2025年房地產(chǎn)估價(jià)師案例模擬測(cè)試（含答案）考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______試卷內(nèi)容案例一某城市擬對(duì)一宗位于市中心商業(yè)區(qū)的土地進(jìn)行評(píng)估，土地面積為3000平方米，現(xiàn)狀為空地。該地塊用途為商業(yè)用地，法定最高容積率為8，當(dāng)前市場(chǎng)普遍容積率為6。鄰近有若干宗類似用途的土地交易實(shí)例，相關(guān)資料如下：實(shí)例A：與評(píng)估對(duì)象距離500米，土地面積2000平方米，5年前以4000元/平方米的價(jià)格出讓，當(dāng)時(shí)容積率為5，土地用途為商業(yè)。實(shí)例B：與評(píng)估對(duì)象距離800米，土地面積1500平方米，3年前以5500元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)容積率為6，土地用途為商業(yè)。實(shí)例C：與評(píng)估對(duì)象距離300米，土地面積2500平方米，1年前以6000元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)容積率為4，土地用途為商業(yè)。評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的容積率為5，土地級(jí)別為三級(jí)。當(dāng)?shù)卣?guī)定，該地塊的容積率為6時(shí)，土地出讓金可在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上給予10%的優(yōu)惠。要求：1.采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊在容積率為6時(shí)的價(jià)值。2.簡(jiǎn)述選用市場(chǎng)法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。3.若采用成本法評(píng)估該地塊價(jià)值，需要考慮哪些主要因素？請(qǐng)簡(jiǎn)述計(jì)算過(guò)程的基本思路。案例二某投資者于5年前購(gòu)置一棟辦公樓用于出租，購(gòu)置成本為8000萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)使用年限為20年，殘值率為5%。辦公樓建筑面積為20000平方米，目前空置。現(xiàn)因持有成本上升，投資者打算出售該辦公樓，另尋投資機(jī)會(huì)。已知同類空置辦公樓的市場(chǎng)租金水平為每平方米每月10元，空置率估計(jì)為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30%。評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域同類辦公樓的重置成本為6000元/平方米，折舊年限與經(jīng)濟(jì)壽命一致，目前價(jià)值減損估計(jì)為20%。假設(shè)后續(xù)持有期仍按上述租金水平、空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率運(yùn)行，預(yù)計(jì)持有2年后出售，出售時(shí)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)售價(jià)為其評(píng)估價(jià)值的102%，不考慮投資利息。要求：1.采用收益法評(píng)估該辦公樓在當(dāng)前時(shí)的價(jià)值。2.分析收益法中確定凈收益應(yīng)注意哪些因素？3.簡(jiǎn)述采用成本法評(píng)估該辦公樓價(jià)值的計(jì)算思路，并列出主要公式。案例三某企業(yè)擁有一塊工業(yè)用地，土地面積為50000平方米，已取得5年期的土地使用權(quán)。該地塊用途為工業(yè)，法定最高出讓年限為50年。目前該企業(yè)計(jì)劃以該地塊作為抵押向銀行貸款，需進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)，該地塊現(xiàn)狀為閑置，周邊有數(shù)家企業(yè)使用類似土地，其土地出讓金平均為800元/平方米。評(píng)估人員收集到該企業(yè)近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表，數(shù)據(jù)顯示其年?duì)I業(yè)收入為5000萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)成本（不含折舊攤銷）為3000萬(wàn)元，年管理費(fèi)用為500萬(wàn)元，年財(cái)務(wù)費(fèi)用為200萬(wàn)元，年銷售稅金及附加為100萬(wàn)元。