2023年整理土地登記代理人之土地登記

代理實務押題練習試題B卷含答案

單選題（共50題）

1、土地利用具有（）o

A.社會性

B.統(tǒng)一性

C.階級性

D.歷史性

【答案】A

2、根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，對當事人提出的土地登記申請，其

申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在（）

日內一次告知申請人需要補正的全部內容。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】B

3、土地登記代理人要求報酬應當以（）為前提。

A.證書領到

&約定的委托事務完成

C.合同到期

D.委托人自行確定

【答案】B

4、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權人需要繼

續(xù)使用土地的應當至遲于屆滿前（）申請續(xù)期。

A.三個月

B.半年

C.一年

D.兩年

【答案】C

5、以出讓方式獲得土地使用權的土地進行房地產開發(fā)，滿（）

年未動工開發(fā)的可以收回土地使用權。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

6、關于出讓土地使用權的轉讓，下列說法不正確的是（）。

A.出讓合同和登記文件中所載明的義務和權利隨之轉移

B.未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的,

不得轉讓

C.轉讓后用途不得改變

D.其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后

的剩余年限

【答案】C

7、根據(jù)國務院有關規(guī)定，承包、租賃、拍賣“四荒”土地使用權,

最長不超過（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

8、土地登記資料公開查詢的程序是（）。

A.查詢、鑒證和查詢收費

B.查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查

詢

C.查詢土地登記資料的申請、查詢、對土地登記資料查詢申請的審

查、鑒證

D.查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查

詢、鑒證和查詢收費

【答案】D

9、土地登記代理人和代理機構違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責任范圍不包括

()o

A.社會責任

B.民事責任

C.刑事責任

D.行政責任

【答案】A

10、土地登記代理人和代理機構違規(guī)執(zhí)業(yè)的法律責任范圍不包括

()o

A.社會責任

B.民事責任

C.刑事責任

D.行政責任

【答案】A

11、根據(jù)國務院有關規(guī)定，承包、租賃、拍賣“四荒”土地使用權,

最長不超過()年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

12、若土地上設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記

的登記制度是()o

A.契約登記制度

B.權利登記制度

C.我國的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

13、下列各項中，農村集體經濟組織不能收回土地使用權的情形是

()o

A.為鄉(xiāng)村公共與公益事業(yè)需要使用土地的

B.不按照批準的用途使用土地的

C.因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的

D.在法定允許下將土地轉讓他人使用的

【答案】D

14、下列關于集體“四荒”土地的說法不正確的是（）o

A.包括荒山、荒溝、荒丘、荒灘

B.使用權最長不得超過30年

C.使用權可以繼承、轉讓、抵押或參股聯(lián)營

D.同等條件下，本集體組織成員有對其的優(yōu)先承包權

【答案】B

15、下列關于地上建筑物的行為中，不會涉及建設用地使用權轉移

的是（）。

A.買賣

B.贈與

C.坍塌

D.交換

【答案】C

16、（）是指土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立

了契約，就發(fā)生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。

A.權利意思主義制度

B.采用形式主義立法

C.權利變更意思主義

D.采用意思主義立法

【答案】D

17、限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人是（）。

A.政府指定的代理機構

B.由其監(jiān)護人擔任

C.縣級土地主管部門

D.當事人自己

【答案】B

18、下列關于土地使用權的說法中，錯誤的是（）。

A.土地使用權屆滿后國家可以任意重新出讓該土地使用權

B.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅

C.自然災害引起城市土地滅失的，其上權利一起滅失

D.土地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用

權由國家無償收回

【答案】A

19、土地登記機構一般設在（）。

A.各級政府

B.集體土地管理部門

C.人民代表大會

D.國土資源行政主管部門

【答案】D

20、《國有土地使用證》應由（）核發(fā)給劃撥國有建設用地使用

權人。

A.省級土地主管部門

B.城鎮(zhèn)規(guī)劃部門

C.縣級土地主管部門

D.土地登記機構

【答案】D

21、若土地上設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記

的登記制度是（）。

A.契約登記制度

B.權利登記制度

C.我國的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

22、土地總登記中，對登記公告結果有異說的，可以向（）申

請復查。

A.縣人民政府

B.縣國土資源局

C.國土資源部門的上級單位

0.土地登記代理機構

【答案】B

23、下列關于土地登記的說法中，錯誤的是（）o

A.土地權利人可以隨意改變土地用途

B.同一個登記區(qū)內的土地登記資料，只能由一個土地登記機構建檔

保存

C.土地登記工作中要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權利歸屬，由

不同級別的國土資源管理部門分級登記的現(xiàn)象

D.各地在具體的土地登記實踐中，應當堅持屬地管轄的原則，涉及

土地資產處置時，可將土地資產處置權與土地登記權分離，土地資

產處置權按照資產隸屬關系確定

【答案】A

24、房地產抵押權設立的必備要件為（）。

A.抵押雙方身份證明

B.抵押權登記證書

C.土地使用權權屬證明

D.訂立抵押合同

【答案】D

25、土地登記資料按照要求保管在（io

A.檔案庫

B.人民政府機關

C.所在地的土地登記機關

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】C

26、出讓國有建設用地使用權轉讓中，轉讓房地產時應具備的條件

不包括（）。

A.按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使

用權證書

B.轉讓時已經建成的，應持有房屋所有權證書

C.屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上

D.屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件

【答案】C

27、下列土地登記事項中，不可能發(fā)生的是（）o

A.原始登記文件可能出錯

B.原始登記文件不會出錯

C.土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤

D.登記申請人的弄虛作假、偽造證件等欺騙手段獲準土地登記引發(fā)

的錯誤

【答案】R

28、下列關于土地用途變更批準文件的說法，錯誤的是（）。

A.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時

審核的一般文件

B.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時

審核的重點

C.土地用途變更批準文件是土地登記機關進行土地用途變更登記的

依據(jù)

D.土地用途變更批準文件是土地權利人向土地登記機關申請土地作

用變更的要件

【答案】A

29、下列各項不屬于國有土地租賃權人權利的是（）o

A.承租土地使用權可以轉租、轉讓和抵押

B.國有土地租賃權人有優(yōu)先受讓權

C.承租土地提前收回，可以獲得合理補償

D.可以隨意隨時終止租約

【答案】D

30、下列有關查詢土地登記的申請的說法中，錯誤的是（）o

A.查詢人查詢土地登記資料，應當向查詢機關提供本人的身份證明,

并填寫查詢申請表

&查詢人為個人的，應當提交單位的證明文件

C.土地權利人應當提交其權利憑證

D.境外委托人的授權委托書應當按照有關規(guī)定經過公證或者認證

【答案】B

31、因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移

的，向國土資源部門提出土地變更登記申清后由（）依法進行

土地權利的變更。

A.建設局

B.縣級人民政府

C.原土地登記機構

D.接受申請的國土資源部門

【答案】C

32、（）是委托代理法律關系成立的要件之一。

A.《土地登記申請書》

B.《土地登記委托書》

C.《國有土地所有權出讓合同》

D.土地權屬來源證明材料

【答案】B

33、土地等不動產物權變動的公示方式為（）。

A.交付

B.登記

C.協(xié)議

D.協(xié)商

【答案】B

34、因（）的消滅而進行的登記稱為注銷登記。

A.土地

B.土地權利

C.土地用途

D.土地權利人

【答案】B

35、土地登記機構一般設在（）。

A.各級政府

B.集體土地管理部門

C.人民代表大會

D.國土資源行政主管部門

【答案】D

36、某企業(yè)原屬國有企業(yè)，經國家劃撥取得一宗土地的使用權，后

因企業(yè)改制，原劃撥土地以作價入股方式重新進入企業(yè)，則該宗土

地（）抵押。

A.不允許

B.允許依法

C.要經人民政府批準后方可

D.只能由土地部門決定是否可以

【答案】B

37、一個企業(yè)購買其他企業(yè)的產權，使其他企業(yè)失去法人資格或改

變法人實體的一種行為稱為企業(yè)的（）。

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破產

【答案】B

38、下列各項中，不屬于土地登記代理人的基本職業(yè)技能的是

（）。

A.精通專業(yè)

