錯誤！文檔中沒有指定樣式的文字。PAGE8一、嘉興市房地產2019年市場現(xiàn)狀（一）土地拍地方面現(xiàn)狀整個2019年嘉興共賣出了27宗住宅用地，總價格在196.81億，再次創(chuàng)下了歷年新高；這一年，嘉興土拍市場上一共出現(xiàn)了三宗地塊的熔斷，一半住宅用地的樓面價格破8千，平均樓面價達到7317元每平方米，又是歷年新高；這一年，土地市場經歷了由年初的紅火到年中的火熱，再到年底的高位盤整，跌宕起伏的背后，拾嘉興地方市場不斷的分化與穩(wěn)健。圖1SEQ表\*ARABIC\s112019嘉興主城地價抽象地圖表從上表可以看出，雖然樓面價逐年走高，從2016年的3781元/㎡漲至2019年的7317元/㎡，短短四年經歷翻番。但需要注意的是，與2016、2017年的烈火烹油所不同，自2018年起，嘉興土地市場在政策和行情的桎梏下，步入了平同穩(wěn)的穩(wěn)的新周期。2019年，依舊延續(xù)了這樣的態(tài)勢，且表現(xiàn)更為冷靜。27宗宅地，僅3宗觸及限價，另有10宗宅地底價/低溢價成交。涉及宅地出讓的8個板塊中，只有3個板塊樓面價上漲，5個板塊則新周期。樓市方面現(xiàn)狀嘉興2019年樓市方面總體可以概況為供需平衡，改善當?shù)?，整年供應較充足。從上半年的小陽春行情令人記憶猶新，到下半年熱情有所退潮，不過這也并沒有阻止個別項目異常，一時間呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面。圖122019嘉興市區(qū)主城樓市價格表從上表1-2可以看出現(xiàn)有板塊價格體系基本穩(wěn)定，嘉興整體價格圈層呈現(xiàn)環(huán)2大副中心（城南+南湖新區(qū)）階段放射狀態(tài)分布。中心城區(qū):配套齊全，商業(yè)繁榮，發(fā)展飽和。秀洲片區(qū)（修正新區(qū)、城西、運河、秀湖）：發(fā)展較早的城市區(qū)城市中心，配套完善，居住氛圍成熟，目前主要發(fā)展秀湖板塊并且處于起步階段，配套不完善。城南新區(qū)依托姚家蕩，經過多年發(fā)展，與中心城區(qū)無縫對接，生活配套成熟。城東板塊：城市中心外溢區(qū)域，配套不夠完善，環(huán)境較差，價格較低。南湖新區(qū)：城市發(fā)展主導區(qū)域之一，周邊配套成熟，環(huán)境和學區(qū)優(yōu)質，但幾無土地資源。湘家蕩：依托湖泊景觀發(fā)展的度假區(qū)，處于起步階段。國際商務區(qū)：依托高鐵新城，區(qū)域發(fā)展處于高峰階段。城北區(qū)：由于北控難移，區(qū)域成為了嘉興產業(yè)集中區(qū)居住環(huán)境相對較差?？萍汲前鍓K：是各個方面都配套成熟的南湖新區(qū)的延伸板塊，是嘉興重要的產業(yè)發(fā)展軸。西南片區(qū)塊：城區(qū)外溢產業(yè)區(qū)為主導，建面較為破舊。樓市附帶銷售產品車位方面現(xiàn)狀嘉興市主城區(qū)內車位全部與樓盤綁定銷售，一房必須綁定一個車位，且車位價格均在25萬到30萬，遠超實際價格，個別有的小區(qū)紅盤樓盤一房必須綁定兩個車位一起銷售，如筆者實地走訪了幾個樓盤調研，如秀洲新區(qū)新中國際樓盤項目，毛坯備案均價在14300元，綁定一個車位30萬元；如科技城板塊萬科城市之光樓盤項目，高層13050元備案價均價，綁定一個車位28萬；國際商務區(qū)奧山禾棠樾里樓盤項目13500元毛坯備案價格，車位綁定一個30萬，以上走訪調查可以了解到按照嘉興目前實際情況車位大概價格應在10到15萬一共而且不是綁定銷售，現(xiàn)狀則是比正常價格高了1倍多，這另不少買房人望洋興嘆！二、嘉興市2019年房地產存在問題（一）土地市場方面供應不足導致價格熔斷住宅用地供應量明顯不足2019市本級土地供應總成交量為103宗，面積約334.6平方米，同比減少17.4%;成交金額約為203億，同比上漲1.1%；土地成交用途主要由涉宅用地（包含單一住宅地和有住宅用途的綜合用地）和工業(yè)用地構成。雖然全年成交面積較上年有所減少，但成交單價高的涉宅用地占比升了4個百分點，故全年成交總額再創(chuàng)歷史新高。