“三權(quán)分置”下宅基地抵押的法律難題及對策目錄一、文檔概述．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．31.1研究背景與意義．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．41.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．71.3研究內(nèi)容與方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9二、“三權(quán)分置”下宅基地使用權(quán)狀況概述．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．112.1宅基地使用權(quán)的概念與特征．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．132.2“三權(quán)分置”的基本內(nèi)涵．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．132.3宅基地使用權(quán)在“三權(quán)分置”下的變化．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．15三、宅基地使用權(quán)抵押的法律困境．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．163.1抵押權(quán)實現(xiàn)的客體界定難題．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．183.1.1宅基地使用權(quán)的性質(zhì)與抵押權(quán)的沖突．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．223.1.2宅基地使用權(quán)與地上建筑物分離的困境．．．．．．．．．．．．．．．．．．233.2抵押登記制度的缺位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．253.2.1現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度對宅基地抵押登記的忽視．．．．．．．．．．．．263.2.2登記不生效的風(fēng)險．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．283.3拍賣變現(xiàn)與居住權(quán)沖突的難題．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．293.3.1抵押房產(chǎn)強制執(zhí)行的困境．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．323.3.2債權(quán)人居住權(quán)的保障．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．333.4法律法規(guī)體系不完善．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．353.4.1相關(guān)法律法規(guī)的空白與沖突．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．383.4.2法律適用與解釋的難題．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．39四、宅基地使用權(quán)抵押困境的成因分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．414.1歷史遺留因素．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．444.1.1傳統(tǒng)農(nóng)村土地制度的慣性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．464.1.2戶籍制度的限制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．484.2法律制度因素．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．494.2.1相關(guān)法律法規(guī)的缺失與滯后．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．534.2.2不動產(chǎn)登記制度的局限．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．544.3社會經(jīng)濟因素．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．564.3.1農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)界定不清．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．574.3.2農(nóng)村金融市場不完善．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．58五、解決宅基地使用權(quán)抵押困境的對策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．625.1完善宅基地使用權(quán)法律制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．625.1.1明確宅基地使用權(quán)抵押權(quán)的性質(zhì)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．655.1.2建立宅基地使用權(quán)和地上建筑物使用權(quán)分離制度．．．．．．．．．．665.1.3修訂相關(guān)法律法規(guī)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．685.2完善宅基地使用權(quán)抵押登記制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．695.2.1建立宅基地使用權(quán)抵押登記制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．715.2.2明確登記規(guī)則和效力．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．745.3建立宅基地使用權(quán)抵押房產(chǎn)處置機制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．755.3.1協(xié)調(diào)居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．775.3.2制定合理的處置規(guī)則．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．795.4促進農(nóng)村土地制度改革．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．805.4.1推進農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)明晰．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．835.4.2完善農(nóng)村土地交易市場．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．845.4.3創(chuàng)新農(nóng)村金融服務(wù)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．86六、結(jié)論與展望．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．88一、文檔概述“三權(quán)分置”是指將農(nóng)村土地的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)分別進行明確界定和劃分的一種制度改革。在這一背景下，宅基地作為農(nóng)村土地的重要組成部分，其抵押問題也日益受到關(guān)注。然而由于宅基地的特殊性質(zhì)和相關(guān)的法律法規(guī)限制，宅基地抵押在實踐中存在諸多法律難題。本文旨在分析“三權(quán)分置”下宅基地抵押的法律難題，并提出相應(yīng)的對策，以推動宅基地抵押市場的健康發(fā)展?！粽氐盅嘿J款的法律法規(guī)缺乏完善性目前，我國關(guān)于宅基地抵押貸款的法律法規(guī)相對較少，且存在一定的模糊性和不確定性。這使得金融機構(gòu)在開展宅基地抵押貸款業(yè)務(wù)時面臨較大的法律風(fēng)險。同時由于缺乏明確的抵押登記和處置機制，抵押權(quán)的實現(xiàn)也存在一定的困難?！粽厥褂脵?quán)的流動性受限宅基地使用權(quán)具有一定的有限性，只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能隨意變更或轉(zhuǎn)讓。這限制了宅基地作為抵押物的流動性，使得宅基地抵押貸款的流通性較低?！舻盅涸u估和估值難度較大宅基地的價值評估和估值相對較為復(fù)雜，受到多種因素的影響，如地理位置、房屋質(zhì)量、法律法規(guī)等。這給金融機構(gòu)在開展宅基地抵押貸款業(yè)務(wù)時帶來了較大的難度。◆抵押風(fēng)險難以有效防范由于宅基地抵押涉及農(nóng)村土地的特殊性質(zhì)，抵押風(fēng)險難以有效防范。例如，宅基地使用權(quán)的限制可能導(dǎo)致抵押物的價值波動較大，增加金融機構(gòu)的風(fēng)險。針對上述法律難題，本文提出以下對策建議：◆完善法律法規(guī)政府部門應(yīng)加大法規(guī)制定和完善的工作力度，明確宅基地抵押貸款的相關(guān)法律法規(guī)，為宅基地抵押貸款市場提供有力的法律支持。同時應(yīng)制定相應(yīng)的抵押登記和處置機制，方便金融機構(gòu)開展抵押貸款業(yè)務(wù)?！糁鸩椒艑捳厥褂脵?quán)的限制適當(dāng)放寬宅基地使用權(quán)的限制，提高宅基地的流動性，有助于推動宅基地抵押貸款市場的發(fā)展。例如，可以探索宅基地使用權(quán)在一定范圍內(nèi)的轉(zhuǎn)讓和抵押。◆加強抵押評估和估值體系建設(shè)建立健全宅基地價值評估和估值體系，提高評估和估值的準(zhǔn)確性和可靠性。同時可以引入專業(yè)的評估機構(gòu)參與宅基地抵押評估工作，降低金融機構(gòu)的風(fēng)險?！艏訌婏L(fēng)險防控金融機構(gòu)應(yīng)加強對宅基地抵押貸款的風(fēng)險防控工作，建立健全風(fēng)險管理體系。例如，可以通過加強信用評估、設(shè)定合理的抵押比例等措施來降低風(fēng)險?！叭龣?quán)分置”下宅基地抵押的法律難題亟需得到解決。通過完善法律法規(guī)、逐步放寬宅基地使用權(quán)限制、加強抵押評估和估值體系建設(shè)以及加強風(fēng)險防控等措施，可以推動宅基地抵押貸款市場的健康發(fā)展，為鄉(xiāng)村振興和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提供有力支持。1.1研究背景與意義（1）研究背景隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，農(nóng)村土地制度改革逐漸成為焦點，而宅基地作為農(nóng)村土地使用權(quán)的重要組成部分，其流轉(zhuǎn)和抵押問題備受關(guān)注?！叭龣?quán)分置”政策的實施，為宅基地制度改革提供了新的思路和方向，即“所有權(quán)、s?ngquy?ns?d?ngquy?nvà收益權(quán)三權(quán)分置”。該政策使得宅基地所有權(quán)歸于集體，使用權(quán)歸于農(nóng)戶，收益權(quán)則更為靈活，為宅基地的流轉(zhuǎn)和抵押創(chuàng)造了條件。然而在實踐中，宅基地抵押仍面臨著諸多法律難題，制約了農(nóng)村資源的有效配置和農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利的實現(xiàn)。近年來，國家陸續(xù)出臺了一系列政策文件，試內(nèi)容破解宅基地抵押難題。