目錄

第一章、公司簡介

第二章、農(nóng)商行綜合辦公樓管理服務(wù)設(shè)想

1.農(nóng)商行綜合辦公樓基本情況

2.物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想

3.管理模式與運作機(jī)制

4.管理制度匯編

5.人員配備、培訓(xùn)與管理

6.物資裝備情況

7.采購及成本控制

8.外包工作選擇的原則、方法

9.計算機(jī)在工作中的應(yīng)用

第三章、日常管理服務(wù)項目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾及采取措施

1.管理服務(wù)承諾指標(biāo)

2.管理服務(wù)項目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表

第四章、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案

1.房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修與計劃

2.設(shè)備設(shè)施的運行維護(hù)與計劃

第五章、財務(wù)管理制度與管理費標(biāo)準(zhǔn)測算

1.財務(wù)管理工作模式、制度，預(yù)算決算的方式、內(nèi)容

2.能源費的估算與節(jié)能設(shè)想

3.物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)及測算明細(xì)

4.酬金及取酬方式

5.達(dá)不到管理服務(wù)目標(biāo)愿意接受的經(jīng)濟(jì)懲罰

第六章、接管入住程序

1.檔案資料的交接

2.現(xiàn)場交接驗收

3.鑰匙交接

4.搬遷工作程序

第七章、重點問題的解決預(yù)案

1.人員安置情況

2.車輛停放

3.垃圾清運

4.員工餐廳的經(jīng)營管理

5.安全突發(fā)事件的防范

第八章、結(jié)束語

第一章公司簡介

一、公司簡介

蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司成立于2022年4月14日，主要經(jīng)營范

圍是物業(yè)管理;物業(yè)服務(wù)評估;人力資源服務(wù)（不含職業(yè)中介活動、勞務(wù)派

遣服務(wù)）；游覽景區(qū)管理;名勝風(fēng)景區(qū)管理;承接總公司工程建設(shè)業(yè)務(wù)。（除

依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外,憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動）許可項目：建

筑勞務(wù)分包;勞務(wù)派遣服務(wù)。

公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經(jīng)

驗豐富，并富于創(chuàng)新意識的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)

導(dǎo)和管理人員均為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理工作五年以上,

并擁有建設(shè)部和廣元市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。

我公司通過對各類物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產(chǎn)保值增值。除對已竣工投

入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗，可

以從物業(yè)管理的角度針對物業(yè)及物業(yè)設(shè)計、機(jī)電設(shè)備、保安系統(tǒng)、車庫系

統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理運作所需文件。

二、企業(yè)文化

企業(yè)思想：“以人為本”

企業(yè)精神：“真誠服務(wù)”

企業(yè)意識：“用戶至上，服務(wù)第一”

經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨物的價值和形象”

質(zhì)量方針：“保護(hù)環(huán)境、關(guān)注健康、永續(xù)創(chuàng)造物業(yè)價值、全心提升

服務(wù)品質(zhì)”

三、人力資源儲備

蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司自成立以來，始終遵守“以人為本”

的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過十幾年的

努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的

物業(yè)管理隊伍。公司員工總?cè)藬?shù)：42人，其中項目經(jīng)理2人、高級職

稱人員0人、中級職稱人員2人、初級職稱人員10人、技工28人。

為了在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先的地位，我公司在人才的吸收與培養(yǎng)

上采取了很多的激勵政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺，特

別是公司實行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經(jīng)驗尚有欠缺的人員

擔(dān)任各級管理崗位的助理，在實踐中積累經(jīng)驗，提高能力，充分挖掘了

員工的潛能，同時也為公司承接新的管理項目提供了人力資源保障，因

此公司每承接一個項目都能及時地派出一套完整的管理班子，從而保證

了廣元市蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因為如

此，才會有大批的專業(yè)人才不斷地加入到蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司

的隊伍當(dāng)中，形成了良性的人才流動，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的

人力資源保證。

第二章農(nóng)商行綜合辦公樓管理服務(wù)設(shè)想

--三學(xué)社辦公樓基本情況

（一）、項目簡介

本項目為綜合辦公樓物業(yè)服務(wù)采購，確定一家供應(yīng)商，綜合辦公樓建

筑面積為23237.37平方米，其中地上16層，建筑面積為14217.39平方

米，地下2層，建筑面積9019.98平方米。

（二）、項目定位

該項目是農(nóng)商行綜合辦公樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主單一性

是其顯著特點。

（三）、使用人員分析分析

該大樓的使用人員多為政府高級領(lǐng)導(dǎo)干部，文化素質(zhì)高，個人素質(zhì)好。

二、業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想

（-）管理思路

作為高級領(lǐng)導(dǎo)干部用的辦公樓，既需國有寫字樓的辦公環(huán)境，又需國

有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。給物業(yè)使用人創(chuàng)造一個方便、整潔、

舒適的辦公與娛樂環(huán)境。

（二人管理體質(zhì)

為了能夠為農(nóng)商行綜合辦公樓提供最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并將我公司多

年積累的成功管理經(jīng)驗運用在該項目的實際管理操作中，我公司擬成立

“農(nóng)商行綜合辦公樓物業(yè)管理中心”。中心總經(jīng)理將選派我公司具有豐富

物業(yè)管理工作經(jīng)驗，并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任，中堅層是從公司

充足的人力資源中，選拔具備豐富專業(yè)知識和管理經(jīng)驗的人員組成，操作

層則是通過嚴(yán)格選拔和招聘，形成責(zé)任心強，操作熟練，經(jīng)驗豐富的團(tuán)隊,

各層次人員在投入項目管理前均需經(jīng)公司嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，考試合格方能

上崗工作。

（三八管理機(jī)制

若競標(biāo)成功，我公司將根據(jù)農(nóng)商行綜合辦公樓的特點建立扁平化的管

理架構(gòu)，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形

成簡明高效的管理體系。

(四)合理取費，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)

通過我公司對農(nóng)商行綜合辦公樓的實地考及認(rèn)真分析，按照合理、科

學(xué)、周密、可行的原則對項目物業(yè)管理各進(jìn)行了系統(tǒng)的測算，我們認(rèn)為投

標(biāo)文件中提供的物業(yè)服務(wù)取費標(biāo)準(zhǔn)，基本上能滿足農(nóng)商行綜合辦公樓日常

管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是

靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度。我們將針對大樓的特點

和管理目標(biāo)，制定員工崗位職責(zé)和工作考核標(biāo)準(zhǔn)，對日常管理內(nèi)容編制相

應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，從而確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。

