當(dāng)前中國酒店市場已正式邁入存量時(shí)代，行業(yè)對(duì)融資的需求日益增長?；诖?，本報(bào)告針對(duì)酒店評(píng)估方法、運(yùn)營模式、財(cái)務(wù)報(bào)表及行業(yè)平均參數(shù)展開詳盡分析，從酒店與評(píng)估雙維度出發(fā)，以客觀專業(yè)的視角構(gòu)建并呈現(xiàn)全面系統(tǒng)的國內(nèi)酒店資產(chǎn)證券化市場已歷經(jīng)多年探索，在此過程中，行業(yè)已沉淀出初步的酒店投融市場數(shù)據(jù)。我們已將這些數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)整理并收錄于本報(bào)告中，從整理結(jié)果中可清晰看到，眾多酒店業(yè)主與投資人對(duì)嘗試酒店資產(chǎn)證券化市場抱有明確興趣，正積極關(guān)注這一領(lǐng)域的參與機(jī)全景式調(diào)研，不僅深入分析體量、規(guī)模、分派收益率、市凈率等核心參數(shù)，還通過兩個(gè)典型案例的深度剖析，呈現(xiàn)海外市場的發(fā)展面貌。此外，針對(duì)國內(nèi)發(fā)展勢頭迅猛的酒店集團(tuán)，報(bào)告也圍繞其運(yùn)營模式、市場份額、發(fā)展戰(zhàn)略及報(bào)告從多個(gè)維度對(duì)酒店行業(yè)未來發(fā)展進(jìn)行展我們期待通過本次研究，為推動(dòng)國內(nèi)酒店資本市場向更客觀、更專業(yè)的方向發(fā)展提供助力，也盼望著一個(gè)成熟規(guī)范的酒店資本市場能在未0102030405062025從酒店檔次來看，五星級(jí)與四星級(jí)酒店的發(fā)展趨勢高度相似，均在2019年觸及數(shù)量頂峰，存量市場分析根據(jù)中國文化和旅游部公開數(shù)據(jù)（截至2024年三季度國內(nèi)星級(jí)酒店總規(guī)模達(dá)存量市場分析根據(jù)中國文化和旅游部公開數(shù)據(jù)（截至2024年三季度國內(nèi)星級(jí)酒店總規(guī)模達(dá)5,620家，整體呈現(xiàn)“高端少、與高星級(jí)酒店不同，三星級(jí)及有限服務(wù)酒店因小業(yè)主占比高的特性，呈現(xiàn)出更高的市場敏感度。一旦遭遇不可抗力事件，小業(yè)主多抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，或?qū)⒆鞒鐾顺鍪袌龅臎Q策，這使得三星級(jí)酒店數(shù)量波動(dòng)更為頻繁，成為星級(jí)酒店市6,6,0004,0002,0001,000*截至2024年三季度-2009-2009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024數(shù)據(jù)來源：中國文化和旅游部公開數(shù)據(jù)767從酒店等級(jí)維度看，三星級(jí)酒店的整體入住率從酒店等級(jí)維度看，三星級(jí)酒店的整體入住率表現(xiàn)始終優(yōu)于四星與五星級(jí)酒店，呈現(xiàn)出更貼近大眾消費(fèi)需求的韌性。而四星與五星級(jí)酒店走勢高度趨同，凸顯高端酒店發(fā)展的清晰聯(lián)動(dòng)性：二者均在2011年觸及入住率峰值，此后逐步回落；2020-2022年受外部沖擊持續(xù)探2024年的小幅回落。從酒店所在的城市等級(jí)來看，各等級(jí)城市五星級(jí)酒店入住率均在2019年觸及峰值，此后受疫情沖擊與需求端收縮的雙重影響，不同能級(jí)城市呈現(xiàn)明顯分化態(tài)勢：一線城市酒店受創(chuàng)最為顯著，二三線城市則相對(duì)平緩。這一差異核國內(nèi)商旅客規(guī)模大，疫情下跨境流動(dòng)受限、商務(wù)差旅銳減，兩大需求收縮直接導(dǎo)致入住率大跌；而二三線城市酒店國際客群少、需求基數(shù)小，疫情對(duì)核心客群沖擊更弱，因此入住率下入住率定義：入住率（Occupancy）指每日實(shí)際入住房間數(shù)量與每日可供房間數(shù)量的比值。這個(gè)指標(biāo)能夠直觀地反映出酒店的客入住率堪稱反映市場變化的核心指標(biāo)□業(yè)普遍迎來疫情后的報(bào)復(fù)式增長；進(jìn)入費(fèi)市場從脈沖式復(fù)蘇回歸理性的必然結(jié)果2009年-2024年中國內(nèi)地各等級(jí)城市五星級(jí)酒店入住率80%一線城市PrimaryCity五星/5-Star二線城市50%SecondaryCity五星/5-Star 三線城市TertiaryCity五星/5-Star數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)40%30%70%60%20092009年-2024年中國內(nèi)地各星級(jí)酒店入住率80%75%五星5-Star60%四星4-Star 