圖13嘉興市本級土地成交用途分布嘉興市本級涉宅用地全年共成交27宗，成交面積126.1萬平方米，同比減少10.3%，而成交總額增長至186.9億元，同比增長2.9%；市本級成交樓面價平均在7262元/平方米，同比上漲10.7%。不難看出2019年宅地供應量明顯不足，導致三次土拍熔斷，地價過高推動了房價的過快上漲，宅地供應量不足總地量的一半，導致如油車港鎮(zhèn)的2019嘉秀洲-025地塊拍出了30.65的溢價率，樓面價格高達到4698也創(chuàng)造了全鎮(zhèn)樓面價新高。土地拍賣較為分散不同于前兩年宅地集中拍賣的方式，2019年土地拍賣較為分散。2018年末、2019年一季度房地產開發(fā)商大量出貨，現(xiàn)金流較充欲，故上半年有三塊優(yōu)質宅地以最高價格成交、進入競配建環(huán)節(jié)。周邊城市杭州、蘇州的土拍競價業(yè)十分激烈，多宗宅地達到封頂自持，甚至刷新板塊樓面價，致使土拍政策升級。下半年，隨著房地產市場調控政策持續(xù)收緊，宅地市場趨穩(wěn)，拍賣情況分化明顯，板塊間價格分層凸顯。所以由上分析得出2017年、2018年、由于土地集中拍賣導致去競拍的各個開發(fā)商都能拿到地塊區(qū)開發(fā)，所以競拍價格相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)熔斷的情況，這樣也促使房價不會過快上漲，在合理區(qū)間內上漲讓老百姓買到既實惠有好的房子。（二）樓市方面房價上漲過快根據(jù)嘉興市房地產公眾服務平臺的數(shù)據(jù)，2019年嘉興市本級商品房銷售面積360.12萬平方米，同比上漲8.6%。其中，住宅成交面積313.10萬平方米，同比上漲6.2%，占比86.9%。春節(jié)假期后，房地產開發(fā)商放量出貨，每月領取預售證的樓盤較多，去年下半年觀望的群體乘勢入市，加上土地拍賣回溫，新建住宅市場交易回至高位，并且隨著清華大學附屬中學嘉興學校的開工，科技城板塊備受矚目，“一房難求”再現(xiàn)，銷售中心人員私下還會以“茶水費”等由頭暗中收取高額費用來銷售房屋。政府備案價方面，上限逐漸放寬，新建住宅量價齊上升。在上半年購房需求大量釋放之后，8月樓市交易量直接“腰斬”，未能出現(xiàn)“金九銀十”。成交量的大幅滑落拾由于供需兩方面都明顯減少。下半年開始，上市的新建住房量有所減少。另一方面，全國房地產調控持續(xù)收緊，加上宅地成交遇冷、市場預期降低，需求量下跌。整年來看，新建住宅的成交量較前兩年有所增加，待售面積明顯不足，這更加劇了房價的上漲勢頭。（三）車位價格綁定銷售且持續(xù)上漲至30萬每個嘉興市從2016年起車位開始實行與房屋的綁定銷售，即買房必須買車位，車位價格從2016年的10萬起上漲到2019年的30萬每個，甚至個別紅盤黃金樓層甚至要求一房需綁定兩個車位，使得老百姓的買房成本大大上升，政府方面只是規(guī)定房子銷售價格最高不能高于備案價格銷售，但車位管理上略顯松弛，甚至不聞不問，導致市區(qū)樓盤強制消費者綁定車位而且車位價格也是亂賣亂售，嚴重影響了市場的公平性與法制性，一定程度上擾亂了市場的正常交易秩序。三、對嘉興市房地產市場存在問題的對策與建議（一）土地拍賣方面建議與對策1.建議市政府增加土地尤其是宅地的拍賣數(shù)量宅地數(shù)量37.7%不到總用地類型一半，建議加大供應量，這樣防止導致土地競拍價格熔斷，造成地貴房價上漲的態(tài)勢，政府不能只故自己地賣的貴增加財政收入而忽略了廣大購房者的利益，要建立雙贏機制，一方面政府供應量上升導致財政收入增加，另一方面宅地供應量增多也防止造成各大房地產企業(yè)爭相搶地導致地貴房貴局面持續(xù)出現(xiàn)。2.樓面價熔斷點應適當降低熔斷價格高低也拾決定最終房價高低的重要因素之一，地方政府部門在制定熔斷價格時應適當略降低熔斷價格點，控制好溢價率，具體負責制定相關熔斷機制部門應該在當?shù)刈鰪V泛的調研后合理制定熔斷價格，盡量能符合民意，把實惠讓利與民。