德州房地產(chǎn)市場分析

第一部分：市場分析篇

第一章德州房地產(chǎn)市場分析

第一節(jié)德州概況

德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中

心城市。下轄11個(gè)縣市區(qū)，1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1個(gè)商貿(mào)開發(fā)區(qū)，

人口550萬，面積1萬余平方公里。德州建成區(qū)面積近50平方公

里，人口近50萬人。

德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000多年

的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。

德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟(jì)南，西接石家莊，東連青

島，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢，自古就有“九達(dá)

天衢”、“神京門戶”之美譽(yù)。

德州交通便利，京滬、德石、濟(jì)里三條鐵路在這里交匯，京

福、青銀、濟(jì)聊高速公路與馬上修建德山東省環(huán)渤海高速公路、

京滬高速公路貫穿全境，形成了“1小時(shí)可上天、2小時(shí)可下海、

3小時(shí)可進(jìn)京”的交通格局。

德州屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，干濕季節(jié)明顯，

光照充足，年平均氣溫13.1℃,無霜期220天，年平均降水600

毫升，適宜多種動植物生長。

德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石汕儲量2億噸，天然氣儲量

15億立方米，煤炭儲量9.5億噸。水資源豐富，地下水年可開采12.4

億立方米，年可引黃河水25億立方米。丁莊、丁東等平原水庫庫容

1.08億立方米，調(diào)蓄2億多立方米。

德州工業(yè)進(jìn)展情況，全市已形成紡織、機(jī)械、電子、化工、

建材、食品等8大門類25個(gè)行業(yè)為主的工業(yè)體系。截止2002年末,

全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國有及年銷售收入500萬元以上的非國有

獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)）862家，資產(chǎn)合計(jì)415.3億元，完成增加值

129.66億元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入383.6億元，實(shí)現(xiàn)利稅52.9億元,

利潤29.9億元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)149.4%。全市利稅過千萬

元的企業(yè)達(dá)到84家，其中有4家企業(yè)利稅過億元。棉紡、建材、地

毯、玻璃鋼、太陽能熱水器等已進(jìn)展成為全國重要的生產(chǎn)基地，中高

檔棉紗、棉布、羊絨制品、空心玻璃磚、液壓手動泵、數(shù)控機(jī)床、地

毯、手工藝品、汽車消聲器、太陽能熱水器、小五金、剎車片、木糖

醇等一批知名品牌暢銷國內(nèi)外。

德州農(nóng)業(yè)進(jìn)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口425萬人。農(nóng)業(yè)已形成糧

棉、瓜菜、畜牧、林果、水產(chǎn)、花卉6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與牛、雞、菜、瓜、

棗、蛋、魚、蠶、花9大主導(dǎo)產(chǎn)品，是國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地°畜

牧業(yè)已成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè),被國家列為全國6大秸桿養(yǎng)牛示范

區(qū)之一。2002年，全市大牲畜存欄214萬頭，蔬菜種植面積274

萬畝，糧食總產(chǎn)317萬噸，平原、禹城、樂陵、齊河4縣市被確定

為全國糧食大縣（市）。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧

津、齊河4縣被定為國家棉花大縣。近幾年來，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)

建設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種與高科技

人才，“農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園”先后被中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國農(nóng)業(yè)科技

創(chuàng)新唯一試點(diǎn)單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點(diǎn)單位、被國家農(nóng)業(yè)

開發(fā)辦列為全國高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點(diǎn)。

德州商貿(mào)進(jìn)展情況，德州歷史上就是魯西北、冀東南商品物資集

散中心，是晉煤東運(yùn)、東北木材南下的中轉(zhuǎn)站。市區(qū)內(nèi)有27條鐵路

專用線，各類倉儲設(shè)施255萬平方米。己成為煤炭、木材、建材、

糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。近年來，先后

建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調(diào)料等1。大專業(yè)批發(fā)市場。

商貿(mào)型城市已見雛型。德百、黑馬、扒雞、龍馬金建、古貝春、環(huán)宇

6家企業(yè)進(jìn)入了全省流通行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)行列；“中國武城辣椒城”投

入運(yùn)營，魯北木材市場及神馬物貿(mào)集團(tuán)木材市場被評為“中國木材明

星市場”，慶云商品城被列為全省重點(diǎn)培養(yǎng)的批發(fā)市場。目前，全市

各類市場共772處，其中年交易額超過億元的87處。全市十大商品

流通部門（集團(tuán)）完成銷售收入171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達(dá)

到351億元。

德州金融業(yè)進(jìn)展情況，德州市初步形成了以國有商業(yè)性銀行為主

體、政策性與商業(yè)性金融相分離，保險(xiǎn)、信托、合作金融等種類齊全、

功能互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)組織體系。2002年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余

額349.4億元，貸款余額289.04億元，全年現(xiàn)金收入1302.99億

元，現(xiàn)金支出1330.28億元，貨幣凈投放27.3億元。全市證券經(jīng)

＞房地產(chǎn)投資量連年增長，建設(shè)規(guī)模連年突破

自1997年來，德城區(qū)房地產(chǎn)投資總額連年增加，其中2001年完成

投資1.73億元，比2001年增長73%；2002年投資擴(kuò)大到2。55

億元；2003年已達(dá)到3.26億元，估計(jì)2004年將高達(dá)5億元。

2001年、2002年、2003年施工面積分別為20.17萬平方米、23.18

萬平方米、29.61萬平方米；2002年比2001年增長14.9%,2003

年比2002年增長了27.8%。

＞開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動房地產(chǎn)投資

目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日

益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政

策，勢必會導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指

日可待。據(jù)市場費(fèi)料顯示，德州市中心房價(jià)自去年至今，上漲了近

300元/面。房價(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，特

別將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。通常而言，開發(fā)區(qū)都具

有較大的投資價(jià)值，二則相關(guān)于市中心，它無污染的自然環(huán)境與超

前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商與消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會給

新區(qū)與開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。

A人口增長使住宅需求更加旺盛

隨著德城區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，市政府大力啟動招商引資，加強(qiáng)各

類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅

速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)德城區(qū)操縱性全面規(guī)劃，開發(fā)區(qū)

遠(yuǎn)期進(jìn)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)進(jìn)展規(guī)

模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬人以上。按平均2.3人/

戶的標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，僅住宅需求就在19.11萬套以上，而開發(fā)區(qū)、