三星+有限服務(wù)3-Star+LimitedService數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)55%50%45%40%35%30%70%65%平均房價(jià)平均房價(jià)指酒店單間客房平均售賣單價(jià)，這一指標(biāo)可直觀定位標(biāo)的酒店所處市場位置及產(chǎn)品表現(xiàn)與房價(jià)走勢階段性回升，成為行業(yè)周2009年-2024年中國內(nèi)地各星級(jí)酒店平均房價(jià)單位：元/房晚900800700600500400300200100數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)五星2009年-2024年中國內(nèi)地各星級(jí)酒店平均房價(jià)單位：元/房晚900800700600500400300200100數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)五星5-Star四星4-Star 三星+有限服務(wù)3-Star+LimitedService42334575520092009年-2024年中國內(nèi)地各等級(jí)城市五星級(jí)酒店平均房價(jià)單位：元/房晚1,2001,000900800700600500400300200數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)一線城市PrimaryCity五星/5-Star二線城市SecondaryCity五星/5-Star 三線城市TertiaryCity五星/5-Star657484969$$平均每間房收益平均每間房收益平均每間房收益=入住率×平均房價(jià)2009年-2024年中國內(nèi)地各星級(jí)酒店平均每間房收益平均每間房收益=入住率×平均房價(jià)2009年-2024年中國內(nèi)地各星級(jí)酒店平均每間房收益600500400300200 -數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)5-Star4-Star3-Star+LimitedService20092009年-2024年中國內(nèi)地各等級(jí)城市五星級(jí)酒店平均每間房收益單位：元/間900800700600500400300200TertiaryCity五星/5-Star數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)SecondaryCity五星/5-StarPrimaryCity五星/5-Star -Margin較低，且GOPMargin的表現(xiàn)與酒店經(jīng)營毛利潤率GOPMargin對(duì)于酒店而言，GOPMargin是較為典型的經(jīng)營指標(biāo)，各品牌酒店通常通過GOPMargin的水平考核酒店經(jīng)營情況及酒店管理團(tuán)隊(duì)的管理成效。GOPMargin的計(jì)算邏輯為酒店經(jīng)營收入扣除部門成本、未經(jīng)營毛利潤率GOPMargin對(duì)于酒店而言，GOPMargin是較為典型的經(jīng)營指標(biāo)，各品牌酒店通常通過GOPMargin的水平考核酒店經(jīng)營情況及酒店管理團(tuán)隊(duì)的管理成效。GOPMargin的計(jì)算邏輯為酒店經(jīng)營收入扣除部門成本、未2009年-2024年中國內(nèi)地各星級(jí)酒店經(jīng)營毛利率44%40%36%32%五星5-Star四星4-Star 三星+有限服務(wù)3-Star+LimitedService數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)28%2009年-2024年中國內(nèi)地各星級(jí)酒店經(jīng)營毛利率44%40%36%32%五星5-Star四星4-Star 三星+有限服務(wù)3-Star+LimitedService數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)28%24%20%8%4%0%20092009年-2024年中國內(nèi)地各等級(jí)城市五星級(jí)酒店經(jīng)營毛利率60%50%40%30%20%0%-10%--一線城市PrimaryCity五星/5-Star--二線城市SecondaryCity五星/5-Star-·三線城市TertiaryCity五星/5-Star數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)北京Beijing五星/5-Star上海Shanghai五星/5-Star廣州+深圳GZ+SZ五星/5-Star三亞Sanya五星/5-StarBEIJING重點(diǎn)城市分析BEIJING重點(diǎn)城市分析SHANGHAIBEIJING2009年-2024年北京高端酒店市場表現(xiàn)1,000BEIJING2009年-2024年北京高端酒店市場表現(xiàn)1,000100%80080%60060%40040%20020%00%平均房價(jià)（元/房晚）入住率數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)2018年-2028年北京酒店市場新增供給表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部北京從市場表現(xiàn)來看，2009年至相對(duì)穩(wěn)定且處于較高區(qū)間，2012年達(dá)到827元/房晚的峰值，此后有所回落；2020年降至相對(duì)低點(diǎn)，2023年升至803元/房晚，2024年隨著市場恢復(fù)理晚；入住率發(fā)展態(tài)勢波動(dòng)向好，2019年觸及峰值（接近74.0%),2020年受影響大幅下降至36.5%，之后逐步恢復(fù)，2023步提升至70.6%。整體而言，北京酒店市場在經(jīng)歷波動(dòng)后呈現(xiàn)出從供給端來看，2021年有一批新增供給集中入市，供給量達(dá)到市場開始下行，業(yè)主的投資計(jì)劃3,380間，2024年繼續(xù)減少到年）新增供給也較為有限，預(yù)計(jì)入市，清晰反映出市場供給端的上海SHANGHAI從市場表現(xiàn)來看，上海五星級(jí)酒店平均房價(jià)持續(xù)恢復(fù)，整體市場韌性較強(qiáng)。平均房價(jià)方面，20192020-2022年受影響連續(xù)下降，2023年回升至999元/房晚、2024年進(jìn)一步攀升至1,015元/房晚，房價(jià)的修復(fù)節(jié)奏較為連貫，顯示出價(jià)格層面具備較強(qiáng)韌74.0%的優(yōu)異水平，后續(xù)受影響波動(dòng)明顯，2022年降至42.7%后，2023年回升至69.8%，但2024年回落至67.9%，反映出入住率的恢復(fù)存在階段性調(diào)整，從供給端來看，上海五星級(jí)酒店的新增供給常年位居全國前峰，2019年新增供給更是達(dá)到20,683間；盡管后續(xù)整體市場供給呈下降趨勢，上海的供給量也2009年-2024年上海高端酒店市場表現(xiàn)80%60%50%40%30%20%1,0008006004002000平均房價(jià)（元/房晚）——入住率數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)2018年-2028年上海酒店市場新增供給表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部SHENZHENSANYASHENZHENSANYAGUANGZHOUGUANGZHOU&SHENZHEN2009年-2024年廣州及深圳高端酒店市場表現(xiàn)1,2001,000800600400200GUANGZHOU&SHENZHEN2009年-2024年廣州及深圳高端酒店市場表現(xiàn)1,2001,000800600400200-80%70%60%50%40%30%20%0%三亞2018年入住率達(dá)到69.6%，平均2022年，內(nèi)需成功拉動(dòng)進(jìn)一步提升了三亞酒店市場的地位；2023旅游放開，三亞酒店市場較2023增供給在2018年出現(xiàn)集中入市的2020年為537間，后續(xù)年份新增2028年預(yù)計(jì)無新增供給入市，顯示出供給端在2018年后進(jìn)入了低SANYA2009年-2024年三亞高端酒店市場表現(xiàn)1,5001,000500-80%70%60%50%40%30%20%0%平均房價(jià)（元/房晚）——入住率數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)2018年-2028年廣州及深圳酒店市場新增供給表現(xiàn)平均房價(jià)（元/房晚）——入住率數(shù)據(jù)來源：中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)2018年-2028年三亞酒店市場新增供給表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部廣州及深圳2009年至2019年整體呈波動(dòng)上升態(tài)勢，2019年接近1,000元/高位。后續(xù)受影響雖出現(xiàn)波動(dòng)，2020年入住率回落至47.5%，平均房價(jià)也有所下調(diào)，但修復(fù)節(jié)奏較為清晰：2023年入住率回升的狀況；平均房價(jià)也回升至接近2018年的水平。