B.人際溝通

C.收集信息

D.判斷決策

【答案】D

39、（）是委托代理法律關系成立的要件之一。

A.《土地登記申請書》

B.《土地登記委托書》

C.《國有土地所有權出讓合同》

D.土地權屬來源證明材料

【答案】B

40、土地登記通告的內容，不包括（）o

A.土地登記區(qū)的劃分

B.土地登記期限

C.土地登記收件時間

D.土地登記申請人應該提交的證明文件和資料

【答案】C

41、確定和區(qū)分土地權利歸屬的惟一標識是（）o

A.土地權屬

B.宗地號

C.土地坐落

D.土地權利人的名稱

【答案】D

42、下列關于土地使用權的說法中，錯誤的是（）。

A.土地使用權屆滿后國家可以任意重新出讓該土地使用權

B.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅

C.自然災害引起城市土地滅失的，其上權利一起滅失

D.土地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用

權由國家無償收回

【答案】A

43、權利登記制度發(fā)源于（）。

A.法國

B.德國

C.中國

D.澳大利亞

【答案】B

44、在土地登記查詢中，查詢機關對屬于不予受理查詢范圍的，應

在（）個工作日內告知查詢人。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

45、土地登記代理人禁止同時在（）土地登記代理機構內執(zhí)業(yè)。

A.1個

B.2個及2個以上

C.3個及3個以上

D.4個及4個以上

【答案】B

46、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）。

A.階段性

B.全域性

C.集中性

D.隨機性

【答案】D

47、查詢申請人查詢到有關的土地登記信息后，如果希望將此作為

證明某一事實的證據(jù)以向有關方面提供，要求查詢機構在查詢結果

上蓋印鑒章，這種查詢方式稱為（）。

A.簽證

B.鑒證

C.蓋章查詢

D.批準

【答案】B

48、（）是指土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立

了契約，就發(fā)生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。

A.權利意思主義制度

B.采用形式主義立法

C.權利變更意思主義

D.采用意思主義立法

【答案】D

49、土地登記依法原則的含義不包括（）0

A.土地登記申請人應當依法向土地登記機構申請

B.土地登記機構依法對存有權屬糾紛的土地進行處理

C.土地權利經登記后的效力由法律、法規(guī)和政策規(guī)定，任何單位和

個人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力

D.土地登記機構應當依法對土地登記義務人的申請進行審查和在土

地登記簿上進行登記

【答案】B

50、變更土地登記的基礎是（）。

A.注銷登記

B.設定土地登記

C.土地總登記

D.初始土地登記

【答案】C

多選題（共30題）

1、實行土地登記公開查詢的法律依據(jù)有［）o

A.土地登記資料可以公開查詢

B.土地登記文件資料的查閱，按照土地行政主管部門規(guī)定辦理

C.土地登記文件資料可以隨便向第三人提供或者公布

D.需要查詢土地登記文件的，受讓人、抵押權人和承租人應當提出

書面請示

E.凡符合查詢規(guī)定的，土地行政主管部門應當出具書面查詢結果或

資料

【答案】ABD

2、下列關于委托人權利和義務的敘述，不正確的有（）o

A.委托人有規(guī)定代理權限的權利

B.委托人有監(jiān)督土地登記代理人代理行為的義務

C.委托人有承擔后果的義務

D.委托人有承擔處理事務費用的權利

E.委托人有支付代理傭金的義務

【答案】BD

3、按照土地權利的不同，土地權屬來源可分為（）o

A.土地他物權來源

B.集體土地所有權來源

C.集體土地使用權來源

D.國有土地使用權來源

E.國有土地所有權來源

【答案】BCD

4、下列各項中，屬于注銷土地登記申請人應當向土地登記機關提交

的文件資料有（）o

A.土地滅失證明文件

B.注銷土地登記申請書

C.土地權利終止證明文件

D.由土地昔記機關頊發(fā)的土地權利證書

E.土地交換協(xié)議書