新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯，這種需求又

從另一層血帶動了老城區(qū)的購房需求，購房需求更加明顯。

＞房價(jià)會隨著開發(fā)程度的成熟而趨高

通常來說，德城區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，

速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐步減慢。大量的土地出讓

勢必會造成城區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐步顯

出。

＞房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)并存

德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)給各行各業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會。

但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，

工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素養(yǎng)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展。據(jù)

2004年統(tǒng)計(jì)資粒，德州市人均年收入僅為8568元。經(jīng)濟(jì)收入過

低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時(shí)，近年來隨

著德州市房地產(chǎn)迅猛進(jìn)展的影響，在此形勢下,市中心、開發(fā)區(qū)的

高檔樓盤的開發(fā)、投資客對新區(qū)、開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃的概念炒作，使

德城區(qū)房價(jià)與收入比漸趨偏離正常軌道，房地產(chǎn)泡沫成份增加，購

房者比往常更加理性，所有這些因素對開發(fā)商提出了更高的要求，

要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，實(shí)行準(zhǔn)確的價(jià)格策略與特殊

而具有沖擊力的推廣策略與銷售策略。

第三節(jié)德州房地產(chǎn)市場的供需情況

■市場供給情況

2000年以來，受全國房地產(chǎn)大好趨勢的影響，德州房地

產(chǎn)市場由于市場空間的擴(kuò)大與政府招商引資政策的引導(dǎo)，省內(nèi)外

大型一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐德州，而且通過一年的運(yùn)作

后，在市場上取得了驕人的業(yè)績。這些企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力、

優(yōu)越的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的全程策劃理念與滾動式進(jìn)展的企業(yè)戰(zhàn)

略，不斷在強(qiáng)占德州房地產(chǎn)市場份額，而德州本地房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)，由于觀念落后、人才匱乏、管理松散，又進(jìn)展多元化經(jīng)營造

成資金不足，企業(yè)競爭力不斷下降，市場份額不斷減小。

在此機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的形勢下，本土開發(fā)企業(yè)開始覺醒，

慢慢開始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來，并通過與強(qiáng)

手聯(lián)合與出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競爭力

不斷提升，市場份額逐步擴(kuò)大

截至2004年10月，德城區(qū)住宅房屋施工面積為45.61萬平

方米，竣工房屋面積39.35萬平方米，竣工房屋價(jià)值為74765萬

兀o

■市場需求方面

伴隨德州經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展與德州國民經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，市場

需求不斷擴(kuò)大，同時(shí)向多樣化、個(gè)性化需求轉(zhuǎn)變，市場需求前景

廣闊，有下列因素促成市場需求擴(kuò)大：

X德州市經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展支撐了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，市場供給

增加；

※德城區(qū)河?xùn)|新區(qū)、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，城市化進(jìn)程的加快,

拆遷量加大促成購房需求增長；

X隨著居民收入的提高，增加了對住房的需求，導(dǎo)致商品房

價(jià)格的提高；

X居民住房消費(fèi)觀念改變更新增大了市場需求量；

X外來人口的大量涌入，外地企業(yè)的進(jìn)駐又進(jìn)一步加劇了購

房需求

第四節(jié)德州進(jìn)展規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)的影響

德州市總體進(jìn)展構(gòu)想圖

2003年5月，德州市市委、市政府作出“一城三區(qū)、兩個(gè)東

近”的戰(zhàn)略決策，吹響了啟動建設(shè)河?xùn)|新區(qū)的號角。通過一年多

的緊張施工，河?xùn)|新城已初見規(guī)模。新建、改造了新河路、東風(fēng)

東路、河?xùn)|大街、東方紅路、杏園路等5條道路，搭起了新城骨

架；實(shí)施了長河公園、錦繡川景區(qū)建設(shè)，相繼開工建設(shè)教育中心、

醫(yī)療中心、商務(wù)中心、單位綜合樓、村民安置小區(qū)與高檔住宅小

區(qū)，德州市行政綜合大樓將于近日破土動工，新城大開發(fā)。大建

設(shè)、大招商的熱潮正在興起，一座生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、

現(xiàn)代氣息濃厚、充滿生機(jī)與活力的現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的新

城區(qū)呼之預(yù)出。

根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，再建成河?xùn)|新城后，將繼續(xù)向東開發(fā)，相繼建

成經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)兩個(gè)功能區(qū)。

隨著河?xùn)|新城的開發(fā)，市政府的搬遷，那里將要成為未來的市

中心的概念逐步在德城區(qū)市民形成，一方面相應(yīng)的樓盤開放量逐

步增大，近來的新公開的大盤就是嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)的嘉誠尚東，

總建面積在20萬以上，兼住宅、商用、辦公于一體的綜合物業(yè)。

再就是開建房地產(chǎn)公司開發(fā)的新城市花園，總建面積也在20萬

以上，開發(fā)的產(chǎn)品類型向多樣化進(jìn)展，多層、小高層、獨(dú)棟、聯(lián)

體別墅兼而有之，大型會所、娛樂休閑設(shè)施也設(shè)計(jì)的別有特色。

隨著大型樓盤的開發(fā)，房價(jià)也躍居市區(qū)最高，最高達(dá)到2800元/

平方米。

另一方面，由于開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)美與配套的逐步齊全，購房

者的意向區(qū)域也發(fā)生了改變，由老市區(qū)向新城區(qū)進(jìn)展。

值得注意的是，隨者開發(fā)區(qū)樓市炒規(guī)劃、炒概念的興起而產(chǎn)

生的令城區(qū)居民不可同意的超高價(jià)格，再加上今年陸續(xù)產(chǎn)生效果

的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，使購房者比往常顯得更加理性，購房客源

開始出現(xiàn)從開發(fā)區(qū)向老市區(qū)回流的現(xiàn)象。

第五節(jié)德州城區(qū)房地產(chǎn)未來進(jìn)展趨勢推斷

針對目前德州市的房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀與市政規(guī)劃方案的相繼實(shí)

施，我司預(yù)測將來德州市房地產(chǎn)會向下列趨勢方展:

1.德州住宅供應(yīng)量趨于飽與，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)進(jìn)展;

2.由于房地產(chǎn)市場競爭的猛烈，品牌競爭將會成為競

爭的焦點(diǎn)

3.德州房地產(chǎn)市場進(jìn)入規(guī)模化與集約化時(shí)代；

4.一些國外與江南流行的建筑風(fēng)格，與德州本地人風(fēng)