三、理模式與運作機(jī)制

(-)部管理模式

本著高效、精干、安全、科學(xué)的管理原則，將在本中心設(shè)三個部門，

由中心總經(jīng)理直接對各部門的工作實施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直接、全面、及時掌

握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效

率。

考核

（二）運作機(jī)制

1.管理體系

物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分

工，各自獨立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)第的

“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個

具體運作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督

檢查者，各項工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始中運作，執(zhí)行過程中

的信息通過反饋渠道返回物業(yè)管理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理做出校正、

判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問

題加以糾正，使得物來管理中心的工作做到有布置，有檢查，有吉，

從而根本上保證了物來管理中心工作的有效性。

2.運作機(jī)制

3.管理運作流程

物業(yè)管理中心運作流程圖

四、理制度匯編

(-八部門規(guī)章制度

綜合服務(wù)部

操作規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)

X客戶申請服務(wù)項目的操作規(guī)程X綜合服務(wù)部經(jīng)理檢查制度

義報修處理操作規(guī)程X檔案管理規(guī)章制度

X客戶服務(wù)查詢程序X餐廳服務(wù)接待規(guī)范程序

X綜合服務(wù)部規(guī)章制度X餐具及用具清洗消毒程序

X保潔主管的檢查制度X餐廳衛(wèi)生操作程序及標(biāo)準(zhǔn)

X綜合服務(wù)部經(jīng)理巡查制度

工程維修部

工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程

警衛(wèi)交接班規(guī)程客戶遺失物品招領(lǐng)規(guī)程

物品出入大樓管理程序證件和理操作規(guī)程

緊急停電處理規(guī)程對突發(fā)事件的處理操作程序

員工出入口崗位工作規(guī)程

規(guī)章制度、管理制度

安保部內(nèi)保檔案管理制度物業(yè)管理中心辦公處安全保衛(wèi)制

安保器材管理制度安保部檢查制度

要害部位安全保衛(wèi)制度晚間值班規(guī)定

地下停車場管理規(guī)定

消防安全

工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程

安保部中控室運行規(guī)程火災(zāi)緊行動操作規(guī)程

監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程消防設(shè)施巡回檢查規(guī)程

動火管理規(guī)程

樓宇消防規(guī)章管理規(guī)定

消防中控室管理制度機(jī)房防火規(guī)定

消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理規(guī)定電氣設(shè)備防火規(guī)定

辦公樓防火管理規(guī)定辦公室防火規(guī)定

公共場所防火規(guī)定高低壓配電室防火定

消防獎懲制度

保潔服務(wù)

操作規(guī)程

辦公室清潔衛(wèi)生操作規(guī)程電梯清潔操作規(guī)程

衛(wèi)生間清潔操作規(guī)程日常用工具使用保養(yǎng)操作規(guī)程

清潔區(qū)域操作規(guī)程機(jī)器的使用及保養(yǎng)操作規(guī)程

公共區(qū)域走廊清潔操作規(guī)程

行政管理

員工聘用操作規(guī)程考核評價操作規(guī)程

員工考勤操作規(guī)程辦理員工離職操作規(guī)程

規(guī)章制度、管理制度

人力資源管理規(guī)定培訓(xùn)工作管理規(guī)定

勞動合同管理規(guī)定績效考核管理規(guī)定

勞動考勤管理規(guī)定員工打卡管理規(guī)定

計算機(jī)使用管理規(guī)定關(guān)于印章使用管理的暫行規(guī)定

薪金管理規(guī)定

五、人員配備、培訓(xùn)與管理

（一）、人員配備

物業(yè)管理中心總經(jīng)理4人

工程部維修部15人（經(jīng)理3人、電氣組3人、設(shè)備組6人、綜合組3

人）

安全保衛(wèi)部21人（經(jīng)理1人、領(lǐng)班4人、保安13人、車管3人）

綜合服務(wù)部45人（經(jīng)理1人、綜合文員1人、客服人員2人、保潔

領(lǐng)班2人、保潔人員22人、餐廳主管1人、餐廳后廚11人、餐廳服務(wù)員

5人）

（二八人員培訓(xùn)

培訓(xùn)是蒼溪縣旅投物業(yè)管理有限公司一項基本制度，不斷對各級

員工進(jìn)行不同項目、不同階段的培訓(xùn)I,也將是農(nóng)商行綜合辦公樓物業(yè)管

理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。因此在物業(yè)管

理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓(xùn)計劃，并切實推行，以培

養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管

理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成農(nóng)商行綜合辦公樓

各項物業(yè)管理工作。

1.培訓(xùn)形式

(1)培訓(xùn)分三個階段進(jìn)行

入職培訓(xùn)I:指員工在正式進(jìn)入崗位之前時行的基本理論、基本素

質(zhì)、項目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀要求等的培訓(xùn)

上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開始運作的一個月內(nèi)，對所有崗位的員工進(jìn)

行基本技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)、以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。

管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運作過程中，對員工素質(zhì)、技能及思想

覺悟進(jìn)行持續(xù)的、有計劃的提高型培訓(xùn)I。

(2)培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項分類培訓(xùn)

集中培訓(xùn)：所有員工必須參加的基本培訓(xùn)，包括：項目情況介紹、

管理的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知

識、職業(yè)道德規(guī)范等。

分類培訓(xùn)：

安保員培訓(xùn)I：重點培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處

理等。

保潔員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點=素質(zhì)要求等。

工程維修人員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)操作規(guī)程、維保計劃編制，專業(yè)技

能等。

(3)培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參字習(xí)、理論研討等各種形式

進(jìn)行。

1.培訓(xùn)目標(biāo)

