)期商業(yè)產(chǎn)品形象推廣首批商業(yè)房源推出優(yōu)勢資源推出，提升項(xiàng)目品質(zhì)，建立較好口碑商業(yè)推廣、招商節(jié)點(diǎn)過程招商啟動(dòng)期意向排查期商家簽約期啟動(dòng)招商宣傳洽談鎖定超市、餐飲、娛樂、休閑、家居飾品等主力商家目標(biāo)三家左右主力店簽約，面積在5000--6000平米左右商業(yè)推廣思路集中資源推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度在集中時(shí)間點(diǎn)5-8月，與住宅相配合，利用各大媒體資源宣傳，尤其是項(xiàng)目工地圍檔、紅線周邊包裝等，告知客戶項(xiàng)目近期商業(yè)動(dòng)態(tài)，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。招商先行，提升商業(yè)價(jià)值啟動(dòng)大面積鋪位招商工作，引進(jìn)主力店，帶動(dòng)散鋪銷售。做好充分準(zhǔn)備，蓄勢待發(fā)周邊項(xiàng)目集中5-6月交付；項(xiàng)目自身商業(yè)3季度全面展現(xiàn)，案場利用此時(shí)機(jī)點(diǎn)做好充分的準(zhǔn)備，累計(jì)客源，三季度蓄勢待發(fā)。逐年分批銷售由于2010年商業(yè)展現(xiàn)尚未全部完成，因此將以招商為主的16#、17#樓優(yōu)質(zhì)散鋪資源于2011年推出，爭取利潤最大化。

7月8月9月10月11月