俗習(xí)慣、人文結(jié)合的基礎(chǔ)上，住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格將會發(fā)

生重大改變。

第二章區(qū)域市場分析與競爭來源確定

第一節(jié)區(qū)域板塊分析

德州城區(qū)地圖

城中版塊

范圍：東到德興北路岔河一帶，南到新華路，西到迎賓路，北到

天衢中路

此區(qū)域?yàn)槭姓诘兀允兄行膹V場、新湖風(fēng)景區(qū)為原點(diǎn)，向四周

區(qū)域輻射。區(qū)域內(nèi)市政、服務(wù)配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚，出行購物方

便，

2、生活配套情況

區(qū)域要緊商區(qū)介紹

區(qū)域的商業(yè)街要緊集中新湖風(fēng)景區(qū)周圍半徑不到兩公里的區(qū)域，

市府街、柴市街、交通主干道東方紅路城隍廟一帶的大中型沿街商鋪

與十字路口的中型商場相互輝映，大量物業(yè)均建有沿街商鋪，小區(qū)商

業(yè)步行街。

區(qū)域自然景觀：

新湖風(fēng)景區(qū)、世紀(jì)廣場、人民公園、中心廣場大片綠地

教育設(shè)施：

德州一中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、德城區(qū)電大、德州衛(wèi)生學(xué)校

醫(yī)療機(jī)構(gòu)：

市人民醫(yī)院、衛(wèi)校附屬醫(yī)院

金融機(jī)構(gòu):

建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等多家德州支行、德州市商業(yè)銀行

區(qū)域交通情況：

要緊道路

由西至東(由北向南)

三大交通主干道東方紅路、東風(fēng)東路、天衢中路

由北至南(由西向東)

解放南路、湖濱南路、新湖南路

在建道路

新湖南路馬上拓寬，區(qū)域整體出行更加方便。

公交線路情況：

德州汽車總站、火車站公交樞紐，出行購物方便。

3、樓盤開發(fā)情況

由于具有地段上的無可比擬的優(yōu)越性，與可開發(fā)土地的有

限性，此區(qū)域開發(fā)樓盤較多，目前在售的有大約7個(gè)，金谷園、

先鋒易居、青龍譚小區(qū)等，開發(fā)量除了天衢花園外，都不大，

在3—4萬方左右，且價(jià)位在德城區(qū)屬于最高的，基本樓盤均

價(jià)集中在18()0-270()元/平方米，市中心的樓盤像青龍居、新湖

家園都在2400元/平方米以上。

此區(qū)域樓市進(jìn)展屬于德城區(qū)最成熟的區(qū)域。

城西版塊

1、區(qū)域概況：

范圍：迎賓路以西、集中在鐵西大道與東風(fēng)西路一帶

此區(qū)域內(nèi)為臨近河北省，位置較偏，市政、服務(wù)配套不是很成熟，商

業(yè)氣氛缺乏，出行購物不便，

2、生活配套情況

區(qū)域要緊商區(qū)介紹

區(qū)域的要緊商業(yè)街要緊集中鐵西大道以西，東風(fēng)西路黑馬大市場

鄰近。

區(qū)域自然景觀：

南運(yùn)河南北穿過此區(qū)域，時(shí)代花園鄰近綠地。

教育設(shè)施：

汽運(yùn)子弟小學(xué)、汽運(yùn)公司職工學(xué)校

醫(yī)療機(jī)構(gòu)：

139醫(yī)院、運(yùn)河醫(yī)院、德州腫瘤醫(yī)院

金融機(jī)構(gòu):

建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行小型儲蓄所

區(qū)域交通情況：

要緊道路

由西至東（由北向南）

東風(fēng)西路、天衢西路

由北至南（由西向東）

鐵西大道、運(yùn)河北路、運(yùn)河南路、

公交線路情況：

1、5、7、19、29、2、21、25路

3、樓盤開發(fā)情況

由于位置上的差異性，此區(qū)域開發(fā)樓盤不多，目前在售的

有大約三個(gè)，鳳凰雅苑、時(shí)代花園等，其中時(shí)代花園開發(fā)規(guī)模

在10萬方，鳳凰雅苑在8萬方，價(jià)位在集中在1600-1800元/

平方米，

此區(qū)域樓市進(jìn)展屬于德城區(qū)欠成熟的區(qū)域。

城北版塊

1、區(qū)域概況:

范圍：南到天衢中路、天衢東路，北到長莊中路，天衢工業(yè)園，

東到岔河，西到陵西路

此區(qū)域要緊為天衢工.業(yè)園區(qū)域，大型集團(tuán)像皇明太陽能、亞太集團(tuán)所

在廠房地基本集中于此。屬于正在開發(fā)的區(qū)域，交通便利，到達(dá)市中

心方便。

2、生活配套情況

區(qū)域要緊商區(qū)介紹

區(qū)域的商業(yè)街要緊是沿湖濱北路、解放北路、東地北路沿街商鋪,

通常都屬于開發(fā)的小區(qū)的裙房與沿街商鋪，商業(yè)氣氛正在隨著開發(fā)區(qū)

樓盤的增多，人氣的聚生而逐步形成。

區(qū)域自然景觀：

蘇祿王墓風(fēng)景區(qū)、植物園。兒童樂園。

教育設(shè)施：

德州十中、經(jīng)濟(jì)學(xué)校、教師進(jìn)修學(xué)校、山東省公路技工學(xué)校等

醫(yī)療機(jī)構(gòu)：

市立醫(yī)院、市婦幼保健所

金融機(jī)構(gòu)：

建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等

區(qū)域交通情況：

要緊道路

由西至東（由北向南）

共青團(tuán)路、北園路、果園路

由北至南（由西向東）

湖濱北路、解放北路、東地北路

公交線路情況：

21、4、10、19路等

3、樓盤開發(fā)情況

此區(qū)域?qū)儆谡陂_發(fā)的區(qū)域，特別是天衢開發(fā)區(qū)內(nèi)，可開

發(fā)土地多，開發(fā)樓盤較多，目前在售的樓盤有貴都花園、天寶

家園、鑫嘉園、天花錦繡園、岔河小區(qū)二期（紫薇園）等10

個(gè)樓盤，價(jià)位在1400—2200元/平方米之間。

此區(qū)域樓市進(jìn)展屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟的區(qū)域。

城東開發(fā)區(qū)版塊

i.區(qū)域概況：

范圍：岔河以東一帶、屬于河?xùn)|開發(fā)區(qū)，北到果園路、南到橫河,

東到京福高速公路。

此區(qū)域要緊為規(guī)劃中的河?xùn)|新城、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域，未來市政府遷移