評(píng)估人員了解到，該企業(yè)若繼續(xù)使用該地塊進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年的營(yíng)業(yè)收入分別為6000萬(wàn)元、7000萬(wàn)元、8000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本率、管理費(fèi)用率、財(cái)務(wù)費(fèi)用率及銷售稅金及附加率預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定。評(píng)估假設(shè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，且不考慮所得稅影響。要求：1.若采用收益法評(píng)估該地塊價(jià)值，請(qǐng)簡(jiǎn)述其測(cè)算思路，并列出計(jì)算公式。2.分析收益法在評(píng)估此類地塊時(shí)可能遇到的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方法。3.若采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊價(jià)值，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些因素？請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路。案例四某開發(fā)公司擁有一處在建工程，項(xiàng)目總建筑面積為100000平方米，其中住宅建筑面積70000平方米，商業(yè)建筑面積30000平方米。該工程于3年前開工，目前主體結(jié)構(gòu)已完工約70%，已完成工程款投入占總投資的60%。由于市場(chǎng)行情變化，開發(fā)公司資金周轉(zhuǎn)困難，計(jì)劃將該在建工程整體轉(zhuǎn)讓。評(píng)估人員獲取了以下信息：項(xiàng)目土地成本為20000萬(wàn)元，建安工程費(fèi)估算完成全部工程需30000萬(wàn)元，期間費(fèi)用（管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）預(yù)計(jì)完成項(xiàng)目需額外投入10000萬(wàn)元。目前市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均資本化率為12%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為1.1。評(píng)估假設(shè)該在建工程能順利完成，且轉(zhuǎn)讓時(shí)已完成工程部分的建安工程費(fèi)和期間費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生額一致。要求：1.采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程的整體價(jià)值。2.簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法的基本原理及其適用范圍。3.分析采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程時(shí)，估算開發(fā)完成價(jià)值、開發(fā)成本、開發(fā)利潤(rùn)和折現(xiàn)過(guò)程中需注意的關(guān)鍵問(wèn)題。試卷答案案例一1.評(píng)估過(guò)程：*計(jì)算可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格：分別將實(shí)例A、B、C的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象容積率（6）下的價(jià)格，并考慮與評(píng)估對(duì)象距離修正。實(shí)例A：原容積率為5，目標(biāo)容積率為6，價(jià)格需調(diào)整為4000*(6/5)=4800元/平方米。距離修正系數(shù)假設(shè)為[1-α(dA-dO)/D]，其中dA=500m,dO=距離（假設(shè)為0或基準(zhǔn)距離），D為基準(zhǔn)距離，α為距離衰減系數(shù)（需假設(shè)），此處為簡(jiǎn)化，可先不調(diào)整距離，后續(xù)在加權(quán)時(shí)考慮。為簡(jiǎn)化，先計(jì)算相對(duì)價(jià)值：4800元/平方米。實(shí)例B：原容積率為6，價(jià)格無(wú)需調(diào)整，為5500元/平方米。距離修正系數(shù)[1-α(dB-dO)/D]，dB=800m。相對(duì)價(jià)值：5500元/平方米。實(shí)例C：原容積率為4，目標(biāo)容積率為6，價(jià)格需調(diào)整為6000*(6/4)=9000元/平方米。距離修正系數(shù)[1-α(dC-dO)/D]，dC=300m。相對(duì)價(jià)值：9000元/平方米。*計(jì)算各實(shí)例交易情況修正系數(shù)（β）：假設(shè)交易均正常，β=1。*計(jì)算各實(shí)例區(qū)域因素修正系數(shù)（γ）：假設(shè)均處于同一區(qū)域，γ=1。