【答案】ABCD

5、權屬審核包括對（）的審核。

A.土地登記申請人

B.宗地自然狀況

C.宗地權屬狀況

D.土地價格

E.負債背景

【答案】ABC

6、《土地登記申請書》中權屬性質一欄填寫的內容包括（）o

A.國有土地所有權

B.國有土地使用權

C.集體土地所有權

D.集體土地使用權

E.土地他項權利

【答案】BCD

7、下列情形中，可以實行國有土地使用權租賃的有（）o

A.原有建設用地發(fā)生土地轉讓

B.原有建設用地發(fā)生企業(yè)改制

C.原有建設用地發(fā)生用途改變

D.新增建設用地

E.經營性房地產開發(fā)用地

【答案】ABC

8、在土地登記申請過程中，不可以直接申請，必須由其法定代理人

代理申請的是（）o

A.法人

B.非法人組織

C.無民事行為能力的自然人

D.有完全民事行為能力的自然人

E.限制民事行為能力的自然人

【答案】C

9、土地登記的基本程序包括（）o

A.土地登記申請

B.申請人資格調查

C.權屬審核

D.注冊登記

E.核發(fā)證書

【答案】ACD

10、土地用途變更登記的意義有（）o

A.可以使土地用途轉變變得更為頻繁

B.可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢性

C.可以在登記過程中發(fā)現(xiàn)土地用途變更中出現(xiàn)的問題并及時調整

D.可以通過土地用途變更登記，把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制

之中

E.使國土資源行政主管部門及時了解和掌握土地利用狀況的變化，

方便政府對土地的管理

【答案】BCD

11、按照我國現(xiàn)行的地價體系，土地的價格一般有（）o

A.市場變動價

B.基礎地價

C.標定地價

D.出讓底價

E.市場交易價

【答案】BCD

12、土地登記的原則包括（）。

A.依法的原則

B.公開的原則

C.申請的原則

D.審查的原則

E.屬地登記的原則

【答案】ACD

13、我國土地登記過程中會頒發(fā)的權利憑證有（）。

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《集體土地使用證》

E.《土地他項權利證明書》

【答案】BCD

14、承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經有關部門

同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租的國有建設用地使用權（）o

A.出讓

B.轉租

C.轉讓

D.處置

E.抵押

【答案】BC

15、土地注銷登記的權屬審核應著重從（）等方面進行。

A.一般進行公章與單位名稱一致性檢查

B.注銷土地登記證明材料應是真實、合法和有效的

C.注銷土地登記證明材料的開具單位無需為有批準權的部門

D.證明內容與其他相關內容應一致無誤

E.注銷土地登記證明材料上的單位名稱應當是單位的簡稱

【答案】ABD

16、當一宗地有多個土地使用權人時，下列土地登記表格填寫方式

正確的有（）o

A.由各共有土地使用權人分別填寫申請書

B.按宗地分別填寫申請書

C.按各共有使用權人的土地情況分別填寫審批表

D.應當由當事人雙方共同填寫一份申請書

E.審批表以宗地為單位填寫

【答案】AC

17、查封、預查封登記中，人民法院應提交的文件資料有（）o

A.協(xié)助執(zhí)行通知書

B.查封或預查封裁定書

C.人民政府批準查封材料

D.土地登記申請書

E.人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務證

【答案】AB

18、行政主管部門可以對代理人和代理機構進行行政處罰的情況有

()。

A.土地登記代理機構或分支機構不符合設立條件的

B.土地登記代理機構的名稱不符合規(guī)定的

C.代理人未取得資格證的、申請職業(yè)不符合條件的

0.土地登記代理人以代理機構的名義從事土地登記代理活動的

E.土地音記代理人同時在兩個或兩個以上土地舂記代理機構從事代

理活動的

【答案】ABC

19、根據(jù)土地管理法律法規(guī)的相關規(guī)定，下列說法正確的有()。

A.農村集體經濟組織可以與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)

