物業(yè)電梯維保操作規(guī)程手冊一、總則為保障轄區(qū)內(nèi)電梯安全、可靠運行，規(guī)范電梯維護保養(yǎng)（以下簡稱“維保”）作業(yè)流程，依據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《電梯維護保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002）及電梯制造廠家技術(shù)規(guī)范，結(jié)合本物業(yè)實際管理需求，制定本規(guī)程。本規(guī)程適用于轄區(qū)內(nèi)所有乘客電梯、載貨電梯的日常維保、專項維保及應(yīng)急處置工作。物業(yè)工程部統(tǒng)籌維保計劃實施，維保人員（含外包單位人員）具體執(zhí)行作業(yè)；安全管理部門監(jiān)督作業(yè)安全與流程合規(guī)性；客服中心受理故障報修及乘客溝通。各崗位須嚴(yán)格履職，確保維保工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化開展。二、維保作業(yè)前準(zhǔn)備（一）人員資質(zhì)與能力要求維保人員須持特種設(shè)備作業(yè)人員證（作業(yè)種類：電梯維修），并經(jīng)本物業(yè)專項培訓(xùn)，熟悉所維保電梯的型號、結(jié)構(gòu)原理、安全裝置及廠家維保要求。新入職人員須在資深維保人員指導(dǎo)下作業(yè)，半年內(nèi)不得獨立承擔(dān)復(fù)雜維保項目。（二）工具與設(shè)備管理1.必備工具：萬用表、兆歐表、鉗形電流表、導(dǎo)軌油槍、盤車手輪、層門開鎖鑰匙、警示牌等；計量類器具（如萬用表、兆歐表）須每年送法定機構(gòu)校準(zhǔn)，確保精度合規(guī)。2.耗材準(zhǔn)備：導(dǎo)軌油、鋼絲繩潤滑劑、門滑塊、制動片等易損件按電梯型號備齊，存放于專用工具柜，避免受潮、污染。（三）現(xiàn)場安全防護作業(yè)前須在電梯出入口設(shè)置“電梯維保，禁止使用”警示標(biāo)識；斷開電梯主電源并懸掛“有人作業(yè)，禁止合閘”警示牌，驗電確認(rèn)無電壓后，方可進入機房、井道或底坑作業(yè)。進入底坑前，須確認(rèn)轎廂位置并支撐牢固；井道作業(yè)時，須使用防墜落安全繩，避免與運動部件（如鋼絲繩、導(dǎo)軌）直接接觸。三、日常維保流程日常維保周期為半月/月/季度（按電梯使用頻率及廠家要求調(diào)整），作業(yè)內(nèi)容分為清潔、潤滑、檢查、調(diào)試、試運行五個環(huán)節(jié)：（一）清潔保養(yǎng)轎廂與層門：每周用中性清潔劑清潔轎廂內(nèi)壁、轎門、層門，去除油污、積塵；每月清理轎廂通風(fēng)口、照明裝置，確保散熱與照明正常。機房與底坑：每月除塵（含曳引機、控制柜），清理底坑積水、雜物，檢查底坑急停開關(guān)、緩沖器狀態(tài)。（二）潤滑作業(yè)導(dǎo)軌：每季度用導(dǎo)軌油潤滑轎廂/對重導(dǎo)軌，重點涂抹導(dǎo)軌接頭、導(dǎo)靴滑動面，確保油膜均勻（油膜厚度≤0.1mm）。鋼絲繩：每月檢查鋼絲繩表面油污、磨損，用專用潤滑劑（不含酸性成分）均勻噴涂，避免潤滑劑滴入轎廂或井道。門機系統(tǒng)：每月潤滑門機鏈條、導(dǎo)軌，調(diào)整皮帶張力（以皮帶下壓10mm為宜），確保開關(guān)門平穩(wěn)無卡頓。（三）檢查與調(diào)試1.曳引系統(tǒng)：檢查曳引機溫升（運行1小時后≤60℃）、異響（無尖銳摩擦聲），測試制動器響應(yīng)時間（斷電后制動≤0.5秒），調(diào)整制動間隙至0.5-0.8mm。2.安全裝置：限速器：每月檢查輪槽磨損、轉(zhuǎn)動靈活性，每年委托第三方校驗動作速度；安全鉗：每半年模擬轎廂超速，測試安全鉗聯(lián)動（轎廂制停距離≤0.2m）；緩沖器：每季度檢查油位（液壓緩沖器）、復(fù)位性能，確保碰撞后30秒內(nèi)自動復(fù)位。3.門系統(tǒng)：檢查層門門鎖機械聯(lián)鎖（鎖鉤嚙合深度≥7mm）、電氣聯(lián)鎖（斷開后電梯無法運行），調(diào)試關(guān)門阻力（≤150N，用彈簧秤測試）。4.平層精度：空載、滿載分別測試平層偏差（≤±5mm），超限時調(diào)整轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴或門機編碼器參數(shù)。（四）試運行驗證維保后須進行空載→半載→滿載試運行：空載：運行3個全程，檢查運行平穩(wěn)性、平層準(zhǔn)確度，監(jiān)聽曳引機、門機有無異響；半載/滿載：加載額定載荷的50%/100%，測試啟動、制動加速度（≤1.5m/s2），確認(rèn)轎廂無明顯晃動。