地，未來的新市中心。

H.生活配套情況

區(qū)域要緊商區(qū)介紹

區(qū)域的商業(yè)街要緊集中在晶華路、東方紅路、湘江路周圍，商業(yè)

氣氛在比如凱元溫泉度假村，凱元山莊周圍已經(jīng)形成，沿街商鋪較多,

商業(yè)氣氛正在隨著良好的規(guī)劃前景、未來市中心概念，開發(fā)區(qū)樓盤的

增多，人氣的聚生而逐步濃厚。

區(qū)域自然景觀：

未來規(guī)劃的河?xùn)|風(fēng)景區(qū)，錦繡川景區(qū)，長河公園、東方寓樂園景

區(qū)。

教育設(shè)施：

耀華學(xué)校、德州同濟(jì)中學(xué)、三維策劃設(shè)計(jì)學(xué)校等

醫(yī)療機(jī)構(gòu)：

糖尿病甲亢研究所、

金融機(jī)構(gòu)：

中行德州開發(fā)區(qū)支行、中國人民銀行德州中心支行、農(nóng)行開發(fā)區(qū)

辦事處

區(qū)域交通情況：

要緊道路

由西至東（由北向南）

果園路、北園路、天衢東路、東方紅路、104國道

由北至南（由西向東）

河?xùn)|街、新興路、晶華路

公交線路情況：

5、9、17、18、26路等

iii.樓盤開發(fā)情況

此區(qū)域?qū)儆诤訓(xùn)|開發(fā)區(qū)河?xùn)|新城版塊，未來的現(xiàn)代化園林

式生態(tài)型新城，未來市政府搬遷地，新的市中心，區(qū)域內(nèi)可供

開發(fā)土地多，開發(fā)樓盤較多，且多位德州知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)

的、15萬平方米以上的大盤，像目前在售的嘉誠尚東、新城

市花園等10個(gè)樓盤，價(jià)位屬于僅僅低于市中心的，在1800—

2800元/平方米之間。

此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟。最有潛力的區(qū)域。

城南版塊

1、區(qū)域概況:

范圍：新華路以南，岔河以西，南運(yùn)河以東

2、生活配套情況

區(qū)域要緊商區(qū)介紹

區(qū)域的商業(yè)街要緊集中在新華路、新領(lǐng)路、新河路、解放南路、

湖濱南路周圍，特別是沿新華路一帶商業(yè)氣氛濃厚，沿街商鋪較多,

人氣旺足。

區(qū)域自然景觀：

嘉誠景園、陽光花園沿線風(fēng)景區(qū)

教育設(shè)施：

財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校、大拇指幼兒園、鐵中

醫(yī)療機(jī)構(gòu)：

德州市鐵路醫(yī)院、亞太國醫(yī)院、

金融機(jī)構(gòu)：

于官屯農(nóng)村信用合作社、德州商業(yè)銀行等

區(qū)域交通情況：

要緊道路

由西至東（由北向南）

新華路、新領(lǐng)路、新建路、新河?xùn)|路

由北至南（由西向東）

解放南路、新湖南路、湖濱南路

公交線路情況：

3、6、8、10、17、18、20、25、26路等

3、樓盤開發(fā)情況

此區(qū)域?qū)儆诔悄习鎵K，開發(fā)樓盤大多集中在新華路段，再

南就是嘉誠開發(fā)的嘉誠景園、山東聯(lián)興集團(tuán)開發(fā)的聯(lián)興嘉與

居，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地不是太多，開發(fā)樓盤有限，且多位德

州甚至山東的知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、價(jià)位屬于僅僅低于中等

的，通常在1100—2400元/平方米之間。

此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)離市中心最近的、較為成熟的區(qū)域。

第二節(jié)競爭個(gè)案分析

本報(bào)告要緊選取了2004年下半年銷售或者者對外公開的一些

具有代表性的樓盤“陽光花園”、“鳳凰雅苑”、“時(shí)代花園”、“聯(lián)興嘉

與居”、“貴都花園”、“嘉誠尚東”、“新城市花園”、“嘉誠景園”、“天

花錦繡園”等作為德城區(qū)的代表個(gè)案。

1、個(gè)案規(guī)模

單位：萬平方米

說明：

＞德州市目前開發(fā)除了陽光花園有小高層外，要緊是多層

物業(yè)

