安徽省2023年房地產估價師《經營與管理》：土地儲備開發(fā)成本考

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列不屬于企業(yè)利潤的是

A.營業(yè)利潤

B.投資凈收益

C.額外總收入

D.營'業(yè)外收支凈額

2、有關預算的說法對H勺歐）是

A.預算與物業(yè)實際收支相等

B.資本支出預算是最常用的預算

C.長期預算日勺詳細與精確度高于年度運行預算

D.資本支出預算的目的就是要對每月應向準備基金存入多少資金做出科學合

理的估計

3、有關融資成本，下列說法不對日勺的是（）。

A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用

B.融資成本高下是判斷項目融資方案與否合理的重要原因之一

C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌

集費和資金占用費

D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費

4、某宗房地產若采用市場比較法估價得出了四個估價成果：即1280元/m2,1220

元/m2,1240元/m2,1230元/m2,現(xiàn)決定采用中位數(shù)，則其估價成果為_元/m2。

A.1230

B.1235

C.1240

D.1242.5

5、對于選擇了目的市場的企業(yè)，唯一的措施就是實現(xiàn)自己企業(yè)口勺產品和競爭對

手之間的

A.差異化

B.同質化

C.多樣化

D.獨特性

6、《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，開標由主持，并邀請所有投標人參與。

A：人民法院

B：公證部門

C：招標人

D：投標人

E:房地產估價機構必須加蓋公章

7、_是指房屋權利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止、權

利主體滅失等而進行日勺登記。

A.變更登記

B.他項權利登記

C.注銷登記

D.房屋所有權初始登記

8、企業(yè)所得稅實行比例稅率，其稅率是。

A：10%

B：18%

C：25%

D：33%

E：執(zhí)行層日勺組織協(xié)調

9、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放日勺用于土地收購、前期開發(fā)和整頓的貸款。

它的重要還款來源是。

A:房地產銷售收入

B:土地出讓收入

C:土地儲備所獲得的利潤

D:土地受讓方的投資

E:借款協(xié)議

10、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓時，有條件的必須采用方式。

A：政府定價

B：雙方協(xié)議

C：政府指導價格

D：拍賣、招標、掛牌發(fā)售

E：執(zhí)行層H勺組織協(xié)調

11、房地產投資資本金不能低于總投資H勺

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

12、是有關行政機關依法制定的有關行政管理的規(guī)范性法律文獻日勺總稱。

A:憲法

B:法律

C:地方性法規(guī)

D:行政規(guī)章

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調

13、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造日勺商場，土地使用權

出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物口勺經濟壽命為60年，則建筑物折舊的

經濟壽命為年。

A：38

B：42

C：58

D：60

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、某家庭以30萬元購置了一套住宅，銀行為其提供了23年期的住房抵押貸款,

該貸款H勺年利率為9%,按月等額還款，假如該家庭于第6年初一次提前償還貸

款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少元。

A：544.10

B：709.99

C：6300.00

D：709.38

E:借款協(xié)議

15、不考慮其他原因變化，利率減少，則房地產價值

A.下降

B.上升

C.不變

D.不能確定

16、土地增值稅是對的單位和個人征收的一種稅。

A：有償轉讓集體土地使用權及地上建筑物和其他附著物

B：有償轉讓國有土地使用權及地.上建筑物和其他附著物

C：有償轉讓國有土地所有權及地上建筑物和其他附著物

D：有償轉讓國有土地使用權，不包括有償轉讓地上建筑物和其他附著物

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調

17、某建筑物的建筑面積為120nl;于9年前建成交付使用，單位建筑面積日勺重

置價格為3200元/肝，建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計算該

建筑物目前H勺成新率為。

A：78.40%

B：82.00%

C：82.70%

D：85.60%

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、確定各級支路的I紅線位置，控制點坐標和標高屬于一的內容。

A.都市總體規(guī)劃

B.控制性詳細規(guī)劃

C.修建性詳細規(guī)劃

D.居住區(qū)規(guī)劃

19、在我國法律體系中，《國有土地上房屋征收與賠償條例》屬于。

A：法律

B：行政法規(guī)

C：部門規(guī)章

D：地方性法規(guī)

E:執(zhí)行層日勺組織協(xié)誡

20、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了工業(yè)用地出讓最高年限

為一年。

A.40

B.50

C.60

D.70

21、對出租物業(yè)來說，最重要的收入記錄是。

A：空置率水平

B：租金清單

C：押金收入

D：欠租清單

E:借款協(xié)議

22、下列有關計算貸款綜合風險度的系數(shù)的表述中，不對的日勺是

A.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高

B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越大

C.項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大

D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

23、招標工作小組的()人雖，是指開發(fā)商自身或其授權代表，代表開發(fā)商全權

處理詳細事務的人員。

A.助理

B.決策

C.技術

D.文職

24、某宗房地產1993年10月建成，在2023年10月預評估其現(xiàn)值，經估價人員

鑒定認為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0,按直線法確定其成新率為

()o

A.60%

B.70%

C.80%

D.90%

25、區(qū)位是指地球上_空間方位和距離上的關系。

A.某一事物

B.某房地產

C.某一事物與其他事物

D.多種事物

二、多選題(共25題，每題2分,每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,

至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0?5分)