2024年，入住達(dá)到969元/房晚，市場活力持從供給端來看，廣州和深圳的酒店新增供給在2018年至2020年2022年降至6,985間，但長期供給動(dòng)能仍然存在□未來三年兩個(gè)市場預(yù)計(jì)有3,884間新增客房入市，且其中大部分為高端酒店。這反映出市場正從前期的供給高峰逐步進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)也為高端酒店市場的發(fā)展提供了供給層面的支撐，2025規(guī)模統(tǒng)計(jì)中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場主要通過CMBS、CMBN和類REITs三種產(chǎn)品進(jìn)行融資。根據(jù)戴德梁行北京估價(jià)及顧中國內(nèi)地已有74支存續(xù)期內(nèi)酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，比2024年上半年增加12支。其中，CMBS/CMBN類型產(chǎn)品占化總額達(dá)到約人民幣1,168億元，較2024年規(guī)模統(tǒng)計(jì)中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化市場主要通過CMBS、CMBN和類REITs三種產(chǎn)品進(jìn)行融資。根據(jù)戴德梁行北京估價(jià)及顧中國內(nèi)地已有74支存續(xù)期內(nèi)酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，比2024年上半年增加12支。其中，CMBS/CMBN類型產(chǎn)品占類REITsCMBSCMBNCMBS/CMBN*截至2025年三季度數(shù)據(jù)來源：CNABS，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理類REITsCMBSCMBNCMBS/CMBN*截至2025年三季度數(shù)據(jù)來源：CNABS，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理$46%$46%發(fā)行利率發(fā)行利率2016年和2020年出現(xiàn)利率谷值。根據(jù)戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年酒店類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的平2015年-2025年中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行利率7%6%5%4%3%2%對(duì)已發(fā)行且在存續(xù)期內(nèi)的酒店類型資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，我們進(jìn)行了底層資產(chǎn)城市覆蓋較2024年上半年份額增長10%，多為核心旅游城市）及以下等級(jí)城市的份額較2024年上半年均有回落，占比分別2015年-2025年中國內(nèi)地酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行利率7%6%5%4%3%2%*截至2025年三季度數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理0%20152016201720182019202020212022202320242025*截至2025年三季度數(shù)據(jù)來源0%20152016201720182019202020212022202320242025*截至2025年三季度數(shù)據(jù)來源：CNABS，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理底層資產(chǎn)品牌底層資產(chǎn)品牌分布及發(fā)展從酒店品牌分布的角度審視，已發(fā)行且在存續(xù)期內(nèi)的酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，量上占約42%，而國際品牌酒店則占品牌系列（底層資產(chǎn)包內(nèi)有多個(gè)國內(nèi)/際品牌占比約69%，國內(nèi)品牌占比約國際品牌國內(nèi)品牌綜合*截至2025年三季度數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理24綜合來看，在已發(fā)行產(chǎn)品的底層資產(chǎn)中，國際在酒店資產(chǎn)證券化市場中占據(jù)重要地位。值得關(guān)注的是，相較于2024年上半年，國內(nèi)品牌酒店在數(shù)量和規(guī)模占比上均有小幅增長。