*計(jì)算各實(shí)例個(gè)別因素修正系數(shù)（δ）：需對(duì)位置、地塊形狀、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行比較，假設(shè)修正結(jié)果分別為：實(shí)例A為0.9，實(shí)例B為0.95，實(shí)例C為1.05（此數(shù)值需根據(jù)具體比較判斷）。*計(jì)算加權(quán)平均比準(zhǔn)價(jià)格：采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)平均（如按距離遠(yuǎn)近加權(quán)或按修正后價(jià)格高低加權(quán)）。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均：比準(zhǔn)價(jià)格=(4800*β*γ*δA+5500*β*γ*δB+9000*β*γ*δC)/(n)=(4800*1*1*0.9+5500*1*1*0.95+9000*1*1*1.05)/3比準(zhǔn)價(jià)格=(4320+5225+9450)/3=18995/3≈6332.33元/平方米。（注：此處未進(jìn)行距離修正，實(shí)際操作中應(yīng)加入距離修正系數(shù)進(jìn)行加權(quán)）*考慮容積率為6的政府優(yōu)惠政策（10%優(yōu)惠）：基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的容積率是5，目標(biāo)是6?？梢杂袃煞N處理方式：方法一：用調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格直接反映市場(chǎng)價(jià)值。方法二：用基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算，考慮容積率變化和優(yōu)惠。評(píng)估價(jià)值=基準(zhǔn)地價(jià)*(容積率修正系數(shù)+優(yōu)惠系數(shù))。容積率修正系數(shù)需另行確定或假設(shè)，此處簡(jiǎn)化。若直接用比準(zhǔn)價(jià)格，則此步驟體現(xiàn)為市場(chǎng)接受的價(jià)格已包含了容積率溢價(jià)和優(yōu)惠。*最終評(píng)估價(jià)值：基于上述計(jì)算，評(píng)估對(duì)象在容積率為6時(shí)的價(jià)值約為3000*(6/5)*(1+10%)*[（18995/3）/3000]≈3000*1.2*1.1*2.111≈7927.72元/平方米。（此處計(jì)算方式需根據(jù)具體題目要求和假設(shè)調(diào)整，以上為一種可能計(jì)算路徑）。更簡(jiǎn)潔的思路：直接用調(diào)整到容積率6后的可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均作為比準(zhǔn)價(jià)格，再考慮優(yōu)惠政策。若假設(shè)可比實(shí)例價(jià)格已反映目標(biāo)容積率下的市場(chǎng)價(jià)值，則比準(zhǔn)價(jià)格約為6332.33元/平方米。最終價(jià)值=6332.33*3000*1.1≈21197萬(wàn)。2.市場(chǎng)法選用注意事項(xiàng)：*可比實(shí)例的數(shù)量和質(zhì)量要足夠：應(yīng)選取3個(gè)以上（通常5-10個(gè)）與評(píng)估對(duì)象在區(qū)位、用途、性質(zhì)、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、地基條件、交易日期、交易方式等方面具有可比性的實(shí)例。*實(shí)例交易價(jià)格的公允性：需分析交易背景，判斷交易是否正常，排除異常交易。必要時(shí)進(jìn)行交易情況修正。*實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的可比性修正：必須對(duì)區(qū)位因素、用途、交易日期、市場(chǎng)供求狀況、容積率、土地使用年限、基礎(chǔ)設(shè)施配套、物業(yè)狀況等進(jìn)行全面比較分析，并量化為修正系數(shù)。*參數(shù)選取的合理性：如距離衰減系數(shù)、容積率修正系數(shù)等的選取應(yīng)有依據(jù)或符合市場(chǎng)實(shí)際。*計(jì)算方法的科學(xué)性：選擇合適的加權(quán)平均方法，確保計(jì)算過(guò)程準(zhǔn)確。3.成本法評(píng)估思路：*確定土地價(jià)值：需評(píng)估土地在當(dāng)前狀態(tài)下的價(jià)值，可能是原始購(gòu)置成本（若能獲取且公允），或重新購(gòu)置成本。此處題目未明確土地成本，可假設(shè)土地成本已包含在總成本中，或需單獨(dú)估算土地重新購(gòu)置成本。*確定建筑物重置成本或重建成本：根據(jù)建筑物現(xiàn)狀，確定是采用重置成本（使用現(xiàn)有材料和工藝）還是重建成本（使用與原建筑物相同的材料和工藝）。題目給出重置成本為6000元/平方米。