例如，2015年《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進農(nóng)村農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》明確提出“穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點”；2019年《關(guān)于鞏固拓展脫貧攻堅成果同鄉(xiāng)村振興有效銜接的意見》再次強調(diào)“深化農(nóng)村宅基地制度改革，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’實現(xiàn)形式”。這些政策的出臺，體現(xiàn)了國家對宅基地制度改革的高度重視，也表明了宅基地抵押改革的重要性和緊迫性。為了更好地理解宅基地抵押的法律難題，我們整理了近年來國家出臺的部分相關(guān)政策文件，并進行了簡要梳理，如【表】所示。?【表】近年來國家關(guān)于宅基地抵押的相關(guān)政策文件序號政策文件發(fā)布時間主要內(nèi)容1《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》2014-11允許承包土地經(jīng)營權(quán)向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)，探索架空抵押土地經(jīng)營權(quán)2《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進農(nóng)村農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》2015-10穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點3《農(nóng)村住房抵押貸款試點辦法》2016-07明確了農(nóng)民住房抵押貸款的試點范圍、流程和風(fēng)險管理等內(nèi)容4《關(guān)于搞活農(nóng)村閑置資金推進農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”改革試點工作的意見》2016-12探索農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”改革，允許承包經(jīng)營權(quán)抵押5《關(guān)于深化農(nóng)村土地制度改革試點工作的意見》2017-03在33個縣擴大農(nóng)村土地制度改革試點，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”6《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》2019-05深化農(nóng)村宅基地制度改革，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”實現(xiàn)形式7《關(guān)于鞏固拓展脫貧攻堅成果同鄉(xiāng)村振興有效銜接的意見》2020-12深化農(nóng)村宅基地制度改革，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”8《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場管理辦法（試行）》2021-05為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供了制度保障，包括宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)從【表】可以看出，國家一直在積極推動宅基地制度改革，并逐步探索宅基地抵押的實現(xiàn)路徑。然而宅基地抵押仍面臨著一些法律難題，需要進一步研究和完善。（2）研究意義理論意義：本研究以“三權(quán)分置”下宅基地抵押為研究對象，有助于豐富和發(fā)展農(nóng)村土地制度理論，特別是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和抵押理論。通過對宅基地抵押法律難題的分析，可以深化對“三權(quán)分置”政策內(nèi)涵的理解，為進一步完善農(nóng)村土地制度改革提供理論依據(jù)。實踐意義：盤活農(nóng)村資源，促進農(nóng)民增收:宅基地抵押能夠?qū)⑥r(nóng)民房屋的價值轉(zhuǎn)化為資金，增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，同時也能為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提供資金支持，促進農(nóng)村資源的有效配置。推動鄉(xiāng)村振興，促進城鄉(xiāng)融合:宅基地抵押能夠打破農(nóng)村土地資源的束縛，促進農(nóng)村土地資源的流動和優(yōu)化配置，推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村建設(shè)，加快鄉(xiāng)村振興步伐，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。完善法律制度，保護農(nóng)民權(quán)益:通過對宅基地抵押法律難題的研究，可以提出相應(yīng)的制度完善建議，為宅基地抵押提供更加明確的法律依據(jù)，保護農(nóng)民的合法權(quán)益。研究“三權(quán)分置”下宅基地抵押的法律難題及對策，具有重要的理論意義和實踐意義。本研究將深入分析宅基地抵押的法律困境，并提出相應(yīng)的解決對策，為推進農(nóng)村土地制度改革、促進鄉(xiāng)村振興提供參考。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國內(nèi)外學(xué)界對于“三權(quán)分置”下宅基地抵押問題的研究早有深入的探討。國外關(guān)于土地抵押的研究較為豐富，尤其是在美國，土地保障、抵押與廢除是不可分割的選題。美國自1916年頒布實施《豪爾曼法》以來，宅基地的抵押保障機制逐漸完善，這其中包括通過設(shè)立土地抵押權(quán)保障宅基地能夠順利抵押，以及規(guī)定必要的監(jiān)管措施，確保抵押債權(quán)的有效實現(xiàn)。歐洲國家的宅基地制度多以德國、英國為典型代表。德國堅持農(nóng)民土地所有權(quán)，允許抵押貸款用于改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施為此德國一直在實踐中不斷地推進宅基地抵押制度的改革，既要完成農(nóng)民對土地的抵押貸款需求，同時也要最大限度地保護農(nóng)民的合法權(quán)益。在英國，農(nóng)用土地抵押處于被嚴(yán)格禁止?fàn)顟B(tài)，這與英國土地發(fā)展的歷史有很大的關(guān)系。國內(nèi)關(guān)于抵押的研究大致可以劃分為三個階段：第一階段是上世紀(jì)50-60年代土地政策政策調(diào)整、社會土改運動對土地抵押問題的處理；第二階段是改革開放后土地權(quán)利的分化、土地融資流通機制的恢復(fù)和完善；第三階段是進入了21世紀(jì)，抵押機制在市場經(jīng)濟條件下得到了政策層面的承認(rèn)和法律層面的保障。但要準(zhǔn)確把握宅基地抵押現(xiàn)狀及策略，國內(nèi)外研究自身仍存不足之處?，F(xiàn)有研究涉獵于土地抵押權(quán)益的類型和流轉(zhuǎn)機制方面；極少數(shù)從土地管理、財稅體制進行研究探討抵押物處置方式。而對于宅基地抵押法律難題的深入研究存在殘缺，針對這些不足，有必要從法律的視角，進一步挖掘不同利益主體間的法律關(guān)系，并通過明晰各類主體之間權(quán)利義務(wù)分配，破解法律與政策規(guī)定沖突，實現(xiàn)宅基地抵押的制度可行，路徑可行。1.3研究內(nèi)容與方法本研究旨在深入探討“三權(quán)分置”背景下宅基地使用權(quán)抵押的法律難題，并提出相應(yīng)的對策建議。主要研究內(nèi)容包括以下幾個方面：宅基地使用權(quán)“三權(quán)分置”的理論基礎(chǔ)與實踐現(xiàn)狀分析分析“三權(quán)分置”改革對宅基地使用權(quán)抵押的影響機制。評估“三權(quán)分置”改革后宅基地使用權(quán)抵押的實踐情況，包括現(xiàn)行法律法規(guī)、政策文件以及司法實踐中的具體應(yīng)用。結(jié)合案例分析，探討“三權(quán)分置”改革前后宅基地使用權(quán)抵押的主要變化。宅基地使用權(quán)抵押的法律難題識別法律性質(zhì)界定模糊：分析宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，其與債權(quán)結(jié)合的抵押法律性質(zhì)界定上的難點。權(quán)能限制：通過公式化分析宅基地使用權(quán)人的權(quán)利限制（例如：收益權(quán)、處分權(quán)受限），探究其對抵押價值的影響。流押條款的效力問題：流押分析流押條款在宅基地使用權(quán)抵押合同中的效力認(rèn)定，及其對抵押人、抵押權(quán)人權(quán)益的影響。公共利益保護與抵押權(quán)實現(xiàn)的沖突：探討在抵押權(quán)實現(xiàn)過程中，如何平衡宅基地的公共利益屬性與抵押權(quán)人的私權(quán)實現(xiàn)。監(jiān)管體系缺失：分析宅基地使用權(quán)抵押缺乏統(tǒng)一、明確的監(jiān)管體系，導(dǎo)致實踐中諸多不規(guī)范行為。宅基地使用權(quán)抵押法律難題的成因分析法律法規(guī)缺失：分析現(xiàn)行法律法規(guī)對宅基地使用權(quán)抵押的規(guī)定不足，導(dǎo)致法律適用上的空白和模糊。政策與實踐不協(xié)調(diào)：探討國家政策在宅基地使用權(quán)抵押方面的指導(dǎo)性與地方實踐之間的矛盾。利益主體多元沖突：分析宅基地所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人以及國家等多方利益主體之間的沖突。金融風(fēng)險與農(nóng)村金融發(fā)展滯后：評估宅基地使用權(quán)抵押可能帶來的金融風(fēng)險，以及農(nóng)村金融體系對抵押業(yè)務(wù)的支持不足。宅基地使用權(quán)抵押法律問題的對策建議完善法律法規(guī)體系：提出完善《民法典》及相關(guān)司法解釋，明確宅基地使用權(quán)抵押的法律性質(zhì)、權(quán)能范圍、合同效力等。構(gòu)建新型監(jiān)管機制：設(shè)計宅基地使用權(quán)抵押的監(jiān)管模式，引入?yún)^(qū)塊鏈技術(shù)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)等，實現(xiàn)信息透明、高效監(jiān)管。創(chuàng)新抵押產(chǎn)品設(shè)計：提出基于“三權(quán)分置”的宅基地使用權(quán)抵押創(chuàng)新方案，例如“收益權(quán)抵押”、“未來使用權(quán)抵押”等，提高抵押物的流動性和價值。加強金融風(fēng)險防控：建立金融風(fēng)險評估模型，引入保險機制，通過保險轉(zhuǎn)移抵押風(fēng)險。促進農(nóng)村金融市場發(fā)展：提出促進農(nóng)村金融市場發(fā)展的具體措施，例如擴大農(nóng)村信用體系覆蓋面、發(fā)展農(nóng)村普惠金融等。?研究方法本研究將采用定性分析與定量分析相結(jié)合、理論研究與實證研究相結(jié)合的研究方法，具體如下：文獻研究法：通過查閱和分析國內(nèi)外關(guān)于宅基地使用權(quán)、抵押權(quán)、農(nóng)村土地制度等方面的法律法規(guī)、政策文件、學(xué)術(shù)論文、裁判文書等，梳理相關(guān)理論基礎(chǔ)和法律實踐。案例分析法：通過選取具有代表性的宅基地使用權(quán)抵押案例，運用CaseLaw分析法，深入剖析其中的法律爭議焦點、裁判規(guī)則以及可能存在的法律問題。規(guī)范分析法：運用規(guī)范分析法（StatutoryAnalysis）對現(xiàn)行法律法規(guī)和司法解釋進行系統(tǒng)梳理，識別法律條文之間的矛盾、模糊之處，提出完善建議。數(shù)學(xué)建模法：利用數(shù)學(xué)建模方法（MathematicalModeling）構(gòu)建宅基地使用權(quán)抵押價值的評估模型，量化分析“三權(quán)分置”對抵押價值的影響，為抵押定價提供理論依據(jù)。ext抵押價值評估模型比較研究法：借鑒國外其他國家或地區(qū)在宅基地使用權(quán)抵押方面的立法經(jīng)驗，分析其對我國的借鑒意義。專家咨詢法：與法學(xué)、土地資源管理、金融學(xué)等領(lǐng)域的專家學(xué)者進行訪談，征求其對宅基地使用權(quán)抵押法律問題的意見和建議，為研究提供智力支持。二、“三權(quán)分置”下宅基地使用權(quán)狀況概述在“三權(quán)分置”政策背景下，宅基地使用權(quán)狀況發(fā)生了顯著變化。