管理人員持證上崗

特種工作人員持證上崗

其它員工達(dá)到崗位技術(shù)精通、職責(zé)明確

（四）、人員管理

1.招聘

物業(yè)管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調(diào)組成，其它人

員堅持執(zhí)行公開、公平、公正的三公原則對外招聘，公司奉行任人

為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時根據(jù)所接

物業(yè)的特殊性，在人員選聘上特別強調(diào)對人員政治素質(zhì)的考察。

公開招聘：公開向社會、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。

定點招聘：定點與區(qū)市、職業(yè)介紹中心，勞動部門聯(lián)系掛鉤，招

聘退伍軍人，保安學(xué)校畢業(yè)生擔(dān)任物業(yè)管理中心的保安員。

選擇錄用：在公開招聘的過程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下

崗分流人員的再主業(yè)問題，為保持社會穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2.崗位責(zé)任制度

物業(yè)管理中心內(nèi)部了管理運作制度之一，主是實行管理人員崗

位責(zé)任制，在制度上明確每個崗位的工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范

圍，使得每項工作都有明確指引，具體的要求，達(dá)到的效果，真正

保證每項工作的實效性，另一方面崗位責(zé)任制也落實到每位人員，

每一崗位，專人專項，有工作責(zé)任，也有靚任負(fù)責(zé)人，確保工作的

落實。因保證了每一項工作有落實有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)中心的

整體工作的順利開展。

3.考核與競爭

物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競爭制度，以便促進(jìn)

物業(yè)管理中心的工作不斷的完善和不斷的創(chuàng)新

(1)、考核

日考核：由物業(yè)管理中心部門經(jīng)理、班組長對責(zé)任人每日工作的

檢查考核。

月考核：由物業(yè)管理中心總經(jīng)理對物業(yè)管理中心工作的檢查考

核，公司中本部對物業(yè)管理中心工作的綜合考核

年度考核：由公司對物業(yè)管理中心年度工作的全面考核和總結(jié)，

并做出考核結(jié)論。

⑵、競爭

管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者

讓，庸者下的原則，以保證人員素質(zhì)C

六、物資裝備計劃

固定資產(chǎn)

項目計量單位數(shù)量

工程設(shè)備、儀器儀表

室外管道疏通機(jī)臺1

清潔設(shè)備

真空吸塵機(jī)臺2

吸水機(jī)及配套設(shè)備臺2

多功能洗地機(jī)套1

高速拋光機(jī)臺1

清潔服務(wù)車部1

通訊、客服設(shè)備10

對講機(jī)臺20

行政辦公設(shè)備、設(shè)施2

電腦終端機(jī)臺2

打印機(jī)臺1

數(shù)碼照相機(jī)臺1

電視機(jī)臺1.

圖紙柜個1

工服購置預(yù)算表

行號人員崗位人數(shù)

1綜管理處總經(jīng)理1

2合部門經(jīng)理1

3服綜合文員1

4務(wù)客服中心2

5部保潔人員24

6餐廳人員17

7小計46

8工工程部經(jīng)理1

9程作業(yè)人員17

10部小計18

11安安保部經(jīng)理1

12保安保人員17

13部車管人員3

14小計21

15合計85

低值工器具、物料

項目計量單位數(shù)量

工程工器具

沖擊鉆把1

手電鉆把1

電焊機(jī)臺1

砂輪切割機(jī)臺1

室內(nèi)疏通機(jī)臺1

水泵臺1

套絲扳手套1

儀表塊6

工具箱套6

空調(diào)專用維修工具套1

電梯專用維修工具套1

清潔工器具

伸縮桿根6

塵推把4

玻璃工具套6

墩布車部3

吹干機(jī)臺1

安保、消防工具

手電筒把4

消防服及配套工具套2

行政辦公用工器具

保險柜臺1

打卡機(jī)臺1

塑封機(jī)臺1

辦公家具套10

文件柜個4

四屜柜個2

檔案柜組2

其它

應(yīng)急燈個8

鑰匙柜個1

貨架個3

宿舍設(shè)施套16

更衣柜組17

警示牌個15

鋁合金組合梯架6

線纜盤個4

兩件套雨服套8

送報車部1

低平板推車部3

七、采購及成本控制

成本控制直接影響到業(yè)主的切身利益，物業(yè)管理的目的之一就是

通過專業(yè)、系統(tǒng)的管理使業(yè)主最大程度上減少因大樓運營而產(chǎn)生的直

接和間接成木。

成本控制包括運營成本和采購成本兩個方面。

(-)采購管理

采購管理實行預(yù)算控制、計劃管理、逐級復(fù)核、定點采購,財務(wù)

監(jiān)控，操作流程為：

1.采購計劃編制、審批

2.物配中心采購

3.采購驗收

4.采購結(jié)算、報賬審批

(-)成本控制法

1.成本控制原則及目標(biāo)

物管中心在成本控制方面的原則及目標(biāo)是：精細(xì)測算，以收定

支、計劃主導(dǎo)，適度節(jié)減，雙方獲利

2.成本控制方法

綜合利用人力資源

努力節(jié)約能源

八、外包工作選擇的原則、方法

1.外包項目的分類

植物租擺，垃圾清運、排污；大廈外墻清洗；機(jī)電、消防設(shè)施設(shè)

備的維護(hù)、保養(yǎng)；工程更新改造項目等；綠地保養(yǎng)。

2.外包方的選擇

由公司的工程事務(wù)部、保潔中心根據(jù)實際需要，組織對每個外包

項目挑選三家以上的外方。

3.合格外包方的選定：

物管中心涉及外包服務(wù)的部門告知工程事務(wù)部、保潔中心，工

程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員審定外包方的營業(yè)執(zhí)照、資

質(zhì)證明、工作業(yè)績、一保證能力，并結(jié)合環(huán)保、職業(yè)安全健康、價格

等因素綜合評價，選擇合格外包方。

4.外包過程的控制

與外包方就服務(wù)項目簽訂《服務(wù)項目承包全同》，合同由物管中

心相關(guān)部門負(fù)現(xiàn)同外包方擬定。相關(guān)部門在《合同匯簽單》上匯簽后，

報公司工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)人審核，公司相關(guān)職能部門審核后

報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)實施。

外包方進(jìn)入現(xiàn)場作業(yè)前，應(yīng)了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要

求，外包方應(yīng)對作業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識培訓(xùn)I。

物管中心相關(guān)部門指派專業(yè)人員依據(jù)《服務(wù)項目承包合同》有關(guān)