*計(jì)算已完工部分成本：根據(jù)工程進(jìn)度（70%）和總建安成本（30000萬(wàn)），估算已完成工程的建安成本=30000*70%=21000萬(wàn)元。期間費(fèi)用需按比例分?jǐn)偅浪阋淹瓿善陂g費(fèi)用=10000*70%=7000萬(wàn)元。已完成部分總成本=21000+7000=28000萬(wàn)元。*估算未完成部分成本：未完成工程建安成本=30000-21000=9000萬(wàn)元。未完成期間費(fèi)用需估算，假設(shè)按比例，或按總成本比例估算，此處簡(jiǎn)化或假設(shè)為零。*計(jì)算總成本：總成本=已完成部分成本+未完成部分成本+土地成本（若需單獨(dú)計(jì)算）。*扣除折舊：采用成本法需計(jì)算折舊。題目給出重置成本6000元/平方米，折舊年限與經(jīng)濟(jì)壽命一致，價(jià)值減損20%?？煞?jǐn)偟浇ㄖ娣e上，或直接計(jì)算。折舊額=6000*20000*20%=2400萬(wàn)元。評(píng)估價(jià)值=(已完成建安成本+已完成期間費(fèi)用)+(未完成建安成本+未完成期間費(fèi)用)-折舊額。評(píng)估價(jià)值=28000+0+9000+0-2400=34600萬(wàn)元。（此為簡(jiǎn)化計(jì)算，未區(qū)分土地和建筑物成本，也未詳細(xì)分?jǐn)偲陂g費(fèi)用）*主要公式：評(píng)估價(jià)值=重置成本（或重建成本）-折舊=C-D。折舊D可用直線法D=(C-S)/n。案例二1.評(píng)估過(guò)程（收益法）：*計(jì)算年有效毛租金收入：總潛在租金收入=20000*10*12=240萬(wàn)元?？鄢罩寐屎蟮挠行饨鹗杖?240*(1-10%)=216萬(wàn)元。*計(jì)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛租金收入*運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=216*30%=64.8萬(wàn)元。*計(jì)算年凈收益：年凈收益=有效毛租金收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=216-64.8=151.2萬(wàn)元。*確定資本化率：題目給出平均資本化率為12%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為1.1，則綜合資本化率i=12%*1.1=13.2%。*估算未來(lái)收益：假設(shè)未來(lái)收益穩(wěn)定，年凈收益為151.2萬(wàn)元。*確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。*計(jì)算收益現(xiàn)值：采用收益法公式V=A/i=151.2/13.2%=11455.56萬(wàn)元。*計(jì)算持有期兩年后的出售價(jià)值：出售價(jià)值=當(dāng)前價(jià)值*(1+出售時(shí)增值率)=11455.56*102%=11737.43萬(wàn)元。*計(jì)算持有期兩年總收益現(xiàn)值：總收益現(xiàn)值=當(dāng)前收益現(xiàn)值+出售價(jià)值現(xiàn)值=11455.56+11737.43/(1+13.2%)^2=11455.56+11737.43/1.2944≈11455.56+9082.68=20538.24萬(wàn)元。*考慮開發(fā)利潤(rùn)：收益法的計(jì)算結(jié)果通常被視為投資者所獲得的凈收益，不直接包含開發(fā)利潤(rùn)。若題目要求計(jì)算包含利潤(rùn)的價(jià)值，需另行說(shuō)明利潤(rùn)分配方式或采用其他方法。此處按標(biāo)準(zhǔn)收益法計(jì)算凈收益現(xiàn)值。2.確定凈收益應(yīng)注意的因素：*收入的確定：需考慮租金水平、空置率、租賃合同（固定租金、可調(diào)租金、免租期）、租金調(diào)整機(jī)制等。要區(qū)分潛在毛租金收入、有效毛租金收入和凈租金收入。*費(fèi)用的確定：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括物業(yè)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、?????（假設(shè)為物業(yè)費(fèi)等）、租賃費(fèi)用、空置成本等，需根據(jù)實(shí)際情況估算。*收益年限的確定：是有限年還是無(wú)限年，取決于土地使用年限、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命、租賃合同期限等。此處假設(shè)為有限年。*收益的穩(wěn)定性：需分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，判斷是否可以假設(shè)收益穩(wěn)定。*通貨膨脹：是否考慮通貨膨脹對(duì)收入和費(fèi)用的長(zhǎng)期影響。3.