營等形式共同舉辦企業(yè)

B.農村村民一戶只能擁有一處宅基地

C.農村村民出賣、出租住房后，若在規(guī)定面積內的，可再申請宅基

地

0.自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經營規(guī)模，分別

規(guī)定用地標準

E.“村改居”和“以租代征”方式使農民集體所有土地轉為國有土

地的的途徑靈活化了，值得推崇

【答案】ABD

20、土地登記的原則包括（）o

A.依法的原則

B.公開的原則

C.申請的原則

D.審查的原則

E.屬地登記的原則

【答案】ACD

21、土地登記代理機構的設立應具備的條件包括（）o

A.有足夠數(shù)量的專業(yè)人員

B.有自己的名稱和組織機構

C.有固定的服務場所

D.有充足的資金

E.符合法律、行政法規(guī)規(guī)定

【答案】ABCD

22、關于土地登記代理人的權利和義務，下列表述正確的有（）o

A.土地登記代理人有保護自己的勞動成果和知識產權的權利

B.土地登記代理人有獲取勞務報酬的權利

C.土地登記代理人有保障委托人權益的義務

D.土地登記代理人有要求委托人提供與土地登記代理有關的資料的

權利

E.土地登記代理人有按照委托人指不處理一切代理事務的義務

【答案】ABCD

23、不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進

行查驗。（）

A.不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備

B.有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致

C.登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定

0.與他人利害關系的說明材料

【答案】ABC

24、關于土地登記代理人的權利和義務，下列表述正確的有（）0

A.土地登記代理人有保護自己的勞動成果和知識產權的權利

B.土地登記代理人有獲取勞務報酬的權利

C.土地登記代理人有保障委托人權益的義務

D.土地登記代理人有要求委托人提供與土地登記代理有關的資料的

權利

E.土地登記代理人有按照委托人指示處理一切代理事務的義務

【答案】ABCD

25、下列情形中，需要進行土地總登記的有（)o

A.從未進行過土地登記的地區(qū)

B.土地抵押過程中需要設定抵押權

C.集體土地使用權權利人發(fā)生變更

D.國有土地租賃時需要設定租賃權

E.原有登記需要全面更新

【答案】A

26、劃撥國有土地使用權設定登記的法律特征不包括（）。

A.劃撥國有土地使用權是依國家行政行為而獲得的權利

B.劃撥國有土地使用權的取得沒有范圍限制

C.劃撥國有土地使用權一般都有明確的期限

D.城鎮(zhèn)范圍內的劃撥土地使用權人不用繳納土地使用稅

E.劃撥國有土地使用權的處置受法律限制

【答案】BCD

27、我國土地登記的作用包括（）。

A.維護土地的社會主義公有制

B.維護土地權利人的合法權益

C.維護正常的土地市場秩序

D.促進城市化的快速發(fā)展

E.為土地管理和經濟社會發(fā)展提供重要的基礎信息

【答案】ABC

28、下列關于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（)o

A.土地登記代理合同是雙務合同

B.雙方當事人之間存在著互為對等的關系

C.土地登記代理合同是有償合同

D.土地登記代理合同是從合同

E.為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書面形式

【答案】ABC

29、下列各項中，不屬于土地登記代理委托人主要權利的有（）o

A.決定土地登記代理權限

B.規(guī)定土地登記代理酬金

C.監(jiān)督土地登記代理人的代理行為

D.要求土地登記代理人提供相關資料

E.維護土地登記代理人的合法權益

【答案】BD

30、下列關于單位使用土地的土地登記申清人的表述中，正確的有

（）o

A.凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用權的，由企業(yè)法人及其法人代

表申請土地登記

B.機關法人以法人名義取得土地使用權的，由法人及其法人代表申

請土地登記

C.社團法人有法人資格但不是以本法人名義取得土地使用權的，由

現(xiàn)在法人及其法人代表申請土地登記

D.聯(lián)營單位以單位法人及法人代表申請土地登記

E.私營單位屬合作性質且土地使用權不作為合作條件的，自行確定

土地登記申請人

【答案】ABD

大題（共10題）

一、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，

2004年企業(yè)進行股份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資

（入股）。近幾年由于經營管理不善，企業(yè)正準備宣告破產。問題：L

如何理解國有土地使用權作價出資？

2.可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？

3.A公司改制時，國有土地使用權作價出資（入股）前是如何進行地

價評估的？4.國有土地使用權出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國有土地使用權作價出資（入股）是國家為了支持國有企

