購買還建房合同一、購買還建房合同的定義還建房是指政府或開發(fā)商在城市更新、征地拆遷過程中，為被拆遷人提供的安置性住房，其土地性質(zhì)多為劃撥用地，部分情況下可轉(zhuǎn)為出讓用地。購買還建房合同是指購房者與還建房權(quán)利人（通常為被拆遷人或開發(fā)商）簽訂的，約定以貨幣或其他形式轉(zhuǎn)讓還建房所有權(quán)的協(xié)議。此類合同的核心特征在于標(biāo)的物的特殊性——還建房的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)可能處于“未登記”“限制轉(zhuǎn)讓”或“需補繳土地出讓金”等狀態(tài)，因此合同內(nèi)容需針對產(chǎn)權(quán)瑕疵、交付標(biāo)準(zhǔn)、過戶條件等作出特別約定。二、購買還建房合同的法律性質(zhì)（一）產(chǎn)權(quán)類型與法律特征還建房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)需根據(jù)土地來源及審批文件確定：劃撥用地還建房：土地由政府無償劃撥，房屋轉(zhuǎn)讓時需向國土部門補繳土地出讓金，否則無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證。出讓用地還建房：土地已繳納出讓金，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與商品房一致，可直接上市交易。集體土地還建房：建于農(nóng)村集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”，因違反土地管理法規(guī)，無法辦理合法產(chǎn)權(quán)，此類交易不受法律保護。（二）合同效力的認(rèn)定規(guī)則根據(jù)《民法典》第215條，當(dāng)事人之間訂立的不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。但需注意：若還建房已取得不動產(chǎn)權(quán)證，合同效力與商品房買賣合同一致；若未取得產(chǎn)權(quán)證但已具備辦理條件（如拆遷安置協(xié)議明確可辦證），合同有效但需履行過戶前置義務(wù)（如補繳出讓金）；若屬于集體土地還建房或被查封、抵押的房屋，合同可能因“違反法律強制性規(guī)定”或“無權(quán)處分”被認(rèn)定為無效。（三）法律依據(jù)與適用沖突還建房交易主要受《民法典》合同編、物權(quán)編及《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整，若涉及拆遷安置，還需參考《國有土地上房屋征收與補償條例》。實踐中易出現(xiàn)沖突的情形包括：拆遷安置協(xié)議中對轉(zhuǎn)讓的限制條款（如“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”）與合同約定的沖突，此時需優(yōu)先遵守行政協(xié)議的限制性規(guī)定。三、購買還建房合同的主要條款（一）當(dāng)事人基本信息條款需明確雙方身份信息：賣方：若為被拆遷人，需注明拆遷安置協(xié)議編號、被拆遷房屋地址；若為開發(fā)商，需列明營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書編號。買方：需確認(rèn)是否具備購房資格（如限購政策下的戶籍、社保要求）。第三方：若涉及中介，需明確中介服務(wù)范圍及傭金支付方式。（二）房屋基本情況條款標(biāo)的物描述：包括地址、樓棟號、單元號、建筑面積（含套內(nèi)面積與公攤面積）、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、樓層等，需與拆遷安置協(xié)議或規(guī)劃文件一致。產(chǎn)權(quán)狀況：注明土地性質(zhì)（劃撥/出讓）、是否已辦理不動產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)證號（若有）、是否存在抵押、查封或共有權(quán)人。附屬設(shè)施：列明隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬物（如裝修、家具、車位、儲藏室），并明確交付標(biāo)準(zhǔn)（如裝修完好率、設(shè)施品牌型號）。（三）交易價格與支付方式條款價款構(gòu)成：總價款需區(qū)分房屋本身價款與土地出讓金、稅費的承擔(dān)方式（如“賣方承擔(dān)土地出讓金，買方承擔(dān)契稅”）。