（二）房屋備案價方面應合理制定備案價格眾所周知，房屋備案價格拾政府限定和治理房價過快上漲的必要也是有效的行政手段，這只有行的手政府必須要用起來而且還要用好，不能光做表面文章，一方面讓房地產企業(yè)開發(fā)房地產享受到合理的利潤空間，另一方面更重要的拾老百姓和購房者們能真正享受到實惠，所以建議市相關管理房屋備案價格的單位能先調查好房地產企業(yè)合理利潤后再去詳細制定房屋備案價格，并且積極制定鼓勵房地產企業(yè)低于備案價銷售的獎勵政策，這樣備案價略下降房價也自然不漲可能反小幅度下降。（三）車位銷售價格加強適當管理和監(jiān)管，不能只單方面管理土地和房子價格買房比需買車位這本來就是對消費者的一種強制購買，相關部門應該加強暗訪和調研，對有這種強制綁定的開發(fā)商房企做出適當處罰，使市場處于良性競爭中，同時也能大大降低購買方買房成本，同時也制止了房價的過快上漲。另外一方面相關部門也應加強對車位價格的管理，車位本來就是購房者用與于停車的一個購房的額附帶品，房地產開發(fā)商不應該在車位上亂要價來變相給房子漲價，因此相關房地產管理部門包括市場監(jiān)督部門要聯(lián)合執(zhí)法對定價過高的車位房企開發(fā)商給予適當處罰，讓車位價格回歸合理區(qū)間，使房價不會變相漲價，購房者也能買到實惠的車位而物盡其用。結束語綜上所述，雖然促進“穩(wěn)增長”的宏觀政策有所松動，但房地產調控政策卻不能因此而放松，否則中國將重陷以往的房地產調控屢屢“空調”的陷阱，對中國經濟發(fā)展也將產生較大的沖擊與影響。首先，從市場主體方面加大房地產商和中介機構違法行為的法律責任，完善市場規(guī)制法律制度。完善責任體系，不僅有民事責任、行政責任，還要有刑事責任。其次，實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，禁止將預售商品房再行轉讓。再次，重點查處虛構買賣合同，囤積房源；發(fā)布虛假廣告，提供不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；炒買炒賣和囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的三類行為。此外，抑制其盲目投資。這是從抑制房地產市場供給的角度來作的，國家可以將各專業(yè)銀行發(fā)放房地產貸款的規(guī)模、發(fā)行債券的額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，以便從總量上進行控制。最后，我國應督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強對房地產開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構。切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的工作，加大對商業(yè)銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為，防范貸款風險。參考文獻[1]王惠萍.對嘉興市房地產市場經濟管理的思考.當代經濟,2008(5):P116-117.[2]張建華.嘉興房價的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢.中國房地信息,2007:P46-47.[3]張建華.嘉興市房地產走勢分析.住宅產業(yè),2005(1):P66-68.[4]吳興陸.嘉興房地產業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢.嘉興學院學報,2005(9).[5]杜錦年.淺析中國房地產行業(yè)的發(fā)展、現(xiàn)狀、與對策.科學資訊,2010.[6]趙濱.對房地產若干問題的探討.科學資訊,2010.[7]陸艾.關于中國房地產問題的闡述.大眾商務,2010.[8]劉將成.分析解決我國房地產業(yè)存在問題的對策.現(xiàn)代商業(yè),2008.[9]王劍.我國房地產市場存在的問題與對策.北方經貿,2008(9).[10]姬春艷.當前房地產業(yè)面臨的問題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