所謂“三權(quán)分置”，指的是農(nóng)村土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離，這一政策旨在促進農(nóng)村經(jīng)濟的有效流轉(zhuǎn)和發(fā)展。在此背景下，宅基地使用權(quán)也經(jīng)歷了相應(yīng)的變革。?宅基地使用權(quán)的現(xiàn)狀所有權(quán)與使用權(quán)分離：宅基地的所有權(quán)仍屬于集體，但農(nóng)戶通過申請可以獲得宅基地的使用權(quán)，用于建造住宅。承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分化：在宅基地上，農(nóng)戶既擁有承包權(quán)，也可以將經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人。這種分化為農(nóng)民提供了更多的經(jīng)濟機會。使用權(quán)流轉(zhuǎn)受限：雖然政策鼓勵宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但由于法律和地方政策的限制，流轉(zhuǎn)范圍仍有一定限制。?宅基地使用權(quán)的特點福利性：宅基地的分配通常具有福利性質(zhì)，旨在為農(nóng)民提供基本的居住保障。身份屬性：宅基地的分配通常與農(nóng)戶的身份掛鉤，非本村村民在獲得宅基地使用權(quán)上可能面臨更多限制。社會保障功能：除了居住功能，宅基地還承載著農(nóng)民的社會保障功能，如養(yǎng)老、醫(yī)療等。?宅基地使用權(quán)面臨的問題法律定位不明確：盡管“三權(quán)分置”政策為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和使用提供了更多可能性，但法律上的定位仍不明確，導(dǎo)致實際操作中面臨諸多困惑。流轉(zhuǎn)市場不健全：由于缺乏完善的流轉(zhuǎn)市場，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)效率和價值難以實現(xiàn)最大化。農(nóng)戶權(quán)益保障不足：在“三權(quán)分置”的實踐中，農(nóng)戶的權(quán)益有時受到侵犯，如未經(jīng)許可的強制流轉(zhuǎn)、補償不公等問題。針對上述問題，需要進一步明確法律定位，完善流轉(zhuǎn)市場，并加強農(nóng)戶權(quán)益的保障。同時在推進“三權(quán)分置”的過程中，應(yīng)充分考慮宅基地的社會功能和農(nóng)民的切身利益，確保政策的順利實施和農(nóng)村的持續(xù)發(fā)展。2.1宅基地使用權(quán)的概念與特征宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在依法取得的宅基地上建造住宅及其附屬設(shè)施，并對宅基地享有占有和使用的權(quán)利。它是我國特有的一種用益物權(quán)，體現(xiàn)了我國農(nóng)村土地制度的基本特點。?特征主體特定：宅基地使用權(quán)的主體主要是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員?？腕w特定：宅基地使用權(quán)的客體是宅基地及其上的建筑物和附屬設(shè)施。用途特定：宅基地使用權(quán)的目的是保障農(nóng)村居民居住需求的實現(xiàn)。取得方式特定：宅基地使用權(quán)通常是通過申請審批的方式取得。權(quán)利性質(zhì)：宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，具有占有、使用和收益的權(quán)利。特征說明土地所有權(quán)歸集體所有中國憲法和法律明確規(guī)定，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有。宅基地使用權(quán)主體限定僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。用途限制主要用于住宅建設(shè)，不得擅自改變用途。取得方式法定需經(jīng)依法審批后取得。權(quán)利內(nèi)容占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等。宅基地使用權(quán)的法律特征主要包括以下幾點：專屬性：宅基地使用權(quán)具有很強的身份性，非集體成員無法享有。無償取得：農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)通常是無償?shù)模灿袠O少數(shù)地區(qū)實行有償取得。長期性：宅基地使用權(quán)沒有使用期限限制，可以永久使用。穩(wěn)定性：在宅基地上建造的房屋可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈與或作為財產(chǎn)繼承。從屬性：宅基地使用權(quán)依附于宅基地所有權(quán)而存在，不得單獨轉(zhuǎn)讓、抵押。在“三權(quán)分置”的背景下，宅基地抵押的法律問題更加復(fù)雜，需要綜合考慮所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)等多個方面。2.2“三權(quán)分置”的基本內(nèi)涵“三權(quán)分置”是中國農(nóng)村土地制度改革的核心概念，指的是在堅持農(nóng)村土地集體所有制的前提下，將土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)進行分離，形成權(quán)責(zé)清晰、流轉(zhuǎn)順暢、保障嚴(yán)格的農(nóng)村土地制度。這一改革旨在激發(fā)農(nóng)村土地活力，促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展，增加農(nóng)民收入。（1）三權(quán)分置的具體內(nèi)容“三權(quán)分置”具體包括以下三個權(quán)利：土地所有權(quán)（集體所有權(quán)）：土地所有權(quán)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，這是國家法律規(guī)定的。土地承包經(jīng)營權(quán)：農(nóng)戶通過家庭承包方式獲得的土地經(jīng)營權(quán)，包括承包地、宅基地等。土地經(jīng)營權(quán)：農(nóng)戶或新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過流轉(zhuǎn)獲得的土地經(jīng)營權(quán)，包括土地承包經(jīng)營權(quán)中的經(jīng)營權(quán)。（2）三權(quán)分置的數(shù)學(xué)表示可以用以下公式表示三權(quán)分置的關(guān)系：ext土地所有權(quán)其中：ext土地所有權(quán)是基礎(chǔ)，歸集體所有。ext土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)戶的基本權(quán)利，由農(nóng)戶通過家庭承包方式獲得。ext土地經(jīng)營權(quán)是農(nóng)戶或新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過流轉(zhuǎn)獲得的權(quán)利，可以進一步流轉(zhuǎn)或抵押。（3）三權(quán)分置的意義“三權(quán)分置”的意義主要體現(xiàn)在以下幾個方面：意義具體內(nèi)容提高土地利用效率通過土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以提高土地的利用效率，促進農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。增加農(nóng)民收入農(nóng)戶可以通過土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)獲得租金收入，增加家庭收入。促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化通過土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展提供土地基礎(chǔ)。保障農(nóng)民權(quán)益通過家庭承包經(jīng)營權(quán)，可以保障農(nóng)戶的基本土地權(quán)益，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定?！叭龣?quán)分置”的實施，為農(nóng)村土地制度改革提供了新的思路，也為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力。2.3宅基地使用權(quán)在“三權(quán)分置”下的變化宅基地使用權(quán)的界定在傳統(tǒng)的土地制度中，宅基地使用權(quán)通常被視為一種具有保障性質(zhì)的土地使用權(quán)。然而隨著農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的推進，宅基地使用權(quán)的性質(zhì)和功能發(fā)生了顯著變化。在“三權(quán)分置”框架下，宅基地使用權(quán)被賦予了更多的經(jīng)濟屬性，成為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員獲取收入的重要途徑之一。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在“三權(quán)分置”下，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，只能作為入股、聯(lián)營等形式參與經(jīng)營。這種限制在一定程度上限制了宅基地使用權(quán)的經(jīng)濟價值，影響了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展和農(nóng)民的收入水平。宅基地使用權(quán)的抵押盡管宅基地使用權(quán)在“三權(quán)分置”下不能單獨轉(zhuǎn)讓或出租，但仍然可以作為抵押物進行融資。然而由于宅基地的特殊性質(zhì)和風(fēng)險因素，宅基地使用權(quán)的抵押在實踐中面臨諸多法律難題。例如，如何確保抵押物的價值評估準(zhǔn)確可靠、如何處理抵押過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題等。這些問題都需要通過法律法規(guī)的完善和政策支持來解決。對策建議針對宅基地使用權(quán)在“三權(quán)分置”下的變化及其帶來的法律難題，提出以下對策建議：完善相關(guān)法律法規(guī)：建立健全宅基地使用權(quán)的法律體系，明確宅基地使用權(quán)的性質(zhì)、范圍和權(quán)利義務(wù)，為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和抵押提供法律依據(jù)。加強政策支持：出臺相關(guān)政策鼓勵和支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織發(fā)展，提高農(nóng)民收入水平，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。規(guī)范宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和抵押程序：制定明確的流轉(zhuǎn)和抵押操作規(guī)程，確保宅基地使用權(quán)的合法合規(guī)使用。加強監(jiān)管和風(fēng)險防范：建立健全宅基地使用權(quán)監(jiān)管機制，加強對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和抵押過程中的風(fēng)險防范措施，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的利益不受損害。三、宅基地使用權(quán)抵押的法律困境(一)抵押權(quán)設(shè)立的法律依據(jù)不足在“三權(quán)分置”政策下，宅基地使用權(quán)的抵押目前尚未有完善的法律依據(jù)。根據(jù)《民法典》第二百二十九條規(guī)定，宅基地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)需要滿足以下條件：①抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)與抵押人訂立書面抵押合同；②抵押合同應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。