成本法評(píng)估思路及公式：*基本思路：成本法是通過(guò)估算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建成本，并扣除其有形損耗、功能性損耗和經(jīng)濟(jì)損耗（即折舊），來(lái)估算其價(jià)值。對(duì)于已建成建筑物，主要計(jì)算重置成本或重建成本，并扣除折舊。*計(jì)算過(guò)程：1.估算土地價(jià)值：可能是原始成本，或重新購(gòu)置成本。若題目未給，則此方法受限。2.估算建筑物重置成本或重建成本：根據(jù)建筑面積和當(dāng)前建安成本水平估算。題目已給重置成本為6000元/平方米，總建筑面積為20000平方米，則總重置成本=6000*20000=120000萬(wàn)元。3.計(jì)算折舊：折舊=有形損耗+功能性損耗+經(jīng)濟(jì)損耗。*有形損耗：根據(jù)建筑年齡、維護(hù)狀況等估算。題目給出價(jià)值減損20%，可作為總折舊率。*功能性損耗：因設(shè)計(jì)、功能落后等造成的價(jià)值損失。*經(jīng)濟(jì)損耗：因外部環(huán)境變化（如市場(chǎng)不景氣、規(guī)劃改變等）造成的價(jià)值損失。4.計(jì)算評(píng)估價(jià)值：評(píng)估價(jià)值=建筑物重置成本-折舊+土地價(jià)值。評(píng)估價(jià)值=120000-(120000*20%)+土地價(jià)值=120000*80%+土地價(jià)值=96000+土地價(jià)值。*主要公式：評(píng)估價(jià)值V=C-D（其中C為重置成本或重建成本，D為折舊）折舊D=C*d（其中d為折舊率）或V=C*(1-d)案例三1.收益法測(cè)算思路及公式：*測(cè)算思路：首先預(yù)測(cè)未來(lái)收益（通常是年凈收益），然后選擇合適的資本化率，將未來(lái)永續(xù)年凈收益折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，得到收益現(xiàn)值。對(duì)于有限年期收益，需將未來(lái)各期凈收益折現(xiàn)加上期末資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值折現(xiàn)。*計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值V=Σ[A_t/(1+i)^t]+[V_n/(1+i)^n]（適用于有限年期）或V=A/i（適用于永續(xù)年期，其中A為穩(wěn)定后的年凈收益，i為資本化率）其中：A_t為第t年的凈收益。A為穩(wěn)定后的年凈收益。i為資本化率。t為年份。n為收益年限。V_n為第n年末的資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值。*本題計(jì)算（簡(jiǎn)化處理，假設(shè)無(wú)土地單獨(dú)成本，且不考慮所得稅）：1.估算年凈收益：題目給出未來(lái)3年收益分別為6000,7000,8000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本率、管理費(fèi)用率、財(cái)務(wù)費(fèi)用率、銷售稅金及附加率穩(wěn)定。年凈收益=年收入-年成本（不含折舊攤銷）-年管理費(fèi)用-年財(cái)務(wù)費(fèi)用-年銷售稅金及附加。年成本（不含折舊攤銷）=3000萬(wàn)元。年管理費(fèi)用=500萬(wàn)元。年財(cái)務(wù)費(fèi)用=200萬(wàn)元。年銷售稅金及附加=100萬(wàn)元。當(dāng)前年凈收益=5000-3000-500-200-100=100萬(wàn)元。未來(lái)3年年凈收益分別為：6000-3000-500-200-100=1200萬(wàn)；7000-3000-500-200-100=1300萬(wàn)；8000-3000-500-200-100=1400萬(wàn)。2.估算穩(wěn)定年凈收益：題目未明確說(shuō)明，可假設(shè)第3年或第4年后的收益趨于穩(wěn)定。為簡(jiǎn)化，假設(shè)第3年后收益穩(wěn)定在1400萬(wàn)元。3.確定資本化率：題目未給出，需假設(shè)或估算。此處假設(shè)一個(gè)合理的資本化率，如15%。4.計(jì)算收益現(xiàn)值：V=100/(1+15%)+1200/(1+15%)^2+1400/(1+15%)^3+1400/(15%*(1+15%)^3)V=100/1.15+1200/1.3225+1400/1.5209+1400/(0.15*1.5209)V=86.96+907.03+918.03+8042.61=10954.63萬(wàn)元。2.收益法評(píng)估此類地塊可能遇到的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方法：*問(wèn)題1：未來(lái)收益預(yù)測(cè)困難。工業(yè)用地收益受市場(chǎng)波動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響大。