商為店鋪合同一、合同定義商為店鋪合同是指在商業(yè)活動(dòng)中，店鋪所有權(quán)人或經(jīng)營(yíng)權(quán)人與承租人之間簽訂的，明確雙方在店鋪?zhàn)赓U、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律文件。它以書面形式規(guī)范了店鋪的使用范圍、租賃期限、租金支付、雙方權(quán)責(zé)等核心內(nèi)容，是保障商業(yè)交易秩序、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的重要依據(jù)。在商業(yè)實(shí)踐中，這類合同廣泛應(yīng)用于商場(chǎng)專柜租賃、沿街商鋪轉(zhuǎn)租、購(gòu)物中心場(chǎng)地合作等場(chǎng)景，其法律性質(zhì)兼具租賃合同與商業(yè)合作協(xié)議的雙重特征，既需要遵循《中華人民共和國(guó)民法典》中關(guān)于租賃合同的一般性規(guī)定，也需根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性對(duì)條款進(jìn)行細(xì)化約定。二、主要條款（一）主體信息條款合同需首先明確出租方與承租方的基本信息，包括法人名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人姓名及聯(lián)系方式（若為自然人則需注明身份證號(hào)、住址）。對(duì)于轉(zhuǎn)租場(chǎng)景，還需列明原出租人是否同意轉(zhuǎn)租的書面授權(quán)文件編號(hào)及日期，確保轉(zhuǎn)租行為的合法性。例如，某連鎖品牌在租賃商場(chǎng)專柜時(shí)，需在合同中附上前手租賃合同中允許轉(zhuǎn)租的條款復(fù)印件，并由原出租人加蓋公章確認(rèn)。（二）標(biāo)的物條款該條款需精確描述店鋪的物理屬性，包括具體地址（如XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX商場(chǎng)X層X(jué)號(hào)）、建筑面積（以房產(chǎn)證或測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)）、實(shí)際使用面積、房屋結(jié)構(gòu)（框架/磚混）、樓層朝向、附屬設(shè)施（如中央空調(diào)、消防系統(tǒng)、上下水管道）等。對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)的店鋪，還需注明共享區(qū)域（如電梯、走廊、停車場(chǎng)）的使用權(quán)分配及維護(hù)責(zé)任。例如，合同中可約定“承租方有權(quán)使用商場(chǎng)B1層公共停車場(chǎng)，車位數(shù)量按照租賃面積每100平方米配1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位計(jì)算”。（三）租賃期限條款明確約定租賃起止日期（精確到日），并注明是否包含免租期。免租期通常用于裝修籌備，一般為1-3個(gè)月，需約定免租期內(nèi)是否免除物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等附加費(fèi)用。同時(shí)，需約定續(xù)租條件，如承租方應(yīng)在租期屆滿前3個(gè)月書面通知出租方，同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，續(xù)租租金漲幅不超過(guò)原租金的5%等具體數(shù)值。（四）租金及支付條款租金標(biāo)準(zhǔn)：需明確租金計(jì)算方式（按面積/固定金額）、單價(jià)（如XX元/平方米/月）、總金額，以及租金是否含稅（若含稅需注明稅率及發(fā)票類型）。支付周期：常見為按月/季度/半年支付，首次租金應(yīng)于合同簽訂后3日內(nèi)支付，后續(xù)租金需提前15日支付至指定銀行賬戶（需列明開戶行、戶名、賬號(hào)）。押金條款：約定押金金額（通常為1-3個(gè)月租金），明確押金用途（如抵扣拖欠租金、違約金）及退還條件（租期屆滿后30日內(nèi)無(wú)違約行為無(wú)息退還）。（五）經(jīng)營(yíng)范圍條款承租方需承諾在店鋪內(nèi)僅從事合同約定的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（如“僅限經(jīng)營(yíng)女裝零售，品牌為XX”），如需變更經(jīng)營(yíng)范圍，應(yīng)提前15日書面申請(qǐng)并經(jīng)出租方書面同意。出租方可約定禁止經(jīng)營(yíng)類目（如易燃易爆品、醫(yī)療器械等），并注明承租方違反約定時(shí)需按日支付租金2%的違約金。（六）裝修與維護(hù)條款裝修要求：承租方裝修方案需經(jīng)出租方及消防部門審批，裝修不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，需使用環(huán)保材料（如甲醛釋放量≤0.1mg/m3），裝修工期一般不超過(guò)45天。維護(hù)責(zé)任：房屋主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施（如承重墻、電梯）由出租方負(fù)責(zé)維修，承租方使用不當(dāng)導(dǎo)致的損壞由承租方承擔(dān)維修費(fèi)用。例如，合同可約定“承租方應(yīng)每季度對(duì)空調(diào)濾網(wǎng)進(jìn)行清洗，未按時(shí)清洗導(dǎo)致設(shè)備損壞的，維修費(fèi)用由承租方承擔(dān)”。（七）違約責(zé)任條款出租方違約：包括逾期交付店鋪（按日支付租金0.5%的違約金）、擅自停水停電（賠償承租方當(dāng)日營(yíng)業(yè)額損失）等。承租方違約：包括逾期支付租金（每逾期1日按欠付金額1%支付違約金，逾期超15日出租方有權(quán)解除合同并沒(méi)收押金）、擅自轉(zhuǎn)租（需支付剩余租期租金總額20%的違約金）等。