條款，對外包方的作業(yè)過程進(jìn)行檢查和監(jiān)督。

5.外包方項目的驗證

外包項目完成后，由物管中心主辦部門指定專業(yè)人員對照《服務(wù)

項目承包合同》的質(zhì)量保證條款等內(nèi)容進(jìn)行驗證，驗證方支可包括征

求業(yè)主和客戶對外包方服務(wù)質(zhì)量的意見等，驗證方式應(yīng)在《服務(wù)項目

承色合同》中經(jīng)予明確規(guī)定。

驗證完成后，驗證人員應(yīng)將驗證結(jié)果記入《服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，對

驗證過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項，要求外包方限期整改，整改完成后應(yīng)再

次驗證。

6.合格外包方的復(fù)評

工程事務(wù)部、保潔中心應(yīng)為合格外包方建立檔案。其內(nèi)容包括：

營業(yè)執(zhí)照、從業(yè)資質(zhì)證明、服務(wù)業(yè)績、相關(guān)部門提供的服務(wù)質(zhì)量報告

等。

接受外包方服務(wù)的部門，每年對外包方進(jìn)行一次跟蹤復(fù)評，填寫《服

務(wù)外包方業(yè)績評定表》，評價時按百分制，服務(wù)質(zhì)量評分占60%,按

期完成服務(wù)評分占20%,其他占20%,評定總分低于60分取消其合

格外包方資格，如因特殊情況留用，應(yīng)報工程事務(wù)部、保潔中心負(fù)責(zé)

人審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)，但應(yīng)加強對其提供服務(wù)的驗證。

九、計算機(jī)在工作中的應(yīng)用

隨著當(dāng)今社會科技的不斷進(jìn)步，計算機(jī)已經(jīng)成為不可或缺的辦公工

具，物業(yè)管理軟件也已被多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)使用，同時，計算機(jī)數(shù)據(jù)庫

技術(shù)的不斷發(fā)展，使得計算機(jī)在日常管理中已開始扮演重要角色°它不

僅可以實現(xiàn)日常工作的計算機(jī)管理工作，更由于相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和設(shè)備及

軟件的不斷更新，從而實現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析，流程控制等重要的角色。

（一）、中心內(nèi)部管理方面實現(xiàn)

1.計劃管理

物管中心計劃分為管理計劃和工作計劃。計劃包括制定、執(zhí)行、

反饋和修訂四個過程

計劃制定過程：根據(jù)中心總體經(jīng)營目標(biāo)，展開為計劃大綱，大綱

分層下達(dá)后，再由下而上報，匯編、調(diào)整后的總體計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后下

發(fā)成為有效計劃。

計劃制定、執(zhí)行、反饋、和修訂四個過程，要求完全電子化處

理、傳遞。

2.物流資產(chǎn)管理

固定資產(chǎn)管理，分為自用和投資管理，能夠反映資產(chǎn)情況和維

護(hù)情況；辦公用品管理，包括手機(jī)、電腦，要求全面、及時反映登

記、變動等情況，庫存資產(chǎn)的變動。

3.人流、人力資源管理

人員聘用管理

包括；招聘、面試；建立中心人才儲備庫，勞動全同的管理，員工入

離職工作的管理，員工素質(zhì)測評管理，員工內(nèi)部人事檔案管理等。

薪金福利管理

包括考勤管理，工次發(fā)放管理，各項福利保險管理，獎金及特殊獎

勵管理個人所得稅管理等。

培訓(xùn)管理

包括：培訓(xùn)計劃管理，執(zhí)行計劃管理，培訓(xùn)費用管理，培訓(xùn)合同

或協(xié)議的管理

實施在線互動式的培訓(xùn)和培訓(xùn)考核

績效考核管理

在線考核及互動式交流

人力資源庫的管理

4.信息管理

外部信息管理，包括涉及本企業(yè)的法規(guī)、政策等動態(tài)信息

中心內(nèi)部各種規(guī)章、制度

文件報批流程管理

中心內(nèi)部多人互動溝通方式

中心內(nèi)部員工可以隨時自學(xué)，提高自身業(yè)務(wù)水平，要有區(qū)分、授

權(quán)。

中心內(nèi)部檔案管理及檢索調(diào)閱，內(nèi)容包括文件、圖紙、圖像等多媒

體文件資料

5.工程設(shè)備管理

維保計劃的實施

設(shè)備完好狀態(tài)

設(shè)備系統(tǒng)運行動態(tài)顯示

庫存物料管理

應(yīng)急處理方案的生成、實施、變更

維保工作單的下達(dá)與反饋記錄

圖紙資料管理

6.流程控制

將各項業(yè)務(wù)工作的流程納入計算機(jī)管理體系中，實現(xiàn)交互式動態(tài)

控制:

業(yè)務(wù)發(fā)生

業(yè)務(wù)執(zhí)行

業(yè)務(wù)調(diào)整

業(yè)務(wù)完成

過程監(jiān)控

考核評定

每一項業(yè)務(wù)均可以在系統(tǒng)中進(jìn)行全過程的追蹤

（二）、

1.房產(chǎn)資源管理

對大樓所有房屋的狀態(tài)（種類、位置、面積、使用狀態(tài)、內(nèi)部設(shè)施）以圖

文資料存儲

2.客戶檔案管理

使用人的各種資料的存檔

種方式的查詢

3.投訴管理

對客戶投訴管理的受理、處理、反饋進(jìn)行動態(tài)交互管理

第三章日常管理服務(wù)項目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取措施

一、理服務(wù)承諾指標(biāo)

環(huán)境衛(wèi)生、清潔達(dá)到100%

消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98%

房屋完好率達(dá)到100%

設(shè)備完好率達(dá)到100%

智能化系統(tǒng)運行正常率達(dá)到98%

零修、報修及時率100%

服務(wù)有效投訴《1%處理率100%

外來人員滿意率98%

內(nèi)部職工對物業(yè)工作滿意率98%

在完成上述指標(biāo)的同時，確保新辦公大樓在竣工投入使用一年后，

達(dá)到廣元市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀

示范大廈標(biāo)準(zhǔn)

二、理服務(wù)項目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表

本表中的國家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小

區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評驗收工作的通知》，廣元市國土資源和房屋管理局《關(guān)于

轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考

評驗收工作的通知》。

安全保衛(wèi)日常管理規(guī)定

(-)消防中控管理

消防中控室值機(jī)人員須持有廣元市消防協(xié)會頒發(fā)的上崗證，具有相關(guān)

工作一年以上經(jīng)歷，須24小時堅守崗位，經(jīng)歷集中，頭腦清醒，反應(yīng)敏

捷，快速認(rèn)真確認(rèn)和處理每一個報警，對電話報警按照工作程序及時上

報和處理。每班人員須認(rèn)真巡視檢查消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題認(rèn)真記錄，并

及時上報。實行門禁制度，無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出人員填寫記錄。

(-)消防及辦公樓硬件設(shè)施的管理

各專業(yè)巡視人員在巡視時，注意對消防設(shè)施及辦公樓硬件設(shè)施的巡

視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，消防設(shè)備有專業(yè)廠家進(jìn)行維保，消防主管

負(fù)責(zé)對維保工作進(jìn)行監(jiān)督，工程部弱電專業(yè)予以配合，中控值機(jī)人員及

工程部弱電專業(yè)對維保廠家進(jìn)行設(shè)備維修、調(diào)試工作進(jìn)行監(jiān)督，使發(fā)現(xiàn)

的問題和故障限時廠家到場進(jìn)行處理，保證設(shè)備的正常使用和及時修

復(fù)，維保單位定期對設(shè)備進(jìn)行檢測，對發(fā)現(xiàn)的問題各專業(yè)巡視人員在巡

視過程中注意跟蹤檢查處理狀況，所有維修、檢測須有記錄備存，日常

對重點要害部位進(jìn)行巡視，定期召集中心各部門負(fù)責(zé)人集中檢查，安保

部監(jiān)督整改。

(三)內(nèi)保監(jiān)控

監(jiān)控值機(jī)人員須經(jīng)嚴(yán)格挑選、培訓(xùn)合格后方可上崗，值崗時須保持高

度民主警惕性，忠于職守，監(jiān)控室無關(guān)人員不得進(jìn)入，進(jìn)出須填寫記錄，

值班人員須了解辦公樓各區(qū)域的情況，對各監(jiān)控點、設(shè)防部位的異常跡象

作出準(zhǔn)確判斷，并及時通知相關(guān)專業(yè)進(jìn)行處置，監(jiān)控值機(jī)人員須保持與各

專業(yè)人員的密切聯(lián)系，保持信息的良好溝通，對可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行查控。

實行24小時連續(xù)監(jiān)控和錄像，資料保存25天，值機(jī)人員須做好記錄

和資料的管理工作及保密工作，未經(jīng)明確的可查閱人員的許可，任何人

不能查閱，提取或私自銷毀錄像資料，利用監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控部門各專業(yè)巡

視人員的工作情況，對方的問題，值崗人員須及時上報，主管和領(lǐng)班每

日須對監(jiān)控室人員工作情況和設(shè)備運行情況進(jìn)行檢查。

（四）內(nèi)保巡視管理

內(nèi)保巡視人員須熟知各區(qū)域情況，按規(guī)定時間、規(guī)定路線進(jìn)行巡

視，巡視須填寫巡視記錄，內(nèi)容包括：各種固定設(shè)施、設(shè)備、樓層機(jī)電

設(shè)備狀況，電梯衛(wèi)生狀況，閑雜人員盤問，辦公室加班情況，門鎖情況

等。巡視人員保持良好的儀容儀表，注重在巡視中對客服務(wù)及對閑雜人

員的處理方式。保持對講機(jī)的良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，與其他各

專業(yè)保持必要的聯(lián)系，對可疑人、物統(tǒng)一進(jìn)行協(xié)調(diào)查控。

（五）大門崗對出入人員、出入物品的管理

大門崗為固定與巡視相結(jié)合，值崗時注意發(fā)現(xiàn)閑雜、可疑人員，并

進(jìn)行必要的盤問，注意對客服務(wù)的態(tài)度及對閑雜人員的處理方式，對可

疑人員可通知巡視警衛(wèi)進(jìn)行跟蹤，通知監(jiān)控室利用保安監(jiān)控進(jìn)行監(jiān)控，

非標(biāo)準(zhǔn)工作時間人員進(jìn)出大樓須持有效證件進(jìn)行登記，并謝絕會客，充

分利用保安監(jiān)控系統(tǒng)及內(nèi)保巡視人員，相互協(xié)調(diào)，統(tǒng)一監(jiān)控。

物品的出入需有出門條，出門條需由局機(jī)關(guān)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人簽字或

蓋章方有效，值崗人員認(rèn)真核對無誤后方可放行，并在出門單上簽上姓

名、日期。

（六）對外開放區(qū)的警衛(wèi)管理

對外開放區(qū)域的管理原則為公開與秘密想結(jié)合，并利用技防系統(tǒng)，

給客戶提供良好的辦公環(huán)境，公開即著裝警衛(wèi)進(jìn)行值崗，公開管理，秘

密即為便裝警衛(wèi)進(jìn)行巡視，協(xié)助著裝警衛(wèi)工作，充分利用技防系統(tǒng)的作

用做到及時發(fā)現(xiàn)，快速反應(yīng)，到現(xiàn)場進(jìn)行處理。

（七）施工管理

施工管理由工程、安保、綜合服務(wù)三個部門共同負(fù)責(zé)，安保部主要

負(fù)責(zé)對施工人員、施工現(xiàn)場的管理，涉及消防設(shè)施設(shè)備的安裝的審核及

向政府有關(guān)部門的申報工作。對施工現(xiàn)場主要為巡視檢查，嚴(yán)格控制動

火、泄水等項目的施工，根據(jù)對施工現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)的問題，召開施工方

負(fù)責(zé)人會議，提出明確要求，對違反者進(jìn)行相應(yīng)的處罰，施工管理依據(jù)

制定的施工管理規(guī)定及安全協(xié)議書的內(nèi)容進(jìn)行。

（八）消防宣傳、消防演練

消防宣傳主要是組織到消防培訓(xùn)基地進(jìn)行培訓(xùn)，消防運動會，宣傳

欄，及發(fā)放宣傳品為主，每年一到二次到消防基地的培訓(xùn)I,一次消防運

動會，根據(jù)市消防局的有關(guān)指示，通過宣傳欄，發(fā)宣傳品的方式及時告

知客戶，對物管中心工作人員定期進(jìn)行全員培訓(xùn)和宣傳，義務(wù)消防員同

時也是各部門的宣傳員和消防安全檢查員。

消防演練以義務(wù)消防隊員和警衛(wèi)人員為主體，日常以班組為單位進(jìn)

