2025年高職房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（房地產(chǎn)評估）上學(xué)期期末測試卷

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______一、單項選擇題（總共10題，每題3分，每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將其編號填入括號內(nèi)）1.房地產(chǎn)評估的市場法中，可比實例的成交價格是（）。A.正常交易價格B.不正常交易價格C.可能正常也可能不正常交易價格D.特定交易價格2.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.368B.552C.561D.9203.運用成本法評估新建房地產(chǎn)價格時，通常以（）為基礎(chǔ)計算。A.該宗土地取得成本B.建筑物建造成本C.房地產(chǎn)開發(fā)成本D.土地取得成本與建筑物建造成本之和4.房地產(chǎn)評估中，收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠量化B.風(fēng)險能夠量化C.收益或風(fēng)險其一可以量化D.收益和風(fēng)險均能量化5.評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.36.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。A.2000B.2500C.2600D.27007.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.94.12B.95.12C.96.12D.97.128.采用市場法評估房地產(chǎn)價格時，選取的可比實例一般不少于（）個。A.二B.三C.四D.五9.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需評估其價值。經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)同類房地產(chǎn)的土地單價為每平方米2000元，建筑物重置價格為每平方米1500元，成新率為80%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.280B.308C.328D.34810.房地產(chǎn)評估中，成本法的理論依據(jù)是（）。A.預(yù)期原理B.生產(chǎn)費用價值論C.替代原理D.屬性原理二、多項選擇題（總共5題，每題4分，每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請將其編號填入括號內(nèi)。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得1分）1.房地產(chǎn)評估的原則包括（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.估價時點原則E.公平原則2.市場法中選取可比實例時，應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實例的成交價格應(yīng)為正常成交價格或可修正為正常成交價格E.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近3.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，影響收益的因素有（）。A.潛在毛收入B.有效毛收入C.運營費用D.資本化率E.收益期限4.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.投資利息E.銷售稅費5.房地產(chǎn)評估報告的內(nèi)容一般包括（）。A.封面B.目錄C.致委托人函D.估價結(jié)果報告E.估價技術(shù)報告三、判斷題（總共10題，每題2分，判斷下列各題的對錯，正確的用“√”表示，錯誤的用“×”表示）1.房地產(chǎn)評估時，估價時點可以根據(jù)需要任意確定。（）2.市場法評估房地產(chǎn)價格時，可比實例的交易日期與估價時點相差不宜超過1年。（）3.收益法中資本化率的大小與房地產(chǎn)的收益風(fēng)險無關(guān)。（）4.成本法評估新建房地產(chǎn)價格時，應(yīng)包含土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。（）5.房地產(chǎn)評估中，只要有了可比實例，就可以采用市場法進行評估。（）6.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，潛在毛收入是指房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下所能獲得的租金收入。（）7.當(dāng)房地產(chǎn)的實際用途與合法用途不一致時，應(yīng)以實際用途為依據(jù)進行評估。（）8.房地產(chǎn)評估報告一經(jīng)出具，不得修改。（）9.市場法中，可比實例的成交價格必須是正常成交價格。（）10.成本法評估房地產(chǎn)價值時，折舊是指建筑物的折舊，不包括土地的折舊。（）四、簡答題（總共2題，每題10分）1.簡述市場法評估房地產(chǎn)價格的步驟。2.簡述收益法評估房地產(chǎn)價值的原理及應(yīng)用條件。五、案例分析題（總共1題，每題20分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲出售其開發(fā)的一棟寫字樓，委托某房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。該寫字樓占地面積為5000平方米，建筑面積為30000平方米，土地使用年限為50年，已使用5年。評估人員經(jīng)市場調(diào)查，選取了三個可比實例，相關(guān)資料如下：可比實例A：成交價格為8000萬元，成交日期為2024年10月，建筑面積為25000平方米，土地使用年限為50年，已使用3年。經(jīng)調(diào)整，該可比實例的區(qū)域因素、個別因素與估價對象相比，分別相差-2%、-3%。可比實例B：成交價格為7500萬元，成交日期為2024年12月，建筑面積為32000平方米，土地使用年限為50年且為空地，經(jīng)調(diào)整，該可比實例的區(qū)域因素、個別因素與估價對象相比，分別相差1%、2%?？杀葘嵗鼵：成交價格為7800萬元，成交日期為2025年2月，建筑面積為30000平方米，土地使用年限為50年，已使用8年。經(jīng)調(diào)整，該可比實例除成交價格外，其他因素與估價對象相同。已知該地區(qū)同類寫字樓的價格變動指數(shù)為：2024年10月至12月每月上漲1%，2025年1月至2月每月上漲0.5%。該地區(qū)該類寫字樓的土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%。該寫字樓的年有效毛收入為3000萬元，運營費用率為30%。要求：1.根據(jù)上述資料，對可比實例進行調(diào)整。2.計算該寫字樓的評估價值。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）答案：一、單項選擇題1.A2.B3.D4.D5.A6.B7.A8.B9.B10.B二、多項選擇題1.ABCDE2.BCDE3.ABCDE4.ABCDE5.ABCDE三、判斷題1.×2.√3.×4.√5.×6.√7.×8.×9.×10.√四、簡答題1.市場法評估房地產(chǎn)價格的步驟：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立價格可比基礎(chǔ)；（4）進行交易情況修正；（5）進行交易日期調(diào)整；（6）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）求取比準(zhǔn)價格。2.收益法評估房地產(chǎn)價值的原理：房地產(chǎn)的價值是其未來預(yù)期收益的現(xiàn)值之和。應(yīng)用條件：（1）房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險能夠預(yù)測并可用貨幣衡量；（2）與獲取未來收益相聯(lián)系的風(fēng)險報酬能估算；（3）房地產(chǎn)的收益期限是有限的。五、案例分析題1.可比實例A調(diào)整：區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)=1-2%=0.98個別因素調(diào)整系數(shù)=1-3%=0.97交易日期調(diào)整系數(shù)=（1+1%）2×（1+0.5%）2=1.0506調(diào)整后價格=8000×0.98×0.97÷1.0506≈7273.52（萬元）可比實例B調(diào)整：區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)=1+1%=1.01個別因素調(diào)整系數(shù)=1+2%=1.02交易日期調(diào)整系數(shù)=（1+1%）2×（1+0.5%）2=1.0506調(diào)整后價格=7500×1.01×1.02÷1.0506≈7374.21（萬元）可比實例C調(diào)整：交易日期調(diào)整系數(shù)=（1+1%）2×（1+0.5%）2=1.0506調(diào)整后價格=7800÷1.0506≈7424.42（萬元）2.計算該寫字樓的評估價值：（1）計算土地價值：土地年純收益=3000×（1-30%）-建筑物年純收益建筑物年折舊額=30000×1500÷45=1000000（元）=100（萬元）建筑物現(xiàn)值=30000×1500×（45-5）÷45=30000000（元）=3000（萬元）建筑物年純收益=3000×8%=