支付節(jié)點：常見分期方式為“定金（5%-10%）+首付（30%-50%）+尾款（過戶后支付）”，需明確每筆款項的支付時間、賬戶信息及收款憑證要求。特殊約定：若房屋面積存在差異（實測面積與合同面積誤差超3%），需約定處理方式（如多退少補或解除合同）。（四）交付與過戶條款交付條件：房屋需通過竣工驗收、水電氣網(wǎng)已接通、無權(quán)利瑕疵，并約定交付時間及逾期交付的違約責(zé)任（如每日按總房款0.05%支付違約金）。過戶義務(wù)：明確賣方辦理產(chǎn)權(quán)證的期限（如“交房后180日內(nèi)提交過戶材料”），及買方配合義務(wù)（如提供身份材料、繳納稅費）。過渡條款：若暫無法過戶，需約定“待具備過戶條件后30日內(nèi)共同辦理”，并設(shè)定賣方拒不配合過戶的解約條款（如退還已付款并賠償20%違約金）。（五）違約責(zé)任條款賣方違約：包括一房多賣、逾期交付、無法過戶、房屋質(zhì)量瑕疵等，需約定具體賠償方式（如雙倍返還定金、支付總房款20%的違約金、賠償裝修損失等）。買方違約：如逾期付款，需按日支付逾期金額0.05%的違約金；單方面解約的，賣方有權(quán)沒收定金并要求賠償差價損失。不可抗力：明確政策變動（如限購、限售）、自然災(zāi)害等情形下的責(zé)任免除或合同解除程序。四、購買還建房交易的主要風(fēng)險（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險無證或延遲辦證：部分還建房因開發(fā)商未繳齊土地出讓金、規(guī)劃驗收未通過等原因，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者長期無法取得物權(quán)。權(quán)利瑕疵：原房主可能將房屋抵押給金融機構(gòu)或用于債務(wù)擔(dān)保，或存在共有權(quán)人（如夫妻共有）未簽字同意轉(zhuǎn)讓的情形，導(dǎo)致合同無法履行。（二）履約風(fēng)險一房多賣：由于還建房交易周期長（部分需等待數(shù)年才能過戶），賣方可能利用時間差將房屋再次出售給第三方，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。價格波動違約：若房價大幅上漲，賣方可能以“未取得產(chǎn)權(quán)證”為由主張合同無效，強行收回房屋；若房價下跌，買方可能惡意拖欠款項。（三）政策與法律風(fēng)險轉(zhuǎn)讓限制：部分地區(qū)規(guī)定還建房需滿5年或補繳土地出讓金后方可轉(zhuǎn)讓，若合同未明確約定補繳責(zé)任，易引發(fā)糾紛。司法查封：若賣方涉及債務(wù)糾紛，房屋可能被法院查封，已支付款項難以追回。（四）房屋質(zhì)量風(fēng)險還建房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)可能低于商品房，存在墻體開裂、漏水、配套設(shè)施不完善等問題，且部分項目未通過竣工驗收即交付，購房者維權(quán)困難。五、風(fēng)險防范措施（一）產(chǎn)權(quán)核查與文件審查核實產(chǎn)權(quán)狀態(tài)：要求賣方提供拆遷安置協(xié)議、選房確認(rèn)書、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件，到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心查詢房屋權(quán)屬及抵押、查封情況。確認(rèn)土地性質(zhì)：通過國土部門查詢土地是否為劃撥用地，若需補繳出讓金，需明確金額及承擔(dān)方，并約定“若實際出讓金超出約定金額，超出部分由賣方承擔(dān)”。（二）合同條款的精細(xì)化設(shè)計明確過戶責(zé)任：約定“賣方需在收到全部房款后____日內(nèi)提交過戶材料，每逾期一日按總房款0.1%支付違約金，逾期超過60日，買方有權(quán)解除合同并要求賠償損失”。設(shè)置履約擔(dān)保：要求賣方提供擔(dān)保人（如親屬或有資質(zhì)的企業(yè)），或約定將部分房款（如20%）存入雙方共管賬戶，待過戶完成后解凍。細(xì)化違約責(zé)任：針對一房多賣，約定“賣方需返還已付款項，并按總房款30%支付懲罰性違約金”；針對質(zhì)量問題，約定“房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，買方有權(quán)解除合同并要求賠償全部損失”。（三）交易過程的全程管控資金支付安全：所有款項通過銀行轉(zhuǎn)賬，備注“購買XX房屋房款”，并要求賣方出具收據(jù)，避免現(xiàn)金交易。