行實際演練，全年集中數(shù)次對各部門進(jìn)行演練，通過每年11月份的消防

演習(xí)，檢測平時演練的結(jié)果。

（九）治安宣傳

治安宣傳以宣傳欄，發(fā)放宣傳品，定期走訪客戶，召開業(yè)主方安全

負(fù)責(zé)人會議的方式為主，就當(dāng)前的社會治安形勢，上級主管部門的要求

及管理區(qū)域內(nèi)的治安特點進(jìn)行溝通，并通過日常安全檢查出的問皺提醒

注意安全防范。

保潔服務(wù)日常管理規(guī)定

日常保潔服務(wù)質(zhì)量直接影響到大廈的整體形象，高品質(zhì)的保潔服

務(wù)、高素質(zhì)的保潔服務(wù)人員不僅可為大廈提供明凈、整潔的工作環(huán)境，

也可為大廈高貴的品質(zhì)增光添色。我公司擬對農(nóng)商行綜合辦公樓新辦公

樓采用每日分早班和中晚班的服務(wù)形式。

日常保潔服務(wù)內(nèi)容及檢驗標(biāo)準(zhǔn)

清潔區(qū)

清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)

域

不斷巡

地面光亮、無塵

地面（推塵）視

墻壁（擦拭）1次/日無手印、塵土、污跡

不斷巡

潔凈光亮無手印污跡

日玻璃門（擦拭）視

常地墊（吸塵）2次/日無雜物、污跡

大

清不斷巡

堂無手印、塵土、污跡

潔才旨示牌、金屬件（擦拭）視

不斷巡無手印、污跡、垃圾不能超過

煙灰缸、垃圾箱視2/3

不斷巡

無污跡、雜物

沙發(fā)視

空調(diào)口2次/月無積塵

期清潔指示牌2次/周無塵、無污漬

清防塵墊（清洗）1次/周無塵、無污漬

洗2個月/

光亮、無塵

地面洗地打蠟次

3個月/

無塵、無污漬

內(nèi)墻清潔（徹底）次

沙發(fā)（清洗）1次/月無塵、無污漬

垃圾筒內(nèi)（清洗）1次/周無污漬、無塵

不斷巡

電地面光亮、無塵

地面（牽塵）視

梯

墻面（擦拭）2次/日無污跡、無塵

間

地面拋光1次/日光亮均勻無劃跡

走

墻燈擦塵1次/日無塵、照明良好

廊

電梯門（清潔劑擦拭）1次/周光亮無塵、無污跡

不斷巡

無雜物、污跡

地面（掃）視

不斷巡

無水跡、污染

地面（擦）視

不斷巡

衛(wèi)無水跡、污染

小便池（刷洗）視

不斷巡

無水跡、污染

恭桶（刷洗）視

不斷巡

光亮、無水跡、污跡

臺面（清洗）視

不斷巡

光亮、無水跡、污跡

鏡子（擦拭）視

生垃圾筒（沖刷）（洗刷）2次/日無雜物、污跡

不斷巡

不缺少

衛(wèi)生紙、洗手液補充視

不斷巡

光亮、無手印、污跡

電鍍件視

間不斷巡

無污跡、塵土

隔斷板及門視

地面清洗1次/月無污跡、塵土

墻壁（清潔劑清洗）1次/月光亮、無塵

清潔區(qū)

清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)

域

隔斷板及門（清潔劑清洗）2次/月無污漬、塵土

衛(wèi)恭桶（專用清潔劑）2次/周光亮、無污漬

生臺面（專用清潔劑清洗）1次/周光亮、無污漬

間照明燈具（擦拭）1次/月無塵、照明良好

通風(fēng)口（清潔劑擦拭）1次/月無塵、無污漬

地面（濕墩）1次/日無塵、無污漬

扶手（清潔劑擦拭）2次/日無塵、無污漬

不斷巡

無塵、無污漬

窗臺（擦拭）視

門及電鍍件1次/日無塵、無污漬

2-3次/

無塵、無污漬

樓墻面（除塵）日

燈具（除塵）1次/日無塵、照明良好

不斷巡

無污跡

地面（掃、擦）視

不斷巡

無污跡

墻壁、按鍵盤（擦拭）視

不斷巡

無手印、無污跡

梯門（擦拭）視

地毯、電梯槽（吸塵）2次/日無塵、無雜物

電梯內(nèi)地面（清洗）1次/周光亮、無污漬

空調(diào)口天花1次/周無塵、無污漬

轎廂西壁（用清潔劑擦拭）1次/2周光亮、無污漬、無手印

地面（掃、擦）1次/日無雜物、污跡

地毯（吸塵）1次/日污跡及時清潔

地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔

辦

倒垃圾1次/日無塵、無雜物

桌椅擦塵1次/日無污跡、塵土

公

各種標(biāo)志牌清理1次/日無手印、塵土

煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡

室

燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好

門（擦塵）1次/日無塵、無污漬

墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬

清潔區(qū)

清潔內(nèi)容次數(shù)清潔標(biāo)準(zhǔn)