這一積極變化主要?dú)w因于國內(nèi)品牌酒店近年來積極推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型國際品牌國內(nèi)品牌綜合*截至2025年三季度數(shù)據(jù)來源：戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理24底層資產(chǎn)持有方根據(jù)戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)超過70%的底層資產(chǎn)由國央企持有。這一數(shù)據(jù)顯著表明，國央企在酒店資產(chǎn)證券化市場中占據(jù)主導(dǎo)地位，反映出國央企在該領(lǐng)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)儲(chǔ)備，也折射出當(dāng)前酒店證券化市場的核心格局特征。不企主導(dǎo)的市場格局相比，2024年90%80%60%50%40%30%20%20152016201720182019202020212022202320242025*截至2025年三季度數(shù)據(jù)來源：CNABS，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理萬億美元，形成了規(guī)模龐大且分布廣泛的REITs市場。其中酒店REITs共計(jì)52支。這一覆蓋范圍基本2202503全球主要國家和地區(qū)REITs規(guī)模統(tǒng)計(jì)地區(qū)國家首支REITs上市時(shí)間REITs酒店REITs數(shù)量市值（億美元）數(shù)量市值（億美元）14,400.0524.6428.2206328.80.395.51965年1993年03全球主要國家和地區(qū)REITs規(guī)模統(tǒng)計(jì)地區(qū)國家首支REITs上市時(shí)間REITs酒店REITs數(shù)量市值（億美元）數(shù)量市值（億美元）14,400.0524.6428.2206328.80.395.51965年1993年美國4535北美洲加拿大墨西哥2211,000.0581993年2牙買加2008年10.52--秘魯2018年20.34--2022年1---2001年546.8新加坡2002年41776.4662.7中國內(nèi)地2021年74307.7--中國香港2005年196.01中國臺(tái)灣2005年6--印度2019年302.2--馬來西亞2005年14.5泰國2014年55108.356.5菲律賓2020年876.8--韓國2001年43.01印度尼西亞2019年1--巴基斯坦2015年33.6--英國2007年40676.4--法國2003年38645.4142.4西班牙2013年30203.22土耳其1997年32109.824.4比利時(shí)1995年244.5--愛爾蘭2014年159.7--南美洲亞洲歐洲53.0-61993年新西蘭-接下表全球酒店28接上表地區(qū)國家首支REITs上市時(shí)間REITs酒店REITs數(shù)量市值（億美元）數(shù)量市值（億美元）希臘2005年933.9--荷蘭1970年3--挪威1983年127.6--保加利亞2004年43--德國2007年4--意大利2008年14.4--葡萄牙2020年33.61瑞典2005年33.0--歐洲羅馬尼亞2021年40.710.07塞浦路斯1993年20.69--芬蘭2013年10.32--馬耳他2020年10.2--瑞士2006年20.2--格恩西島2024年1---盧森堡2007年2---波蘭1---烏克蘭2023年1---49年澳大利亞大洋洲--1,286.849年澳大利亞大洋洲--非洲沙特阿拉伯2016年1939.511.3南非2013年231以色列2006年997.4--阿拉伯聯(lián)合酋長國2014年450.5--阿曼2020年32.4--科威特2020年12.2--約旦2007年20.57--尼日利亞2008年2--塞舌爾2018年2---肯尼亞2015年1---津巴布韋2023年1---合計(jì)1,02533,197.152697.6*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg（篩選標(biāo)準(zhǔn)：證券屬性為“僅顯示主要代碼”，交易狀態(tài)為“活躍”，證券分類為“REIT”)數(shù)量數(shù)量美國墨西哥加拿大*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理從區(qū)域分布來看，北美洲依舊是全球REITs的核心市場。其中，美國美元的總市值占據(jù)全球REITs市場三分之一以上，并在酒店REITs方面形成19支、總市值328.81億美元的領(lǐng)先格局；加拿大市場相對(duì)較小，擁有45支REITs，總市值約524.6億美元，其中酒店REITs僅2支，市值0.39億美元；而墨西哥自2011年推出FIBRAs（墨西哥REITs亦稱FIBRA，西班牙語全稱為FideicomisosdeInversiónen數(shù)量數(shù)量美國墨西哥加拿大*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理2*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理南美市場則以巴西為代年，巴西已擁有約58支億美元，相較5年前同比增長44.2%。