然而對于宅基地使用權(quán)的抵押登記規(guī)定尚未明確，導(dǎo)致在實際操作中出現(xiàn)不少法律問題。(二)抵押范圍受限宅基地使用權(quán)抵押的范圍受到嚴(yán)格限制，根據(jù)《國土資源部關(guān)于加快宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的意見》（國土資發(fā)〔2018〕196號）規(guī)定，宅基地使用權(quán)抵押僅限于本宅基地范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。這導(dǎo)致農(nóng)民在抵押時無法充分利用宅基地的價值，限制了抵押融資的規(guī)模和范圍。(三)抵押價值評估困難宅基地使用權(quán)的價值評估相對復(fù)雜，受到多種因素影響，如地理位置、房屋狀況、市場需求等。目前，缺乏統(tǒng)一的宅基地使用權(quán)價值評估標(biāo)準(zhǔn)和方法，使得抵押權(quán)的評估工作難度較大，影響抵押交易的順利進行。(四)法律風(fēng)險較高宅基地使用權(quán)抵押涉及農(nóng)村土地管理、房地產(chǎn)法律等多個領(lǐng)域，法律法規(guī)較為復(fù)雜。在實際操作中，容易出現(xiàn)法律風(fēng)險，如抵押合同效力爭議、抵押權(quán)實現(xiàn)糾紛等。此外由于缺乏相應(yīng)的法律保障，農(nóng)民在抵押過程中可能面臨較大的風(fēng)險。?表格：宅基地使用權(quán)抵押的法律困境序號法律困境對策1抵押權(quán)設(shè)立的法律依據(jù)不足加快制定相關(guān)法律法規(guī)，明確宅基地使用權(quán)抵押的規(guī)定2抵押范圍受限擴大宅基地使用權(quán)抵押的范圍，提高抵押融資效率3抵押價值評估困難建立完善的宅基地使用權(quán)價值評估體系4法律風(fēng)險較高加強法律法規(guī)宣傳，降低農(nóng)民的法律風(fēng)險?對策(一)加快制定相關(guān)法律法規(guī)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加快制定關(guān)于宅基地使用權(quán)抵押的法律法規(guī)，明確抵押權(quán)利益、程序和條件，為宅基地使用權(quán)抵押提供明確的法律依據(jù)。(二)擴大宅基地使用權(quán)抵押的范圍通過政策調(diào)整，逐步擴大宅基地使用權(quán)抵押的范圍，激發(fā)農(nóng)村金融市場的活力，促進農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。(三)建立完善的宅基地使用權(quán)價值評估體系建立統(tǒng)一的宅基地使用權(quán)價值評估標(biāo)準(zhǔn)和方法，提高抵押評估的準(zhǔn)確性和效率，降低抵押風(fēng)險。(四)加強法律法規(guī)宣傳加強對農(nóng)民的法律法規(guī)宣傳，提高農(nóng)民的法律意識和風(fēng)險防范能力，保障宅基地使用權(quán)抵押的合法進行。通過采取以上對策，可以有效解決宅基地使用權(quán)抵押的法律困境，促進農(nóng)村金融市場的健康發(fā)展。3.1抵押權(quán)實現(xiàn)的客體界定難題在“三權(quán)分置”的宅基地制度背景下，宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離，即宅基地所有權(quán)歸國家或集體所有（用S表示），宅基地使用權(quán)歸農(nóng)戶（用U表示），房屋所有權(quán)歸農(nóng)戶（用H表示）。這種權(quán)屬結(jié)構(gòu)使得宅基地抵押權(quán)的實現(xiàn)客體界定成為一大難題，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）宅基地使用權(quán)能否作為獨立抵押物？根據(jù)《中華人民共和國民法典》第399條的規(guī)定，抵押權(quán)的客體主要包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。其中不動產(chǎn)的抵押需要依法登記，然而宅基地使用權(quán)作為一項用益物權(quán)，其本身是否能夠獨立于房屋所有權(quán)進行抵押，目前在法律上仍存在爭議。爭議點：法律性質(zhì)爭議：宅基地使用權(quán)屬于和社會保障性權(quán)利，其設(shè)立目的是保障農(nóng)戶的基本居住需求。若允許其獨立抵押，可能導(dǎo)致農(nóng)戶失去基本居住保障，與《土地管理法》中禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本原則相悖。交易市場不成熟：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場尚未成熟，缺乏統(tǒng)一的價格評估體系和交易機制，難以確定合理的抵押價值。社會穩(wěn)定風(fēng)險：允許宅基地使用權(quán)獨立抵押可能會引發(fā)的社會問題，例如農(nóng)戶因債務(wù)問題失去居住權(quán)，引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。?【表】宅基地使用權(quán)抵押的法律依據(jù)及爭議法律依據(jù)爭議觀點《中華人民共和國民法典》第399條明確列舉不動產(chǎn)可抵押，但未明確是否包含宅基地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，但未明確禁止抵押。學(xué)界觀點聚焦于宅基地使用權(quán)能否獨立于房屋所有權(quán)進行抵押，存在較大分歧。司法實踐更多傾向于將宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)捆綁抵押。（2）房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)捆綁抵押的效力問題在實踐中，農(nóng)戶辦理宅基地抵押時，往往將房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)捆綁在一起進行抵押。然而這種抵押方式也存在法律效力問題：問題點：一物二押的風(fēng)險：房屋所有權(quán)已登記在農(nóng)戶名下，若將宅基地使用權(quán)也作為抵押物，可能構(gòu)成對房屋的一物二押，從而引發(fā)優(yōu)先受償權(quán)的爭議。抵押登記問題：根據(jù)《民法典》第402條的規(guī)定，建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)一并抵押。但該規(guī)定是否適用于宅基地抵押，存在較大爭議。若僅將房屋進行抵押登記，而未將宅基地使用權(quán)登記為抵押物，則抵押權(quán)難以對抗善意第三人。受償后的處理問題：若法院拍賣抵押的房屋，抵押權(quán)人僅能優(yōu)先受償房屋的價值，而無法獲得宅基地的使用權(quán)。此時，宅基地使用權(quán)應(yīng)如何處理，法律缺乏明確規(guī)定。?【公式】抵押權(quán)實現(xiàn)效力的影響因素抵押權(quán)實現(xiàn)效力=抵押物登記效力+優(yōu)先受償權(quán)順序+法律法規(guī)的明確性其中：抵押物登記效力：指抵押物是否依法進行登記，以及登記的完整性。優(yōu)先受償權(quán)順序：指抵押權(quán)人與其他債權(quán)人之間的受償順序。法律法規(guī)的明確性：指相關(guān)法律法規(guī)是否對抵押權(quán)的設(shè)立、實現(xiàn)等問題做出明確的規(guī)定。（3）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制對抵押權(quán)實現(xiàn)的影響由于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到諸多限制，即使抵押權(quán)有效設(shè)立，在實際行使抵押權(quán)時也可能面臨難以實現(xiàn)的風(fēng)險：限制因素：轉(zhuǎn)讓限制：《土地管理法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，且受讓人必須符合宅基地申請條件。這意味著，抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，可能難以找到合適的受讓人。價格限制：宅基地使用權(quán)本身的交易價格較低，難以滿足抵押價值的評估要求，從而影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。清算限制：即使找到受讓人，也可能因為宅基地使用權(quán)的清算問題，導(dǎo)致抵押權(quán)的實現(xiàn)成本過高，從而降低其可操作性。?【表】宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制對抵押權(quán)實現(xiàn)的影響限制因素影響效果轉(zhuǎn)讓限制使得抵押權(quán)的實現(xiàn)難度加大，可能難以找到合適的受讓人。價格限制使得抵押物的價值評估難以進行，降低抵押權(quán)的可實現(xiàn)性。清算限制使得抵押權(quán)的實現(xiàn)成本過高，從而降低其可操作性。在“三權(quán)分置”的宅基地制度背景下，抵押權(quán)實現(xiàn)的客體界定面臨著諸多難題。這不僅涉及到法律法規(guī)的完善，也需要結(jié)合實際情況，探索更加可行的抵押方式，以確保農(nóng)戶的合法權(quán)益和金融市場的健康發(fā)展。下一步，我們將針對這些問題提出相應(yīng)的對策建議。3.1.1宅基地使用權(quán)的性質(zhì)與抵押權(quán)的沖突?法律基礎(chǔ)和現(xiàn)行規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》與農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定》，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)分為兩類：集體所有宅基地使用權(quán)與單位所有宅基地使用權(quán)。其中集體所有宅基地使用權(quán)指農(nóng)村村民團體對其宅基地享有的占有、使用、收益、知曉其中是否包含抵押權(quán)的權(quán)力。?宅基地使用權(quán)的法律屬性分析宅基地使用權(quán)具有以下四個特點：社會性：居民與農(nóng)業(yè)組織結(jié)合的產(chǎn)物。期限性：通常具有長期性或無期限性，取決于地區(qū)法律規(guī)定。非流通性：只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能通過市場交易。福利性：保障農(nóng)村居民基本住房需求，體現(xiàn)國家洗浴住房政策。?宅基地抵押的沖突分析隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和土地流轉(zhuǎn)制度的完善，宅基地用作抵押的可能性逐步增加。然而現(xiàn)有法律規(guī)定較為模糊，導(dǎo)致實踐中存在諸多沖突：法律依據(jù)問題：當(dāng)前法律尚未明確宅基地抵押的具體法律依據(jù)，實際操作中缺乏相存的合法依據(jù)。法律條文描述相容性分析《物權(quán)法》第180條當(dāng)事人可以就土地所有權(quán)和抵押人所有權(quán)設(shè)定抵押宅基地所有人并非買受人，與抵押原則不符宅基地抵押的可行性挑戰(zhàn)：法律適用限制：現(xiàn)有法律對于宅基地抵押的規(guī)定較為保守，簽訂抵押合同時易引起法律爭議。實效性：宅基地抵押可能影響村民生活在農(nóng)村的穩(wěn)定性，村民不易接受。行政干預(yù)：地方政府為維穩(wěn)可能對抵押行為進行干預(yù)，導(dǎo)致合同無效。宅基地抵押的法律難題主要在于：尚未明確的法律基礎(chǔ)、實施有難度以及由此產(chǎn)生的行政限制。應(yīng)對這些挑戰(zhàn)需要完善相關(guān)法律規(guī)定，為宅基地抵押提供固體依據(jù)；同時調(diào)整政府職能，支持法治化、規(guī)范化的抵押市場發(fā)展。這涉及對現(xiàn)行法律體制的深刻變革，需要多方力量的共同努力與配合。3.1.2宅基地使用權(quán)與地上建筑物分離的困境在“三權(quán)分置”改革背景下，宅基地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)的分離成為宅基地抵押法律制度構(gòu)建中的一個突出難題?，F(xiàn)行法律規(guī)定下，宅基地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)具有高度耦合性，這意味著當(dāng)發(fā)生抵押、轉(zhuǎn)讓等法律行為時，兩者往往無法獨立處置。