域

屋頂（清掃）1次/日無積塵

外不斷巡

地面（清掃）視無雜物、無積塵

圍地面沖洗1次/月無雜物、無積塵

及地面除雪鏟冰巡視雪停后2小時地面無積雪

停燈柱（擦拭）1次/日無積塵、污跡

車各種標(biāo)志牌（擦拭）1次/日無污跡、塵土

場不斷巡

垃圾桶視垃圾不得超過2/3

地毯（吸塵）1次/日污跡及時清潔

地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔

領(lǐng)倒垃圾1次/日無塵、無雜物

導(dǎo)桌椅擦塵1次/日無污跡、塵土

辦煙灰缸、垃圾筒1次/日無雜物、手印、污跡

公燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好

室門（擦塵）1次/日無塵、無污漬

墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬

地面（掃、擦）1次/日無雜物、污跡

休地板（拖擦）1次/日污跡及時清潔

息燈具（擦塵）1次/月無塵、照明良好

室門（擦塵）1次/日無塵、無污漬

墻（擦拭）1次/日無塵、無污漬

床單、枕巾1次/日更換

不斷巡

地面（掃）視無雜物、污跡

不斷巡

地面（擦）視無水跡、污跡

浴缸1次/日無水跡、污跡、m

不斷巡

衛(wèi)恭桶（刷洗）視無水跡、污跡

不斷巡

臺面（清洗）視光亮、無水跡、污跡

不斷巡

生鏡子（擦拭）視光亮、無水跡、污跡

垃圾筒（沖刷）（刷洗）2次/日無雜物、污跡

不斷巡

間衛(wèi)生紙、洗手液補充視不缺少

照明燈具（擦拭）1次/月無塵、照明良好

通風(fēng)口（清潔劑擦拭）1次/日無塵、無污漬

另根據(jù)農(nóng)商行綜合辦公樓建筑裝修的特點，特呈上我公司憑借多年積

累的經(jīng)驗總結(jié)制定的有關(guān)特殊材質(zhì)的清潔保養(yǎng)方案。

A：大理石地面的清潔保養(yǎng)方案：

大理石是大廈裝修地面、墻面常用材質(zhì)，其色澤亮麗、豪華氣派，但

因其為碳酸鈣結(jié)構(gòu)不耐酸堿，所以地面保養(yǎng)尤為重要。

（1）打蠟保養(yǎng)：在大理石表面有許多肉眼看不見的孔洞、縫隙，這

些細(xì)小的孔洞很容易受到灰塵的污染和污漬的滲透。對大理石地面實施

打蠟作業(yè)已成為大廈清掃保潔的基本作業(yè)防止之一。

A.目的：密封石材表面細(xì)小的孔洞和縫隙，保潔石材不受侵蝕，并增加

其耐磨性、光亮度，以便延長其使用壽命；

B.方法：用專業(yè)機(jī)器和工具配合硬地面清潔劑洗地面，在徹底清洗地面

后，進(jìn)行兩次以上拖干作業(yè)，使地面完全干燥后，再在干凈的地面上涂3

-5遍免拋專業(yè)蠟劑。

C.周期：建議每2個月進(jìn)行一次打蠟作業(yè)。

(2)晶化保養(yǎng)：

①目的：大理石在使用一定時期后，盡管日常實施打蠟作業(yè)，但還會出

現(xiàn)劃痕、晦暗及凹凸不平等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響材質(zhì)的美觀。因此要以直述

情況采用晶化處理作業(yè)進(jìn)行修復(fù)；

②方法：晶化處理作業(yè)的原理就是經(jīng)過粉磨劑研磨，使用化學(xué)劑與大理

石中的鈣成分發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，在大理石表面形成一層新的晶化物質(zhì)，折

射出天然光澤，達(dá)到消除劃痕、提高硬度和亮度的目的。

(3)如有特殊要求，我公司可另行制訂作業(yè)方案。

B：鋁合金的防護(hù)和清潔方案：

在現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)中，鋁合金材料的運用非常普通，鋁合金材質(zhì)的表

面處理清洗，是目前清潔行業(yè)的難題。

鋁合金材料對酸、堿、有機(jī)溶劑的抗腐蝕能力很差，一接觸即變

色，建筑污垢、水泥、砂漿等建筑遺留物增加了清潔處理難度。

我公司目前采用國外生產(chǎn)的鋁合金專業(yè)清洗護(hù)理產(chǎn)品，在鋁合金清

潔處理方面取得了良好的效果。

清潔維護(hù)方法如下：

(1)用鋁合金表面保護(hù)劑進(jìn)行清洗；

(2)用毛巾擦拭，并視污漬程度，適量加大劑量，知道完全

除漬；

(3)待干燥后，用棉絲和毛巾將粉末擦拭干凈；

(4)用“AFFINAAL"大面積均勻涂布；

（5）干透后用軟布輕擦一遍。

C：地毯的清潔保養(yǎng)方案：

地毯是一種高檔的裝卸輔地材料，同硬性地面相比，地毯步行感覺舒

適、柔軟、不滑、不累、安全，且可使室內(nèi)環(huán)境顯得豪華、美觀、清

潔、安靜。但是地毯容易臟污，不易于清除。因此，地毯的清洗及保養(yǎng)

也是至關(guān)重要的一環(huán)。

（1）地毯的清潔及養(yǎng)護(hù)方法：

①地毯局部除污；

②確認(rèn)局部污垢的性質(zhì)，選擇合適的洗劑或藥劑（先做局部實

驗）；

③準(zhǔn)備工作；

④噴灑藥劑或洗劑，將溫毛巾鋪上，用小把刷怕打、搓擦，反復(fù)