業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系,

盤活和顯化土地資產，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權進

行資產處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權

作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)

持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉

讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，

按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委

托有資格的國有股權持股單位統(tǒng)一持有。

2.國有企業(yè)改革時，經土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)

類型和改革的需要，采取不同的土地資產處置方式和管理政策。其

中可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（D自

然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產品和服務的行業(yè)以及支柱產業(yè)和高

新技術產業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采

取授權經營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資

產。（2）對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。

當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土

地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓

變現(xiàn)。（3）對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥

土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）方式向企業(yè)

注入土地資產。3.根據(jù)《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企

業(yè)國有資產法》第四十二條規(guī)定，公司設立時，股東以土地使用權

作價出資的必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高

估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產低

價折股或者有其他損害出資人權益的行為。采用國有土地使用權作

價出資（入股）方式進行資產處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產處

置總體方案核準后，企業(yè)應自主委托具備相應土地估價資質的機構

進行評估，并依據(jù)土地狀況和評價結果，擬訂土地資產處置的具體

方案。土地估價報告經企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，

應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。4.

國有土地使用權出資（入股）的法律特征包括：（1）國有土地使用權出

資（入股）必須依法審批；（2）國有土地使用權出資（入股）方式受范圍

限制；（3）國有土地使用權出資（入股）前必須進行地價評估，作價結

果要備案；（4）作價出資（入股）取得的土地使用權可以依法轉讓、作

價出資、租賃或抵押；（5）土地行政主管部門應與國有股權持股單位

簽訂委托持股合同C

二、D縣2009年開展了大規(guī)模的土地證書年檢工作，在年檢過程中

發(fā)現(xiàn)有三宗地是錯登或漏登的。問題：1.土地管理部門應該進行何

種類型的土地登記？

2.更正登記的程序是什么？3.更正登記的申請人一般是誰？

【答案】1.按照《土地登記規(guī)則》，土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或漏登的，