三、簽訂注意事項(xiàng)（一）主體資格審查承租方需核實(shí)出租方的產(chǎn)權(quán)證明（房產(chǎn)證、土地使用證）或轉(zhuǎn)租授權(quán)文件，確認(rèn)其對(duì)店鋪享有合法處分權(quán)?？赏ㄟ^(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢出租方是否存在經(jīng)營(yíng)異常、失信被執(zhí)行人等情況。對(duì)于產(chǎn)權(quán)共有的店鋪，需所有共有人簽字蓋章；對(duì)于公司出租，需提供股東會(huì)決議或公司章程中關(guān)于對(duì)外出租的授權(quán)文件。（二）權(quán)利義務(wù)明確化避免使用“相關(guān)法律法規(guī)”“雙方協(xié)商解決”等模糊表述，需將條款量化。例如，將“及時(shí)維修”明確為“收到維修通知后24小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)處理”，將“合理?yè)p耗”界定為“單次維修費(fèi)用低于500元的自然損耗”。同時(shí)，需明確稅費(fèi)承擔(dān)方，如房產(chǎn)稅、土地使用稅由出租方承擔(dān)，印花稅由雙方各承擔(dān)50%。（三）風(fēng)險(xiǎn)防范條款不可抗力：約定地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，租金按照實(shí)際租賃時(shí)間計(jì)算，已支付的未使用期間租金應(yīng)于事件結(jié)束后10日內(nèi)退還。征收補(bǔ)償：如遇政府征收，裝修補(bǔ)償歸承租方（按實(shí)際投入的70%計(jì)算），經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償按租賃剩余期限比例分配。轉(zhuǎn)租限制：明確承租方未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租時(shí)，出租方有權(quán)解除合同并要求承租方支付剩余租期租金30%的違約金，且次承租人的裝修投入不予補(bǔ)償。（四）爭(zhēng)議解決方式優(yōu)先約定“協(xié)商-仲裁-訴訟”的遞進(jìn)式解決路徑，仲裁需明確仲裁機(jī)構(gòu)（如“提交XX市仲裁委員會(huì)仲裁”），訴訟需約定管轄法院（如“由店鋪所在地人民法院管轄”）。避免同時(shí)約定仲裁和訴訟，以免因條款沖突導(dǎo)致無(wú)法順利維權(quán)。四、常見糾紛及解決方式（一）租金支付糾紛表現(xiàn)形式：承租方以經(jīng)營(yíng)虧損為由拖欠租金，或出租方單方面漲租。解決方式：合同中約定“承租方經(jīng)營(yíng)虧損時(shí)可申請(qǐng)延期支付租金，延長(zhǎng)期限不超過(guò)30日，期間需按銀行同期貸款利率支付利息”。出租方漲租需提供周邊同類店鋪?zhàn)饨鹗袌?chǎng)價(jià)證明（如近6個(gè)月3家以上店鋪的租賃合同），漲幅超過(guò)10%時(shí)承租方有權(quán)解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。（二）裝修賠償糾紛表現(xiàn)形式：租期屆滿后，出租方以裝修未恢復(fù)原狀為由拒絕退還押金。解決方式：合同中明確裝修歸屬（如“租期屆滿后不可移動(dòng)的裝修歸出租方所有，可移動(dòng)設(shè)備歸承租方所有”）。簽訂《裝修驗(yàn)收單》，對(duì)裝修現(xiàn)狀（附照片/視頻）進(jìn)行確認(rèn)，約定“如無(wú)重大損壞，出租方不得因裝修問(wèn)題扣除押金”。（三）房屋質(zhì)量糾紛表現(xiàn)形式：店鋪漏水、墻體開裂等影響經(jīng)營(yíng)。解決方式：承租方應(yīng)在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后24小時(shí)內(nèi)書面通知出租方并附維修方案，出租方需在7日內(nèi)修復(fù)，逾期未修復(fù)的，承租方有權(quán)自行維修，費(fèi)用從租金中抵扣。因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致停業(yè)的，停業(yè)期間租金減免，出租方需賠償承租方停業(yè)損失（按日均營(yíng)業(yè)額×停業(yè)天數(shù)計(jì)算，以近3個(gè)月銷售臺(tái)賬為準(zhǔn)）。（四）合同解除糾紛表現(xiàn)形式：承租方因經(jīng)營(yíng)不善提前退租，或出租方因出售店鋪要求解除合同。解決方式：承租方提前退租需提前3個(gè)月書面通知，支付剩余租期租金10%的違約金，并配合尋找新承租方，新承租方租金不低于原租金標(biāo)準(zhǔn)的，可減免50%違約金。出租方出售店鋪時(shí)，需提前3個(gè)月通知承租方，承租方在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如放棄購(gòu)買，租賃合同對(duì)新業(yè)主繼續(xù)有效。（五）相鄰關(guān)系糾紛表現(xiàn)形式：因噪音、油煙、占道經(jīng)營(yíng)等引發(fā)周邊商戶投訴。解決方式：合同中約定“承租方應(yīng)保證空調(diào)外機(jī)噪音≤55分貝，油煙排放需安裝符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的凈化設(shè)備”。因承租方原因引發(fā)投訴的，承租方需在3日內(nèi)整改，逾期未整改的，出租方有權(quán)暫停水電供應(yīng)直至整改完成，期間損失由承租方承擔(dān)。五、履行與證據(jù)留存在合同履行過(guò)程中，雙方應(yīng)注意留存書面證據(jù)，包括但不限于：租金支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、