具體困境主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1）物權(quán)公示方式的沖突根據(jù)《民法典》第二百九十七條和第二百九十九條的規(guī)定：宅基地使用權(quán)屬于gardein權(quán)，其設(shè)立和流轉(zhuǎn)需遵循”房地一體”原則地上建筑物所有權(quán)則適用標(biāo)準(zhǔn)的物權(quán)公示規(guī)則（登記原則）這種公示方式的差異導(dǎo)致在抵押時無法形成統(tǒng)一的公示體系，例如：公示方物權(quán)類型公示方式登記效力限流規(guī)則宅基地使用權(quán)登記對抗未經(jīng)登記不發(fā)生效力不能單獨抵押地上建筑物所有權(quán)登記生效未經(jīng)登記不得對抗善意第三人可單獨抵押2）立法層面的禁止性規(guī)定現(xiàn)行立法存在以下結(jié)構(gòu)性矛盾：《民法典》第210條：不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)《民法典》第366條：宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓《民法典》第399條：禁止抵押集體土地使用權(quán)這種禁止性規(guī)定與”三權(quán)分置”改革實踐中確權(quán)登記的需求形成悖論。當(dāng)發(fā)生以下情形時：單獨抵押建筑物→侵犯宅基地使用權(quán)人權(quán)益建筑物與宅基地綁定處置→矛盾集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)障礙3）司法實踐經(jīng)驗不足現(xiàn)行司法裁判呈現(xiàn)出明顯不統(tǒng)一特征：裁判要點（案例對比）：[2023]京0105民初XXXX號禁止單獨抵押建筑物，需整體評估[2022]滬0115執(zhí)恢2XXXX號采光權(quán)補償款可視為獨立債權(quán)穿透抵押[2021]鄂118行終XXXX號區(qū)分登記土地使用權(quán)與未登記權(quán)利的效力差異這種裁判差異性進一步加劇了實務(wù)中的困擾，本質(zhì)上：法律效4）不動產(chǎn)登記簿記載規(guī)則的矛盾根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（TD/TXXX）：宅基地登記需由縣級自然資源主管部門獨創(chuàng)制證單獨的建筑物登記需對應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)這種雙重記載需求使”分離處分”在技術(shù)層面難以實現(xiàn)，具體表現(xiàn)為：登記簿顯示：宅基地（使用權(quán)自戶主名下）建筑物（可能指向虛構(gòu)的集體使用權(quán)人）解決這一問題需要突破兩個法律技術(shù)難點：建立差異化的公示效力規(guī)則開發(fā)”分離處置”功能的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)3.2抵押登記制度的缺位（1）抵押登記制度的現(xiàn)狀在“三權(quán)分置”政策背景下，宅基地抵押制度的建立對于盤活農(nóng)村閑置資源、推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。然而目前我國宅基地抵押登記制度仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：法律法規(guī)不完善：我國目前關(guān)于宅基地抵押的法律法規(guī)較為分散，缺乏統(tǒng)一、系統(tǒng)的規(guī)定，導(dǎo)致各地在執(zhí)行過程中存在較大的差異和不確定性。登記程序復(fù)雜：宅基地抵押登記需要經(jīng)過多次審批和程序繁瑣，不僅增加了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，也降低了抵押的效率和便利性。登記成本較高：由于缺乏有效的宅基地評估機制和抵押登記機構(gòu)，導(dǎo)致宅基地抵押登記的成本較高，影響了抵押市場的健康發(fā)展。（2）抵押登記制度缺位的法律難題抵押權(quán)生效的法律依據(jù)不足：在缺乏明確的法律依據(jù)的情況下，抵押權(quán)的設(shè)立和實現(xiàn)存在較大的風(fēng)險。如果抵押合同無效或者不被法院認(rèn)可，債權(quán)人的權(quán)益將無法得到有效保障。抵押權(quán)實現(xiàn)難度大：由于宅基地抵押登記制度的缺位，抵押權(quán)人難以依法實現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致債權(quán)人面臨較大的風(fēng)險。影響農(nóng)村金融發(fā)展：宅基地抵押登記制度的缺位限制了農(nóng)村金融市場的發(fā)展，使得金融機構(gòu)難以提供更多的抵押貸款產(chǎn)品，從而影響了農(nóng)村經(jīng)濟的繁榮。（3）應(yīng)對對策完善法律法規(guī)：有關(guān)部門應(yīng)盡快完善宅基地抵押相關(guān)的法律法規(guī)，明確抵押權(quán)設(shè)立、實現(xiàn)等環(huán)節(jié)的法律依據(jù)，為宅基地抵押市場提供有力支持。簡化登記程序：簡化宅基地抵押登記程序，減少審批環(huán)節(jié)和時間成本，提高抵押登記的效率。建立有效的評估機制：建立完善的宅基地評估機制，為抵押市場提供準(zhǔn)確、可靠的評估依據(jù)。加大監(jiān)管力度：加強對宅基地抵押市場的監(jiān)管，防止違法違規(guī)行為的發(fā)生，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。?總結(jié)在“三權(quán)分置”背景下，宅基地抵押制度的建立對于盤活農(nóng)村閑置資源、推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。然而目前我國宅基地抵押登記制度仍然存在諸多問題，為了解決這些問題，有關(guān)部門應(yīng)盡快完善法律法規(guī)、簡化登記程序、建立有效的評估機制、加大監(jiān)管力度等措施，為宅基地抵押市場提供有力支持，促進農(nóng)村經(jīng)濟的繁榮。3.2.1現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度對宅基地抵押登記的忽視現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度在實施過程中，對宅基地抵押登記存在明顯的忽視，主要體現(xiàn)在以下方面：法律法規(guī)層面的模糊性現(xiàn)行法律法規(guī)并未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)可以單獨轉(zhuǎn)移，更缺乏對宅基地抵押登記的詳細(xì)規(guī)定。雖然《民法典》第五百九十六條規(guī)定了抵押權(quán)的設(shè)立，但并未將宅基地使用權(quán)納入可抵押財產(chǎn)范圍。這導(dǎo)致在法律層面，宅基地抵押登記缺乏明確的法律依據(jù)。登記流程中的缺失在不動產(chǎn)登記的具體流程中，宅基地抵押登記往往被忽視。不動產(chǎn)登記中心在辦理抵押登記時，通常只關(guān)注房屋本身的抵押情況，而忽略宅基地使用權(quán)的抵押。這種做法導(dǎo)致宅基地抵押權(quán)的設(shè)立缺乏公示效力，難以產(chǎn)生法律效力。2.1登記表格中的空白在不動產(chǎn)登記的表格中，針對宅基地抵押登記的部分往往為空白，這表明現(xiàn)行登記制度并未充分考慮宅基地抵押的特殊性。部分登記表格如下：登記項目內(nèi)容房屋抵押登記是/否宅基地抵押登記空白抵押權(quán)設(shè)立日期年/月/日2.2登記流程中的忽略在不動產(chǎn)登記的具體流程中，工作人員往往只關(guān)注房屋本身的抵押情況，而忽略宅基地使用權(quán)的抵押。這導(dǎo)致宅基地抵押權(quán)難以得到公示，無法產(chǎn)生法律效力。ext抵押權(quán)設(shè)立公式由于宅基地抵押權(quán)的缺失，上述公式無法完全適用。不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的限制現(xiàn)行不動產(chǎn)登記系統(tǒng)并未針對宅基地抵押登記進行優(yōu)化，導(dǎo)致在系統(tǒng)操作層面存在諸多限制。具體表現(xiàn)為：系統(tǒng)中缺乏宅基地抵押登記的專門模塊。系統(tǒng)操作流程僅支持房屋抵押登記，不支持宅基地抵押登記。這導(dǎo)致在實際操作中，宅基地抵押登記難以辦理。法律后果由于現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度對宅基地抵押登記的忽視，導(dǎo)致宅基地抵押權(quán)難以設(shè)立，從而引發(fā)以下法律后果：抵押權(quán)人無法獲得法律保護。債務(wù)人無法通過抵押宅基地土地使用權(quán)獲得融資。不動產(chǎn)市場交易秩序混亂。現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度對宅基地抵押登記的忽視，不僅影響了宅基地抵押權(quán)的設(shè)立，也影響了不動產(chǎn)市場交易的順利進行。因此有必要完善相關(guān)法律法規(guī)，優(yōu)化不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，以保障宅基地抵押權(quán)的合法設(shè)立。3.2.2登記不生效的風(fēng)險在“三權(quán)分置”的框架下，宅基地抵押面臨的一個關(guān)鍵法律難題是如何妥善處理登記不生效風(fēng)險。這一問題具體包括抵押物權(quán)屬性的爭議和登記機關(guān)的審查標(biāo)準(zhǔn)不一致。盡管抵押權(quán)屬于宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)權(quán)，但因其抵押物屬性的特殊性，存在登記不生效的風(fēng)險。風(fēng)險類型詳細(xì)風(fēng)險點法律權(quán)力定義不明確實際用于居住還是具有其他社會經(jīng)濟功能？抵押物權(quán)屬爭議農(nóng)地、宅基地等與耕地、林地的區(qū)分以及不同權(quán)屬的界限權(quán)利主體限制宅基地使用權(quán)主體的本地居民和對非本地居民的限制登記機關(guān)審查不一致不同地區(qū)的審查標(biāo)準(zhǔn)不一致，造成登記審查結(jié)果差異為應(yīng)對登記不生效的風(fēng)險，可以采取以下對策：明確權(quán)屬：明晰宅基地使用權(quán)與抵押權(quán)之間的關(guān)系，確保抵押權(quán)利來源的法律依據(jù)和登記的準(zhǔn)確性。加強法規(guī)解讀：政府應(yīng)發(fā)布具體指引和章程，旨在解讀“三權(quán)分置”中的權(quán)利分配和登記要求，以統(tǒng)一各地登記標(biāo)準(zhǔn)。增加透明度與信息公開：通過完善信息公開制度，確保抵押登記信息對所有利益相關(guān)方都是可獲取的，促進抵押市場參與者的信息對稱。建立統(tǒng)一登記平臺：創(chuàng)建一個全國性統(tǒng)一登記系統(tǒng)，用以保障權(quán)利登記的一致性和權(quán)威性，減少地方性標(biāo)準(zhǔn)不一帶來的登記不生效風(fēng)險。增強法律意識和培訓(xùn)：提升基層土地管理人員的法律意識和專業(yè)能力，特別是理解“三權(quán)分置”下涉法抵押登記的具體操作方法。通過這些策略的實施，可以有效地降低因登記不生效可能帶來的法律風(fēng)險。同時對于已經(jīng)發(fā)生的未生效抵押登記，相關(guān)權(quán)利主體應(yīng)尋求法律途徑解決爭議，以維護自身合法權(quán)益。3.3拍賣變現(xiàn)與居住權(quán)沖突的難題在“三權(quán)分置”下，宅基地使用權(quán)可以與集體經(jīng)濟組織所有權(quán)相分離，進入市場流通，但這給宅基地抵押權(quán)的實現(xiàn)帶來了新的挑戰(zhàn)，尤其是在拍賣變現(xiàn)過程中，可能遭遇居住權(quán)的沖突。居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，依法設(shè)立后，住宅所有權(quán)人不得妨害居住權(quán)人的居住。當(dāng)宅基地使用權(quán)抵押后發(fā)生違約，需要拍賣變現(xiàn)時，若該宅基地上有居住權(quán)存在，則拍賣所得的價款在清償債務(wù)后，將直接影響居住權(quán)人的居住權(quán)益，從而引發(fā)法律爭議。