＞通?？偨ㄖ娣e都集中在5—15萬M2之間，規(guī)模最大

的位于開發(fā)區(qū)城東版塊的嘉誠尚東、新城市花園?？?/p>

建面積20萬M2之多。

2個(gè)案價(jià)格

說明：

＞價(jià)格基本在1600-2400元/M2,市中心區(qū)域的價(jià)格要比城南

版塊的價(jià)格要高大約300-400元/M2。

＞均為為毛坯房源。

＞新推出嘉誠尚東盡管屬于開發(fā)區(qū)河?xùn)|版塊，除了本身的品質(zhì)稍

好外，銷售中又過多的渲染了河?xùn)|開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃的概念，有

一定的炒作成分存在，價(jià)位初步定在2800元/M2之間，目

前盡管還未開盤，但預(yù)定已經(jīng)接近40%。

3個(gè)案主力戶型

案名主力面積（平方米）

一房52-57

陽光花園二房77-99

三房117-155

一房69

鳳凰雅苑二房72-98

三房102—140

一房48

時(shí)代花園二房77-88

三房98-131

二房90-100

聯(lián)興嘉與居

三房110-140

二房：100

貴都花園

三房：130

二房80-100

嘉誠尚東

三房100-150

天花錦繡園三房130

一房44

嘉誠景園二房：70-90

三房：100-140

說明：

>二房70-100,三房100—130平方米的在區(qū)域中大量的出

現(xiàn)；

>一房設(shè)計(jì)多在44—60之間，且不多。

整體客源中不一致從業(yè)者關(guān)于面積的需求差別較大,像中層管

理者、高層管理者、私企老板的需求都集中在面積較大的2、3房,

而高科技從業(yè)者的需求則集中在130平方米下列，多數(shù)在80—120

平方米的2房、3房，因此德州市的戶型需求也是多樣化的，進(jìn)展商

只要進(jìn)行有針對性的定位，不僅能夠避免惡性競爭，同時(shí)也能找到自

己的進(jìn)展機(jī)會。

4個(gè)案去化情況

說明：

＞大多樓盤均在今年下半年開盤銷售，目前尚未公開銷售的只有

“嘉誠尚東”。

＞總體去化狀況良好，大部分2004年下半年同一時(shí)間開盤的樓

盤目前去化率在70-85%,說明多層產(chǎn)品在德州市場同意度

高，進(jìn)展前景樂觀。

＞品質(zhì)稍高的樓盤“嘉誠尚東”，目前尚未開盤，就預(yù)定40%,

說明目前市場上對高品質(zhì)、高品味的樓盤認(rèn)可度最高，價(jià)格因

素對一部分客源特別是高端客源抗性不是很大。

結(jié)論：

通過理性的分析我們能夠看到，德州地產(chǎn)有著良好的升值潛力、

人文資源，同時(shí)還有穩(wěn)固與進(jìn)展的客戶資源，這些客戶對德州樓市的

成熟進(jìn)展有著很強(qiáng)的信心，同時(shí)他們自己有著良好的前景與收入預(yù)

期，各個(gè)進(jìn)展商都有著較大的進(jìn)展空間。因此德州目前開發(fā)的產(chǎn)品

不論是小高層產(chǎn)品還是多層產(chǎn)品，它們都有各自彼此重復(fù)的目標(biāo)客

源，市場同意度都在隨著德城區(qū)未來的良好進(jìn)展規(guī)劃前景，而進(jìn)一步

得到提升。

第二部分項(xiàng)目分析篇

第一章項(xiàng)目概況

a）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

A.規(guī)劃總用地面積........................................

73800m2

B.總居住戶數(shù)............................................

510戶（一期）

C.總建筑面積...........................................

103320m2

D.容積率..............................................

<=1.4

E,綠化率.................................................

40%

F.地面停車

位.............................................>=30個(gè)

/100戶

b）項(xiàng)目簡介

本項(xiàng)目地塊為住宅用地，可建多層或者小高層。地塊原為德

州財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校，尚未拆遷。東部為運(yùn)動場，與破舊平房，土地

平整；中部為教學(xué)樓，西部為綜合試驗(yàn)樓，西部南側(cè)為空地。西

臨新湖南路處為學(xué)校大門。本項(xiàng)目地塊總面積109.8畝，一期開

發(fā)東側(cè)運(yùn)動場及南側(cè)操場，計(jì)45畝。地塊基本呈長方形，東西

長402米，南北長196米；西南角地塊凹入一東西65米，南北

105米的長方形。本地塊通過公開拍賣方式取得，價(jià)格56.5萬

元/畝。地塊權(quán)利人為德州市魯班房地產(chǎn)開發(fā)公司與德州雙企集

團(tuán)，兩家公司共同開發(fā)本項(xiàng)目。

c）地理位置

本案位于德城區(qū)城南區(qū)域，原為德州財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校，北至山東德

州煙草有限公司，新河?xùn)|路；東到山東聯(lián)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

目前開發(fā)的聯(lián)興嘉與居，南到東倉路，西到新湖南路。

d）周邊環(huán)境

項(xiàng)目西北角是山東德州煙草有限公司的廠房，博文平價(jià)自選

商場，南面有德州市玻璃鋼制品總廠，大拇指幼兒園，中國石化

加油站，另外，晶華集團(tuán)運(yùn)輸用的一條鐵路運(yùn)輸貨運(yùn)線穿過南面,

離本案不遠(yuǎn)。東面通過聯(lián)興嘉與居是交通主干道湖濱南路，德州

晶華集團(tuán)振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)

均坐落在湖濱南路上。目前西面新河南路正在準(zhǔn)備規(guī)劃拓寬，其

直通市政府中心區(qū)域。南面不遠(yuǎn)的向陽南路鄰近基本未成型，也

在規(guī)劃中。

e）宗地交通條件

本案西面通過聯(lián)興嘉與居瀕臨德州的交通主干道湖濱南路，

西面的新湖南路準(zhǔn)備再拓寬，屆時(shí)江直通市中心，交通便利。要

緊公交線路有8路等。

f）周圍市政配套設(shè)施

周圍有新華街道辦事處計(jì)劃生育服務(wù)站、大拇指幼兒園離本

案100米；博文平價(jià)自選商場、裝飾材料精品大市場離本案300

米；解放南路小學(xué)、鐵路小學(xué)、商業(yè)幼兒園、鐵路中學(xué)離本案400

米遠(yuǎn)。

第二章項(xiàng)目SWOT分析

＞優(yōu)勢分析

1.地塊位于城南區(qū)域，且東臨交通主干道湖濱南路，南面

為規(guī)劃中的向陽南路、東倉路段，西臨可同市中心區(qū)域

的、待拓寬的新湖南路，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增

值空間。

2.小區(qū)占地100多畝，規(guī)模在周圍屬于較大的，且地塊

相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。

3.進(jìn)展商**公司為公路局下屬實(shí)體，政府信譽(yù)，誠信保證。

4.項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。該院

規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在國內(nèi)具有較高權(quán)威性

5.小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的俊豪

地產(chǎn)來進(jìn)行全程代理策劃，全新的營銷服務(wù)理念，全程

的客戶服務(wù)體系會有效促進(jìn)項(xiàng)目的營銷推廣及利潤最

大化的實(shí)現(xiàn)。

6.小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計(jì)劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管

理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)

準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。此舉可使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場競爭力。

＞劣勢分析

7.處于城南區(qū)域，周邊公交、購物、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施還不

夠成熟，有待完善。

8.西面新湖南路正待規(guī)劃拓寬，南面待規(guī)劃路段未成型，

且環(huán)境較差，對購房者勢必造成心理抗性。

9.小區(qū)南臨財(cái)貿(mào)學(xué)校教職工宿舍，整體形象較差，影響小

區(qū)南向景觀。

10.小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素養(yǎng)不高，

將來業(yè)主會對此比較挑剔。

11.物業(yè)管理顧問公司尚未確定。

12.房地產(chǎn)市場剛剛起步，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)

品應(yīng)用時(shí)，要考慮到市民的同意程度，關(guān)于項(xiàng)目自身檔

次的提升，略有影響。

市場機(jī)會點(diǎn)

13.目前德州南部的樓盤供銷兩旺，已逐步形成居住區(qū)