房屋交付驗收：收房時需現(xiàn)場核驗房屋面積、質(zhì)量、附屬設(shè)施，簽署《房屋交接確認(rèn)書》，注明水電氣表底數(shù)及未解決問題（如維修整改事項）。證據(jù)留存：保留所有交易文件（合同、付款憑證、溝通記錄、驗收單等），必要時對合同簽訂過程進行錄音錄像。（四）法律救濟途徑合同公證：對購買還建房合同進行公證，增強合同的證明力，若發(fā)生糾紛，公證書可作為法院認(rèn)定事實的依據(jù)。預(yù)告登記：若房屋已具備辦理預(yù)告登記條件，可向不動產(chǎn)登記中心申請預(yù)告登記，防止賣方一房多賣或抵押。訴訟準(zhǔn)備：若賣方違約，可依據(jù)合同約定提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同或賠償損失，必要時申請財產(chǎn)保全，查封涉案房屋。六、購買還建房的交易流程（一）前期準(zhǔn)備階段信息調(diào)研：通過拆遷辦、開發(fā)商或中介了解還建房的土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)辦理進度、轉(zhuǎn)讓限制等政策，確認(rèn)房屋是否符合上市條件。資格審查：買方需自查是否符合當(dāng)?shù)刭彿空撸ㄈ缟绫?、個稅繳納記錄），賣方需提供身份證明、拆遷安置協(xié)議等文件，確保有權(quán)處分房屋。實地考察：核實房屋位置、戶型、周邊配套，檢查房屋質(zhì)量及是否存在漏水、裂縫等問題，了解水電氣網(wǎng)開通情況。（二）合同談判與簽訂協(xié)商核心條款：重點談判價格、付款方式、過戶時間、違約責(zé)任等，建議由律師起草或?qū)彶楹贤?，避免“霸王條款”（如“賣方對產(chǎn)權(quán)問題不承擔(dān)責(zé)任”）。簽訂正式合同：雙方需攜帶身份證、戶口本、婚姻證明（已婚需結(jié)婚證，離婚需離婚證及財產(chǎn)分割協(xié)議）等材料，在合同中明確房屋基本信息、權(quán)利義務(wù)及爭議解決方式（如“協(xié)商不成，由房屋所在地法院管轄”）。（三）款項支付與房屋交付支付定金：簽訂合同后支付定金（通常不超過總房款的20%），賣方出具定金收據(jù)，約定“若賣方違約，雙倍返還定金；若買方違約，定金不退”。支付首付款：在約定時間內(nèi)支付首付款（一般為總房款的30%-50%），同時辦理房屋交接手續(xù)，簽署《房屋交接單》，確認(rèn)房屋狀態(tài)及附屬設(shè)施清單。留存尾款：預(yù)留10%-20%的尾款，約定“待不動產(chǎn)權(quán)證辦理至買方名下后3日內(nèi)支付”，降低過戶風(fēng)險。（四）產(chǎn)權(quán)過戶辦理材料準(zhǔn)備：賣方需提供不動產(chǎn)權(quán)證（若有）、拆遷安置協(xié)議、土地出讓金繳納憑證；買方需提供身份證、戶口本、婚姻證明、購房資格證明。稅費繳納：根據(jù)房屋性質(zhì)繳納稅費，劃撥用地還建房需補繳土地出讓金（通常按土地評估價的40%-60%計算），契稅、個人所得稅等按當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行，需在合同中明確稅費承擔(dān)方。登記過戶：雙方共同到不動產(chǎn)登記中心提交材料，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書，至此交易完成。七、特殊情形的處理（一）未取得產(chǎn)權(quán)證的還建房交易若房屋暫未辦理產(chǎn)權(quán)證，但拆遷安置協(xié)議明確可辦證，合同中需約定“賣方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)證辦理后____日內(nèi)協(xié)助買方過戶”，并預(yù)留部分尾款作為履約擔(dān)保。同時，建議在合同中加入“賣方承諾對房屋享有完整所有權(quán)，若因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致合同無法履行，需退還全部房款并賠償____萬元損失”的條款。（二）共有還建房的轉(zhuǎn)讓若房屋為夫妻共有或家庭共有，需所有共有人簽字同意轉(zhuǎn)讓，合同中需列明共有人信息，并附共有人身份證復(fù)印件及簽字頁。若共有人無法到場，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書，避免后續(xù)以“無權(quán)處分”為由主張合同無效。（三）開發(fā)商直接出售的還建房此類交易需審查開發(fā)商的五證（《國有土地使用