1、房產面積測量的精度規(guī)定是以作為限差。

A:誤差的平均值

B:誤差的最大值

C:中誤差

D:兩倍中誤差

E:執(zhí)行層的組織協(xié)謊

2、成本法中計算H勺銷售稅金及附加包括。

A:營業(yè)稅

B:所得稅

C:土地使用稅

D:都市維護建設稅

E:教育費附加

3、如下有關零售商業(yè)物業(yè)租金的描述錯誤日勺是

A.零售商業(yè)物業(yè)日勺租戶常常還需支付某些代收代繳費用，以支付整個物業(yè)日勺經

營成本和公共面積的維護費用

B.零售商業(yè)物業(yè)基礎租金又稱為最低租金，常以每年每平方米為基礎計算。基

礎租金是業(yè)主獲得的，與租戶經營業(yè)績不有關的一種最低收入

C.零售商業(yè)物業(yè)日勺租戶也許還要按營業(yè)額H勺一定比例支付比例租金

D.比例租金一般以年總營業(yè)額為基礎計算，但詳細可以按月或季度支付

4、按照規(guī)定，分層、分套的房屋拍賣，買受人按獲得對應比例的土地使用權。

A：分攤的建筑面積

B：房屋拍賣日勺建筑年代

C：房屋拍賣日勺建筑區(qū)域

D：房屋拍賣人的許可

E：執(zhí)行層日勺組織協(xié)調

5、會計假設包括。

A:會計主體假設

B:會計客體假設

C:持續(xù)經營假設

D:會計分期假設

E:貨幣計量假設

6、房地產權屬檔案應當以—為單元建檔。

A.街道

B.房號

C.幢

D.丘

7、按照目前我國口勺有關土地管理規(guī)定，征收耕地日勺賠償費用不包括

A.土地使用費

B.土地賠償費

C.安頓補助費

D.地上附著物和青苗的賠償費

8、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為2()萬元，假設在某匯報期內的空置率為

20%,所有顧客都能準時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此匯報期該物

業(yè)的有效毛收入為萬元。

A：16

B：18

C：20

D：22

E:借款協(xié)議

9、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人內票據是。

A：匯票

B：本票

C：支票

D：銀行券

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調

10、在房地產開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括

A.建筑安裝工程費

B.公共配套設施建設費

C.土地費用

D.基礎設施建設費

11、下列有關法律H勺效力問題，表述對的的是。

A：憲法具有最高日勺法律效力

B：一切其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不

得與憲法相抵觸

C：法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章

D：行政法規(guī)H勺效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章

E:地方性法規(guī)H勺效力等同于本級地方政府規(guī)章，但高于其下級地方政府規(guī)章

12、房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估匯報

的，由發(fā)證機關責令限期改正，予以警告，對房地產價格評估機構并處—罰款。

A.5萬元以上10萬元如下

B.5萬元以上20萬元如下

C.3萬元以上10萬元如下

D.1萬元以上3萬元如下

13、注冊管理初審機構自準予注冊變更之口起_日內，報建設部登記立案。

A.15

B.30

C.45

D.60

14、根據《房地產廣告公布暫行規(guī)定》口勺規(guī)定，嚴禁公布房地產銷售廣告的情形

有一等。

A.集體土地上的合法房屋

B.代管房屋

C.列入拆遷范圍內的房屋

D.共有房屋

E.商品房預售許可iE正在辦理之中的房屋

15、都市房地產管理法規(guī)定日勺房地產交易不包括_。

A.房地產轉讓

B.房地產抵押

C.房地產買賣

D.房屋租賃

16、某房地產開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設每層樓的建筑面積和戶型

都相似，且第一層和第六層住宅售價同為2()23元/m2,第二層和第五層日勺住宅售

價同為210()元/m2,第三層和第四層的住宅售價同為2200元/m2,則該住宅摟的J

加權算術平均價格和簡樸算術平均價格相比,

A.前者高于后者

B.前者低于后者

C.前者等于后者

D.無法確定

17、一般來說，債券具有()特性。

A.償還性

B.決策參與性

C.流動性

D.安全性

E.收益性

18、物業(yè)服務收費的計費方式包括

A.按物業(yè)面積

B.包干制

C.按物業(yè)價值比例

D.酬金制

E.薪金制

19、下列有關需求價格彈性和需求價格彈性系數(shù)，說法錯誤的是

A.需求價格彈性是指價格變動所引起日勺需求量變動的程度

B.需求價格彈性中，價格是因變量，需求量是自變量

C.需求價格彈性系數(shù)是需求量變動率與價格變動率的比值

D.需求價格彈性系數(shù)日勺數(shù)值可以是正值，也可以是負值

20、投資的作用。

A:投資是一種國家經濟增長的基本推進力

B:投資與企業(yè)發(fā)展親密有關

C:投資可以增進人民生活水平提高

D:投資有助于國家的社會穩(wěn)定和國際交往

E:投資可以克制通貨膨脹

21、下列不屬于房地產投資項目經濟評價靜態(tài)指標的是一。

A.投資利潤率

B.投資回報率

C.貸款利率

D.成本利潤率

22、某企業(yè)2023年12月末，流動資產為860萬元，流動負債為430萬元。則該

企業(yè)的流動比率是

A：40%

B：50%

C：200%

D：250%

E:執(zhí)行層日勺組織協(xié)調

23、己知某收益性房地產的收益期限為50年，酬勞率為8%的價格為4000元加2；

若該房地產日勺收益期限為40年，酬勞率為6%,則其價格最靠近于一元/m2。

A.38