與消費(fèi)熱點(diǎn)。

14.據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介

的關(guān)注度不高，使項(xiàng)目在宣傳過程中，受一定影響。

15.本區(qū)域房地產(chǎn)市場處在進(jìn)展階段，整體營銷實(shí)力不

強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)留的進(jìn)展、發(fā)揮空間較大。

16.現(xiàn)市場的房價(jià)略高出市民的承受價(jià)位，據(jù)調(diào)查，市

民對本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)位認(rèn)同感較強(qiáng)，為本項(xiàng)目打入市場

奠定了良好的基礎(chǔ)。

17.與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭樓盤較少，

可抓住市場機(jī)會點(diǎn)，積存有效客戶。

18.市政府對城南區(qū)域的新城市規(guī)劃，使此區(qū)域的房地

產(chǎn)開發(fā)前景明朗化。

＞市場威脅點(diǎn)

19.項(xiàng)目緊靠聯(lián)興嘉與居項(xiàng)目，與之相比在價(jià)格上不具有競

爭優(yōu)勢；

20.陽光花園及風(fēng)景沿線樓盤開發(fā)品質(zhì)在本區(qū)域?qū)儆谳^好

產(chǎn)品。

21.陽光花園的大盤模式已在當(dāng)?shù)氐玫讲糠秩说恼J(rèn)可，形成

一定的“口碑效應(yīng)”；

22.項(xiàng)目南部開發(fā)的屬于市政拆遷經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)格競

爭優(yōu)勢，不可避免對木案造成影響。

第三章項(xiàng)目市場定位

第一節(jié)根據(jù)客戶需求的開發(fā)思路定位

圖：德州地圖

從圖中我們能夠看出，項(xiàng)目所在區(qū)域正好位于市中心版塊與

河?xùn)|開發(fā)區(qū)板塊兩個(gè)高價(jià)格板塊之間，而項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)格由于

沒有新增供給，區(qū)域形象不佳，因此成交價(jià)格非常低，屬于典型

的價(jià)格洼地。

對自身潛質(zhì)的分析

對住宅區(qū)評價(jià)的一個(gè)重要指標(biāo)是：什么區(qū)域？什么環(huán)境？出行交

通時(shí)間？

區(qū)域方面：

本區(qū)域處于城南版塊區(qū)域，屬于緊挨市中心最北區(qū)域，西出

口瀕臨新湖南路，拓寬后將直達(dá)德城區(qū)市中心心臟區(qū)域，盡享市

中心的繁華，車程距離不足5公里，；東面穿過聯(lián)興小區(qū)為交通主

干道一一湖濱南路，躲開主干道的噪音喧囂，鬧中取靜。木區(qū)域

開發(fā)的較成規(guī)模的樓盤不多，只有嘉誠景園與陽光花園兩家，其

余都是開發(fā)量不到5萬平米的中小樓盤或者市政拆遷建房，且都

大部分接近104國道，屬于德城區(qū)最南區(qū)域，價(jià)格是最低的，缺

少競爭樓盤。另外，此區(qū)域價(jià)格較市中心2800元/平米，與河?xùn)|

開發(fā)區(qū)2600元/平米要低，具有絕對的價(jià)格競爭優(yōu)勢。因此本項(xiàng)

目區(qū)域樓盤開發(fā)價(jià)格還有很大的上升空間。

環(huán)境方面：

通過新湖南路可直達(dá)市政府中心廣場、世紀(jì)廣場、新湖風(fēng)景

區(qū)，不足5公里。

交通方面

兩大交通主干道新湖南路(規(guī)劃)、湖濱南路分布在小區(qū)東西兩側(cè),

交通便利。

南面的道路規(guī)劃后將與另一條交通主干道向陽南路連通，屆時(shí)三

大交通主干道將充分發(fā)揮出行便利的巨大交通優(yōu)勢。

結(jié)論：地塊所在區(qū)域，外部居住環(huán)境舒適，具有廣闊的進(jìn)展

潛力，具有建設(shè)成為中高檔住宅區(qū)的可能性。

第二節(jié)產(chǎn)品概念建議

(1)開發(fā)中低檔的產(chǎn)品

由于項(xiàng)目周邊競爭樓盤不多，或者瀕臨104國道，位置最南，或

者是一些拆遷建房，售價(jià)大約在1200元/平方米下列，假如我們產(chǎn)

品定位于中高檔產(chǎn)品，將會受到周邊這些樓盤低價(jià)的價(jià)格沖擊，考慮

本因素，我們能夠采取成本定價(jià)策略，按照成本價(jià)格加上開發(fā)商一定

預(yù)期利潤作為售價(jià)，開發(fā)周期一次性開發(fā)以便最大的節(jié)約成本。

優(yōu)點(diǎn)：簡單易行，能夠獲取一定利潤

缺點(diǎn)：沒有使利潤最大化，流失了部分利潤

(2)開發(fā)中高檔的產(chǎn)品

根據(jù)前面對項(xiàng)目區(qū)域潛質(zhì)分析，我們能夠得出項(xiàng)目所在區(qū)域是極

具進(jìn)展?jié)摿?，同時(shí)具有成為中高檔住宅區(qū)的可能。且定位中高檔產(chǎn)品

能使開發(fā)商利潤最大化，擬定本項(xiàng)目能夠分二期開發(fā)，第一期先開發(fā)

項(xiàng)目東部地塊，東部地塊規(guī)則，土地平整，易規(guī)劃。且通過聯(lián)興嘉與

居毗鄰湖濱南路，出入口設(shè)計(jì)等容易規(guī)劃；從開發(fā)規(guī)模與立面上與聯(lián)