數(shù)次，直到臟污去除（根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低）；

⑤噴水、擦干，用大號把刷將地毯絨毛刷起理順

⑥檢查、收拾工作，作業(yè)結(jié)束。

（2）地毯半干洗（摩擦清洗法）

采用此方法清洗地毯只是稍微潮濕，很快就會干燥。這種方法多用

于去除容易臟污之處的地毯表面，以使地毯清潔度整體保持平衡。

作業(yè)工作程序

準(zhǔn)備一一吸塵一一局部除污一一噴處理劑一一噴灑洗劑一一磨擦一一起

毛一一干燥一一吸塵一一檢查

（3）地毯干洗（粉末清洗法）

采用此方法的特點是簿會使地毯因潮濕面引起收縮，很快就會干

燥。使用專用地毯清洗機(jī)對地毯進(jìn)行全面清洗。

作業(yè)工作程序：

準(zhǔn)備一一吸塵一一局部除污一一用專業(yè)機(jī)器配合專用高泡清洗劑，

打出高泡，用專用刷盤清洗一一吸水（吸水率70%）——用布蓋住清洗過

的地毯（根據(jù)不同季節(jié)和室內(nèi)溫度高低，待地毯全部干燥后，將布單拿

走）

（4）地毯濕洗（噴吸清洗法）

地毯臟污嚴(yán)重需全面清洗作業(yè)，如大量用水，多代用噴吸清洗。

作業(yè)工作程序：

準(zhǔn)備一一吸塵一一局部除污一一噴處理劑一一磨擦吸水一一起毛一

一干燥一一吸塵——檢查

D：木地板的清潔保養(yǎng)方案：

木質(zhì)地板細(xì)密，木紋自然大方，不易變形，木質(zhì)較硬，耐磨性強。

該材質(zhì)在鋪裝前已經(jīng)在表面涂布了較厚的專用木制地板樹脂涂料，光澤

度非常好，該涂料有很強的耐磨性，故新地板不易打蠟。待木地板自然

磨損后再進(jìn)行打蠟護(hù)理較為合理。

建議保養(yǎng)方法如下：

（1）每日采取半干拖布進(jìn)行保潔拖擦一次；

（2）采用清潔地面的牽塵器配合品質(zhì)優(yōu)良的牽塵液進(jìn)行牽塵，

以達(dá)到清潔除塵、防滑、防靜電等保養(yǎng)維護(hù)作用；

（3）根據(jù)人流量、視磨損程度確定打蠟護(hù)理，以達(dá)到維護(hù)和延

長木地板使用壽命的目的。

第四章、屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案

一、建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修與計劃

房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為辦公樓房屋原有完好登記和正常使用，進(jìn)

行日常養(yǎng)護(hù)和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。

（一）、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢

1、對混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制

定計劃，定期（每年不少于兩次）進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)腐

蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。

制止不設(shè)計及有關(guān)部門批準(zhǔn)，任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。

2、鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補，以防止鋼筋銹蝕。

3、辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計要求，改變用途時不允許隨意

超載，甚至于對結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。

（-）裝飾工程養(yǎng)護(hù)：

1、樓層地面的養(yǎng)護(hù)：保持樓層地面清潔、干凈衛(wèi)生。保持上、下

水道不漏不堵，避免因漏水造成室積水，滲入樓板。對于木地

板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)。

對于使用中發(fā)生小的損壞，要及時修補。制止不加任何保護(hù)措

施在樓面上拖拉重物。

2.門窗的養(yǎng)護(hù)：對使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開關(guān)不

靈、縫隙過大，五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做

好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補修工作，補漆盡量和原

漆保持一致，否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。

3、飾面墻的養(yǎng)護(hù)：定期（每年不少于2次）巡檢，可采用觀察或

用小錘輕劃檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不允許用強酸對任何飾

面墻進(jìn)行擦洗。對樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必須刷

漆，防止水銹污染墻面。

4、頂棚的養(yǎng)護(hù)：定期巡檢，發(fā)現(xiàn)翹邊，裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時

修補或更換。

（三）幕墻工程養(yǎng)護(hù)管理：本工程外立面塑鋁板為主，配以部分玻璃幕加

以點燃，另外還有一些不銹鋼飾柱等。

1、發(fā)現(xiàn)螺栓松動，破損應(yīng)及時修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)玻璃松動、、破

損應(yīng)及時修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時修

補或更換。

2、定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。

3、當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時，事后應(yīng)對玻璃幕墻進(jìn)行

全面檢查，親視損壞程度進(jìn)行維修加固。

（少房屋建筑維修計劃表78頁）

二、設(shè)備設(shè)施的運行維護(hù)與計劃

（-）給排水設(shè)備運行維護(hù)

給排水設(shè)備運行維護(hù)是指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運行使

用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。

對設(shè)備系統(tǒng)的了解：

自來水變頻泵

自動噴灑供水泵

消火栓穩(wěn)壓泵

潛水泵

1、管道漏水修理

2、管道堵塞排堵

3、水龍頭與閥門的維修

4、衛(wèi)生潔具的維修

5、水泵保養(yǎng)及維修

6、壓力表的校驗

7、潛水泵的檢查保養(yǎng)

8、熱交換器的運行與維修

9、生活水箱的清洗消毒

（二）供電設(shè)備管理維護(hù)

供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運行，對供電設(shè)備的

日常管理和保養(yǎng)維修

對設(shè)備系統(tǒng)的了解

變壓器

高壓柜

低壓柜

日常維護(hù)要點

1、電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

2、絕緣電阻測量及損傷線更換

3、配電箱的檢查

4、照明燈具的檢查

（三）、電梯運行維護(hù)

電梯維修是指為保證辦公樓電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運行管理、

維修保養(yǎng)和中修

天津迅達(dá)公司迅達(dá)電梯2部

（四）、空調(diào)系統(tǒng)運行維護(hù)

冷氣系統(tǒng)是指為保證辦公樓中央空調(diào)系統(tǒng)正常運行所進(jìn)行的日常運行管

理和維修和保養(yǎng)工作。對設(shè)備系統(tǒng)的了解

常見維修要點

1、電源電壓的檢查

2、機(jī)油溫度、壓力的檢查

3、制冷劑的檢查

4、冷凍水、冷卻水的檢查

5、遠(yuǎn)行參數(shù)的記錄

6、注意冷卻泵塔水質(zhì)清潔及時補水

7、冷卻泵、冷凍泵的檢查

（五）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù)

對設(shè)備系統(tǒng)的了解：

電梯對講5組

電視監(jiān)控30組

消防監(jiān)控1組

局域網(wǎng)系統(tǒng)1組

電話交接間1組

大屏電視系統(tǒng)1組

常見維護(hù)要點：

1、結(jié)合實際正確使用設(shè)備

2、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄

3、選擇可靠的分包方，按周期維保、增補、擴(kuò)充、升級等內(nèi)容的工

作。

（六）消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修

對設(shè)備系統(tǒng)的了解：

防排煙風(fēng)機(jī)8臺（屋頂排風(fēng)機(jī)4KW1臺、地下室設(shè)備間風(fēng)機(jī)5.5KW8臺）

自動噴灑供水泵30KW2臺

消防栓穩(wěn)壓泵45KW2臺

噴灑穩(wěn)壓泵3.7KW1臺

常見維護(hù)要點：

自動噴灑系統(tǒng)

管道閥門

電接點壓力表

（七）電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)

電視天線系統(tǒng)的管理和維護(hù)是指為保證辦公樓電視天線接收系統(tǒng)正

常運行，對接收設(shè)施進(jìn)行的日常運行管理、養(yǎng)護(hù)和維修。

運行維護(hù)要點：

1、按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理

2、按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù)

設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃

序