其中酒約183.72億美元。雖然整體規(guī)模仍小于北美，但FII市場（巴西REITs亦Imobiliário）2*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理成為全球REITs增長最為顯著的區(qū)域。2002年建立J-REIT與S-REIT制度，憑借相對(duì)完善的市場機(jī)制和較為旺盛的旅日本及新加坡分別擁有5支及6支酒店REITs，總市值分別約46.8億及62.7億也已成功設(shè)立1支市值約為1.89億美元的酒店REIT。在東南亞區(qū)域，泰國與馬亞洲酒店REITs市值分布*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理歐洲歐洲REITs市場以英國、法國為核心，整體規(guī)模穩(wěn)健但結(jié)構(gòu)差異顯著。英國自2007年開放REITs制度以來，已發(fā)展出40支產(chǎn)品，總市值約676.4億美元，但尚無酒店REITs；法國自2003年推出S制度（法國REITs被稱為SIIC，法語全稱Sociétésd’前擁有38支REITs，其中1支酒店REIT市值約42.4億美元；西班牙自200班牙REITs被稱為SOCIMI，西班牙語全稱SociedadesAnónimasCotizadasdeInversiónenelMercadoInmobiliario）以來快速擴(kuò)張，現(xiàn)有30支REITs，其中2支酒店RE歐洲主要REITs市場及酒店REITs市場800700606005004003002000*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理3030大洋洲REITs市場主要集中于澳大利亞。作為1971年最早建立REIT依托稅收透支機(jī)制逐步發(fā)展成為全球最成熟的市場之一。截至2025年上半年，澳大利亞共有約49支工業(yè)及辦公等多個(gè)領(lǐng)域。然而，酒店類資產(chǎn)在A-REITs體系中尚未形成獨(dú)立板塊，市場以傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)為主。這反映出澳大利亞REITs在規(guī)模與多元化方面具有領(lǐng)先優(yōu)勢，但澳大利亞各業(yè)態(tài)REITs數(shù)量*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率債與總資產(chǎn)的比值作為資產(chǎn)負(fù)債率，可在北美市場，美國與加拿大的酒店REITs資產(chǎn)負(fù)債率分別為66.29%與71.06%，處于全球最高水平。較高的杠桿水平與該地區(qū)資本市場的成熟度密切使得REITs能夠通過較高比例的負(fù)債擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模并放大股東回報(bào)。相比之下，墨西哥作為北美市場的一部分，其FIBRAs在酒店板塊的杠桿使用更為謹(jǐn)?shù)闞EITs體量相對(duì)有限，但資產(chǎn)負(fù)債率多依賴制度創(chuàng)新與本土投資者的需求支亞洲酒店REITs的資產(chǎn)負(fù)債率整體處于全球亞及韓國普遍集中在43%–48%區(qū)間。新加坡金融管理局在2024年修訂的《集體投資計(jì)利息覆蓋率不低于1.5倍（MAS,2024）。日本雖無法律硬性規(guī)定，但行業(yè)慣例普遍將慣例形成的“軟約束”（IMF,2024；JPX,歐洲酒店REITs的資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)出明顯分這與法國REITs制度（SIIC）較早成熟、資其運(yùn)營模式更依賴杠桿來擴(kuò)大規(guī)模與提升回業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)背景下對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流的需求。相比之下，土耳其和羅馬尼亞僅在20%中東和非洲的酒店REITs數(shù)量有限，但普遍保持低杠桿。沙特阿拉伯的資產(chǎn)負(fù)債率低于50%，符合該地區(qū)監(jiān)管對(duì)REITs杠桿的嚴(yán)格限制。