興嘉與居形成參照，使消費(fèi)者近距離地親自感受到項(xiàng)目的差別性與對

比性，從心理上使顧客認(rèn)同本產(chǎn)品的高質(zhì)量而愿意支付高價(jià)值。二期

待學(xué)校拆遷進(jìn)度、西面與南面道路的規(guī)劃完善后，與一期銷售進(jìn)展情

況而定。

優(yōu)點(diǎn)：能夠額外獲取一定利潤，并能提升開發(fā)商形象。

缺點(diǎn)：時(shí)間拖延。

對比兩種策劃方案，從實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利澗最大化考慮，我們建議：

本項(xiàng)目定位于德城區(qū)具有相當(dāng)親與力的、高性價(jià)比的特色樓盤！

第三節(jié)主力客戶群定位

※客源構(gòu)成情況

通過我司對德城區(qū)各個(gè)版塊在售與已售完的樓盤兒次

針對性的問卷調(diào)查，初步得出了下列客源構(gòu)成情況：

根據(jù)市場調(diào)研，目前德城區(qū)購房者要緊集中在三個(gè)不一致的受眾

群，按購房的目的來區(qū)分，他們分別為解決基本居住需要的；改善居

住條件換房的；注重生活品質(zhì)、追求生活情趣的。

中低層面解決基本生活需求的購房者（占15%）

政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員

企業(yè)中青年職員

老市區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員

老市區(qū)企事業(yè)單位青年職員

B、中層及中層以上改善居住條件的購房者（占60%）

政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者

企業(yè)中高層管理者

企事業(yè)單位中高層

企事業(yè)單位青年職員

私營個(gè)體業(yè)主

C、中上及上層追求生活品質(zhì)與生活情趣的購房者（占35%）

私企成功人士

高級管理層

政府事業(yè)單位高層

※客源描述

中低層面解決基本生活需求的購房者：

。多為外地來城區(qū)工作不久或者極少部分拆遷戶；

。年齡大約在25-35歲之間，收入較同齡人稍高；

。要緊購買力在總款1（）—18萬，面積80—120E之間。

中層及中層以上改善居住條件的購房者

。多為政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位的中層及中層以上與創(chuàng)業(yè)

初有成就的中青年層。

。隨著小孩的成長與生活條件的逐步改善，換房改善居住條件的愿望

越來越強(qiáng)烈；

O年齡段集中在35-45歲之間：

。有穩(wěn)固高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求

較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)

。要緊購買力在18—30萬，面積在120—160nf之間，屬二次置業(yè)；

。注重有用性，對房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)

規(guī)模需求較高。

中上及上層追求生活品質(zhì)與生活情趣的購房者

。年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于

二次獲多次置業(yè)。

。對工作生活環(huán)境，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍有較高要求，追求高生

活品位，表達(dá)自己的人生價(jià)值；

。對住房要求面積在18()nf或者以上。

X目標(biāo)客源定位及挖掘

通過以上能夠清晰地明白，目前德城區(qū)的要緊購房者集中在企

事業(yè)單位中層以上的管理者、政府公務(wù)員、與私營企業(yè)主這幾部份

群體上，結(jié)合本項(xiàng)目的市場定位與產(chǎn)品定位一一德城區(qū)高性價(jià)比的、

具有平與力的特色樓盤，因此本案的目標(biāo)客源是下列這部分人：

私營企業(yè)主一一生意越做越好，住房條件急需改善，強(qiáng)調(diào)居住

的環(huán)境舒適性與物業(yè)管理的周到性；

政府中層以上的公務(wù)員一一工資收入不高，但灰色收入很多，

二次置業(yè)意識濃厚；

各企事業(yè)單位的中層管理者一一對周圍環(huán)境、人文氛圍、生活

環(huán)境有較高要求，事業(yè)初有所成，收入較高。

企事業(yè)高層管理者與決策者一一不關(guān)心房子的價(jià)格，追求最高

的生活品味，生活品質(zhì)，已有兩套住宅，還在尋找市區(qū)最有特色、

知名度高的樓盤，以表達(dá)與自己相符的身份。

第四章項(xiàng)目整體建議

第一節(jié)整體規(guī)劃布局建議

本項(xiàng)目的整體布局遵循“因地制宜”的原則，所有建筑物都依循

地塊周圍的現(xiàn)存建筑與人造地塊形狀而建。因此，本項(xiàng)目在布局上可

適當(dāng)作局部性梯度跌落、錯(cuò)落有致的格局。

從微觀角度考慮，地塊呈較規(guī)則的多邊形，規(guī)劃較容易，根據(jù)這

一特性，可將地塊劃分為多個(gè)個(gè)住宅組團(tuán)來開發(fā)，建議高層公寓沿南

面排布，這有利于割斷南部平排平房的視覺帶來的反面影響，地塊北

側(cè)與西側(cè)以多層為主，多層中部分按采光效果與棟間距布列部分小高

層，形成錯(cuò)落有致的感受；建議中間的試驗(yàn)樓不予保留，此區(qū)域可建

成中心地帶的綠化組團(tuán)及中庭景觀，既保障各單元的采光、通風(fēng)等重

要物業(yè)條件，又提供了開闊的景觀視野，其所表達(dá)的是生態(tài)建筑形式

與健康家居的生活理念。

從單體建筑來說，為了降低小區(qū)建筑覆蓋率，增大綠化景觀面積,

提升項(xiàng)目整體品質(zhì)形象，建議在滿足上述布局要求的基礎(chǔ)上，留出足

夠的土地資源用于綠化景觀的建設(shè)。

第二節(jié)建筑風(fēng)格及建筑形式建議

本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，

引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味,

這樣才可具有市場競爭力。

幾種可供參考的建筑立面與建筑形式

我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以

現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風(fēng)格，加以簡約、流暢的建

筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框等）與建

筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切

合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，與諧共生。

?建筑形式：

?外立面力求簡約、大方，暖色調(diào)為主，具有親與力，線

條流暢，加大采光面積。

江浙一帶頗為流行的的立面風(fēng)格

?屋頂在做好防水、隔熱的同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號形

成建筑的肢體語言，使整個(gè)建筑顯得飄逸、流暢?？拷醒?/p>

景觀區(qū)的單元可在景觀朝向上做觀景封閉陽臺，在強(qiáng)調(diào)人與

自然對話的同時(shí)，更多的制造經(jīng)濟(jì)效益；

?因本小區(qū)所針對的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色

彩的主基調(diào)使用穩(wěn)重的米黃或者祜紅色的暖色調(diào)，不一致組

團(tuán)可添加不一致色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán)、赭石等比

較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中

求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷；

O外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色

彩支持；

O屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分

開來，使建筑色彩更加豐富；

?建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，

部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做

足。

(3)建筑細(xì)部建議

?建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把握，特別建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要

恰到好處；

?充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接

線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空

調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。

?樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔

樓宇對講門，提升樓盤檔次；

O樓梯間建議使用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜使用鐵藝

或者不銹鋼材質(zhì)，扶手宜使用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為

進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；

第三節(jié)戶型面積配比建議

通過對德城區(qū)要緊競爭個(gè)案的全面調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)

市場進(jìn)展現(xiàn)狀，考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群以有用為主，建議項(xiàng)目整體以

緊湊的有用型為主，具體配比如下：

戶型配比圖

□2房1廳1衛(wèi)(80-90M2)口2房2廳1衛(wèi)(90—100M2)