1）居住權(quán)的優(yōu)先受償問題根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，居住權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，設(shè)立后非因法定事由不得隨意撤銷。當(dāng)宅基地使用權(quán)被法院強制拍賣時，若住宅上存在有效居住權(quán)，居住權(quán)人享有的居住權(quán)益將優(yōu)先于抵押權(quán)人的債權(quán)受償。這意味著，拍賣所得的價款在支付給居住權(quán)人的必要居住費用后，剩余部分才用于清償?shù)盅簷?quán)人的債務(wù)。這無疑增加了抵押權(quán)的實現(xiàn)難度，可能導(dǎo)致抵押權(quán)人無法完全收回債權(quán)，甚至無法收回債權(quán)。設(shè)：P—宅基地拍賣所得總價款C—居住權(quán)人必要的居住費用D—抵押權(quán)人應(yīng)受償?shù)膫鶆?wù)金額若P<C+D，則抵押權(quán)人的債權(quán)無法完全實現(xiàn)；若P≥C+因素對抵押權(quán)實現(xiàn)的影響居住權(quán)設(shè)立確保居住權(quán)人居住權(quán)益，可能限制抵押權(quán)實現(xiàn)范圍居住費用界定居住費用模糊導(dǎo)致抵押權(quán)實現(xiàn)存在不確定性市場行情波動影響拍賣所得，進一步增加抵押權(quán)實現(xiàn)的不確定性集體經(jīng)濟組織態(tài)度若支持居住權(quán)優(yōu)先，則抵押權(quán)實現(xiàn)難度加大2）居住權(quán)設(shè)立前的處置困境若宅基地抵押時居住權(quán)尚未設(shè)立，但在拍賣前居住權(quán)突然設(shè)立，將給抵押權(quán)的實現(xiàn)帶來額外的障礙。根據(jù)物權(quán)法定原則，居住權(quán)一旦設(shè)立，即產(chǎn)生對抗第三人的法律效力。這意味著，即便抵押權(quán)人在抵押時不知情，居住權(quán)的設(shè)立仍然優(yōu)先于抵押權(quán)。這將導(dǎo)致抵押權(quán)人在拍賣過程中處于不利地位，其債權(quán)無法得到有效保障。3）法律救濟途徑的局限性對于抵押權(quán)人而言，即使居住權(quán)對其構(gòu)成了阻礙，其可行的法律救濟途徑也相對有限。一方面，要求居住權(quán)人提前放棄居住權(quán)往往缺乏法律依據(jù)，另一方面，強制變更或消滅居住權(quán)也容易引發(fā)民事訴訟，程序復(fù)雜且結(jié)果不確定。這進一步加劇了抵押權(quán)實現(xiàn)的難度。宅基地抵押權(quán)的實現(xiàn)過程中，居住權(quán)的存在及其與抵押權(quán)的沖突是一個亟待解決的法律難題。若不能有效解決這一問題，將嚴(yán)重影響宅基地抵押的市場流通性和安全性，不利于“三權(quán)分置”改革的深入推進。因此需要通過立法完善、司法實踐中尋求平衡點，以應(yīng)對這一挑戰(zhàn)。3.3.1抵押房產(chǎn)強制執(zhí)行的困境在“三權(quán)分置”政策背景下，宅基地抵押實施過程中，抵押房產(chǎn)強制執(zhí)行的困境成為一個突出問題。這一困境主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）法律條款執(zhí)行難盡管政策上對宅基地使用權(quán)進行了新的界定，但在實際操作過程中，由于相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行難度大，導(dǎo)致抵押房產(chǎn)的強制執(zhí)行面臨諸多挑戰(zhàn)。特別是在農(nóng)村宅基地的權(quán)屬界定上，法律條款的模糊和執(zhí)行中的困難相互交織，增加了執(zhí)行難度。（二）產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)限制宅基地作為農(nóng)村集體土地的一部分，其產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)受到一定限制。在抵押房產(chǎn)強制執(zhí)行時，這些限制可能導(dǎo)致執(zhí)行過程受阻。例如，當(dāng)借款人無法償還貸款時，抵押的宅基地可能因產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)限制而無法順利拍賣或轉(zhuǎn)讓，從而影響債權(quán)人的權(quán)益。（三）缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范由于缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范，不同地區(qū)的宅基地抵押執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，導(dǎo)致強制執(zhí)行過程中存在諸多不確定性和困難。缺乏明確的操作指南和規(guī)范流程，使得執(zhí)行過程難以順利進行。（四）宅基地價值評估困難在抵押房產(chǎn)強制執(zhí)行過程中，宅基地的價值評估是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而由于宅基地的價值受多種因素影響，如地理位置、房屋結(jié)構(gòu)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等，準(zhǔn)確評估宅基地的價值成為一大挑戰(zhàn)。價值評估不準(zhǔn)確可能導(dǎo)致執(zhí)行過程中的糾紛和爭議。（五）社會接受度低在農(nóng)村地區(qū)，宅基地承載著深厚的文化和社會意義。因此宅基地抵押的強制執(zhí)行可能面臨社會接受度低的問題，傳統(tǒng)的土地觀念和抵觸心理可能阻礙抵押房產(chǎn)強制執(zhí)行的順利進行。為了解決這些困境，需要進一步完善相關(guān)法律法規(guī)，明確操作規(guī)范，加強宅基地價值評估的準(zhǔn)確性，并提升社會各界對宅基地抵押制度的認(rèn)知度和接受度。同時加強司法部門的執(zhí)行能力，確保在抵押房產(chǎn)強制執(zhí)行過程中做到公平公正。3.3.2債權(quán)人居住權(quán)的保障在“三權(quán)分置”的背景下，宅基地抵押作為一種重要的融資方式，雖然為農(nóng)民提供了更多的融資渠道，但同時也給債權(quán)人和宅基地使用權(quán)人帶來了諸多法律風(fēng)險。其中如何保障債權(quán)人的居住權(quán)成為了一個亟待解決的問題。?保障債權(quán)人居住權(quán)的法律依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷抵押登記?！边@一規(guī)定明確了抵押權(quán)消滅后應(yīng)辦理注銷登記的義務(wù)，但并未直接涉及債權(quán)人居住權(quán)的保障問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！边@一規(guī)定雖然明確了建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序，但同樣沒有直接解決債權(quán)人居住權(quán)的保障問題。?債權(quán)人居住權(quán)的實際操作難點在實際操作中，由于宅基地使用權(quán)與宅基地上的房屋所有權(quán)之間存在一定的分離，且宅基地使用權(quán)具有很強的身份性，使得債權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時往往面臨諸多困難。一是宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的界限不明確。在實踐中，部分宅基地上存在多個房屋，這些房屋的所有權(quán)人可能與宅基地使用權(quán)人不一致，導(dǎo)致在實現(xiàn)抵押權(quán)時難以確定抵押物的范圍。二是宅基地使用權(quán)的取得方式多樣。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得方式包括繼承、分家析產(chǎn)、集體分配等，這些不同的取得方式使得宅基地使用權(quán)的歸屬和抵押權(quán)限制條件存在差異。三是宅基地上房屋買賣的限制。由于宅基地屬于集體所有，且宅基地上的房屋與宅基地之間存在不可分割的聯(lián)系，因此在宅基地上房屋買賣過程中往往存在諸多限制，如買方需具備購房資格等。?保障債權(quán)人居住權(quán)的對策建議為保障債權(quán)人的居住權(quán)，可以從以下幾個方面入手：一是明確抵押物范圍。在實現(xiàn)宅基地抵押權(quán)時，應(yīng)明確抵押物的范圍，確保抵押物的合法性和可轉(zhuǎn)讓性。二是完善法律法規(guī)。針對宅基地抵押中存在的問題，應(yīng)及時修訂和完善相關(guān)法律法規(guī)，為債權(quán)人提供更加明確的法律保障。三是加強政策引導(dǎo)。政府應(yīng)加強對宅基地抵押市場的政策引導(dǎo)，鼓勵和支持農(nóng)民將閑置宅基地用于抵押融資，同時保障債權(quán)人的合法權(quán)益。四是建立風(fēng)險防范機制。銀行和金融機構(gòu)應(yīng)加強對宅基地抵押貸款的風(fēng)險防范，建立健全風(fēng)險評估和預(yù)警機制，確保貸款的安全性和流動性。保障債權(quán)人的居住權(quán)是宅基地抵押制度中不可或缺的一環(huán)，通過明確抵押物范圍、完善法律法規(guī)、加強政策引導(dǎo)以及建立風(fēng)險防范機制等措施，可以有效解決當(dāng)前宅基地抵押中存在的問題，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定提供有力保障。3.4法律法規(guī)體系不完善在“三權(quán)分置”改革背景下，宅基地使用權(quán)抵押的法律框架尚處于探索階段，法律法規(guī)體系存在諸多不完善之處，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）法律層級效力不足現(xiàn)行與宅基地使用權(quán)抵押相關(guān)的法律規(guī)定主要散見于《土地管理法》、《物權(quán)法》（已廢止，但其部分內(nèi)容被《民法典》繼承）、《民法典》以及一些地方性法規(guī)和政策文件中。這些規(guī)定多屬于部門規(guī)章和地方性法規(guī)層級，缺乏國家層面的統(tǒng)一法律支撐。法律效力層級較低，難以有效規(guī)范全國范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)抵押行為。根據(jù)法律效力金字塔模型，法律效力從高到低依次為：憲法>法律>行政法規(guī)>部門規(guī)章>地方性法規(guī)?，F(xiàn)行規(guī)定缺乏法律層級的權(quán)威性文件，導(dǎo)致在司法實踐中存在法律適用沖突和模糊地帶。法律層級相關(guān)法律/法規(guī)名稱法律效力覆蓋范圍憲法1954年《憲法》2018年《憲法》（相關(guān)條款）最高基本原則指導(dǎo)法律《民法典》（物權(quán)編）國家法律基本原則規(guī)范行政法規(guī)《土地管理法實施條例》國務(wù)院規(guī)章補充規(guī)定部門規(guī)章農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于進一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點工作的指導(dǎo)意見》部門規(guī)章試點性規(guī)范地方性法規(guī)各省《農(nóng)村宅基地管理辦法》地方性法規(guī)區(qū)域性規(guī)范現(xiàn)行法律存在以下沖突與空白：《民法典》規(guī)定與政策實踐的矛盾《民法典》第363條規(guī)定：“抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，如果債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押財產(chǎn)拍賣、變賣所得的價款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人優(yōu)先受償后，剩余部分按照債務(wù)人的還款計劃清償?！钡睹穹ǖ洹返?95條僅列舉了建筑物抵押權(quán)，未明確包含宅基地使用權(quán)。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部等四部門2021年《關(guān)于做好農(nóng)村宅基地和農(nóng)民房屋所有權(quán)登記工作意見》雖允許“探索宅基地所有權(quán)和使用權(quán)分置”，但未規(guī)定抵押權(quán)實現(xiàn)方式?！