四、專項維保要求專項維保針對電梯關(guān)鍵部件，周期為半年/年，須結(jié)合日常維保同步開展：（一）曳引系統(tǒng)深度維保每半年拆解檢查曳引輪繩槽（磨損深度≤1mm），繩槽磨損不均時須重新車削或更換曳引輪；每年檢測曳引機軸承振動（≤0.1mm/s）、溫升（≤70℃），按廠家要求更換齒輪箱潤滑油（油質(zhì)渾濁或使用超2年須更換）。（二）門系統(tǒng)專項檢修每月檢查門機控制器參數(shù)（開關(guān)門速度、力矩限制），季度更換門滑塊（磨損超2mm時）；每年校準(zhǔn)門機編碼器，確保開關(guān)門位置精度（門縫隙≤2mm），測試光幕靈敏度（遮擋任意區(qū)域門須立即停止關(guān)閉）。（三）鋼絲繩維保與評估每月用游標(biāo)卡尺測量鋼絲繩直徑（磨損超公稱直徑7%時更換），檢查斷絲數(shù)（GB7588要求：6倍捻距內(nèi)斷絲超10%須更換）；每半年用鋼絲繩探傷儀檢測內(nèi)部斷絲、銹蝕，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部損傷時立即報廢。（四）安全裝置校驗限速器：每年委托具有資質(zhì)的機構(gòu)校驗動作速度（偏差≤5%），校驗報告存檔備查；安全鉗：每半年進行“輕載短程”聯(lián)動試驗（轎廂載50%額定載荷，以檢修速度運行觸發(fā)安全鉗）；緩沖器：每兩年檢查液壓緩沖器油質(zhì)、活塞密封性，更換老化密封件，測試緩沖距離（≤0.4m，按廠家設(shè)計值調(diào)整）。五、應(yīng)急處置流程（一）困人救援1.響應(yīng)要求：客服中心接到困人報警后，須10分鐘內(nèi)通知維保人員，維保人員30分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場（偏遠(yuǎn)區(qū)域≤45分鐘）。2.救援步驟：安撫乘客：通過轎廂對講告知“正在救援，請勿扒門”；斷電掛牌：斷開電梯主電源，懸掛警示標(biāo)識；盤車救援：雙人操作盤車手輪（一人盤車、一人監(jiān)護），使轎廂平層（偏差≤±300mm）；開門救援：用層門開鎖鑰匙打開層門（確認(rèn)轎廂與層門地坎平齊），引導(dǎo)乘客撤離；故障排查：救援后檢查電梯故障點（如門機故障、安全回路斷開），修復(fù)后試運行3次以上，確認(rèn)無隱患后方可恢復(fù)使用。（二）突發(fā)故障處置1.沖頂/蹲底故障：立即斷電，檢查安全鉗、緩沖器動作情況，測量轎廂地坎與層門地坎偏差（≤±500mm時手動盤車，超限時聯(lián)系廠家支援）；2.抱閘失效：切斷主電源，使用應(yīng)急制動裝置（如夾繩器）制動轎廂，排查抱閘線圈、彈簧故障，更換磨損制動片；3.火災(zāi)/地震應(yīng)對：火災(zāi)時觸發(fā)電梯消防返回功能，確認(rèn)轎廂停至基站并開門；地震后須全面檢查電梯結(jié)構(gòu)、電氣系統(tǒng)，測試絕緣電阻（≥2MΩ），經(jīng)第三方檢測合格后方可啟用。六、維保記錄與歸檔（一）記錄內(nèi)容每次維保須填寫《電梯維保記錄表》，包含：基本信息：電梯編號、維保日期、維保人員；作業(yè)內(nèi)容：清潔、潤滑、檢查項目的具體操作（如“曳引機溫度45℃，無異響”“門滑塊更換，型號XXX”）；故障處理：發(fā)現(xiàn)的故障（如“平層偏差+8mm，調(diào)整導(dǎo)靴”）、處理措施、驗證結(jié)果；試運行數(shù)據(jù)：空載/滿載運行速度、平層偏差、制動距離等。（二）存檔要求紙質(zhì)記錄：按電梯編號建檔，每月整理成冊，存檔至少4年；電子記錄：同步錄入物業(yè)電梯管理系統(tǒng)，備份至云端，便于監(jiān)管部門調(diào)閱；故障臺賬：建立《電梯故障分析表》，統(tǒng)計頻發(fā)故障（如“門機故障月均3次”），分析原因（如“門機控制器老化”），制定改進措施（如“季度更換門機控制器電容”）。七、安全管理與作業(yè)規(guī)范（一）人員安全防護作業(yè)時須穿防靜電工作服、戴安全帽、絕緣手套，高空作業(yè)（如機房吊頂維修）系安全帶；機房作業(yè)禁止吸煙、飲食，避免金屬工具掉落井道；底坑作業(yè)須佩戴防毒面具（潮濕環(huán)境防硫化氫中毒）。（二）作業(yè)行為規(guī)范嚴(yán)禁單人進行井道/底坑作業(yè)，特殊情況須雙人監(jiān)護（一人作業(yè)、一人持對講機待命）；維保期間須在電梯出入口設(shè)置警示，用圍欄隔離作業(yè)區(qū)域，禁止無關(guān)人員進入；工具、零件須擺放整齊，作業(yè)后清點數(shù)量，避免遺落轎廂或井道（如螺絲刀、墊片等）。（三）培訓(xùn)與考核每月組織維保人員學(xué)習(xí)《特種設(shè)備安全法》《電梯維保規(guī)則》，案例分析“電梯困人救援