值得注意的是，南非的酒店REITs幾乎零負(fù)債（僅為0.04%這是極端保守的各國及地區(qū)酒店各國及地區(qū)酒店REITs資產(chǎn)負(fù)債率*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理分派收益率我們以過去12個(gè)月除息后每股總股利分派收益率我們以過去12個(gè)月除息后每股總股利在北美地區(qū)，美國酒店REITs整體分派收益率約4.9%，處于中等水平，但加拿大僅0.42%，其主要原因并非普IncomePropertiesREIT(AHIP)停低。AHIP近年來盈利和現(xiàn)金流承壓，在2024年年報(bào)中顯示其FFO/單位較此，加拿大酒店REITs的分派收益率幾乎可以視為“名義值”，而非穩(wěn)定派息拉丁美洲市場整體較穩(wěn)定，墨西哥FIBRAs分派收益率達(dá)到8.08%，顯示出新興市場較高的中等水平；而馬來西亞(7.0%)與泰國(9.9%)的率為6%，而西班牙SOCIMIs為9.03%。值得注意的是，西班牙AtomHotelesSOCIMI在2024年曾進(jìn)行一次性大額派息，推高整體收益率；但從長期可持續(xù)性看，收益率可能會(huì)趨于行業(yè)常態(tài)水平。土耳其、羅馬尼亞和葡萄牙在報(bào)告期內(nèi)未進(jìn)行股息分派，這通常源于公司處于擴(kuò)張或資本支出階段，或經(jīng)營現(xiàn)金流不足以收益率6.82%，與其穩(wěn)定租賃結(jié)構(gòu)有關(guān)；南非各國及地區(qū)酒店REITs分派收益率*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理市凈率市凈率反映了市場價(jià)格相對(duì)于賬面凈資產(chǎn)市凈率市凈率反映了市場價(jià)格相對(duì)于賬面凈資產(chǎn)），拉丁美洲的情況則頗具特色。巴西的酒店明其市場仍處在發(fā)展階段，資本活躍度有凈率維持在偏高水平，得益于其穩(wěn)定的資產(chǎn)運(yùn)營與投資者長期信任；新加坡雖然處于區(qū)域核心地位，但估值略顯保守，反映出市場在國際旅游復(fù)蘇中的謹(jǐn)慎態(tài)度。相比之下，中國香港與韓國的酒店REITs估值普遍偏低，顯示資本市場對(duì)其流動(dòng)性和政策環(huán)境仍有顧慮?？傮w而言，亞洲市場逐漸走向成熟，但其內(nèi)部的估值分層也提醒我們，不同國家及地區(qū)在金融監(jiān)管、市場透明度和旅游需求基礎(chǔ)上仍存在明顯歐洲酒店REITs整體上處于中等偏穩(wěn)的狀態(tài)。法國保持在合理水平，得益于其成熟的資本市場和國際旅游需求的持續(xù)穩(wěn)定；西班牙略低于更多體現(xiàn)了投資者對(duì)周期性波動(dòng)的定價(jià)。土耳其和部分東歐國家則普遍處于折價(jià)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)與貨幣風(fēng)險(xiǎn)帶來的不確定性使得其資產(chǎn)未能獲得溢價(jià)。這說明在歐洲，核心國家和邊緣市場表明市場對(duì)其增長潛力有所期待，但同時(shí)也對(duì)透明度和政策執(zhí)行力保持謹(jǐn)慎。南非處于較低區(qū)間，其市場規(guī)模有限、宏觀不確定性強(qiáng)，使得資本市場給予了明顯折價(jià)。整體來看，中東和非洲的酒店REITs在全球版圖中仍屬于邊緣地帶，但隨著跨境資本流動(dòng)和旅游資源開發(fā)，各國及地區(qū)酒店各國及地區(qū)酒店REITs市凈率210.50*截至2025年上半年數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部整理案例分析日本酒店日本酒店REIT—JHRJ-REIT），REIT，在2006年6月14日于東京證券交易所上市，專注于投資并持有酒店物業(yè)，通過租賃及運(yùn)營管分布于東京、大阪、京都、沖繩、北海道等主要旅游及商務(wù)樞紐城市。組合內(nèi)包括全服務(wù)、有限服務(wù)及序號(hào)酒店名稱類型酒店客房數(shù)（間）1KobeMerikenParkOrientalHotel全服務(wù)3232OrientalHotelTokyoBay全服務(wù)3NambaOrientalHotel有限服務(wù)2584HotelNikkoAlivila度假酒店3975OrientalHotelHiroshima全服務(wù)2276TheBeachTowerOkinawa度假酒店2807HakoneSetsugetsuka度假酒店8dormyinnKumamoto有限服務(wù)2919thebsuidobashi有限服務(wù)99dormyinnEXPRESSAsakusa有限服務(wù)75WashingtonHotelPlazaNara有限服務(wù)203WashingtonR&BHotelUeno-hirokoji有限服務(wù)ComfortHotelTokyoHigashiNihombashi有限服務(wù)259SmileHotelNihombashiMitsukoshimae有限服務(wù)ToyokoInnHa