土地管理部門應當辦理更正登記；利害關系人也可以申請更正登記C

2.更正登記應按土地登記的法定程序進行。即按申請一地籍調查一

權屬審核一注冊登記一換發(fā)或更改土地權利證書進行。如土地管理

部門直接辦理更正登記，應增加告知程序，即在土地管理部門審核

后，把審核結果告之當事人，如有異議的，要求在一定時期內提出；

否則視為認可，直接辦理更正登記，注銷原土地權利證書。3.更正

登記一般由土地權利人（土地所有權人、土地使用權人、土地使用權

抵押權人或地役權人）,或與申請更正登記宗地相關的利害關系人

（土地使用權抵押人、供役地權利人或其他利害關系人）向國土資源

行政主管部門提出更正登記申請。

三、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗

地國有土地使用權，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50

年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地

附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年。現(xiàn)為抵押貸款之需

要，該廠急需辦理土地登記。問題：LB縣第一機械廠應當如何申

請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核

要點是什么？

【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機械廠應該

分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法

人及法人代表。（2）申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方

一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內提出

申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土

地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使用權設定登

記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登無。（3）應該提交的材料包

括：①土地使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人

代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建

設用地批準書；④《國有土地使用權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；

⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能

從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用

者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。

3.出讓土地使用權設定登記權屬審核要點是：（1）對申請人的審核。

要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一

致；（2）對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同

的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經依法批準的國有土地使用權；（3）對使用期限的審核。

要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要

注意地籍調查結果是否與出讓合同中的面積一致；（5）對出讓金支付

情況的審核等。

四、某省W國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集

體土地使用權，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法

人代表。問題：1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交哪些必

要材料？

2.依據(jù)申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？

3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？

【答案】1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交如下文件資料：

（1）土地使用權變更登記申請書；（2）W國有機械廠法人證明、土地

登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；（3）原國有土地使用

證；（4）機械廠的房屋所有權證。

2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：（1）

申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關法人）

不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表

人的個人身份證或戶籍簿；（2）申請人是自然人的，提交個人身份證

或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；（3）不具備法人條件的

其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人（包括自

然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時提交

《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代

理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開

具的監(jiān)護人證明。

五、某省W國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000n】2的集

體土地使用權，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法

人代表。問題：1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交哪些必

要材料？

2.依據(jù)申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？

3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？

【答案】1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交如下文件資料：

（1）土地使用權變更登記申請書；（2）W國有機械廠法人證明、土地

登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；（3）原國有土地使用

證；（4）機械廠的房屋所有權證。

2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：（1）

申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關法人）

不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表

人的個人身份證或戶籍簿；（2）申請人是自然人的，提交個人身份證

或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；（3）不具備法人條件的

其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人（包括自

然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時提交

《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代

理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開

具的監(jiān)護人證明。

六、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢

6層廠房后（廠房土地性質為國有劃撥土地）,將廠房擅自改造成20

多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題：1,王某、

李某應辦理何種登記？

2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權屬審核？

【答案】1.該宗土地的使用者由原來的某企業(yè)變?yōu)榱送跄?、李某?/p>

用途由原來的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫兀麄儜斏暾埻恋厥褂脵嘧?/p>

更登記和土地用途變更登記C

2.國土部門先進行土地使用權變更登記的審核，權屬審核的內容為：

⑴對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地權利人名稱一

致。（2）對轉讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用

人對地塊的投資必須達到合同的約定。（3）對使用期限的審核。土地

使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期限。（4）對稅費的審核。申

請人應按國家規(guī)定繳納有關稅費，如土地增值稅等。（5）對土地用途

的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應經有關部門的

批準。（6）對房產變更的審核。房產轉移應已辦理房產登記手續(xù)，申

請人領有《房屋所有權證》。王某和李某與企業(yè)的地塊轉讓屬于非法，

因為原土地屬劃撥用地，若想進行轉讓必須先繳納土地出讓金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用類型，因此，國土部門應當對

其提出的土地變更登記申請不予受理，同時查處其違法用地情況。

七、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經興

吐村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗

土地集體土地使用權。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2,

張某、李某各擁有90m2,根據(jù)地籍調查并經初步審查，該宗地實際

界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2,集體土地使用權

批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登無有關規(guī)定，建議為張某

辦理集體土地使用權登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地

登記卡上登記的權屬性質是什么？權利人是誰？

2.什么是集體土地所有權、集體土地使用權？3.集體土地使用權主

體一般為本集體經濟組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權屬性質

為集體土地使用權,權利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權是指中國農村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內占

有、使用、收益、處分自己所有土地的權利。（2）農民集體土地使用

權是指從集體土地所有權中派生出來的一種用益物權，根據(jù)使用類

型可劃分為農業(yè)用地的使用權、非農業(yè)建設用地使用權和“四荒’

土地使用權。3.集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員具

體包括：（1）集體非農業(yè)建設用地使用權的主體一般要求為農村集體

經濟組織和農村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工

和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。（2）集體農用土地使用

權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外

的單位或者個人，則必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村

民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。（3）集體所有的“四荒”

土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和

個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優(yōu)先權。如果

“四荒”土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以

外的單位和個人，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村

民代表的同意。

八、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗

地國有土地使用權，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50

年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地

附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需

要，該廠急需辦理土地登記。問題：LB縣第一機械廠應當如何申

請土地登記？

2.如何確定土地使用期限?3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核

要點是什么？

【答案】L應當按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機械廠應該

分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法

人及法人代表。（2）申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方

一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內提出

申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出