應(yīng)對(duì)：收集企業(yè)歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，分析行業(yè)趨勢(shì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，進(jìn)行審慎預(yù)測(cè)?？紤]企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。*問(wèn)題2：凈收益不穩(wěn)定，難以確定穩(wěn)定年收益。應(yīng)對(duì)：采用預(yù)測(cè)期內(nèi)各年收益的加權(quán)平均作為收益，或分段計(jì)算。若收益波動(dòng)劇烈，收益法適用性可能降低，可結(jié)合其他方法。*問(wèn)題3：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用難以準(zhǔn)確估算，特別是管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。應(yīng)對(duì)：基于企業(yè)實(shí)際開支或行業(yè)平均水平估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用需考慮融資結(jié)構(gòu)和利率。*問(wèn)題4：資本化率的確定缺乏依據(jù)。應(yīng)對(duì)：參考同類工業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率、或采用市場(chǎng)法估算。*問(wèn)題5：土地與地上物結(jié)合緊密，價(jià)值難以分離。應(yīng)對(duì)：若需評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值，收益法計(jì)算出的通常是包含土地和地上物綜合價(jià)值，需結(jié)合其他方法分離。3.市場(chǎng)法評(píng)估思路及關(guān)注因素：*評(píng)估思路：尋找與評(píng)估對(duì)象（同一地塊或類似地塊）在區(qū)位、地塊條件、交易日期等方面可比的近期交易實(shí)例，對(duì)這些實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正（交易情況修正、市場(chǎng)狀況修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正），得出評(píng)估對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，再進(jìn)行加權(quán)平均得到最終評(píng)估價(jià)值。*關(guān)注因素：*可比實(shí)例的選擇：必須選擇真正可比的實(shí)例，關(guān)注土地用途、剩余使用年限、地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、交易日期、交易方式等。*交易情況修正：判斷交易是否正常，是否存在利害關(guān)系、脅迫、非自愿等。必要時(shí)修正價(jià)格。*市場(chǎng)狀況修正：比較評(píng)估時(shí)點(diǎn)與交易時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系、價(jià)格水平變化。通常采用價(jià)格指數(shù)或市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。*區(qū)域因素修正：比較兩地塊在交通、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量等方面的差異。*個(gè)別因素修正：比較兩地塊在面積、形狀、宗地條件、容積率、土地權(quán)利限制等方面的差異。*參數(shù)選?。喝缛莘e率修正系數(shù)、土地使用年限修正系數(shù)等需要合理確定。*計(jì)算方法：選擇合適的加權(quán)平均方法。案例四1.假設(shè)開發(fā)法評(píng)估過(guò)程：*估算開發(fā)完成后的價(jià)值（售價(jià)）：方法一（市場(chǎng)法）：尋找類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)的售價(jià)水平，結(jié)合項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型、規(guī)模等修正，估算項(xiàng)目建成后的整體售價(jià)。題目未提供市場(chǎng)售價(jià)信息，無(wú)法計(jì)算。方法二（成本法思路）：估算開發(fā)完成后的重置成本或重建成本，并考慮合理利潤(rùn)。但假設(shè)開發(fā)法通常是估算售價(jià)，直接用成本加利潤(rùn)可能不反映市場(chǎng)價(jià)值。方法三（收益法思路）：若項(xiàng)目建成后的用途是租賃，可估算未來(lái)收益并折現(xiàn)。題目未提供相關(guān)數(shù)據(jù)。由于缺乏市場(chǎng)售價(jià)信息，此步驟無(wú)法直接計(jì)算。假設(shè)題目意圖是讓考生掌握計(jì)算過(guò)程框架。假設(shè)能