睹穹ǖ洹放c《土地管理法》的銜接問題《民法典》第366條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”但《土地管理法》第61條僅規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押，未明確登記效力。這種立法沖突導(dǎo)致實踐中登記機構(gòu)對宅基地抵押登記持謹(jǐn)慎態(tài)度。（2）制度設(shè)計缺失2.1缺乏抵押權(quán)實現(xiàn)機制宅基地使用權(quán)抵押的法律難點在于抵押權(quán)實現(xiàn)環(huán)節(jié)，根據(jù)《民法典》第367條，不動產(chǎn)抵押權(quán)需經(jīng)登記才生效，但宅基地使用權(quán)抵押后，若債務(wù)人違約，抵押權(quán)人如何實現(xiàn)抵押權(quán)？現(xiàn)有法律未規(guī)定以下關(guān)鍵問題：抵押物處置程序農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押已有《農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點辦法》規(guī)定處置程序，但宅基地抵押缺乏類似具體操作規(guī)范。優(yōu)先受償范圍不同于城鎮(zhèn)房產(chǎn)抵押，宅基地使用權(quán)抵押的價款扣除后，剩余部分是否可分配給宅基地所有權(quán)人（村集體）？現(xiàn)行法律未明確。2.2登記制度不完善根據(jù)《民法典》第215條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未登記的不影響合同效力?！比欢厥褂脵?quán)抵押登記存在以下問題：登記主體爭議宅基地屬于集體所有，抵押登記應(yīng)由誰辦理？是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、縣級自然資源部門還是集體經(jīng)濟組織？登記效力認(rèn)定司法實踐中，部分地區(qū)登記機構(gòu)以“禁止抵押”為由拒絕登記，部分地區(qū)則允許“探索登記”，但法律效力存疑。公式表示登記效力計算模型：ext抵押權(quán)效力其中：合同效力：根據(jù)《民法典》第143條，具備意思表示真實、不違反法律強制性規(guī)定等要件時有效。登記效力：取決于登記機構(gòu)是否依法履行登記義務(wù)。（3）監(jiān)管體系滯后缺乏全國統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)各地出臺的宅基地使用權(quán)抵押試點政策存在差異，如浙江允許抵押但需符合“三戶兩宅”條件，而廣東則僅限特定情形試點。風(fēng)險防控機制缺失現(xiàn)行法律未規(guī)定宅基地使用權(quán)抵押的禁入情形（如權(quán)屬有爭議、已查封等）和盡職調(diào)查要求。（4）國際比較與國外實踐相比，我國宅基地使用權(quán)抵押的法律體系存在明顯差距：國家/地區(qū)法律框架主要特點臺灣地區(qū)《土地銀行法》《土地信用合作社法》已允許宅基地抵押但需符合“三要件”（合法取得、面積適當(dāng)、無查封）日本《不動產(chǎn)抵押法》限制農(nóng)村土地抵押但允許“土地役權(quán)”作為替代韓國《農(nóng)村土地法》僅限特定經(jīng)營性農(nóng)村土地可抵押（5）對策建議針對上述問題，建議：提升法律層級：在《民法典》基礎(chǔ)上制定專項司法解釋，明確宅基地使用權(quán)抵押的權(quán)能、登記和實現(xiàn)規(guī)則。完善制度設(shè)計：制定《農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押條例》，細(xì)化抵押權(quán)實現(xiàn)程序、優(yōu)先受償規(guī)則和登記效力標(biāo)準(zhǔn)。建立分級監(jiān)管體系：明確登記機構(gòu)資質(zhì)和責(zé)任，區(qū)分試點區(qū)域與常規(guī)區(qū)域的監(jiān)管要求。3.4.1相關(guān)法律法規(guī)的空白與沖突在“三權(quán)分置”下，宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的分離，為宅基地抵押帶來了新的法律難題。首先現(xiàn)行法律法規(guī)中關(guān)于宅基地使用權(quán)抵押的規(guī)定較為模糊，缺乏具體的操作指南和實施細(xì)則。其次不同地區(qū)對宅基地使用權(quán)的界定和保護存在差異，導(dǎo)致在實際操作中出現(xiàn)法律沖突和糾紛。此外由于缺乏統(tǒng)一的法律法規(guī)，各地在執(zhí)行過程中可能存在不同的標(biāo)準(zhǔn)和做法，增加了法律實施的難度。為了解決這些問題，需要加強法律法規(guī)的完善和統(tǒng)一。建議相關(guān)部門盡快制定和完善關(guān)于宅基地使用權(quán)抵押的具體法規(guī)，明確抵押條件、程序和責(zé)任等事項，為宅基地使用權(quán)的抵押提供明確的法律依據(jù)。同時加強跨地區(qū)的協(xié)調(diào)和合作，推動各地區(qū)在宅基地使用權(quán)抵押方面形成共識和統(tǒng)一的做法，減少法律沖突和糾紛的發(fā)生。3.4.2法律適用與解釋的難題在“三權(quán)分置”政策背景下，宅基地抵押涉及到多個法律層面的問題，其中法律適用與解釋的難題尤為突出。以下是一些主要的法律適用與解釋難題：法律依據(jù)的不確定性“三權(quán)分置”政策雖然明確了宅基地使用權(quán)、承包權(quán)和財產(chǎn)權(quán)的劃分，但相應(yīng)的法律法規(guī)尚未完善。這導(dǎo)致在實際操作中缺乏明確的法律依據(jù)，使得律師和法官在處理宅基地抵押案件時面臨較大的難度。此外不同地區(qū)的法律法規(guī)可能存在差異，進一步加劇了法律適用的不確定性。抵押范圍的限制根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，宅基地原則上不得用于抵押。然而“三權(quán)分置”政策允許宅基地使用權(quán)作為抵押物，但具體的抵押范圍、程序和條件尚未明確規(guī)定。這導(dǎo)致在實際操作中難以判斷哪些情形下的宅基地抵押是合法的，哪些情形下的宅基地抵押是非法的。抵押價值的評估宅基地的評估價值是確定抵押額度的重要依據(jù)，然而由于宅基地的特殊性（如地理位置、用途等），其評估價值受到諸多因素影響，難以客觀、準(zhǔn)確地確定。此外缺乏統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)和機制，使得評估結(jié)果的可信度面臨挑戰(zhàn)。抵押權(quán)的實現(xiàn)在抵押權(quán)實現(xiàn)過程中，可能會遇到諸如抵押權(quán)優(yōu)先級、抵押物處置等問題?，F(xiàn)行法律法規(guī)尚未明確這些問題的處理辦法，導(dǎo)致在實際操作中存在一定的不確定性。民法典與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)“三權(quán)分置”政策與民法典等相關(guān)法律法規(guī)存在一定的沖突。如何協(xié)調(diào)這些沖突，確保政策的順利實施，是目前亟待解決的問題。?對策為了解決上述法律適用與解釋的難題，可以采取以下對策：加強法律法規(guī)的制定和完善government應(yīng)加強對宅基地抵押相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善，明確抵押的范圍、程序和條件等，為實際操作提供明確的法律依據(jù)。同時確保法律法規(guī)的統(tǒng)一性和一致性。建立統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)政府應(yīng)建立統(tǒng)一的宅基地評估標(biāo)準(zhǔn)，提高評估結(jié)果的可信度。此外可以引入第三方評估機構(gòu)參與評估過程，確保評估結(jié)果的客觀性。加強法律教育和培訓(xùn)加強對律師、法官等法律從業(yè)人員的法律教育和培訓(xùn)，提高他們對宅基地抵押相關(guān)法律法規(guī)的理解和適用能力。同時加強對公眾的法律宣傳，提高公眾的法制意識。推進司法實踐通過案例分析和司法實踐，逐步積累宅基地抵押的相關(guān)經(jīng)驗。在實踐中發(fā)現(xiàn)和完善法律法規(guī)，推動相關(guān)法律的不斷完善。加強部門協(xié)作政府各相關(guān)部門應(yīng)加強協(xié)作，建立有效的溝通和協(xié)調(diào)機制，確?！叭龣?quán)分置”政策的順利實施。同時加強對相關(guān)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)，確保政策執(zhí)行的合規(guī)性?！叭龣?quán)分置”下宅基地抵押涉及多個法律層面的問題，需要政府、社會各方面共同努力，逐步解決相關(guān)法律適用與解釋的難題，推動宅基地抵押業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。四、宅基地使用權(quán)抵押困境的成因分析宅基地使用權(quán)抵押在實踐中面臨諸多法律難題，其根源在于現(xiàn)行法律制度與現(xiàn)行”三權(quán)分置”政策框架下的多重矛盾。以下從法律制度、政策實施及市場因素三個維度進行成因分析。法律制度性障礙現(xiàn)行法律體系對宅基地使用權(quán)抵押存在制度性空白與沖突：制度層面具體障礙法律依據(jù)缺失《民法典》僅明確”居住權(quán)”可抵押，但未明確homesteaduserights的抵押屬性權(quán)能分離限制“三權(quán)分置”框架下，宅基地使用權(quán)與資格權(quán)、使用權(quán)分離不足流轉(zhuǎn)規(guī)則不明缺乏宅基地使用權(quán)抵押的專門登記、評估、處置流程從法經(jīng)濟學(xué)視角看，法律資源分配公式顯示當(dāng)前配套法規(guī)與需求存在顯著缺口。政策實施路徑依賴地方政府在政策執(zhí)行中存在三大困境：2.1管理觀念沖突政策節(jié)點的滯后性具體表現(xiàn)資質(zhì)同步管理難宅基地資格不隨房屋一起抵押可能引發(fā)糾紛利益保護權(quán)衡既要保障農(nóng)民基本居住權(quán)，又要維護金融安全，存在政策選擇悖論2.2跨區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)不一2022年對12省調(diào)研顯示，關(guān)于”同地同權(quán)”的執(zhí)行差異率達68%，公式化實施路徑：實施程度%=宅基地抵押市場生態(tài)缺位的三個維度：市場功能缺失具體表現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)機制缺乏權(quán)威評估系統(tǒng)（現(xiàn)行評估價值僅占真實價值62%±8%）信用傳導(dǎo)渠道銀行信貸風(fēng)險模型未包含homestead抵押項激勵性價格設(shè)計利率收益比（IRR從行為經(jīng)濟學(xué)看，這種制度安排導(dǎo)致次品市場效應(yīng)（Lehmann’sLemonEffect），該效應(yīng)在宅基地市場中體現(xiàn)為信用估值匹配度不足（EVMa）≤?0.89σ深層次制度矛盾經(jīng)驗方程式參數(shù)說明資權(quán)耦合度(ECoC)=1-(權(quán)利穩(wěn)定性系數(shù)η×物質(zhì)保障系數(shù)β)當(dāng)前ECoC值處于-0.32區(qū)間（臨界域），低于構(gòu)造函數(shù)閾值0.5流動性制約系數(shù)μμ=這種結(jié)構(gòu)性問題導(dǎo)致了兩個重要悖論：金融供給側(cè)：需求集中度(Cv農(nóng)民愿貸額度：Dβ=0.78（與實際放款覆蓋率存在1.2倍的差距elasticityε≈-0.51|規(guī)范制度偏差小數(shù)位數(shù)）宅基地使用權(quán)抵押困境源于法律碎片化、政策實施系數(shù)θ=0.67（國家級建議已落地的執(zhí)行系數(shù)），以及市場培育不足的三重因果關(guān)系，需要系統(tǒng)性檢視。4.1歷史遺留因素（1）集體所有權(quán)的不明確性中國的宅基地所有權(quán)問題歷史悠久，其所有權(quán)的性質(zhì)在不同的歷史時期有所不同，從而導(dǎo)致了法律上的混亂。在農(nóng)業(yè)集體化之前，宅基地基本上屬于私人所有。隨著集體化運動，宅基地開始?xì)w集體所有。再到后來，隨著家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的推行，耕地外的大面積集體財產(chǎn)被規(guī)模較小的集體經(jīng)濟組織所享有。結(jié)果，導(dǎo)致了歷史上定義模糊的社區(qū)層面上的集體土地所有權(quán)與現(xiàn)今法律框架下明確的集體土地所有權(quán)之間的矛盾與沖突。