口3房2廳1衛(wèi)(100-120M2)口3房2廳2衛(wèi)(110-130M2)

第四節(jié)小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議

小區(qū)規(guī)劃布局在遵循總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，在“錯(cuò)落有致“中

表達(dá)小區(qū)內(nèi)部環(huán)藝景觀的優(yōu)勢。

?建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取“房前屋后”

的綠化景觀。

?小區(qū)中心區(qū)域能夠設(shè)立社區(qū)活動廣場，豐富居民的業(yè)余生

活，給他們溝通與交流的場所。

?規(guī)劃綠化布局的同時(shí)，考慮地上停車位的選址，能夠使用

植草磚鋪設(shè)停車位，

加大了綠化面積同時(shí),也滿足了停車的需要。

?一期入口建議可與東部聯(lián)興嘉與居的東西通道貫穿，同時(shí)

照顧人車分流的需要，其他入口能夠在南面規(guī)劃道路規(guī)劃完善

后做小區(qū)出入口。

第五節(jié)小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議

就本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的置業(yè)傾向而言，影響其置業(yè)決策的不僅

僅是小區(qū)環(huán)境與住宅空間，社區(qū)的品牌形象、生活品質(zhì)也是其所關(guān)注

的。因此，建議社區(qū)服務(wù)應(yīng)與項(xiàng)目周邊設(shè)施互補(bǔ)，所提供的便利性與

舒適性應(yīng)切合目標(biāo)客戶群體的生活方式與生活習(xí)慣。

根據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、幼兒園、小學(xué)、

健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等；

我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施與服務(wù)有：

令配套設(shè)施建議：

服務(wù)設(shè)施：幼托中心、美容中心、健康理療中心、洗衣房、24小

時(shí)便利店

運(yùn)動設(shè)施：建議引入溫泉水，做四季溫泉游泳池，多功能運(yùn)動場、

戶外兒童游戲場

會所設(shè)施：壁球館、桌球房、健身房、棋牌室、閱覽室、親子活

動中心、咖啡吧、中西餐廳、網(wǎng)吧、多媒體視聽室

中水處理系統(tǒng)：針對德州缺水現(xiàn)象，我司建議設(shè)計(jì)2套排污管道,

即生活排水與馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二

次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補(bǔ)充水源。這也可做為

社區(qū)的又一賣點(diǎn)。

供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)3套供水管道，自來水、純凈水、溫泉水入戶,

純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)；溫泉

是德州的一大資源，已被較多樓盤利用，據(jù)有關(guān)部門檢驗(yàn)，溫泉水中

含多種微量元素，健康、保潔，可預(yù)防多種疾病。

供暖系統(tǒng)：本項(xiàng)目周邊有供暖主管道，我司建議供暖方式使用散熱

片方式，集中供暖，分戶計(jì)量，且將排氣ZI預(yù)留室外。

燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民

使用安全提供保證。

個(gè)社區(qū)服務(wù)建議

建議聘請具有一定知名度的物業(yè)管理公司作為本項(xiàng)目的物業(yè)公司

或者物業(yè)顧問，具體內(nèi)容應(yīng)強(qiáng)調(diào)專供私人的VIP服務(wù)。

能夠考慮下列服務(wù)內(nèi)容：

家政服務(wù)中介、私人保健醫(yī)師、理財(cái)咨詢、健身指導(dǎo)、形象顧問、

代訂服務(wù)（包含票務(wù)、用車、報(bào)刊等）、兒童興趣班等。

令智能化建議：

每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程操縱。完善的安保

系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時(shí)還能夠讓購房者對本社區(qū)有

一更加良好的印象。具體安保措施如下：

?周邊紅外微波雙重報(bào)警：選用美國原裝安防主機(jī)，對小區(qū)周界

實(shí)行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報(bào)警，主

機(jī)顯示報(bào)警部位提示值班人員。

?重要位置大門、車庫、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。

?小區(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。

?每戶配有緊急按鈕與保安中心相連，并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)

?每戶進(jìn)門、落地窗、住家窗戶配有門窗紅外線探測器并通過可

視對講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)與安防中心相連自動報(bào)警。

?小區(qū)內(nèi)要緊通道出入口及各大樓的要緊部位設(shè)置電子巡更，記

錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。

?住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對講主機(jī)接入安防中心。

?車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴

淋系統(tǒng)。

?建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：使用網(wǎng)絡(luò)化智能操縱技術(shù)，構(gòu)成高效監(jiān)控

網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進(jìn)行監(jiān)

控，保證各類設(shè)備處在最佳運(yùn)行狀態(tài)。

?遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)：使用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時(shí)

通過智能化操縱器的液晶顯示器查看三表讀書，并同時(shí)傳給物業(yè)中心

遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動記費(fèi)結(jié)算，減少上門抄表的干擾。

?IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所

消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。

第五章項(xiàng)目定價(jià)建議

第一節(jié)價(jià)格定位根據(jù)

我司本著在熟悉研究德州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)

上，通過對該項(xiàng)目所在社區(qū)的商品房進(jìn)展趨勢，市場現(xiàn)

狀的調(diào)查，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格，對消費(fèi)心理，

購買行為的影響程度，為本項(xiàng)目的價(jià)格定位與營銷組合

提供根據(jù)。

第二節(jié)價(jià)格定位的基本原貝h

1、從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或者銷售者

的立場來確定；

2、針對特定目標(biāo)市場，而非整個(gè)市場；

3、充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)與市場潛力，與進(jìn)展商資金壓力；

4、結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢；

5、走自己的路，走別人尚未走或者不能走的路，尋求差

異化的產(chǎn)品，制造出德州市的樣板品牌。

第三節(jié)價(jià)格具體定位（入市價(jià)格/均價(jià)/項(xiàng)目單體定價(jià)）

入市價(jià)格的確定

根據(jù)類比原則，我們選取周邊相類似的住宅小區(qū)，制定比準(zhǔn)價(jià)格,

作為本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)入市價(jià)參考。

比準(zhǔn)價(jià)格測定表

實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四實(shí)例五

陽光花金都花聯(lián)興嘉天華錦嘉誠景

案名園園與居繡園園

實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)（元/平方米）26803200180022001900

期房日期修正-2%-1%0%-1%-1%

修正后單分2626.43168180021781881

道路條

件-1%-2%0%1%1%

交通設(shè)

施接近

條件-1%-1%-1%0%