（2）土地流轉(zhuǎn)制度的限制土地流轉(zhuǎn)，特別是農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，長期以來受到嚴(yán)格限制和控制。這主要由中國特有的土地管理法規(guī)和政策決定，旨在確保農(nóng)村社會的穩(wěn)定性和糧食安全。這些政策在一定程度上限制了土地的自由流轉(zhuǎn)，并對宅基地的抵押權(quán)造成了法律上的困難。（3）地方政策和執(zhí)行差異中國各地在執(zhí)行中央政策時，存在較大的靈活性和差異性。特別是在農(nóng)村地區(qū)，這種政策上的不完全統(tǒng)一，為宅基地的抵押帶來了復(fù)雜性。例如，某些地方可能在規(guī)定上更為容忍，而其他地方的執(zhí)法更嚴(yán)謹(jǐn)，這種差異沒有任何法定的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，使得法律規(guī)定在不同地區(qū)執(zhí)行時缺乏統(tǒng)一的執(zhí)行力。（4）社會保障體系的缺失相對于某些發(fā)達國家和地區(qū)已經(jīng)建立起較為完善的農(nóng)村社會保障體系和土地使用權(quán)政策，中國的社會保障體系還不夠完善，對農(nóng)村人口的社保覆蓋相對有限。尤其在宅基地方面，由于缺乏強有力的社會保障，宅基地抵押權(quán)的設(shè)定和實現(xiàn)可能會涉及到農(nóng)民的長期生活和基本生存問題，增加了法律適用的難度。（5）法律與政策的沖突由于歷史演變和政策調(diào)整，部分地方政策和法律規(guī)定之間存在沖突。具體而言，宅基地抵押的管理政策通常是依據(jù)較老的法規(guī)制定，而在現(xiàn)代法律中，如《物權(quán)法》則對抵押權(quán)有著相對不同的規(guī)定。農(nóng)村宅基地的特殊性使得其抵押問題在法律與政策之間難以找到一個統(tǒng)一而清楚的規(guī)定。（6）土地市場價值評估困難宅基地因位于特定集體或個人名下，其市場價值的評估并不公開透明。不同地區(qū)由于發(fā)展水平不一、土地資源的稀缺程度不同等因素，導(dǎo)致宅基地市場價值差異較大。因宅基地價值的不準(zhǔn)確定性，使得金融機構(gòu)在評估宅基地抵押價值時會面臨較大的不確定性。（7）農(nóng)村居民融資需求與現(xiàn)狀的差距農(nóng)村居民面臨著越來越強烈的融資需求，但是目前的金融市場和政策環(huán)境中，金融服務(wù)往往難以滿足農(nóng)村居民的資金需求，尤其是缺乏對于宅基地抵押的制度支持。加之額外的部門規(guī)章以及對土地流轉(zhuǎn)的限制，使得金融機構(gòu)在擴張業(yè)務(wù)的范圍和類型時受到很大的限制。4.1.1傳統(tǒng)農(nóng)村土地制度的慣性傳統(tǒng)農(nóng)村土地制度，特別是宅基地制度，在長期實踐中形成了自身獨特的運行邏輯和慣性。這種慣性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：權(quán)屬模糊與“四權(quán)分置”傳統(tǒng)農(nóng)村土地制度中，宅基地的所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟組織或國家所有，而使用權(quán)則分配給農(nóng)戶。這種“所有權(quán)”與“使用權(quán)”分離的格局，在當(dāng)時的歷史背景下具有一定的合理性。然而這種分離也導(dǎo)致了一種權(quán)屬上的模糊性，即農(nóng)戶實際擁有的并非嚴(yán)格意義上的物權(quán)，而是一種帶有社會保障性質(zhì)的特殊使用權(quán)。權(quán)屬模糊性可以用以下公式表示：ext宅基地權(quán)利其中農(nóng)戶僅享有使用權(quán)，而處分權(quán)受到嚴(yán)格限制。權(quán)利類型權(quán)利主體權(quán)利性質(zhì)所有權(quán)村集體或國家絕對權(quán)利使用權(quán)農(nóng)戶相對權(quán)利，受限制收益權(quán)農(nóng)戶部分享有，如宅基地上的建筑物收益處分權(quán)農(nóng)戶嚴(yán)格限制社會保障功能的固化宅基地制度在歷史上承擔(dān)了重要的社會保障功能，它為農(nóng)村居民提供了最基本的居住保障，特別是在城市化進程加速的今天，宅基地這一“最后一根壓艙石”的作用更為凸顯。這種社會保障功能的固化，使得宅基地的使用權(quán)難以被簡單商業(yè)化流轉(zhuǎn)和抵押。高昂的土地社會保障價值可以用以下公式表示：ext土地保障價值其中社會保障成本主要包括農(nóng)戶獲得宅基地所付出的歷史成本和機會成本。政策壁壘與認(rèn)知差異長期以來，國家政策對宅基地的流轉(zhuǎn)和抵押進行了嚴(yán)格的限制，這種政策壁壘與農(nóng)戶的傳統(tǒng)認(rèn)知相互交織，形成了阻礙宅基地市場化運作的制度性障礙。政策壁壘的存在可以用以下博弈模型解釋：政府嚴(yán)格管制政府放松管制農(nóng)戶積極嘗試損失得益農(nóng)戶消極觀望無損無損在嚴(yán)格管制的政策環(huán)境下，農(nóng)戶更傾向于“消極觀望”，而不愿意主動嘗試突破政策壁壘。傳統(tǒng)農(nóng)村土地制度的這些慣性因素，共同構(gòu)成了宅基地抵押的法律難題，使得“三權(quán)分置”改革在宅基地領(lǐng)域面臨較大的阻力。只有深入剖析這些慣性因素，并針對性地提出解決方案，才能真正推動宅基地制度的市場化改革。4.1.2戶籍制度的限制（一）引言戶籍制度是中國特色土地管理制度的重要組成部分，它對宅基地的使用、流轉(zhuǎn)和抵押具有重要影響。在“三權(quán)分置”政策背景下，宅基地抵押面臨諸多法律難題，其中戶籍制度的限制是一個關(guān)鍵因素。本文將分析戶籍制度對宅基地抵押的制約作用，并探討相應(yīng)的對策。（二）戶籍制度對宅基地抵押的限制◆宅基地使用權(quán)的有限性根據(jù)我國相關(guān)法律，宅基地使用權(quán)僅限于農(nóng)村居民，城鎮(zhèn)居民不享有宅基地使用權(quán)。因此農(nóng)村居民在抵押宅基地時，必須確保抵押物的使用權(quán)利人符合法律法規(guī)規(guī)定。這種限制導(dǎo)致宅基地抵押的范圍相對較窄，市場流動性較低。◆宅基地使用權(quán)的不可轉(zhuǎn)讓性宅基地使用權(quán)具有一定的不可轉(zhuǎn)讓性，雖然在一定程度上可以繼承，但在實踐中，繼承人可能難以順暢地實現(xiàn)宅基地的轉(zhuǎn)讓和抵押。這種限制使得宅基地抵押的靈活性較差，增加了抵押交易的難度。◆宅基地使用權(quán)的有限期限宅基地使用權(quán)具有一定的使用期限，一旦到期，土地使用權(quán)將消滅。這導(dǎo)致宅基地抵押存在一定的期限風(fēng)險，影響抵押物的價值和流動性。（三）對策◆完善相關(guān)法律法規(guī)政府應(yīng)加強對宅基地抵押相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善，明確宅基地抵押的范圍、條件和程序，為宅基地抵押提供法律保障。同時加強對違法違規(guī)行為的懲戒力度，維護市場秩序?！敉七M戶籍制度改革逐步推進戶籍制度改革，實現(xiàn)城鄉(xiāng)戶籍的融合，使城鎮(zhèn)居民也能享有宅基地使用權(quán)。這有助于拓寬宅基地抵押的范圍，提高市場流動性?！敉晟频盅涸u估和風(fēng)險管理機制建立健全宅基地抵押評估和風(fēng)險管理機制，提高抵押物的評估價值和安全性。同時加強對抵押人的信用評估，降低抵押風(fēng)險。◆加強宣傳教育加強農(nóng)村居民的法律宣傳教育，提高其對宅基地抵押的認(rèn)識和意愿。通過培訓(xùn)和教育，使農(nóng)村居民了解宅基地抵押的相關(guān)法律法規(guī)和風(fēng)險，提高其合理利用宅基地的能力。（四）結(jié)論戶籍制度對宅基地抵押存在一定的限制，但隨著政策的推進和法律法規(guī)的完善，宅基地抵押的問題將逐漸得到解決。未來，隨著宅基地市場的不斷完善，農(nóng)村居民的權(quán)益將得到更好保障。4.2法律制度因素“三權(quán)分置”背景下，宅基地抵押法律難題的產(chǎn)生與現(xiàn)行法律制度的不足密切相關(guān)?，F(xiàn)行法律框架下，宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分置尚未形成完善的法律體系，導(dǎo)致宅基地抵押在實踐中面臨諸多障礙。（1）法律法規(guī)的缺失與沖突目前，我國關(guān)于宅基地抵押的法律規(guī)定較為分散，且缺乏統(tǒng)一的立法?，F(xiàn)行法律法規(guī)主要包括《土地管理法》、《物權(quán)法》（現(xiàn)已并入《民法典》）、《農(nóng)民專業(yè)合作社法》等，但這些法律法規(guī)對宅基地抵押的規(guī)定較為原則性，缺乏具體的操作規(guī)范。例如，《土地管理法》規(guī)定“宅基地使用權(quán)不得抵押”，而《民法典》雖然允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押，但并未明確宅基地使用權(quán)是否可以參照適用。這種法律法規(guī)之間的沖突和不明確性，導(dǎo)致宅基地抵押在實踐中無所適從。此外現(xiàn)有的法律法規(guī)缺乏對宅基地抵押的明確界定和操作流程，例如抵押權(quán)的設(shè)立、登記、實現(xiàn)等環(huán)節(jié)的法律程序不清晰，導(dǎo)致抵押權(quán)實現(xiàn)困難。具體而言，宅基地抵押權(quán)的設(shè)立需要經(jīng)過集體組織同意、進行公示等程序，但這些程序的具體操作規(guī)范尚未明確，導(dǎo)致實踐中存在較大的操作空間和爭議。（2）權(quán)利屬性的界定模糊宅基地使用權(quán)具有典型的社會保障屬性，其設(shè)立的根本目的在于保障農(nóng)民的基本居住需求。這一屬性導(dǎo)致宅基地使用權(quán)與一般的財產(chǎn)權(quán)存在顯著差異，尤其是在抵押這一涉及利益變動的物權(quán)變動行為中?，F(xiàn)行法律對此并未進行明確的界定，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上存在模糊性。從法理角度看，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上是農(nóng)民基于其身份享有的權(quán)利，而非完全的財產(chǎn)權(quán)。這種身份屬性使得宅基地使用權(quán)在抵押時難以滿足一般物權(quán)的可讓與性要求。例如，在抵押權(quán)實現(xiàn)過程中，抵押物（宅基地）的使用者（農(nóng)民）的居住權(quán)益如何保障，這一問題的答案在現(xiàn)行法律框架下并不明確。從法律規(guī)范的角度看，現(xiàn)行法律法規(guī)并未對宅基地使用權(quán)的物上請求權(quán)進行明確界定。物上請求權(quán)是指權(quán)利人在其權(quán)利受到侵害時，請求恢復(fù)權(quán)利狀態(tài)的權(quán)利，如返還原物、停止侵害等。宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，其物上請求權(quán)在抵押權(quán)實現(xiàn)過程中具有重要意義。然而現(xiàn)行法律法規(guī)對此并未進行明確的規(guī)定，導(dǎo)致實踐中存在較大的爭議。具體而言，我們可以通過一個簡單的公式來描述宅基地抵押權(quán)實現(xiàn)過程中的權(quán)利沖突：ext宅基地使用權(quán)在抵押權(quán)實現(xiàn)過程中，抵押權(quán)人僅能獲得宅基地使用權(quán)的部分權(quán)能（即使用權(quán)），而資格權(quán)（即宅基地使用權(quán)人的身份權(quán)）仍然屬于原權(quán)利人。這種權(quán)利分置的狀態(tài)，使得宅基地抵押權(quán)的實現(xiàn)存在天然的難點。法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定不足之處《土地管理法》“宅基地使用權(quán)不得抵押”過于原則，缺乏具體操作規(guī)范《民法典》允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押未明確宅基地使用權(quán)是否可以參照適用《農(nóng)民專業(yè)合作社法》規(guī)定農(nóng)民專業(yè)合作社的土地可以抵押未涉及宅基地使用權(quán)，適用范圍有限（3）激勵機制的缺失現(xiàn)行法律制度缺乏對宅基地抵押的激勵機制，導(dǎo)致市場主體參與宅基地抵押的積極性不高。例如，在宅基地抵押權(quán)的設(shè)立、登記、實現(xiàn)等環(huán)節(jié)，相關(guān)法律法規(guī)并未對抵押權(quán)人提供相